縱論商業(yè)地產(chǎn)

a.y@:縱論商業(yè)地產(chǎn)--------------------------------------------------------------------------------近期，成都地產(chǎn)界的開發(fā)商們對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)歷教訓(xùn)進(jìn)展了深度考慮，顯示出開發(fā)商隊伍思想程度和專業(yè)素質(zhì)的可喜提升。商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營者三合一的有機(jī)整體，是一個不可中斷的鏈條，開發(fā)商不能只管賣商鋪大賺特賺，同時要為投資者和經(jīng)營者留下利潤空間；同時商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與城市協(xié)調(diào)開展，依托城市經(jīng)營的大環(huán)境，商業(yè)地產(chǎn)才能順勢起飛。在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中，開發(fā)商日益表現(xiàn)出強(qiáng)烈的社會責(zé)任感，開發(fā)商們從“賺到錢就走〞到社會責(zé)任感的日益增強(qiáng)，這是“驚人的一跳〞！也許正是因為有這“驚人一跳〞，商業(yè)地產(chǎn)才從單一、低檔的沿街店鋪提升為內(nèi)涵豐富、社會效益宏大的“朝陽產(chǎn)業(yè)〞；開發(fā)商才從庸俗的賺錢機(jī)器，變成為勇于承擔(dān)社會責(zé)任的高尚群體。須與城市協(xié)調(diào)開展商業(yè)地產(chǎn)須與城市協(xié)調(diào)開展。這是作為專家型指導(dǎo)的成都市建委主任劉玉成強(qiáng)調(diào)的觀點。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該與整個城市的開展規(guī)劃協(xié)調(diào)起來，在進(jìn)展城市開展規(guī)劃時，對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展科學(xué)合理的規(guī)劃布局，讓規(guī)劃引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)開展。特別是在大城市、特大中心城市，應(yīng)該讓最重要的商業(yè)地產(chǎn)工程占據(jù)中央商務(wù)區(qū)。在郊區(qū)化迅速開展的今天，也應(yīng)重視開展郊區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，使郊區(qū)社區(qū)配套完善，方便群眾生活。商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要地段、最顯眼位置，代表著城市的形象。注重商業(yè)地產(chǎn)工程與整個城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，為城市增光添彩。劉玉成特別強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該重視展示地域文化特色。四川的蜀文化非常有特色，應(yīng)該在成都的商業(yè)地產(chǎn)中得到創(chuàng)造性的表達(dá)，讓商業(yè)地產(chǎn)成為既能完美實現(xiàn)商業(yè)價值，又能代表地域文化特色的標(biāo)志性作品。不要違犯一般規(guī)律商業(yè)地產(chǎn)有無根本規(guī)律可循？四川大地房產(chǎn)總經(jīng)理賈毅作出的答復(fù)是肯定的。賈毅認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)的運作過程中，應(yīng)注意以下問題：嚴(yán)格對高本錢的有效控制。城市中心寸土寸金，地價昂貴，折遷補(bǔ)償、安置費宏大，開發(fā)本錢非常高。嚴(yán)格對建立周期的有效控制。城市中心商業(yè)地產(chǎn)一般都是高層，建立周期少那么一二年，多那么三五年，開發(fā)風(fēng)險相當(dāng)大。建立周期失控，會給資金供給、市場營銷等帶來困難。講求聚合效應(yīng)和互補(bǔ)效應(yīng)。城市中心商業(yè)業(yè)態(tài)多樣，須有自己的市場定位，切忌盲目跟風(fēng)。要有跨行業(yè)整合的才能。商業(yè)地產(chǎn)不同于單純的住宅地產(chǎn)，而具有跨行業(yè)的特點。不僅要為投資者定位，還要為經(jīng)營者定位，甚至要為管理者定位。