第九章資源課稅第十章財(cái)產(chǎn)課稅課件

第九章資源課稅【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】知識(shí)目標(biāo)：了解資源稅的概念及特征，熟悉其納稅人、征稅對(duì)象和計(jì)稅依據(jù)。掌握資源稅應(yīng)納稅額的計(jì)算和征管。能力目標(biāo)：能夠準(zhǔn)確判斷資源稅的征稅范圍，確定其納稅人和計(jì)稅依據(jù)，掌握應(yīng)納稅額的計(jì)算，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅籌劃。第九章資源課稅【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】1【導(dǎo)入案例】某企業(yè)6月份開采銷售鉛鋅礦原礦4萬噸，主要為三等級(jí)鉛鋅礦，含部分五等級(jí)鉛鋅礦，同時(shí)還銷售伴采礦銦1000噸。經(jīng)核對(duì)，三等級(jí)原礦單位稅額為3元/噸，五等級(jí)為2元/噸，由于銦在稅目中未單列，比照五等級(jí)鉛鋅礦原礦的單位稅額執(zhí)行，該企業(yè)當(dāng)月應(yīng)納多少資源稅？【關(guān)鍵詞】資源稅征稅范圍應(yīng)納稅額納稅籌劃【導(dǎo)入案例】2第一節(jié)資源稅一、資源稅概述資源稅是對(duì)在我國境內(nèi)開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品和生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人，就其應(yīng)稅資源數(shù)量或銷售額征收的一種稅。（一）資源稅的特點(diǎn)1.征稅范圍較窄自然資源是生產(chǎn)資料或生活資料的天然來源，它包括的范圍很廣，如礦產(chǎn)資源、土地資源、水資源、動(dòng)植物資源等。目前我國的資源稅征稅范圍較窄，僅選擇了部分級(jí)差收入差異較大，資源較為普遍，易于征收管理的礦產(chǎn)品和鹽列為征稅范圍。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，對(duì)自然資源的合理利用和有效保護(hù)將越來越重要，因此，資源稅的征稅范圍應(yīng)逐步擴(kuò)大。中國資源稅目前的征稅范圍包括礦產(chǎn)品和鹽兩大類。第一節(jié)資源稅一、資源稅概述32.實(shí)行差別稅額從量或從價(jià)征收我國現(xiàn)行資源稅實(shí)行從量定額或從價(jià)定率征收，對(duì)容易受市場(chǎng)因素影響導(dǎo)致價(jià)格起伏比較大的原油和天然氣采取從價(jià)定率征收，有利于促進(jìn)資源開采企業(yè)降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效率。對(duì)其他礦產(chǎn)品和鹽采取從量定額征收，稅收收入不受產(chǎn)品價(jià)格、成本和利潤(rùn)變化的影響，能夠穩(wěn)定財(cái)政收入；同時(shí)，資源稅按照“資源條件好、收入多的多征；資源條件差、收入少的少征”的原則，根據(jù)礦產(chǎn)資源等級(jí)分別確定不同的稅額，以有效地調(diào)節(jié)資源級(jí)差收入。2.實(shí)行差別稅額從量或從價(jià)征收43.實(shí)行源泉課征不論采掘或生產(chǎn)單位是否屬于獨(dú)立核算，資源稅均規(guī)定在采掘或生產(chǎn)地源泉控制征收，這樣既照顧了采掘地的利益，又避免了稅款的流失。這與其他稅種由獨(dú)立核算的單位統(tǒng)一繳納不同。3.實(shí)行源泉課征5（二）資源稅的作用1.調(diào)節(jié)資源級(jí)差收入，有利于企業(yè)在同一水平上競(jìng)爭(zhēng)2.加強(qiáng)資源管理，有利于促進(jìn)企業(yè)合理開發(fā)、利用3.與其它稅種配合，有利于發(fā)揮稅收杠桿的整體功能4.以國家礦產(chǎn)資源的開采和利用為對(duì)象所課征的稅。開征資源稅，旨在使自然資源條件優(yōu)越的級(jí)差收入歸國家所有，排除因資源優(yōu)劣造成企業(yè)利潤(rùn)分配上的不合理狀況。（二）資源稅的作用1.調(diào)節(jié)資源級(jí)差收入，有利于企業(yè)在同一水平6二、資源稅納稅人（一）納稅人：是指在中華人民共和國境內(nèi)開采應(yīng)稅資源的礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個(gè)人。單位是指國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位；個(gè)人是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營者和其他個(gè)人；其他單位和其他個(gè)人包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍人員（國務(wù)院另有規(guī)定除外）。中外合作開采石油、天然氣的，按照現(xiàn)行規(guī)定只征收礦區(qū)使用費(fèi)，暫不征收資源稅，因此中外合作開采石油、天然氣的企業(yè)不是資源稅的納稅義務(wù)人。二、資源稅納稅人（一）納稅人：是指在中華人民共和國境內(nèi)開采應(yīng)7（二）扣繳義務(wù)人：為了加強(qiáng)資源稅征收的管理，避免漏稅，針對(duì)資源零星、分散、不定期開采的情況，資源稅的暫行條例規(guī)定，收購未稅礦產(chǎn)品的獨(dú)立礦山、聯(lián)合企業(yè)以及其他單位為資源稅的扣繳義務(wù)人。獨(dú)立礦山是指只有采礦或只有采礦和選礦，并獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的單位，其生產(chǎn)的原礦和精礦主要用于對(duì)外銷售。聯(lián)合企業(yè)是指采礦、選礦、冶煉（或加工）連續(xù)生產(chǎn)的企業(yè)或者采礦、冶煉（或加工）連續(xù)生產(chǎn)的企業(yè)，其采礦單位，一般是該企業(yè)的二級(jí)企業(yè)或二級(jí)以下核算單位。其他單位也包括收購未稅礦產(chǎn)品的個(gè)體戶在內(nèi)。（二）扣繳義務(wù)人：為了加強(qiáng)資源稅征收的管理，避免漏稅，針對(duì)資8三、資源稅稅目與稅率（一）稅目1.原油，是指開采的天然原油，不包括人造石油。2.天然氣，是指專門開采的天然氣和與原油同時(shí)開采的天然氣，不包括煤礦生產(chǎn)的天然氣。3.煤炭，是指原煤，不包括洗煤、選煤和其他煤制品。4.其他非金屬礦原礦，是指原油、天然氣、煤炭和井礦鹽以外的非金屬礦原礦。5.黑色金屬礦原礦，是指納稅人開采后自用、銷售的，用于直接入爐冶煉或作為主產(chǎn)品先入選精礦、制造人工礦，再最終入爐冶煉的黑色金屬礦石原礦，包括鐵礦石、錳礦石和鉻礦石。6.有色金屬礦原礦，包括銅礦石、鉛鋅礦石、鋁土礦石、鎢礦石、錫礦石、銻礦石、鉬礦石、鎳礦石、黃金礦石等。7.鹽，有固體鹽和液體鹽兩種。固體鹽有海鹽原鹽、湖鹽原鹽和井礦鹽；液體鹽俗稱鹵水，是指氯化鈉含量達(dá)到一定濃度的溶液，是用于生產(chǎn)堿和其他產(chǎn)品的原料。三、資源稅稅目與稅率（一）稅目9（二）稅率（二）稅率10四、應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）一般計(jì)稅方法目前，資源稅的應(yīng)納稅額，按從價(jià)定率或者從量定額的辦法，具體計(jì)算方法：1.從價(jià)定率計(jì)稅應(yīng)納稅額=銷售額×適應(yīng)稅率銷售額是指納稅人銷售原油和天然氣向購買方收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，但是不包括收取的增值稅銷項(xiàng)稅額。四、應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）一般計(jì)稅方法11納稅人銷售原油和天然氣，價(jià)格明顯偏低且沒有正當(dāng)理由，或者視同銷售沒有銷售額的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列順序確定銷售額：①按納稅人當(dāng)月同類原油和天然氣的平均銷售價(jià)格確定；②按納稅人最近時(shí)期同類原油和天然氣的平均銷售價(jià)格確定；③按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤(rùn)率）應(yīng)納稅額=組成計(jì)稅價(jià)格×適應(yīng)稅率納稅人銷售原油和天然氣，價(jià)格明顯偏低且沒有正當(dāng)理由，或者視同122.從量定額計(jì)稅應(yīng)納稅額=課稅數(shù)量×單位稅額納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品銷售的，以銷售數(shù)量為課稅數(shù)量；納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品自用的，以自用數(shù)量為課稅數(shù)量。2.從量定額計(jì)稅13（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算的特殊規(guī)定《中華人民共和國資源稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量或移送使用數(shù)量的，以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量為課稅數(shù)量。自產(chǎn)自用產(chǎn)品的課稅數(shù)量資源稅納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品，因無法準(zhǔn)確提供移送使用量而采取折算比換算課稅數(shù)量辦法的，具體規(guī)定如下:1.煤炭，對(duì)于連續(xù)加工前無法正確計(jì)算原煤移送使用量的，可按加工產(chǎn)品的綜合回收率，將加工產(chǎn)品實(shí)際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量作為課稅數(shù)量。

