上海四季花城酒店式公寓定位

三湘/上海三湘四季花城酒店式公寓前期定位報告這是一場開發(fā)商、政府與市場之間的博弈！項目核心問題研判項目核心目標本案作為新城北面門戶及客運中心的核心，希望以地標性的酒店類物業(yè)的建立提升區(qū)域形象項目目標解析1本案需要在政府愿景、市場現(xiàn)狀及開發(fā)商利益之間尋找平衡點！政府愿景作為三湘四季花城大型居住社區(qū)的收官之作，力爭做好臨門一腳，實現(xiàn)項目價值最大化開發(fā)商利益新城區(qū)域住宅開發(fā)早期發(fā)展迅速，但辦公氛圍匱乏，傳統(tǒng)酒店式公寓面臨諸多挑戰(zhàn)和風險市場現(xiàn)狀如何克服目前市場現(xiàn)狀，在滿足政府要求的情況下實現(xiàn)本項目的利益最大化？項目面臨問題解析2本案在操作中需要翻越三座大山：區(qū)域突破、超越競爭、產(chǎn)品塑造區(qū)域突破超越競爭產(chǎn)品塑造松江新城早期”空城效應“所帶來后遺癥如何醫(yī)治？如何解決軌道交通沿線對本案產(chǎn)生的客戶截流現(xiàn)象？片區(qū)核心商業(yè)爛尾，新城核心地位不在，項目核心競爭力如何體現(xiàn)？片區(qū)內(nèi)部未來酒店式公寓林立，本案如何在亂軍叢中尋求突破？傳統(tǒng)酒店式公寓不適合本案的情況下，尋找開發(fā)新模式？塑造何種類酒店產(chǎn)品使得政府滿意，客戶認同？項目問題解決方向3我們從3大方面對本項目進行了深度剖析：酒店式公寓市場分析（包括對區(qū)域酒店式公寓及同級別區(qū)域新興酒店式公寓的分析）區(qū)域住宅市場分析（包括對區(qū)域住宅物業(yè)整體市場、客戶需求特征、區(qū)域重點項目的分析）項目剖析項目剖析項目地塊分析（包括對地塊區(qū)域、地塊自身的分析）前期工作回顧4為此，我們主要完成了以下的調(diào)研及訪談工作：1.我們深度訪談了以下部分樓盤及機構三湘四季花城住宅銷售負責經(jīng)理及現(xiàn)場售樓員松江規(guī)劃局負責新城規(guī)劃審批人員松江地區(qū)樓盤，包括文翔名苑、貝尚灣園、上海青年城等樓盤策劃及銷售人員……新城重點商業(yè)及酒店式公寓，包括開元地中海及新城站商業(yè)策劃及銷售人員2.我們調(diào)研了以下樓盤：9號線沿線酒店式公寓，包括上海風景、佘山假日半島……松江地區(qū)重點在售樓盤，包括御上海、保利西子灣、綠地諾丁山、德邑小城、樂莫苑、奧林匹克花園……3.我們回顧了以往調(diào)研內(nèi)容，并同我司負責松江市場研究專員進行了交流項目研究大綱5項目所在區(qū)域概述項目所在片區(qū)位置分析項目土地指標項目所在片區(qū)現(xiàn)狀項目前期物業(yè)分析項目片區(qū)發(fā)展趨勢預測項目地塊特點總結項目地塊分析1我們將按照如下內(nèi)容框架進行研究：區(qū)域住宅市場分析2區(qū)域整體住宅市場分析松江新城住宅市場發(fā)展脈絡松江新城總體供求趨勢分析各房型供求趨勢變化各房型市場份額變化趨勢各房型面積段配比目前在售公寓項目分析在售小戶型公寓分析在售住宅市場分布區(qū)域市場環(huán)境分析總結早期松江新城客戶分析目前松江新城客戶分析松江新城東片區(qū)客戶分析松江新城客戶演變分析未來松江新城客戶發(fā)展趨勢分析松江新城客戶分析總結傳統(tǒng)酒店式公寓特征研究九號線沿線酒店式公寓物業(yè)分析上海風景分析上海青年城分析貝尚灣分析佘山假日半島新興酒店式公寓特征總結酒店式公寓市場研究3片區(qū)在售項目重點分析項目定位背景詮釋項目定位策略解讀項目定位策略之項目物業(yè)方向項目定位策略之項目客戶方向項目定位策略之項目產(chǎn)品策略項目整體定位項目價格定位項目客戶定位分析項目市場定位4項目外立面建議項目內(nèi)部布局建議項目戶型建議項目內(nèi)部設施建議項目景觀營造建議項目內(nèi)部裝修建議項目產(chǎn)品建議保利西子灣御上海5區(qū)域住宅客戶分析軌道沿線新興酒店式公寓研究開元地中海酒店式公寓分析保利西子灣酒店式公寓分析御上海酒店式公寓分析區(qū)域酒店式公寓分析總結區(qū)域酒店式公寓分析項目地塊分析項目所在區(qū)域概述項目所在片區(qū)位置分析項目土地指標項目所在片區(qū)現(xiàn)狀項目前期物業(yè)分析項目片區(qū)發(fā)展趨勢預測項目地塊特點總結項目所在區(qū)域概述/總體規(guī)劃1注：圖中星型標注為本項目所在位置本案處于松江新城示范區(qū)的東北部，新城未來規(guī)劃將成為松江政治中心、本市大學園區(qū)及高檔住區(qū)市中心城區(qū)松江新城位于上海西南，距市中心30公里，徐家匯25公里，規(guī)劃占地36平方公里，其中滬杭高速以北22.4平方公里為新建的新城示范區(qū)；新城可細分為新城西區(qū)、新城東區(qū)及老城區(qū)三個次級板塊，本案處于新城東區(qū)，該區(qū)域依托9號線引入、大學城的開發(fā)及政府機關的導入，目前發(fā)展迅速；西城區(qū)以大區(qū)域住宅開發(fā)為主，目前人氣氛圍不足；老城區(qū)不屬于示范區(qū)，已基本開發(fā)完畢。新城示范區(qū)整體規(guī)劃人口60萬，南部為松江行政中心及英倫風貌高檔住宅區(qū)，北部為松江大學城及軌道交通樞紐站，該大學城為我國首個多所大學聚集的高校園區(qū)，共計7所大學入駐，目前已有10萬師生在此求學工作。地理位置新城規(guī)劃內(nèi)部分區(qū)信息來源：松江區(qū)政府網(wǎng)站新城西區(qū)新城東區(qū)老城區(qū)項目所在在區(qū)域概概述/產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支撐撐1松江新城城東西兩兩翼集中中分布了了松江的的核心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，目目前東面面的工業(yè)業(yè)園區(qū)發(fā)發(fā)展成熟熟，企業(yè)業(yè)能級較較高，一一定程度度上為本本案發(fā)展展提供了了產(chǎn)業(yè)客客源支撐撐。新城區(qū)東東面為總總規(guī)劃占占地49平方公公里的松松江工業(yè)業(yè)區(qū)和出出口加工工園區(qū)，，發(fā)展較較為成熟熟，有60多家家跨國企企業(yè)入駐駐，其中中40余余家為世世界500強企企業(yè)，目目前松江江出口加加工區(qū)的的產(chǎn)值已已占全國國所有出出口加工工區(qū)的三三分之一一；西部為總總規(guī)劃占占地18平方公公里的科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園，園園區(qū)自2002年5月月啟動以以來，已已有包括括全球第第一大芯芯片代工工企業(yè)臺臺灣積體體電路制制造股份份有限公公司等臺臺商及外外商投資資企業(yè)落落戶，但但目前整整體入駐駐企業(yè)較較少；松江工業(yè)業(yè)區(qū)中高高端從業(yè)業(yè)人員歷歷來是松松江新城城樓盤的的重要客客源之一一，本案案距離東東面工業(yè)業(yè)園區(qū)20多分分鐘車程程，強大大產(chǎn)業(yè)基基礎給本本案帶來來一定客客源基礎礎。