假如只懂開發(fā)，而不懂后期經(jīng)營和管理，不擅長對相關(guān)行業(yè)資源進(jìn)展整合，對工程涉及的整個鏈條沒有完好的科學(xué)設(shè)計和合理安排，就算把商鋪賣出去了，后期的問題還會使工程歸于失敗。重視對傳統(tǒng)老字號的保護(hù)。許多城市商業(yè)是因老字號而知名而繁榮的，隨著城市改造，老字號越來越少了，甚至不少老字號從人們的視線里和記憶中消失了，影響了傳統(tǒng)商脈和傳統(tǒng)文化的傳承。保護(hù)和恢復(fù)傳統(tǒng)老字號可以使一個城市的商業(yè)獲得新的活力。商業(yè)地產(chǎn)可以大做老字號的文章，以此來增大文化含量和經(jīng)營附加值。重視前期規(guī)劃設(shè)計現(xiàn)代房產(chǎn)副總經(jīng)理趙九毅認(rèn)為，由于商業(yè)地產(chǎn)工程比住宅工程要復(fù)雜得多，因此商業(yè)地產(chǎn)工程的規(guī)劃設(shè)計不能僅僅是建筑設(shè)計師的事。商業(yè)地產(chǎn)工程的規(guī)劃設(shè)計必須根據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，集中籌劃師的靈感智慧，運用建筑設(shè)計師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。商業(yè)地產(chǎn)工程開發(fā)的規(guī)模、檔次、區(qū)域，要根據(jù)市場需求而定。多大規(guī)模的社區(qū)，需要配置多大規(guī)模的商業(yè)面積和哪些商業(yè)業(yè)態(tài)，有合理的規(guī)律性的要求，但一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商卻并不懂得這里面的關(guān)系一味追求高檔商業(yè)物業(yè)開發(fā)，要么分辨不清真假口岸在缺乏人氣的地方進(jìn)展商業(yè)步行街的開發(fā)，致使工程失敗。商業(yè)地產(chǎn)的功能與城市的文化、藝術(shù)相結(jié)合，才經(jīng)得起時間的考驗，形成具有城市特色的商業(yè)氣氛。一個住宅工程一年就可以見分曉，判斷其成功與否；而商業(yè)地產(chǎn)工程需要幾年、幾十年時間的檢驗才能做出最后的評判。做商業(yè)地產(chǎn)不能目光短淺，過于急功近利，而應(yīng)該有長遠(yuǎn)目光，立志做百年老店?；I劃須有創(chuàng)新思路成都尺度地產(chǎn)參謀總經(jīng)理曾祥庸強(qiáng)調(diào)，從事商業(yè)地產(chǎn)籌劃，必須走出慣性思維，追求打破創(chuàng)新。詳細(xì)來講，要做到４個轉(zhuǎn)變：一是從籌劃單一商業(yè)經(jīng)營空間轉(zhuǎn)變?yōu)榛I劃城市開展空間。尺度地產(chǎn)參謀公司在籌劃成都汽車主題公園的過程中，認(rèn)真研究了工程的相關(guān)情況，汽車主題公園是集合了汽車會展、博覽、貿(mào)易效勞、運動、時尚、休閑、旅游、文化、科普、培訓(xùn)、信息、生態(tài)園林等多功能的復(fù)合體，涉及汽車、房地產(chǎn)以及其他相關(guān)行業(yè)，是一個廣義的大概念的商業(yè)地產(chǎn)，不能僅從微觀角度，而應(yīng)更多地從宏觀的角度進(jìn)展考慮。二是從籌劃單純的工程開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榛I劃全過程的整體經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)概念的內(nèi)涵大大超過住宅地產(chǎn)概念的內(nèi)涵，而其中商業(yè)經(jīng)營與商業(yè)物業(yè)管理那么具有跨行業(yè)的特點。對商業(yè)地產(chǎn)的籌劃需要對規(guī)劃設(shè)計工程建立、市場營銷、商業(yè)經(jīng)營、商業(yè)物業(yè)管理等全程進(jìn)展籌劃。三是從籌劃市場營銷定位轉(zhuǎn)變?yōu)榛I劃城市區(qū)域開展定位。成都市有一個著名的商業(yè)地產(chǎn)工程，營銷籌劃相當(dāng)成功，銷售火爆。然而沒過多久，進(jìn)去的商家才發(fā)現(xiàn)，根本沒有人氣，生意無法做。問題出在哪里？出在開發(fā)商只注重了工程本身籌劃，把工程做得還算精彩，但沒有研究所在區(qū)域的商業(yè)布局和消費構(gòu)造，不符合該區(qū)域在城市區(qū)位開展規(guī)劃中的定位，根本沒有預(yù)期的消費人群。四是從籌劃商業(yè)性功能轉(zhuǎn)變?yōu)榛I劃提升城市文化功能。商業(yè)地產(chǎn)對歷史文化的傳承具有獨特的作用。開掘石庫門文化產(chǎn)生了上海新天地，提煉四川蜀文化打造出成都好吃一條街琴臺路。