（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算的特殊規(guī)定《中華人民共和國資源稅暫行條例142.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的，可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量作為課稅數(shù)量。2.金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦，因無法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦15【案例一】某煤礦企業(yè)用自產(chǎn)原煤加工并銷售洗煤7.2萬噸，洗煤的實(shí)際綜合回收率為80%，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的綜合回收率為90%。核定該企業(yè)的原煤?jiǎn)挝欢愵~為4元/噸。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納多少資源稅？【案例一】某煤礦企業(yè)用自產(chǎn)原煤加工并銷售洗煤7.2萬噸，洗煤16【案例分析】1、按實(shí)際綜合回收率80%換算原煤計(jì)稅：應(yīng)納資源稅=72000÷80%×4=360000元2、若該企業(yè)無法準(zhǔn)確計(jì)算原煤移送使用量，則按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的綜合回收率90%換算為原煤計(jì)稅：應(yīng)納資源稅=72000÷90%×4=320000元【案例分析】1、按實(shí)際綜合回收率80%換算原煤計(jì)稅：17五、資源稅征收管理（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1.納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：①納稅人采取分期收款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為銷售合同規(guī)定的收款日期當(dāng)天。②納稅人采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。③納稅人采取其他結(jié)算方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。五、資源稅征收管理（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間182.納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。3.扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為支付首筆貨款或者開具應(yīng)支付貨款憑據(jù)的當(dāng)天。2.納稅人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為移送使用應(yīng)稅19（二）納稅地點(diǎn)1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品的開采或者生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納稅款。2.如果納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品，其納稅地點(diǎn)需要調(diào)整的，由所在地省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)決定。（二）納稅地點(diǎn)1.凡是繳納資源稅的納稅人，都應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品的203.如果納稅人應(yīng)納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對(duì)其開采的礦產(chǎn)品一律在開采地納稅，其應(yīng)納稅款由獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的單位，按照開采地的實(shí)際銷售量（或者自用量）及適用的單位稅額計(jì)算劃撥。4.扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，也應(yīng)當(dāng)向收購地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。3.如果納稅人應(yīng)納的資源稅屬于跨省開采，其下屬生產(chǎn)單位與核算21（三）納稅申報(bào)期限資源稅的納稅期限為1日、3日、5日、10日、15日或者1個(gè)月，納稅人的納稅期限由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況具體核定。不能按固定期限計(jì)算納稅的，可以按次納稅。納稅人以1個(gè)月為一期納稅的，自期滿之日起10日內(nèi)申報(bào)納稅；以1日、3日、5日、10日、15日為一期納稅的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起10日內(nèi)申報(bào)納稅并結(jié)清上月稅款。（三）納稅申報(bào)期限資源稅的納稅期限為1日、3日、5日、10日22六、資源稅稅收籌劃（一）稅收優(yōu)惠的籌劃有下列情形之一的，減征或者免征資源稅：

1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。

2.納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。六、資源稅稅收籌劃（一）稅收優(yōu)惠的籌劃233.對(duì)地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。4.國務(wù)院規(guī)定的其他減稅、免稅項(xiàng)目。納稅人的減稅、免稅項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算銷售額或者銷售數(shù)量；未單獨(dú)核算或者不能準(zhǔn)確提供銷售額或者銷售數(shù)量的，不予減稅或者免稅。3.對(duì)地面抽采煤層氣暫不征收資源稅。24【案例二】某鐵礦企業(yè)銷售鐵礦石原礦3.6萬噸。在開采鐵礦石過程中，伴采的錫礦石原礦8000噸，錳礦石1.2萬噸，該鐵礦屬于入選地下礦（重點(diǎn)礦山），資源等級(jí)三等，規(guī)定鐵礦石原礦適用的單位稅額為每噸15元，錫礦石、錳礦石原礦單位稅額分別為每噸4元和每噸2元。計(jì)算該企業(yè)應(yīng)納資源稅為多少元？【案例二】某鐵礦企業(yè)銷售鐵礦石原礦3.6萬噸。在開采鐵礦石過25【案例分析】納稅人開采或者生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或者銷售數(shù)量；未分別核算或者不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額或者銷售數(shù)量的，從高適用稅率?！痉桨敢弧咳绻摰V山混合計(jì)算銷售數(shù)量，則應(yīng)納資源稅=（36000+8000+12000）×15=840000元【案例分析】納稅人開采或者生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)分別核26【方案二】如果該礦山分別核算銷售數(shù)量，則鐵礦石應(yīng)納資源稅=36000×15×40%=216000元錫礦石應(yīng)納資源稅=8000×4=32000元錳礦石應(yīng)納資源稅=12000×2=24000元合計(jì)資源稅=216000+32000+24000=272000元該礦山利用稅收優(yōu)惠，減輕了稅負(fù)568000元（840000-272000）。【方案二】如果該礦山分別核算銷售數(shù)量，則27（二）利用折算比的籌劃【案例三】某銅礦12月銷售銅礦時(shí)原礦30000噸，移送入選精礦4000噸，實(shí)際選礦比為20％，該礦山銅礦屬于5等，按規(guī)定適用1.2元/噸單位稅額，對(duì)有色金屬礦按規(guī)定稅額的70％征收，假定稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的選礦比為30％。該礦山移送精礦應(yīng)納稅額怎樣計(jì)算較好？

