住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)的普及知識(shí)材料-名詞解釋

住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)的普及知識(shí)材料*****業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組2008年3月13日籌備組工作要點(diǎn)1.工作目標(biāo)：召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主委員會(huì)。2.工作要領(lǐng)：一切行動(dòng)以成立業(yè)主委員會(huì)為目標(biāo)，而不要涉及任何有關(guān)小區(qū)管理的具體問題。這些具體問題留待業(yè)主大會(huì)及業(yè)委會(huì)成立后依法解決。名詞解釋

業(yè)主誰的名字登記在房產(chǎn)證誰就是“業(yè)主”，其他人都不具備“業(yè)主”資格。國(guó)土房管物[2003]1024號(hào)規(guī)定：商品房買賣合同記載的“購(gòu)房人”可以視為“業(yè)主”。夫妻、父（母）子等關(guān)系中，持有房屋權(quán)屬證書一方，具有業(yè)主身份，可以被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員，未持有房屋權(quán)屬證書一方不具備成為業(yè)主委員會(huì)委員的資格。業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)是小區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，其地位相當(dāng)于“全國(guó)人民代表大會(huì)”在中國(guó)的地位?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主大會(huì)行使權(quán)力的具體方式是業(yè)主大會(huì)會(huì)議，相當(dāng)于我國(guó)每年的人大會(huì)議。會(huì)議通過業(yè)主表決的方式，做出決定?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有?以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)?以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過。業(yè)委會(huì)業(yè)主委員會(huì)的簡(jiǎn)稱，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。對(duì)小區(qū)內(nèi)事項(xiàng)，業(yè)委會(huì)無決定權(quán)（業(yè)主大會(huì)授權(quán)的除外），只有執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的權(quán)力?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)委會(huì)履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。業(yè)主公約業(yè)主公約相當(dāng)于小區(qū)內(nèi)的“憲法”，是業(yè)主之間互相約束的“法規(guī)”。在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議制定出正式《業(yè)主公約》前，業(yè)主要遵守由建設(shè)單位制定的《臨時(shí)公約》。業(yè)主違法業(yè)主（臨時(shí)）公約的行為在法律上不受保護(hù)。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定?；I備組業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組的簡(jiǎn)稱，負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的組織工作。業(yè)委會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散。建住房[2003]131號(hào)規(guī)定：籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。小區(qū)辦區(qū)、縣人民民政府房地地產(chǎn)行政主主管部門，，對(duì)小區(qū)內(nèi)內(nèi)成立業(yè)主主大會(huì)、召召開業(yè)主大大會(huì)會(huì)議、、成立業(yè)委委會(huì)負(fù)有指指導(dǎo)職責(zé)。。在業(yè)主大大會(huì)會(huì)議召召開時(shí)，需需派員到場(chǎng)場(chǎng)。如不派派人，屬于于行政不作作為。居委會(huì)國(guó)土房管物物[2004]275號(hào)號(hào)規(guī)定：：社區(qū)居委會(huì)會(huì)作為住宅宅物業(yè)管理理區(qū)域業(yè)主主大會(huì)籌備備組成員單單位之一，，組織、指指導(dǎo)業(yè)主和和有關(guān)單位位依法、有有序地開展展相應(yīng)活動(dòng)動(dòng)。開發(fā)商是小區(qū)的建建設(shè)單位。。本小區(qū)的的開發(fā)商是是**房地地產(chǎn)公司。。法規(guī)要求求籌備組要要有開發(fā)商商代表。物業(yè)管理公公司是小區(qū)內(nèi)提提供物業(yè)管管理服務(wù)的的公司。本小區(qū)的物物業(yè)公司是是**物業(yè)業(yè)公司。物物業(yè)公司受受聘于業(yè)主主，為業(yè)主主服務(wù)。