追溯區(qū)域文化的歷史足跡，將具有代表性的歷史文化符號古為今用，可以豐富商業(yè)地產(chǎn)的文化內(nèi)涵，防止淺薄的模擬，翻開獨創(chuàng)性思路。打破經(jīng)營管理瓶頸置信實業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理、置信資產(chǎn)管理公司總經(jīng)理張效春認(rèn)為，經(jīng)營管理是商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸。打破經(jīng)營管理瓶頸，商業(yè)地產(chǎn)才能滿盤皆活。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)理論的結(jié)果向地段論發(fā)出了挑戰(zhàn)：占有好地段的商業(yè)地產(chǎn)不一定會贏；缺乏地段優(yōu)勢的商業(yè)地產(chǎn)不一定會輸。這里面的分野就在于是否打破了商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營瓶頸。置信實業(yè)開發(fā)的芙蓉古城離成都市１５公里，可以說是前不著村，后不著店?？蔀樽≌涮椎纳虡I(yè)地產(chǎn)部分每平方米售價到達(dá)８０００多元。我們一反先出售，賣出產(chǎn)權(quán)后，再由產(chǎn)權(quán)擁有者自己經(jīng)營，或轉(zhuǎn)租給別人經(jīng)營的傳統(tǒng)做法。我們首先將商業(yè)地產(chǎn)部分規(guī)劃成四川小吃一條街，引進(jìn)了１６０多家經(jīng)營四川小吃的品牌餐飲商家，有了租用店鋪的商家之后，再進(jìn)展商鋪的市場銷售?？吹靡姷耐顿Y前景和明確的市場回報，使商鋪迅速熱銷，最初每平方米僅賣４０００多元的鋪面，猛漲到８０００多元。如今前來品賞小吃的人絡(luò)繹不絕，節(jié)日和星期天更是賓朋滿坐，熱鬧非凡。金沙園的商業(yè)地產(chǎn)最初定價是６，０００元。當(dāng)配套的大型超市普爾斯瑪特進(jìn)去之后，商業(yè)環(huán)境被營造出來，我們才進(jìn)展商業(yè)地產(chǎn)銷售，售價就翻了一番，進(jìn)步到１２，０００元。商業(yè)地產(chǎn)的投資者最怕的是經(jīng)營不好。經(jīng)營不好投資就會泡湯。要想讓投資者進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，須使投資者對回報有充分的信心。置信資產(chǎn)管理公司進(jìn)展的是專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理，已開場與號稱上海房地產(chǎn)三劍客之一的一個開發(fā)公司合作，接手其位于南京路口、總投資達(dá)２２億元的商業(yè)地產(chǎn)工程。我們相信置信憑借自己的創(chuàng)新思路和成功經(jīng)歷，可以做好上海的商業(yè)地產(chǎn)工程。構(gòu)建價值增值體系商業(yè)地產(chǎn)價值是由假設(shè)干因素支撐的一個完好體系，不同因素的變化和組合，可以改變商業(yè)地產(chǎn)的價值。追求商業(yè)地產(chǎn)投資利潤，必須懂得價值因素的排列組合及其對價值增值的作用。香港大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)博士、四川師范大學(xué)環(huán)資學(xué)院副院長鄒高祿如是說。影響商業(yè)地產(chǎn)價值的因素復(fù)雜多樣。區(qū)位條件：宏觀區(qū)位影響商業(yè)地產(chǎn)價值。不同城市有不同的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)周期，使一樣類型的商業(yè)地產(chǎn)在不同城市有不同的價值。同一個城市的不同區(qū)位，具有不同的級差地租，直接影響商業(yè)地產(chǎn)的土地本錢。物業(yè)類型：不同類型收益性商業(yè)物業(yè)的租金由高到低的順序是：商場、康樂中心、寫字樓、公寓。而珠寶首飾、化裝品、女子時裝在各類商店的收益才能排比中那么最高。綜合經(jīng)營程度：大型綜合性商業(yè)大樓，往往一應(yīng)俱全，它們互相配合，營造商氣，提升價值。裝修：裝修造價越來越高，成為商業(yè)物業(yè)的重要組成部份。裝修類型、風(fēng)格影響商業(yè)物業(yè)價值。時間因素：區(qū)域性購物中心有長期投資前景，一般用３～５年時間便可進(jìn)入最正確經(jīng)營期，并可保持１０年左右，此時價值最大。之后那么須進(jìn)展重新裝修，價值降低。“運用之妙，存乎一心〞。擅長把握相關(guān)因素及其排列組合的藝術(shù)，就可以使商業(yè)地產(chǎn)工程更具增值潛力。