籌資分析課件

第五章籌資分析投資與籌資/籌資方式籌資成本與籌資方案選擇第五章籌資分析投資與籌資/籌資方式1籌資概念籌資：指相對獨立的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者如何通過自身的努力，從企業(yè)內(nèi)外籌措企業(yè)經(jīng)營所需資金的活動?；I資主體：企業(yè)。范圍：企業(yè)內(nèi)部積累和外部籌措。目標(biāo)：充實企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所需資金。企業(yè)的資金活動：企業(yè)資金的循環(huán)與周轉(zhuǎn)。循環(huán)：資金自出發(fā)點經(jīng)一定的（時間）階段又回到原來的出發(fā)點。周轉(zhuǎn)：資金的不斷循環(huán)?；I資是企業(yè)資金活動的前提和起點?；I資概念籌資：指相對獨立的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者如何通過自身的努2籌資與投資的關(guān)系投資：投資主體為了實現(xiàn)盈利或避免風(fēng)險通過各種途徑投放資金的活動。（1）收益與風(fēng)險并存（2）現(xiàn)實資金變?yōu)橘Y產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)或債券的過程。關(guān)系：（1）都研究資金活動過程，屬現(xiàn)代企業(yè)資金活動中的不可分割的兩個方面。（2)投資多少要考察籌資能力，籌資多少應(yīng)以投資實際需要為依據(jù)。（3）同一項經(jīng)濟(jì)活動既是籌資行為（資金短缺企業(yè)），也是投資行為（資金盈余企業(yè)）。（4）對同一企業(yè)，建設(shè)（生產(chǎn)）前的籌資活動屬籌資行為，籌集資金開始建設(shè)（生產(chǎn)）屬于投資行為?；I資與投資的關(guān)系投資：投資主體為了實現(xiàn)盈利或避免風(fēng)險通過各種3籌資方式一、銀行貸款在一定利率、一定期限內(nèi)，銀行把貨幣資金提供給需要者的一種經(jīng)濟(jì)活動。注意要點：(1)貸款形式多樣化，籌資相對方便（2）貸款期限確定（3）有專業(yè)銀行帳戶（4）不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，一旦無力償還，則導(dǎo)致破產(chǎn)籌資方式一、銀行貸款4籌資方式二、發(fā)行股票（一）普通股特點（1）風(fēng)險性（2）流動性（3）決策性（4）交易價格與面值不一致性。優(yōu)點：（1）分散企業(yè)風(fēng)險（2）獲取大量資金（3）調(diào)動更多人參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營決策的積極性（4）增加聲譽(yù)，增強(qiáng)獲銀行貸款能力?；I資方式二、發(fā)行股票5優(yōu)先股（二）優(yōu)先股：在公司盈利和財產(chǎn)剩余的分配上享有優(yōu)先權(quán)的股票。屬混合型證券，兼有股票和債券雙重屬性。特點1）股息率事先約定且固定，付息在普通股之前（2）破產(chǎn)清算時，其順序在債券之后，普通股之前（3）不能參與公司的經(jīng)營管理，無投票權(quán)，不能獲得高額盈利（4）股息由稅后凈利發(fā)放，不能免稅（5）發(fā)行費率和資金成本較普通股低優(yōu)先股（二）優(yōu)先股：在公司盈利和財產(chǎn)剩余的分配上享有優(yōu)先權(quán)的6優(yōu)先股的回收方式（1）溢價方式：在優(yōu)先股面價上加“溢價”部分回收優(yōu)先股。（2）從發(fā)行優(yōu)先股收益中創(chuàng)立“償債基金”，用于定期回收部分優(yōu)先股。（3）優(yōu)先股轉(zhuǎn)為普通股。優(yōu)先股的回收方式（1）溢價方式：在優(yōu)先股面價上加“溢價”部分7籌資方式三、發(fā)行債券債券：按法定程序，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。特點1）期限性（2）償還性---還本付息（3）固定利率優(yōu)點1）債權(quán)人不參與盈利分配，發(fā)行費用不高（2）企業(yè)控制權(quán)不受影響（3）債券本金及利息可在稅前發(fā)放，享受稅收優(yōu)惠（4）可回收債券，調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。缺點1）增加企業(yè)負(fù)債及破產(chǎn)風(fēng)險（2）規(guī)定嚴(yán)格，難于實施，規(guī)模有限（3）本息償還籌資方式三、發(fā)行債券8籌資方式四、租賃籌資租賃：出租人按租賃期約規(guī)定，將財產(chǎn)租給承租人，并向承租人收取租費的經(jīng)濟(jì)行為。租賃種類：融資性租賃和經(jīng)營性租賃。融資性租賃：出租人根據(jù)承租人選定的設(shè)備和談妥的租賃條件，出資購買設(shè)備，然后將該設(shè)備長期提供給承租人使用，定期以租金的方式收回投資和利息?；I資方式四、租賃籌資9融資性租賃的特點租賃對象大多為動產(chǎn)承租人主要限于企業(yè)承租人以分期支付租金獲得設(shè)備使用權(quán)租賃期內(nèi)，設(shè)備的技術(shù)服務(wù)和維修保養(yǎng)均由承租人負(fù)責(zé)期滿，租賃者原則上不收回設(shè)備。一般以低于凈值價格轉(zhuǎn)讓給承租方，或再收象征性租金，讓承租方繼續(xù)使用設(shè)備融資性租賃的特點租賃對象大多為動產(chǎn)10經(jīng)營性租賃概念：租賃公司既為用戶提供融資便利又提供設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等服務(wù)，同時還承擔(dān)設(shè)備過時風(fēng)險的一種中短期商品信貸形式。特點1）技術(shù)服務(wù)性強(qiáng)（2）承擔(dān)設(shè)備過時風(fēng)險（3）租金高于融資性租賃（4）租期短經(jīng)營性租賃概念：租賃公司既為用戶提供融資便利又提供設(shè)備的維護(hù)11租金的計算與支付等額年金法：pmt=P×i(1+i)n÷[(1+i)n-1]Pmt---每期應(yīng)負(fù)租金總額P---購置設(shè)備的購置成本或設(shè)備價款N---應(yīng)付租賃費的期數(shù)i---租賃費的利率遞減式計算法：Pmt=各期占款本金余額×年利率×租期÷付款次數(shù)+各期應(yīng)還本金數(shù)平息式計算法：Pmt=P×年息數(shù)÷n平均分?jǐn)偡ǎ篜mt=[(p-預(yù)計殘值）+利息+手續(xù)費]÷租金支付期數(shù)銀行復(fù)利計算法：S=(1+i/m)n×ps---本利和m---每年復(fù)利次數(shù)租金的計算與支付等額年金法：12籌資方式五、利用投資資金籌資投資資金：專門的投資機(jī)構(gòu)將眾多的、不確定投資者的資金集中起來組成的一個共同財產(chǎn)。投資對象：上市股票、債券、短期票據(jù)、銀行同業(yè)拆借、金融期貨、黃金、期權(quán)交易、房地產(chǎn)等?；绢愋停浩跫s型；公司型籌資方式五、利用投資資金籌資13投資資金的作用幫助個人投資者選擇各行業(yè)中具有代表性的典型證券進(jìn)行投資擁有大量專家、先進(jìn)研究手段根據(jù)個人投資者的選擇需要提供一系列服務(wù)，如提供股份的分期付款、股息的自動再投資以及投資咨詢等有專門機(jī)構(gòu)處理投資糾紛吸引機(jī)構(gòu)投資者投資資金的作用幫助個人投資者選擇各行業(yè)中具有代表性的典型證券14房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過15定義房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式，能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強(qiáng)的生命力，一經(jīng)推出，必然會受到各方的歡迎。定義房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給16發(fā)展1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托（Bost

onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始對投資公司進(jìn)行規(guī)范。為確保投資人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificateCompanies）、單位信托公司（UnitInvestmentTrust）和經(jīng)理公司（ManagementCompanies）三類。發(fā)展1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托（Bost

17發(fā)展其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-endType）投資公司、開放型（Open-EndType）、分散型（DiversifiedType）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REIT的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，最初采用信托形式是為規(guī)避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產(chǎn)投資組織，而被美國最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但由于后來的投資信托法規(guī)不斷健全，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益茁壯起來。著眼于投資信托的優(yōu)點，美國國會于1960年通過修訂內(nèi)地稅法典，正式開創(chuàng)了REIT，規(guī)定凡具備該法案第856條至859條的有關(guān)組織、收入及收益分配要件的REIT可享有免稅優(yōu)惠。發(fā)展其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公18發(fā)展換言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負(fù)擔(dān)公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認(rèn)為是具有投資媒介性質(zhì)管道機(jī)能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信托或社團(tuán)組織的要件，所以現(xiàn)今美國的REIT組織形態(tài)可以是公司組織或信托，但必須是聯(lián)邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機(jī)構(gòu)或保險公司類的公司，通過這些機(jī)構(gòu)，向大眾募集資金?；谖ｋU分散原則，主要從事買賣管理不動產(chǎn)實體的投資或抵押擔(dān)保貸款的信托投資，屬于一種長期投資商品，其基本架構(gòu)由不動產(chǎn)投資信托基金、經(jīng)理公司、保管機(jī)構(gòu)和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規(guī)定，REIT必須雇傭獨立的不動產(chǎn)專家來執(zhí)行管理REIT的日常事務(wù)活動。發(fā)展換言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負(fù)擔(dān)19性質(zhì)房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為：①委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等；②代理業(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債券債務(wù)、代理房屋設(shè)計等；③金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。性質(zhì)房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為：20美國模式美國的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立階段，其主要運作流程為：（1）評估資金?；鸢l(fā)起人為滿足自身需求，進(jìn)行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預(yù)估所需資金數(shù)量，確認(rèn)選擇REIT基金為籌資工具，并考慮投資標(biāo)的的收益性能否達(dá)到必要的回報率等。（2）接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。（3）接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計問題，選定律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所為成立全過程服務(wù)，并擬訂申請文件，此時投資計劃在財務(wù)上的可行性分析基本確定。（4）接洽不動產(chǎn)顧問公司。若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任，則需要洽定對象并簽定REIT管理顧問契約，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（5）當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請募集，在申請成功后，要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REIT契約。房地產(chǎn)信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過信用評級機(jī)構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃，保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。