業(yè)業(yè)主有依法法監(jiān)督物業(yè)業(yè)公司履行行物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的權(quán)權(quán)力。投票權(quán)國(guó)土房管物物[2004]338號(hào)號(hào)規(guī)定：業(yè)主在首次次業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議上的的投票權(quán)，，按照擁有有的物業(yè)建建筑面積計(jì)計(jì)算，每一一平方米計(jì)計(jì)為投票權(quán)權(quán)計(jì)算基數(shù)數(shù)，不足一一平方米的的部分不予予計(jì)算。此此后召開業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議，業(yè)主主投票權(quán)的的計(jì)算方式式按首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議制定的的《業(yè)主大大會(huì)議事規(guī)規(guī)則》執(zhí)行行。在****，開發(fā)商商還保留部部分未銷售售物業(yè)，因因此其所擁擁有的投票票權(quán)可能會(huì)會(huì)超過任何何一名其他他業(yè)主。問題簡(jiǎn)答業(yè)主享有哪哪些權(quán)利？？業(yè)主在物業(yè)業(yè)管理活動(dòng)動(dòng)中，享有有下列權(quán)利利：（一）按照照物業(yè)服務(wù)務(wù)合同的約約定，接受受物業(yè)管理理企業(yè)提供供的服務(wù)；；（二）提議議召開業(yè)主主大會(huì)會(huì)議議，并就物物業(yè)管理的的有關(guān)事項(xiàng)項(xiàng)提出建議議；（三）提出出制定和修修改業(yè)主公公約、業(yè)主主大會(huì)議事事規(guī)則的建建議；（四）參加加業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議，行行使投票權(quán)權(quán)；（五）選舉舉業(yè)主委員員會(huì)委員，，并享有被被選舉權(quán)；；（六）監(jiān)督督業(yè)主委員員會(huì)的工作作；（七）監(jiān)督督物業(yè)管理理企業(yè)履行行物業(yè)服務(wù)務(wù)合同；（八）對(duì)物物業(yè)共用部部位、共用用設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地使用情情況享有知知情權(quán)和監(jiān)監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督督物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施設(shè)設(shè)備專項(xiàng)維維修資金（（以下簡(jiǎn)稱稱專項(xiàng)維修修資金）的的管理和使使用；（十）法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他權(quán)利。業(yè)主應(yīng)盡哪哪些義務(wù)？？業(yè)主在物業(yè)業(yè)管理活動(dòng)動(dòng)中，履行行下列義務(wù)務(wù)：（一）遵守守業(yè)主公約約、業(yè)主大大會(huì)議事規(guī)規(guī)則；（二）遵守守物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)物物業(yè)共用部部位和共用用設(shè)施設(shè)備備的使用、、公共秩序序和環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的維護(hù)護(hù)等方面的的規(guī)章制度度；（三）執(zhí)行行業(yè)主大會(huì)會(huì)的決定和和業(yè)主大會(huì)會(huì)授權(quán)業(yè)主主委員會(huì)作作出的決定定；（四）按照照國(guó)家有關(guān)關(guān)規(guī)定交納納專項(xiàng)維修修資金；（五）按時(shí)時(shí)交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)用用；（六）法律律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的其他他義務(wù)。為什么要成成立業(yè)委會(huì)會(huì)？業(yè)委會(huì)是國(guó)國(guó)家法律認(rèn)認(rèn)可的代表表廣大業(yè)主主的組織機(jī)機(jī)構(gòu)。單個(gè)個(gè)業(yè)主因?yàn)闉樘幱谌鮿?shì)勢(shì)地位，難難以在與物物業(yè)公司和和開發(fā)商的的交涉中獲獲得滿意的的結(jié)果；而而以業(yè)委會(huì)會(huì)出面就會(huì)會(huì)相對(duì)容易易的實(shí)現(xiàn)訴訴求。通俗地講，，成立業(yè)委委會(huì)就是要要建立一個(gè)個(gè)代表業(yè)主主說話的合合法機(jī)構(gòu)。。成立業(yè)主大大會(huì)、業(yè)委委會(huì)須經(jīng)過過哪些部門門批準(zhǔn)？成立業(yè)主大大會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)是是業(yè)主自己己的事情，，整個(gè)過程程由業(yè)主自自發(fā)組織，，只要不違違法，無需需任何政府府部門的批批準(zhǔn)。在最最新頒布的的《物業(yè)管管理?xiàng)l例》》中，已經(jīng)經(jīng)將原先的的“批準(zhǔn)””環(huán)節(jié)改為為“備案””環(huán)節(jié)。這這就是說，，政府部門門只是起到到指導(dǎo)監(jiān)督督的作用、、保證成立立過程中的的程序合法法，而沒有有“批準(zhǔn)””的權(quán)力。。只要業(yè)主主的行為不不違法，政政府部門就就無權(quán)干預(yù)預(yù)。