房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!前言一個優(yōu)秀的營銷顧問，不僅僅是銷售，更是體現(xiàn)企業(yè)形象的窗口；一個優(yōu)秀的營銷顧問，要具備專業(yè)的知識、高超的銷售技巧、強烈的服務(wù)意識、頑強的意志力、行業(yè)要求等職業(yè)精神；一個優(yōu)秀的營銷顧問，具備專業(yè)的知識是排在位的；我們只有比客戶更加專業(yè)，才會讓我們的客戶更加信服我們，才會成功的邁出我們走向這個行業(yè)的步。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!房地產(chǎn)含義房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、地役權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅40層以上為超高層房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!房地產(chǎn)土地的使用年限是如何確定的？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。1、居住用地七十年；2、工業(yè)用地五十年；3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；4、商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；5、綜合用地或者其他用地五十年。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!二、住宅的建筑材料分類磚木結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

鋼結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!框架結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)三、按住宅的建筑結(jié)構(gòu)分類房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!2、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻結(jié)構(gòu)：用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來承受來自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。特點：剛度大、空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。是高層住宅最為廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式，具有良好的抗?fàn)幮阅埽蛔阒幵谟诮Y(jié)構(gòu)自重大。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!五、商品房銷售名詞解釋樓花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房產(chǎn)證為止，所出售商品房為期房?，F(xiàn)房：消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已取得商品房竣工驗收備案證明的商品房。標(biāo)準層：平面布置相同的住宅樓層。毛坯房：指住宅在交房時未經(jīng)裝飾，僅是完成土建、水電等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房頂僅抹灰層，預(yù)留水、氣管道。復(fù)式商品房：是一種經(jīng)濟型房屋，在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的樓房（1.2米的夾層）。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!外飄窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然；通常它的窗臺較低甚至為落地窗。（面積計算方法）中空玻璃：傳統(tǒng)單玻門窗的革新，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（惰性氣體）狀態(tài)，故稱“中空玻璃”。陽臺：供居住者進行室外活動、晾曬衣物、儲存的空間。露臺：住宅中的屋頂平臺或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽臺，由于它面積較大，非封閉結(jié)構(gòu)或上面沒有屋頂，所以稱露臺。玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。其作用為功能過渡或增加居室的私密性。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!六、房屋面積術(shù)語房屋使用面積（套內(nèi)使用面積）：住宅中以戶為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積，住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算，包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：指產(chǎn)權(quán)者依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋預(yù)測面積：主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預(yù)先測量計算的行為，是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)（合同約定面積）。房屋實測面積：指商品房竣工驗收后，開發(fā)商依據(jù)國家規(guī)定委托具有測繪資質(zhì)的房屋測繪機構(gòu)對樓宇進行實地勘測、繪圖、計算得出的面積，是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，使業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、物業(yè)費的最終依據(jù)（產(chǎn)權(quán)登記面積）。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!七、建筑物的各項比例建筑容積率＝總建筑面積÷總用地面積建筑密度（建筑覆蓋率）＝建筑基底總面積÷總用地面積×100%綠化率＝各類綠地總面積÷總用地面積×100%（住宅項目綠化率應(yīng)不低于30%）面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積—合同約定面積）×100%÷合同約定面積分攤系數(shù)：公用分攤面積之和÷套內(nèi)建筑面積之和得房率、實用率=套內(nèi)建筑面積÷建筑面積×100%使用率=套內(nèi)使用面積÷建筑面積×100%房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!九、商品房預(yù)售應(yīng)符合什么條件？已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!十一、合同登記備案的時間我國房地產(chǎn)法規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人簽定商品房正式買賣合同后，應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!十三、國有土地的劃撥國有土地的劃撥，是國有地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一種特殊方式，是國家的國有土地使用權(quán)無償?shù)刈屌c土地使用者，土地使用者只要按一定的程序提出申請，經(jīng)法定機關(guān)批準后即可取得土地使用權(quán)，而不必向國家（政府）交付任何費用與租金。根據(jù)《土地管理法》第五十四條和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條的規(guī)定，下列用地的使用權(quán)，確需必要的，可以申請以劃撥方式提供土地使用權(quán)。1、國家機關(guān)用地和軍事用地；2、事業(yè)單位、國有單位職工居住用地；3、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公共事業(yè)用地；4、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!十五、未成年人購買商品房