美國模式美國的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立21美國模式在美國，房地產(chǎn)信托證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細(xì)披露REIT的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動、房地產(chǎn)的狀況、財產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關(guān)系等。當(dāng)然，REIT也可因私下發(fā)行而無須注冊登記，但依據(jù)1933年證券法REGULATIOND（RULES501-506），私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務(wù)。另外，法律還對房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運用和收入來源作了嚴(yán)格的要求，如房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；每年90％以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時至少有75％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優(yōu)待，按照規(guī)定，REIT不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。美國模式在美國，房地產(chǎn)信托證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)22日本模式其運作流程為：（1）房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司；（2）投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理；（3）信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費；（4）房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費；（5）信托公司向投資者發(fā)放紅利；（6）信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。日本模式其運作流程為：23中國中國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態(tài)，受房地產(chǎn)開發(fā)成本高等因素的制約，一般房地產(chǎn)的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態(tài)。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效的方法。房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。特別是在當(dāng)前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩(wěn)定的投資獲利渠道，房地產(chǎn)信托化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。中國中國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金24實施2009年8月6日下午，平安信托與中國最大的地產(chǎn)商之一的金地集團(tuán)（600383.SH）共同宣布，雙方簽訂合作的框架性協(xié)議，平安信托將針對具體項目設(shè)計股權(quán)信托計劃，和金地集團(tuán)共同投資優(yōu)質(zhì)住宅項目和城市綜合體項目。未來三年內(nèi)，平安信托投入上述項目的資金總額有望達(dá)到100億。2009年投資額將達(dá)到30億。實施2009年8月6日下午，平安信托與中國最大的地產(chǎn)商之一的25籌資方式六、BOT（Build-Own-Transfer)籌資方式基本形式：（1）政府同私營部門的項目公司簽訂合同，由該公司籌資設(shè)計并承建一個具體項目；（2）在雙方協(xié)定的時間內(nèi)，項目公司通過經(jīng)營該項目償還項目債務(wù)并回收投資；（3）協(xié)議期滿后，項目無償轉(zhuǎn)讓給所在國政府。籌資方式六、BOT（Build-Own-Transfer)籌26BOT的其它形式BOOT:建設(shè)---擁有---經(jīng)營(Operate)---轉(zhuǎn)讓BOO:建設(shè)---擁有---經(jīng)營BORT:建設(shè)---擁有---租賃(Rent)---轉(zhuǎn)讓BOOST:建設(shè)---擁有---經(jīng)營---補(bǔ)貼(Subsidize)---轉(zhuǎn)讓BTO:建設(shè)---轉(zhuǎn)讓---經(jīng)營BOT的其它形式BOOT:建設(shè)---擁有---經(jīng)營(Oper27BOT優(yōu)點減少政府直接財政負(fù)擔(dān)政府在BOT項目中的責(zé)任不需列入負(fù)債表，從而不會影響國際金融機(jī)構(gòu)對政府規(guī)定的借款限額提高了項目運作效率BOT優(yōu)點減少政府直接財政負(fù)擔(dān)28BOT項目程序確定項目---政府根據(jù)需要確定或私營部門經(jīng)過分析，根據(jù)政府需要，向政府部門提出項目建議。項目準(zhǔn)備階段---項目確定后，通過市場化的招標(biāo)方式確定承包商。政府準(zhǔn)備招標(biāo)文件，私營部門要進(jìn)行分析研究，準(zhǔn)備基礎(chǔ)設(shè)計，并于貸款方協(xié)商，組建承攬項目機(jī)構(gòu)，準(zhǔn)備投標(biāo)。招標(biāo)階段---通過招標(biāo)個程序，確定中標(biāo)單位。合同談判階段---就項目實施細(xì)節(jié)進(jìn)行實質(zhì)性談判，簽訂合同（變化多，思路多，屬復(fù)雜階段）。建設(shè)階段---項目建設(shè)，竣工驗收，項目交用。經(jīng)營階段---經(jīng)營管理項目，獲經(jīng)營收入。轉(zhuǎn)讓階段---將所有權(quán)無償轉(zhuǎn)交給政府。BOT項目程序確定項目---政府根據(jù)需要確定或私營部門經(jīng)過分29籌資成本與籌資結(jié)構(gòu)一、籌資成本構(gòu)成及其影響因素籌資成本即企業(yè)為籌資所付出的代價。由三個部分組成：1、使用資金所支付的費用，即資金占用費用。2、籌資過程中資金和人力的耗費，即籌資費用。3、特定條件下的機(jī)會成本，企業(yè)從內(nèi)部籌資所形成的機(jī)會成本?；I資成本與籌資結(jié)構(gòu)一、籌資成本構(gòu)成及其影響因素30資金占用費用的影響因素資金占用費用的影響因素：籌資的資本結(jié)構(gòu)，資金的時間價值，出資者的風(fēng)險報酬，資金的供求關(guān)系籌資費用：與籌資額、籌資期限無直接聯(lián)系，屬投資成本中的固定費用。為計算方便，采用了兩種處理方式。（1）較小時，忽略不計；（2）較大時，以所籌資金的一定百分比計算。（并不說明固定費用與籌資額相關(guān)）。特定條件下的機(jī)會成本：一般指企業(yè)內(nèi)部籌款時優(yōu)于社會籌款的增加費用，無內(nèi)部籌款時不計。資金占用費用的影響因素資金占用費用的影響因素：籌資的資本結(jié)構(gòu)31籌資成本二、籌資成本的計算1、貸款資金成本率計算2、債券資金成本率計算3、股票資金成本率計算4、總資金成本率計算籌資成本二、籌資成本的計算32貸款資金成本率計算

僅就利息來看，取得借款所要支付的利息就是貸款資金成本，相應(yīng)比率即為貸款資金成本率。由于借款利息一般作為費用開支，企業(yè)由于支付借款利息而少繳了一筆所得稅，故企業(yè)實際負(fù)擔(dān)利息費用應(yīng)扣除相應(yīng)的所得稅額。計算式：Kd=[(1+rd/t)t-1]（1-s）×100%Kd:貸款資金成本率；rd：貸款年利率；t：每年結(jié)息次數(shù)；s：所得稅稅率。例：某公司借貸，年利率為10%，每半年結(jié)息一次，所得稅稅率為50%，計算該貸款資金成本率。解：Kz=[(1+10%/2)2-1]（1-50%）×100%=5.13%貸款資金成本率計算

僅就利息來看，取得借款所要支付的利息就是33債券資金成本率計算

計算式：Kz=[(1+rz/t)t-1]（1-s）×100%Kz:債券資金成本率；rz：債券年利率；t：每年結(jié)息次數(shù)；s：所得稅稅率。例：某公司發(fā)行債券，年利率為11%，每年結(jié)息一次，所得稅稅率為50%，計算該債券資金成本率。解：Kz=[(1+11%/1)1-1]（1-50%）×100%=5.5%債券資金成本率計算