選擇最正確贏利形式置信商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理唐名璉認(rèn)為：如何選擇投資贏利形式，需要認(rèn)真研究。商業(yè)地產(chǎn)包括有商業(yè)和地產(chǎn)兩個概念。商業(yè)地產(chǎn)有４個權(quán)益可以分開：即開發(fā)的權(quán)益、所有的權(quán)益、經(jīng)營的權(quán)益、管理的權(quán)益。按４個分開和其他特點，商業(yè)地產(chǎn)賺錢可以有多個渠道：一是開發(fā)商通過運作工程賺取開發(fā)投資利潤，二是所有者出租商鋪賺取租賃利潤，三是商鋪經(jīng)營者賺取經(jīng)營利潤，四是商業(yè)物業(yè)管理者賺取管理利潤。作為開發(fā)商最關(guān)心的是如何賺取開發(fā)投資利潤；而兼有住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的工程，那么是把獲取利潤的重點放在商業(yè)地產(chǎn)上。其一般做法是，將住宅的底樓辟為商鋪、酒店底層建為裙樓，有的開發(fā)商憑底層商鋪和裙樓就可收回投資。商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)贏利形式具有多樣性選擇：一是只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)，很快收回投資。二是只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運作。三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的方法是，以物業(yè)與其別人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營他開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從他手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。選擇商業(yè)地產(chǎn)贏利形式需要把握以下幾個方面的問題：一是把握好工程的市場背景，認(rèn)真做好市場調(diào)查，進(jìn)展準(zhǔn)確的市場定位，不要同質(zhì)化，不要跟風(fēng)，也不要想當(dāng)然。許多爛尾樓并不都是因為資金短缺造成的，主要還是開發(fā)商對工程的市場研究不夠，市場定位不準(zhǔn)。二是要考慮自己的投資實力，根據(jù)實力決定到底是賣，還是租，還是采用其他方式，自己實力達(dá)不到的贏利形式是無法駕馭的。三是有無運作商業(yè)地產(chǎn)的人才團(tuán)隊，假如自己沒有現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的理念，缺乏商業(yè)地產(chǎn)的操盤經(jīng)歷，而是用住宅開發(fā)的習(xí)慣性思維搞商業(yè)地產(chǎn)，不僅賺不到錢，甚至?xí)牙媳径假r了。四、投資回報的期望值要設(shè)定好，是只賺開發(fā)投資的錢，還是把經(jīng)營管理的錢一起賺，是賺最大化利潤，還是賺平均利潤，是賺短期利潤還是謀求長遠(yuǎn)利潤，據(jù)此設(shè)定科學(xué)合理的贏利形式。自覺承擔(dān)社會責(zé)任岷江新希望總經(jīng)理鄒玉珊對商業(yè)地產(chǎn)的獨到見解顯示出智慧女性的原那么立場。鄒玉珊直言不諱地說，我不同意“搞地產(chǎn)賣完就是硬道理〞的說法。尤其作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，這種提法、想法和做法都是不適宜的。商業(yè)地產(chǎn)除要看是否有投資者把物業(yè)買走以外，更重要的是看他的后續(xù)經(jīng)營管理怎么樣。投資商業(yè)地產(chǎn)的人得到商業(yè)物業(yè)后，到底經(jīng)濟(jì)效益如何？社會效益如何？事實上，一些銷售火爆的商業(yè)城，開發(fā)商賺了一大筆錢走了，其商業(yè)城很快就成了死氣沉沉的城。這不利于城市商業(yè)的良性開展，不利于社會的穩(wěn)定。作為開發(fā)商，應(yīng)該有對社會負(fù)責(zé)任的精神，要有責(zé)任感。假如今天開發(fā)商賺了大筆錢走了，明天投資者一個接一個地“死〞掉了。那么，開發(fā)商就成了罪人。商業(yè)地產(chǎn)不能單純以是否賣出去論成敗、論英雄。著名女企業(yè)家、成都萬博置業(yè)董事長米瑞蓉認(rèn)為，對于商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該從經(jīng)營的角度來