（二）利用折算比的籌劃【案例三】某銅礦12月銷售銅礦時(shí)原礦328【方案一】按實(shí)際選礦比計(jì)算：

應(yīng)納資源稅＝入選精礦÷選礦比×單位稅額

＝4000噸÷20％×1.2元/噸×70％＝16800元【方案二】按稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的選礦比計(jì)算：

應(yīng)納資源稅＝4000÷30％×1.2元/噸×70％＝11200元

由此可見，兩種方法應(yīng)納稅額相差：16800－11200＝5600元選擇稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的選礦比計(jì)稅比較好?！痉桨敢弧堪磳?shí)際選礦比計(jì)算：

應(yīng)納資源稅＝入選精礦÷選礦29第二節(jié)土地增值稅一、土地增值稅概述土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。第二節(jié)土地增值稅一、土地增值稅概述30與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個(gè)特點(diǎn)：（一）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對(duì)象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項(xiàng)目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。（二）征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個(gè)特點(diǎn)：（一）以轉(zhuǎn)讓房地31（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。（四）實(shí)行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。（三）實(shí)行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率32土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：有利于增強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的調(diào)控；有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；有利于增加國家財(cái)政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：有利于增強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)33二、土地增值稅征稅范圍、納稅人、稅率（一）征稅范圍1.一般規(guī)定土地增值稅的征收范圍包括：①轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)。國有土地是指國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。②地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。附著物是指附著于土地上的不能移動(dòng)或一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。③土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，因其只發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應(yīng)的收入，屬于無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，所以不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。當(dāng)然，對(duì)于以贈(zèng)與之名，行出售或交換之實(shí)的行為，不能作為贈(zèng)于對(duì)待，應(yīng)征收土地增值稅。二、土地增值稅征稅范圍、納稅人、稅率（一）征稅范圍342.征稅范圍的若干具體規(guī)定2.征稅范圍的若干具體規(guī)定35是否交納土地增值稅，有如下三個(gè)確定標(biāo)準(zhǔn)：(1)確定國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的標(biāo)準(zhǔn)只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征收土地增值稅，而對(duì)于轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權(quán)的行為不征稅。轉(zhuǎn)讓的土地，其所有權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。(2)確定國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物轉(zhuǎn)讓的標(biāo)準(zhǔn)只有國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，財(cái)征收土地增值稅，對(duì)不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的不征收土地增值稅。這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。是否交納土地增值稅，有如下三個(gè)確定標(biāo)準(zhǔn)：(1)確定國有土地36(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定是否取得收入，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。需要強(qiáng)調(diào)的是，無論是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。(3)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定是否取得收入，是判定是否屬于土地增37（二）納稅人土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上一切建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個(gè)人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者。納稅義務(wù)人均包含外國企業(yè)和外籍人員。（二）納稅人38（三）稅率（附稅率表）土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，即轉(zhuǎn)讓收入減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額后的金額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。（三）稅率（附稅率表）39按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率從低到高劃分為四個(gè)級(jí)次：稅率見表上述所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。按照增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率從低到高劃分為四個(gè)級(jí)次：稅率見40三、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確定（一）應(yīng)稅收入的確定應(yīng)稅收入是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。1.貨幣收入。貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。2.實(shí)物收入。實(shí)物收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如存貨、房屋、土地等。3.其他收入。其他收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而取得的無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)權(quán)等。這種類型的收入比較少見，其價(jià)值需要進(jìn)行專門的評(píng)估。三、應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確定（一）應(yīng)稅收入的確定41（二）扣除項(xiàng)目的確定房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房，可以扣除的項(xiàng)目：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金，以及按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按地價(jià)和開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。（二）扣除項(xiàng)目的確定房地產(chǎn)企業(yè)銷售新房，可以扣除的項(xiàng)目：42凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按地價(jià)和開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府法規(guī)。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為計(jì)算扣除，與實(shí)際發(fā)生額無關(guān)。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明434.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。5.其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按上述第1、2項(xiàng)金額之和，加計(jì)20%的扣除。這樣做的目的主要為了抑制炒買炒賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為，保護(hù)正常開放投資者的積極性。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓44銷售存量房可以扣除的項(xiàng)目：存量房地產(chǎn)是指納稅人通過購買或自建方式取得，并已辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)的房地產(chǎn)。納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，應(yīng)如實(shí)申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格；對(duì)于申報(bào)的成交價(jià)格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依法進(jìn)行調(diào)整，確定計(jì)稅價(jià)格。納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，應(yīng)依照不同情況，確定土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額：（一）采用重置成本評(píng)估方式的，納稅人須提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的重置成本評(píng)估報(bào)告，且須經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，方可按評(píng)估的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額；銷售存量房可以扣除的項(xiàng)目：存量房地產(chǎn)是指納稅人通過購買或自建45（二）納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目。“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購買房地產(chǎn)時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除；但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，應(yīng)依據(jù)現(xiàn)行稅收政策據(jù)實(shí)清算。對(duì)既不能提供重置成本評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)依法核定征收土地增值稅。計(jì)算方式為計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率。（二）納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房46四、應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）增值額的確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入額減按規(guī)定計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額后的余額，即為計(jì)算土地增值稅的增值額。（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算方法土地增值稅采用超率累進(jìn)稅率，只有在計(jì)算增值率后，才能確定具體適用稅率。其計(jì)算公式如下：增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)四、應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）增值額的確定47【案例四】某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價(jià)14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬元，貸款支付利息0.5萬元（能提供銀行證明）。每棟售價(jià)180萬元，營業(yè)稅率5％，城建稅稅率5％，教育費(fèi)附加征收率3％。問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？【案例四】某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，48【案例分析】先確定轉(zhuǎn)讓收入，然后計(jì)算各個(gè)扣除項(xiàng)目金額，用轉(zhuǎn)讓收入減去扣除項(xiàng)目金額得到增值額，用增值額除以扣除項(xiàng)目金額得到相對(duì)率，然后確定相應(yīng)的稅率和速算扣除率，再用計(jì)稅公式就可以將土地增值稅計(jì)算出來的。轉(zhuǎn)讓收入：180×80＝14400（萬元）取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（萬元）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：0.5×80＋5200×5％＝300（萬元）【案例分析】先確定轉(zhuǎn)讓收入，然后計(jì)算各個(gè)扣除項(xiàng)目金額，用轉(zhuǎn)讓49轉(zhuǎn)讓稅金支出：14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（萬元）加計(jì)扣除金額：5200×20％＝1040（萬元）房地產(chǎn)公司扣除項(xiàng)目合計(jì)：5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（萬元）轉(zhuǎn)讓稅金支出：50增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）增值額與扣除項(xiàng)目金額比率＝7082.4÷7317.6×100％＝96.79％應(yīng)納增值稅稅額＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（萬元）增值額＝14400－7317.6＝7082.4（萬元）51五、土地增值稅的繳納與征收（一）申報(bào)納稅程序土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。另外，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)交土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。五、土地增值稅的繳納與征收（一）申報(bào)納稅程序52在實(shí)際工作中，土地增值稅的納稅人主要分為兩大類，一類是從事房地產(chǎn)開發(fā)（包括專營和兼營）的納稅人，也就是通常所說的房地產(chǎn)開發(fā)公司；另一類是其他的納稅人。這兩類納稅人辦理納稅申報(bào)的內(nèi)容和方法不盡相同。申報(bào)納稅并按下列程序辦理納稅申報(bào)手續(xù)：在實(shí)際工作中，土地增值稅的納稅人主要分為兩大類，一類是從事房531．單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的

