XX年天津?yàn)I海湖旅游度假區(qū)地塊產(chǎn)品建議

天津?yàn)I海湖旅游度假區(qū)A6、A7地塊產(chǎn)品建議報(bào)告結(jié)構(gòu)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀政策導(dǎo)向臨湖生態(tài)宜居社區(qū)競(jìng)品研究項(xiàng)目區(qū)位介紹項(xiàng)目背景市場(chǎng)背景區(qū)域研究區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目定位產(chǎn)品建議濱海新區(qū)發(fā)展濱海地產(chǎn)格局客戶調(diào)研規(guī)劃要點(diǎn)用地分析具體建議尾聲：未來(lái)銷(xiāo)售預(yù)估一、項(xiàng)目背景北塘片區(qū)本項(xiàng)目屬于濱海核心區(qū)、北塘版塊的黃港旅游度假區(qū)內(nèi)，北接漢沽中新生態(tài)城，南鄰塘沽中心城區(qū)，東靠泰達(dá)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，向西可達(dá)空港。項(xiàng)目所在位置地塊向北：距漢沽中心城區(qū)直線距離19公里；地塊向南：距塘沽中心城區(qū)直線距離16.2公里，距離開(kāi)發(fā)區(qū)直線距離10.2公里，距于家堡18公里，距開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)3km地塊向東：距北塘水庫(kù)5公里地塊向西：距空港東麗區(qū)15公里；地塊向西：距天津市區(qū)35公里；距北京145公里距塘沽中心區(qū)16.2km距開(kāi)發(fā)區(qū)10.2km距漢沽19km距于家堡18km距空港東麗湖15km距天津市區(qū)35km，距北京148公里距北塘5km距開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)3km項(xiàng)目與核心區(qū)域的關(guān)系隨著天津大道的通車(chē)，市區(qū)與濱海新區(qū)的聯(lián)系進(jìn)一步強(qiáng)化，本項(xiàng)目所在區(qū)域直接受益；西中環(huán)二期工程北上，河北路延長(zhǎng)線外擴(kuò)直接通達(dá)本項(xiàng)目所在的黃港水庫(kù)二庫(kù)，極大提升本項(xiàng)目通達(dá)核心區(qū)與于家堡金融區(qū)的可達(dá)性；中央大道的貫通，將徹底聯(lián)系起塘沽、漢沽與大港。本項(xiàng)目所在區(qū)域的輻射范圍將有可能影響到中新生態(tài)城、大港工業(yè)區(qū)；中央大道天津市區(qū)天津大道漢沽——中新生態(tài)城西中環(huán)黃港水庫(kù)濱海湖河北路于家堡楊北公路海濱大道區(qū)域周邊交通狀況北塘板塊北塘板塊內(nèi)的黃港旅游度假區(qū)，以黃港水庫(kù)為主體，自然資源豐富，旅游歷史悠久，目前正著力打造為國(guó)家級(jí)的高檔風(fēng)景旅游度假區(qū)。黃港旅游度假區(qū)北塘水庫(kù)黃港旅游度假區(qū)與北塘板塊黃港旅游度假區(qū)是北塘板塊中開(kāi)發(fā)最早發(fā)展最快潛力最大的組成部分A地塊占地約4100畝，其中住宅建筑用地1000畝，規(guī)劃建面約70萬(wàn)㎡，劃分為17個(gè)島。內(nèi)部建有高爾夫球球會(huì)會(huì)所、8萬(wàn)平米的酒店式公寓以及3萬(wàn)平米的商業(yè)小鎮(zhèn)；其中A6、A7地塊屬于其中兩個(gè)島，位于濱海湖A板塊的南部。B地塊占地約1800畝，為規(guī)劃中的深度旅游休閑度假區(qū)；C地塊規(guī)劃為住宅用地及高爾夫練習(xí)場(chǎng)整個(gè)黃港旅游度假區(qū)總占地面積約26平方公里，分為A、B、C三個(gè)地塊。B地塊A地塊c地塊黃港旅游度假區(qū)概況A1A2A3A4A8A10A9A5A11A12A13A14A15A16A17A1:愛(ài)瀾島

A2:汐月島A3：碧灣島A4：蘆漫島

A5：濱湖島

A6：濱海島A7：晴海島A8：敘晴島A9：碧湖島A10：美嶺島A11：銀沙島A12：棲霞島A13：銀鷺島A14：瀾茵島

A15：北月島A16：晨曦島A17：星嶼島一期開(kāi)發(fā)地塊二期開(kāi)發(fā)地塊三期開(kāi)發(fā)地塊后續(xù)開(kāi)發(fā)地塊目前A地塊內(nèi)，規(guī)劃有17座島，已開(kāi)發(fā)建設(shè)了三期，主要產(chǎn)品形式為獨(dú)棟和雙拼。A地塊開(kāi)發(fā)情況介紹A7A6A6、A7地塊位置A1A2A3A4A8A10A9A5A6A7A11A12A13A14A15A16A17A7地塊臨近項(xiàng)目南側(cè)入口，未來(lái)這里將成為整個(gè)項(xiàng)目的主入口A6、A7地塊處于整體地塊咽喉，配套、資源相對(duì)集中，具備打造宜居中高密度產(chǎn)品的潛質(zhì)項(xiàng)目南側(cè)入口，配備滿足業(yè)主日常消費(fèi)需求的日常消費(fèi)商業(yè)配套，面積達(dá)3000平米A6、A7地塊塊基本經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)總占地面積28430㎡總建筑面積23504㎡住宅占地面積28430㎡住宅建筑面積20758㎡容積率0.83總戶數(shù)47綠地率36.5%住宅平均層數(shù)2.1A6地塊塊基礎(chǔ)信信息：總占地面積96819㎡總建筑面積341990㎡住宅占地面積96819㎡住宅建筑面積257563㎡共建面積14027㎡半地下建筑面積43190㎡容積率3.25總戶數(shù)1776綠地率43%住宅平均層數(shù)20.8A7地塊塊基礎(chǔ)信信息：A6A7容積率低低，適合合做低密密度的別別墅產(chǎn)品品容積率較較高，適適合做高高層產(chǎn)品品項(xiàng)目基本本情況匯匯總：從項(xiàng)目所所在區(qū)位位看，項(xiàng)項(xiàng)目位于于濱海核核心區(qū)域域的北塘塘片區(qū)，，未來(lái)發(fā)發(fā)展?jié)摿α薮螅?；從周邊環(huán)環(huán)境看，，項(xiàng)目周周?chē)兄兄醒氪蟮赖?、西中中環(huán)、楊楊北公路路等多條條主要交交通干道道；有濕濕地主題題公園、、水上運(yùn)運(yùn)動(dòng)中心心、高爾爾夫場(chǎng)地地等休閑閑水景資資源；從項(xiàng)目用用地條件件上看，，A6、、A7依依托于黃黃港旅游游度假區(qū)區(qū)內(nèi)部的的配套，，分別適適合做低低密別墅墅和高密密的高層層；二、市場(chǎng)場(chǎng)背景大環(huán)境宏觀政策導(dǎo)向中環(huán)境濱海新區(qū)發(fā)展情況微環(huán)境濱海房地產(chǎn)市場(chǎng)格局放松-控控制交替替(1998-2010）—完善規(guī)規(guī)則放開(kāi)1997-2000年年97年，，中國(guó)銀銀行開(kāi)始始辦理房房地產(chǎn)按按揭貸款款業(yè)務(wù)，，代表個(gè)個(gè)人購(gòu)房房新形式式的萌生生98年7月，國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)發(fā)出《關(guān)關(guān)于深化化城鎮(zhèn)住住房制度度改革加加快住房房建設(shè)的的通知》》，代表表住房實(shí)實(shí)物分配配制度的的終結(jié)經(jīng)歷亞洲洲金融風(fēng)風(fēng)暴之后后，由于于啟動(dòng)內(nèi)內(nèi)需政策策的需要要，國(guó)家家開(kāi)始運(yùn)運(yùn)用財(cái)政政政策和和貨幣政政策，促促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展預(yù)警2001-2003年年01年““195號(hào)”：：央行行《關(guān)于于規(guī)范住住房金融融業(yè)務(wù)的的通知》》03年6月“121號(hào)號(hào)文”：：央行《《關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)管管理的通通知》03年8月“18號(hào)令令”：《《國(guó)務(wù)院院關(guān)于促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)健健康發(fā)展展的通知知》整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)處于通通貨緊縮縮，固定定資產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)較快。。