信息來源：：松江區(qū)規(guī)規(guī)劃局注：圖中星星型標注為為本項目所所在位置項目所在區(qū)區(qū)域概述/核心交通通導入1松江新城東東區(qū)隨著軌軌道交通9號線的不不斷延伸，，項目輻射射客源逐漸漸拓展。軌道交通9號線作為為松江新城城區(qū)的核心心生命線，，其一期于于2008年內(nèi)完工工通車，09年內(nèi)將將實現(xiàn)宜山山路站和徐徐家匯站的的對接工作作，屆時從本項項目至徐家家匯車程僅僅30分鐘鐘；2009-2010年，二期期建設，連連接浦東楊楊高中路，，實現(xiàn)浦東浦西的的對接；三期規(guī)劃，，楊高中路路到金海路路，遠期規(guī)規(guī)劃至崇明明；預計二期建建設完工后后，就可以以實現(xiàn)浦東東浦西的互互動，人口導入的的輻射半徑徑進一步擴擴大。未來將會有有更多市區(qū)區(qū)價格導入入型客戶及及市區(qū)工作作的松江客客戶導入到到本區(qū)域。。徐家匯人民民廣廣場場世紀紀大大道道松江江大大學學城城項目目所所在在片片區(qū)區(qū)位位置置分分析析2本案案地地處處新新城城東東區(qū)區(qū)，，嘉嘉松松公公路路沿沿線線，，9號號線線松松江江大大學學城城地地鐵鐵站站旁旁，，緊緊鄰鄰松松江江大大學學城城，，與與新新城城各各核核心心節(jié)節(jié)點點具具有有良良好好的的通通達達性性項目目處處于于新新城城東東區(qū)區(qū)，，9號號線線松江江大大學學城城站站出出站站即即達達，，昭昭示示性性非非常常強強；大學學城城站站規(guī)規(guī)劃劃有有大大型型客客運運中中心心，，已已有有多多條條公公交交線線路路在在此此匯匯集集，，公公交交線線路路未未來來將將進進一一步步擴擴充充，，交交通通資資源源優(yōu)優(yōu)勢勢明明顯顯；；本案案西西面面緊鄰鄰松松江江大大學學城城，距距離離最最近近的的東東華華大大學學僅僅800米米路路程程，，步步行行即即達達；；距離離松松江江新新城城目目前前的的核心心商商區(qū)區(qū)————開開元元地地中中海海，政治治核核心心————松松江江區(qū)區(qū)政政府府不到到2.5公公里里，，驅(qū)驅(qū)車車5分分鐘鐘即即可可到到達達；；離松松江江老老城城區(qū)區(qū)東東側側的的松松江江工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)有有5公公里里左左右右的的路路程程，，驅(qū)驅(qū)車車20分分鐘鐘即即可可到到達達；；松江大學城站松江新城站本案松江區(qū)政府開元地中海東華大學信息來源：松江區(qū)規(guī)劃局工業(yè)園區(qū)方向9號號線線出出站站即即達達距離離各各核核心心節(jié)節(jié)點點較較近近項目目地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析39號號線線松松江江大大學學城城站站出出站站即即達達本本案案，，項項目目具具備備極極佳佳的的交交通通資資源源和和昭昭示示性性，，周周邊邊未未來來將將有有完完善善配配套套支支撐撐會展展及及科科技技孵孵化化區(qū)區(qū)歡樂樂谷谷配配套套區(qū)區(qū)松江江客客運運中中心心市民民廣廣場場本案案9號號線線站站點點項目目在在本本片片區(qū)區(qū)中中位位置置極極佳佳，，9號號線線出出站站過過天天橋橋即即達達，，嘉嘉松松公公路路沿沿線線，，通達達性性便便利利。。南南側側是是已已建建成成的的市市民民廣廣場場，，無無論論在在視視野野景景觀觀還還是是風風水水都都屬屬上上成成；；未來來項項目目對對側側規(guī)規(guī)劃劃有有客客運運中中心心，，在在導導入入大大型型交交通通樞樞紐紐的的同同時時，，更更會會引引入入大大型型商商業(yè)業(yè)，，提提升升區(qū)區(qū)域域人人氣氣；；本案北北側及及西側側土地地分別別規(guī)劃劃為會會展及及科技技孵化化區(qū)及及歡樂樂谷配配套區(qū)區(qū)，目目前具具體規(guī)規(guī)劃沒沒有給給出，，但會會以區(qū)區(qū)域配配套開開發(fā)為為主，，這為為項目目未來來提供供支撐撐；項目具具體指指標：：占地5196平平方米米，總總建筑筑面積積2.5萬萬平米米，地地上建建筑2.4萬平平米。項目所所在片片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀/住宅宅開發(fā)發(fā)4本案所所處片片區(qū)以以大型型住宅宅開發(fā)發(fā)為主主，目目前房房價處處于新新城高高位，，區(qū)域域為大大學城城配套套住宅宅區(qū)，，部分分住宅宅已經(jīng)經(jīng)交房房，但但入住住率有有限，，區(qū)域域人氣氣不足足本案總建筑筑面積積32萬平平米，，由35棟棟11-18層層小高高層組組成，，一期期已經(jīng)經(jīng)交房房，目目前均均價在在7500-8500元元/平平米，，小戶戶型，，低總總價是是其最最大特特點；；總建筑筑面積積20萬平平米，，是一一個別別墅公公寓混混合型型項目目，西西班牙牙建筑筑風格格，已已于06年年全部部交房房；總建筑筑面積積23萬平平米，，由21棟棟12-18層層小高高層組組成，，今年年9月月全部部交房房。小小戶型型，大大型水水景及及萬豪豪管理理酒店店及會會所是是其最最大賣賣點，，目前前均價價在8700元元/平平米。。保利西西子灣灣御上海海星辰園園本片區(qū)區(qū)住宅宅開發(fā)發(fā)總體體量達達到了了127萬萬平米米，總總計導導入人人口將將要達達到約約2.8萬萬人，，目前前整體體入住住率不不到4成，，區(qū)域域人氣氣不足足；該區(qū)域域均價價達到到了近近8500元/平米米，本本案裝裝修房房甚至至突破破1萬萬元均均價，，在新新城區(qū)區(qū)內(nèi)處處于絕絕對高高位。。