總體策劃報(bào)告

星河·崗廈項(xiàng)目

——總體策劃報(bào)告深圳中原物業(yè)顧問有限公司經(jīng)典回顧經(jīng)典回顧ATOD時(shí)代財(cái)富礦脈總體定位經(jīng)典回顧商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷營銷模式B經(jīng)典回顧投資為主體商業(yè)+商務(wù)公寓+小戶型住宅營銷模式C第一部分總體A項(xiàng)目SWOT分析綜述項(xiàng)目存在噪音影響且無景觀優(yōu)勢，雖有區(qū)位及交通優(yōu)勢，不宜開發(fā)高檔住宅物業(yè)；香港、深圳經(jīng)濟(jì)形勢看好，投資概念將吸引大批炒家入市，對(duì)提升項(xiàng)目價(jià)格有較大支撐；CEPA、地鐵、CBD等概念，對(duì)投資概念提供較大炒作空間。項(xiàng)目適宜開發(fā)投資型物業(yè)，有利降低風(fēng)險(xiǎn)、提高回報(bào)率。A以超高層建筑為切入點(diǎn)，樹立項(xiàng)目在片區(qū)的LANDMARK（地標(biāo)）形象，聚集人氣項(xiàng)目雖位于中心區(qū)，但屬于較偏的邊界地帶，并且被深南大道及彩田立交分割，難以聚集人氣；項(xiàng)目地塊位于中心區(qū)東區(qū)的門戶位置，且北面塔樓為超高層，可通過特色的外立面設(shè)計(jì)成為片區(qū)的地標(biāo)性建筑；除建筑外立面，還要求多設(shè)置廣場、街坊、天橋、景觀休閑帶等有特色的硬件設(shè)施，吸引人流；

項(xiàng)目SWOT分析綜述A制造創(chuàng)新投資概念，回避50年產(chǎn)權(quán)問題

對(duì)于投資客戶，物業(yè)使用年限是比較敏感的問題，通過投資概念的創(chuàng)新，以高投資回報(bào)率計(jì)算未來投資收益，吸引客戶購買。

項(xiàng)目SWOT分析綜述A由于立交對(duì)底商的遮擋，對(duì)群樓外觀及導(dǎo)視系統(tǒng)提出較高要求

由于彩田立交對(duì)底商形成一定的遮擋，群樓外觀設(shè)計(jì)應(yīng)增加昭示性，并設(shè)置醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)，有利于擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍。

項(xiàng)目SWOT分析綜述A商業(yè)定位應(yīng)與彩田南片區(qū)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套現(xiàn)狀形成成互補(bǔ)原彩田南片區(qū)餐飲業(yè)多集集中于彩田路與福華路交交匯處，以中檔偏低為主主，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)在原來來市場基礎(chǔ)上從檔次、環(huán)環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量等各方面面有所提升。在本項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目中中，新一佳商場提供“吃吃”和“用”的消費(fèi)，好好百年和世紀(jì)中心解決了了“家居”的問題，但在在更高層次的奢侈品、時(shí)時(shí)尚品提供方面卻是比較較匱乏，本項(xiàng)目商業(yè)功能能應(yīng)在此方面與周邊項(xiàng)目目進(jìn)行優(yōu)勢互補(bǔ)。在項(xiàng)目所在片區(qū)居住的多多是白領(lǐng)、私營企業(yè)主及及港人家庭，隨著其工作作和生活壓力的越來越大大，人們渴望能有一處能能徹底放松的休閑娛樂場場所，但縱觀本片區(qū)休閑閑娛樂業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了片片區(qū)居民的需求，存在較較大的市場空間。項(xiàng)目SWOT分析綜述A項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)（特別是底底鋪）充分考慮與中心區(qū)區(qū)規(guī)劃及崗廈村舊改規(guī)劃劃相溶合崗廈舊村對(duì)項(xiàng)目在環(huán)境、、景觀等方面有較大的影影響，銷售時(shí)包裝強(qiáng)調(diào)片片區(qū)的規(guī)劃前景，減弱舊舊村的影響；崗廈舊村改造作為中心區(qū)區(qū)規(guī)劃一大重點(diǎn)與中心區(qū)區(qū)規(guī)劃相匹配，將成為CBD及集中零售業(yè)的后后生活平臺(tái)。項(xiàng)目SWOT分析綜述A作為首個(gè)崗廈舊改項(xiàng)目崗廈舊改是政府及市民關(guān)關(guān)注度極高的問題，作為為首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目有極大的的市場影響力，可借政府府之力公關(guān)營銷；根據(jù)政府資料崗廈舊改功能定位將以臨時(shí)時(shí)居住、長期居住、次級(jí)級(jí)零售區(qū)、休閑娛樂為主主，作為首個(gè)起動(dòng)項(xiàng)目可可抓住最大機(jī)會(huì)點(diǎn)、最大大利潤點(diǎn)、最大炒作空間間。