國有資產(chǎn)評估課件

第八章國有資產(chǎn)評估第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述第二節(jié)國有資產(chǎn)評估方法第三節(jié)國有資產(chǎn)評估管理第八章國有資產(chǎn)評估第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述賀邦靖（CAS會(huì)長），在第四屆世界評估師大會(huì)（2009）上指出，資產(chǎn)評估是運(yùn)用科學(xué)的原理和方法，對資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值做出估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。中國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的歷史不長，只有二十年的時(shí)間，但對中國企業(yè)改革、市場化經(jīng)濟(jì)改革的順利推進(jìn)發(fā)揮了十分重要的作用。在黨中央、國務(wù)院和財(cái)政部黨組的關(guān)心、支持下，在國家政策扶持和社會(huì)各方面的幫助下，在全行業(yè)的努力下，中國資產(chǎn)評估行業(yè)取得了明顯成績，為維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)主體的合法權(quán)益，防止國有資產(chǎn)流失，防治和預(yù)防腐敗，維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)安全等方面發(fā)揮了重要作用…業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、無形資產(chǎn)等所有資產(chǎn)類型。前言賀邦靖（CAS會(huì)長），在第四屆世界評估師大會(huì)（2009）上指《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》第21條，國有土地使用權(quán)價(jià)值的評估和國有房產(chǎn)價(jià)值的評估，都應(yīng)納入《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的管理范圍。

《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》第21條，國有土地使用權(quán)價(jià)值《企業(yè)國有資產(chǎn)法》

《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第四十七條國有獨(dú)資企業(yè)、國有獨(dú)資公司和國有資本控股公司合并、分立、改制，轉(zhuǎn)讓重大財(cái)產(chǎn)，以非貨幣財(cái)產(chǎn)對外投資，清算或者有法律、行政法規(guī)以及企業(yè)章程規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評估的其他情形的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評估。

第四十八條國有獨(dú)資企業(yè)、國有獨(dú)資公司和國有資本控股公司應(yīng)當(dāng)委托依法設(shè)立的符合條件的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估；涉及應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)決定的事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)將委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的情況向履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)報(bào)告。

第四十九條國有獨(dú)資企業(yè)、國有獨(dú)資公司、國有資本控股公司及其董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員應(yīng)當(dāng)向資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，不得與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)串通評估作價(jià)。

第五十條資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其工作人員受托評估有關(guān)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)以及評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，獨(dú)立、客觀、公正地對受托評估的資產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對其出具的評估報(bào)告負(fù)責(zé)?！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)法》

《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述

國有資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的一部分內(nèi)容。國有資產(chǎn)評估是國有資產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)市場進(jìn)行交易和流動(dòng)的基礎(chǔ)，客觀、公正地對國有資產(chǎn)進(jìn)行評估是防止國有資產(chǎn)流失、提高國有資產(chǎn)使用效益的重要手段。所以也是國有資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一。第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述國有資產(chǎn)評估是（一）資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估，即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評估。是指專門的機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT評估人員，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評定估算的行為。資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)重新估價(jià)的過程，是一種動(dòng)態(tài)性、市場化活動(dòng)，具有不確定性的特點(diǎn)，其評定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格。因此，資產(chǎn)評估需要規(guī)范進(jìn)行。早在16世紀(jì)尼德蘭的安特衛(wèi)普出現(xiàn)了世界上最早的商品交易所時(shí)就有資產(chǎn)評估活動(dòng)?，F(xiàn)代資產(chǎn)評估活動(dòng)是在社會(huì)化大生產(chǎn)和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了相當(dāng)高的程度以后才出現(xiàn)的。一、資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn)（一）資產(chǎn)評估的概念一、資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分類

資產(chǎn)業(yè)務(wù)是市場經(jīng)濟(jì)條件下有關(guān)資產(chǎn)市場的一系列業(yè)務(wù)的總稱。主要包括資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)的價(jià)值和實(shí)物補(bǔ)償、資產(chǎn)納稅、資產(chǎn)保險(xiǎn)、資產(chǎn)抵押、質(zhì)押和擔(dān)保等。一、資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分類資產(chǎn)業(yè)務(wù)是市場經(jīng)濟(jì)條件下有關(guān)---產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：按照一定的法律、規(guī)定變更資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為。產(chǎn)權(quán)（propertyrights）是一系列產(chǎn)權(quán)束的組合，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)以及其他權(quán)利。權(quán)利主體可以依據(jù)產(chǎn)權(quán)獲得一系列的經(jīng)濟(jì)利益。資產(chǎn)評估中的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓包括一系列產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也可以是對資產(chǎn)的部分或一項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。---產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：按照一定的法律、規(guī)定變更資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為。---資產(chǎn)補(bǔ)償：固定資產(chǎn)在使用過程中，因磨損或技術(shù)折舊、功能貶值而降低其價(jià)值，損耗價(jià)值需進(jìn)行補(bǔ)償。通過折舊或以新?lián)Q舊進(jìn)行補(bǔ)償。---資產(chǎn)納稅：資產(chǎn)占有者依據(jù)國家稅法規(guī)定，按照資產(chǎn)價(jià)值量向國家交納稅金的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。尤其是財(cái)產(chǎn)稅，納稅評估---資產(chǎn)抵押：資產(chǎn)占有單位以本單位的資產(chǎn)作為物質(zhì)保證進(jìn)行抵押而獲得（如金融機(jī)構(gòu)的）貸款的經(jīng)濟(jì)行為。---資產(chǎn)擔(dān)保：資產(chǎn)占有單位以本單位的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。此時(shí)金融機(jī)構(gòu)需確定其是否具有擔(dān)保資格。---資產(chǎn)補(bǔ)償：固定資產(chǎn)在使用過程中，因磨損或技術(shù)折舊、功能生產(chǎn)奧利奧餅干和Winston香煙的RJR.Nabcisco公司于1989年以公司商號(hào)價(jià)值為保證，獲得260億美元的貸款額度，此時(shí)該公司的資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)僅為58億美元。1990年，Dorden公司以公司商標(biāo)為抵押，向花旗銀行貸款4.8億美元。生產(chǎn)奧利奧餅干和Winston香煙的RJR.Nabcisco2006年11.1，交通銀行北京分行，將知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款作為該行的一項(xiàng)金融品種，由此知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款，真正發(fā)展起來。金嗓子喉寶的配方轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，沒有經(jīng)過評估，以5萬元轉(zhuǎn)讓，但在2004年，金嗓子喉寶的年銷售額達(dá)到1億多元。不評估，哪行？！2006年11.1，交通銀行北京分行，將知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款作為1998-2007年國有無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重2.28%，2007年為3.003%，無形資產(chǎn)被嚴(yán)重低估。1998-2007年國有無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重2.28%，2資產(chǎn)評估的要素1、資產(chǎn)評估的主體，即進(jìn)行資產(chǎn)評估的專業(yè)人員；2、資產(chǎn)評估的客體，即被評估的對象；3、資產(chǎn)評估的目的，即需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的原因；4、資產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)，即資產(chǎn)評估依據(jù)的價(jià)格、技術(shù)等標(biāo)準(zhǔn)；5、資產(chǎn)評估的程序，即資產(chǎn)評估具體進(jìn)行的環(huán)節(jié)、步驟；6、資產(chǎn)評估的方法，即評估運(yùn)用的符合國家規(guī)定的各種專門的方法；7、評估的基準(zhǔn)日，即評估時(shí)所依據(jù)的時(shí)點(diǎn)；8、評估的價(jià)值類型，即評估時(shí)所認(rèn)定的資產(chǎn)的價(jià)值屬性。資產(chǎn)評估的要素（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)：

是由中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正、不受任何方約束的情況完成評估工作。

因而，具有現(xiàn)實(shí)性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性。國有資產(chǎn)評估課件（三）資產(chǎn)評估的適用范圍往往在下列情況下需要進(jìn)行資產(chǎn)評估：資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；使用權(quán)出讓；組建合資、合作等企業(yè)；企業(yè)改制；資產(chǎn)重組、兼并；企業(yè)出售和清算；企業(yè)承包、租賃經(jīng)營及企業(yè)業(yè)績評價(jià)；抵押貸款、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保；國家法律規(guī)定或經(jīng)濟(jì)管理要求必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的事項(xiàng)；有關(guān)經(jīng)濟(jì)主體認(rèn)為有必要進(jìn)行資產(chǎn)評估的其他情形。咨詢性國有資產(chǎn)評估課件1、承包、租賃經(jīng)營的資產(chǎn)評估，目的是為了評價(jià)企業(yè)或經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)績；2、聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作經(jīng)營的資產(chǎn)評估，目的是為了資產(chǎn)現(xiàn)值來確定參與投資各方合理的權(quán)益；3、資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)清算的資產(chǎn)評估，目的是確定資產(chǎn)拍賣的底價(jià)；4、抵押貸款、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的資產(chǎn)評估，目的是測定企業(yè)的資產(chǎn)現(xiàn)值，取得信用；5、納稅的資產(chǎn)評估，目的是為了確定應(yīng)納稅額。1、承包、租賃經(jīng)營的資產(chǎn)評估，目的是為了評價(jià)企業(yè)或經(jīng)營者的經(jīng)二、資產(chǎn)評估的對象第一節(jié)資產(chǎn)評估概述(一)資產(chǎn)的含義1、資產(chǎn)是一種權(quán)利2、資產(chǎn)是一種獲利能力3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配資產(chǎn)是為某一主體所擁有和支配、具有獲利能力的權(quán)利。二、資產(chǎn)評估的對象第一節(jié)資產(chǎn)評估概述(一)資產(chǎn)的含義