住宅商辦信息來來源：：易居居cric系統(tǒng)統(tǒng)項目所所在片片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀/商業(yè)業(yè)開發(fā)發(fā)4本案片片區(qū)目目前人人氣不不足，，商業(yè)業(yè)以社社區(qū)配配套商商業(yè)為為主，，規(guī)劃劃中的的大學學城站站商業(yè)業(yè)區(qū)將將會徹徹底改改變本本片區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍圍不足足的局局面，，但其其不明明朗的的開發(fā)發(fā)前景景給這這個轉轉變帶帶來疑疑問本案住宅商辦信息來來源：：易居居cric系統(tǒng)統(tǒng)大學城城站商商業(yè)區(qū)區(qū)保利西西子灣灣配套套商業(yè)業(yè)本案配配套商商業(yè)星辰園園沿街街底商商片區(qū)目目前商商業(yè)氛氛圍不不足本案所所在片片區(qū)商商業(yè)目目前由由本案案的歐歐式商商業(yè)街街及星星辰園園沿街街底商商組成成，業(yè)業(yè)態(tài)以以中低低端餐餐飲為為主；；片區(qū)未未來商商業(yè)體體量較較大未來本本片區(qū)區(qū)將會會導入入本案案二期期商業(yè)業(yè)、保保利西西子灣灣配套套商業(yè)業(yè)、萬萬豪酒酒店商商業(yè)及及大學學城站站商業(yè)業(yè)區(qū)，，總體體量接接近60萬萬平米米；大學城城站商商業(yè)區(qū)區(qū)大型型超市市、百百貨及及交通通樞紐紐的導導入將將會徹徹底改改變本本地區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍圍不足足的局局面；；萬豪酒酒店大學城城站商商業(yè)區(qū)區(qū)不確確定的的開發(fā)發(fā)前景景對片片區(qū)發(fā)發(fā)展帶帶來不不利因因素作為松松江客客運中中心的的配套套商業(yè)業(yè)，46萬萬平米米的大大學城城站商商業(yè)區(qū)區(qū)已經(jīng)經(jīng)停工工4年年之久久，處處于開開發(fā)糾糾紛狀狀態(tài)中中，其其未來來能否否成形形存在在疑問問，也也給本本片區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)面貌貌的改改變帶帶來了了疑問問。項目所所在片片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀/酒店店、酒酒店式式公寓寓開發(fā)發(fā)4本案所所處片片區(qū)未未來將將會成成為整整個松松江區(qū)區(qū)高端端酒店店及酒酒店公公寓最最為聚聚集的的地區(qū)區(qū)，這這使得得本案案機會會與風風險并并存本案住宅商辦信息來來源：：易居居cric系統(tǒng)統(tǒng)星辰園園配套套一幢幢四星星級酒酒店：：新沙沙玲瓏瓏國際際賓館館，目目前已已經(jīng)開開放，，單人人房門門市價價在340元/日；；御上海海沿街街規(guī)劃劃未來來將打打造萬萬豪酒酒店及及酒店店式公公寓集集群，，總建建面達達到近近8萬萬平米米，預預計今今年年年底開開工；；保利西子子灣商業(yè)業(yè)街內(nèi)規(guī)規(guī)劃有一一棟酒店店式公寓寓，計劃劃采用統(tǒng)統(tǒng)一出租租形式，，具體體體量不到到1萬平平方米；；大學城站站商業(yè)區(qū)區(qū)內(nèi)規(guī)劃劃有一棟棟酒店式式公寓，，但目前前隨著商商業(yè)區(qū)停停工而擱擱置。保利西子子灣配套套酒店式式公寓萬豪大酒酒店新沙瓏國國際賓館館大學城站站酒店式式公寓酒店及酒酒店式公公寓片區(qū)內(nèi)未未來酒店店及酒店店式公寓寓林立本案開發(fā)發(fā)機遇與與風險并并存高端酒店店及酒店店式公寓寓聚集預預示著片片區(qū)未來來將會導導入大量量高端居居住人群群，給本本案帶來來較大的的市場機機會；但像萬豪豪這樣世世界級酒酒店集團團大體量量產(chǎn)品的的介入給給本案開開發(fā)帶來來較大的的風險，，需要關關注自身身開發(fā)節(jié)節(jié)奏。項目前期期物業(yè)分分析5本案大盤盤效應明明顯，完完善的社社區(qū)配套套、便利利的交通通資源及及高科技技環(huán)保技技術引入入使其房房價處于于新城絕絕對高位位，區(qū)域域標桿形形象已經(jīng)經(jīng)建立小區(qū)整體體鳥瞰圖圖小區(qū)實景景圖商業(yè)街實實景整體大盤盤效應帶帶來完善善的社區(qū)區(qū)配套總建筑面面積近52萬平平米，三三湘四季季花城作作為松江江新城規(guī)規(guī)模最大大的社區(qū)區(qū)，未來來將導入入近1萬萬人居住?。淮笠?guī)模社社區(qū)連帶帶的配套套效應凸凸顯，一一期英倫倫商業(yè)街街、二期期規(guī)劃商商業(yè)及大大型市民民廣場為為新城少少有。目目前一期期商業(yè)街街已經(jīng)開開放，租租金處于于區(qū)域高高位。區(qū)別于同同區(qū)域樓樓盤的定定位塑造造區(qū)域標標桿形象象區(qū)別于區(qū)區(qū)域樓盤盤小戶型型、低總總價的特特點，本本案打造造區(qū)域標標桿項目目：舒適適房型及及高科技技環(huán)保技技術引入入造就本本案目前前區(qū)域最最高單價價，標桿桿形象已已塑造成成功；但目前房產(chǎn)新新政對本案區(qū)區(qū)域高總價的的發(fā)展帶來一一定抑制。項目片區(qū)發(fā)展展趨勢預測6本片區(qū)短期內(nèi)內(nèi)將開始向新新城高端居住住區(qū)發(fā)展，但但暫時無法成成為新城商業(yè)業(yè)核心區(qū)域，，軌道交通的的發(fā)展將會進進一步增加本本片區(qū)客源導導入能力片區(qū)轉型即將開始，未來將會有大規(guī)模人口導入目前整個片區(qū)住宅存量將會在2年內(nèi)開發(fā)完畢，進入到配套商業(yè)及酒店、酒店式公寓產(chǎn)品大規(guī)模開發(fā)階段，這些配套商業(yè)和酒店類物業(yè)的開發(fā)將促使區(qū)域進一步發(fā)展為新城成熟的高端居住區(qū)；1片區(qū)短時間內(nèi)難以一躍成為松江新城商業(yè)核心，中央公園商圈仍是新城絕對核心雖然有大體量商業(yè)及酒店、酒店公寓開發(fā)，但是由于松江客運中心開發(fā)受阻，整個片區(qū)大型商業(yè)及交通樞紐氛圍難以建立。目前新城的核心區(qū)域仍然集中在以開元地中海為首的中央公園商圈，該片區(qū)短期內(nèi)即將推出的東明大酒店及相關商業(yè)將會進一步鞏固其松江新城核心區(qū)域的位置，本片區(qū)短時間難以撼動其核心地位；2本市軌道交通進一步發(fā)展將大大增加本片區(qū)客源導入能力軌道交通9號線作為本片區(qū)的客源生命線在未來將會進一步延伸，今年即將延伸至徐家匯，未來規(guī)劃將延伸至浦東世紀大道地區(qū)，同本市其他區(qū)域距離感的縮短將大大增加本片區(qū)客源導入的能力，更多市區(qū)其他區(qū)域客戶會關注到本片區(qū)的發(fā)展。3對本項目的思考思考一：一個成功的房地產(chǎn)項目必須對其潛在客戶進行研判，片區(qū)軌道交通進一步延伸將會帶來大量導入型客源，深度挖掘這部分客戶的核心需求及如何避免他們被沿線其他項目截流是本項目重大任務；思考二：對手是誰？這無疑是項目需要重點關注的問題。片區(qū)未來酒店式公寓供應巨大，哪些才是未來將真正威脅到本案銷售的？