未成年人（18周歲以下）可以辦理產(chǎn)權(quán)所有證；18周歲以下的未成年人不具有完全民事行為能力，不能獨立進行民事行為或活動，所以，必須有監(jiān)護人代為辦理。目在產(chǎn)權(quán)人未滿18周歲之前，不允許出售所購房屋，但產(chǎn)權(quán)人在重大疾病，出國等爭需大量資金的情況下可以例外。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!十七、購置商鋪費用契稅3%房產(chǎn)證工本費550元/本土地工本費33元/本抵押貸款涉及的費用1、他項權(quán)證費用550元/本2、銀行利息抵押貸款涉及的資料1、本人及配偶的身份證2、戶口本、私章、3、結(jié)婚證（離婚證）或未婚證明；

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物；房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別；房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費，提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)；建筑業(yè)歸屬對初級產(chǎn)品進行再加工的部門，屬第二產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!房地產(chǎn)類型

按用途劃分a)居住房地產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!一、基本規(guī)劃術(shù)語住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地（含宅間綠地和宅間小路）的總稱。配建設(shè)施：與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。間距：前后兩排房屋之間的距離，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。公建用地：是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲蓄所、郵局、居委會、派出所等用地。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!特點：磚木結(jié)構(gòu)：這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。磚混結(jié)構(gòu)：建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!1、框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁和柱，再用輕質(zhì)板材填充物（膨脹珍珠巖、浮石等）隔墻分戶裝配而成的住宅。優(yōu)點：可自由分割，組成靈活的使用空間缺點：抗震性能差，不宜家具布置和裝修四、按住宅的建筑結(jié)構(gòu)分類房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!3、框剪結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)：框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的需求，同時又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。特點：一般樓梯間和電梯間是剪力墻，其余是框架結(jié)構(gòu)，用于住宅樓較多，可以方便住戶更改房間?，F(xiàn)在一般二十幾層的住宅樓都是框架剪力墻結(jié)構(gòu)，相對于全剪力墻結(jié)構(gòu)節(jié)約成本，又方便住戶。不過如果樓層過高，或者當(dāng)?shù)赜刑厥饪拐鹨蟮脑?，就要用全剪力墻結(jié)構(gòu)，或者鋼結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!躍層式商品房：由上、下兩層（兩層均為標(biāo)準層高）樓面、臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房，并采用戶內(nèi)獨用的小樓梯連接的房屋。錯層式商品房：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開處有樓梯連接。商住住宅：是soho(小型家庭辦公場所)住宅概念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達，居住的同時又能辦公的住宅形式。聯(lián)排別墅：其原始意義上是鄉(xiāng)村別墅，現(xiàn)指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)房屋。會所：以所在業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性高級康體娛樂服務(wù)設(shè)施。（游泳池、網(wǎng)球場、高爾夫球館、保齡球館、健身房、餐廳、酒吧、咖啡廳等服務(wù)設(shè)施。以上一般都是對業(yè)主免費或少量收費開放）。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!開間：在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實際距離，因為是就一自然間寬度而言，故稱開間。進深：住宅的長度即進深，指一間獨立房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實際長度。層高：下層地板面到上層樓板上表面之間的豎向尺寸。凈高：下層地板面到上層樓板下表面之間的垂線距離。（凈高＝層高－樓板厚度）房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!套內(nèi)陽臺建筑面積：指陽臺地面底板外沿在水平面的投影；全封閉陽臺100%計算面積，半封閉陽臺50%計算面積。套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體的面積。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積分攤公用面積=建筑面積－套內(nèi)建筑面積建筑面積=商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!八、房地產(chǎn)開發(fā)五證二書名詞解釋《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理局申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：市有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！督ㄔO(shè)工程施工許可證》：是指項目開工前隊伍招標(biāo)到位，施工隊伍具備施工資格，現(xiàn)場具備施工條件的憑證。《商品房銷售（預(yù)售）許可證》：指開發(fā)商在投入方面達到國家要求，有條件對外銷售房屋的憑證?！蹲≌|(zhì)量保證書》：開發(fā)商對銷售的商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件?！蹲≌褂谜f明書》：對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位的類型、性能、標(biāo)準等加以說明，并提出使用注意事項。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法規(guī)共32頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!十、商品房現(xiàn)售應(yīng)符合什么條件？現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置已落實；供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件；物業(yè)管理方案已落實。房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及法律法