（二）資產(chǎn)的分類

1、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)

2、按是否具有綜合獲利能力分類：單項(xiàng)資產(chǎn)整體資產(chǎn)

3、按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類：可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)（商譽(yù)）（二）資產(chǎn)的分類案例

浙江羅蒙集團(tuán)商標(biāo)價(jià)值26億元，經(jīng)評估，以商標(biāo)權(quán)質(zhì)押成功貸款7.8億元位于浙江寧波奉化江口鎮(zhèn)的羅蒙集團(tuán)始創(chuàng)于1984年，是國家工商總局核準(zhǔn)的全國性、無區(qū)域、跨行業(yè)、現(xiàn)代化的著名大型服裝企業(yè)集團(tuán)，羅蒙西服年銷量居全國第一。西服國內(nèi)市場綜合占有率排名第二。出口量國內(nèi)名列第一。2007年9月經(jīng)國家權(quán)威評估機(jī)構(gòu)北京北方亞事資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司評估，其商標(biāo)價(jià)值高達(dá)26億元，成功在中國農(nóng)業(yè)銀行抵押貸款7.8億元，開創(chuàng)了國內(nèi)無形資產(chǎn)抵押貸款之最。案例浙江羅蒙集團(tuán)商標(biāo)價(jià)值26億元，經(jīng)評估，以商標(biāo)權(quán)質(zhì)三、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型資產(chǎn)評估價(jià)值由于其評估特定目的不同，價(jià)值含義也不一樣，表現(xiàn)為不同的價(jià)值類型。價(jià)值類型指的是資產(chǎn)評估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定性，表明價(jià)值的內(nèi)涵和外延。評估價(jià)值是評估結(jié)果的量，受到評估目的影響。資產(chǎn)評估價(jià)值作為資產(chǎn)評估結(jié)果，是價(jià)值類型、市場環(huán)境和技術(shù)參數(shù)共同影響的，而后兩者對評估價(jià)值的影響是由于方法運(yùn)用形成的。

價(jià)值類型與資產(chǎn)評估價(jià)值不是兩個(gè)相同的概念。任何一個(gè)評估結(jié)果都是質(zhì)和量的統(tǒng)一。三、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型資產(chǎn)評估價(jià)值由于其評估特定目的不同，價(jià)資產(chǎn)評估價(jià)值與馬克思的商品價(jià)值截然的不同，商品價(jià)值是凝結(jié)在商品中的勞動(dòng)時(shí)間。（衡量、決定、表現(xiàn)）例如在“一只羊=兩把斧子”的交換式中。資產(chǎn)評估價(jià)值是動(dòng)態(tài)的評估價(jià)格，隨著評估目的、市場條件等因素的變化而會(huì)有所不同（它的衡量（效用）、決定、表現(xiàn)（報(bào)告））。但是它又不是市場上形成的實(shí)在的價(jià)格（價(jià)值量、供求關(guān)系；效用），其決定因素不同，它只能是市場價(jià)格的一種模擬。

資產(chǎn)評估價(jià)值與馬克思的商品價(jià)值截然的不同，商品價(jià)值是凝結(jié)在商第一節(jié)資產(chǎn)評估概述不同的評估目的，決定了不同的價(jià)值類型。根據(jù)《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2007]189號(hào)），資產(chǎn)評估價(jià)值類型包括：1、公開市場價(jià)值

公開市場價(jià)值是指資產(chǎn)在公開市場上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。所謂公開市場，是指資產(chǎn)的買賣雙方均可在正常的、公開的資產(chǎn)交易場所買賣，買賣雙方都有足夠的時(shí)間去了解實(shí)際情況，買賣雙方都具有獨(dú)立判斷能力和理智選擇能力，不具有壟斷性和強(qiáng)制性。

根據(jù)國際評估準(zhǔn)則，價(jià)值類型中的市場價(jià)值是指：“評估基準(zhǔn)日，自愿的買賣雙方在知情、謹(jǐn)慎、非強(qiáng)迫的情況下通過公平交易資產(chǎn)所獲得的預(yù)期價(jià)值。”

市場價(jià)值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。市場價(jià)值是眾多價(jià)值類型中需要條件最苛刻的價(jià)值。（一）資產(chǎn)評估的價(jià)值類型的內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評估概述（一）資產(chǎn)評估的價(jià)值類型的內(nèi)容公開市場價(jià)值是在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；②交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；④交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易——賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)——例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。市場價(jià)值還有一些隱含條件，包括：①最高最佳使用；②繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；③市場參與者的集體觀念和行為。公開市場價(jià)值是在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：凡不符合上述市場價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場價(jià)值。因此，非市場價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對市場價(jià)值以外的各種類型的價(jià)值的一個(gè)概括性稱呼。本質(zhì)上，非市場價(jià)值主要有以下幾種：快速變現(xiàn)價(jià)值：不符合“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值：在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價(jià)值凡不符合上述市場價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場價(jià)值投資價(jià)值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。是從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的價(jià)值在用價(jià)值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。是在現(xiàn)狀使用（不一定符合最高最佳使用條件）下的價(jià)值清算價(jià)值是指在評估對象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。是不符合繼續(xù)使用條件下的價(jià)值殘余價(jià)值是指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。在用價(jià)值、賬面價(jià)值等等投資價(jià)值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一關(guān)于特定評估業(yè)務(wù)的價(jià)值類型同樣根據(jù)《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》，某些特定評估業(yè)務(wù)評估結(jié)論的價(jià)值類型可能會(huì)受到相關(guān)法律、法規(guī)或者契約的約束，這些評估業(yè)務(wù)的評估結(jié)論應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)或者契約等的規(guī)定選擇評估結(jié)論的價(jià)值類型；相關(guān)法律、法規(guī)或者契約沒有規(guī)定的，可以根據(jù)實(shí)際情況選擇市場價(jià)值或者市場價(jià)值以外的價(jià)值類型，并予以定義。

特定評估業(yè)務(wù)包括：-以抵（質(zhì)）押為目的的評估業(yè)務(wù)-以稅收為目的的評估業(yè)務(wù)-以保險(xiǎn)為目的的評估業(yè)務(wù)-以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估業(yè)務(wù)等關(guān)于特定評估業(yè)務(wù)的價(jià)值類型同樣根據(jù)《資產(chǎn)評估價(jià)值"抵押"和"質(zhì)押"的區(qū)別抵押的抵押物主要是不動(dòng)產(chǎn)，如土地使用權(quán)、房產(chǎn)等；也可以是特別動(dòng)產(chǎn)，如車、船等。質(zhì)押的質(zhì)押物是動(dòng)產(chǎn)，如電視、機(jī)器設(shè)備等；也可以是權(quán)利，如存單、匯票、依法可轉(zhuǎn)讓的股份、股票、依法可轉(zhuǎn)讓的專利權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)等。抵押的過程中，抵押物還是在抵押人的手中；而在質(zhì)押的過程中，質(zhì)押物必須存放在質(zhì)押權(quán)人手中。抵押合同的生效，不動(dòng)產(chǎn)抵押自登記之日起生效；特別動(dòng)產(chǎn)的，自合同簽訂之日起生效。質(zhì)押合同的生效自動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證交付之日起生效。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)主要通過向法院申請拍賣，而質(zhì)押則多直接變賣。"抵押"和"質(zhì)押"的區(qū)別抵押的抵押物主要是不動(dòng)產(chǎn)，如土地使用第一節(jié)資產(chǎn)評估概述價(jià)值類型的另一種分類方法除了上述的公開市場價(jià)值外，還有---投資價(jià)值投資價(jià)值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評估價(jià)值。資產(chǎn)的投入和產(chǎn)出往往存在較大的差異，有的資產(chǎn)投入量較高，但產(chǎn)出較小。投資價(jià)值是以產(chǎn)出效率為依據(jù)衡量其價(jià)值的。---重置價(jià)值重置價(jià)值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本作為資產(chǎn)評估價(jià)值。如果說，投資價(jià)值是從產(chǎn)出角度評估資產(chǎn)價(jià)值，重置價(jià)值則是從投入角度評估資產(chǎn)價(jià)值。就一個(gè)企業(yè)而言，如果企業(yè)的收益率與行業(yè)平均收益率相同的話，其投資價(jià)值和重置價(jià)值趨向一致。如果企業(yè)收益率超過行業(yè)平均收益率，其投資價(jià)值就會(huì)高于重置價(jià)值。如果企業(yè)收益率低于行業(yè)平均收益率投資價(jià)值就低于重置價(jià)值。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述價(jià)值類型的另一種分類方法第一節(jié)資產(chǎn)評估概述---清算價(jià)格所謂清算價(jià)格是指企業(yè)由于破產(chǎn)或其他原因，要求在一定期限內(nèi)將企業(yè)或資產(chǎn)變現(xiàn)，于是在企業(yè)清算之日預(yù)期出賣資產(chǎn)可收回的快速變現(xiàn)價(jià)格。清算價(jià)格通常適用于企業(yè)破產(chǎn)、抵押、清理等資產(chǎn)業(yè)務(wù)。清算價(jià)格屬于非正常價(jià)格，一般低于現(xiàn)行市價(jià)。清算價(jià)格一般取決于下列幾個(gè)因素：資產(chǎn)的通用性。專用設(shè)備的清算價(jià)格一般會(huì)較大幅度地低于市場價(jià)格。清算時(shí)間的限制。一般地，清算時(shí)間越長，在市場上討價(jià)還價(jià)的余地越大，清算價(jià)格會(huì)越高。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述---清算價(jià)格第一節(jié)資產(chǎn)評估概述（二）價(jià)值類型的重要作用

