房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱

2013年春季學(xué)期

《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》課程答疑日期：5月07日助教：任宛竹房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!一、課程內(nèi)容介紹《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》課程一共包括十章內(nèi)容。章主要介紹了我國住房制度改革的情況。二至五章按照房地產(chǎn)開放的流程分別對土地征用、房地產(chǎn)投資、企業(yè)融資和開發(fā)方案的選擇和實施、產(chǎn)品的銷售等內(nèi)容進(jìn)行了闡述。六至九章主要涉及到房地產(chǎn)市場理論，主要包括房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)價值評估的程序和方法。而最后一章的主要內(nèi)容則集中在物業(yè)管理。全書邏輯清楚、內(nèi)容豐富，對房地產(chǎn)市場從多角度進(jìn)行了全方位的解讀。書中引用了我國對于房地產(chǎn)市場的諸多法律和規(guī)定，對我們了解國家政策、正確的判斷市場環(huán)境和合乎規(guī)范的進(jìn)行市場操作都能提供幫助。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!參考教材《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論》，崔建華編著，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2011年版。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!二、復(fù)習(xí)方法和建議理解基本概念熟悉房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估、房地產(chǎn)價值評估等理論用本課程的原理和知識來分析和解釋現(xiàn)實當(dāng)中關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的實際問題

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!總體要求由于我國的房地產(chǎn)市場還處在培育發(fā)展的過程中，部分制度還在不斷的修訂，房地產(chǎn)開發(fā)的模式、要求也在變化，本門課程會加入一些最新的內(nèi)容。因此要求同學(xué)們在掌握課本內(nèi)容的基礎(chǔ)上，能夠及時跟隨市場的變化。在復(fù)習(xí)方法上，要求同學(xué)們在學(xué)習(xí)教材，參與論壇的討論外，也積極關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的最新事件，期末考試可能會在論述題要求大家就某一問題進(jìn)行分析，請同學(xué)做好解答開放性試題的準(zhǔn)備。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!復(fù)習(xí)資料1、教材和視頻教學(xué)課件（此類資源耗費時間較多，但推薦同學(xué)們以課本為主，在無法理解課本解釋內(nèi)容時再結(jié)合視頻進(jìn)行深度復(fù)習(xí)，特別是對于有時間有精力的同學(xué)）2、仔細(xì)復(fù)習(xí)課程論壇“每周導(dǎo)學(xué)”所指定的內(nèi)容，明確各個知識點的考察類型和考察要求；3、仔細(xì)完成作業(yè)題（作業(yè)可用來熟悉以往考試題型，并涵蓋有部分期末考試試題）；4、深度復(fù)習(xí)語音答疑相關(guān)資料（第二次語音答疑較為重要，主要是關(guān)于知識點的總結(jié)性串講，以及考試題型與考試重點的講授，希望大家能夠積極參加）5、期末復(fù)習(xí)提綱房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!考題類型介紹1、名詞解釋

簡要敘述要點，亦可進(jìn)行補充性說明，字?jǐn)?shù)不必太多,使用1-4句話解釋名詞意義即可。2、問答題

對題目中的問題進(jìn)行簡要回答，能在將要點回答清楚的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮唵侮U述即可。一般而言簡答題采點給分,僅答出每一知識點是什么可得一半的分?jǐn)?shù),在答出每一點的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕忉?1-2句話即可)可得滿分。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!四、重點內(nèi)容概覽——前言前言部分

概念：房地產(chǎn)、改良物、固定附著物【重點掌握】房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!前言——房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性質(zhì)土地的稀缺性用途的多樣性社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性市場的區(qū)域性政府干預(yù)性合并與分割的可能性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!章——名詞解釋公積金：國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房資金。經(jīng)濟(jì)適用房：是在政府指導(dǎo)下組織建設(shè)的，適合中低收入家庭承受能力的，具有一定社會保障性質(zhì)的微利商品房。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!我國原有城鎮(zhèn)住房制度的問題原有制度:福利性住房制度低租金是住房資金自身無法實現(xiàn)投入與回收的良性循環(huán)嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)住房的建設(shè)和消費住房水平的差異取決于房屋的來源,即個人所在單位的類別消費結(jié)構(gòu)不合理采取計劃和行政手段調(diào)控和管理,排斥市場與價格的作用.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!四、重點內(nèi)容概覽——第二章