宏觀調(diào)調(diào)控政策策以風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)警為為主。嚴(yán)控2004-2007年年04年““71號(hào)”：：8.31大限限05年““國(guó)八條條”06年““國(guó)六條條”：：90··7007年5月“50號(hào)文文”限外外資07年8月““24號(hào)號(hào)文”：：保障性性住房建建設(shè)。07年9月，央央行、銀銀監(jiān)會(huì)共共同發(fā)發(fā)布新的的二次房房貸政策策。房地產(chǎn)投投資過(guò)熱熱，已影影響經(jīng)濟(jì)濟(jì)正常運(yùn)運(yùn)行。通通過(guò)運(yùn)用用金融、、土地、、稅收等等手段調(diào)調(diào)控房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。且調(diào)調(diào)控力度度逐年加加大。2008-2010年年08年10月財(cái)財(cái)政部、、央行發(fā)發(fā)出通知知：減少少相關(guān)稅稅費(fèi)，適適當(dāng)降低低首付和和利率08年12月月”國(guó)六條””：適度減免免住宅轉(zhuǎn)讓營(yíng)營(yíng)業(yè)稅、鼓勵(lì)勵(lì)拓寬開(kāi)發(fā)商商融資渠道2010年4月，國(guó)十條條2010年9月，新五條條2010年11月，限購(gòu)購(gòu)令受?chē)?guó)際金融風(fēng)風(fēng)暴的影響，，出口受限，，擴(kuò)大內(nèi)需成成為解救國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的主要途徑，，而國(guó)內(nèi)房地地產(chǎn)市場(chǎng)也很很低迷市場(chǎng)（或房?jī)r(jià)價(jià)）發(fā)展曲線線政策調(diào)控方向向（+）政策調(diào)控方向向（-）國(guó)家政策由寬寬松向趨緊方方向發(fā)展宏觀政策導(dǎo)向向天津2010年政策發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)演變：11月3日4月17日跟隨國(guó)家政策策腳步，首次明確提出出“商品房?jī)r(jià)價(jià)格過(guò)高、上上漲過(guò)快、供供應(yīng)緊張的地地區(qū)，商業(yè)銀銀行可根據(jù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)第三套及以以上住房貸款款”。9月29日10月19日日“新國(guó)五條””出臺(tái)。遏制制房?jī)r(jià)過(guò)高、、上漲過(guò)快、、供應(yīng)緊張的的城市，要在在一定時(shí)間內(nèi)內(nèi)限定居民家庭庭購(gòu)房套數(shù)，，完善差別化的的住房信貸政政策，對(duì)貸款款購(gòu)買(mǎi)商品住住房，首付款款比例調(diào)整到到30%及以以上；各商業(yè)業(yè)銀行暫停發(fā)發(fā)放居民家庭庭購(gòu)買(mǎi)第三套套及以上住房房貸款，要加加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性性貸款的管理理，禁止用于于購(gòu)買(mǎi)住房。。住房城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)部、財(cái)政部部、央行、銀銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合印印發(fā)《關(guān)于規(guī)規(guī)范住房公積積金個(gè)人住房房貸款政策有有關(guān)問(wèn)題的通通知》強(qiáng)調(diào)，，停止向購(gòu)買(mǎi)第第三套及以上上住房的繳存存職工家庭發(fā)發(fā)放住房公積積金個(gè)人住房房貸款。在連續(xù)3年沒(méi)沒(méi)有加息后，，央行宣布，，“金融機(jī)構(gòu)構(gòu)一年期存款款基準(zhǔn)利率上上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，，由現(xiàn)行的2.25%提提高到2.50%；一年年期貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百百分點(diǎn)，由現(xiàn)現(xiàn)行的5.31%提高到到5.56%；其他各檔檔次存貸款基基準(zhǔn)利率據(jù)此此相應(yīng)調(diào)整。?！眱蓚€(gè)月月后，央行再次提出出加息，次日日建設(shè)部表態(tài)態(tài)公積金存貸貸款利率同步步上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。三個(gè)政策作用用下，第三套套住房貸款退退出樓市金融融舞臺(tái)宏觀政策導(dǎo)向向調(diào)整結(jié)構(gòu)的基基調(diào)異常堅(jiān)決決，第三波政政策走向?qū)⒁曇暁q末年初的的房?jī)r(jià)而動(dòng)，，如果此次信信貸政策效果果不明顯，預(yù)預(yù)計(jì)2011年度內(nèi)還有有新的政策手手段推出；政策抑制投機(jī)機(jī)購(gòu)房，市場(chǎng)場(chǎng)將更加健康康發(fā)展宏觀政策導(dǎo)向向宏觀政策導(dǎo)向向預(yù)判：政府將持續(xù)運(yùn)運(yùn)用貨幣、行行政等調(diào)控手手段，遏制投投資性需求。。未來(lái)調(diào)控將將呈現(xiàn)常態(tài)化化趨勢(shì)；房?jī)r(jià)尤其是高高端物業(yè)價(jià)格格未來(lái)必然會(huì)會(huì)經(jīng)歷局部促促銷(xiāo)、全面降降價(jià)、逐步回回穩(wěn)的發(fā)展階階段；以別墅為代表表的豪宅未來(lái)來(lái)將面臨著政政策和市場(chǎng)的的雙重壓力；；而普住市場(chǎng)場(chǎng)則會(huì)迎來(lái)新新的機(jī)遇。整體宏觀政策策前景難言樂(lè)觀，高端豪宅面臨臨較大市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，普住市市場(chǎng)需求依然然旺盛。中心城區(qū)濱海新區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃劃：雙核發(fā)展—中中心城區(qū)與濱濱海新區(qū)共同同發(fā)展中心城區(qū)規(guī)劃劃為：市級(jí)行政中心心、商業(yè)和商商務(wù)中心、文文化娛樂(lè)中心；濱海新區(qū)核心心區(qū)規(guī)劃為：臨海臨港經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心，重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展高端制制造業(yè)、物流業(yè)服服務(wù)業(yè)等。中國(guó)經(jīng)濟(jì)第三三極的核心引引擎隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的不斷發(fā)展展，城市的功功能分工也將將越來(lái)越明顯顯：北京將發(fā)展成成為政治、文文化中心，天天津?qū)⒊蔀榻?jīng)經(jīng)濟(jì)及現(xiàn)代化化港口中心。。