納稅申報(bào)國內(nèi)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，應(yīng)在辦理存量房地產(chǎn)交易立契手續(xù)時(shí)，到房地產(chǎn)坐落地房地產(chǎn)管理部門辦理納稅申報(bào)手續(xù)。外國駐華機(jī)構(gòu)，外國公民，華僑以及港澳臺(tái)同胞轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的，應(yīng)在辦理存量房地產(chǎn)交易立契手續(xù)時(shí)，到地方稅務(wù)局辦理納稅申報(bào)手續(xù)。辦理申報(bào)時(shí)需攜帶的資料：房地產(chǎn)買賣合同、委托書、公證書；房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告；有關(guān)稅費(fèi)繳納憑證（包括：營業(yè)稅，城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)，評(píng)估費(fèi)等）。1．單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)的

納稅申報(bào)國內(nèi)單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓542．房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅申報(bào)對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的土地增值稅納稅人應(yīng)在取得銷售（預(yù)售）許可證起每季度終了后15日內(nèi)到開發(fā)企業(yè)核算地地方稅務(wù)局辦理納稅申報(bào)手續(xù)（含零申報(bào)）。納稅人銷售普通住宅，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核符合普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)，并已由稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)于年度終了后15日內(nèi)，到核算地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)手續(xù)。2．房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅申報(bào)55房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅納稅申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供的資料主要內(nèi)有：當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、在建開發(fā)項(xiàng)目成本表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等；銀行貸款利息結(jié)算通知單；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)資料（商品房購銷合同副本、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單等）；有關(guān)的完稅憑證（包括：營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等）；開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還需攜帶經(jīng)審核的《普通標(biāo)準(zhǔn)住宅審核表》；房地產(chǎn)開發(fā)合同（合建協(xié)議書）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅納稅申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供56（二）納稅時(shí)間和繳納方法土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實(shí)際收益計(jì)算征收，由于計(jì)稅時(shí)要涉及房地產(chǎn)開發(fā)的成本和費(fèi)用，有時(shí)還要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估等，因此，其納稅時(shí)間就不可能像其他稅種那樣作出統(tǒng)一規(guī)定，而是要根據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的不同情況，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具體確定。主要有三種情況：1.以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

對(duì)于這種情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可在納稅人辦理納稅申報(bào)后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部土地增值稅。

（二）納稅時(shí)間和繳納方法土地增值稅按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的實(shí)際572.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

對(duì)于這種情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定具體的納稅期限。即先計(jì)算出應(yīng)繳納的全部土地增值稅稅額，再按總稅額除以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入，求得應(yīng)納稅額占總收入的比例。然后，在每次收到價(jià)款時(shí)，按收到價(jià)款的數(shù)額乘以這個(gè)比例來確定每次應(yīng)納的稅額，并規(guī)定其應(yīng)在每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納土地增值稅。2.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

對(duì)于這種情況，主管稅務(wù)583.項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因。無法據(jù)實(shí)計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。主要涉及兩種情況：（1）納稅人進(jìn)行小區(qū)開發(fā)建設(shè)的，其中一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目因先行開發(fā)并已轉(zhuǎn)讓出去，但小區(qū)內(nèi)的部分配套設(shè)施往往在轉(zhuǎn)讓后才建成。在這種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)先行轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目，在取得收入時(shí)預(yù)征土地增值稅。3.項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前59（2）納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前就取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由省級(jí)地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

根據(jù)稅法規(guī)定，凡采用預(yù)征方法征收土地增值稅的，在該項(xiàng)目全部竣工辦理結(jié)算時(shí)，都需要對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，根據(jù)應(yīng)征稅額和已征稅額進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。（2）納稅人以預(yù)售方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)在辦理結(jié)算和轉(zhuǎn)交手續(xù)前60（三）納稅地點(diǎn)土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。房地產(chǎn)所在地是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。在實(shí)際工作中，納稅地點(diǎn)的確定又可分為以下兩種情況：（三）納稅地點(diǎn)土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)61（1）納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致時(shí)，則在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅即可；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（2）納稅人是自然人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（1）納稅人是法人的。當(dāng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營62五、土地增值稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠的籌劃土地增值稅的減免1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。2.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。五、土地增值稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠的籌劃633.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（本通知自2008年11月1日起實(shí)施）4.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。3.個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)64【案例五】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬元?！景咐濉磕撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2008年商品房銷售收入為1.565【案例分析】根據(jù)土地增值稅的計(jì)算公式：增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%＝（收入額－扣除項(xiàng)目金額）÷扣除項(xiàng)目金額×100%應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)方案一：普通住宅和豪華住宅不分開核算。增值率＝（15000－11000）÷11000×100%＝36%應(yīng)納稅額＝（15000－11000）×30%＝1200萬元。