項(xiàng)目SWOT分析綜述A超高層要求通過項(xiàng)目功能能定位規(guī)避競爭，通過銷銷售策略回避風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目SWOT分析綜述A項(xiàng)目SWOT總評(píng)項(xiàng)目SWOT分析綜述總體看來項(xiàng)目的優(yōu)勢及機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)十分明顯，且遠(yuǎn)大大過威脅及壓力，因此項(xiàng)項(xiàng)目營銷突破點(diǎn)在于：價(jià)格突破（如何實(shí)現(xiàn)高利潤空間？？）100%銷售（如何實(shí)現(xiàn)高層商業(yè)及超超高層物業(yè)的100%銷銷售）B項(xiàng)目定位概要突出項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢區(qū),中心區(qū)一詞涵蓋多重意意思：中心區(qū)生活/商業(yè)業(yè)/商務(wù)/市政配套、地地理位置及交通位置、發(fā)發(fā)展前景等；通過定位為最具投資潛力力物業(yè)吸引目標(biāo)客戶關(guān)注注，整合項(xiàng)目自身優(yōu)勢，，近一步挖掘項(xiàng)目資源，，包裝投資概念；項(xiàng)目以投資概念為主，有有充足的理據(jù)支撐：片區(qū)升值潛力、市場稀缺缺性、租客（商務(wù)/居住住/商家）需求旺盛、項(xiàng)目地標(biāo)性高檔形象定位位、發(fā)展商或?qū)I(yè)經(jīng)營管管理項(xiàng)目自身最大特征——地地標(biāo)性綜合建筑體。項(xiàng)目總體定位——中心區(qū)最具投資價(jià)值地標(biāo)標(biāo)性綜合建筑體B項(xiàng)目定位概要項(xiàng)目文化定位——CBD商務(wù)精英的都會(huì)生生活結(jié)合本項(xiàng)目作為片區(qū)內(nèi)少少有的綜合型物業(yè)這一特特征，及本項(xiàng)目屬于中心心區(qū)CBD的后生活平臺(tái)臺(tái)的特質(zhì)，將本項(xiàng)目包裝裝成為CBD商務(wù)精英提提供豐富多彩的都會(huì)生活活的平臺(tái)；C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位位及關(guān)系分析商鋪——項(xiàng)目最具投資潛力部部分，項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)在所有物業(yè)中商鋪是投資資回報(bào)率相對(duì)最高的一類類物業(yè)，也是市場接受度度較高的傳統(tǒng)投資方式之之一，但相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大，，投資門檻較高；從市場反映發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目所所在片區(qū)商業(yè)的供需極不不平衡，需求遠(yuǎn)大于供應(yīng)應(yīng)，因此商業(yè)銷售的重點(diǎn)點(diǎn)在實(shí)現(xiàn)高層商業(yè)的經(jīng)營營及完全銷售，另一方面面為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)較高收益益；建議本項(xiàng)目將該部分物業(yè)保留最后銷銷售，前期通過商鋪經(jīng)營給經(jīng)經(jīng)營者及投資者置業(yè)信心心，通過另兩部分物業(yè)的的銷售造勢加深客戶對(duì)本本項(xiàng)目高投資回報(bào)的預(yù)期期，另一方面在物業(yè)入伙伙前后銷售有強(qiáng)大的客流流保證，采用抽簽認(rèn)籌的的方法，使作為本項(xiàng)目價(jià)價(jià)值核心點(diǎn)的商業(yè)價(jià)格力力創(chuàng)新高。C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位位及關(guān)系分析寫字樓（商務(wù)公寓）——商務(wù)公寓，營造全新投資資理念，形成全城焦點(diǎn)經(jīng)統(tǒng)計(jì)未來2年內(nèi)深圳中中心區(qū)寫字樓供應(yīng)量膨脹脹，高達(dá)約100萬平方方米（約2003年全年年供應(yīng)量的6倍），市場場競爭激烈；通過對(duì)中心區(qū)物業(yè)調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)，雖然市場供應(yīng)量大大，但依然存在市場空白白點(diǎn)。市場反映小面積中中高檔寫字樓需求旺盛，，但市場供應(yīng)稀缺；小面積中高檔寫字樓需求求客戶一般為中、小型公公司及企業(yè)，它們依附于于中心區(qū)較大型公司及企企業(yè)生存，但由于中心區(qū)區(qū)高檔寫字樓經(jīng)營成交高高，因此一般選擇中心區(qū)區(qū)邊界或外圍的中高檔小小面積寫字樓；C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位位及關(guān)系分析寫字樓（商務(wù)公寓）——商務(wù)公寓，營造全新投資資理念，形成全城焦點(diǎn)建議本項(xiàng)目迎合市場需求求，開發(fā)以辦公為主可作作居住的小型商務(wù)公寓，，其目標(biāo)客戶群處于事業(yè)業(yè)成長期，注重企業(yè)形象象、強(qiáng)調(diào)商務(wù)配套服務(wù)、、對(duì)租金承受力高；項(xiàng)目商務(wù)公寓部分為超高高層建筑，可通過其地標(biāo)標(biāo)性的特征及物業(yè)檔次提提升項(xiàng)目整體形象；深圳市民投資炒樓熱在近近2年內(nèi)將越演越烈，本本項(xiàng)目通過商務(wù)公寓包裝裝一種全新的投資概念，，為深圳市民提供一條新新的投資渠道，另一方面面為銷售難度較大的超高高層物業(yè)擴(kuò)大目標(biāo)市場。。