天津?yàn)I海在國(guó)國(guó)家扶持及政政策的重大利利好下，正在在飛速迅猛發(fā)發(fā)展：2008年濱濱海GDP上上漲31%；；2009年,濱海新區(qū)完完成生產(chǎn)總值值3810.67億元,增長(zhǎng)23.5%,占全全市比重約53.7%；；濱海新區(qū)2010年發(fā)展展目標(biāo)是GDP增速為24.5%06-08年年濱海新區(qū)GDP漲幅1850.18億06-09年年濱海新區(qū)固固定資產(chǎn)投資資漲幅1638.37億億濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平年新增人口30.64萬(wàn)萬(wàn)人，新增人人口占全市人人口增量的50.2%年人口增長(zhǎng)率率17.8%按濱海新區(qū)規(guī)規(guī)劃，預(yù)計(jì)2020年，，濱海新區(qū)人人口將達(dá)到550萬(wàn)人，，是現(xiàn)有人口口兩倍濱海新區(qū)人口口增長(zhǎng)第一大戰(zhàn)役：南港區(qū)域第二大戰(zhàn)役：臨港工業(yè)區(qū)第三大戰(zhàn)役：濱海新區(qū)核心城區(qū)第四大戰(zhàn)役：響螺灣和于家堡中心商務(wù)區(qū)第五大戰(zhàn)役：中新生態(tài)城第六大戰(zhàn)役：東疆保稅港區(qū)第七大戰(zhàn)役：濱海旅游區(qū)第八大戰(zhàn)役：北塘區(qū)域第九大戰(zhàn)役：西部區(qū)域第十大戰(zhàn)役：中心漁港NO.3優(yōu)化化新區(qū)環(huán)境，，打造現(xiàn)代城城區(qū)NO.1世界界級(jí)重化工基基地迅速崛起起NO.6具備備集裝箱碼頭頭裝卸、集裝裝箱物流加工工、商務(wù)貿(mào)易易、生活居住住、休閑旅游游“五大功能能”NO.4濱海海新區(qū)CBD呼之欲出NO.9開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)西區(qū)2020年工業(yè)業(yè)產(chǎn)值將超過(guò)過(guò)3000億億NO.8打““海鮮”牌走走特色路NO.2“路路到哪兒，項(xiàng)項(xiàng)目跟到哪兒兒”NO.5打造造綠色生態(tài)城城市樣板NO.7打造造濱海旅游業(yè)業(yè)新亮點(diǎn)NO.10濱濱海啟航做足足海洋文章濱海新區(qū)十大大戰(zhàn)役濱海新區(qū)發(fā)展展情況小結(jié)：在經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速速發(fā)展展和人人口快快速增增加的的影響響下，，濱海海新區(qū)區(qū)正跨跨越式式發(fā)展展，住住宅需需求穩(wěn)穩(wěn)步增增長(zhǎng)；；北塘塘作為為政策策重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展區(qū)域域之一一，未未來(lái)向向好；；濱海新新區(qū)在在京津津冀經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈中，，作為為中國(guó)國(guó)發(fā)展展第三三極，，扮演演著核核心引引擎的的角色色；濱海新新區(qū)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展速度度和人人口增增長(zhǎng)近近幾年年快速速發(fā)展展，從從而帶帶動(dòng)住住房需需求的的增加加；作為濱濱海新新區(qū)十十大重重點(diǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)役之之一的的北塘塘片區(qū)區(qū)，在在政策策強(qiáng)力力扶持持下，，未來(lái)來(lái)兩到到三年年內(nèi)將將有質(zhì)質(zhì)的飛飛躍；；4.15新新政9.29新新政濱海新新區(qū)伴隨著著兩次次政策策來(lái)襲襲，全全年呈呈現(xiàn)兩個(gè)價(jià)價(jià)量趨趨勢(shì)；4月月新政政后價(jià)量齊齊跌經(jīng)過(guò)2個(gè)月月的觀觀望，，7月月價(jià)量量回升升價(jià)格格上出出現(xiàn)了了全年年的最最值，，隨后后成交交量逐逐步攀攀升，，但價(jià)價(jià)格逐逐步回回落，，其后后呈現(xiàn)現(xiàn)的價(jià)價(jià)量關(guān)關(guān)系為為量升價(jià)價(jià)穩(wěn)，，表現(xiàn)出出較強(qiáng)的的區(qū)域域需求求潛力力。濱海新新區(qū)2010年年商品品房成成交情情況濱海房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)兩次政政策來(lái)來(lái)襲，，區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)出明明顯波波動(dòng)；；但在在整體體通貨貨膨脹脹由預(yù)預(yù)期變變?yōu)楝F(xiàn)現(xiàn)實(shí)的的宏觀觀背景景影響響下，，市場(chǎng)對(duì)對(duì)政策策的應(yīng)應(yīng)對(duì)能能力越越來(lái)越越強(qiáng)，成交交量都都呈現(xiàn)現(xiàn)“v””型變化，，在價(jià)量量博弈弈條件件下，，表現(xiàn)現(xiàn)出較較強(qiáng)的的區(qū)域域需求求潛力力。濱海房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)東疆港港港口經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、海景景休閑閑復(fù)合合型功功能區(qū)區(qū)于家堡堡濱海中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)響螺灣灣CBD起步步區(qū)及及實(shí)驗(yàn)驗(yàn)區(qū)中新生生態(tài)城城國(guó)家級(jí)級(jí)環(huán)保保生態(tài)態(tài)居住住區(qū)北塘資源型型低密密居住住區(qū)海濱休休閑旅旅游區(qū)區(qū)休閑旅旅游綜綜合服服務(wù)區(qū)區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)高端居居住區(qū)區(qū)塘沽老老城原始居居住區(qū)區(qū)港東新新城產(chǎn)業(yè)驅(qū)驅(qū)動(dòng)的的居住住配套套區(qū)上北新型居居住區(qū)區(qū)中部商務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)南部大型工工業(yè)北部宜居生生態(tài)濱海新新區(qū)住住宅市市場(chǎng)格格局北宜居居、中中商務(wù)務(wù)、南南工業(yè)業(yè)北塘片區(qū)濱海核核心區(qū)區(qū)以老老城區(qū)區(qū)為中中心呈呈現(xiàn)內(nèi)內(nèi)部飽飽和，，北上南南下的的趨勢(shì)勢(shì)明顯顯，供供應(yīng)量量外擴(kuò)擴(kuò)，需求受受各片片區(qū)價(jià)價(jià)格擠擠壓逐逐步外外溢，，供需關(guān)關(guān)系同同步升升級(jí)。上北區(qū)域新港紫云區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域塘沽老城區(qū)域于家堡響螺灣區(qū)域胡家園片區(qū)“提升升品質(zhì)質(zhì)路線線”“高端端精英英路線線”“性價(jià)價(jià)比路路線””“純商商務(wù)社社區(qū)路路線””“成熟熟配套套路線線”“快速速走量量路線線”各板塊塊熱點(diǎn)點(diǎn)不同同，根根據(jù)自自身特特點(diǎn)吸吸附對(duì)對(duì)應(yīng)客客群，，割據(jù)據(jù)濱海海市場(chǎng)場(chǎng)。北塘板板塊中新生生態(tài)城城“宜居居生態(tài)態(tài)路線線”“低碳碳環(huán)保保路線線”濱海核核心區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)格格局重點(diǎn)板板塊市市場(chǎng)對(duì)對(duì)比片區(qū)分類(lèi)市場(chǎng)特征客戶價(jià)格平臺(tái)塘沽老城區(qū)城市核心區(qū)，市場(chǎng)供應(yīng)趨向飽和塘沽城區(qū)中高端客戶渤海石油等大型企業(yè)客戶1.1萬(wàn)/㎡胡家園片區(qū)城區(qū)外圍，高速沿線，低端住宅片區(qū)，供應(yīng)量逐步放大目前客戶認(rèn)知仍為郊縣，以當(dāng)?shù)卦【用駷橹?000/㎡上北區(qū)城市化泛化新興區(qū)域，周邊配套逐步完善，供應(yīng)量逐漸加大，需求情況取決于中心城區(qū)和周邊城區(qū)分化量塘沽城區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓的郊區(qū)棲居客戶1萬(wàn)—1.1萬(wàn)/㎡開(kāi)發(fā)區(qū)高端項(xiàng)目林立，傳統(tǒng)意義上的富人區(qū)，“供需趨向平衡開(kāi)發(fā)區(qū)大型企業(yè)中高管、私企業(yè)主、政府公務(wù)員、外地投資客等1.4萬(wàn)/㎡生態(tài)城片區(qū)政府國(guó)家導(dǎo)向/區(qū)域規(guī)劃利“供大于求”塘沽城區(qū)高房?jī)r(jià)擠壓的郊區(qū)棲居客戶1.1萬(wàn)—1.2萬(wàn)/㎡北塘片區(qū)TBD概念引進(jìn)，區(qū)域政策支持，供應(yīng)量逐步放大，重點(diǎn)吸納地緣客群以當(dāng)?shù)卦【用駷橹?500/㎡濱海核核心區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)重重點(diǎn)板板塊各板塊塊供應(yīng)應(yīng)層次次明顯顯分化化，在在吸納納客戶戶上出出現(xiàn)分分級(jí)。。