【案例分析】根據(jù)土地增值稅的計(jì)算公式：66方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：普通住宅：增值率＝（10000－8000）÷8000×100%＝25%；應(yīng)納稅額＝（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅：增值率＝（5000－3000）÷3000×100%＝67%；應(yīng)納稅額=（5000－3000）×40%－3000×5%＝650萬元。方案二：普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其67兩者合計(jì)為1250萬元，此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過了20%，還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，則可大大減輕稅負(fù)?？刂破胀ㄗ≌鲋德实姆椒ㄊ墙档头课蒌N售價(jià)格，銷售收入減少了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。兩者合計(jì)為1250萬元，此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金568假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬元，要使增值率為20%，則銷售收入從（a－8000）÷8000×100%＝20%中可求出，a＝9600萬元。此時(shí)該企業(yè)共應(yīng)繳納的土地增值稅為650萬元，節(jié)省稅金600萬元，考慮減少的400萬元收入后仍可節(jié)省200萬元稅金。假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為8000萬元，要69假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在20%，那么可扣除項(xiàng)目金額從（10000－b）÷b×100%＝20%，等式中可計(jì)算出，b＝8333萬元。此時(shí)，該企業(yè)僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅，可扣除項(xiàng)目金額比原可扣除項(xiàng)目金額多支出333萬元，稅額卻比不分開核算少繳納550萬元，比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元（550萬元－333萬元）和267萬元（600萬元－333萬元）。增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，但是在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%，而各省市在10%之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人需注意。假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化70（二）利用調(diào)節(jié)增值額方式進(jìn)行的籌劃土地增值稅計(jì)算中增值率的高低決定了適用稅率的高低。增值率取決于房地產(chǎn)開發(fā)收入和扣除項(xiàng)目金額。降低增值率的方法有兩種：一是合理定價(jià)，通過適當(dāng)降低價(jià)格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。但是，價(jià)格的降低會(huì)減少企業(yè)的收益。二是增加扣除額。納稅人應(yīng)當(dāng)通過事先測(cè)算，制定最佳銷售價(jià)格，達(dá)到降低稅負(fù)，綜合經(jīng)濟(jì)效益最佳的目的。（二）利用調(diào)節(jié)增值額方式進(jìn)行的籌劃土地增值稅計(jì)算中增值率的高71【案例六】某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元?！景咐磕撤康禺a(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為10072【納稅分析】增值額為200萬元，增值率為：200／800×100％=25％，該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅：200×30％=60（萬元），營業(yè)稅：1000×5％=50（萬元）；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：50×10％=5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1000-800-60-50-5=85（萬元）?！炯{稅分析】增值額為200萬元，增值率為：200／800×173納稅籌劃：如果該房地產(chǎn)公司將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價(jià)增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為：200／1000×100％=20％。不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅：1200×5％=60（萬元）；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：60×10％=6（萬元）。如不考慮企業(yè)所得稅，則該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1200-1000-60-6=134（萬元）。比籌劃前增加利潤(rùn)49（134-85）萬元。納稅籌劃：如果該房地產(chǎn)公司將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為20074（三）稅率的稅收籌劃土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值額占扣除項(xiàng)目金額在50%以下適用稅率最低為30%，而增值額占扣除項(xiàng)目金額比例超過200%時(shí)，適用稅率高達(dá)60%，因此應(yīng)盡量將高稅率通過利用降低增值率的辦法來適用低稅率，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。（三）稅率的稅收籌劃土地增值稅實(shí)行的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，增值75【案例七】某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了某花園小區(qū)項(xiàng)目，小區(qū)可售建筑面積為1萬平方米，扣除項(xiàng)目中總建筑成本費(fèi)用1200萬元。2008年12月小區(qū)房屋銷售比例達(dá)到90%，開發(fā)商共取得房屋銷售收入1350萬元，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求其進(jìn)行土地增值稅清算。企業(yè)在清算時(shí)，確定了該項(xiàng)目的單位建筑成本費(fèi)用為1200元/平方米，繳納土地增值稅217.11萬元。2009年該項(xiàng)目又銷售了門面房500平方米，取得銷售收入500萬元，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求其再次清算土地增值稅。【案例七】某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)了某花園小區(qū)項(xiàng)目，小區(qū)可售建筑面積76【案例分析】方法一，確定500萬元是售房所取得的全部收入，按照稅法規(guī)定允許從售房收入總額中減去扣除項(xiàng)目金額，確定土地增值額和增值率，以此來計(jì)算土地增值稅。售房取得收入500萬元減去允許扣除的開發(fā)成本及費(fèi)用60萬元，再減去營業(yè)稅金及附加27.5萬元，增值額為412.5萬元。根據(jù)增值額與扣除項(xiàng)目的比值為增值率的公式，求得增值率為472%。根據(jù)超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分適用稅率為60%的規(guī)定，按速算扣除系數(shù)35%計(jì)算，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為216.87萬元?！景咐治觥糠椒ㄒ?，確定500萬元是售房所取得的全部收入，77用方法一計(jì)算的理由是，土地增值稅首次進(jìn)行清算之后，再銷售是一個(gè)獨(dú)立的銷售行為，是建立在首次清算確認(rèn)過單位建筑成本費(fèi)用的基礎(chǔ)之上。因此，土地的增值額、增值率很容易計(jì)算出來，適用稅率也容易確定，套用公式計(jì)算就可得知，且計(jì)算過程非常簡(jiǎn)便，便于稅務(wù)人員的稅收管理征管。用方法一計(jì)算的理由是，土地增值稅首次進(jìn)行清算之后，再銷售是一78方法二，2009年取得的500萬元售房收入，增值額計(jì)算方法同方法一，都是412.5萬元，但增值率的確定就不一樣了。根據(jù)配比原則計(jì)算相應(yīng)的扣除項(xiàng)目，確定增值率，以此來計(jì)算土地增值稅。確定增值率的計(jì)算過程為：售房的全部收入＝首次清算收入1350萬元+再銷售500萬元＝1850萬元，開發(fā)成本及費(fèi)用扣除金額＝首次清算扣除金額1167.2萬元+再銷售扣除金額87.5萬元＝1254.7萬元，增值額＝1850萬元-1254.7萬元＝595.3萬元，增值率48%。由于增值率是48%，未超過50%，對(duì)應(yīng)的適用稅率為30%，速算扣除系數(shù)為0，應(yīng)繳納土地增值稅123.75萬元。方法二，2009年取得的500萬元售房收入，增值額計(jì)算方法同79用方法二計(jì)算的理由是，在國家稅收政策沒有改變的情況下，對(duì)于同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)納土地增值稅是一個(gè)確定值，不可能是隨著銷售的時(shí)點(diǎn)不同而改變，不管過程如何變化，但最終土地增值稅適用稅率肯定是一個(gè)定值。用方法二計(jì)算的理由是，在國家稅收政策沒有改變的情況下，對(duì)于同80

第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人、征稅范圍和適用稅額（一）納稅人在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；個(gè)人包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。第三節(jié)城鎮(zhèn)土地使用稅一、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人、征稅范圍和適81城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人通常包括以下幾類：1.擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。2.擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人不在土地所在地的，其土地的實(shí)際使用人和代管人為納稅人。3.土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，其實(shí)際使用人為納稅人。4.土地使用權(quán)共有的，共有各方都是納稅人，由共有各方分別納稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人通常包括以下幾類：1.擁有土地使用權(quán)的82（二）征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)國家所有和集體所有的土地。城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地面積計(jì)量為每平方米。納稅人實(shí)際占用地土地面積按下列辦法確定：（1）凡由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定土地面積的，以測(cè)定的面積為準(zhǔn)。（2）尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。（3）尚未核發(fā)出土地使用證書的，應(yīng)由納稅人申報(bào)土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證以后再作調(diào)整。（二）征稅范圍城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和83（三）適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。具體標(biāo)準(zhǔn)如下：大、中、小城市以公安部門登記在冊(cè)的非農(nóng)業(yè)正式戶口人數(shù)為依據(jù)，按照國務(wù)院頒布的《城市規(guī)劃條例》中規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)劃分。（三）適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，采用有幅度的差別稅84城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表見下表城鎮(zhèn)土地使用稅稅率表見下表85二、應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）計(jì)稅依據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實(shí)際使用的土地面積為依據(jù)，按照規(guī)定的稅額，按年計(jì)算，分期繳納。（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額計(jì)算公式如下：年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅土地的實(shí)際使用面積（平方米）×適用單位稅額二、應(yīng)納稅額的計(jì)算（一）計(jì)稅依據(jù)86【案例八】某企業(yè)實(shí)際占用土地面積20000平方米，該企業(yè)所在地土地使用稅年稅額為4元／平方米，計(jì)算該企業(yè)應(yīng)繳納土地使用稅為：20000×4=80000（元）【案例八】某企業(yè)實(shí)際占用土地面積20000平方米，該企業(yè)所在87三、城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納與征收（一）納稅期限城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。三、城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納與征收（一）納稅期限88（二）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2.納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。3.納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。5.納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時(shí)開始繳納土地使用稅。6.納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使89（三）納稅地點(diǎn)和征收機(jī)構(gòu)城鎮(zhèn)土地使用稅在土地所在地繳納。納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地使用稅；在同一省、自治區(qū)、直轄市管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，其納稅地點(diǎn)由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定。（三）納稅地點(diǎn)和征收機(jī)構(gòu)城鎮(zhèn)土地使用稅在土地所在地繳納。90四、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收籌劃（一）法定減免繳納土地使用稅的優(yōu)惠1.下列土地免繳土地使用稅：