1、價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價(jià)值的重要因素。

資產(chǎn)評估價(jià)值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下的價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值涵義不同，結(jié)果也不一樣?！秶H評估準(zhǔn)則》中指出：“專業(yè)評估師應(yīng)避免使用未經(jīng)限定的‘價(jià)值’概念。而應(yīng)對所涉及的特定價(jià)值類型進(jìn)行詳細(xì)描述?！薄霸谶\(yùn)用和理解評估時(shí)明確披露價(jià)值類型和定義尤為重要，價(jià)值類型和定義需要與特定的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)相適應(yīng)，價(jià)值定義的改變會(huì)使各種資產(chǎn)所具有的價(jià)值產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。”因此，每一個(gè)資產(chǎn)評估價(jià)值都是有條件的特定價(jià)值，而非資產(chǎn)本身的客觀價(jià)值和內(nèi)在價(jià)值。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述（二）價(jià)值類型的重要作用第一節(jié)資產(chǎn)評估概述通常情況下，資產(chǎn)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為不同，其使用價(jià)值實(shí)現(xiàn)的市場環(huán)境的條件也不一樣。價(jià)值類型選擇不同，直接影響評估價(jià)值數(shù)額。

一臺(tái)機(jī)器設(shè)備，用于投資行為的評估和用于銷售變現(xiàn)行為的評估，其價(jià)值涵義不同，評估值也不一樣。

用于銷售變現(xiàn)行為，該資產(chǎn)的使用價(jià)值取決于市場的交換條件和需求者對其使用價(jià)值的判斷；用于投資行為的評估，則只是考慮該機(jī)器設(shè)備在新投資企業(yè)中的是否有用及其有用程度。

顯然，這時(shí)的需求者及其市場條件就會(huì)產(chǎn)生差異。而且，不同價(jià)值類型下的評估價(jià)值與實(shí)際資產(chǎn)交易值的差異度是不同的。評估目的

決定價(jià)值類型評估方法和參數(shù)制約第一節(jié)資產(chǎn)評估概述通常情況下，資產(chǎn)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為不同，其第一節(jié)資產(chǎn)評估概述2、價(jià)值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。

價(jià)值類型實(shí)際上是評估價(jià)值的一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)，為了獲得某種標(biāo)準(zhǔn)的評估價(jià)值，需要通過評估方法獲得。國際上通行的評估方法主要有三種：市場法、成本法和收益法?，F(xiàn)實(shí)工作中，我國更多的采用的是成本法，市場法和收益法的應(yīng)用相對較少。評估方法本身只是估算評估價(jià)值的一種思路，價(jià)值類型確定后直接制約著方法應(yīng)用中各種指標(biāo)、參數(shù)的判斷和選擇。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述2、價(jià)值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述

3、明確評估價(jià)值類型，可以更清楚的表達(dá)評估結(jié)果，可以避免委托方誤用評估結(jié)果。

任何評估結(jié)果都是有條件的，不同的評估目的、市場條件決定其價(jià)值涵義是不同的，評估價(jià)值也不相同。評估師在評估報(bào)告中提出評估價(jià)值，并明確其價(jià)值類型，可以使委托方更清楚地使用評估價(jià)值，避免濫用評估價(jià)值。這樣也可以規(guī)避評估師的責(zé)任。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述第一節(jié)資產(chǎn)評估概述（三）價(jià)值類型的影響因素決定和影響價(jià)值類型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）評估的特定目的（經(jīng)濟(jì)行為）；（2）市場條件；（3）資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。

上述三項(xiàng)因素是一個(gè)有機(jī)整體，核心問題是評估的特定目的，因?yàn)樘囟康拇_定以后，直接影響市場條件，進(jìn)而也影響資產(chǎn)功能和狀態(tài)。第一節(jié)資產(chǎn)評估概述（三）價(jià)值類型的影響因素

資產(chǎn)評估目的狹義：僅指產(chǎn)權(quán)變動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)時(shí)的評估廣義：多種目的資產(chǎn)評估目的狹義：僅指產(chǎn)權(quán)變動(dòng)廣義：多種目的非法令評估土地開發(fā)經(jīng)營資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)經(jīng)營企業(yè)合并、分設(shè)、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)租賃土地成片出租房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融資租賃考核經(jīng)營業(yè)績?nèi)谕ㄙY金抵押貸款發(fā)行債券資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會(huì)計(jì)處理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)資產(chǎn)清算和債務(wù)重組咨詢服務(wù)資產(chǎn)開發(fā)財(cái)務(wù)報(bào)告訴訟國家征用不動(dòng)產(chǎn)法令評估稅收（補(bǔ)償評估）非法令評估土地開發(fā)經(jīng)營資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn)交易四、資產(chǎn)評估的原則

資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評估中的相互關(guān)系，規(guī)范評估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。包括兩個(gè)層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則。

（一）資產(chǎn)評估的工作原則

-獨(dú)立性原則

-客觀性原則

-科學(xué)性原則

-專業(yè)性原則四、資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則1、貢獻(xiàn)原則某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對整體價(jià)值下降的影響程度來衡量確定。在評估一項(xiàng)由多個(gè)資產(chǎn)構(gòu)成的整體資產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，必須綜合考慮該項(xiàng)資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構(gòu)成中的重要性，而不是孤立地確定該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值。2、替代原則指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。這是因?yàn)椋薪?jīng)驗(yàn)的買方對某一資產(chǎn)不會(huì)支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費(fèi)用。評估時(shí)，某一資產(chǎn)的可選擇性和有無替代性是需要考慮的一個(gè)重要因素。3、預(yù)期原則預(yù)期原則是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。資產(chǎn)評估價(jià)值的高低取決于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。一項(xiàng)資產(chǎn)取得時(shí)的成本很高，但對購買者來說，其效用不高，評估值就不會(huì)很大。預(yù)期原則要求在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，必須合理預(yù)期其未來的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則1、貢獻(xiàn)原則五、資產(chǎn)評估報(bào)告

資產(chǎn)評估報(bào)告是接受委托的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在完成評估項(xiàng)目后，向委托方出具的關(guān)于項(xiàng)目評估過程及其結(jié)果等基本情況的具有公證性的工作報(bào)告。

是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同的成果，也是評估機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)評估項(xiàng)目承擔(dān)法律責(zé)任的證明文件。

評估報(bào)告包括正文和附件兩部分。五、資產(chǎn)評估報(bào)告資產(chǎn)評估報(bào)告是接受委托的資

根據(jù)國務(wù)院國資委2005年發(fā)布的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》規(guī)定，企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評估：

（1）整體或部分改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司；（2）以非貨幣資產(chǎn)對外投資；（3）合并、分立、破產(chǎn)、解散；（4）非上市公司國有股東股權(quán)比例變動(dòng)；（5）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；（6）資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、置換；（7）整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位；（8）非貨幣資產(chǎn)償還債務(wù)；

（9）資產(chǎn)涉訟；

（10）收購非國有單位的資產(chǎn)；（11）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)出資

（12）接受非國有單位以非貨幣資產(chǎn)抵債

第二節(jié)國有資產(chǎn)評估方法

根據(jù)國務(wù)院國資委2005年發(fā)布的《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管一、市場法（又稱市場比較法）（一）基本原理

理論基礎(chǔ)——均衡價(jià)值論:

由于資產(chǎn)評估是一個(gè)模擬市場過程的結(jié)果，因此均衡價(jià)值論表現(xiàn)為承認(rèn)市場交易結(jié)果的相對合理性，并通過替代原則來評估被估資產(chǎn)。