開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)認(rèn)知知度最最高，，為實(shí)實(shí)質(zhì)上上的富富人區(qū)區(qū)，價(jià)價(jià)格平平臺(tái)最最高。。北塘片片區(qū)2009年年以前前發(fā)展展緩慢慢。進(jìn)進(jìn)入2010年年后，，隨著著TBD規(guī)規(guī)劃的的出臺(tái)臺(tái)，道道路和和市政政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施的改改善，，房地地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)發(fā)展明明顯提提速。。2011年即即將入入市的的項(xiàng)目目大大大改變變了市市場(chǎng)、、客戶戶對(duì)北北塘片片區(qū)的的傳統(tǒng)統(tǒng)認(rèn)知知。濱海海核核心心區(qū)區(qū)重重點(diǎn)點(diǎn)板板塊塊介介紹紹項(xiàng)目進(jìn)程項(xiàng)目體量（萬(wàn)㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型實(shí)收單價(jià)（元/㎡）項(xiàng)目存量（萬(wàn)㎡）在售城市名居9.83.5高層97685.1四季風(fēng)情302.5高層、洋房1100019遠(yuǎn)洋城2002.6高層、洋房9278159.5區(qū)域域供供應(yīng)應(yīng)特特征征：：遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋洋城城作作為為區(qū)區(qū)域域大大盤(pán)盤(pán)，，是是主主要要供供應(yīng)應(yīng)來(lái)來(lái)源源關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：片區(qū)區(qū)潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)：：164.79萬(wàn)萬(wàn)平平米米高層層物物業(yè)業(yè)放放量量為為主主流流塘沽沽老老城城、、胡胡家家園園片片區(qū)區(qū)未未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)各板板塊塊供供需需關(guān)關(guān)系系情情況況上北北區(qū)區(qū)域域新港港紫紫云云區(qū)區(qū)域域開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域塘沽沽老老城城區(qū)區(qū)域域于家家堡堡響響螺螺灣灣區(qū)區(qū)域域胡家家園園片片區(qū)區(qū)中新新生生態(tài)態(tài)城城北塘塘板板塊塊上北北片片區(qū)區(qū)未未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)量量地塊編號(hào)位置土地使用權(quán)人用途占地面積（m2）建筑面積（m2）容積率樓面地價(jià)（元/m2）成交時(shí)間津塘（掛）2009-37-1、2塘沽區(qū)云山道南側(cè)天津?yàn)I海奧特萊斯投資有限公司居住、商業(yè)147140.5211593.4，其中居住7.7萬(wàn)平米1.2-2.21715.552010-4-9津塘（掛）2009-30號(hào)威海路以東深圳桃源居居住、商業(yè)1617883559332.256712010-10-8津塘（掛）2009-28號(hào)威海路以西中國(guó)鐵建居住、商業(yè)1462823218212.245672010-10-82010.10上上北北板板塊塊重重點(diǎn)點(diǎn)居居住住用用地地成成交交情情況況項(xiàng)目進(jìn)程項(xiàng)目體量（萬(wàn)㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型實(shí)收單價(jià)（元/平米）項(xiàng)目存量（萬(wàn)㎡）在售融科貽錦臺(tái)23.92.0高層、洋房1150619.9首創(chuàng)國(guó)際城551.8高層、洋房917631貽成豪庭542.0高層、小高層、聯(lián)排865551.8待售南益名士華庭1001.8高層、洋房——100供應(yīng)應(yīng)特特征征：：改改善善型型為為主主流流，，潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)量量即即將將放放大大關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：片區(qū)區(qū)潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)：：287萬(wàn)萬(wàn)平平米米隨供供應(yīng)應(yīng)量量增增加加，，產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式豐豐富富各板板塊塊供供需需關(guān)關(guān)系系情情況況上北北區(qū)區(qū)域域新港港紫紫云云區(qū)區(qū)域域開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域塘沽沽老老城城區(qū)區(qū)域域于家家堡堡響響螺螺灣灣區(qū)區(qū)域域胡家家園園片片區(qū)區(qū)中新新生生態(tài)態(tài)城城北塘塘板板塊塊生態(tài)態(tài)城城片片區(qū)區(qū)未未來(lái)來(lái)供供應(yīng)應(yīng)量量項(xiàng)目進(jìn)程項(xiàng)目體量（萬(wàn)㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型實(shí)收單價(jià)（元/㎡）項(xiàng)目存量（萬(wàn)㎡）萬(wàn)通生態(tài)城新新家園171.6洋房、小高1150015.1萬(wàn)科錦廬12.61.4洋房、高層80萬(wàn)/套10.2世茂濕地公元221.4洋房、小高1089416.7在售季景華庭171.6洋房、小高1200013.4地塊編號(hào)成交價(jià)格（萬(wàn)元）總出讓面積（㎡）容積率總建筑面積用途使用年限地址津?yàn)I漢管（拍）2010-01號(hào)1950063509.22127018.4城鎮(zhèn)住宅70年四至為：東至規(guī)劃居住用地，南至規(guī)劃支路三，西至規(guī)劃支路一，北至地鐵B1線津?yàn)I漢管（拍）2010-05號(hào)1642029800.82.574502城鎮(zhèn)住宅70年漢沽城區(qū)二經(jīng)路以西津?yàn)I漢管（拍）2010-06號(hào)1050032146.32.580365.75城鎮(zhèn)住宅70年漢沽河?xùn)|大豐路以西津?yàn)I漢管（拍）2010-07號(hào)1740038313.82.595784.5城鎮(zhèn)住宅70年漢沽河?xùn)|大豐路以西、海景新都用地以北生態(tài)態(tài)城城板板塊塊土土地地成成交交明明細(xì)細(xì)供應(yīng)應(yīng)特特征征：：中中低低密密為為主主，，潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)持持續(xù)續(xù)攀攀高高關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：：片區(qū)區(qū)潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)：：約約93.2萬(wàn)萬(wàn)平平米米價(jià)格格平平臺(tái)臺(tái)逐逐步步拉拉升升各板板塊塊供供需需關(guān)關(guān)系系情情況況上北北區(qū)區(qū)域域新港港紫紫云云區(qū)區(qū)域域開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域塘沽沽老老城城區(qū)區(qū)域域于家堡響響螺灣區(qū)區(qū)域胡家園片片區(qū)中新生態(tài)城北塘板塊塊北塘片區(qū)區(qū)未來(lái)供供應(yīng)量項(xiàng)目進(jìn)程項(xiàng)目體量（萬(wàn)㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