召開業(yè)主大大會(huì)會(huì)議須須經(jīng)過哪些些部門批準(zhǔn)準(zhǔn)？同成立業(yè)主主大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員會(huì)會(huì)一樣，召召開業(yè)主大大會(huì)會(huì)議也也完全由業(yè)業(yè)主自己按按照現(xiàn)有法法規(guī)進(jìn)行，，無需任何何部門批準(zhǔn)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議的目的的和開會(huì)周周期是什么么？首次會(huì)議的的主要目的的是通過三三個(gè)小區(qū)法法規(guī)：《業(yè)業(yè)主公約》》、《業(yè)主主大會(huì)議事事規(guī)則》、、《業(yè)委會(huì)會(huì)章程》，，并且選舉舉產(chǎn)生業(yè)委委會(huì)。以后后業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議的召召開按照《《業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)則則》的規(guī)定定執(zhí)行。此外，經(jīng)２２０％以上上的業(yè)主提提議，業(yè)主主委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)組織召召開業(yè)主大大會(huì)臨時(shí)會(huì)會(huì)議。召開業(yè)主大大會(huì)會(huì)議的的形式和程程序是什么么？業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議可以采采用集體討討論的形式式，也可以以采用書面面征求意見見的形式；；但應(yīng)當(dāng)有有物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)持持有1/2以上投票票權(quán)的業(yè)主主參加，否否則不能合合法形成有有效決議。。會(huì)議召開前前15天，，需要通知知全體業(yè)主主，并告知知居委會(huì)。。業(yè)主大會(huì)作作出以下3種決定，，必須經(jīng)全全體業(yè)主所所持投票權(quán)權(quán)2/3以以上通過：：1）制定和和修改業(yè)主主公約、業(yè)業(yè)主大會(huì)議議事規(guī)則2）選聘和和解聘物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)3）專項(xiàng)維維修資金使使用和續(xù)籌籌方案的決決定。業(yè)主大會(huì)作作出其它決決定，必須須經(jīng)與會(huì)業(yè)業(yè)主所持投投票權(quán)1/2以上通通過。對(duì)業(yè)業(yè)委會(huì)的選選舉就屬于于這種情況況。參加業(yè)主大大會(huì)會(huì)議的的資格是什什么？業(yè)主有資格格參加業(yè)主主大會(huì)會(huì)議議。國(guó)土房管物物[2004]338號(hào)規(guī)定定：業(yè)主因故不不能參加業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議的，可可以書面委委托代理人人參加。但但一個(gè)代理理人不得接接受同一物物業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)兩個(gè)個(gè)或兩個(gè)以以上業(yè)主的的委托。業(yè)委會(huì)的職職責(zé)和權(quán)利利是什么？？業(yè)委會(huì)的職職責(zé)和權(quán)力力是由業(yè)主主大會(huì)確定定的。具體體說來，是是由業(yè)主大大會(huì)通過《《業(yè)委會(huì)章章程》規(guī)定定的?！段飿I(yè)管理理?xiàng)l例》規(guī)規(guī)定的業(yè)委委會(huì)職責(zé)是是：（一）召集集業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議，報(bào)報(bào)告物業(yè)管管理的實(shí)施施情況；（二）代表表業(yè)主與業(yè)業(yè)主大會(huì)選選聘的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同；（三）及時(shí)時(shí)了解業(yè)主主、物業(yè)使使用人的意意見和建議議，監(jiān)督和和協(xié)助物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)履行物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同；（四）監(jiān)督督業(yè)主公約約的實(shí)施；；（五）業(yè)主主大會(huì)賦予予的其他職職責(zé)。成立業(yè)委會(huì)會(huì)的程序是是什么？業(yè)業(yè)委會(huì)成成員是如何何產(chǎn)生的？？建物〔2004〕345號(hào)文文件規(guī)定：：業(yè)主委員會(huì)會(huì)候選人的的具體產(chǎn)生生方式由籌籌備組確定定。業(yè)委會(huì)會(huì)是由業(yè)主主大會(huì)會(huì)議議選舉產(chǎn)生生的，候選選人當(dāng)選必必須經(jīng)與會(huì)會(huì)業(yè)主所持持投票權(quán)1/2以上上通過。**名苑南南區(qū)業(yè)委會(huì)會(huì)人數(shù)初步步定為7人人。如果超超過7名候候選人獲得得1/2以以上通過，，則取得票票最多的7名候選人人組成業(yè)委委會(huì)。7名名業(yè)委會(huì)成成員內(nèi)部選選舉產(chǎn)生業(yè)業(yè)委會(huì)主任任和副主任任。如何書面召召開業(yè)主大大會(huì)會(huì)議？？