第二章土地使用制度【重點】

【掌握】國有土地使用權(quán)出讓的含義了解集體土地出讓的后果了解土地使用權(quán)行政劃撥的幾種情況

【掌握】土地使用權(quán)出讓的方式

【掌握】土地使用權(quán)到期或國家提前收回土地使用權(quán)的處理方式了解土地出讓合同的內(nèi)容了解耕地保護(hù)制度的內(nèi)容

【掌握】農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的內(nèi)容房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!國有土地使用權(quán)出讓的含義土地使用權(quán)出讓:就是國家將國有土地的使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用這項國家支付土地出讓金的行為.主體是國家出讓的是使用權(quán)而非所有權(quán),有明確的年限房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!土地使用權(quán)出讓的方式所有投標(biāo)進(jìn)行評審,以確定土地使用權(quán)的受讓人.協(xié)議出讓政府同土地使用權(quán)的有意受讓人雙方進(jìn)行一對一的協(xié)商和談判,就各方面的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地的內(nèi)容1.耕地保護(hù):占用耕地補償制度和耕地總量控制制度2.國家征用土地三方面的法律特征——征用主體的唯一性，征地行為的行政性，征地條件的補償性。3.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機的區(qū)別房地產(chǎn)投資:將資源投入到房地產(chǎn)開發(fā)

經(jīng)營管理和中介服務(wù)等房地產(chǎn)的經(jīng)營活動中,以期在未來能獲得一定的效益.房地產(chǎn)投機:,房地產(chǎn)投機者一般并不進(jìn)行真正的房地產(chǎn)開發(fā)活動,而專注于房地產(chǎn)的市場流通,也就是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)手買賣.第二,房地產(chǎn)的投機者購買房地產(chǎn),不是因為其房地產(chǎn)以外的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者生活的需要,也就是說不是真實需求.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!房地產(chǎn)項目的風(fēng)險分析方法投資風(fēng)險的度量度量風(fēng)險的大小,就是度量各種不確定結(jié)果之間的差異程度或者離散程度.差異程度越大,說明不確定結(jié)果的總和效應(yīng)越難以測定,從而風(fēng)險就越大.作業(yè)計算題需要掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!債券融資:債券是指企業(yè)或政府為籌集房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金,依照法定程序發(fā)行,約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價證券.只有國有獨資公司

上市公司兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有資格發(fā)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資金:通過發(fā)行基金收益憑證募集資金,交由專業(yè)投資管理機構(gòu)運作,基金資產(chǎn)專門投資與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)或項目,以獲取投資收益和資本增值的一種基金形態(tài).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題，以及分析深層次原因問題融資結(jié)構(gòu)單一,銀行面臨信貸風(fēng)險;金融創(chuàng)新少;法律法規(guī)還不健全原因房地產(chǎn)金融缺乏創(chuàng)新工具;房地產(chǎn)金融體系效率不高;房地產(chǎn)金融體系還不健全;與房地產(chǎn)金融相關(guān)的法律法規(guī)還不完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!四、重點內(nèi)容概覽——第四章

第五章房地產(chǎn)開發(fā)

概念：房地產(chǎn)開發(fā)、總價合同、單價合同、成本加酬金合同、可調(diào)價合同了解房地產(chǎn)開發(fā)的程序

【重點掌握】房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的內(nèi)容了解房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標(biāo)的一些注意事項

【掌握】工程建設(shè)合同的各種形式以及不同形

式的具體內(nèi)容了解工程監(jiān)理的主要內(nèi)容和工程驗收的程序房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究的內(nèi)容開發(fā)項目概況、市場分析與預(yù)測規(guī)劃方案的優(yōu)選、項目進(jìn)度安排投資估算、籌資方案與現(xiàn)金流分析財務(wù)分析、風(fēng)險分析項目的社會效益與環(huán)境效益結(jié)論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!按照承保范圍與關(guān)系劃分總承包合同,某一工程項目施工的全過程或某階段的全部工作由一個承包商負(fù)責(zé)組織實施聯(lián)合共同承包,大型的或者結(jié)構(gòu)復(fù)雜的建筑工程,由兩個以上的承包單位聯(lián)合共同承包開發(fā)商直接發(fā)包的承包合同,開發(fā)商將工程分部分項直接發(fā)包給各承包商獨立承包合同,一家承包商獨立完成工程項目的合同房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!四、重點內(nèi)容概覽——第五章

第六章房地產(chǎn)市場

【掌握】房地產(chǎn)市場的特征

【重點掌握】影響商品房價格的因素了解共有面積的分?jǐn)傇瓌t和內(nèi)容了解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件和手續(xù)