型單價(jià)（元/㎡）項(xiàng)目存量（萬(wàn)㎡）在售泰達(dá)御海231.5小高、高層、洋房1000021.2濱海欣家園1502.1板樓、高層6500150待售U公館1.31.53洋房、多層待定1.3北塘板塊塊土地成成交明細(xì)細(xì)供應(yīng)特征征：中低低密度為為主，明明年潛在在供應(yīng)放放量關(guān)鍵點(diǎn)：：片區(qū)潛在在供應(yīng)：：約190萬(wàn)平平米價(jià)格平臺(tái)臺(tái)低塘沽京津津高速公公路以北北、西中中環(huán)快速速路以西西105758.721.666099.218364津?yàn)I塘（（掛）2010-13-C塘沽京津津高速公公路以北北、西中中環(huán)快速速路以西西91464.032.143554.311979津?yàn)I塘（（掛）2010-13-B塘沽京津津高速公公路以北北、西中中環(huán)快速速路以西西126331.741.870184.319107津?yàn)I塘（（掛）2010-13-A塘沽京津津高速公公路以北北、西中中環(huán)快速速路以西西142317.181.879065.121116津?yàn)I塘（（掛）2010-10-A塘沽京津津塘高速速二線以以北、唐唐津高速速以東98404.961.661503.116819津?yàn)I塘（（掛）2010-9-B塘沽京津津塘高速速二線以以北、唐唐津高速速以東107111.361.666944.618307津?yàn)I塘（（掛2010-9-A地址總建筑面面積容積率總出讓面面積（㎡㎡）成交價(jià)格格（萬(wàn)元））地塊編號(hào)號(hào)各板塊供供需關(guān)系系情況上北區(qū)域域新港紫云云區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)區(qū)域塘沽老城城區(qū)域于家堡響響螺灣區(qū)區(qū)域胡家園片片區(qū)中新生態(tài)城北塘板塊塊開(kāi)發(fā)區(qū)未未來(lái)供應(yīng)應(yīng)量項(xiàng)目進(jìn)程項(xiàng)目體量（萬(wàn)㎡）容積率產(chǎn)品類(lèi)型實(shí)收單價(jià)（元/㎡）項(xiàng)目存量（萬(wàn)㎡）在售弘澤城482.5高層、洋房1331444.8天保金海岸明珠灣11.81.2高層、洋房、小高待定11.8萬(wàn)科海港城152.5高層、洋房、聯(lián)排別墅1068111.8待售東壹區(qū)11.91.47高層、小高、洋房待定11.9供應(yīng)特征征：未來(lái)來(lái)供應(yīng)有有限，需需求旺盛盛關(guān)鍵點(diǎn)：：片區(qū)潛在在供應(yīng)約約：80.3萬(wàn)萬(wàn)平米低密物業(yè)業(yè)融入產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)的行列列中各板塊供供需關(guān)系系情況上北區(qū)域域新港紫云云區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域塘沽老城城區(qū)域于家堡響響螺灣區(qū)區(qū)域胡家園片片區(qū)中新生態(tài)城北塘板塊塊濱海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)：整個(gè)濱海海市場(chǎng)供供應(yīng)明顯顯放大，，未來(lái)供過(guò)于求求不可避免免目前濱海海區(qū)域潛潛在供應(yīng)應(yīng)量已超超過(guò)700萬(wàn)平平米，按按目前濱濱海新區(qū)區(qū)的年消消化速度度，需要要消化5年左右右濱海老城城區(qū)板塊塊供應(yīng)有有限，周周邊各版版塊逐漸漸成為供供應(yīng)主力力各板塊供供應(yīng)出現(xiàn)現(xiàn)分化，，區(qū)域間間分布不不均衡整個(gè)區(qū)域域供應(yīng)快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，未來(lái)來(lái)將呈現(xiàn)現(xiàn)供過(guò)于于求局面面。三、區(qū)域域研究區(qū)域發(fā)展北塘板塊發(fā)展歷程競(jìng)品格局區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目及案例客戶調(diào)研項(xiàng)目潛在客戶需求調(diào)研位于永定定新河和和海濱大大道兩條條生態(tài)廊廊道交匯匯處。黃港水庫(kù)庫(kù)、北塘塘水庫(kù)組組成的濕濕地網(wǎng)的的入海口口。毗鄰森林林公園和和高爾夫夫球場(chǎng)。。森林公園高爾夫北塘水庫(kù)北塘核心區(qū)永定新河河運(yùn)薊黃港水庫(kù)北塘區(qū)域位于于濱海新新區(qū)的核核心地段段，北接接漢沽中中新生態(tài)態(tài)城，南南鄰塘沽沽中心城城區(qū)，東東靠泰達(dá)達(dá)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，向向西可達(dá)達(dá)空港。。北塘北塘概況況北塘板塊塊北塘水庫(kù)庫(kù)黃港水庫(kù)庫(kù)項(xiàng)目位置置文化資源源歷史積淀淀——炮炮臺(tái)文化名人人——倓倓虛、黎黎元洪街道格局局——九九井八廟廟漁文化：：北塘海鮮鮮、北北塘海會(huì)會(huì)、出出海做一一日漁民民北塘已經(jīng)經(jīng)形成的的“做漁民”，“吃海鮮”的特色色北塘文化化資源北塘國(guó)際際會(huì)議中中心濱海新區(qū)區(qū)接待中中心會(huì)議中心心廣場(chǎng)五星級(jí)酒酒店TBD規(guī)規(guī)劃布局局圖北塘定位位——TBD：：旅游商商務(wù)區(qū)生態(tài)城東疆港北塘上北海濱休閑旅游區(qū)生態(tài)環(huán)保新城漁文化、資源驅(qū)動(dòng)的旅游宜居小鎮(zhèn)新興居住區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)郵輪母港、酒店驅(qū)動(dòng)的高端休閑商務(wù)區(qū)承接市區(qū)外溢人口外向的內(nèi)向的休閑運(yùn)動(dòng)動(dòng)會(huì)所古鎮(zhèn)文化化公園三河島炮炮臺(tái)遺址址公園高爾夫會(huì)會(huì)所作為十大大戰(zhàn)役之之一，北塘區(qū)域域的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)已全全面展開(kāi)開(kāi)——一期“五五橫四縱縱”道路路已開(kāi)工工，后續(xù)續(xù)52條條道路將將陸續(xù)開(kāi)開(kāi)工；永定新河河大堤和和迎賓島島的綠化化工程、、泵站及及水系工工程已于于1月10日同同步開(kāi)工工建設(shè)；；北塘還遷房房項(xiàng)目一期期工程于1月16日日正式啟動(dòng)動(dòng)；部分酒店公公寓項(xiàng)目工工程也已完完成試樁三河島永定新河大大堤區(qū)域面貌迅迅速改觀政策未來(lái)的北塘塘將以低密密生態(tài)為主主要特色，，打造上風(fēng)風(fēng)上水、宜宜商宜住的的新人文居居住區(qū)北塘發(fā)展?fàn)顮顩r小結(jié)資源配套北塘板塊產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)聯(lián)發(fā)地塊濱海新塘建建設(shè)發(fā)展地地塊奧特萊斯地地塊海泰北塘地地塊濱海湖從未來(lái)項(xiàng)目目供應(yīng)上看看，黃港水水庫(kù)及周邊邊的北塘區(qū)區(qū)域是熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，未未來(lái)將有大大量項(xiàng)目分分期分批入入市，將快快速改變目目前市場(chǎng)對(duì)對(duì)區(qū)域的傳傳統(tǒng)認(rèn)知，，形成新的的熱點(diǎn)居住住板塊。聯(lián)發(fā)地塊濱海投資地地塊濱海新塘建建設(shè)發(fā)展地地塊中海油服家家屬區(qū)南港輕工城城建設(shè)地塊塊濱海欣嘉園園金隅地塊北塘濱海TBD北塘將規(guī)劃劃建設(shè)國(guó)際會(huì)議區(qū)區(qū)、北塘小小鎮(zhèn)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)區(qū)、中小企企業(yè)總部區(qū)區(qū)、綜合配配套區(qū)、休閑旅游區(qū)區(qū)六大功能能分區(qū)。開(kāi)發(fā)商云集集：濱海建投、、泰達(dá)集團(tuán)團(tuán)、海泰集集團(tuán)、天保?？