計算式：Kz=[(1+rz/t)t-134股票資金成本率計算股票資金成本由派息和分紅兩部分組成。因股息由成本列支，故其計算方法可仿照上述方法。計算式：Kgx=[(1+rgx/t)t-1]（1-s）×100%分紅由稅后支付，故計算式為：Kgh=Rg/Pg×100%Rg:每股股票分紅額；Pg：每股股票的現(xiàn)時市場價格。股票資金成本率Kg=Kgx+Kgh股票資金成本率計算股票資金成本由派息和分紅兩部分組成。35總資金成本率計算計算式：nK=∑gjkjj=1gj:第j種資金來源占全部資金來源的比重，作為權(quán)數(shù)；

kj：第j種資金來源的資金成本率。總資金成本率計算計算式：36籌資結(jié)構(gòu)籌資結(jié)構(gòu)優(yōu)選1、各項資金成本率已定，資金來源比例未定；2、各項資金成本率未定，資金來源比例已定?；I資結(jié)構(gòu)籌資結(jié)構(gòu)優(yōu)選37各項資金成本率已定，資金來源比例未定各項資金成本率已定，資金來源比例未定38計算1組=0.3×6%+0.2×8%+0.5×9%=7.9%2組=0.2×6%+0.4×8%+0.4×9%=8%3=0.25×6%+0.3×8%+0.45×9%=7.95%4組=0.3×6%+0.4×8%+0.3×9%=7.7%故選第4組合。其資金成本率最低注意：最低（優(yōu)）是議定范圍內(nèi)的最低（優(yōu)）。計算1組=0.3×6%+0.2×8%+0.5×9%=7.9%39各項資金成本率未定，資金來源比例已定各項資金成本率未定，資金來源比例已定40計算1組=0.5×6%+0.3×8%+0.2×9%=7.2%2組=0.5×6.5%+0.3×7.5%+0.2×8%=7.1%3組=0.5×7%+0.3×8%+0.45×8.5%=7.6%4組=0.5×6.5%+0.3×7%+0.2×9.5%=7.25%故選第2組合。其資金成本率最低。計算1組=0.5×6%+0.3×8%+0.2×9%=7.2%41籌資決策方法：1、比較籌資代價2、比較籌資機(jī)會應(yīng)用籌資決策方法有兩個條件：一是假設(shè)所有企業(yè)是有效經(jīng)營的；二是有比較完善的資金市場?；I資決策方法：42籌資代價比較籌資成本代價：核心是將各種資金來源的資金成本進(jìn)行比較。這類問題多數(shù)是：籌資結(jié)構(gòu)已定，對同一性質(zhì)資金的成本代價進(jìn)行比較。（例見p167)比較籌資條件代價：一是比較各投資人的附加條件；二是比較能滿足企業(yè)提出的條件的投資人。比較籌資時間代價：不同的資金來源，所花費的籌資工作時間不同，以及資金來源在使用期限上有長短之分，都將引起資金在時間代價上的差別?；I資代價比較籌資成本代價：核心是將各種資金來源的資金成本進(jìn)行43比較籌資機(jī)會比較籌資的事實機(jī)會：一是比較籌資的具體實施時間，是否利于籌資；二是比較定價時機(jī)，如發(fā)行股票的時機(jī)。比較籌資的風(fēng)險程度：企業(yè)籌資面臨兩方面風(fēng)險：一是企業(yè)自身經(jīng)營上的風(fēng)險，如經(jīng)營好的企業(yè)能較容易地籌集到所需資金。二是資金市場上的風(fēng)險，可用概率的形式反映。比較籌資機(jī)會比較籌資的事實機(jī)會：一是比較籌資的具體實施時間，44例子某企業(yè)準(zhǔn)備籌資100萬元，有債券和股票兩類籌資形式構(gòu)成。試分析資金市場風(fēng)險。通過市場分析，債券資金市場狀況好、一般和差的概率分別是0.3、0.6和0.1；股票資金市場狀況好、一般和差的概率分別是0.5、0.3和0.2；例子某企業(yè)準(zhǔn)備籌資100萬元，有債券和股票兩類籌資形式構(gòu)成。45通過債券方式籌資50萬元的資金成本率在市場好、一般和差的狀況下分別為10%、15%和20%；相應(yīng)的資金成本分別為5、7.5和10萬元。期望成本E1(A1)=5×0.3+7.5×0.6+10×0.1=7籌資60萬元的資金成本率在市場好、一般和差的狀況下分別為12%、15%和20%；相應(yīng)的資金成本分別為7.2、9和12萬元。期望成本E1(A2)=7.2×0.3+9×0.6+12×0.1=8.76籌資70萬元的資金成本率在市場好、一般和差的狀況下分別為15%、18%和22%；相應(yīng)的資金成本分別為10.5、12.6和15.4萬元。期望成本E1(A3)=10.5×0.3+12.6×0.6+15.4×0.1=12.25通過債券方式籌資50萬元的資金成本率在市場好、一般和差的狀況46通過股票方式籌資籌資30萬元的資金成本率在市場好、一般和差的狀況下分別為17%、19%和22%；相應(yīng)的資金成本分別為5.1、5.7和6.6萬元。期望成本E2(A1)=5.1×0.5+5。7×0.3+6.6×0.2=5.58籌資40萬元的資金成本率在市場好、一般和差的狀況下分別為16%、18%和21%；相應(yīng)的資金成本分別為6.4、7.2和8.4萬元。期望成本E2(A2)=6.4×0.5+7.2×0.3+8.4×0.2=7.04籌資50萬元的資金成本率在市場好、一般和差的狀況下分別為15%、17%和20%；相應(yīng)的資金成本分別為7.5、8.5和10萬元。期望成本E2(A3)=7.5×0.5+8.5×0。3+10×0.2=8.3通過股票方式籌資籌資30萬元的資金成本率在市場好、一般和差的47進(jìn)一步分析成本期望值最小的方案，風(fēng)險可能最小。故E1(A1)和E2(A1)分別為債券與股票之最小。再綜合考察債券和股票籌資組合的資金成本率與籌資額。E1(A1)+E2(A1)=12.58；籌資50+30=80E1(A1)+E2(A2)=14.04；籌資50+40=90E1(A1)+E2(A3)=15.30；籌資50+50=100E1(A2)+E2(A1)=14.34；籌資60+30=90E1(A2)+E2(A2)=15.8；籌資60+40=100E1(A2)+E2(A3)=17.06；籌資60+50=110E1(A3)+E2(A1)=17.83；籌資70+30=100E1(A3)+E2(A2)=19.29；籌資70+40=110E1(A3)+E2(A3)=20.55；籌資70+50=120進(jìn)一步分析成本期望值最小的方案，風(fēng)險可能最小。故E1(A1)48進(jìn)一步分析由上知：達(dá)100萬的方案有三，成本率期望值分別為15.3、15.8和17.83。其中15.3為最小，對應(yīng)組合為E1(A1)+E2(A3)，即各籌資50萬元。假定籌資結(jié)構(gòu)為債券60%，股票40%，則次優(yōu)組合為E1(A2)+E2(A2)，其組合資金成本率為15.8。依據(jù)上述計算結(jié)果，還可知籌80、90、110和120萬元資金所需的組合資金的成本率。進(jìn)一步分析由上知：達(dá)100萬的方案有三，成本率期望值分別為149第五章籌資分析投資與籌資/籌資方式籌資成本與籌資方案選擇第五章籌資分析投資與籌資/籌資方式50籌資概念籌資：指相對獨立的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者如何通過自身的努力，從企業(yè)內(nèi)外籌措企業(yè)經(jīng)營所需資金的活動?；I資主體：企業(yè)。范圍：企業(yè)內(nèi)部積累和外部籌措。目標(biāo)：充實企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動所需資金。企業(yè)的資金活動：企業(yè)資金的循環(huán)與周轉(zhuǎn)。循環(huán)：資金自出發(fā)點經(jīng)一定的（時間）階段又回到原來的出發(fā)點。周轉(zhuǎn)：資金的不斷循環(huán)。籌資是企業(yè)資金活動的前提和起點。