【掌握】房屋租賃與抵押的關(guān)系

【掌握】房地產(chǎn)抵押的含義及其形式了解個人購房的“陷阱”

【掌握】個人購房合同的六項內(nèi)容

【掌握】房地產(chǎn)的三種基本定價方法了解房地產(chǎn)營銷的廣告策略的兩個注意事項了解使房地產(chǎn)廣告具有吸引力的四點要求房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!影響商品房價格的因素制度因素制度是由政府指定的,因而政府力量對商品房價格的影響不容忽視經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系居民收入水平物價人口因素人口數(shù)量人口素質(zhì)人口流動家庭規(guī)模投機因素土地的投機等其他因素自然環(huán)境人文與社會環(huán)境心理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!房地產(chǎn)抵押的含義及其形式房地產(chǎn)抵押是指以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為預(yù)購商品房貸款抵押購房人在支付首期規(guī)定的房價款之后,由貸款銀行代其支付其余的購房款,將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為在建工程抵押抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!房地產(chǎn)的三種基本定價方法成本導(dǎo)向型定價全部開發(fā)成本和目標(biāo)利潤之和需求導(dǎo)向型定價依據(jù)市場對開發(fā)項目的需求以及消費者對項目價值的認(rèn)知程度定價競爭導(dǎo)向型定價開發(fā)商可以接受現(xiàn)有的價格水平,隨行就市定價,也可以以比現(xiàn)行價格高出許多或者低許多的新價格水平定價,充當(dāng)新價格的領(lǐng)導(dǎo)者或原有價格的挑戰(zhàn)者房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!房地產(chǎn)泡沫:由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平相對于其理論價格的非平穩(wěn)性上漲,由此造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮現(xiàn)象資源配置效應(yīng)收入分配效應(yīng)(見負(fù)面效應(yīng)分析)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!房地產(chǎn)泡沫形成因素及機制分析形成因素:預(yù)期投機有限理性機制分析內(nèi)層次因素分析土地供給的有限性居民住房建設(shè)周期和使用壽命長住房需求的無限性外層次因素分析信貸擴(kuò)張投機因素制度因素市場體系的不完善及政府部門干預(yù)和監(jiān)管缺失房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!房地產(chǎn)泡沫的負(fù)面效應(yīng)資源配置效應(yīng)房地產(chǎn)泡沫的膨脹,資產(chǎn)價格不斷上升,使得房地產(chǎn)資產(chǎn)持有人的財富不斷增加,不斷吸引社會資金注入房地產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致大量資金在該產(chǎn)業(yè)集中,在資金總量已定的情況下,無疑會減少在其他資產(chǎn)方面的資金投入,引發(fā)社會經(jīng)濟(jì)資源的重新配置,泡沫的出現(xiàn)必將對國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!規(guī)避房地產(chǎn)泡沫的政策建議全面推進(jìn)各項制度體制的改革與建設(shè),具體包括土地制度\財稅體制以及收入分配制度等深化金融體制改革加強對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度加強財政政策之間以及財政政策與貨幣政策的相互配合房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!收益還原法(收益法)基本原理:某宗房地產(chǎn)的價值應(yīng)該等于一定數(shù)量的貨幣,該筆貨幣資金存入銀行每年的利息收入與房地產(chǎn)每年所帶來的純收益相等.V=A/rV待評估的房地產(chǎn)價值A(chǔ)待評估的房地產(chǎn)每年的純收益r資本化率理論依據(jù)：房地產(chǎn)價格形成中的預(yù)期收益原理，決定房地產(chǎn)價值的是未來的因素適用性：收益性房地產(chǎn)的價值評估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!五、相關(guān)實例分析：名詞解釋題

經(jīng)濟(jì)適用房回答：經(jīng)濟(jì)適用房是指在政府主導(dǎo)下組織建設(shè)的，適合中低收入家庭承受能力的，具有一定社會保障性質(zhì)的微利商品房。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!業(yè)主公約管理公約或公共契約,是業(yè)主承諾的對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用維護(hù)維修管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為準(zhǔn)則,是以書面形式訂立的自治規(guī)范.物業(yè)管理合同是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托從事物業(yè)管理服務(wù),由委托方與受托方訂立的約定雙方權(quán)利義務(wù)的書面協(xié)議房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!五、相關(guān)實例分析：計算題已知某房地產(chǎn)項目的投資收益率如下圖所示，請計算其風(fēng)險度量值。宏觀經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生概率投資收益率復(fù)蘇0.430%繁榮0.250%蕭條0.3-10%衰退0.1-30%房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!五、相關(guān)實例分析：論述題

