2012年09月27日項(xiàng)目營(yíng)銷簡(jiǎn)案

Wh為什么要自持 他們均為部分有充足的流2800㎡，50間商鋪，體量較小，是否自持？需慎重考[數(shù)字[4

延川的4大資石油儲(chǔ)量2128212.8萬(wàn)噸，煤炭1億噸，且埋藏淺，煤質(zhì)好，可供開(kāi)采開(kāi)發(fā)；沙子儲(chǔ)量1.5延川紅棗以個(gè)大、肉厚、核小、皮薄、味佳、色好、含糖高著稱，馳 ，暢銷國(guó)內(nèi)外。全林面積23萬(wàn)畝，年產(chǎn)量5000噸左右[

] 的人均可支配收2011 人均可支配收入為18154元，延川2011年人均可支配收入為17977元，僅相差177元[0

延 ，絕無(wú)僅有的商業(yè)開(kāi)發(fā)用根據(jù)實(shí)地了解 ，延川現(xiàn)成可使用的開(kāi)發(fā)用地非常稀少，可能出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)用地也偏離中心區(qū)域[8

8種商業(yè)業(yè)態(tài)，全臨街經(jīng)營(yíng)，商業(yè)模式初 [80]

延川臨街門面平米[

]唯一競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目商鋪?zhàn)罡呤垌?xiàng)目東南方向的和 ，現(xiàn)工程進(jìn)度幾近封頂，底商最高售價(jià)為3.5萬(wàn)，鋪位面積區(qū)間40平方米起，現(xiàn)已銷售完畢從以上幾組數(shù)據(jù)可以看出，延川商業(yè)滯本案，位于延川的傳統(tǒng)商圈作為傳統(tǒng)商圈，其業(yè)態(tài)配比是否合適商圈業(yè)態(tài)分析對(duì)比鐘樓商鐘樓商小寨商延川中心商業(yè)態(tài)配比不均橫，商業(yè)現(xiàn)狀較為滯后，發(fā)展空間較大采訪 32歲，職業(yè)：鉆采公司職 采訪 25歲，職業(yè)：打工根據(jù)延川縣城商業(yè)業(yè)態(tài)的配比，與成熟商業(yè)區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)配比可以看出，延川服飾、餐飲、業(yè)態(tài)較為缺乏。所[全新[如此商業(yè)旺[如此大師手根據(jù)市場(chǎng)需求定打造延川首席一站式生活廣[旺角廣旺角（英文：MongKok）位 的，即九龍西部旺角 人流最旺盛的地區(qū)，是本地人購(gòu)物的熱門地點(diǎn)[決策IF自s自s擁有者：可作為固定資產(chǎn)抵押，變?yōu)榱?，同時(shí)還擁有資產(chǎn)優(yōu)T劣T

滯壓：自持初期僅能通 回收成本，待商業(yè)成熟后，可暫時(shí)通過(guò)銀行抵押進(jìn)行資 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：如因運(yùn)營(yíng)管理不善而導(dǎo)致熱鋪淡租，人氣冷清的局面，從而影 快速回籠不可抗力：在40 經(jīng)營(yíng)中，如遇金融、樓市等宏觀影響，會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失自持8.5通過(guò)延川房地 了解到，同區(qū)域內(nèi)商鋪月租平均80元/㎡數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng) 回報(bào)率通常為8%，通過(guò)計(jì)算至少需要8-9年時(shí)間才能收回3000萬(wàn)的投資成本商鋪出租收益回報(bào)計(jì)算明回款時(shí)建筑面積月收年收月第1第2第3第4第5第6第7第8第9合9年共收益3356 IF銷銷優(yōu)劣