毓?、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、、新北公司司6家企業(yè)業(yè)，各自負(fù)負(fù)責(zé)不同區(qū)域的開(kāi)發(fā)發(fā)。聯(lián)發(fā)濱海琴琴墅天保新塘都都泰達(dá)御海蘆花莊園三三期貽成水木清清華萬(wàn)科錦廬海泰北塘假假日花園北塘板塊在在售項(xiàng)目預(yù)計(jì)第一季季度開(kāi)盤(pán)，，總建面1.3萬(wàn)平平10月12月11年2月月3月4月5月6月7月8月10年9月月U公館項(xiàng)目入市泰達(dá)御海2010年年12月25日開(kāi)盤(pán)盤(pán)，庫(kù)存約約20萬(wàn)平平米濱海欣嘉園園2010年年9月份開(kāi)開(kāi)盤(pán)，總建建面150萬(wàn)平米區(qū)域內(nèi)部高高層產(chǎn)品稀稀少，濱海海欣嘉園為為保障性住房房，同本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶群群有一定的的區(qū)別北塘高層產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)量量位置濱海新區(qū)北塘經(jīng)濟(jì)區(qū)常州道（北塘大街北側(cè)）開(kāi)發(fā)商天津?yàn)I海新都市投資有限公司建筑形式洋房、小高、高層裝修情況毛坯占地面積15.4萬(wàn)平米建筑面積23.1萬(wàn)平米容積率1.5綠化率40%總戶數(shù)428車(chē)位比1:1價(jià)格(元/m2)洋房14000小高：11000高層：10000面積區(qū)間洋房：150小高：100-148高層：100開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.12.25入住時(shí)間2011年11月項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)國(guó)際化社區(qū)、生態(tài)地產(chǎn)項(xiàng)目位于北北塘水庫(kù)附附近/主打打生態(tài)環(huán)境境和產(chǎn)品的的舒適性案例分析———泰達(dá)御御海(北塘塘板塊)南北通透，，戶型方正正270°觀景飄臺(tái)臺(tái)開(kāi)放餐廳，，更大生活活空間高層：134平米三三居高層：103平米兩兩居入戶玄關(guān)設(shè)設(shè)置，私密密性強(qiáng)；客廳開(kāi)間6.5米,主臥開(kāi)間間4.2米米開(kāi)闊式餐廳廳、廚房，，生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)與廚房相相連接，方方便烹飪并并做到干濕濕分離超大開(kāi)間戶型——超超大開(kāi)間設(shè)設(shè)計(jì)，方正正舒適在售項(xiàng)目主主力戶型介介紹1———泰達(dá)御海海位置濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)尚廣場(chǎng)區(qū)域金域藍(lán)灣以東開(kāi)發(fā)商天津萬(wàn)港投資有限公司建筑形式小高、高層裝修情況精裝修占地面積15萬(wàn)平米建筑面積37萬(wàn)平米容積率2.5綠化率42%總戶數(shù)3370車(chē)位比1:1價(jià)格(元/m2)10700（精裝）面積區(qū)間90-125開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.12.11入住時(shí)間2012年10月項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)國(guó)際化社區(qū)、創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目位于開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)時(shí)尚尚廣場(chǎng)內(nèi)/主打品牌牌和地段價(jià)價(jià)值案例分析———萬(wàn)科海海港城(開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū))6.7米-13米寬寬兩居和三三居，寬敞敞舒適臥室、衣帽帽間、廚衛(wèi)衛(wèi)劃分清晰晰，布局緊緊湊合理，，得房率高高，浪費(fèi)空空間小。優(yōu)點(diǎn)：方正正緊湊，實(shí)實(shí)用合理，，精裝修交交房。精裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)交房，性性價(jià)比高，，品質(zhì)高。。在售項(xiàng)目主主力戶型介介紹2———萬(wàn)科海港港城高層：125平米三三居高層：90平米兩居居位置濱海新區(qū)塘沽廈門(mén)路與云山道交口開(kāi)發(fā)商貽成融科置業(yè)有限公司建筑形式洋房、高層裝修情況毛坯占地面積11.9萬(wàn)平米建筑面積23.86萬(wàn)平米容積率2.0綠化率35%總戶數(shù)2100車(chē)位比1:1價(jià)格(元/m2)洋房14000高層：11000面積區(qū)間洋房：130-150高層：100開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010.7.17入住時(shí)間2011年底項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)花園洋房、景觀居所項(xiàng)目位于位位于塘沽海海洋高新技技術(shù)開(kāi)發(fā)/主打生態(tài)態(tài)環(huán)境和產(chǎn)產(chǎn)品的舒適適性案例分析———融科貽貽錦臺(tái)(上上北板塊)在售項(xiàng)目主主力戶型介介紹3———融科貽錦錦臺(tái)洋房：135平米三三居洋房：90平米兩居居10.3米米寬三居，，居住舒適適感極強(qiáng)戶戶有景，，100%朝陽(yáng)，采采光極好。。電梯洋房，，別墅級(jí)享享受戶型設(shè)計(jì)布布局合理，，生活感更更加舒適緊湊型兩居居，舒適性性三居成為為焦點(diǎn)價(jià)格導(dǎo)向>地段段改善>居住環(huán)環(huán)境客戶需求面面積排序客戶關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)排序根據(jù)物業(yè)類(lèi)類(lèi)型分析，，泰達(dá)御海海為本案毗毗鄰的直接接競(jìng)品，故故選擇它的的成交客戶戶為代表進(jìn)進(jìn)行客群研研究競(jìng)品客戶分分析剛需>改善善>投資客戶置業(yè)目目的排序客戶語(yǔ)錄：：現(xiàn)在開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的房子太太貴了，只只能來(lái)這里里買(mǎi)；這里挨著水水庫(kù)，生態(tài)態(tài)環(huán)境好，，就為了養(yǎng)養(yǎng)老才過(guò)來(lái)來(lái)的；潛在客戶調(diào)調(diào)研客戶關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)排序客戶語(yǔ)錄：：現(xiàn)在北塘這這塊交通還還不太好，，要是能有有方便的公公交車(chē)就行行了；環(huán)境是不錯(cuò)錯(cuò)，關(guān)鍵是是看價(jià)格，，如果合適適的話，買(mǎi)買(mǎi)一套自己己住還不錯(cuò)錯(cuò)。價(jià)格因素>交通因素素>環(huán)境因因素潛在客戶調(diào)調(diào)研潛在客戶對(duì)對(duì)產(chǎn)品形式式需求調(diào)研研經(jīng)濟(jì)型兩居居和改善型型三居是客戶戶需求熱點(diǎn)點(diǎn)潛在客戶調(diào)調(diào)研高層洋房剛需>改改善居住住>投投資高層價(jià)格預(yù)預(yù)期集中在在7500以下，洋洋房?jī)r(jià)格預(yù)預(yù)期在10000左左右置業(yè)目的調(diào)調(diào)研潛在客戶對(duì)對(duì)價(jià)格預(yù)期期調(diào)研潛在客戶調(diào)調(diào)研潛在客戶調(diào)調(diào)研分析開(kāi)發(fā)區(qū)老城紫云上北北塘老城區(qū)、開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)被擠擠壓的剛需需客戶；上北板塊分分流出的客客戶；北塘內(nèi)部競(jìng)競(jìng)品項(xiàng)目的的意向客戶戶本項(xiàng)目客戶戶來(lái)源三個(gè)個(gè)渠道：客戶流向1、改善項(xiàng)目交交通條件為為首要任務(wù)務(wù)，可通過(guò)增增加社區(qū)巴巴士、增多多周邊公交交線路，有有效提升出出行便利度度；2、通過(guò)加大項(xiàng)項(xiàng)目推廣宣宣傳力度，有效提高高客戶對(duì)區(qū)區(qū)域認(rèn)知度度，從而提提升客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)可度；3、、通過(guò)過(guò)增增加加社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套，滿足足客客戶戶日日常常生生活活需需求求，，進(jìn)進(jìn)一一步步提提高高客客戶戶對(duì)對(duì)區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)可可度度。。