評估思路運(yùn)用的前提條件-充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。-參照物及其與被估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、參數(shù)等資料均能搜集到。一、市場法（又稱市場比較法）（一）基本原理（二）基本程序及有關(guān)指標(biāo)1、尋找參照物參照物的成交價(jià)必須真實(shí)。參照物的基本數(shù)量要求(一般三個(gè)以上)。參照物與被估資產(chǎn)相類似（大可替代，即功能相同或相似)。參照物的成交價(jià)是正常交易的結(jié)果或者可以修正為正常交易。盡可能選擇近期成交的交易案例。2、調(diào)整差異

完全相同的參照物是很少見的，通常是獲得相似參照物，因此需要按時(shí)間因素、區(qū)域因素、功能因素、成新率因素、交易情況等相關(guān)因素作相應(yīng)的差異調(diào)整，從而便于獲得更為準(zhǔn)確的評估資產(chǎn)價(jià)值。3、確定評估值

將若干個(gè)經(jīng)過調(diào)整的調(diào)整值進(jìn)行加權(quán)平均或算術(shù)平均，確定評估值。

（二）基本程序及有關(guān)指標(biāo)1.時(shí)間因素2.區(qū)域因素參照物所在區(qū)域比被估資產(chǎn)好：；反之系數(shù)>1一般以被評資產(chǎn)為100，調(diào)整差異方法1.時(shí)間因素調(diào)整差異方法3.功能因素功能系數(shù)法

4.成新率因素

5.交易情況調(diào)整3.功能因素（三）具體操作方法常用直接比較法（一）單一因素比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：新舊程度、交易時(shí)間、功能等。（二）類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但在多方面存在差異。交易案例A的調(diào)整后價(jià)值＝參照物A的成交價(jià)×?xí)r間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×交易情況補(bǔ)正系數(shù)（三）具體操作方法常用直接比較法[例]某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評估，評估基準(zhǔn)日為2006年10月31日。評估人員在房地產(chǎn)交易市場上找到三個(gè)成交時(shí)間與評估基準(zhǔn)日接近的商業(yè)用房交易案例，具體情況如下表所示：單位：參照物ABC交易單價(jià)25,00029,80029,590成交日期2006.62006.92006.10區(qū)域條件比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好比被評估資產(chǎn)好交易情況正常高于市價(jià)4%正常[例]某商業(yè)用房，面積為500平方米，現(xiàn)因企業(yè)聯(lián)營需要進(jìn)行評

該商業(yè)用房與三個(gè)參照物新舊程度相近，結(jié)構(gòu)也相似，故無需對功能因素和成新率因素進(jìn)行調(diào)整。該商業(yè)用房所在區(qū)域的綜合評分為100，三個(gè)參照物所在區(qū)域條件均比被評估商業(yè)用房所在區(qū)域好，綜合評分分別均為107。當(dāng)時(shí)房產(chǎn)價(jià)格月上漲率為4%，故參照物A的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)為：（1+4%）4=117%；參照物B的時(shí)間因素調(diào)整系數(shù)：1+4%=104%；參照物C因在評估基準(zhǔn)日當(dāng)月交易，故無需調(diào)整。三個(gè)參照物成交價(jià)格的調(diào)整過程如下。被評估資產(chǎn)單價(jià)＝（27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷3＝27,614被評估資產(chǎn)總價(jià)＝27,614×500＝13,807,000元參照物ABC交易單價(jià)5,0005,9605,918時(shí)間因素修正117/100104/100100/100區(qū)域因素修正100/107100/107100/107交易情況修正100/100100/104100/100修正后的價(jià)格27,336.4527,850.4727,654.21該商業(yè)用房與三個(gè)參照物新舊程度相近，結(jié)構(gòu)也相似，故無需對[案例]評估對象：上海市青浦區(qū)滬青平公路上的某別墅，別墅區(qū)總體建筑為澳洲風(fēng)格，類型一般為地上2層，地下1層，建筑面積約1200平方米，其中地下室約400平米，占地約4畝，混合結(jié)構(gòu)。外墻采用法國全進(jìn)口真石漆，10cm厚花岡巖群墻、地坪；窗戶采用氟碳烤漆，雙層鋼化中空玻璃。地下室凈高3.6m，可設(shè)地下室內(nèi)游泳池、健身房、派對會(huì)場、浪漫酒吧、西餐廳、等。評估基準(zhǔn)日：2007.5。[案例]評估對象：上海市青浦區(qū)滬青平公路上的某別墅，別墅區(qū)總名稱地址成交時(shí)間現(xiàn)狀售價(jià)實(shí)例一滬青平公路某弄某號(hào)2006.12現(xiàn)房22670實(shí)例二滬青平公路某弄某號(hào)2006.12現(xiàn)房20795實(shí)例三虹梅路虹橋高爾夫別墅某號(hào)2006.12現(xiàn)房20182（1）選擇評估方法。該種類型的別墅有較多的交易實(shí)例，故采用市場比較法進(jìn)行評估。（2）搜集有關(guān)的評估資料。搜集交易實(shí)例資料。選擇3個(gè)交易實(shí)例作為參照物。名稱地址成交時(shí)間現(xiàn)狀售價(jià)實(shí)例一滬青平公路某弄某號(hào)2006.1（3）選擇比較因素、量化差異---交易情況：三個(gè)實(shí)例均為正常市場成交實(shí)例，沒有特殊情況，故不作修正。---交易日期，三個(gè)實(shí)例均為2006.12成交，因上海市不再出讓別墅類型土地使用權(quán)，評估基準(zhǔn)日別墅類物業(yè)尤其是類似委估對象的低密度高爾夫別墅價(jià)格繼續(xù)上漲，均作101/100修正。---區(qū)域因素：主要對與市中心距離、交通便捷程度、區(qū)域環(huán)境（噪音、景觀）、配套生活設(shè)施、商業(yè)繁華程度、城市規(guī)劃等因素進(jìn)行修正，分別修正100/99，100/99，100/96。---個(gè)別因素：主要對房型設(shè)計(jì)、外立面裝飾造型、設(shè)備配置及功能、朝向采光、景觀、小區(qū)環(huán)境（綠化覆蓋率）、入住時(shí)間（房齡）、樓型和結(jié)構(gòu)等因素進(jìn)行修正，分別修正100/91，100/90，100/83（3）選擇比較因素、量化差異---交易情況：三個(gè)實(shí)例均為正常比較因素修正表案例1案例2案例3平均售價(jià)226702079520182交易情況修正100/100100/100100/100交易日期修正101/100101/100101/100區(qū)域因素修正100/99100/99100/96具體：與市中心距離交通便捷程度區(qū)域環(huán)境（噪音、景觀）

配套生活設(shè)施商業(yè)繁華程度城市規(guī)劃00-100000-10001-1-411-2比較因素修正表案例1案例2案例3平均售價(jià)2267020795個(gè)別因素修正100/91100/90100/83具體：房型設(shè)計(jì)外立面裝飾造型設(shè)備配置及功能朝向采光景觀小區(qū)環(huán)境（綠化覆蓋率）入住時(shí)間（房齡）樓型和結(jié)構(gòu)其他（包括面積大小、權(quán)利狀況、小區(qū)容積率、物業(yè)管理等因素）-3-10-1-300-10-4-10-1-300-10-3-1-1-1-4-3-2-2-1比準(zhǔn)價(jià)格（元/平米）254152357225582比準(zhǔn)價(jià)格24711.513實(shí)例1實(shí)例2實(shí)例3個(gè)別因素修正100/91100/90100/83具體：比準(zhǔn)價(jià)（4）綜合分析，確定評估結(jié)果根據(jù)以上修正，并考慮到實(shí)例一、二和待估對象在同一住宅區(qū)，故求取比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格權(quán)重分別取0.4、0.4、0.2。得到待估對象的比準(zhǔn)基價(jià)=25415*0.4+23572*0.4+25582*0.2=24711.51(元/)（4）綜合分析，確定評估結(jié)果根據(jù)以上修正，并考慮到實(shí)例一、二二、成本法（Thecostmethod）應(yīng)注意問題1.歷史資料的真實(shí)性2.形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的（一）成本法的基本原理成本法的理論基礎(chǔ)——生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 資產(chǎn)的價(jià)值取決于購建時(shí)的成本耗費(fèi)成本法的評估思路評估值=重置成本-各項(xiàng)損耗實(shí)體性功能性經(jīng)濟(jì)性二、成本法（Thecostmethod）應(yīng)注意問題（一）（二）成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算基本公式：

被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本－實(shí)體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟(jì)性貶值

被評估資產(chǎn)評估值＝重置成本×綜合成新率

（二）成本法的基本計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)的計(jì)算基本公式：1、重置成本及其計(jì)量△