（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地；

（2）由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（4）市政街道、廣場(chǎng)、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，可從使用的月份起免征土地使用稅五至十年；四、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收籌劃（一）法定減免繳納土地使用稅的優(yōu)91（7）財(cái)政部和省地稅局另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地以及其他用地；2.納稅人納稅確有困難的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)可酌情給予減稅或免稅照顧。（7）財(cái)政部和省地稅局另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地92【案例九】隨著城市化進(jìn)程的推薦，廣州市草伊濃乳業(yè)有限公司所在地位置由原來的郊縣變成了市區(qū)，稅額激增，并且原材料的供應(yīng)也不如原來穩(wěn)定。該廠占地8000平方米，廠房原值1400萬元，平均每年繳納增值稅500萬元。專家建議，該廠應(yīng)該用在市區(qū)的土地與交通便利的農(nóng)村土地進(jìn)行置換，置換差價(jià)正好用于擴(kuò)建廠房，以后的稅收也相應(yīng)減少。（城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅率5元/平方米，廠房折舊扣除率30%）【案例九】隨著城市化進(jìn)程的推薦，廣州市草伊濃乳業(yè)有限公司所在93【案例分析】1、搬遷前應(yīng)納稅額：城鎮(zhèn)土地使用稅=8000×5=40000元房產(chǎn)稅=1400×（1-30%）×1.2%=11.76萬元城建稅=500×5%=25萬元合計(jì)稅額=4+11.76+25=40.76萬元【案例分析】1、搬遷前應(yīng)納稅額：942、搬遷后，由于地處農(nóng)村，該公司城鎮(zhèn)土地使用稅為零，免征房產(chǎn)稅，城建稅稅率降為1%，每年只納：城建稅=500×1%=5萬元搬遷后每年節(jié)約稅款=40.76-5=35.76萬元。如果該公司設(shè)在農(nóng)村會(huì)影響企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展，建議公司將總部、銷售部門設(shè)在城市，而將工廠、生產(chǎn)車間設(shè)在農(nóng)村，同時(shí)在廠房附件建立奶牛飼養(yǎng)基地或與農(nóng)戶簽訂飼養(yǎng)收購合同，以保證原材料質(zhì)量和來源穩(wěn)定。2、搬遷后，由于地處農(nóng)村，該公司城鎮(zhèn)土地使用稅為零，免征房產(chǎn)95（二）地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠下列土地由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免城鎮(zhèn)土地使用稅：1.個(gè)人所有的居住房屋及院落用地；2.免稅單位職工家屬的宿舍用地；3.民政部門舉辦的安置殘疾人員占一定比例的福利工廠用地；4.集體和個(gè)人舉辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。（二）地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠下列土地由省、自治區(qū)96【案例十】澳新乳制品公司位于市區(qū)外圍，總占地面積310畝，其中，廠房和辦公區(qū)占地160畝，奶牛飼養(yǎng)場(chǎng)占地110畝，職工宿舍占地30畝，醫(yī)院占地4畝，托兒所占地6畝，核定的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為2.5元/平方米（1畝=666.67平方米）。公司賬上的土地為區(qū)分不同用途?！景咐堪男氯橹破饭疚挥谑袇^(qū)外圍，總占地面積310畝，其97【案例分析】正常納稅：每年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=310×667×2.5=516925元若經(jīng)過籌劃，企業(yè)賬上分別注明不同用地，根據(jù)減免稅規(guī)定，直接用于農(nóng)林牧漁的生產(chǎn)用地，集體舉辦的醫(yī)院、托兒所用地免稅，但企業(yè)職工家屬的宿舍用地不能免稅?；I劃后的納稅情況是：每年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=（310-110-4-6）×667×2.5=316825元每年少納城鎮(zhèn)土地使用稅=516925-316825=200100元?！景咐治觥空＜{稅：每年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=310×66798本章小結(jié)：本章主要介紹了資源稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個(gè)稅種的構(gòu)成要素和應(yīng)納稅額的計(jì)算，資源稅主要是對(duì)不同的礦產(chǎn)品應(yīng)該分別核算以便享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠，煤炭的綜合回收率和金屬礦產(chǎn)品的選礦比在納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)之間有差異，這也是納稅籌劃的重點(diǎn)；土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最核心的納稅籌劃思路就是降低增值率選用低稅率，具體方法是擴(kuò)大扣除項(xiàng)目金額，分散收入，從而降低增值率，特別是增值率20%的免稅規(guī)定，登時(shí)籌劃的要點(diǎn)；城鎮(zhèn)土地使用稅主要是區(qū)分征稅范圍，利用稅收優(yōu)惠和差異性規(guī)定進(jìn)行納稅籌劃。本章小結(jié)：本章主要介紹了資源稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三99操作訓(xùn)練：【案例十一】某聯(lián)合礦山6月主要開采銷售原礦共計(jì)11萬噸，其中，鐵礦石原礦8萬噸，伴采的錫礦石原礦3萬噸。已知鐵礦石和錫礦石的原礦單位稅額分別為16元/噸和4元/噸。要求納稅人采取統(tǒng)一核算和分別核算中的哪種方式應(yīng)納資源稅更少？并說明其原因。操作訓(xùn)練：【案例十一】某聯(lián)合礦山6月主要開采銷售原礦共計(jì)11100【案例十二】某企業(yè)準(zhǔn)備在臨近廠房的市郊為職工建造宿舍，某房地產(chǎn)開發(fā)公司正好擁有廠房附近的一塊土地，雙方通過協(xié)商，達(dá)成合作意向。要求，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)三種有效的土地增值稅節(jié)稅方案，并簡(jiǎn)要說明對(duì)雙方來說各種方案的利弊所在?！景咐磕称髽I(yè)準(zhǔn)備在臨近廠房的市郊為職工建造宿舍，某房地101【案例十三】某食品公司計(jì)劃投資建立一個(gè)占地面積為7000平方米，廠房?jī)r(jià)值1300萬元，年應(yīng)納增值稅400萬元的牛肉干加工廠。該廠主要以城市為產(chǎn)品銷售地，同時(shí)又以毗鄰省城的某縣農(nóng)村為原料來源地，所有其廠址無論選在省城還是選在農(nóng)村，對(duì)生產(chǎn)與銷售各有利弊（土地使用稅單位稅額4元/平方米，房產(chǎn)稅減除比例25%）。要求，如果從房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市維護(hù)建設(shè)稅納稅籌劃綜合考慮，食品公司應(yīng)如何為牛肉干加工廠選址？理由何在?【案例十三】某食品公司計(jì)劃投資建立一個(gè)占地面積為7000平方102第十章財(cái)產(chǎn)課稅【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】知識(shí)目標(biāo)：了解財(cái)產(chǎn)稅的概念及特征，熟悉其構(gòu)成要素納稅人、征稅對(duì)象和范圍。掌握財(cái)產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算和征管。能力目標(biāo)：能夠準(zhǔn)確判斷財(cái)產(chǎn)稅的征稅范圍，確定其納稅人和計(jì)稅依據(jù)，掌握應(yīng)納稅額的計(jì)算，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行納稅籌劃。第十章財(cái)產(chǎn)課稅【本章學(xué)習(xí)目標(biāo)】103【導(dǎo)入案例】王明有一幢商品房?jī)r(jià)值500萬元，李立有貨幣資金300萬元，兩人共同投資開辦新華有限責(zé)任公司，新華公司注冊(cè)資本為800萬元。新華公司正常繳納契稅多少？有什么方法進(jìn)行納稅籌劃？【導(dǎo)入案例】王明有一幢商品房?jī)r(jià)值500萬元，李立有貨幣資金3104【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅契稅車船稅車輛購置稅納稅籌劃【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅契稅車船稅車輛購置稅105第一節(jié)房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅納稅人、征稅范圍、稅率（一）納稅人房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是在征稅范圍內(nèi)的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。具體規(guī)定如下：1.產(chǎn)權(quán)屬國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬集體和個(gè)人所有的，由集體單位和個(gè)人納稅。2.產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。3.產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。4.產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。5.納稅單位和個(gè)人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)，應(yīng)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅。第一節(jié)房產(chǎn)稅一、房產(chǎn)稅納稅人、征稅范圍、稅率106（二）征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍不包括農(nóng)村，這主要是為了減輕農(nóng)民的負(fù)擔(dān)。（二）征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的107（三）稅率房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征的方式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅的稅率為1.2%；從租計(jì)征的房產(chǎn)稅的稅率為12%。