周邊現(xiàn)狀片區(qū)特性地塊所在片區(qū)區(qū)為新城高尚尚居住區(qū)，鄰近軌道的的優(yōu)勢、片區(qū)區(qū)樓盤的依次次入住和配套套商業(yè)的次第第開發(fā)將使片片區(qū)越發(fā)向成成熟高端居住住區(qū)轉型。項目競爭片區(qū)商務設施施及商務氛圍圍缺失，商業(yè)也都為社社區(qū)配套商業(yè)業(yè)，但片區(qū)未未來有多個酒酒店及酒店式式公寓陸續(xù)推推出，本項目目須在研究競競爭對手的情情況下，采取取應對策略地塊周邊具有有諸多優(yōu)勢：：市民廣場的的休閑景觀、、依托三湘四四季花城的大大型配套商業(yè)業(yè)、三湘四季季花城前期住住宅項目的客客戶及品牌積積累，這些對對項目形成正正面促進作用用片區(qū)交通坐擁公交樞紐紐和軌道交通通雙緯交通優(yōu)優(yōu)勢，項目在在導入客源上上具有很大便便利性，尤其是軌道九九號線將為項項目帶來更為為廣泛的市區(qū)區(qū)價差導入客客源。項目地塊特點點總結及思考考7項目地塊及所所在片區(qū)特點點可以總結如如下：區(qū)域住宅市場場分析松江新城整體體住宅市場分分析區(qū)域住宅客戶戶分析片區(qū)在售項目目重點分析松江新城整體體住宅市場分分析松江新城住宅宅市場發(fā)展脈脈絡松江新城住宅宅發(fā)展脈絡圖圖全面啟動階段段快速發(fā)展階段段確立松江新城城建設計劃啟動九號線建建設開始8000畝大學城建建設房價在2000-3000元/平米米客戶以松江本本地客自住需需求為主房產(chǎn)開發(fā)主要要為無序自發(fā)發(fā)狀態(tài)房價(元/平方米米)大學城建成并并全面入住，，引入10萬萬師生新城商業(yè)核心心區(qū)開元地中中海建成泰晤士小鎮(zhèn)基基本建成房價上升到5000元/平方米新城理念及軌軌道規(guī)劃利好好深入人心，，市區(qū)投資客客占絕對比例例，同時與市市區(qū)樓盤的價價差吸引部分分市區(qū)青年自自住客開發(fā)量井噴07年年初開開始迎來全國國性的房市和和股市的牛市市表現(xiàn)07年9月國國家就二套房房政策出臺07年底九號號線開通至桂桂林路大學城、商業(yè)業(yè)核心、地鐵鐵等配套逐步步到位房價一路高歌歌猛進，均價價接近7000元/平方方米，07年年全年集中消消化既往存量量房07年9月以以前普通住宅宅客戶投資客客占絕對比例例，9月后投投資客比例下下降，地鐵通通車帶來市區(qū)區(qū)自住客數(shù)量量增加08年年初開開始”房地產(chǎn)產(chǎn)拐點論”彌彌漫，股市和和房市步入下下行通道08年第三季季度全球性經(jīng)經(jīng)濟危機全面面爆發(fā)，住宅宅購買力受挫挫的同時，觀觀望氛圍加重重09年年年底底九號號線將將通至至徐家家匯，，10年通通至浦浦東住宅價價格受受東部部區(qū)域域三湘湘等樓樓盤開開發(fā)影影響，，價格格穩(wěn)定定在7600元元/平平方米米客戶中中投資資比例例大為為下降降，尤尤其是是西側側缺乏乏地鐵鐵交通通優(yōu)勢勢樓盤盤主要要為區(qū)區(qū)域自自住客客，地地鐵沿沿線樓樓盤青青年自自住特特征沒沒有改改變區(qū)域04-06銷售的的已交房房樓盤，，平均入入住率只只有2-3成基礎起步步階段住宅發(fā)展展背景住宅市場場特征理性回歸歸階段232000400060008000010203040506070809時間1整體供供應趨趨于平平穩(wěn)，，成交交量回回歸理理性，，均價價隨著著板塊塊成熟熟一路路上揚揚松江新新城總總體供供求趨趨勢分分析2年份供應量(萬㎡)成交量(萬㎡)供求比2005年1381111.242006年97851.142007年631570.402008年68531.28供應逐逐漸平平穩(wěn)作為全全市供供應量量最大大的板板塊，，松江江新城城在2005年年進行行大量量住宅宅開發(fā)發(fā)后，，供應應量逐逐年回回落，，目前前穩(wěn)定定在65萬萬平米米左右右；由于2007年出現(xiàn)現(xiàn)了嚴重的的供不應求求，此前市市場上的存存量基本去去化完畢。。成交回歸理理性，價格格一路上揚揚在經(jīng)歷了瘋瘋狂的2007年之之后，08年成交量量迅速回落落，僅為53萬平米米，市場回回歸理性；；由于新城統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，，完善配套套，加之歷歷年房地產(chǎn)產(chǎn)市場整體體價格上揚揚，該板塊塊價格逐年年上升。信息來源：：易居cric系統(tǒng)統(tǒng)新城供求集集中在1-3房，各各房型皆需需求旺盛松江新城各各房型供求求趨勢變化化3市場特征：：1-3房房供求兩旺旺，4房及及以上和復復式所占比比重較小07年市場場形勢非常常佳，各戶戶型出現(xiàn)了了嚴重的供供不應求，，大量消化化存量，各各房型均表表現(xiàn)出旺盛盛的需求，，尤其是1-3房；；其中1、2房供需表表現(xiàn)接近，，但2房的的市場容量量更大。信息來源：：易居cric系統(tǒng)統(tǒng)1房及2房房的市場份份額正在逐逐漸加大，，市場需求求旺盛松江新城各各房型市場場份額變化化趨勢4松江新城06-08年各成交交房型市場場份額變化化圖1R2R3R4/5R復式市場特征：：2房成為為成交絕對對主力，1房逐步占占有3房的的市場份額額整個07年同06年成成交結構構類似，，集中成成交在2房及3房，1房所占占配比較較??；08年成成交結構構明顯出出現(xiàn)變化化，部分分受到了了70/90政政策影響響，1房房成交份份額猛增增，成為為次成交交主力，，2房成成為絕對對的成交交主力，，三房以以上的戶戶型份額額有所回回落，這這也符合合當?shù)匾砸酝顿Y和和青年自自住為主主的市場場需求特特點；信息來源：易易居cric系統(tǒng)新城過去3年年的成交房型型偏向舒適型型，緊湊型房房型所占比重重不大松江新城各房房型面積段配配比5松江新城06-08年1-3房各成成交面積段份份額1R2R3R市場特征：各各方型以舒適適型為主一房主力面積積段位于50-70平米米，其中60-70為絕絕對主力面積積段；二房主力面積積段在80-110平米米；三房主主力面面積段段在120-140平米米，120平米米以下下的小小三房房所占占比重重很小小。信息來來源：：易居居cric系統(tǒng)統(tǒng)松江新新城目目前在在售公公寓項項目分分析6松江新新城目目前主主要在在售公公寓項項目列列表物業(yè)名稱容積率建筑面積(萬㎡)建筑類型均價（元/平米）未來供應(萬㎡)東城區(qū)三湘四季花城1.652小高層8500（毛坯）；1000（裝修）3.4保利西子灣1.532小高層7500-85005御上海1.623小高層8000-85007.2樂莫苑1.416.5多層、小高層、聯(lián)排別墅6800-72006.4方舟谷水苑1.14多層7800-82001.2西城區(qū)德邑小城0.810小高層、獨棟別墅68007.5（包含別墅）文翔名苑0.925多層、聯(lián)排別墅67008.5綠地諾丁山0.910小高層、聯(lián)排、獨棟、雙拼別墅7900（裝修）8（包含別墅）維羅納貴都1.7326多層、小高層780010目前松江新新城整體住住宅供應量量明顯下降降，大部分分樓盤已處處于尾盤銷銷售，存在在大量后續(xù)續(xù)供應的樓樓盤數(shù)目很很少?？