C項(xiàng)目各功能部分物業(yè)定位位及關(guān)系分析住宅——小戶型住宅，最受歡迎的的投資方式近期地產(chǎn)一大熱點(diǎn)就是市市民投資小戶型，隨著深深圳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，深圳市市民都在為手頭大量的閑閑置資金尋求低風(fēng)險(xiǎn)、平平穩(wěn)回報(bào)的投資途徑，小小戶型住宅則成為它們的的追捧對(duì)象；項(xiàng)目屬崗廈舊村改造項(xiàng)目目，由于土地稀缺性、需需求旺盛倍受市民關(guān)注；；小戶型住宅由于市場接受受度高，因此在本項(xiàng)目中中屬最容易通過營銷造勢勢銷的，建議項(xiàng)目通過地地標(biāo)性綜合物業(yè)的特質(zhì)提提升項(xiàng)目形象之后，以小小戶型住宅物業(yè)首批推出出市場，形成市場投資熱熱潮，帶動(dòng)后期物業(yè)銷售售。D總體營銷模式商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷作為投資物業(yè)，最影響目目標(biāo)客戶的關(guān)鍵問題是能能否給投資者置業(yè)信心，，因此我們根據(jù)發(fā)展商實(shí)實(shí)力提出商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷銷。在銷售前期通過底商的經(jīng)經(jīng)營展現(xiàn)發(fā)展商實(shí)力，通通過品牌經(jīng)營及業(yè)態(tài)組合合提升項(xiàng)目檔次及形象，，通過經(jīng)營狀況支撐項(xiàng)目目高投資回報(bào)率，因此本本項(xiàng)目中商業(yè)部分充當(dāng)著著整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值驅(qū)動(dòng)器器，使各部分物業(yè)銷售形形成良好的鏈接效應(yīng)。D總體營銷模式商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷商業(yè)驅(qū)動(dòng)品牌商家進(jìn)駐招商啟動(dòng)全面經(jīng)營投資前景投入使用商業(yè)裙樓銷售經(jīng)營旺盛寫字樓銷售（商務(wù)公寓）投資住宅銷售形成人氣銷售形勢分析E參考我司建筑策劃部所提提供工程進(jìn)度意見,預(yù)計(jì)計(jì)至2005年4-6月現(xiàn)場將有一定的主體工程及售樓形象展示示,可進(jìn)行認(rèn)籌；7-8月基本具備預(yù)售條件；項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零時(shí)，開始招商籌備；進(jìn)入3月中旬群樓主體及裝修完工后，，開始正式招商；爭取在2005年五一期間結(jié)合春交會(huì)開始正式營業(yè)；項(xiàng)目在2005年春交會(huì)上以“商業(yè)首次試業(yè)提供VIP優(yōu)惠”的獨(dú)特方式式次首次露相，接受客戶認(rèn)籌；本階段針對(duì)小戶型住宅進(jìn)行推廣；約2、3個(gè)月認(rèn)籌期，積累大量客戶后，結(jié)合合地鐵開通、部分中心區(qū)區(qū)市政配套投入使用等，，進(jìn)行小戶型住宅解籌；銷售形勢分析E約2-4個(gè)月小戶型住宅形成火爆熱銷氛圍之后，客戶對(duì)項(xiàng)目總總體投資概念逐步形成較較深認(rèn)同度，推出超高層商務(wù)公寓部分分；另一方面考慮小戶型住住宅及商務(wù)公寓有投資客客戶方面存在一定的競爭爭，建議在小戶型住宅中中、低樓層單位基本消化化后，推出商務(wù)公寓部分分；該階段進(jìn)入項(xiàng)目推售售的重點(diǎn)階段，隨著商務(wù)務(wù)公寓的推出結(jié)合大量媒媒體炒作進(jìn)一步提升項(xiàng)目目形象；同時(shí)通過商務(wù)公寓的銷售，利用商務(wù)公寓與住宅之之間的價(jià)差，帶動(dòng)高層住宅單位的銷售售。銷售形勢分析E根據(jù)工程進(jìn)度估計(jì)2006年上半年期間，住宅及商務(wù)公寓基本達(dá)到到入伙條件，將形成較旺的穩(wěn)定的人流流，為商業(yè)銷售造勢奠定定基礎(chǔ)；進(jìn)入3、4月房地產(chǎn)市場開始始轉(zhuǎn)旺，這一期間推出商業(yè)相對(duì)較好；商業(yè)部分經(jīng)過過大半年的經(jīng)營，商場的的經(jīng)營氣氛已經(jīng)營造出來來，并且通過住宅及商務(wù)務(wù)公寓VIP營銷以形成成了一大群忠誠的消費(fèi)群群，商場定位在市場形成成較大的影響力，此時(shí)入入市容易加強(qiáng)投資者的信信心；前期招商及住宅與與商務(wù)公寓的銷售為商業(yè)業(yè)銷售積累了相當(dāng)一部分分的投資客戶，此時(shí)推出出可以較好地利用該部分分資源。物業(yè)總體發(fā)展建議1、商業(yè)2、住宅3、商務(wù)公寓商業(yè)——采光中庭、綠化、休閑椅椅、室內(nèi)觀光電梯…架空層——水體、霧景、泳池、兒童童游樂…住宅——1、小戶型物業(yè)也可以送送大露臺(tái)…2、小戶型物業(yè)也可以做做成復(fù)式單位…住宅——1、大堂（綠化、生態(tài)、陽光…））商務(wù)公寓——2、商務(wù)中心（智能管理中心、國際報(bào)報(bào)告廳、多媒體會(huì)議室……）3、標(biāo)準(zhǔn)單元（寬敞明亮的通道、可隨隨意組合的單元…）4、避難層——空中花園園空中咖啡廳、空中茶館星光酒吧小型宴會(huì)廳雪茄、紅酒室總統(tǒng)簽約室5、頂層第二部分外銷A項(xiàng)目總體外銷比例為40%深圳外銷前景看好，2003年外銷總成交金金額較往年上漲23%。。