從2001年1月1日起，對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租仍用于居住的居民住房，暫按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。（三）稅率房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是從價(jià)108二、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及征管（一）計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)有兩種，從價(jià)計(jì)征的計(jì)算和從租計(jì)征的計(jì)算。從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的剩余價(jià)值計(jì)征，從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值或房產(chǎn)的租金收入。按照房產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值征稅的，稱為從價(jià)計(jì)征；按照房產(chǎn)的租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅的計(jì)稅價(jià)值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的剩余價(jià)值，具體扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。房產(chǎn)的租金收入是房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。二、房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及征管（一）計(jì)稅依據(jù)109（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算1.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)算從價(jià)計(jì)征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的剩余價(jià)值計(jì)征，其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)”賬戶中記載的房屋原價(jià)，扣除比例是省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的10%～30%比例，計(jì)征的適用稅率為1.2%。（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算1.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)算110【案例一】某企業(yè)一幢房產(chǎn)原值600000元，已知房產(chǎn)稅稅率為1.2%，當(dāng)?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除比例為30%，該房產(chǎn)年度應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額為多少元？【案例分析】從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值作為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)納房產(chǎn)稅=600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)。【案例一】某企業(yè)一幢房產(chǎn)原值600000元，已知房產(chǎn)稅稅率為1112.從租計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)算從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，對(duì)個(gè)人按照市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，用于居住的，暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。其計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=租金收入×12%（或4%）2.從租計(jì)征房產(chǎn)稅的計(jì)算從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征，對(duì)個(gè)112【案例二】甲企業(yè)一辦公樓的房屋原值為500萬元，建筑面積為3000㎡。2011年1月1日，甲企業(yè)將辦公樓的一部分出租給乙企業(yè)，出租面積為600㎡，租金為20萬元，租賃期限為一年，該企業(yè)于6月1日一次性取得全部租金，則甲企業(yè)2011年全年應(yīng)納的房產(chǎn)稅為多少萬元?【案例二】甲企業(yè)一辦公樓的房屋原值為500萬元，建筑面積為3113【案例分析】房屋租賃企業(yè)房產(chǎn)稅=房屋租賃收入×12%(每月)，房屋自用企業(yè)房產(chǎn)稅=房屋原值×70%×1.2%(每年)出租部分房產(chǎn)稅=20×12%=2.4萬元自用部分房產(chǎn)稅=500萬元×(1-30%)×1.2%×(3000-600)/3000=3.36萬元。2011年全年應(yīng)納房產(chǎn)稅=2.4+3.36=5.76萬元【案例分析】房屋租賃企業(yè)房產(chǎn)稅=房屋租賃收入×12%(每月)114（三）征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（1）納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起繳納房產(chǎn)稅。（2）納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起繳納房產(chǎn)稅。（3）納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起繳納房產(chǎn)稅。（4）納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納房產(chǎn)稅。（5）納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（6）納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（7）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產(chǎn)稅。（三）征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1152.納稅期限房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征稅方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。各地一般按季或半年征收3.納稅地點(diǎn)房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。4.納稅申報(bào)房產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)按照條例的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)有房屋的座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、面積、原值、出租收入等情況及時(shí)向當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并如實(shí)填寫“房產(chǎn)稅納稅申報(bào)表”（表略）。2.納稅期限116三、房產(chǎn)稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行的籌劃1．國家機(jī)關(guān)、團(tuán)體和軍隊(duì)自用的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅2．國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位（包括實(shí)行差額預(yù)算管理的事業(yè)單位）自用房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。3.宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。4.個(gè)人擁有的非營業(yè)用的房產(chǎn)。5.經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。三、房產(chǎn)稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行的籌劃117【案例三】甲企業(yè)位于某市市區(qū)，企業(yè)除廠房、辦公用房外，還包括廠區(qū)圍墻、煙囪、水塔、變電塔、游泳池、停車場(chǎng)等建筑物，總計(jì)工程造價(jià)10億元，除廠房、辦公用房外的建筑設(shè)施工程造價(jià)2億元。假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%?！景咐考灼髽I(yè)位于某市市區(qū)，企業(yè)除廠房、辦公用房外，還包括118【案例分析】方案一：將所有建筑物都作為房產(chǎn)計(jì)入房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝100000×（1－30%）×1.2%＝840（萬元）。方案二：將游泳池、停車場(chǎng)等都建成露天的，在會(huì)計(jì)賬簿中單獨(dú)核算。應(yīng)納房產(chǎn)稅＝（100000－20000）×（1－30%）×1.2%＝672（萬元）。由此可見，方案二比方案一少繳房產(chǎn)稅168萬元?！景咐治觥糠桨敢唬簩⑺薪ㄖ锒甲鳛榉慨a(chǎn)計(jì)入房產(chǎn)原值。應(yīng)納119（二）合理確定房產(chǎn)原值進(jìn)行的籌劃房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。主要有：暖氣,衛(wèi)生,通風(fēng),照明,煤氣等設(shè)備；各種管線,如蒸氣,壓縮空氣,石油,給水排水等管道及電力,電訊,電纜導(dǎo)線；電梯,升降機(jī),過道,曬臺(tái)等。屬于房屋附屬設(shè)備的水管,下水道,暖氣管,煤氣管等從最近的探視井或三通管算起.電燈網(wǎng),照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起，計(jì)算原值。納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。能夠和房屋分開各自形成固定資產(chǎn)的，最好分開，否則其他固定資產(chǎn)就要和房屋一起計(jì)算房產(chǎn)稅。（二）合理確定房產(chǎn)原值進(jìn)行的籌劃房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割120【案例四】某一特大型企業(yè)，新建一廠房并安裝兩條生產(chǎn)線。廠房?jī)r(jià)值2,000萬元，設(shè)備價(jià)值2,000萬元，總價(jià)值4,000萬元。【案例四】某一特大型企業(yè)，新建一廠房并安裝兩條生產(chǎn)線。