目前前客客戶戶對(duì)對(duì)于于本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的期期待待以以剛需需和和自自住住改改善善為為主主，但但是是對(duì)對(duì)于于黃黃港港旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)存存在在一一定定的的抗抗性性，，主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)在在交交通通、、區(qū)區(qū)域域認(rèn)認(rèn)知知度度和和生生活活配配套套方方面面生態(tài)態(tài)城城四、、項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位環(huán)湖湖瞰瞰景景高高爾爾夫夫公公寓寓社社區(qū)區(qū)五、、產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議用地分析A6、A7用地分析設(shè)計(jì)要點(diǎn)地塊設(shè)計(jì)原則和建議具體建議產(chǎn)品具體打造建議用地地分分析析親水水平平臺(tái)臺(tái)商業(yè)配套A6用地地價(jià)價(jià)值值分分析析：：A6地地塊塊整整體體容容積積率率為為0.83，，適適合合做做低低密密度度的的別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品，，在在整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目中中，，用用地地價(jià)價(jià)值值最最高高；；A7地地塊塊北北部部三三面面臨臨水水，，用用地地價(jià)價(jià)值值較較高高；；A7南南面面緊緊鄰鄰交交通通公公路路和和3000平平米米的的商商業(yè)業(yè)配配套套，，用用地地價(jià)價(jià)值值最最低低；；中段段通通過(guò)過(guò)臨臨湖湖關(guān)關(guān)系系的的處處理理，，可可以以大大大大提提升升中中段段地地塊塊的的價(jià)價(jià)值值，，未未來(lái)來(lái)應(yīng)應(yīng)著著重重打打造造；；用地地價(jià)價(jià)值值較較高高用地地價(jià)價(jià)值值低低用地價(jià)值中A7設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)A7地地塊塊北北段段與與A6地地塊塊進(jìn)進(jìn)行行綜綜合合考考慮慮，，在在產(chǎn)產(chǎn)品品形形式式和和檔檔次次上上應(yīng)應(yīng)較較為為接接近近，，以以實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)對(duì)景景觀觀資資源源的的最最大大化化共共享享及及利利用用；；A7地地塊塊的的商商業(yè)業(yè)配配套套要要在在首首期期啟啟動(dòng)動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)，，計(jì)計(jì)劃劃為為內(nèi)內(nèi)向向社社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)型型商商業(yè)業(yè)形形式式，，以以提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體土土地地價(jià)價(jià)值值與與客客戶戶認(rèn)認(rèn)同同度度；；充分利利用A7地地塊三三面環(huán)環(huán)水的的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，做做出臨臨湖觀觀光景景觀帶帶，與與整體體湖景景資源源自然然融為為一體體，打打造湖湖岸高高尚社社區(qū)；；在高層層方案案排布布中，，充分分考慮慮湖景景、高高爾夫夫球場(chǎng)場(chǎng)景觀觀和社社區(qū)內(nèi)內(nèi)部景景觀關(guān)關(guān)系，，保證證優(yōu)質(zhì)質(zhì)地塊塊三面面有景景、中中段雙雙面景景觀、、南面面最大大化的的享受受景觀觀；環(huán)湖觀觀光景景觀帶產(chǎn)品建建議建筑風(fēng)風(fēng)格景觀園園林戶型建建議配套設(shè)設(shè)施交通路路線車(chē)位配配比國(guó)際現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格，，明快快而又又富有有時(shí)尚尚質(zhì)感感A6產(chǎn)產(chǎn)品建建議色彩及及體塊塊的穿穿插，，增加加產(chǎn)品品的時(shí)時(shí)尚感感立面細(xì)細(xì)節(jié)的的處理理手法法示意意產(chǎn)品建建議建筑風(fēng)風(fēng)格景觀園園林戶型建建議配套設(shè)設(shè)施交通路路線車(chē)位配配比A6產(chǎn)產(chǎn)品建建議高層住住宅的的設(shè)計(jì)計(jì)亮點(diǎn)點(diǎn)——入入口大大堂入口大堂建議設(shè)設(shè)置入入口挑挑空大大堂，，以體體現(xiàn)開(kāi)開(kāi)闊、、氣派派和尊尊貴的的氣度度；公共部部分大大堂裝裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)適適當(dāng)奢奢侈，，彰顯顯項(xiàng)目目檔次次；產(chǎn)品建建議建筑風(fēng)風(fēng)格景觀園園林戶型建建議配套設(shè)設(shè)施交通路路線車(chē)位配配比A6產(chǎn)產(chǎn)品建建議景觀雕雕塑大地景景觀大氣林蔭路路綠地草草坪靜謐休閑結(jié)合周周邊高高爾夫夫景觀觀規(guī)劃劃，用用自然然的水水系和和綠地渲染整整體環(huán)環(huán)境，，與外外界喧喧鬧的的形成成強(qiáng)烈反反差，令其其有親親切的的歸屬感感，對(duì)內(nèi)內(nèi)部環(huán)環(huán)境有有所期期待。。在進(jìn)入社社區(qū)的的過(guò)程程中制制造變變化或營(yíng)造造尊貴的的儀式式感，如：：彎曲曲的路路、地地形起起伏、、小橋橋流水水等，，兩邊邊輔以以適當(dāng)當(dāng)綠化化，令令客戶戶感受受到社社區(qū)內(nèi)內(nèi)是一一個(gè)私密、、專屬屬的世世界。綠色社區(qū)路路產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格景觀園林戶型建議配套設(shè)施交通路線車(chē)位配比A6產(chǎn)品建建議水岸邊的人人行道社區(qū)主景觀觀要與周邊環(huán)境境相融合，成為社區(qū)區(qū)內(nèi)人人可可以均享的活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所，而非只屬屬于某幾戶戶業(yè)主觀賞賞的私有化化景致；景觀設(shè)計(jì)融合活動(dòng)功功能，設(shè)置具有有不同功能能的活動(dòng)區(qū)區(qū)，提高社社區(qū)的參與性，如：設(shè)置置慢跑道，，兒童游樂(lè)樂(lè)區(qū)，燒烤烤區(qū)等；社區(qū)內(nèi)部景景觀產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格景觀園林戶型建議配套設(shè)施交通路線車(chē)位配比A6產(chǎn)品建建議產(chǎn)品建議環(huán)湖觀光景景觀帶臨湖觀光景景觀帶將打造成為為具有獨(dú)特特觀賞價(jià)值值的社區(qū)景景觀，成為本項(xiàng)項(xiàng)目的一大大賣(mài)點(diǎn)，為為社區(qū)帶來(lái)來(lái)的是如同旅游區(qū)區(qū)一樣的景景色；水上會(huì)所作作為項(xiàng)目的的另一特色色，可以打打造為觀景場(chǎng)所、、業(yè)主休閑閑場(chǎng)所等多種用途途，為業(yè)主主的日常生生活增加新新意，拔升升整個(gè)項(xiàng)目目調(diào)性；但須注意：：水上會(huì)所所應(yīng)控制建建筑面積，，盡量少占占或不占用用地塊建筑筑用地指標(biāo)標(biāo)，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利益最大大化。