籌資概念籌資：指相對獨立的商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者如何通過自身的努51籌資與投資的關(guān)系投資：投資主體為了實現(xiàn)盈利或避免風(fēng)險通過各種途徑投放資金的活動。（1）收益與風(fēng)險并存（2）現(xiàn)實資金變?yōu)橘Y產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)或債券的過程。關(guān)系：（1）都研究資金活動過程，屬現(xiàn)代企業(yè)資金活動中的不可分割的兩個方面。（2)投資多少要考察籌資能力，籌資多少應(yīng)以投資實際需要為依據(jù)。（3）同一項經(jīng)濟(jì)活動既是籌資行為（資金短缺企業(yè)），也是投資行為（資金盈余企業(yè)）。（4）對同一企業(yè)，建設(shè)（生產(chǎn)）前的籌資活動屬籌資行為，籌集資金開始建設(shè)（生產(chǎn)）屬于投資行為?；I資與投資的關(guān)系投資：投資主體為了實現(xiàn)盈利或避免風(fēng)險通過各種52籌資方式一、銀行貸款在一定利率、一定期限內(nèi)，銀行把貨幣資金提供給需要者的一種經(jīng)濟(jì)活動。注意要點：(1)貸款形式多樣化，籌資相對方便（2）貸款期限確定（3）有專業(yè)銀行帳戶（4）不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，一旦無力償還，則導(dǎo)致破產(chǎn)籌資方式一、銀行貸款53籌資方式二、發(fā)行股票（一）普通股特點（1）風(fēng)險性（2）流動性（3）決策性（4）交易價格與面值不一致性。優(yōu)點：（1）分散企業(yè)風(fēng)險（2）獲取大量資金（3）調(diào)動更多人參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營決策的積極性（4）增加聲譽(yù)，增強(qiáng)獲銀行貸款能力?；I資方式二、發(fā)行股票54優(yōu)先股（二）優(yōu)先股：在公司盈利和財產(chǎn)剩余的分配上享有優(yōu)先權(quán)的股票。屬混合型證券，兼有股票和債券雙重屬性。特點1）股息率事先約定且固定，付息在普通股之前（2）破產(chǎn)清算時，其順序在債券之后，普通股之前（3）不能參與公司的經(jīng)營管理，無投票權(quán)，不能獲得高額盈利（4）股息由稅后凈利發(fā)放，不能免稅（5）發(fā)行費率和資金成本較普通股低優(yōu)先股（二）優(yōu)先股：在公司盈利和財產(chǎn)剩余的分配上享有優(yōu)先權(quán)的55優(yōu)先股的回收方式（1）溢價方式：在優(yōu)先股面價上加“溢價”部分回收優(yōu)先股。（2）從發(fā)行優(yōu)先股收益中創(chuàng)立“償債基金”，用于定期回收部分優(yōu)先股。（3）優(yōu)先股轉(zhuǎn)為普通股。優(yōu)先股的回收方式（1）溢價方式：在優(yōu)先股面價上加“溢價”部分56籌資方式三、發(fā)行債券債券：按法定程序，約定在一定期限內(nèi)還本付息的債務(wù)憑證。特點1）期限性（2）償還性---還本付息（3）固定利率優(yōu)點1）債權(quán)人不參與盈利分配，發(fā)行費用不高（2）企業(yè)控制權(quán)不受影響（3）債券本金及利息可在稅前發(fā)放，享受稅收優(yōu)惠（4）可回收債券，調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。缺點1）增加企業(yè)負(fù)債及破產(chǎn)風(fēng)險（2）規(guī)定嚴(yán)格，難于實施，規(guī)模有限（3）本息償還籌資方式三、發(fā)行債券57籌資方式四、租賃籌資租賃：出租人按租賃期約規(guī)定，將財產(chǎn)租給承租人，并向承租人收取租費的經(jīng)濟(jì)行為。租賃種類：融資性租賃和經(jīng)營性租賃。融資性租賃：出租人根據(jù)承租人選定的設(shè)備和談妥的租賃條件，出資購買設(shè)備，然后將該設(shè)備長期提供給承租人使用，定期以租金的方式收回投資和利息?；I資方式四、租賃籌資58融資性租賃的特點租賃對象大多為動產(chǎn)承租人主要限于企業(yè)承租人以分期支付租金獲得設(shè)備使用權(quán)租賃期內(nèi)，設(shè)備的技術(shù)服務(wù)和維修保養(yǎng)均由承租人負(fù)責(zé)期滿，租賃者原則上不收回設(shè)備。一般以低于凈值價格轉(zhuǎn)讓給承租方，或再收象征性租金，讓承租方繼續(xù)使用設(shè)備融資性租賃的特點租賃對象大多為動產(chǎn)59經(jīng)營性租賃概念：租賃公司既為用戶提供融資便利又提供設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等服務(wù)，同時還承擔(dān)設(shè)備過時風(fēng)險的一種中短期商品信貸形式。特點1）技術(shù)服務(wù)性強(qiáng)（2）承擔(dān)設(shè)備過時風(fēng)險（3）租金高于融資性租賃（4）租期短經(jīng)營性租賃概念：租賃公司既為用戶提供融資便利又提供設(shè)備的維護(hù)60租金的計算與支付等額年金法：pmt=P×i(1+i)n÷[(1+i)n-1]Pmt---每期應(yīng)負(fù)租金總額P---購置設(shè)備的購置成本或設(shè)備價款N---應(yīng)付租賃費的期數(shù)i---租賃費的利率遞減式計算法：Pmt=各期占款本金余額×年利率×租期÷付款次數(shù)+各期應(yīng)還本金數(shù)平息式計算法：Pmt=P×年息數(shù)÷n平均分?jǐn)偡ǎ篜mt=[(p-預(yù)計殘值）+利息+手續(xù)費]÷租金支付期數(shù)銀行復(fù)利計算法：S=(1+i/m)n×ps---本利和m---每年復(fù)利次數(shù)租金的計算與支付等額年金法：61籌資方式五、利用投資資金籌資投資資金：專門的投資機(jī)構(gòu)將眾多的、不確定投資者的資金集中起來組成的一個共同財產(chǎn)。投資對象：上市股票、債券、短期票據(jù)、銀行同業(yè)拆借、金融期貨、黃金、期權(quán)交易、房地產(chǎn)等?；绢愋停浩跫s型；公司型籌資方式五、利用投資資金籌資62投資資金的作用幫助個人投資者選擇各行業(yè)中具有代表性的典型證券進(jìn)行投資擁有大量專家、先進(jìn)研究手段根據(jù)個人投資者的選擇需要提供一系列服務(wù)，如提供股份的分期付款、股息的自動再投資以及投資咨詢等有專門機(jī)構(gòu)處理投資糾紛吸引機(jī)構(gòu)投資者投資資金的作用幫助個人投資者選擇各行業(yè)中具有代表性的典型證券63房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為委托業(yè)務(wù)、代理業(yè)務(wù)、金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過64定義房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司，由信托公司按照委托者的要求進(jìn)行管理、處分和收益，信托公司在對該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式，能夠照顧到房地產(chǎn)委托人、信托公司和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實施的條件之下，其必將具有很強(qiáng)的生命力，一經(jīng)推出，必然會受到各方的歡迎。定義房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給65發(fā)展1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托（Bost

onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美國投資事業(yè)才有了劃時代的發(fā)展，這也是美國在戰(zhàn)后涌現(xiàn)出大量的富豪手中所持有的過剩資金所致。1929年紐約股市崩潰后，美國SEC開始對投資公司進(jìn)行規(guī)范。為確保投資人的權(quán)益，美國展開了一系列聯(lián)邦證券交易活動，先后制定了1933年證券法、1934年證券交易法、1935年公用事業(yè)控股公司法、1939年信托契約法，并于1940年制定了投資公司法及投資顧問法，這些都成為日后投資公司經(jīng)營業(yè)務(wù)管理規(guī)則的基本框架。依據(jù)美國1940年投資公司法第4條，投資公司可以分為：面額證券公司（Face-AmountCertificateCompanies）、單位信托公司（UnitInvestmentTrust）和經(jīng)理公司（ManagementCompanies）三類。發(fā)展1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托（Bost

66發(fā)展其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公司法第5條又可將其分為：封閉型（Close-endType）投資公司、開放型（Open-EndType）、分散型（DiversifiedType）和非分散型（Non-DiversifiedType）投資公司四種。馬塞諸塞商業(yè)信托是目前REIT的前身，由于經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動，最初采用信托形式是為規(guī)避州法禁止公司以投資為目的而持有不動產(chǎn)的規(guī)定，隨后因其逐漸發(fā)展成為規(guī)避公司所得稅的不動產(chǎn)投資組織，而被美國最高法院認(rèn)定為商業(yè)信托與公司相似，并視同聯(lián)邦公司組織加以課稅，導(dǎo)致其發(fā)展一度停滯。但由于后來的投資信托法規(guī)不斷健全，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，美國投資信托的發(fā)展又日益茁壯起來。著眼于投資信托的優(yōu)點，美國國會于1960年通過修訂內(nèi)地稅法典，正式開創(chuàng)了REIT，規(guī)定凡具備該法案第856條至859條的有關(guān)組織、收入及收益分配要件的REIT可享有免稅優(yōu)惠。發(fā)展其中，經(jīng)理公司在三種投資公司類型中運用最為普通，按投資公67發(fā)展換言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負(fù)擔(dān)公司所得稅，而僅對股東或投資人課征個人所得稅，所以REIT一般也被認(rèn)為是具有投資媒介性質(zhì)管道機(jī)能。1976年美國國會通過了稅收改革法案，取消了REIT必須是由非法人信托或社團(tuán)組織的要件，所以現(xiàn)今美國的REIT組織形態(tài)可以是公司組織或信托，但必須是聯(lián)邦所得稅意義下非銀行、儲蓄貸款機(jī)構(gòu)或保險公司類的公司，通過這些機(jī)構(gòu)，向大眾募集資金?；谖ｋU分散原則，主要從事買賣管理不動產(chǎn)實體的投資或抵押擔(dān)保貸款的信托投資，屬于一種長期投資商品，其基本架構(gòu)由不動產(chǎn)投資信托基金、經(jīng)理公司、保管機(jī)構(gòu)和投資人四個實體組成。但按照1986年稅收公司改革法的規(guī)定，REIT必須雇傭獨立的不動產(chǎn)專家來執(zhí)行管理REIT的日常事務(wù)活動。發(fā)展換言之，即使REIT是以公司為組織形態(tài)，也可以不必負(fù)擔(dān)68性質(zhì)房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為：①委托業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)信托存款、房地產(chǎn)信托貸款、房地產(chǎn)信托投資、房地產(chǎn)委托貸款等；②代理業(yè)務(wù)，如代理發(fā)行股票債券、代理清理債券債務(wù)、代理房屋設(shè)計等；③金融租賃、咨詢、擔(dān)保等業(yè)務(wù)。相對銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托計劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨特的財產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能，可以財產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新，使其成為最佳融資方式之一。性質(zhì)房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容較為廣泛，按其性質(zhì)可分為：69美國模式美國的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立階段，其主要運作流程為：（1）評估資金?；鸢l(fā)起人為滿足自身需求，進(jìn)行REIT基金募集的籌劃，主要工作包括：預(yù)估所需資金數(shù)量，確認(rèn)選擇REIT基金為籌資工具，并考慮投資標(biāo)的的收益性能否達(dá)到必要的回報率等。（2）接洽承銷商、發(fā)起人與承銷商討論投資與募集事宜，包括投資細(xì)節(jié)、募款細(xì)節(jié)和承銷方式等工作。（3）接洽律師及會計師。與有資格的律師及會計師討論基金申請發(fā)行的相關(guān)法律、會計問題，選定律師事務(wù)所及會計師事務(wù)所為成立全過程服務(wù)，并擬訂申請文件，此時投資計劃在財務(wù)上的可行性分析基本確定。（4）接洽不動產(chǎn)顧問公司。若基金未來的經(jīng)營管理由房地產(chǎn)顧問公司擔(dān)任，則需要洽定對象并簽定REIT管理顧問契約，確定其權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（5）當(dāng)所有文件備齊后即可以向SEC申請募集，在申請成功后，要決定保管機(jī)構(gòu)并簽定REIT契約。房地產(chǎn)信托成立并在證券交易所掛牌交易后，便進(jìn)入正式運作階段。值得注意的是該類證券一般需經(jīng)過信用評級機(jī)構(gòu)的評級。房地產(chǎn)投資信托公司必須按成立階段所定協(xié)議實施投資計劃，保管機(jī)構(gòu)則依房地產(chǎn)投資信托公司的指示，進(jìn)行業(yè)務(wù)操作，執(zhí)行房地產(chǎn)買賣、傭金收付及租金與相關(guān)商業(yè)投資的收支等事宜。投資者通過券商購買REIT證券，投資收益則從保管機(jī)構(gòu)處獲得。