為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究，可行性研究的內(nèi)容有哪幾部分？回答：房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究的主要任務(wù)就是要保證決策的科學(xué)性、合理性和可行性，為開發(fā)活動指明方向，提高項目決策成功率，提高項目的經(jīng)濟(jì)效益。其作用體現(xiàn)在：可行性研究就是項目審批；投資決策；項目籌資；開發(fā)商與有關(guān)各方商談合同、簽訂協(xié)議；編制下階段規(guī)劃設(shè)計方案的依據(jù)。其主要內(nèi)容包括：卡發(fā)項目概況、市場分析與預(yù)測、規(guī)劃方案的優(yōu)選、項目進(jìn)度安排、投資估算、籌資方案與現(xiàn)金流分析、財務(wù)分析、風(fēng)險分析、項目的社會效益與環(huán)境效益、得出結(jié)論進(jìn)行判斷。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!總體要求本課程應(yīng)用性較強、理論性相對弱一些，使得本門課程的學(xué)習(xí)應(yīng)該以結(jié)合現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行對應(yīng)學(xué)習(xí)。本課程教材《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論》的主要特征較為簡明扼要，通俗易懂，具有非常強的現(xiàn)實意義。具體而言，本書不僅涵蓋了對我國住房制度和土地制度的闡述，也包括了房地產(chǎn)投資的實務(wù)論述，還在修訂版中加入了近年來房地產(chǎn)市場運行中對應(yīng)性的關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)周期等理論性較強的知識。因之，在復(fù)習(xí)的過程中，本門課程一方面要求同學(xué)們理解和掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的一些基本概念，另一方面則要求同學(xué)們能夠依托所學(xué)習(xí)的知識對現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象提出自己的價值判斷。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!具體建議

認(rèn)真對待學(xué)習(xí)資源，以教學(xué)課件和教材為依托，全面掌握課程的知識點聆聽和參與語音答疑

要認(rèn)真獨立完成作業(yè)，按照參考答案的格式回答問題，作業(yè)覆蓋部分期末考試題目積極關(guān)注課程論壇[每周導(dǎo)學(xué)]欄目，掌握課程的重點；論壇中的新聞、專家文章等內(nèi)容可以作為本課程的拓展知識，有利于開放性試題的解答房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!三、考題類型名詞解釋題簡答題計算題論述題房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!考題類型介紹3、計算題

計算題需要在計算的時候明確說明計算過程，且分?jǐn)?shù)的判定主要依據(jù)計算過程的邏輯是否嚴(yán)密。4、論述題

能詳細(xì)的回答題目的含義、內(nèi)容，并結(jié)合自己的理解進(jìn)行詳細(xì)的闡述，僅回答要點者的分?jǐn)?shù)將酌情扣減。此部分需要同學(xué)結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策性新聞進(jìn)行分析，屬于開放性試題，無需千篇一律的答案，言之成理即可。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!前言——名詞解釋房地產(chǎn)：土地以及固著于土地的與土地不可分離的部分，這些與土地不可分離的部分，包括建筑物、樹木、草地等各種具體的表現(xiàn)形式。改良物：是提高土地的品質(zhì)，使土地更能滿足人們生產(chǎn)生活需要的物質(zhì)。固定附著物：某種可以移動的物品一旦通過某種方式依附于房屋或土地上，則該物品成為不動產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!四、重點內(nèi)容概覽——章

章中國城鎮(zhèn)住房制度改革【重點】

概念：公積金、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、兩限房了解改革前的中國城鎮(zhèn)住房制度