偞娲媪吭?0萬平米左左右，且大大多集中在在西片區(qū)。。本案所在在東區(qū)供應應存量很小??；松江新城分分區(qū)效應明明顯，東片片區(qū)較為成成熟，平均均房價要比比西區(qū)高出出近2,000元/平米，西西片區(qū)生活活氛圍較差差，因此公公寓以低價價、小戶型型為主，且且多為混合合社區(qū)。物業(yè)名稱小戶型所占公寓比重主力產(chǎn)品目前均價（元/平米）小戶型去化率項目特色綠地諾丁山100%一房：40-60平米7900（裝修）56%精裝修、混合社區(qū)二房：80-90平米德邑小鎮(zhèn)76%一房：60-70平米680082%德式風格、混合社區(qū)二房：80-90平米文翔名苑100%二房：80-90平米670073%混合社區(qū)、高得房率保利西子灣75%一房：60-70平米7500-850075%臨近地鐵站二房：90-100平米松江新城在在售小戶型型公寓分析析7松江新城目目前主要在在售小戶型型公寓項目目列表目前松江地地區(qū)熱銷的的公寓項目目大多為小小戶型產(chǎn)品品，針對的的客戶往往往是首次置置業(yè)的青年年人或本地地投資客。。板塊小戶戶型集中在在近期開盤盤的西區(qū)三三大樓盤，，其均為混混合社區(qū)，，公寓去化化率在5成成以上；西區(qū)由于生生活氛圍不不足，因此此人們對房房型的性價價比更為看看重而非入入住品質(zhì)，，因此綠地地諾丁山采采用較小戶戶型的裝修修房，去化化率反而相相對較低。。松江新城在在售住宅市市場分布8在售項目在售小戶型型項目松江新城目目前主要在在售樓盤集集中在東面面本案片區(qū)區(qū)及西片區(qū)區(qū)，小戶型型項目則集集中在西片片區(qū)456789123項目列表1三湘四季花城2保利西子灣3御上海4樂莫苑5方舟谷水苑6德邑小城7文翔名苑8綠地諾丁山9維羅納貴都整體住宅市市場特點總總結9松江新城板板塊在07年的瘋狂狂后逐步回回歸理性，，目前小戶戶型熱銷，，整體市場場特點總結結如下：松江新城在經(jīng)歷大范圍開發(fā)后供應量回落，市場存量有限；近期市場回歸理性，投資需求萎縮，向自住需求調(diào)整1板塊目前小戶型市場需求旺盛，成交主力為二房，其次為一房，三房以上的大房型成交比例萎縮，板塊青年自住客增多2板塊成交一房面積在50-70平米，二房面積在80-110平米，三房面積在120-140平米34東城區(qū)區(qū)位位、交通和和配套都要要優(yōu)于西城城區(qū)板塊，，價格也處處于新城高高位；西區(qū)區(qū)生活氛圍圍不足，片片區(qū)樓盤以以低價、小小戶型、混混合社區(qū)為為主區(qū)域住宅客客戶分析早期松江新新城客戶分分析105年以前前，松江新新城儼然化化身為“投投資樂園””，嚴重透透支的房價價墻將區(qū)域域自住客擋擋在城外，，新城逐漸漸演變?yōu)椤薄蔽髂峡粘浅恰白宰】?0%投資客50%自住兼投資資20%主要為松江江本地客戶戶，老城區(qū)區(qū)為主，多多在工業(yè)園園區(qū)工作，，置業(yè)區(qū)域域更接近老老城區(qū)；年齡集中在在35歲以以上，家庭庭結構多為為三口之家家，改善型型置業(yè)目的的為主；偏好戶型以以大二房及及三房為主主，分別為為100-110平平米及130-140平米。。其中八成以以上來自上上海市區(qū)，，集中在西西面閔行、、徐匯等區(qū)區(qū)域；客戶多在30歲以上上，看重松松江新城““統(tǒng)一規(guī)劃劃、分頭開開發(fā)、基礎礎設施先行行”的開發(fā)發(fā)策略及未未來大學城城、軌道交交通導入對對其房價提提升作用；；注重投資回回報率，先先行搶占景景觀資源及及未來核心心商區(qū)，偏偏好戶型集集中在二房房及三房，，面積比自自住客略小小。多為松江其其他地域客客戶，看重重新城眾多多重點中小小學，為學學區(qū)用房；；偏好戶型同同自住客類類似，年齡齡多在30歲左右；；05年以前前松江新城城的住宅開開發(fā)集中南南部，環(huán)泰泰晤士小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、環(huán)中央央公園、南南部近老城城區(qū)域為供供應重點，，戶型以舒舒適型二房房及三房為為主，區(qū)域域房價一路路飆升，05年已突突破5,000元/平米，完完全超出區(qū)區(qū)域自住客客所能承受受的范圍；；故客戶結構構嚴重偏向向投資型，，多為市區(qū)區(qū)導入客源源，這部分分客戶為城城市中產(chǎn)階階層，擁有有一定的資資金但有限限，在宏觀觀調(diào)控的背背景下容易易受到影響響。他們看看好區(qū)域發(fā)發(fā)展，搶先先占有新城城景觀資源源及核心商商區(qū)，造成成自住客大大多偏向南南部近老城城區(qū)域，整整個新城示示范區(qū)入住住率跌至低低谷，空城城危機迫在在眉睫。空城危機目前松江新新城客戶分分析2目前松江新新城處于人人氣恢復期期，自住型型客戶比例例較高，軌軌道交通帶帶來市區(qū)客客戶導入，，同時因配配套發(fā)展不不平衡，板板塊裂化為為兩大次級級子區(qū)域新城目前分分化為2大次級子區(qū)區(qū)域，客戶戶結構存在在明顯差異異東城區(qū)域（（市區(qū)年年輕人首次次置業(yè)的寶寶地）西城區(qū)域（（區(qū)域自自住客價格格低谷）05、08年兩次房地地產(chǎn)政策調(diào)調(diào)整嚴重打打擊了投資資客的熱情情，同時板板塊內(nèi)樓盤盤過剩造成成投資熱情情銳減，隨隨著軌道交交通的開通通，自住比比例正在逐逐步提高中中；以本地區(qū)域域客為主（（65%），市區(qū)價價差導入型型客戶主要要集中在西西部地區(qū)，，約占25%；客戶年齡集集中在25-35歲，以夫妻妻二人家庭庭結構，剛剛性置業(yè)需需求為主，，輔以少部部分本地老老城區(qū)改善善型客戶；；純投資客比比例只有2%，部分自住住兼投資客客（15%），其主要要看重新城城良好的居居住環(huán)境及及學區(qū)；偏好房型集集中在一房房及兩房，，面積在65-70平米（一房房）及80-90平米（兩房房），較東東城區(qū)要小小。市區(qū)導入自自住型客戶戶比重（30%）較大，接接近松江本本地客戶比比例（35%），導入客客多為在閔閔行、徐匯匯工作，通通過9號線導入，，另有部分分外省市及及外籍客戶戶（15%）；投資客比例例保持在25%，其看重區(qū)區(qū)域人氣的的提升帶來來良好的出出租、出售售前景；自自住客（60%以上）多為為25-35歲青年人首首次置業(yè)，，依托價格格、交通導導入；外省省市客戶通通常為購置置子女學區(qū)區(qū)房；偏好房型集集中在二房房（80-100平米）及一一房（60-70平米），目目前經(jīng)濟危危機下房型型有向緊湊湊小房型發(fā)發(fā)展趨勢。。