美國模式美國的房地產(chǎn)信托通常是以基金的形式出現(xiàn)的，在成立70美國模式在美國，房地產(chǎn)信托證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)是1933年證券法表格-11，該格式要求詳細(xì)披露REIT的投資政策、與投資政策有關(guān)的活動、房地產(chǎn)的狀況、財產(chǎn)處理的信息、經(jīng)理公司與投資公司之間的關(guān)系等。當(dāng)然，REIT也可因私下發(fā)行而無須注冊登記，但依據(jù)1933年證券法REGULATIOND（RULES501-506），私下發(fā)行的投資人人數(shù)上限為35人，完成公開發(fā)行后，按照1934年證券交易法，REIT有報告的義務(wù)。另外，法律還對房地產(chǎn)信托的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運用和收入來源作了嚴(yán)格的要求，如房地產(chǎn)投資信托須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，以防止股份過于集中；每年90％以上的收益要分配給股東；其籌集資金的大部分須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時至少有75％的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。在稅收方面，REIT則受到了優(yōu)待，按照規(guī)定，REIT不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，這就避免了雙重納稅的可能。美國模式在美國，房地產(chǎn)信托證券首次公開發(fā)行的注冊登記，其依據(jù)71日本模式其運作流程為：（1）房地產(chǎn)公司將土地、建筑物分售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司；（2）投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理；（3）信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費；（4）房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費；（5）信托公司向投資者發(fā)放紅利；（6）信托銀行也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。日本模式其運作流程為：72中國中國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態(tài)，受房地產(chǎn)開發(fā)成本高等因素的制約，一般房地產(chǎn)的銷售或租賃都需要一個較長的過程，所以資金短缺是一個長期狀態(tài)。因此，利用信托工具融通資金便成為一種行之有效的方法。房地產(chǎn)信托化能夠豐富資本市場的投資品種，為投資人提供一條穩(wěn)定獲利的投資渠道。特別是在當(dāng)前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，銀行存款利率大幅度下降的背景下，大量的資金要尋找穩(wěn)定的投資獲利渠道，房地產(chǎn)信托化生逢其時，是滿足投資者需要的一個很好的選擇。中國中國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金73實施2009年8月6日下午，平安信托與中國最大的地產(chǎn)商之一的金地集團(tuán)（600383.SH）共同宣布，雙方簽訂合作的框架性協(xié)議，平安信托將針對具體項目設(shè)計股權(quán)信托計劃，和金地集團(tuán)共同投資優(yōu)質(zhì)住宅項目和城市綜合體項目。未來三年內(nèi)，平安信托投入上述項目的資金總額有望達(dá)到100億。2009年投資額將達(dá)到30億。實施2009年8月6日下午，平安信托與中國最大的地產(chǎn)商之一的74籌資方式六、BOT（Build-Own-Transfer)籌資方式基本形式：（1）政府同私營部門的項目公司簽訂合同，由該公司籌資設(shè)計并承建一個具體項目；（2）在雙方協(xié)定的時間內(nèi)，項目公司通過經(jīng)營該項目償還項目債務(wù)并回收投資；（3）協(xié)議期滿后，項目無償轉(zhuǎn)讓給所在國政府?；I資方式六、BOT（Build-Own-Transfer)籌75BOT的其它形式BOOT:建設(shè)---擁有---經(jīng)營(Operate)---轉(zhuǎn)讓BOO:建設(shè)---擁有---經(jīng)營BORT:建設(shè)---擁有---租賃(Rent)---轉(zhuǎn)讓BOOST:建設(shè)---擁有---經(jīng)營---補(bǔ)貼(Subsidize)---轉(zhuǎn)讓BTO:建設(shè)---轉(zhuǎn)讓---經(jīng)營BOT的其它形式BOOT:建設(shè)---擁有---經(jīng)營(Oper76BOT優(yōu)點減少政府直接財政負(fù)擔(dān)政府在BOT項目中的責(zé)任不需列入負(fù)債表，從而不會影響國際金融機(jī)構(gòu)對政府規(guī)定的借款限額提高了項目運作效率BOT優(yōu)點減少政府直接財政負(fù)擔(dān)77BOT項目程序確定項目---政府根據(jù)需要確定或私營部門經(jīng)過分析，根據(jù)政府需要，向政府部門提出項目建議。項目準(zhǔn)備階段---項目確定后，通過市場化的招標(biāo)方式確定承包商。政府準(zhǔn)備招標(biāo)文件，私營部門要進(jìn)行分析研究，準(zhǔn)備基礎(chǔ)設(shè)計，并于貸款方協(xié)商，組建承攬項目機(jī)構(gòu)，準(zhǔn)備投標(biāo)。招標(biāo)階段---通過招標(biāo)個程序，確定中標(biāo)單位。合同談判階段---就項目實施細(xì)節(jié)進(jìn)行實質(zhì)性談判，簽訂合同（變化多，思路多，屬復(fù)雜階段）。建設(shè)階段---項目建設(shè)，竣工驗收，項目交用。經(jīng)營階段---經(jīng)營管理項目，獲經(jīng)營收入。轉(zhuǎn)讓階段---將所有權(quán)無償轉(zhuǎn)交給政府。BOT項目程序確定項目---政府根據(jù)需要確定或私營部門經(jīng)過分78籌資成本與籌資結(jié)構(gòu)一、籌資成本構(gòu)成及其影響因素籌資成本即企業(yè)為籌資所付出的代價。由三個部分組成：1、使用資金所支付的費用，即資金占用費用。2、籌資過程中資金和人力的耗費，即籌資費用。3、特定條件下的機(jī)會成本，企業(yè)從內(nèi)部籌資所形成的機(jī)會成本?；I資成本與籌資結(jié)構(gòu)一、籌資成本構(gòu)成及其影響因素79資金占用費用的影響因素資金占用費用的影響因素：籌資的資本結(jié)構(gòu)，資金的時間價值，出資者的風(fēng)險報酬，資金的供求關(guān)系籌資費用：與籌資額、籌資期限無直接聯(lián)系，屬投資成本中的固定費用。為計算方便，采用了兩種處理方式。（1）較小時，忽略不計；（2）較大時，以所籌資金的一定百分比計算。（并不說明固定費用與籌資額相關(guān)）。特定條件下的機(jī)會成本：一般指企業(yè)內(nèi)部籌款時優(yōu)于社會籌款的增加費用，無內(nèi)部籌款時不計。資金占用費用的影響因素資金占用費用的影響因素：籌資的資本結(jié)構(gòu)80籌資成本二、籌資成本的計算1、貸款資金成本率計算2、債券資金成本率計算3、股票資金成本率計算4、總資金成本率計算籌資成本二、籌資成本的計算81貸款資金成本率計算