【掌握】我國原有城鎮(zhèn)住房制度的問題了解住房商品化的含義了解公有住房的出售與提租了解我國住房公積金的繳存和提取使用

【重點掌握】我國城鎮(zhèn)住房制度改革的難點房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!章——名詞解釋廉租房：市政府和單位向具有城鎮(zhèn)常住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。兩限房：全稱為限房價、限套型普通商品住房，兩限房經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)，在限制套型比例、限定銷售價格的基礎(chǔ)上，以競地價、競房價的方式招標(biāo)確定住宅項目開發(fā)建設(shè)單位，由中標(biāo)單位按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，按照約定價位面向符合條件的居民銷售的中低價位、中小套型普通商品住房。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!城鎮(zhèn)住房制度改革的難點一、房價-收入矛盾高房價使人們買不起房，也同時使人們租不起住房。二、住房貨幣化分配中的補貼資金來源與利益均衡性問題住房補貼的來源問題、利益的均衡性問題三、住房的社會保障保障對象和措施（經(jīng)適房等）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!國有土地使用權(quán)出讓的含義(背景)1988年<憲法修正案>土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓<土地管理法>國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓,國家依法實行國有土地有償使用制度國有土地使用制度改革的根本思路:在堅持土地國家所有的前提下,所有權(quán)和使用權(quán)分離,通過出讓土地的使用權(quán),實現(xiàn)國有土地的有償使用.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!土地使用權(quán)出讓的方式拍賣出讓符合事先約定的條件的競買人在一定的場合舉牌報價競爭,出價最高者獲得購買權(quán)招標(biāo)出讓政府將出讓地塊各種條件和要求制成標(biāo)書,采取公開或不公開、定向或不定向等方式將標(biāo)書發(fā)到擬購買該地塊的競買人手中,有意競買人在指定時間以前將自己的投標(biāo)書投入標(biāo)箱,發(fā)標(biāo)人通過評標(biāo)委員會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!土地使用權(quán)到期或國家提前收回土地使用權(quán)的處理方式

在出讓年限期滿后,使用者需要繼續(xù)使用該土地——申請續(xù)期在出讓年限期滿前土地使用者不申請續(xù)期或者申請沒有獲得批準(zhǔn)，土地的使用權(quán)由國家無償收回。特殊情況下國家提前收回土地使用權(quán)——拆遷、安置和補償工作土地滅失，土地使用權(quán)終止，國家不承擔(dān)土地使用者帶來的損失。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!四、重點內(nèi)容概覽——第三章第三章房地產(chǎn)投資

【掌握】了解房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投機的區(qū)別了解房地產(chǎn)投資的特點了解房地產(chǎn)開發(fā)資金籌集的方式了解選擇房地產(chǎn)開發(fā)籌資方案的判斷依據(jù)

【重點掌握】房地產(chǎn)項目的風(fēng)險分析方法（會計算）了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險及處置方式了解收益確定情況下的決策方法房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!第三,房地產(chǎn)投機存續(xù)的時間比較短,而投資活動是一個長期行為第四,房地產(chǎn)投機活動在市場處于景氣狀態(tài)時比較明顯,因為此時獲利機會比較多,獲利程度可能更高,而風(fēng)險相對較小.第五,房地產(chǎn)投機者對利潤的期望往往大于投資者,因此,投機可能會獲利比較高,也可能遭受更大的損失——高風(fēng)險的投資行為就屬于投機。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!四、重點內(nèi)容概覽——第四章

第四章房地產(chǎn)融資

概念：債券融資、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資資金了解房地產(chǎn)融資的基本理論

【重點掌握】房地產(chǎn)企業(yè)融資特點與影響因素了解房地產(chǎn)企業(yè)一般融資渠道；

【重點掌握】我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道存在的問題，以及分析深層次原因【掌握】房地產(chǎn)企業(yè)新型融資渠道，著重掌握房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道的途徑房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!房地產(chǎn)投資信托基金:一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,通過發(fā)行股票,集合投資者資金,由專門機構(gòu)經(jīng)營管理,通過投資,選擇不同地區(qū)

不同類型的房地產(chǎn)項目進(jìn)行投資組合,在有效降低風(fēng)險的同時,通過將房地產(chǎn)經(jīng)營收入以派息的方式分配給固定,從而使投資人獲得長期穩(wěn)定的投資收益房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!房地產(chǎn)企業(yè)融資特點與影響因素融資特點:開發(fā)資金需求量大;土地和房產(chǎn)的抵押是重要條件;面臨比較大的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險;開發(fā)的個階段資金不斷發(fā)生變化,具有不確定性.影響因素外部:政府政策通脹水平內(nèi)部:公司規(guī)模盈利能力房地產(chǎn)企業(yè)的信用經(jīng)營能力房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!房地產(chǎn)企業(yè)新型融資渠道幾種新型融資渠道房地產(chǎn)投資信托基金;房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金;合作融資;短期融資券拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的建議建立多層次房地產(chǎn)融資體系;拓展多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道;頒布和完善相關(guān)法規(guī)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)城市規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的要求,對土地和土地上的建筑物