廠房?jī)r(jià)121【案例分析】1、如果將廠房及設(shè)備共形成一項(xiàng)固定資產(chǎn)，則年納房產(chǎn)稅=4000×（1-30%）×1.2%=33.60萬元；2、如果將廠房及設(shè)備分別形成固定資產(chǎn)，則年納房產(chǎn)稅=2000×（1-30%）×1.2%=16.80萬元。年可節(jié)房產(chǎn)稅=33.60-16.80=16.80萬元?！景咐治觥?、如果將廠房及設(shè)備共形成一項(xiàng)固定資產(chǎn)，則年納房122第二節(jié)契稅一、契稅納稅人、征稅范圍、稅率（一）納稅人契稅的納稅義務(wù)人在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬、承受的單位和個(gè)人。境內(nèi)是指中華人民共和國實(shí)際稅收行政管轄范圍內(nèi)。土地、房屋權(quán)屬是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。單位是指企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會(huì)團(tuán)體以及其他組織。個(gè)人是指?jìng)€(gè)體經(jīng)營者及其他個(gè)人，包括中國公民和外籍人員。第二節(jié)契稅一、契稅納稅人、征稅范圍、稅率123（二）征稅范圍1.國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權(quán)出讓費(fèi)用，國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者的行為。2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者以出售、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位和個(gè)人的行為。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。3.房屋買賣。房屋買賣是指房屋承受者通過讓渡經(jīng)濟(jì)利益而取得房屋所有權(quán)的行為。以下幾種特殊的情況視同買賣房屋：以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋，以房屋作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓，買房拆料或翻建新房。4.房屋贈(zèng)與。房屋贈(zèng)與是指房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無償轉(zhuǎn)讓給他人所有。5.房屋交換。房屋交換是指房屋所有者之間互相交換房屋的行為。6.承受國有土地使用權(quán)支付的土地出讓金。對(duì)承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。（二）征稅范圍1.國有土地使用權(quán)出讓。國有土地使用權(quán)出讓是指124（三）稅率考慮到我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的情況，契稅實(shí)行3%～5%的比例稅率。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以在此范圍內(nèi)根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況決定。從2010年10月1日起，對(duì)個(gè)人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。（三）稅率考慮到我國幅員遼闊，各地經(jīng)濟(jì)差別較大的情況，契稅實(shí)125二、契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及征管（一）計(jì)稅依據(jù)契稅的計(jì)稅依據(jù)是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)雙方當(dāng)事人簽訂的契約價(jià)格。根據(jù)土地、房屋交易的不同情況，具體確定如下：1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)。成交價(jià)格是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益。2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。二、契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及征管（一）計(jì)稅依據(jù)1263.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。土地使用權(quán)交換、房屋交換價(jià)格不相等的，由多交付貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟(jì)利益的一方繳納稅款。交換價(jià)格相等的，免征契稅。4.以劃撥方式取得土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，由房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補(bǔ)交契稅。計(jì)稅依據(jù)為補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓費(fèi)用或者土地收益。3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)1275.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)。采取分期付款方式購買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅；承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅，如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。6.個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。5.房屋附屬設(shè)施征收契稅的依據(jù)。采取分期付款方式購買房屋附屬128（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率（二）應(yīng)納稅額的計(jì)算契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算公式為：129【案例五】李某購買商品房一套（二首房也交契稅），面積140㎡屬于普通住宅，假定當(dāng)?shù)氐亩惵蕿?%，成交價(jià)為2000元/㎡，計(jì)算應(yīng)交的契稅是多少？【案例五】李某購買商品房一套（二首房也交契稅），面積140㎡130【案例分析】該商品房屬于當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)，減半征收契稅。應(yīng)納的契稅金額=成交價(jià)×適用稅率=2000×140×3%÷2=4200元【案例分析】該商品房屬于當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)，減半征收契稅。131【案例六】李某購買商品房一套（二首房也交契稅），面積141㎡屬于非普通住宅，假定當(dāng)?shù)氐亩惵蕿?%，成交價(jià)為2000元/㎡，計(jì)算應(yīng)交的契稅是多少？【案例六】李某購買商品房一套（二首房也交契稅），面積141㎡132【案例分析】應(yīng)納的契稅金額=成交價(jià)×適用稅率=2000×141×3%=8460元購買商品房，一定要考慮面積的大小，最好別超過當(dāng)?shù)氐钠胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)，因?yàn)樽杂玫钠胀ㄗ≌獪p半征收契稅，如果當(dāng)?shù)氐钠醵惗惵蕿?%，那么普通住宅按成交價(jià)的1.5%征收,而非普通住宅按成交價(jià)的3%征收?！景咐治觥繎?yīng)納的契稅金額=成交價(jià)×適用稅率=2000×14133（三）征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。2.納稅期限納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。（三）征收管理1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間1343.納稅地點(diǎn)契稅在土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)繳納。4.征收管理納稅人辦理納稅事宜后，征收機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人開具契稅完稅憑證。納稅人持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。土地管理部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)向契稅征收機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助契稅征收機(jī)關(guān)依法征收契稅。3.納稅地點(diǎn)135三、契稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行的籌劃有關(guān)優(yōu)惠政策：1.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用，占用后，重新承受土地，房屋權(quán)屬的，其成交價(jià)格沒有超出土地，房屋補(bǔ)償費(fèi)，安置補(bǔ)助費(fèi)的部分，免征契稅(比如拆遷戶可免征契稅)。2.城鎮(zhèn)職工按照規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅。3.個(gè)人購買自用普通商品住房減半征收契稅（關(guān)于普通住房的標(biāo)準(zhǔn)各地不太一樣，一般在140㎡以下）。三、契稅的稅收籌劃（一）利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行的籌劃1364.居民上市出售已購公有住房后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房成交價(jià)的差額計(jì)征契稅。5.交換房屋，價(jià)格相等的，免征契稅，交易價(jià)格不相等的，由多交付房款繳納契稅。6.按《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅。7.對(duì)于夫妻離婚，因財(cái)產(chǎn)分割及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅。4.居民上市出售已購公有住房后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商137【案例七】王明有一幢商品房?jī)r(jià)值500萬元，李立有貨幣資金300萬元，兩人共同投資開辦新華有限責(zé)任公司，新華公司注冊(cè)資本為800萬元。新華公司正常繳納契稅多少？有什么方法進(jìn)行納稅籌劃？【案例七】王明有一幢商品房?jī)r(jià)值500萬元，李立有貨幣資金30138【案例分析】正常納稅：新華公司接受房產(chǎn)投資后應(yīng)繳納契稅=500×4%=20（萬元）。

非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）