書面召開業(yè)業(yè)主大會(huì)的的具體方式式是：由籌備組工工作人員進(jìn)進(jìn)行入戶訪訪問，送達(dá)達(dá)會(huì)議通知知和對(duì)三個(gè)個(gè)公約及業(yè)業(yè)委會(huì)的選選票。在送送達(dá)通知的的同時(shí)，請(qǐng)請(qǐng)業(yè)主填寫寫回執(zhí)，帶帶回籌備組組。通過統(tǒng)統(tǒng)計(jì)回執(zhí)數(shù)數(shù)量，達(dá)到到法規(guī)要求求的1/2投票權(quán)業(yè)業(yè)主參加的的標(biāo)準(zhǔn)，使使業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議合法法生效。之之后，在設(shè)設(shè)定的時(shí)限限內(nèi)等候業(yè)業(yè)主將選票票送回投票票箱。在投投票箱開箱箱當(dāng)日，由由小區(qū)辦工工作人員監(jiān)監(jiān)督進(jìn)行選選票統(tǒng)計(jì)，，通過三個(gè)個(gè)公約并產(chǎn)產(chǎn)生業(yè)委會(huì)會(huì)委員。由哪些部門門和人員統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、監(jiān)督督投票？投票監(jiān)督及及選票的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)由籌備備組在政府府主管部門門小區(qū)辦的的監(jiān)督指導(dǎo)導(dǎo)下進(jìn)行。。選票開箱箱時(shí)小區(qū)辦辦應(yīng)派員到到場(chǎng)。如果果小區(qū)辦不不進(jìn)行指導(dǎo)導(dǎo)，屬于行行政不作為為。此外，國(guó)土土房管物[2004]338號(hào)規(guī)定：：住宅物業(yè)的的業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主委委員會(huì)召開開會(huì)議時(shí)，，應(yīng)當(dāng)有所所在地的社社區(qū)居委會(huì)會(huì)參加。業(yè)業(yè)主大會(huì)、、業(yè)主委員員會(huì)作出決決定前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)聽取社社區(qū)居委會(huì)會(huì)的建議。。建物〔2004〕345號(hào)規(guī)規(guī)定：籌備組中業(yè)業(yè)主代表成成為業(yè)主委委員會(huì)候選選人后，就就不宜擔(dān)任任選舉業(yè)主主委員會(huì)程程序中唱票票、監(jiān)票和和計(jì)票等工工作。為什么要成成立業(yè)主大大會(huì)會(huì)議籌籌備組？成立業(yè)主大大會(huì)會(huì)議籌籌備組是法法規(guī)的規(guī)定定。國(guó)土房管物物[2003]949號(hào)文件件規(guī)定：新建居住物物業(yè)籌備成成立業(yè)主大大會(huì)的，應(yīng)應(yīng)在物業(yè)所所在地的街街道辦事處處、區(qū)縣國(guó)國(guó)土房管局局指導(dǎo)監(jiān)督督下，由社社區(qū)居委會(huì)會(huì)、開發(fā)建建設(shè)單位(公有住房房出售單位位)、業(yè)主主代表組成成業(yè)主大會(huì)會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱稱籌備組)。建物〔2004〕345號(hào)文文件規(guī)定：：街道辦事處處或社區(qū)居居委會(huì)應(yīng)最最終確定籌籌備組中的的“業(yè)主代代表”?！啊皹I(yè)主代表表”在籌備備組中的人人數(shù)應(yīng)以保保障籌備組組工作順利利開展為目目的合理確確定。對(duì)人人數(shù)有爭(zhēng)議議的，由社社區(qū)居委會(huì)會(huì)確定。成立籌備組組須經(jīng)過哪哪些部門批批準(zhǔn)？依法成立籌籌備組無需需政府部門門批準(zhǔn)，但但要在籌備備組成立后后進(jìn)行公示示?；I備組的職職責(zé)是什么么？建物〔2004〕345號(hào)文文件規(guī)定：：業(yè)主大會(huì)成成立之前的的住宅物業(yè)業(yè)，籌備組組除承擔(dān)首首次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議籌籌備職責(zé)外外，要切實(shí)實(shí)承擔(dān)協(xié)調(diào)調(diào)、監(jiān)督物物業(yè)管理的的有關(guān)工作作職責(zé)，應(yīng)應(yīng)接受業(yè)主主咨詢和投投訴，負(fù)責(zé)責(zé)代表業(yè)主主對(duì)物業(yè)服服務(wù)提出意意見和建議議，協(xié)調(diào)物物業(yè)與物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)之間的關(guān)關(guān)系?；I備組的的工作內(nèi)內(nèi)容是什什么？籌備組的的主要工工作是籌籌備以書書面形式式召開清清澄名苑苑南區(qū)首首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議，包包括：1）起草草《業(yè)主主大會(huì)議議事規(guī)則則》《業(yè)業(yè)主公約約》《業(yè)業(yè)主委員員會(huì)章程程》；2）確定定選舉業(yè)業(yè)主委員員會(huì)委員員的辦法法、程序序、計(jì)票票方法等等；3）確定定首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議召召開的時(shí)時(shí)間、地地點(diǎn)、形形式和內(nèi)內(nèi)容；4）在首首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議召開開15日日前以書書面形式式在物業(yè)