改良物與固定附著物進(jìn)行的開發(fā)建設(shè)總價合同,通過投標(biāo)者的競爭來決定工程的總造價并簽訂的承包合同單價合同,開發(fā)生按照工程項目的一定計量單位議定固定單價,然后再按照實際工程量匯總計價的方法成本加酬金合同,開發(fā)商向承包商支付工程實際發(fā)生的成本和一定酬金可調(diào)價格合同,合同價格可以依據(jù)開發(fā)商和承包商的約定而調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!工程建設(shè)合同的形式按照計價方式劃分總價合同,通過投標(biāo)者的競爭來決定工程的總造價并簽訂的承包合同單價合同,開發(fā)生按照工程項目的一定計量單位議定固定單價,然后再按照實際工程量匯總計價的方法成本加酬金合同,開發(fā)商向承包商支付工程實際發(fā)生的成本和一定酬金可調(diào)價格合同,合同價格可以依據(jù)開發(fā)商和承包商的約定而調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!按照是否包材料劃分包料合同,承包商提供其所負(fù)責(zé)施工的項目一切材料和設(shè)備部分包料合同,承包商提供其所負(fù)責(zé)施工的項目的部分材料和設(shè)備,其余材料設(shè)備由開發(fā)商提供.不包料合同,開發(fā)項目建設(shè)所需要的全部材料和設(shè)備均由開發(fā)商負(fù)責(zé)提供,承包商只提供勞務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!房地產(chǎn)市場的特征土地一級市場中的賣方壟斷房地產(chǎn)市場是明顯的區(qū)域性市場房地產(chǎn)市場是房產(chǎn)與地產(chǎn)合一的市場房地產(chǎn)市場的法律性房地產(chǎn)市場是公開交易與隱蔽交易并存的市場房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!房屋租賃與抵押的關(guān)系房地產(chǎn)租賃與抵押的關(guān)系在本質(zhì)上不矛盾兩種基本情形:先出租后抵押按照買賣不破租賃的規(guī)則,即使在抵押權(quán)實現(xiàn)以后,租賃合同在有效期內(nèi)應(yīng)該對抵押物的受讓人繼續(xù)有效先抵押后出租在抵押權(quán)設(shè)定以后成立房屋租賃關(guān)系,租賃關(guān)系一般不會影響抵押權(quán)的實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!個人購房合同的六項內(nèi)容項目準(zhǔn)售在合同中必須載明開發(fā)項目的建設(shè)依據(jù)和銷售依據(jù)面積確認(rèn)以及面積差異處理買受人逾期付款的違約責(zé)任出賣人逾期交房的違約責(zé)任產(chǎn)權(quán)約定出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛房屋以及設(shè)施使用性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!四、重點內(nèi)容概覽——第七、八章

第七章房地產(chǎn)周期

了解經(jīng)濟(jì)周期

了解房地產(chǎn)周期的概念、類型和階段了解房地產(chǎn)周期的原因了解房地產(chǎn)周期的傳導(dǎo)機制第八章房地產(chǎn)泡沫概念：房地產(chǎn)泡沫，資源配置效應(yīng)、收入分配效應(yīng)

【掌握】房地產(chǎn)泡沫的定義和特征

【掌握】房地產(chǎn)泡沫形成因素及機制分析

【掌握】房地產(chǎn)泡沫如何判定？

【重點掌握】房地產(chǎn)泡沫的負(fù)面效應(yīng)

【掌握】規(guī)避房地產(chǎn)泡沫的政策建議房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!房地產(chǎn)泡沫的定義和特征定義:由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致房地產(chǎn)價格水平相對于其理論價格的非平穩(wěn)性上漲,由此造成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮現(xiàn)象一般特征:商品的供給與需求嚴(yán)重失衡投機交易情形嚴(yán)重獨有特征:房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài),價格波動幅度較大,沒有先后的連續(xù)性,也沒有穩(wěn)定的周期和頻率主要源于投機行為,同時貨幣供應(yīng)量在經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)劇烈變動也扮演了極為重要的角色房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!房地產(chǎn)泡沫如何判定？房價收入比經(jīng)驗比例是房價應(yīng)該為居民年收入的3-6倍住房空置率國外合理區(qū)間4%-5%投資增長率相當(dāng)于經(jīng)濟(jì)增長率的兩倍時,就會產(chǎn)生泡沫的危險房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)語音答疑2013507提綱共69頁，您現(xiàn)