XX物業(yè)管理工程知識(shí)培訓(xùn)

物業(yè)管理工程知識(shí)培訓(xùn)-基礎(chǔ)管理-運(yùn)行管理-維修管理-安全管理-危機(jī)管理物業(yè)設(shè)備包括許多內(nèi)容，不同性質(zhì)的房屋建筑有不同的設(shè)備,大致包括以下：什么是物業(yè)設(shè)備建筑衛(wèi)生設(shè)備(給排水設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、消防設(shè)備、供熱供冷與通風(fēng)設(shè)備，人防設(shè)備等)；建筑電氣工程設(shè)備（供電及照明、弱民、電梯防雷裝置等房屋廚房設(shè)備房屋景觀設(shè)備房屋清潔設(shè)備等基礎(chǔ)管理設(shè)備資料檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化管理規(guī)章制度教育培訓(xùn)、基礎(chǔ)教育工作物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理是為實(shí)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備及職能服務(wù)提供有關(guān)資料信息的依據(jù)。物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)管理工作主要有四類：設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書、操作使用說明、驗(yàn)收資料、設(shè)備安裝與結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備登記表等。

設(shè)備維修資料：如報(bào)修單、事故記錄、中大修工程記錄、技術(shù)革新記錄等

設(shè)備管理資料：如運(yùn)行記錄、普查記錄、運(yùn)行月報(bào)、考評(píng)資料等設(shè)備的檔案資料管理工作基本任務(wù)：一是做好設(shè)備技術(shù)檔案的保管；二是為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)?；A(chǔ)管理——設(shè)備資料檔案管理

技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如各類設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等。管理標(biāo)準(zhǔn)。如報(bào)修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核與獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化工作的基本功能有兩個(gè)方面：一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段；基礎(chǔ)管理

——標(biāo)準(zhǔn)化管理

生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程：主要有安全操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)程

管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度、巡視制度、安全管理制度、預(yù)防檢修制度、值班工作制度

責(zé)任制度：包括崗位責(zé)任制度、記錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等基礎(chǔ)管理

——規(guī)章制度

對(duì)本企業(yè)員工的培訓(xùn)與教育：基本內(nèi)容是技術(shù)業(yè)務(wù)、崗位培訓(xùn)、思想教育、職業(yè)道德、禮儀教育等

對(duì)業(yè)主、使用人的宣傳與教育：其重點(diǎn)是有關(guān)合理與安全使用設(shè)備的宣傳教育基礎(chǔ)管理——教育與培訓(xùn)物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理是設(shè)備在日常運(yùn)行和使用過程中的各項(xiàng)組織管理工作，它具有日常性，安全性和廣泛性的特點(diǎn)和要求。有以下兩類：運(yùn)行管理設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織。設(shè)備運(yùn)行管理制度