從歷年深圳市外銷統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，外銷置業(yè)區(qū)域域發(fā)生變化，已不再局限限在于口岸物業(yè)。這與外外銷置業(yè)用途中投資出租租型及工作型比例上漲密密切相關(guān)。（如右圖）A項(xiàng)目總體外銷比例為40%據(jù)深圳中原地鋪統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)顯示，港人對(duì)福田片區(qū)的認(rèn)同度度仍逐年提高，2004年一季度福田田片區(qū)的港人租客已由2003年全年19.6%增至22%。據(jù)中原2004年一季度度外銷統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析顯示示，C.E.P.A正式實(shí)施施后，深圳的重要作用也也逐漸顯現(xiàn)，而深圳物業(yè)業(yè)的投資價(jià)值也顯露無遺遺香港經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇加之深圳圳良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境使港人人在深圳投資置業(yè)比例大大幅上升。明年地鐵4號(hào)線的開通，，進(jìn)一步拉近本項(xiàng)目與皇皇崗口岸（今年初皇崗口口岸已實(shí)施24小時(shí)通關(guān)關(guān)）的距離，將使港人在在本片區(qū)投資置業(yè)達(dá)到一一個(gè)新的高潮。2004年以投資概念為為主導(dǎo)的樓盤港麗豪園、、城市天地在香港的推廣廣，對(duì)本項(xiàng)目的入市起到到一定的市場烘托作用。。B外銷目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群的細(xì)分及特征征部分香港炒家在深圳工作的港人深圳方面有業(yè)務(wù)往來的的港人在深圳有親戚朋友的港港人經(jīng)常來深圳消費(fèi)對(duì)深圳圳環(huán)境比較熟悉的港人深港兩地聯(lián)婚型來深的生意人B外銷目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶心態(tài)分析心態(tài)1：看好C.E.P.A落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)市市場的促進(jìn)，隨著C.E.P.A簽署后深港兩兩地互動(dòng)交流的深入展開開，更多港人來深謀職，，同時(shí)對(duì)房產(chǎn)需求也將進(jìn)進(jìn)一步擴(kuò)大。心態(tài)2：港人客戶對(duì)于于地鐵沿線物業(yè)所能帶來來的利潤空間已深有體會(huì)會(huì)，故深圳地鐵的開通，，軌道物業(yè)將會(huì)是他們的的投資置業(yè)的首選。心態(tài)3：港人未來一段段時(shí)間在深置業(yè)時(shí)，依次次考慮的因素為：交通、、總樓價(jià)、住宅的健康性性、周邊配套以及物業(yè)管管理，本項(xiàng)目位置不但臨臨近口岸且周邊的交通便便利、配套齊全，非常吻吻合他們的需求心理。C外銷目標(biāo)客戶群外銷開拓入市時(shí)機(jī)中原認(rèn)為，鑒于項(xiàng)目目前前情況，項(xiàng)目較適合的外外銷入市時(shí)機(jī)為：2005年9月下旬。港人在深圳投資置業(yè)會(huì)首首選現(xiàn)樓，按照本項(xiàng)目的的預(yù)計(jì)工期，故9月下旬旬在本項(xiàng)目主體封頂、樣樣板房完工之后再進(jìn)行外外銷推廣是較為適宜的。。一年之中就銷售季節(jié)而而言，項(xiàng)目應(yīng)避開7月和8月上旬淡季的影響。8月下旬及9、10月份則是外銷的第二個(gè)高高峰期，本項(xiàng)目在其間入入市，正是港人看樓的好好時(shí)機(jī)。根據(jù)本項(xiàng)目內(nèi)銷7-8月入市，本項(xiàng)目在香港推推售時(shí)已在深圳市場形成成了較好的市場口碑效應(yīng)應(yīng)及熱銷氛圍。本項(xiàng)目外銷開拓入市時(shí)時(shí)，以住宅為主，并加推推少量商務(wù)公寓及商鋪探探測市場；另一方面內(nèi)銷銷推出商務(wù)公寓及商鋪時(shí)時(shí)可針對(duì)港人團(tuán)購進(jìn)行新新聞炒作。第三部分商業(yè)檔次定位——中檔偏高縱觀深圳市相關(guān)行業(yè)的發(fā)發(fā)展，高檔次的消費(fèi)市場場的客戶群較小，難以達(dá)達(dá)到良好的經(jīng)營效果，原原有彩田南片區(qū)部分中檔檔消費(fèi)場所經(jīng)營火爆已經(jīng)經(jīng)是不爭的事實(shí)，也更加加說明了中檔偏高的消費(fèi)費(fèi)市場之廣闊以符合市場主流的中偏高高檔品牌經(jīng)營來吸引消費(fèi)費(fèi)者，填補(bǔ)彩田南片區(qū)中中高檔美食休閑娛樂的市市場空白點(diǎn)，并以少部分分高檔品牌經(jīng)營來提高商商場的形象檔次。中心東區(qū)標(biāo)志性水景主題題休閑E站！——集購物、美食、休閑閑、娛樂于一體主題定位在完善中心區(qū)休閑娛樂的的基本功能的前提下，為為項(xiàng)目賦予一定的物業(yè)形形象。