西區(qū)受早期期松江新城城投資比例例過高所累累，入住率率過低，各各社區(qū)配套套商業(yè)長期期空置，價價格處于新新城洼地；；東區(qū)受軌道道交通導入入、環(huán)中央央公園核心心商業(yè)發(fā)展展成熟等重重大利好因因素的影響響，區(qū)域自自住比率正正在提升，，價格處于于新城高位位；松江新城東東片區(qū)客戶戶分析3目前松江新新城東區(qū)客客戶主要依依托4種模模式進行導導入，即交交通導入型型、舊城導導入型、高高校導入型型、配套導導入型：注：圖中箭箭頭所示為為客源流向向交通導入型型占占55%舊城導入型型占占35%高校導入型型占占7%配套套導導入入型型占占3%交通通導導入入及及舊舊城城導導入入占占據(jù)據(jù)客客戶戶主主體體客源源主主體體依依托托公公路路及及軌軌道道交交通通等等從從外外區(qū)區(qū)域域?qū)肴氲降叫滦鲁浅菛|東區(qū)區(qū)，，或或經(jīng)經(jīng)由由南南部部臨臨近近街街道道從從松松江江舊舊城城進進入入到到該該區(qū)區(qū)域域；；大學學城城高高校校導導入入及及環(huán)環(huán)中中央央公公園園商商區(qū)本項目臨近地鐵沿線，交通導入型客戶所占比重相對區(qū)域略有上升。市區(qū)區(qū)自自住住客客（（30%）市區(qū)投資客（10%）“新城規(guī)劃好，有潛力，又有大學生，房子肯定租得掉”外省投資兼自住客戶（10%）“為子女上學作投資，而且新城環(huán)境又好，偶爾住住也挺舒適”港澳臺客戶（5%）“回國了，得在上海找個環(huán)境優(yōu)美的地方安個家”松江江新新城城東東片片區(qū)區(qū)客客戶戶分分析析3各類類不不同同導導入入型型客客戶戶依依據(jù)據(jù)置置業(yè)業(yè)目目的的可可以以將將其其做做進進一一步步細細分分，，細細分分客客戶戶都都具具有有其其明明確確的的客客戶戶標標簽簽1細分分客客戶戶標標簽簽234交通通導導入入型型（（55%））通過過公公路路及及軌軌道道交交通通進進入入?yún)^(qū)區(qū)域域進進行行置置業(yè)業(yè)，，分分為為：：舊城城導導入入型型（（35%））經(jīng)由由南南部部各各街街道道從從舊舊城城區(qū)區(qū)導導入入，，可可分分為為：：舊城城自自住住客客（（30%））“這這里里環(huán)環(huán)境境好好，，配配套套也也跟跟上上了了，，而而且且子子女女讀讀書書也也不不用用愁愁，，就就是是房房價價稍稍微微有有點點貴貴””舊城城投投資資客客（（5%））“大大學學城城開開發(fā)發(fā)，，9號號線線通通車車，，市市區(qū)區(qū)未未來來會會有有更更多多人人來來新新城城這這邊邊住住，，高校導導入型型（7%））由于在在大學學城工工作導導入信息來來源：：部分分東區(qū)區(qū)樓盤盤案場場訪談談“拖家家?guī)Э诳诘脑谠谶@邊邊住宿宿舍也也不是是辦法法，周周圍找找個性性價比比高的的買下下住起起來””配套導導入型型（3%））因在新新城核核心商商區(qū)工工作導導入到到本區(qū)區(qū)域“既然然在這這邊長長期工工作，，不如如買個個房安安頓下下來””松江新新城東東片區(qū)區(qū)客戶戶分析析3根據(jù)置置業(yè)目目的，，新城城東區(qū)區(qū)客戶戶可劃劃分為為投資資客及及自住住客，，各自自置業(yè)業(yè)因素素有明明顯區(qū)區(qū)別：：房型舒適環(huán)境優(yōu)美性價比高配套完善投資回回報自住客客（（75%））投資客客（（25%））松江新新城客客戶演演變分分析4總結松松江新新城客客戶演演變歷歷程，，可以以看到到如下下趨勢勢：供求屬屬性新盤供供應量量逐年年下降降但區(qū)域域樓盤盤過去去開發(fā)發(fā)嚴重重過剩剩居住氛氛圍有有限投資熱熱情銳銳減土地屬屬性變化影響結果配套屬屬性生活功功能增增強人口屬屬性自住率率逐步步提高高市區(qū)自自住客客導入入?yún)^(qū)域人人氣回回升生活、、環(huán)境境配套套逐漸漸完善善軌道交交通導導入縮縮短區(qū)區(qū)域距距離感感區(qū)域人人口逐逐漸導導入內(nèi)部發(fā)發(fā)展屬屬性東區(qū)較較西區(qū)區(qū)發(fā)展展更為為成熟熟人口導導入不不均客戶出出現(xiàn)分分化早期空空城危危機已已經(jīng)嚴嚴重透透支了了板塊塊投資資潛力力，區(qū)區(qū)域正正通過過新盤盤介入入及二二手房房的調(diào)調(diào)整逐逐步恢恢復人人氣；；配套跟跟進及及軌道道交通通導入入提升升了區(qū)區(qū)域生生活功功能，，越來來越多多市區(qū)區(qū)自住住客導導入到到本區(qū)區(qū)域，，自住住比率率有所所提升升；由于區(qū)區(qū)域配配套發(fā)發(fā)展的的不均均衡性性造就就了東東西截截然不不同的的兩個個次級級子板板塊，，形成成東強強西弱弱的格格局。。未來松松江新新城客客戶發(fā)發(fā)展趨趨勢分分析5預測松松江新新城客客戶未未來發(fā)發(fā)展趨趨勢，，可以以看到到如下下一些些特點點：伴隨配套逐漸完善，區(qū)域自住率逐步提高，2-3年內(nèi)可能會出現(xiàn)小幅投資回升松江新城未來很長一段時期都將處于人氣修復期，人口加速導入及配套逐步完善，自住客比率將保持穩(wěn)定；投資客方面，目前經(jīng)濟萎縮及政策導向?qū)⑼顿Y熱情降至谷底，但2-3年內(nèi)隨著經(jīng)濟回暖，及政策放寬，可能會出現(xiàn)一波小幅的投資回升；1客源輻射范圍將隨著9號線的延伸而進一步擴展，與市區(qū)的價差吸引更多青年自住客未來新城東區(qū)的客源生命線——軌道交通9號線將進一步延伸，年內(nèi)通至徐家匯，未來將通至浦東世紀大道地區(qū)，交通線的延伸以及同其他線路連接必將縮短本區(qū)域?qū)τ谌衅渌貐^(qū)的距離感，更多處于事業(yè)起步期、經(jīng)濟能力有限的青年自住型客戶將會關注到本區(qū)域；2由于各類配套發(fā)展不平衡，東西分化格局短時間內(nèi)難以打破由于東片區(qū)臨近軌道交通，且環(huán)中央公園商區(qū)已發(fā)展成為新城核心，大流大量導入；相比之下，西區(qū)人氣嚴重缺失，規(guī)劃中的文涵路商業(yè)街難以成形，各樓盤配套商業(yè)長期空置，居住氛圍較弱，房價拉動困難。因此未來較長一段時間內(nèi)新城仍將保持目前東西分化的格局。3松江新新城住住宅客客戶分分析總總結6針對松松江新新城公公寓客客戶的的分析析，可可以對對本項項目得得出如如下：：新城早期客戶需求主要為投資需求，在08年市場調(diào)整下，及九號線開通的利好，新城尤其是東城區(qū)向青年自住需求為主轉變1西城區(qū)主要吸引松江區(qū)域自住客，對市區(qū)客源導入能力有限；東城區(qū)客戶結構以依托九號線的市區(qū)導入自住客戶為主，其次為區(qū)域客及大學城客戶2東城區(qū)依托九號線導入的青年自住客戶，由于總價承受能力有限，更加偏向于一房、二房等中小戶型34依托9號線線，區(qū)區(qū)域居居住氛氛圍加加速成成熟，，憑借借良好好的環(huán)環(huán)境和和配套套，東東城區(qū)區(qū)也吸吸引了了一部部分區(qū)區(qū)域改改善型型客戶戶，這這部分分客戶戶需求求偏向向三房房以片區(qū)在售售項目重重點分析析保利西子子灣/1保利西子子灣由35棟11-18層小小高層組組成，距距離地鐵鐵站700米，，內(nèi)部大大型水景景設計、、小戶型型低總價價是該項項目的最最大亮點點開發(fā)商上海城乾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綠化率50%項目位置松江區(qū)廣富林路1188弄開盤時間2007-10占地面積215,561m2