相同點(diǎn)：均采用現(xiàn)行價(jià)格和費(fèi)用計(jì)算?！鞑煌c(diǎn)：采用的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)等方面存在差異。但是并未改變基本功能。△有條件情況下，盡可能選擇更新重置成本。理由：-更新重置成本比復(fù)原重置成本便宜（超額投資成本）；-用更新重置成本形成的資產(chǎn)性能可改進(jìn)（超額運(yùn)營成本）。1、重置成本及其計(jì)量（1）重置核算法

按資產(chǎn)的成本構(gòu)成，以現(xiàn)行市價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)重置成本＝直接成本+間接成本直接成本一般包括：購買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。評估實(shí)踐中需據(jù)具體情況而定。間接成本主要指企業(yè)管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等。

采用核算法的前提是能夠獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)。該方法可用于估算復(fù)原重置成本，也可用于估算更新重置成本。（1）重置核算法 [案例]重置購建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場價(jià)格每臺(tái)5萬元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，該機(jī)器設(shè)備重置成本為：直接成本=50000＋1000十800=51800(元)其中：買價(jià)：50000元運(yùn)雜費(fèi)：1000元安裝成本：800元其中：原材料：300元人工：500元間接成本(安裝成本)：400元重置成本合計(jì)：52200=51800+400元。[案例]重置購建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場價(jià)格每臺(tái)5萬元，運(yùn)雜費(fèi)10（2）功能系數(shù)法

如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。國有資產(chǎn)評估課件①功能價(jià)值法若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：②規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。①功能價(jià)值法兩項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較，其關(guān)系可用下列公式表示：被評估資產(chǎn)的重置成本＝參照物資產(chǎn)重置成本×（被評估資產(chǎn)產(chǎn)量÷參照物資產(chǎn)產(chǎn)量）x

注：公式中的x是—個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，又被稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4—1之間，如加工工業(yè)一般為0.7，房地產(chǎn)行業(yè)一般為0.9。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評估過程中要謹(jǐn)慎使用。公式中參照物一般可選擇同類資產(chǎn)中的標(biāo)準(zhǔn)資產(chǎn)。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法

通過不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間的關(guān)系分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關(guān)系，當(dāng)資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時(shí)，其成本卻不一定大一倍，也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化，這是由于規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益作用的結(jié)果。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法通過不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間（3）物價(jià)指數(shù)法如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。①定基物價(jià)指數(shù)②環(huán)比物價(jià)指數(shù)注意問題物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。（3）物價(jià)指數(shù)法（4）統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）當(dāng)被估資產(chǎn)單價(jià)較低，數(shù)量較多時(shí)，為降低評估成本，可采用此方法?！饔?jì)算步驟：①將被估資產(chǎn)按一定標(biāo)準(zhǔn)分類。②抽樣選擇代表性資產(chǎn)，并選擇適當(dāng)方法計(jì)算其重置成本。③計(jì)算調(diào)整系數(shù)K。④據(jù)K值計(jì)算被估資產(chǎn)重置成本。某類資產(chǎn)重置成本＝某類資產(chǎn)原始成本×K（4）統(tǒng)計(jì)分析法（點(diǎn)面推算法）

2、有形損耗及其計(jì)量

計(jì)量方法:（1）觀察法被估資產(chǎn)的有形損耗＝重置成本×（1－成新率）（2）使用年限法實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率對于經(jīng)過更新改造的資產(chǎn)，需計(jì)算加權(quán)平均已使用年限。

有形損耗率2、有形損耗及其計(jì)量有形損耗率

（3）修復(fù)費(fèi)用法

如果資產(chǎn)的實(shí)體性損耗是可以修復(fù)的，那么修復(fù)的費(fèi)用就反映了資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。通過估算修復(fù)費(fèi)用估算貶值。（3）修復(fù)費(fèi)用法3、功能性損耗及其計(jì)量(1)功能性損耗的兩種形態(tài)

-超額投資成本

-超額運(yùn)營成本（物耗、能耗、工耗等）(2)超額運(yùn)營成本的計(jì)算步聚：

-計(jì)算被評估資產(chǎn)的年超額運(yùn)營成本

-計(jì)算年凈超額運(yùn)營成本年凈超額運(yùn)營成本＝年超額運(yùn)營成本×（1－所得稅率）

-據(jù)被評估資產(chǎn)的剩余壽命和折現(xiàn)率將年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額:被估資產(chǎn)功能性貶值額＝年超額運(yùn)營成本×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）3、功能性損耗及其計(jì)量(1)功能性損耗的兩種形態(tài)[案例]

某機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費(fèi)用，有關(guān)資料及計(jì)算結(jié)果如下表：項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)設(shè)備技術(shù)陳舊設(shè)備月產(chǎn)量1000010000單件工資0.8元1.2元月工資成本8000元12000元月差異額12000-8000=4000年工資成本超支額4000*12=48000減：所得稅（25%）12000扣除所得稅后年凈超額工資36000資產(chǎn)剩余年限5年假定折舊率為10%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)3.7908功能性貶值額136468.8[案例]某機(jī)器設(shè)備，技術(shù)先進(jìn)的設(shè)備比原有的陳舊設(shè)備生產(chǎn)效率4、經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量（1）經(jīng)濟(jì)性損耗的含義因資產(chǎn)的外部環(huán)境變化所導(dǎo)致的資產(chǎn)貶值而非資產(chǎn)本身的問題。（2）表現(xiàn)形式

-資產(chǎn)利用率下降

-資產(chǎn)年收益額減少4、經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量（3）計(jì)算方式①因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量

經(jīng)濟(jì)性貶值額＝重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率式中，x為功能價(jià)值指數(shù)，實(shí)踐中多采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6～0.7之間，尤其是機(jī)器設(shè)備。②因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量 經(jīng)濟(jì)性貶值額＝年收益損失額×（1－所得稅率）×（P/A,r,n）（3）計(jì)算方式[案例]

某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品，因市場需求結(jié)構(gòu)變化，在未來可使用年限內(nèi)，每年產(chǎn)量估計(jì)要減少6000臺(tái)，功能價(jià)值指數(shù)取0．6。根據(jù)上述條件，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值在大約在以下水平上：經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1—(14000÷20000)0.6]×100％＝[1－0.81]×100％＝19％假定每年減少6000臺(tái)產(chǎn)量，每臺(tái)產(chǎn)品100元，該生產(chǎn)線尚可繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資回報(bào)率為10％，所得稅率為25％。該資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值額大約為：經(jīng)濟(jì)性貶值額＝(6000×100)×(1－25％)×2.48(P/A,10%,3)＝450000×2.4869＝1119105(元)[案例]某被估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)20000臺(tái)產(chǎn)品，因5、綜合成新率及其計(jì)量（1）含義:資產(chǎn)的現(xiàn)行價(jià)值/資產(chǎn)的重置成本（2）計(jì)量方法①觀察法②使用年限法③修復(fù)費(fèi)用法5、綜合成新率及其計(jì)量

為什么不能直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率

第一，折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。第二，折舊年限的確定，以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)為前提的。第三，折舊年限的確定基礎(chǔ)與評估中成新率的確定基礎(chǔ)——損耗本身具有差異性。第四，資產(chǎn)評估過程中，一些評估機(jī)構(gòu)和評估人員根據(jù)實(shí)地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同。這時(shí)當(dāng)然可以采用折舊年限。但這僅僅是偶然性結(jié)果，并不具有必然性，而且，這是經(jīng)過分析、比較、判斷后的結(jié)果，恰恰說明成新率的確定應(yīng)根據(jù)實(shí)地勘察確定，而不是按折舊年限直接確定。為什么不能直接按照會(huì)計(jì)學(xué)中的折舊年限估算成新率第一，折（三）運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行：

1．確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；

2．確定被評估資產(chǎn)的使用年限；

3．估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；

4．計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價(jià)值。（三）運(yùn)用成本法評估資產(chǎn)的程序（四）成本法的優(yōu)缺點(diǎn)采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)有：

1．比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平

2.有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；

3．在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件可廣泛地應(yīng)用。

4．有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。成本法評估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是：工作量大；以歷史資料為依據(jù)，需要分析各種假設(shè)；經(jīng)濟(jì)性貶值不易全面估算。（四）成本法的優(yōu)缺點(diǎn)三、收益法（一）基本原理理論基礎(chǔ)——效用價(jià)值論資產(chǎn)的價(jià)值取決于效用，即資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益。收益法的評估思路——預(yù)期收益折現(xiàn)收益法運(yùn)用的前提條件-資產(chǎn)的收益可以預(yù)測并用貨幣計(jì)量

-資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量該方法最適宜：-資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；

-成本費(fèi)用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。

三、收益法（一）基本原理（二）收益法的計(jì)算公式收益法的基本要素：預(yù)期收益、折現(xiàn)率（資本化率）、收益的持續(xù)時(shí)間。1.未來收益有限期①每期收益不等額②每期收益等額（二）收益法的計(jì)算公式2.未來收益無限期