為增加項(xiàng)目的特色，建議議本項(xiàng)目在廣場、中庭、、休閑區(qū)等處設(shè)置水景景景觀、音樂噴泉等以都市魅力所在來形容商商場的形象，最能體現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目的品質(zhì)定位、經(jīng)營定定位、項(xiàng)目之開發(fā)高度經(jīng)營定位打造深圳中心區(qū)“吃喝玩玩樂購”的第一站！休閑娛樂地帶—3F國際美食廣場—2F時(shí)尚動(dòng)感前沿—1F租金定位據(jù)中原三級(jí)市場資料顯示示，周邊相關(guān)物業(yè)租價(jià)范范圍為：一層租價(jià)范圍：230-280元/平方米結(jié)合本項(xiàng)目的檔次形象、、特色定位、特殊的地理理位置等綜合因素，中原原公司建議將租價(jià)鎖定為為：一層租賃均價(jià)：270元元/平方米根據(jù)樓層定價(jià)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)比比例進(jìn)行租金價(jià)格推導(dǎo)，，即：{1F：2F：3F=1:0.6:0.7}得出：一樓租賃均價(jià)：270元元/平方米二樓租賃均價(jià)：162元元/平方米三樓租賃均價(jià)：113元/平方米以上價(jià)格在具體招商租賃賃過程中，可以根據(jù)實(shí)際際招商情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整整。招商概念經(jīng)營休閑E站，占據(jù)CBD賺錢之道！詮釋：在中心區(qū)娛樂商業(yè)項(xiàng)目嚴(yán)嚴(yán)重缺乏及原有片區(qū)同類類經(jīng)營項(xiàng)目參差不齊分布布散亂的現(xiàn)實(shí)情況下，本本項(xiàng)目適時(shí)推出一個(gè)全新新的、特色的多功能的休休閑驛站，將為商家提供供絕佳的經(jīng)營平臺(tái)。招商策略以超強(qiáng)的商場硬件條件及及商戶組合定位吸引商家家針對(duì)不同商家實(shí)施彈性招招商政策以周詳?shù)恼猩逃?jì)劃部署招招商工作。向管理要效益，以效益引引商家招商進(jìn)度及工程配合（2004-12-1———2005-4-30）第一階段2005-12-1—2005-1-15招商籌備完成20%招商1月底能完成商業(yè)裙樓主主體框架，招商中心選址址和裝修到位第二階段2005-1-16—2005-2-28正式招商完成50%招商裙樓基本裝修完成，并按按前期所談主力商家要求求設(shè)置相應(yīng)管道設(shè)施第三階段2005-3-1—2005-3-30全面招商完成90%招商外立面、廣場裝飾完成，，裙樓內(nèi)部通電通水，主主力商家可進(jìn)場裝修第四階段2005-4-1—2005-4-30完成招商完成100%招商商家全部進(jìn)場裝修，工程程部人員配合售價(jià)建議通過租金返算法T=V/R（其中：T為銷銷售均價(jià)；V為年租金；；R為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)）可以得得出：一樓銷售均價(jià)：約40500元/平方米二樓銷售均價(jià)：約24000元/平方米三樓銷售均價(jià)：約16500元/平方米結(jié)合本項(xiàng)目中心東區(qū)門戶戶標(biāo)志性地位，及地鐵開開通所帶來的巨大升值潛潛力，并根據(jù)全國已開通通地鐵城市的地鐵周邊物物業(yè)的升值幅度在6%-8%左右的規(guī)律，中原原有信心實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為：：一樓均價(jià)：43000元/平方米左右二樓均價(jià)：26000元元/平方米左右三樓均價(jià)：18000元元/平方米左右營銷概念投資CBD標(biāo)志商業(yè)，占占領(lǐng)中心財(cái)富高地！詮釋：根據(jù)中原研究，目前市場場上絕大部分商鋪投資者者最關(guān)注的是商業(yè)項(xiàng)目的的地位、投資前景、經(jīng)營營定位等因素，尤其標(biāo)志志性特色商業(yè)特別容易喚喚起其投資欲。因此在營營銷概念推廣期要著重宣宣傳“標(biāo)志”、“中心”、““財(cái)富”，最大限度地刺激投資資者的眼球，引起市場高高度關(guān)注！銷售策略超長返租，穩(wěn)定回報(bào)舉行“星河財(cái)富論壇”，，推出“換代式商鋪”投投資概念讓項(xiàng)目成為萬眾期待之超超級(jí)明星創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)之奇跡，造造就中心區(qū)商業(yè)之旗艦引導(dǎo)新投資概念，引領(lǐng)市市場潮流銷售進(jìn)度第一階段2006-3-15—2006-4-15造勢積累認(rèn)籌第二階段2006-4-16—2006-5-15公開發(fā)售完成70%銷售第三階段2006-5-16—2006-6-16全面銷售完成90%銷售第四階段2006-6-16—2005-6-30完成銷售完成100%招商操作模式建議方案一：引進(jìn)知名品牌經(jīng)經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管管理優(yōu)勢：發(fā)展商不需投入經(jīng)營管理理力量?？梢越柚芾砉酒放菩?yīng)推動(dòng)前期招商。知名品牌經(jīng)營管理公司有有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，，能在短期內(nèi)將商商場良性運(yùn)作。