僅就利息來看，取得借款所要支付的利息就是貸款資金成本，相應(yīng)比率即為貸款資金成本率。由于借款利息一般作為費用開支，企業(yè)由于支付借款利息而少繳了一筆所得稅，故企業(yè)實際負(fù)擔(dān)利息費用應(yīng)扣除相應(yīng)的所得稅額。計算式：Kd=[(1+rd/t)t-1]（1-s）×100%Kd:貸款資金成本率；rd：貸款年利率；t：每年結(jié)息次數(shù)；s：所得稅稅率。例：某公司借貸，年利率為10%，每半年結(jié)息一次，所得稅稅率為50%，計算該貸款資金成本率。解：Kz=[(1+10%/2)2-1]（1-50%）×100%=5.13%貸款資金成本率計算

僅就利息來看，取得借款所要支付的利息就是82債券資金成本率計算

計算式：Kz=[(1+rz/t)t-1]（1-s）×100%Kz:債券資金成本率；rz：債券年利率；t：每年結(jié)息次數(shù)；s：所得稅稅率。例：某公司發(fā)行債券，年利率為11%，每年結(jié)息一次，所得稅稅率為50%，計算該債券資金成本率。解：Kz=[(1+11%/1)1-1]（1-50%）×100%=5.5%債券資金成本率計算

計算式：Kz=[(1+rz/t)t-183股票資金成本率計算股票資金成本由派息和分紅兩部分組成。因股息由成本列支，故其計算方法可仿照上述方法。計算式：Kgx=[(1+rgx/t)t-1]（1-s）×100%分紅由稅后支付，故計算式為：Kgh=Rg/Pg×100%Rg:每股股票分紅額；Pg：每股股票的現(xiàn)時市場價格。股票資金成本率Kg=Kgx+Kgh股票資金成本率計算股票資金成本由派息和分紅兩部分組成。84總資金成本率計算計算式：nK=∑gjkjj=1gj:第j種資金來源占全部資金來源的比重，作為權(quán)數(shù)；

kj：第j種資金來源的資金成本率。總資金成本率計算計算式：85籌資結(jié)構(gòu)籌資結(jié)構(gòu)優(yōu)選1、各項資金成本率已定，資金來源比例未定；2、各項資金成本率未定，資金來源比例已定?；I資結(jié)構(gòu)籌資結(jié)構(gòu)優(yōu)選86各項資金成本率已定，資金來源比例未定各項資金成本率已定，資金來源比例未定87計算1組=0.3×6%+0.2×8%+0.5×9%=7.9%2組=0.2×6%+0.4×8%+0.4×9%=8%3=0.25×6%+0.3×8%+0.45×9%=7.95%4組=0.3×6%+0.4×8%+0.3×9%=7.7%故選第4組合。其資金成本率最低注意：最低（優(yōu)）是議定范圍內(nèi)的最低（優(yōu)）。計算1組=0.3×6%+0.2×8%+0.5×9%=7.9%88各項資金成本率未定，資金來源比例