根據(jù)未來收益是否穩(wěn)定分為兩種方法:(1)穩(wěn)定化收益法（年金化法）①穩(wěn)定化收益A的估算方法：

②歷史收益加權(quán)平均法計(jì)算評估基準(zhǔn)日以前若干年收益的加權(quán)平均數(shù)注意:方法②更具客觀性，但缺乏預(yù)測性。收益法要求收益額是預(yù)期收益、客觀收益。2.未來收益無限期(2)分段法

若預(yù)期未來收益不穩(wěn)定，但收益又是持續(xù)的，則需采用分段法。國有資產(chǎn)評估課件前期（設(shè)n=5）后期0123456789分段法圖解選擇前期期限的基本原則:

-延至企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)態(tài)；

-盡可能長，但也不宜過長。前期（設(shè)n=5）后期012345(3)純收益按等比例級(jí)數(shù)變化（遞增或遞減）

(3)純收益按等比例級(jí)數(shù)變化（遞增或遞減）(4)純收益按等差級(jí)數(shù)變化（遞增或遞減）(4)純收益按等差級(jí)數(shù)變化（遞增或遞減）3、未來收益有限期下的特殊計(jì)算公式（1）分段法（2）純收益按等比級(jí)數(shù)變化（3）純收益按等差級(jí)數(shù)變化（遞增或遞減）3、未來收益有限期下的特殊計(jì)算公式（1）分段法（三）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定1.預(yù)期收益額(1)預(yù)期收益的類型

稅后利潤與凈現(xiàn)金流的差異在于確定原則不同凈現(xiàn)金流＝稅后凈利潤+折舊－追加投資從資產(chǎn)評估角度出發(fā)，凈現(xiàn)金流更適宜作為預(yù)期收益。

稅后利潤

凈現(xiàn)金流

利潤總額稅后凈收益，被普遍采用（三）收益法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定稅后利潤稅后凈收益，被普遍采用(2)預(yù)期收益的測算

以歷史數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，考慮資產(chǎn)在未來可能發(fā)生的有利的和不利的因素來確定預(yù)期收益。①時(shí)間序列法適宜預(yù)期收益趨勢明顯的情況2003200420052006200720082009201020112012··········收益時(shí)間圖

使用時(shí)間序列法預(yù)測某企業(yè)的凈收益(2)預(yù)期收益的測算20032004200520062007

表

評估前每年收益年份凈收益（萬元）2003100020041150200512102006130020071340

按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程：預(yù)測年收益＝（年份數(shù)×83）－164717表評估前每年收益年份凈收益（萬元）2003100

表

預(yù)測年收益年份凈收益（萬元）2008144920091532201016152011169820121781

②因素分析法-確定影響資產(chǎn)收益具體因素（成本、銷售收入、稅金等）；-預(yù)測這些因素未來可能的變動(dòng)情況；-估算基于因素變動(dòng)的未來收益水平。②因素分析法2.折現(xiàn)率與資本化率

(1)二者無本質(zhì)區(qū)別;內(nèi)涵上略有區(qū)別:

折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

資本化率＝折現(xiàn)率－未來年收入的增長率(2)若資產(chǎn)年收入增長率為零，則二者相等。2.折現(xiàn)率與資本化率(3)確定折現(xiàn)率的基本方法①加和法折現(xiàn)率＝無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：國債收益率

其中，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定：-風(fēng)險(xiǎn)累加法(3)確定折現(xiàn)率的基本方法-系數(shù)法

CAPM：(資本資產(chǎn)定價(jià)模型)市場平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率-系數(shù)法市場平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率②資本成本加權(quán)法

如果評估內(nèi)涵不是凈資產(chǎn)，而是投資總額，即長期負(fù)債和所有者權(quán)益之和，那么折現(xiàn)率就應(yīng)包含長期負(fù)債的利息率和所有者權(quán)益要求的投資收益率兩部分:

折現(xiàn)率＝長期負(fù)債占投資總額的比重×

長期負(fù)債利息率×（1－所得稅稅率）

+所有者權(quán)益占投資總額的比重×所有者權(quán)益報(bào)酬率

上式中：所有者權(quán)益報(bào)酬率＝無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率②資本成本加權(quán)法③市場比較法通過參照物的市價(jià)和收益來倒求折現(xiàn)率。

③市場比較法(四）收益法評估資產(chǎn)的程序

1．收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；2．計(jì)算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；3．預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；4．將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價(jià)值。(四）收益法評估資產(chǎn)的程序（五）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)1．收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)是：(1)能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價(jià)值；(2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價(jià)值，易為買賣雙方所接受。（五）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)2．收益法評估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是：（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。2．收益法評估資產(chǎn)的缺點(diǎn)是：（一）與評估對象相適應(yīng)在評估時(shí)首先應(yīng)區(qū)別被估資產(chǎn)是：單項(xiàng)/整體，有形/無形，通用/專用，可復(fù)制/不可復(fù)制一般講：（二）受可搜集到的數(shù)據(jù)和信息資料的制約

成本法適宜評估可復(fù)制的資產(chǎn)專用資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)收益法適宜評估資源性資產(chǎn)無形資產(chǎn)整體資產(chǎn)市場法：具有一定通用性能在公開市場出售的資產(chǎn)四、資產(chǎn)評估方法的比較和選擇（一）與評估對象相適應(yīng)成本法適宜評估可復(fù)制的資產(chǎn)收益法適宜價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評估方法主要評估公式主要適用范圍主要優(yōu)點(diǎn)主要缺點(diǎn)比較適用的資產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法市價(jià)比較法物價(jià)指數(shù)法估值=相同全新資產(chǎn)市價(jià)-應(yīng)計(jì)折舊額估值=（相似全新資產(chǎn)市價(jià)-應(yīng)計(jì)折舊）*調(diào)整系數(shù)產(chǎn)權(quán)交易；投資參股；稅基評估中，重置成本法、收益現(xiàn)值法應(yīng)用困難時(shí)，采用此法結(jié)果較準(zhǔn)確；計(jì)算較簡單資料和數(shù)據(jù)不易搜尋；參照資產(chǎn)難尋找稅基評估和其他相關(guān)評估重置成本標(biāo)準(zhǔn)重置成本法復(fù)原重置成本法更新重置成本法估值=重置成本-有形損耗-無形損耗

=重置成本*（1-折舊率）

=重置成本*成新率=重置成本*（1-綜合損耗率）通脹率較大；無形損耗較大；技術(shù)改造使資產(chǎn)使用效果大大提高；賬實(shí)不符（賬務(wù)管理混亂）適用性較強(qiáng)，應(yīng)用廣泛考慮因素比較全面工作量大計(jì)算復(fù)雜比較廣泛，資產(chǎn)補(bǔ)償最具代表性3種常見資產(chǎn)評估方法的比較價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評估方法主要評估公式主要適用范圍主要優(yōu)點(diǎn)主要缺點(diǎn)比較收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法有限年限法（折現(xiàn)法）無限年限法年金法分段法增長率法估值=

能繼續(xù)使用的生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)其他因素可量化對整體資產(chǎn)最具代表性結(jié)果較準(zhǔn)確；易為雙方接受范圍有限；收益率、貼現(xiàn)率和資本化率難確定產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；所有權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)評估方法主要評估公式主要適用范圍主要優(yōu)點(diǎn)主要缺點(diǎn)比較適用的資產(chǎn)業(yè)務(wù)收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法能繼續(xù)使用的生產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)結(jié)果較準(zhǔn)確；范第三節(jié)國有資產(chǎn)評估管理一、我國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展與管理進(jìn)程資產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)入中國二十多年，經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展歷程。（一）我國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展的進(jìn)程（二）我國資產(chǎn)評估業(yè)管理的進(jìn)程（三）我國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展和管理中存在問題分析第三節(jié)國有資產(chǎn)評估管理一、我國資產(chǎn)評估業(yè)發(fā)展與管理進(jìn)程二、資產(chǎn)評估業(yè)管理模式的選擇（一）資產(chǎn)評估業(yè)管理模式第三節(jié)國有資產(chǎn)評估管理（二）資產(chǎn)評估統(tǒng)一管理的必要性

1、政府管理模式；

2、行業(yè)自律管理模式；

3、政府監(jiān)管下的行業(yè)自律管理模式。二、資產(chǎn)評估業(yè)管理模式的選擇（一）資產(chǎn)評估業(yè)管理模式第三節(jié)三、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則與行業(yè)統(tǒng)一管理

（一）制訂中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的必要性

1、制訂資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，有利于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估行業(yè)的統(tǒng)一管理。制訂統(tǒng)一的資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，是資產(chǎn)評估行業(yè)統(tǒng)一管理的基礎(chǔ)。

2、制訂資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，有利于實(shí)現(xiàn)政府行政管理向行業(yè)自律管理轉(zhuǎn)變。

3、制訂資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，有利于資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)水平的提高。衡量一個(gè)國家評估業(yè)務(wù)水平的標(biāo)志之一是其準(zhǔn)則體系形成情況。三、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則與行業(yè)統(tǒng)一管理（一）制訂中國資產(chǎn)評估（二）中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的定位