容積率1.5總建筑面積322,866m2目前均價8200元/平米商業(yè)配套廣富林路入口處規(guī)劃有3萬平米社區(qū)商業(yè)街，涵蓋餐飲、健身、購物、酒店式公寓等多種業(yè)態(tài)項目效果圖項目實景圖保利西子灣分分兩期開發(fā)，，整體規(guī)劃呈呈現(xiàn)“兩河三三岸，一灣一一島”布局，，強調(diào)水景社社區(qū)；在福林林路沿街規(guī)劃劃有3萬平米米商業(yè)，涵蓋蓋各類業(yè)態(tài)保利西西子灣灣/物物業(yè)功功能規(guī)規(guī)劃1項目一一期，，07年10月月開盤盤，總總體量量6.6萬萬平米米，目目前已已經(jīng)交交房原原名項目整整體平平面圖圖地鐵9號線線3萬平平米商商業(yè)街街，由由政府府統(tǒng)保利西西子灣灣主力力產(chǎn)品品為90-100平平米保利西西子灣灣/項項目市市場情情況1房型面積段（平米）主力面積段（平米）總價范圍（萬元）去化率一房50-7060-7040-5076%二房80-12090-10064-9673%三房110-150130-14088-12068%保利西西子灣灣各房房型配配比保利西西子灣灣各房房型面面積段段分布布供應結結構以以一房房及兩兩房為為主90-100平平米二二房為為供應應的絕絕對主主力；；整體戶戶型面面積在在區(qū)域域中偏偏小，，僅在在河畔畔景觀觀位置置安排排少許許大戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品。。一房及及兩房房去化化率較較高本案一目前項目成交價集中在8200元/平米，相比7800的開盤價略有上揚?？蛻粢砸猿醮未沃脴I(yè)業(yè)年輕輕人為為主小戶型型，低低總價價吸引引了許許多初初次置置業(yè)的的年輕輕人；；另有部分分針對大大學城師師生出租租的投資資客，預預計一房房月租金金可以達達到1500元元。信息來源源：易居居cric系統(tǒng)統(tǒng)保利西子子灣主力力產(chǎn)品特特色不明明顯，僅僅依靠贈贈送面積積提高產(chǎn)產(chǎn)品附加加值保利西子子灣/產(chǎn)產(chǎn)品分析析160平米米一房90平米米二房本案主力力產(chǎn)品特特色不明明顯，其其依靠戶戶戶凸窗窗、大面面積景觀觀陽臺、、高得房房率（82%））來提升升產(chǎn)品性性價比；；為了配合合立面設設計，主主力產(chǎn)品品戶型并并不方正正，且南南北通透透性不佳佳為本案案產(chǎn)品主主要缺點點。根據(jù)保利利西子灣灣的開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，，可以對對本項目目形成如如下啟示示保利西子子灣/產(chǎn)產(chǎn)品分析析123小戶型、、低總價價彌補區(qū)區(qū)位劣勢勢，吸引引了很大大比例的的市區(qū)青青年自住住客未來區(qū)域域?qū)胍欢ǘ贻p住住戶，給給本案帶帶來人氣氣及潛在在客源酒店式公公寓定位位中端，，只租不不售，同同本案難難以形成成有效競競爭松江大學學城站附附近3個個在售樓樓盤中，，保利西西子灣的的區(qū)位劣劣勢較大大，距離離地鐵站站距離相相對較遠遠，且受受軌道交交通噪音音污染，，但其小小戶型低低總價的的準確定定位確保保了其較較高的去去化率；；相比其他他2個在在售樓盤盤，本案案客戶中中青年人人首次置置業(yè)比例例較高，，因此自自住客比比重較大大，因此此未來將將會給本本區(qū)域帶帶來大量量年輕住住戶，在在拉動區(qū)區(qū)域人氣氣同時給給本案帶帶來潛在在客源；；保利西子子灣所規(guī)規(guī)劃的酒酒店式公公寓目前前定位中中端，只只租不售售且同嘉嘉松公路路存在一一定距離離，難以以同本案案地標型型產(chǎn)品相相競爭。。1御上海/項目基基本情況況2御上海由由21棟棟11-18層層小高層層組成，，萬豪酒酒店集團團的引入入及多種種戶型的的選擇是是本案最最大特點點開發(fā)商上海昌潤房產(chǎn)有限公司綠化率60%項目位置上海市松江區(qū)谷陽北路2399弄開盤時間2007-12占地面積147,991m2

容積率1.6總建筑面積236,785m2目前均價8000-8500元/平米商業(yè)配套梅家浜路沿街規(guī)劃有9萬平米商業(yè)，其中包括萬豪管理的3棟酒店及酒店式公寓；同時該開發(fā)商的星辰園沿街商鋪及四星級酒店離本案僅一街之隔。項目效果果圖項目實景景圖御上海整整體規(guī)劃劃強調(diào)水水景打造造，社區(qū)區(qū)引入萬萬豪酒店店集團打打造酒店店集群，，并由萬萬豪管理理中央私私家會所所御上海/物業(yè)功功能規(guī)劃劃2項目07年年底底開盤共共一期統(tǒng)統(tǒng)一開發(fā)發(fā)，規(guī)劃劃時引入入大型水水系，社社區(qū)分為為三大組組團，并并在小區(qū)區(qū)中央打打造私家家會所小小島；建筑風格格采用海海派建筑筑中的ArtDeco風格格，三段段式經(jīng)典典比例劃劃分，立立面采用用面磚與與石材組組合，給給人帶來來高品質(zhì)質(zhì)感；未來在梅梅家浜路路沿街規(guī)規(guī)劃有9萬平米米大型酒酒店及酒酒店式公公寓集群群，由國國際知名名品牌萬萬豪進行行管理，，其還將將負責社社區(qū)內(nèi)高高級會所所的管理理運營。。項目目整整體體平平面面圖圖會所所項目目效效果果圖圖項目目鳥鳥瞰瞰圖圖萬豪豪酒酒店店集集群群御上上海海產(chǎn)產(chǎn)品品供供應應結結構構分分散散，，造造成成其其出出了了小小戶戶型型外外整整體體去去化化率率不不高高，，客客源源導導入入能能力力有有限限御上上海海/項項目目市市場場情情況況2房型面積段（平米）主力面積段（平米）總價范圍（萬元）去化率一房30-7060-7050-6063%二房80-10090-10065-8561%三房130-140130-140106-11543%四房160-190180-190130-15551%復式150-600150-200130以上18%御上上海海各各房房型型配配比比御上上海海各各房房型型面面積積段段分分布布供應應結結構構分分散散，，各各房房型型皆皆有有本案案產(chǎn)產(chǎn)品品線線豐豐富富，，各各類類房房型型皆皆有有。。