建筑風(fēng)格景觀園林戶型建議配套設(shè)施交通路線車(chē)位配比A6產(chǎn)品建建議產(chǎn)品建議環(huán)湖觀光景景觀帶及節(jié)節(jié)點(diǎn)示意建筑風(fēng)格景觀園林戶型建議配套設(shè)施交通路線車(chē)位配比A6產(chǎn)品建建議水上會(huì)所部分臨水高高層贈(zèng)送水水岸庭院環(huán)湖道路打打造成觀光光平臺(tái)產(chǎn)品建議戶型配比原原則：南一期中二期北三期根據(jù)客戶需需求，將項(xiàng)項(xiàng)目分為三三期開(kāi)發(fā)，，隨著區(qū)域域的成熟度度和項(xiàng)目配配套的日趨趨完善，產(chǎn)產(chǎn)品配比做做出相應(yīng)的的調(diào)整開(kāi)發(fā)分期客戶類(lèi)型剛需+投資資+剛性改改善剛需+剛性性改善+彈彈性改善+投資戶型配比產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比一居60-6520%小兩居85-9545%大兩居95-11025%三居120-14010%產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比一居60-6510%小兩居85-9530%大兩居95-11040%三居120-14020%產(chǎn)品類(lèi)型面積區(qū)間（㎡）套數(shù)比小兩居85-9515%大兩居95-11030%三居120-14040%四居160-18015%比例構(gòu)成40%50%10%30%15%30%25%20%40%40%剛需+剛性性改善+彈彈性改善建筑風(fēng)格景觀園林戶型建議配套設(shè)施交通路線車(chē)位配比A6產(chǎn)品建建議功能間設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)建議議樓型進(jìn)深不不宜過(guò)大，，控制在18m以下下；起居室的面面寬視戶型型面積而定定，最小不不能小于3.6m；；主臥室的面面寬亦應(yīng)視視戶型面積積而定，最最小不能小小于3.3m；保證主要功功能房間的的朝向和采采光；保證每一戶戶額附加值值設(shè)計(jì)，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)宜居社社區(qū)的特征征；立面設(shè)計(jì)利利用平面退退臺(tái)的錯(cuò)落落性，降低低樓高的壓壓迫感，更更好的呼應(yīng)應(yīng)整體社區(qū)區(qū)的氛圍。。產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格景觀園林戶型建議配套設(shè)施交通路線車(chē)位配比A6產(chǎn)品建建議戶型設(shè)計(jì)建建議120平三三室1.全明設(shè)設(shè)計(jì)，戶型型規(guī)整，戶戶型通透；；2.雙衛(wèi)衛(wèi)生間設(shè)計(jì)計(jì)3.建議升升級(jí)配置：：主臥室?guī)б旅遍g動(dòng)靜分區(qū)95平兩室室1.全明設(shè)設(shè)計(jì)，戶型型規(guī)整；2.生活空空間和起居居空間完全全分離；3.主臥帶帶生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)南北通透，，強(qiáng)調(diào)舒適適度。大面積衛(wèi)生生間宜居類(lèi)型產(chǎn)產(chǎn)品注重舒舒適度的打打造產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格景觀園林戶型建議配套設(shè)施交通路線車(chē)位配比A6產(chǎn)品建建議精裝修建議議精裝修成本本可計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)成本，，合理規(guī)避避土地增值值稅，同時(shí)時(shí)實(shí)現(xiàn)溢價(jià)價(jià)統(tǒng)一裝修提提升項(xiàng)目品品質(zhì)，減少少二次裝修修污染，放放大項(xiàng)目的的價(jià)值精裝修部分分可以納入入總房款貸貸款，節(jié)省省業(yè)主時(shí)間間，降低購(gòu)購(gòu)房門(mén)檻實(shí)現(xiàn)“三贏贏”精裝利好“精裝交房房”實(shí)施動(dòng)動(dòng)因2002年年7月國(guó)家家建設(shè)部發(fā)發(fā)布的《商品住宅宅裝修一次次到位實(shí)施施導(dǎo)則》及配套的《商品住宅宅裝修一次次到位材料料、部品技技術(shù)要點(diǎn)》》。2005年年建設(shè)部住住宅產(chǎn)業(yè)化化促進(jìn)中心心提出，大中城市的的毛坯房應(yīng)應(yīng)在6年之之內(nèi)消滅；；中新生態(tài)城城內(nèi)項(xiàng)目按按照規(guī)劃要要求，作為為生態(tài)住宅宅，生態(tài)城所有有樓盤(pán)都將將實(shí)施精裝裝修，并成為天天津“綠色色建筑”示示范區(qū)。政府導(dǎo)向產(chǎn)品建議建筑風(fēng)格景觀園林戶型建議配套設(shè)施交通路線車(chē)位配比A6產(chǎn)品建建議天津津市市場(chǎng)場(chǎng)上上““暢暢銷(xiāo)銷(xiāo)精精裝裝項(xiàng)項(xiàng)目目””類(lèi)類(lèi)別別：：一、、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)溢溢價(jià)價(jià)型型：：采購(gòu)購(gòu)成成本本控控制制，，獲獲取取額額外外利利潤(rùn)潤(rùn)以““富富力力體體系系””為為代代表表的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，如如：：富力力灣灣、、富富力力桃桃園園、、富富力力津津門(mén)門(mén)湖湖、、富富力力城城、…………二、、高性性價(jià)價(jià)比比型型：：降低低置置業(yè)業(yè)門(mén)門(mén)檻檻，，促促進(jìn)進(jìn)資資金金回回籠籠以““萬(wàn)萬(wàn)科科體體系系””為為代代表表的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，如如：：萬(wàn)科科盈盈潤(rùn)潤(rùn)園園、、萬(wàn)萬(wàn)科科魅魅力力之之城城、…………三、、價(jià)價(jià)值值放放大大型型：：提升升項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象，，加加強(qiáng)強(qiáng)核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)以““價(jià)價(jià)值值標(biāo)標(biāo)桿桿””和和““生生態(tài)態(tài)住住宅宅””為為代代表表的的項(xiàng)項(xiàng)目目。。如如：：仁恒恒海海河河廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋洋萬(wàn)萬(wàn)和和城城、、季季景景華華庭庭…………精裝裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：1000-2000元元/㎡㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：800-1000元/㎡㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：2000-4000元/㎡A方案本項(xiàng)目首首期入市市產(chǎn)品做做精裝修修，目標(biāo)標(biāo)是：降降低置業(yè)業(yè)門(mén)檻，，促進(jìn)資資金回籠籠，加速速區(qū)域和和社區(qū)的的成熟！！產(chǎn)品建議議B方案本項(xiàng)目中中后期入入市產(chǎn)品品做精裝裝修，目目標(biāo)是：：提升項(xiàng)項(xiàng)目整體體品質(zhì)，，呼應(yīng)A6高價(jià)價(jià)值資源源入市，，