由知名品牌經(jīng)營管理公司司經(jīng)營，對(duì)投資者的信心心幫助極大，對(duì)銷售有有利。劣勢：在租金收益不足以彌補(bǔ)返返租支出時(shí)，發(fā)展商需從從銷售額上作一定的補(bǔ)貼貼。不利于樹立發(fā)展商在商業(yè)業(yè)方面的品牌。方案二：由發(fā)展商組建一定的管理理架構(gòu)，成立經(jīng)營管理公公司優(yōu)勢：商場的經(jīng)營收入全部由發(fā)發(fā)展商所得，在經(jīng)營理想想的情況下收益巨大?？筛鶕?jù)自身公司戰(zhàn)略方向向決定返租銷售回報(bào)年限限?？梢杂行У乜刂埔粯墙?jīng)營營商鋪的形象和二三樓的的經(jīng)營業(yè)態(tài)，能較有效地地保證投資客的長久收益益。在管理公司自身發(fā)展壯大大后，可進(jìn)行連鎖發(fā)展，，輸出經(jīng)營管理及品牌盈盈利，并可利用商業(yè)項(xiàng)目目成功上市融資。劣勢：需承受一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，，但在項(xiàng)目的成功組合下下，風(fēng)險(xiǎn)較小。對(duì)銷售的促進(jìn)作用有一定定影響。建議操作方式：采用方案（1）對(duì)發(fā)展商較為有利，引進(jìn)進(jìn)知名品牌經(jīng)營管理公司司擔(dān)綱經(jīng)營管理，并與發(fā)發(fā)展商的品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，，加上項(xiàng)目在位置、硬件件、包裝、經(jīng)營組合的強(qiáng)強(qiáng)大優(yōu)勢，項(xiàng)目在經(jīng)營上上的成功機(jī)會(huì)極大，且對(duì)對(duì)項(xiàng)目住宅、商務(wù)公寓和和商鋪的后期銷售帶來極極大的附加值。深圳經(jīng)過二十多年的發(fā)展展，在國外先進(jìn)經(jīng)營理念念及管理的不斷引進(jìn)，深深圳已積累了大量出色的的零售百貨業(yè)管理人才，，能為項(xiàng)目的經(jīng)營管理提提供保障。中原優(yōu)勢及典型案例中原商業(yè)部擁有豐富的商商場策劃、招商和銷售經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。在大量商業(yè)項(xiàng)目的操作過過程中，中原積累了大量量的品牌資源。并與各大商家建立了長期期而良好的合作關(guān)系，了了解各大商家的選址要求求及發(fā)展動(dòng)態(tài)，搶先一步步掌握深港商業(yè)的新動(dòng)態(tài)態(tài)。中原商業(yè)客戶積累中原經(jīng)過多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的的操作，與深圳著名的零零售商、餐飲經(jīng)營商、休休閑娛樂業(yè)客戶都建立并并保持了良好的合作關(guān)系系。零售業(yè)客戶吉之島百貨(Jusco)家家樂福(Carrefour)沃爾瑪(Wal-Mart)深深圳友誼百貨貨茂業(yè)百貨屈屈臣氏(Watson’s)銅鑼灣百貨百百佳超級(jí)廣場(Park’NShop)華潤萬佳人人人樂好又多（Trust－Mart）歐歐倍德（OBI）百安居（B&Q）好好百年（HOBA）家福特（HomeFirst）金金海馬餐飲業(yè)肯德基(KFC)必必勝客(PizzaHut)麥當(dāng)勞(McDonald’s)大大磨坊(Delifrance)大家樂飲食集團(tuán)大大快活飲食集團(tuán)利苑酒家集團(tuán)潮潮江春集團(tuán)美心集團(tuán)(Starbuckscoffee)東海海鮮酒家家海逸海鮮酒家－逸和軒海海港港綠茵閣咖啡廳蒙蒙地卡羅羅餐廳怡景西餐廳名名典典語茶咖啡專門店仙蹤林臺(tái)灣珍珠奶茶元元祿祿壽司專門店故鄉(xiāng)日本料理廣廣州蕉葉咖咖喱屋休閑娛樂業(yè)本色酒吧加加洲洲紅星巴克紅紅磨坊滾石紅紅館根據(jù)地男男孩女孩金色時(shí)代東東方方魅力中原代理經(jīng)典商業(yè)案例1、中港城購物廣場位置：深圳福田區(qū)中心區(qū)區(qū)福強(qiáng)路總建筑面積：42000M2樓層：共六層，其中1———4層可售功能分區(qū)：一層：：華倫天奴、肯德基等品品牌店二—四層：百佳超級(jí)購物物廣場五層：時(shí)尚家居廣場六層：西湖春天大酒樓華南地區(qū)最大的百佳旗艦艦店進(jìn)駐2-4層平均售價(jià)：23000元/平方米開售時(shí)間：2002年6月1日驕人業(yè)績：連續(xù)9天排隊(duì)認(rèn)購，開創(chuàng)創(chuàng)深港商鋪銷售排隊(duì)認(rèn)購購之先河總鋪位數(shù)2556個(gè)，42天銷售鋪位2425個(gè)，回籠資金近5個(gè)個(gè)億，銷售率高達(dá)95%開盤首日共銷售鋪位223個(gè)，成交金額約5千千萬項(xiàng)目銷售費(fèi)用約350萬萬元，銷售費(fèi)用僅占銷售售額的0.7%如何創(chuàng)造連續(xù)排隊(duì)認(rèn)購9天的銷售神話？通過精心合理的策劃，運(yùn)運(yùn)用超前、先進(jìn)的銷售手手法，在項(xiàng)目開售前期籌籌集了超過1800個(gè)認(rèn)認(rèn)購籌碼，并創(chuàng)造了深港港商鋪銷售排隊(duì)搶購的經(jīng)經(jīng)典場面，為項(xiàng)目的成功功打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、保利城商場（友誼城））位置：南山文化中心區(qū)建筑面積：7478M2銷售率：100%均價(jià)：20300元/M2首層：30000元/M2二層：20000元/M2三層：10000元M2開售時(shí)間：2003年2月驕人業(yè)績提前2日超過100人排排隊(duì)認(rèn)購。