1、有利于資產(chǎn)評估的行業(yè)管理；

2、有利于資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)規(guī)范化；

3、有利于資產(chǎn)評估工作效率的提高；

4、有利于資產(chǎn)評估結(jié)果的科學(xué)性、準(zhǔn)確性：

5、有利于有序資產(chǎn)評估市場的形成；

6、有利于與國際慣例接軌；（二）中國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的定位

一、本章復(fù)習(xí)題

1、什么是資產(chǎn)評估？資產(chǎn)評估的特點(diǎn)有哪些？

2、如何理解資產(chǎn)的概念？

3、如何理解資產(chǎn)評估的價(jià)值類型？

4、資產(chǎn)評估的工作原則和經(jīng)濟(jì)原則是什么？

5、資產(chǎn)評估的方法有哪些？適用的前提條件是什么？

6、如何選擇資產(chǎn)評估管理模式？

7、說明資產(chǎn)評估準(zhǔn)則與行業(yè)統(tǒng)一管理的關(guān)系。二、本章討論題

如何研究把握資產(chǎn)評估與國有資產(chǎn)管理的關(guān)系?一、本章復(fù)習(xí)題第八章國有資產(chǎn)評估第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述第二節(jié)國有資產(chǎn)評估方法第三節(jié)國有資產(chǎn)評估管理第八章國有資產(chǎn)評估第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述賀邦靖（CAS會(huì)長），在第四屆世界評估師大會(huì)（2009）上指出，資產(chǎn)評估是運(yùn)用科學(xué)的原理和方法，對資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值做出估算，從而確定其價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。中國資產(chǎn)評估行業(yè)發(fā)展的歷史不長，只有二十年的時(shí)間，但對中國企業(yè)改革、市場化經(jīng)濟(jì)改革的順利推進(jìn)發(fā)揮了十分重要的作用。在黨中央、國務(wù)院和財(cái)政部黨組的關(guān)心、支持下，在國家政策扶持和社會(huì)各方面的幫助下，在全行業(yè)的努力下，中國資產(chǎn)評估行業(yè)取得了明顯成績，為維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)主體的合法權(quán)益，防止國有資產(chǎn)流失，防治和預(yù)防腐敗，維護(hù)國家經(jīng)濟(jì)安全等方面發(fā)揮了重要作用…業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、無形資產(chǎn)等所有資產(chǎn)類型。前言賀邦靖（CAS會(huì)長），在第四屆世界評估師大會(huì)（2009）上指《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》第21條，國有土地使用權(quán)價(jià)值的評估和國有房產(chǎn)價(jià)值的評估，都應(yīng)納入《國有資產(chǎn)評估管理辦法》的管理范圍。

《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》第21條，國有土地使用權(quán)價(jià)值《企業(yè)國有資產(chǎn)法》

《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第四十七條國有獨(dú)資企業(yè)、國有獨(dú)資公司和國有資本控股公司合并、分立、改制，轉(zhuǎn)讓重大財(cái)產(chǎn)，以非貨幣財(cái)產(chǎn)對外投資，清算或者有法律、行政法規(guī)以及企業(yè)章程規(guī)定應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評估的其他情形的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對有關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評估。

第四十八條國有獨(dú)資企業(yè)、國有獨(dú)資公司和國有資本控股公司應(yīng)當(dāng)委托依法設(shè)立的符合條件的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估；涉及應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)決定的事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)將委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的情況向履行出資人職責(zé)的機(jī)構(gòu)報(bào)告。

第四十九條國有獨(dú)資企業(yè)、國有獨(dú)資公司、國有資本控股公司及其董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員應(yīng)當(dāng)向資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)如實(shí)提供有關(guān)情況和資料，不得與資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)串通評估作價(jià)。

第五十條資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)及其工作人員受托評估有關(guān)資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)以及評估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，獨(dú)立、客觀、公正地對受托評估的資產(chǎn)進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對其出具的評估報(bào)告負(fù)責(zé)。《企業(yè)國有資產(chǎn)法》

《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述

國有資產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估的一部分內(nèi)容。國有資產(chǎn)評估是國有資產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)權(quán)市場進(jìn)行交易和流動(dòng)的基礎(chǔ)，客觀、公正地對國有資產(chǎn)進(jìn)行評估是防止國有資產(chǎn)流失、提高國有資產(chǎn)使用效益的重要手段。所以也是國有資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容之一。第一節(jié)國有資產(chǎn)評估概述國有資產(chǎn)評估是（一）資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估，即資產(chǎn)價(jià)值形態(tài)的評估。是指專門的機(jī)構(gòu)或?qū)ｉT評估人員，遵循法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，以貨幣作為計(jì)算權(quán)益的統(tǒng)一尺度，對在一定時(shí)點(diǎn)上的資產(chǎn)進(jìn)行評定估算的行為。資產(chǎn)評估就是對資產(chǎn)重新估價(jià)的過程，是一種動(dòng)態(tài)性、市場化活動(dòng)，具有不確定性的特點(diǎn)，其評定價(jià)格也是一種模擬價(jià)格。因此，資產(chǎn)評估需要規(guī)范進(jìn)行。早在16世紀(jì)尼德蘭的安特衛(wèi)普出現(xiàn)了世界上最早的商品交易所時(shí)就有資產(chǎn)評估活動(dòng)。現(xiàn)代資產(chǎn)評估活動(dòng)是在社會(huì)化大生產(chǎn)和商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了相當(dāng)高的程度以后才出現(xiàn)的。一、資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn)（一）資產(chǎn)評估的概念一、資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn)一、資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分類

資產(chǎn)業(yè)務(wù)是市場經(jīng)濟(jì)條件下有關(guān)資產(chǎn)市場的一系列業(yè)務(wù)的總稱。主要包括資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)的價(jià)值和實(shí)物補(bǔ)償、資產(chǎn)納稅、資產(chǎn)保險(xiǎn)、資產(chǎn)抵押、質(zhì)押和擔(dān)保等。一、資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分類資產(chǎn)業(yè)務(wù)是市場經(jīng)濟(jì)條件下有關(guān)---產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：按照一定的法律、規(guī)定變更資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為。產(chǎn)權(quán)（propertyrights）是一系列產(chǎn)權(quán)束的組合，包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)以及其他權(quán)利。權(quán)利主體可以依據(jù)產(chǎn)權(quán)獲得一系列的經(jīng)濟(jì)利益。資產(chǎn)評估中的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓包括一系列產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也可以是對資產(chǎn)的部分或一項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓。---產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：按照一定的法律、規(guī)定變更資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為。---資產(chǎn)補(bǔ)償：固定資產(chǎn)在使用過程中，因磨損或技術(shù)折舊、功能貶值而降低其價(jià)值，損耗價(jià)值需進(jìn)行補(bǔ)償。通過折舊或以新?lián)Q舊進(jìn)行補(bǔ)償。---資產(chǎn)納稅：資產(chǎn)占有者依據(jù)國家稅法規(guī)定，按照資產(chǎn)價(jià)值量向國家交納稅金的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。尤其是財(cái)產(chǎn)稅，納稅評估---資產(chǎn)抵押：資產(chǎn)占有單位以本單位的資產(chǎn)作為物質(zhì)保證進(jìn)行抵押而獲得（如金融機(jī)構(gòu)的）貸款的經(jīng)濟(jì)行為。---資產(chǎn)擔(dān)保：資產(chǎn)占有單位以本單位的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟(jì)行為擔(dān)保，并承擔(dān)連帶責(zé)任的行為。此時(shí)金融機(jī)構(gòu)需確定其是否具有擔(dān)保資格。---資產(chǎn)補(bǔ)償：固定資產(chǎn)在使用過程中，因磨損或技術(shù)折舊、功能生產(chǎn)奧利奧餅干和Winston香煙的RJR.Nabcisco公司于1989年以公司商號(hào)價(jià)值為保證，獲得260億美元的貸款額度，此時(shí)該公司的資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)僅為58億美元。1990年，Dorden公司以公司商標(biāo)為抵押，向花旗銀行貸款4.8億美元。生產(chǎn)奧利奧餅干和Winston香煙的RJR.Nabcisco2006年11.1，交通銀行北京分行，將知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款作為該行的一項(xiàng)金融品種，由此知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款，真正發(fā)展起來。金嗓子喉寶的配方轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，沒有經(jīng)過評估，以5萬元轉(zhuǎn)讓，但在2004年，金嗓子喉寶的年銷售額達(dá)到1億多元。不評估，哪行？！2006年11.1，交通銀行北京分行，將知識(shí)產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款作為1998-2007年國有無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重2.28%，2007年為3.003%，無形資產(chǎn)被嚴(yán)重低估。1998-2007年國有無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重2.28%，2資產(chǎn)評估的要素1、資產(chǎn)評估的主體，即進(jìn)行資產(chǎn)評估的專業(yè)人員；2、資產(chǎn)評估的客體，即被評估的對象；3、資產(chǎn)評估的目的，即需要進(jìn)行資產(chǎn)評估的原因；4、資產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)，即資產(chǎn)評估依據(jù)的價(jià)格、技術(shù)等標(biāo)準(zhǔn)；5、資產(chǎn)評估的程序，即資產(chǎn)評估具體進(jìn)行的環(huán)節(jié)、步驟；6、資產(chǎn)評估的方法，即評估運(yùn)用的符合國家規(guī)定的各種專門的方法；7、評估的基準(zhǔn)日，即評估時(shí)所依據(jù)的時(shí)點(diǎn)；8、評估的價(jià)值類型，即評估時(shí)所認(rèn)定的資產(chǎn)的價(jià)值屬性。資產(chǎn)評估的要素（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)：