定員工作：也就是根據(jù)勞動(dòng)分工特點(diǎn)，設(shè)備運(yùn)行要求和管理的需要，合理確定工作崗位的人數(shù)，其主要方法有按設(shè)備定員，按崗位定員和按比例定員三種方式。作業(yè)組的組織：如電梯設(shè)備運(yùn)行組，水工電工組等。工作輪班組織：也就是勞動(dòng)力的時(shí)間組織問題。工作輪班組織有單班制和多班制兩種，在多班制條件下，必須妥善解決輪班組織問題。勞動(dòng)組織目的，一是在合理分工協(xié)作基礎(chǔ)上配置勞動(dòng)力。二是據(jù)設(shè)備技術(shù)要求與崗位設(shè)置情況，采取合理的勞動(dòng)組織形式提高勞動(dòng)效率。運(yùn)行管理——設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織設(shè)備的安全操作規(guī)程。設(shè)備的巡視工作制度崗位責(zé)任制度制度與交接班制度記錄與報(bào)表制度報(bào)告制度服務(wù)規(guī)范運(yùn)行管理制度是全體員工的工作依據(jù)與準(zhǔn)則。運(yùn)行管理——設(shè)備運(yùn)行管理制度物業(yè)設(shè)備備種類繁繁多，有有些具有有一定的的危險(xiǎn)性性，在使使用操作作和維修修過程中中，稍有有疏忽往往往會(huì)造造成機(jī)毀毀人亡的的重大事事故。同同時(shí)，設(shè)設(shè)備的合合理使用用和安全全操作也也是減少少維修損損失，延延長設(shè)備備壽命的的一個(gè)重重要環(huán)節(jié)節(jié)；包括括：安全管管理加強(qiáng)安安全教教育與與宣傳傳。設(shè)備安安全管管理措措施落實(shí)設(shè)設(shè)備合合格證證制度度安全責(zé)責(zé)任制制度對(duì)操作作人員員要：培訓(xùn)訓(xùn)安全全作業(yè)業(yè)訓(xùn)練練，安安全意意識(shí)教教育和和安全全作業(yè)業(yè)管理理。對(duì)業(yè)主主和使使用人人員要要：宣傳設(shè)設(shè)備安安全使使用知知識(shí)，，提高高安全全意識(shí)識(shí)。在特殊殊部位位張貼貼安全全宣傳傳標(biāo)志志，安安全宣宣傳報(bào)報(bào)欄。。定期召召開業(yè)業(yè)主和和使用用人座座談會(huì)會(huì)。安全管管理——加強(qiáng)安安全教教育與與宣傳傳對(duì)一些些特殊殊或具具有危危險(xiǎn)性性的設(shè)設(shè)備需需設(shè)計(jì)計(jì)和安安裝必必要的的安全全保護(hù)護(hù)措施施定期進(jìn)進(jìn)行設(shè)設(shè)備的的安全全檢查查和性性能測測試制定設(shè)設(shè)備的的安全全管理理制度度安全管管理——設(shè)備安安全管管理措措施落實(shí)國國家對(duì)對(duì)安全全性能能要求求高的的設(shè)備備合格格證制制度，，如電電梯。。要求使使用和和維修修人員員持證證上崗崗。安全管管理——設(shè)備合合格證證制度度主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)負(fù)責(zé)安安全管管理工工作，，安全全巡檢檢。在崗位位責(zé)任任制中中，安安全必必須作作為一一項(xiàng)責(zé)責(zé)任內(nèi)內(nèi)容明明確下下來。。安全管管理，，人人人有責(zé)責(zé)。形成一一整套套安全全責(zé)任任制度度。安全管管理——安全責(zé)責(zé)任制制度《特種種設(shè)備備安全全監(jiān)察察條例例》規(guī)規(guī)定：：鍋爐爐、電電梯、、游樂樂設(shè)施施等為為特種種設(shè)備備，實(shí)實(shí)行政政府安安全監(jiān)監(jiān)察制制度按規(guī)定定保養(yǎng)養(yǎng)，人人員持持證上上崗配合安安全檢檢查，，落實(shí)實(shí)合格格證制制度形成一一整套套安全全責(zé)任任制度度分清政政府、、管理理公司司、維維修單單位、、生產(chǎn)產(chǎn)廠家家責(zé)任任安全管管理——特種設(shè)設(shè)備物業(yè)設(shè)設(shè)備的的維修修管理理是指指對(duì)設(shè)設(shè)備維維修活活動(dòng)所所從事事的組組織，，計(jì)劃劃與控控制。。包括括：維修管管理設(shè)備的的三級(jí)級(jí)保養(yǎng)養(yǎng)。定期檢檢查計(jì)劃維維修計(jì)劃修修理的的定額額標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)物業(yè)設(shè)設(shè)備的的更新新改造造和購購置與與評(píng)價(jià)價(jià)日常維維護(hù)保保養(yǎng)：主要要包括括檢查查，清清潔和和潤滑滑及時(shí)時(shí)做好好堅(jiān)固固工作作以及及必要要記錄錄等。。