開盤當(dāng)天銷售鋪位超過200個(gè)，成交金額約8000萬。一個(gè)月實(shí)現(xiàn)100％銷售售率。推廣控制在0.8％以內(nèi)內(nèi)。成功解碼成功引進(jìn)友誼城百貨進(jìn)駐駐。買鋪即收2—5年租金。。提供8年7％投資回報(bào)。。充分把握客戶心理，出色色組織銷售。出色的推廣策略，既實(shí)現(xiàn)現(xiàn)快速銷售，又合理控制制推廣費(fèi)。3、常興時(shí)代廣場開盤時(shí)間：2003.9.14地理位置：南山區(qū)桃園路路和常興路交匯處項(xiàng)目規(guī)模：5層商業(yè)面積積近40000M2功能劃分：精品百貨+天天虹商場銷售率：6個(gè)月月銷售率達(dá)80%主題定位：——南山首席地鐵上蓋MALL商城——中國首個(gè)“商鋪銀行行”成功經(jīng)驗(yàn)分享準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位及策劃———成功制制勝的關(guān)鍵針對(duì)特定的目標(biāo)消費(fèi)群，，將鋪位進(jìn)行科學(xué)劃分，，直接開發(fā)符合市場需求求的產(chǎn)品借鑒國外先進(jìn)的操作模式式。如：首次將國外先進(jìn)進(jìn)的“房地產(chǎn)證券化”的的操作模式結(jié)合到深圳市市場中來，提出“產(chǎn)權(quán)式式商城”的投資模式；首首次提出“商鋪銀行”的的投資概念和模式。大膽創(chuàng)新的廣告媒體推廣廣———速銷售的催化化劑宣傳手法上大膽創(chuàng)新，運(yùn)運(yùn)用了集中、擠壓式的廣廣告投放策略運(yùn)用全版繕縞與平面廣告告相結(jié)合，通過媒體的不不斷造勢，短期內(nèi)迅速樹樹立項(xiàng)目在商鋪投資市場場的領(lǐng)導(dǎo)品牌，迅速引導(dǎo)導(dǎo)成交。第四部分商務(wù)公寓目標(biāo)客戶分析1、目標(biāo)客戶來源區(qū)域2、目標(biāo)客戶特征描述3、目標(biāo)客戶心態(tài)分析檔次定位——中檔偏高由于超高層建筑體位于深深南路邊上，有很好的昭昭示性，如能樹立較好的的形象，將能為提升項(xiàng)目目整體檔次奠定一定的基基礎(chǔ)；項(xiàng)目周邊缺乏素質(zhì)較高的的辦公物業(yè)，導(dǎo)致很多中中、小型公司租賃住宅物物業(yè)用作辦公，因此，創(chuàng)創(chuàng)造高質(zhì)素的辦公環(huán)境定定能填補(bǔ)周邊辦公物業(yè)市市場的空缺；本項(xiàng)目有相當(dāng)大的比例是是外銷市場，外銷客戶對(duì)對(duì)產(chǎn)品的檔次要求較高；；定位高檔物業(yè)有助于提升升發(fā)展商的品牌。戶型定位由于產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群體體為中、小型公司（自用用）或小投資客，因此，，標(biāo)準(zhǔn)單元的面積定位為為約50平方米的商務(wù)空空間。各單元之間可以根根據(jù)需要隨意合并，組合合成為100平方米、150平方米、200平平方米甚至更大的單位。。戶型配比考慮到產(chǎn)品的靈活組合性性、布置結(jié)構(gòu)的方便，因因此建議將超高層建筑體體標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)定為統(tǒng)一的平平面，客戶可以根據(jù)需要要隨意合并。我司根據(jù)總總建筑面積推算標(biāo)準(zhǔn)層平平面面積約為1300平平方米，按每個(gè)單元50平方米（含分?jǐn)偨煌婷娣e）計(jì)算，可以布置約約26個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單元；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層數(shù)除去裙樓及架空空層部分，按層高3.6米計(jì)算，可以布置約30層。按照以上計(jì)算，，建筑物總單元數(shù)為780個(gè)。租金定位根據(jù)各因素的修正原則調(diào)調(diào)整系數(shù)計(jì)算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=72.5元/平方米/月月根據(jù)市場比較法，我司預(yù)預(yù)測本產(chǎn)品租金能夠達(dá)到到約70—75元/平方米/月。售價(jià)定位根據(jù)各因素的修正原則調(diào)調(diào)整系數(shù)計(jì)算：PX=ΣPiWi=PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE=11450元/平方米米綜合考慮其它因素，根據(jù)據(jù)市場比較法，我司預(yù)測測本產(chǎn)品售價(jià)能夠達(dá)到10500——11000元/平方米米。營銷概念目前，深圳市已經(jīng)有許多多寫字樓都標(biāo)榜“5A””、甲級(jí)等稱號(hào)，但實(shí)際際上，這些寫字樓還沒有有能夠提供真正的“生態(tài)態(tài)環(huán)境”。