是由中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立、客觀、公正、不受任何方約束的情況完成評估工作。

因而，具有現(xiàn)實(shí)性、市場性、預(yù)測性、公正性、咨詢性。國有資產(chǎn)評估課件（三）資產(chǎn)評估的適用范圍往往在下列情況下需要進(jìn)行資產(chǎn)評估：資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；使用權(quán)出讓；組建合資、合作等企業(yè)；企業(yè)改制；資產(chǎn)重組、兼并；企業(yè)出售和清算；企業(yè)承包、租賃經(jīng)營及企業(yè)業(yè)績評價(jià)；抵押貸款、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保；國家法律規(guī)定或經(jīng)濟(jì)管理要求必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的事項(xiàng)；有關(guān)經(jīng)濟(jì)主體認(rèn)為有必要進(jìn)行資產(chǎn)評估的其他情形。咨詢性國有資產(chǎn)評估課件1、承包、租賃經(jīng)營的資產(chǎn)評估，目的是為了評價(jià)企業(yè)或經(jīng)營者的經(jīng)營業(yè)績；2、聯(lián)營、股份經(jīng)營、中外合資合作經(jīng)營的資產(chǎn)評估，目的是為了資產(chǎn)現(xiàn)值來確定參與投資各方合理的權(quán)益；3、資產(chǎn)拍賣、轉(zhuǎn)讓、破產(chǎn)清算的資產(chǎn)評估，目的是確定資產(chǎn)拍賣的底價(jià)；4、抵押貸款、經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的資產(chǎn)評估，目的是測定企業(yè)的資產(chǎn)現(xiàn)值，取得信用；5、納稅的資產(chǎn)評估，目的是為了確定應(yīng)納稅額。1、承包、租賃經(jīng)營的資產(chǎn)評估，目的是為了評價(jià)企業(yè)或經(jīng)營者的經(jīng)二、資產(chǎn)評估的對象第一節(jié)資產(chǎn)評估概述(一)資產(chǎn)的含義1、資產(chǎn)是一種權(quán)利2、資產(chǎn)是一種獲利能力3、資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配資產(chǎn)是為某一主體所擁有和支配、具有獲利能力的權(quán)利。二、資產(chǎn)評估的對象第一節(jié)資產(chǎn)評估概述(一)資產(chǎn)的含義

（二）資產(chǎn)的分類

1、按資產(chǎn)存在形態(tài)分類：有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)

2、按是否具有綜合獲利能力分類：單項(xiàng)資產(chǎn)整體資產(chǎn)

3、按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類：可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)（商譽(yù)）（二）資產(chǎn)的分類案例

浙江羅蒙集團(tuán)商標(biāo)價(jià)值26億元，經(jīng)評估，以商標(biāo)權(quán)質(zhì)押成功貸款7.8億元位于浙江寧波奉化江口鎮(zhèn)的羅蒙集團(tuán)始創(chuàng)于1984年，是國家工商總局核準(zhǔn)的全國性、無區(qū)域、跨行業(yè)、現(xiàn)代化的著名大型服裝企業(yè)集團(tuán)，羅蒙西服年銷量居全國第一。西服國內(nèi)市場綜合占有率排名第二。出口量國內(nèi)名列第一。2007年9月經(jīng)國家權(quán)威評估機(jī)構(gòu)北京北方亞事資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司評估，其商標(biāo)價(jià)值高達(dá)26億元，成功在中國農(nóng)業(yè)銀行抵押貸款7.8億元，開創(chuàng)了國內(nèi)無形資產(chǎn)抵押貸款之最。案例浙江羅蒙集團(tuán)商標(biāo)價(jià)值26億元，經(jīng)評估，以商標(biāo)權(quán)質(zhì)三、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型資產(chǎn)評估價(jià)值由于其評估特定目的不同，價(jià)值含義也不一樣，表現(xiàn)為不同的價(jià)值類型。價(jià)值類型指的是資產(chǎn)評估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定性，表明價(jià)值的內(nèi)涵和外延。評估價(jià)值是評估結(jié)果的量，受到評估目的影響。資產(chǎn)評估價(jià)值作為資產(chǎn)評估結(jié)果，是價(jià)值類型、市場環(huán)境和技術(shù)參數(shù)共同影響的，而后兩者對評估價(jià)值的影響是由于方法運(yùn)用形成的。

價(jià)值類型與資產(chǎn)評估價(jià)值不是兩個(gè)相同的概念。任何一個(gè)評估結(jié)果都是質(zhì)和量的統(tǒng)一。三、資產(chǎn)評估的價(jià)值類型資產(chǎn)評估價(jià)值由于其評估特定目的不同，價(jià)資產(chǎn)評估價(jià)值與馬克思的商品價(jià)值截然的不同，商品價(jià)值是凝結(jié)在商品中的勞動(dòng)時(shí)間。（衡量、決定、表現(xiàn)）例如在“一只羊=兩把斧子”的交換式中。資產(chǎn)評估價(jià)值是動(dòng)態(tài)的評估價(jià)格，隨著評估目的、市場條件等因素的變化而會(huì)有所不同（它的衡量（效用）、決定、表現(xiàn)（報(bào)告））。但是它又不是市場上形成的實(shí)在的價(jià)格（價(jià)值量、供求關(guān)系；效用），其決定因素不同，它只能是市場價(jià)格的一種模擬。

資產(chǎn)評估價(jià)值與馬克思的商品價(jià)值截然的不同，商品價(jià)值是凝結(jié)在商第一節(jié)資產(chǎn)評估概述不同的評估目的，決定了不同的價(jià)值類型。根據(jù)《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評協(xié)[2007]189號(hào)），資產(chǎn)評估價(jià)值類型包括：1、公開市場價(jià)值

公開市場價(jià)值是指資產(chǎn)在公開市場上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。所謂公開市場，是指資產(chǎn)的買賣雙方均可在正常的、公開的資產(chǎn)交易場所買賣，買賣雙方都有足夠的時(shí)間去了解實(shí)際情況，買賣雙方都具有獨(dú)立判斷能力和理智選擇能力，不具有壟斷性和強(qiáng)制性。

根據(jù)國際評估準(zhǔn)則，價(jià)值類型中的市場價(jià)值是指：“評估基準(zhǔn)日，自愿的買賣雙方在知情、謹(jǐn)慎、非強(qiáng)迫的情況下通過公平交易資產(chǎn)所獲得的預(yù)期價(jià)值?！?/p>

市場價(jià)值通常適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)。市場價(jià)值是眾多價(jià)值類型中需要條件最苛刻的價(jià)值。（一）資產(chǎn)評估的價(jià)值類型的內(nèi)容第一節(jié)資產(chǎn)評估概述（一）資產(chǎn)評估的價(jià)值類型的內(nèi)容公開市場價(jià)值是在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：①交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的——賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購買房地產(chǎn)；②交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的——交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情——交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購買；④交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易——賣方不是急于出售，買方不是急于購買，交易對象在市場上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)——例如，房地產(chǎn)開發(fā)商可能對相鄰的一宗狹長地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開發(fā)。市場價(jià)值還有一些隱含條件，包括：①最高最佳使用；②繼續(xù)使用（對于企業(yè)而言即為持續(xù)經(jīng)營）；③市場參與者的集體觀念和行為。公開市場價(jià)值是在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：凡不符合上述市場價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場價(jià)值。因此，非市場價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對市場價(jià)值以外的各種類型的價(jià)值的一個(gè)概括性稱呼。本質(zhì)上，非市場價(jià)值主要有以下幾種：快速變現(xiàn)價(jià)值：不符合“交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的價(jià)值謹(jǐn)慎價(jià)值：在存在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評估出的價(jià)值凡不符合上述市場價(jià)值形成條件中任意一條的價(jià)值，均為非市場價(jià)值投資價(jià)值是指評估對象對于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱特定投資者價(jià)值。是從某個(gè)特定投資者的角度來衡量的價(jià)值在用價(jià)值是指將評估對象作為企業(yè)組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對所屬企業(yè)的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。是在現(xiàn)狀使用（不一定符合最高