一級(jí)保保養(yǎng)：按計(jì)計(jì)劃進(jìn)進(jìn)行的的保養(yǎng)養(yǎng)工作作。主主要包包括對(duì)對(duì)設(shè)備備進(jìn)行行局部部解體體，進(jìn)進(jìn)行清清洗，，調(diào)整整，按按照設(shè)設(shè)備磨磨損規(guī)規(guī)律進(jìn)進(jìn)行定定期保保養(yǎng)。。二級(jí)保養(yǎng)：對(duì)設(shè)備進(jìn)行行全面清洗，，部分解體和和局部修理，，更換或修復(fù)復(fù)磨損件，使使設(shè)備能夠達(dá)達(dá)到完好狀態(tài)態(tài)的保養(yǎng)。維修管理——設(shè)備的三級(jí)保保養(yǎng)設(shè)備檢查：指根據(jù)檢測儀儀表或人的感感覺器官對(duì)設(shè)設(shè)備的運(yùn)行情情況、工作精精度、磨損程程度進(jìn)行檢查查和校驗(yàn)，是是設(shè)備維修管管理中的一個(gè)個(gè)重要環(huán)節(jié)。。通過檢查，及及時(shí)查明和消消除設(shè)備隱患患針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問問題，擬定改改進(jìn)的工作措措施，有目的的地做好修理理前的準(zhǔn)備工工作，以提高高維修質(zhì)量。。維修管理——定期檢查房屋安全檢查查是物業(yè)管理理的重要內(nèi)容容?！斗课萃険p等等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》按結(jié)構(gòu)、、裝修、設(shè)備備將房屋分為為完好房、基基本完好房、、一般損壞房房、嚴(yán)重?fù)p壞壞房、危險(xiǎn)房房五類。定期評(píng)定房屋屋完損等級(jí)(一般1-3年），并將檢查結(jié)果果整理歸檔。。維修管理——房屋安全檢查查維修管理——計(jì)劃維修計(jì)劃修理是以以設(shè)備的磨損損理論和故障障規(guī)律為依據(jù)據(jù)的。研究與把握設(shè)設(shè)備的磨損形形成規(guī)律和故故障發(fā)生規(guī)律律是搞好設(shè)備備的預(yù)防性計(jì)計(jì)劃維修工作作的基本依據(jù)據(jù)。維修管理——計(jì)劃維修設(shè)備故障曲線線圖維修管理——計(jì)劃維修設(shè)備磨損曲線線圖維修管理——計(jì)劃維修零星維修工程程：通常只要修修復(fù)，更換少少量易損零件件，調(diào)整少部部分機(jī)構(gòu)和精精度。中修工程：正常定期檢檢修，使設(shè)備備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到下一次修修理，更換率率一般在10%-30%。大修工程：對(duì)設(shè)備定期期的全面檢修修。維修管理——計(jì)劃修理的定定額標(biāo)準(zhǔn)修理周期及結(jié)結(jié)構(gòu)。修理周期指指相鄰兩次大大修之間，機(jī)機(jī)器設(shè)備的工工作時(shí)間；修修理周期結(jié)構(gòu)構(gòu)是指在一個(gè)個(gè)修理周期內(nèi)內(nèi)，大修、中中修、定期保保養(yǎng)的次數(shù)及及排列順序；；修理復(fù)雜系數(shù)數(shù)，是用來表示示不同設(shè)備的的修理復(fù)雜程程度，計(jì)算修修理工作量的的假定單位。。勞動(dòng)量定額，是為完成設(shè)設(shè)備的各種修修理工作所規(guī)規(guī)定的勞動(dòng)量量標(biāo)準(zhǔn)，通常常以完成一個(gè)個(gè)修理系數(shù)所所需要的勞動(dòng)動(dòng)時(shí)間表示。。其它定額標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)有了這些定額額標(biāo)準(zhǔn)，就可可以制定設(shè)備備的修理計(jì)劃劃維修管理——物業(yè)設(shè)備的更更新改造和購購置評(píng)價(jià)設(shè)備的壽命分分為物質(zhì)壽命命，技術(shù)壽命命和經(jīng)濟(jì)壽命命，通常把設(shè)設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽壽命年限作為為設(shè)備更新的的依據(jù)。