而本產(chǎn)品的目目標(biāo)客戶群體是都市的新新銳一族，他們是“時(shí)尚尚”的，他們是“熱愛生生命”的，他們是最求““健康工作”的……他們們是新一代的商務(wù)精英，，他們需要“生態(tài)、健康康”的產(chǎn)品。因此，我們們提出：生態(tài)商務(wù)，健康C.B.D.詮釋：本產(chǎn)品的各項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)（尤其是硬件方面）都都是以創(chuàng)造生態(tài)、健康的的環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，務(wù)求營營造一個(gè)優(yōu)良的工作空間間。第五部分住宅檔次定位——中高檔精品小戶型隨著中心區(qū)的成熟熟，片區(qū)租客戶對(duì)高檔小小戶型的需要日益增強(qiáng)；；項(xiàng)目升值潛力大大，優(yōu)良的品質(zhì)對(duì)其升值值保存值起較大的支撐作作用雖然物業(yè)是小戶型型面對(duì)投資及過渡居家客客戶，但要實(shí)現(xiàn)最大利潤潤物業(yè)品質(zhì)必需定位位到精品；項(xiàng)目住宅定位戶型定位戶型面積區(qū)間（㎡）面積比套數(shù)（約）套數(shù)比（約）單房25－3015％25025％一房35－4027％35535％兩房小兩房55－6526％21722％大兩房65－757％505％三房（還建）85－10025％13412％合計(jì)總建5萬100％1006100％另外：針對(duì)高級(jí)商業(yè)精英英度身定做少量（約50套左右）高層復(fù)式小戶型型單位；（參考物業(yè)金色色都匯100%銷售，實(shí)現(xiàn)均價(jià)10800元/平方米，詳見總體部分七七大點(diǎn)物業(yè)發(fā)展建議）戶型定位深圳住宅投資主力物業(yè)是是小戶型物業(yè)，崗廈區(qū)域域位于城市中心，租賃市場十分成熟。從中原三級(jí)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，一房的投資回報(bào)率最高，其次是單房，再者是二二房。從中原三級(jí)市場統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，精裝修高檔物業(yè)投資回報(bào)報(bào)率遠(yuǎn)高于普通住宅；中心區(qū)現(xiàn)有住宅戶型以中、大戶戶型為主，小戶型稀缺；另一方面小戶型物業(yè)租租賃需求極旺，基本供不應(yīng)求，小戶型物物業(yè)租金一路上揚(yáng)；隨著中心區(qū)近百萬平方米米寫字樓的開發(fā)，將會(huì)有有越來越多的公司入主中中心區(qū)，同時(shí)也會(huì)帶來大量的租賃客戶群群體；由于項(xiàng)目品質(zhì)相對(duì)較好，，價(jià)格對(duì)于同片區(qū)其它物物業(yè)來說有較大幅度提升升，因此適量增加單房，降低普通通客戶的投資門檻。租金及售價(jià)預(yù)測本項(xiàng)目住宅月租金定位在在55-60元/㎡之間間根據(jù)中原公司三級(jí)市場的的成交記錄顯示，項(xiàng)目所所在的大皇崗片區(qū)小戶型型住宅租金價(jià)格呈上升趨趨勢，目前該片區(qū)的小戶戶型租金為40-45元元/㎡，眾多利好因素將將帶動(dòng)價(jià)格上揚(yáng)，根據(jù)較較為合理的拉動(dòng)系數(shù)可預(yù)預(yù)知，本項(xiàng)目住宅的租金金價(jià)位可達(dá)至55-60元/㎡的水準(zhǔn)。價(jià)格鎖定根據(jù)前篇對(duì)項(xiàng)目住宅租金金價(jià)格區(qū)間預(yù)測，采用租租金返算法，結(jié)合項(xiàng)目自自身情況及片區(qū)發(fā)展趨勢勢，得出項(xiàng)目銷售均價(jià)區(qū)區(qū)間如下：8500元/㎡—9000元/㎡之間銷售進(jìn)度預(yù)測認(rèn)籌期2-3個(gè)月達(dá)2000個(gè)以上籌碼，，其中包括500個(gè)以上上絕對(duì)誠意客戶，保證該該部分絕對(duì)誠意客戶認(rèn)籌籌率達(dá)60%以上（300套））；開盤2個(gè)月銷售率要求達(dá)到65%以上，約570套套；（保留少量中低樓層單位位）開盤后3個(gè)月銷售率要求達(dá)到75%-80%，當(dāng)月銷銷售約100套；此時(shí)，住宅部分基本剩余余高樓層高價(jià)單位對(duì)商務(wù)務(wù)公寓銷售不形成競爭；；——謝謝！——9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、雨中黃葉樹，燈下白頭頭人。。22:16:5522:16:5522:1612/8/202210:16:55PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見見頻。。12月-2222:16:5522:16Dec-2208-Dec-2212、故人江海別，幾度隔山山川。。22:16:5522:16:5522:16Thursday,December8,202213、乍見翻疑夢，相悲各問問年。。12月-2212月-2222:16:5522:16:55December8,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青青山。。08十二月202210:16:55下午午22:16:5512月-2215、比不了得就不比，得不不到的就不要。。。十二月2210:16下午12月-2222:16December8,202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/