主主力力戶戶型型為為60-70平平米米一一房房、、90-100平平米米兩兩房房及及130-140平平米米三三房房；；本案包包含部部分超超大面面積豪豪宅戶戶型以以提升升項目目品質(zhì)質(zhì)。一房及及兩房房去化化率較較高本案一一房及及兩房房去化化率很很高，，其他他房型型尤其其是大大面積積復式式需求求較小?。豁椖肯嘞啾?7年年底開開盤時時均價價并無無顯著著提升升。客戶以以本地地為主主，導導入能能力有有限本案客客群以以松江江本地地居民民為主主，雖雖然臨臨近地地鐵但但其他他區(qū)域域?qū)肴肽芰ατ邢尴?；伴隨市場萎萎縮，本案案投資客戶戶比例明顯顯減少，項項目整體去去化速度明明顯下降。。信息來源：：易居cric系統(tǒng)統(tǒng)御上海主力力產(chǎn)品中規(guī)規(guī)中矩，以以低總價，，高附加值值為亮點御上海/產(chǎn)產(chǎn)品分析265平米一一房94平米二二房本案主力產(chǎn)產(chǎn)品中規(guī)中中矩，房型型較為方正正，設置了了大面積凸凸窗及景觀觀陽臺增加加附加值；；但是由于其其得房率一一般，使得得建筑面積積相比保利利西子灣而而言較大，，因此總價價較高，價價格處于劣劣勢。根據(jù)御上海海的開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗，可以以對本項目目形成如下下啟示御上海/產(chǎn)產(chǎn)品分析223中小體量樓樓盤開發(fā)時時，戶型定定位需要明明確本區(qū)區(qū)域域目目前前對對超超大大戶戶型型豪豪宅宅的的需需求求量量有有限限該項項目目未未來來酒酒店店集集群群將將走走高高端端路路線線，，本本案案需需要要同同其其錯錯位位競競爭爭御上上海海在在產(chǎn)產(chǎn)品品供供應應結結構構上上定定位位不不明明確確，，各各面面積積段段產(chǎn)產(chǎn)品品都都有有，，造造成成了了其其去去化化時時部部分分戶戶型型市市場場需需求求小小，，去去化化困困難難，，僅僅一一些些小小戶戶型型去去化化良良好好；；御上上海海產(chǎn)產(chǎn)品品中中包包括括了了超超大大面面積積的的豪豪宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品，，但但是是去去化化能能力力相相當當有有限限。。表表明明了了本本區(qū)區(qū)域域市市場場目目前前對對于于這這類類中中高高端端產(chǎn)產(chǎn)品品需需求求有有限限，，開開發(fā)發(fā)相相應應產(chǎn)產(chǎn)品品將將帶帶來來很很大大的的市市場場風風險險。。御上海未來來將會由萬萬豪集團打打造大型高高端酒店及及酒店式公公寓集群，，將會對區(qū)區(qū)域整體形形象帶來一一個劇變，，這給本案案帶來機會會的同時又又帶來較大大的市場風風險，如何何同其進行行錯位競爭爭把握良好好的開發(fā)節(jié)節(jié)奏將是本本案成功的的關鍵。1對本項目的思考思考一：目前區(qū)域市場成交以小戶型產(chǎn)品為主，大戶型、高總價的產(chǎn)品去化困難，市場風險較大。那如何將本案作為區(qū)域地標的高度同小戶型熱銷市場進行結合？思考二：區(qū)域未來潛在的青年自住客究竟需要什么樣的產(chǎn)品？片區(qū)未來將有大量青年自住客導入，使片區(qū)青年自住氛圍提升，這樣的客戶究竟需要何種酒店式公寓產(chǎn)品是本案須深思的?？蛻籼卣魇袌霰憩F(xiàn)松江新城在在經(jīng)歷大范范圍開發(fā)后后供應量回回落，市場場存量有限限；近期市市場回歸理理性，投資資需求萎縮縮，向自住住需求調(diào)整整；東城區(qū)區(qū)位位、交通和和配套都要要優(yōu)于西城城區(qū)板塊，，價格也處處于新城高高位；西區(qū)區(qū)生活氛圍圍嚴重不足足。競品啟示保利西子灣灣項目以小小戶型、低低總價為主主打特色，，為片區(qū)導導入了大量量年輕自住住客，提升升片區(qū)的人人氣及居住住氛圍；御上海房型型多樣，造造成定位不不明確，大大房型市場場接受度低低，其未來來依靠引進進萬豪管理理來提升項項目賣點。。新城早期客客戶以投資資為主，目目前尤其是是東城區(qū)向向青年自住住需求轉變變，其總價價承受力有有限，偏重重一房、二二房等中小小戶型；憑借良好的的環(huán)境和配配套，東城城區(qū)也吸引引了一部分分區(qū)域改善善型客戶，，其需求偏偏向三房以以上大房型型。產(chǎn)品特性板塊目前小小戶型市場場需求旺盛盛，成交主主力為二房房，其次為為一房，三三房以上的的大房型成成交比例萎萎縮；成交交一一房房面面積積集集中中在在在在50-70平平米米，，二二房房在在80-110平平米米，，三三房房在在120-140平平米米。。區(qū)域域住住宅宅市市場場總總結結項目目所所在在區(qū)區(qū)域域住住宅宅市市場場特特點點可可以以總總結結如如下下：：酒店店式式公公寓寓市市場場分分析析軌道道沿沿線線新新興興酒酒店店式式公公寓寓研研究究區(qū)域域酒酒店店式式公公寓寓分分析析軌道道沿沿線線新新興興酒酒店店式式公公寓寓研研究究傳統(tǒng)統(tǒng)酒酒店店式式公公寓寓特特征征研研究究項目名稱區(qū)域特征客戶特征產(chǎn)品特征服務特征傳統(tǒng)酒店式公寓；主要要分分布布在在內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)以以內(nèi)內(nèi)的的長長寧寧、、黃黃浦浦、、盧盧灣灣、、靜靜安安、、浦浦東東陸陸家家嘴嘴、、徐徐匯匯等等區(qū)區(qū)域域所處處區(qū)區(qū)域域為為中央央商商務務區(qū)區(qū)如人人民民廣廣場場、、小小陸陸家家嘴嘴和和南南京京西西路路，，或或者者位位于于高端端居居住住區(qū)區(qū)如華華山山路路、、鎮(zhèn)鎮(zhèn)寧寧路路和和古古北北板板塊塊，，區(qū)域域同同時時具具備備商商業(yè)業(yè)繁繁華華和和交交通通便便利利等等特特征征銷售售客客戶戶以以投投資資客客為為主主，，客客戶戶來來源源以以外外地地和和海海外外客客戶戶為為主主力力銷售售價價格格一一般般高高于于區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)同同類類住住宅宅價價格格市區(qū)區(qū)酒酒店店式式公公寓寓中中長長租租客客以以外外籍籍客客戶戶為為主主，，短短租租中中大大陸陸的的商商務務客客也也很很多多，，長租租市市場場的的外外籍籍客客戶戶呈呈現(xiàn)現(xiàn)群群居居特特點點出租率高高，普遍遍在90%以上上大多聘請請知名的的、專業(yè)業(yè)酒店管管理服