設(shè)備改造：設(shè)設(shè)備原型更新新和設(shè)備技術(shù)術(shù)更新，通常常要橫向經(jīng)綜綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)比較后，確確定更新方案案。物業(yè)設(shè)備的購購置即是技術(shù)術(shù)性工作工作作又是一種物物業(yè)投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)性活動(dòng)。。因此對(duì)購置置目的要進(jìn)行行反復(fù)研究。。保證購置項(xiàng)項(xiàng)目技術(shù)上先先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上上合理，功效效上適用，要要同業(yè)主、用用戶充分協(xié)商商，征得支持持。設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性性評(píng)價(jià)方法可可采用年費(fèi)法法，從不同的的方案中選擇擇最優(yōu)方案。。四大目標(biāo)查明危機(jī)原因因減少或控制破破壞、損失程程度迅速、正確的的反應(yīng)制止危機(jī)繼續(xù)續(xù)存在工程危機(jī)管理理重點(diǎn)鎮(zhèn)定行事勿輕舉妄動(dòng)，，分清責(zé)任、、權(quán)限配合政府部門門之行動(dòng)善用資源知人善任小心媒體之處處理控制群眾情緒緒工程危機(jī)管理理人命之價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他硬件軟件-設(shè)計(jì)––制度-維修––監(jiān)察-更改––經(jīng)驗(yàn)-突發(fā)––效率(反應(yīng))工程危機(jī)管理理——危機(jī)產(chǎn)生的內(nèi)內(nèi)部原因法規(guī)供應(yīng)突發(fā)工程危機(jī)管理理——外辦影響產(chǎn)生生的危機(jī)--物業(yè)管理是計(jì)計(jì)劃性的工作作（為物業(yè)制訂訂適當(dāng)之管理模式、、人員架構(gòu)、、規(guī)章制度））--每天都有有所準(zhǔn)備--消除物業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)的危險(xiǎn)險(xiǎn)性--完善物業(yè)業(yè)設(shè)備的各種種系統(tǒng)的維修修工作--嚴(yán)格執(zhí)行行所有規(guī)章制制度（監(jiān)察）--配合實(shí)際際情況，適當(dāng)當(dāng)修改所有規(guī)規(guī)章制度--加強(qiáng)培訓(xùn)訓(xùn)，加強(qiáng)效率率（案例討論，，演習(xí)）--經(jīng)常演習(xí)習(xí)，加強(qiáng)宣傳傳--急需品的的準(zhǔn)備，備用用物件、零件件。工程危機(jī)管理理——預(yù)防危機(jī)發(fā)生生之措施確認(rèn)位置----電梯編編號(hào)、樓層;通知有有關(guān)員員工采采取相相應(yīng)行行動(dòng)----乘乘客人人數(shù)、、照明明、通通風(fēng)情情況;安撫乘乘客，，注意意傷病病;技工：：盡快快救人人;密切監(jiān)監(jiān)控現(xiàn)現(xiàn)場情情況管管理/保安安：注意等等待人人群（疏導(dǎo)導(dǎo)），，安排臨臨時(shí)指指導(dǎo)員員盡快救救出被被困乘乘客,注意意空氣氣暢順順跟進(jìn)乘乘客需需要，，道歉歉,如如有病病患情情況，，立即即通知知急救救部門門協(xié)助助查究原原因，，盡快快修復(fù)復(fù)改善善;詳盡報(bào)報(bào)告,注注意事事項(xiàng)：：考慮設(shè)設(shè)備之之價(jià)值值;工程危危機(jī)管管理——危機(jī)處處理電梯困困人應(yīng)變準(zhǔn)準(zhǔn)備物資（沙包包、防防水閘閘板、、抽水水泵、、防水水布、、員工工裝備備、應(yīng)應(yīng)急用用品：：救傷傷、飲飲用水水、干干糧））預(yù)防措措施保護(hù)各各機(jī)房房/保保護(hù)或或切斷斷可能能被涉涉及之之接電電設(shè)備備保護(hù)地地下室室保護(hù)電電梯保證去去水道道暢通通工程危危機(jī)管管理——危機(jī)處處理自然災(zāi)災(zāi)害（（水浸浸、洪洪水、、暴雨雨）工作程程序密切留留意政政府有有關(guān)部部門通通知/指示示(一般般自然然災(zāi)害害均非非突發(fā)發(fā)性)派遣專專責(zé)人人員報(bào)報(bào)告情情況配合政府府有關(guān)部部門執(zhí)行行工作有需要時(shí)時(shí)疏散物物業(yè)內(nèi)所所有人員員(關(guān)閉所所有電源源保護(hù)/攜帶財(cái)財(cái)物)事后安排排清潔及及設(shè)備復(fù)復(fù)位(小心安安全)詳盡報(bào)告告(拍照記記錄)向保險(xiǎn)公公司提交交報(bào)告，，要求索索賠(必必須于24小時(shí)時(shí)內(nèi)申報(bào)報(bào)索賠)工程危機(jī)機(jī)管理——危機(jī)處理理自然災(zāi)害害（水浸浸、洪水水、暴雨雨）確定源頭頭水源（留意漏漏水處與與物業(yè)各各種設(shè)備備之距離離，重點(diǎn)點(diǎn)在電器器、電梯梯及通訊訊設(shè)備等等）關(guān)閉/切切斷水源源防止水浸浸范圍擴(kuò)擴(kuò)大（堵塞/疏導(dǎo)，，避開物物業(yè)之較較重要地地方）加速排水水（必須保保證排水水有效及及順通））進(jìn)行搶修修監(jiān)察其他他可能受受影響之之地方（可能引引致之隱隱患）清潔及修修復(fù)詳盡報(bào)告告（拍照記記錄）向保險(xiǎn)公公司提交交報(bào)告，，要求索索賠如有需要要，跟進(jìn)進(jìn)用戶關(guān)關(guān)系（道歉，，協(xié)助清清理、修修復(fù)等））設(shè)備損壞壞——漏水工程危機(jī)機(jī)管理——危機(jī)處理理確定受影影響之位位置、范范圍（注意不容許許停電之設(shè)備備，如醫(yī)院之之部分特殊設(shè)設(shè)備）檢查原因備用發(fā)電機(jī)/應(yīng)急照明（注意臨時(shí)照照明之安全，，如使用明火火照明）注意儲(chǔ)油量，，正常操作（（專人監(jiān)控）加強(qiáng)保安，加加派巡邏恢復(fù)供電后，，小心跳掣現(xiàn)現(xiàn)象（若長時(shí)間停停電，寒冷天天氣及地區(qū)，，需檢查水管管是否凍裂））水泵排氣電腦系統(tǒng)檢查全物業(yè)供供電空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備損壞——停電工程危機(jī)管理理——危機(jī)處理留意政府有關(guān)關(guān)部門通知/指示檢查所有設(shè)施施正常檢查所有應(yīng)急急設(shè)備(備用用)加固容易被吹吹走的戶外物物品收回可移動(dòng)之之戶外物品檢查下水道暢暢通關(guān)好窗戶，并并加保護(hù)關(guān)好防風(fēng)閘門門通知客戶當(dāng)值人員，做做好加班準(zhǔn)備備適時(shí)做戶外檢檢查風(fēng)災(zāi)——之前準(zhǔn)備工程危機(jī)管理理——危機(jī)處理應(yīng)急設(shè)備：手提水泵、應(yīng)應(yīng)急燈、急救救用品、發(fā)電電機(jī)、電筒、、膠條、木板板/繩、安全全帽、雨衣、、水靴、沙包包、防水閘、、吸水機(jī)、地地拖物業(yè)準(zhǔn)備：：保留安全出出口，通知知物業(yè)內(nèi)所所有人員或或派專人指指示安排膳食小心安全，，取消戶外外正常作業(yè)業(yè)（崗?fù)ぶ蛋喟啵╋L(fēng)災(zāi)——之前準(zhǔn)備工程危機(jī)管管理——危機(jī)處理檢查損毀情情況執(zhí)行清理工工作協(xié)助客戶恢恢復(fù)檢修受損設(shè)設(shè)備詳盡報(bào)告（（拍照記錄錄）向保險(xiǎn)公司司提交報(bào)告告，要求索索賠風(fēng)災(zāi)過后工程危機(jī)管管理——危機(jī)處理派最接接近現(xiàn)現(xiàn)場之之員工工調(diào)查查火情情盡快報(bào)報(bào)告現(xiàn)現(xiàn)場情情況確實(shí)誤誤報(bào)，，盡快快消防防控控制復(fù)復(fù)位調(diào)查誤誤報(bào)原原因消防控控制中中心當(dāng)當(dāng)值負(fù)負(fù)責(zé)人人填寫寫有關(guān)關(guān)報(bào)告告如有需需要，，安排排進(jìn)行行維修修誤報(bào)火火警工程危危機(jī)管管理——危機(jī)處處理確認(rèn)火火警后后，盡盡快評(píng)評(píng)估是是否報(bào)報(bào)消防防部門門確認(rèn)所所有消消防系系統(tǒng)正正確運(yùn)運(yùn)作，，關(guān)閉閉空調(diào)調(diào)機(jī)組組考慮是是否執(zhí)執(zhí)行緊緊急疏疏散計(jì)計(jì)劃（封鎖鎖大廈廈，許許可人人士除除外））派遣物物業(yè)保保安及及義務(wù)務(wù)消防防員進(jìn)進(jìn)行滅滅火切斷火火場電電源關(guān)閉所所有電電梯于于首層層，只只留消消防專專梯（派專專人操操作））協(xié)助消消防員員滅火火火警過過后，，清理理場地地詳盡報(bào)報(bào)告，，照相相如有需需要，，向保保險(xiǎn)公公司索索賠