回籠快 可通過(guò)銷售快速回籠，并取得相應(yīng)利潤(rùn)周期短：2800平米，50無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)：銷售后 歸小業(yè)主所有，無(wú)法控制經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，可能會(huì)對(duì)后期運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生一定影響成本增加： 根據(jù)以上信息，預(yù)估本項(xiàng)目1F銷售均價(jià)為3.5-4萬(wàn)/㎡，建筑面積商鋪出售收益回報(bào)計(jì)算明回款時(shí)整體均價(jià)建筑面積銷售商鋪出售收益回報(bào)計(jì)算明回款時(shí)整體均價(jià)建筑面積銷售周合50套商鋪銷回款約84004年回收3000萬(wàn)vs短期回籠8000 如何選自持=不流動(dòng) =需要充足銷售=流動(dòng) =可以多方 公商業(yè)巨頭萬(wàn)達(dá)，部分自持，利用銷售實(shí) 周轉(zhuǎn) [改變 [觀光電梯可打造三首層商從邊側(cè)樓梯到達(dá)3從邊側(cè)樓梯到達(dá)3[商業(yè)門頭里面外面均應(yīng)兼商業(yè)門頭的良好展示除了為產(chǎn)品形象或賣點(diǎn)進(jìn)行推廣之外，更是吸引來(lái)往潛在客戶提升客流量，促進(jìn)銷售額的最直接的 。商鋪，但在目前產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，對(duì)其商鋪的頭展示區(qū)域已遮擋 昭示營(yíng)造全天候商業(yè)氛好的為店面第一時(shí)間提升銷售業(yè)績(jī)。建 [廣場(chǎng)升級(jí)休閑廣 人[策略[如何銷售勢(shì)如破三勢(shì)合一，聲震延第一勢(shì)：推廣起“勢(shì) 1：老了，拿什么養(yǎng)活自2：60萬(wàn)變1300每年約8%的投資回報(bào)率，坐 投資“零”風(fēng)3：延川，最后的黃金旺第二勢(shì)：行銷造“勢(shì)“變銷售模式的由坐銷到行銷 隊(duì)伍的擴(kuò)大兼培訓(xùn)，為項(xiàng)目打造出一支最適宜的精英銷售團(tuán)隊(duì)總結(jié)：找準(zhǔn)客戶定位，有針對(duì)性的樹(shù)立新 模式”“狹路相逢勇者勝TheMarketing由于行業(yè)的激烈乃至有些惡性的競(jìng)爭(zhēng)，精實(shí)顧問(wèn)多年來(lái)一直行走于邊緣地帶，專做有性的項(xiàng)目，很少與一些知名的公司正面競(jìng)爭(zhēng)。轉(zhuǎn)而言之，精實(shí)顧問(wèn)做的項(xiàng)目往往是那些知名公司做到一半或者是做不動(dòng)的，這種非正面的比拼也許更有說(shuō)服力。動(dòng)的是真刀，拿的是真金白銀，每個(gè)項(xiàng)目行銷——抱團(tuán)打天TheMarketing實(shí)顧問(wèn)的另類銷售行銷——兩大銷售結(jié)TheMarketing>>>精實(shí)顧問(wèn)的銷售結(jié)構(gòu)分成兩大部分B：占15% 、副經(jīng)理、經(jīng)理：帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，征服客戶 行銷——成功銷售 TheMarketing精實(shí)顧問(wèn)成功銷售模式 >>>銷使（業(yè)務(wù)員）聚客，營(yíng)造全區(qū)域最旺人氣的售 談客，人人成為征服客戶 能手 地縣為快速提高項(xiàng)目的市場(chǎng)認(rèn)知度和客 范圍。同時(shí)針對(duì)客戶群所在區(qū)進(jìn)行主動(dòng)出擊，行銷是最積級(jí)有效的 。既能行銷縱隊(duì) /銷使戰(zhàn)第一縱隊(duì)：直銷軍團(tuán)，定 的區(qū)域，及高端場(chǎng)所，爭(zhēng)取客戶資源第二縱隊(duì) ，直面客3123第三縱隊(duì)：覆蓋戰(zhàn)術(shù)，全城影強(qiáng)化和補(bǔ)充直銷團(tuán)隊(duì)未能“點(diǎn)攻堅(jiān)”的效果，形成點(diǎn)面結(jié)合良好成效。第三勢(shì)：促銷定“勢(shì)利用促 ，讓客戶感受到自己不僅搶占到家門口最后的寶地，同時(shí)也覺(jué)得價(jià)格非常 “旺 卡 裂客戶用5000 “旺 卡”，選鋪當(dāng)天可當(dāng)20000元鋪款使用促 三可根據(jù)客戶付款方式，酌情給予部 [如何操作一鼓作銷售周期：4銷售周期：4

11月中-12月中 1個(gè) 11月中-12月中 1個(gè)12月中旬-2月 2個(gè)半3月初-3月 1個(gè)認(rèn)籌認(rèn)籌強(qiáng)銷順?shù)N銷售金約為8400（以30000核算銷售面約為2800銷售套50銷售周4個(gè)月蓄客180日上客6立產(chǎn)品市場(chǎng)形重點(diǎn)推廣、積極組 活動(dòng)，增強(qiáng)客戶投資信心二、積累誠(chéng)意客增加客戶來(lái)電來(lái)訪量的同時(shí)，提升項(xiàng)目品牌的信任度及忠誠(chéng)度，并為下階段的火爆開(kāi)盤鋪墊客戶基三、客戶分析調(diào)整策通過(guò)對(duì)現(xiàn)階段的認(rèn)購(gòu)客戶情況綜合分析后，建議通過(guò)推廣策略的調(diào)整，配合下一階段的銷售政策及現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)四 活以購(gòu) 為基礎(chǔ)進(jìn)行銷售推廣。5000元購(gòu) 卡”即可在總房款立減20000元一、產(chǎn)品認(rèn)品牌的建設(shè) 得到市場(chǎng)、客戶及開(kāi)發(fā)商等多方面的認(rèn)可二、沖刺銷售目根據(jù)前期對(duì)客戶的積累，深根延川商業(yè)市場(chǎng)，全面沖刺銷售目標(biāo)三、快速回縮短回款周期，