房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章

第五章房地產(chǎn)開發(fā)貸款房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!5.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款概述房地產(chǎn)開發(fā)貸款含義房地產(chǎn)開發(fā)貸款種類信用貸款和擔(dān)保貸款固定利率和可調(diào)利率短期、中期、長期自營性和委托性土地購置貸、開發(fā)貸、建設(shè)貸款住宅開發(fā)、經(jīng)適房、商業(yè)用房等房地產(chǎn)開發(fā)貸款的目的：財務(wù)杠桿房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!5.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款的操作程序5.2.1房地產(chǎn)開發(fā)貸款的受理申請資格審查借款人資質(zhì)一級、二級、三級、四級借款人資信開發(fā)項目應(yīng)具備的條件開發(fā)項目資本金比例其他條件房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!二級資質(zhì)：

１．注冊資本不低于２０００萬元；２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營３年以上；３．近３年房屋建筑面積累計竣工１５萬平方米以上，或者累計完成

與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；４．連續(xù)３年建筑工程質(zhì)量合格率達１００％；５．上一年房屋建筑施工面積１０萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)

的房地產(chǎn)開發(fā)投資額；６．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人

員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有

資格證書的專職會計人員不少于３人；７．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；８．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保

證書》和《住宅使用說明書》制度；９．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!四級資質(zhì)：

１．注冊資本不低于１００萬元；２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營１年以上；３．已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達１００％；４．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于５人，持有資格證書的專職會計人員不少于２人；５．工程技術(shù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員；６．商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；７．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!5.2.2房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查借款人評價借款人基本情況評價借款人素質(zhì)評價開發(fā)項目銷售情況評價盈利能力評價借款人信用狀況評價借款人發(fā)展前景評價房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!擔(dān)保方式評價保證抵押質(zhì)押貸款綜合評價計算貸款綜合風(fēng)險度貸款綜合風(fēng)險度=貸款風(fēng)險額/貸款額*100%=信用等級系數(shù)*貸款方式系數(shù)*期限系數(shù)*項目等級系數(shù)貸款風(fēng)險額=貸款額*（信用等級系數(shù)*貸款方式系數(shù)*期限系數(shù)*項目等級系數(shù)）綜合風(fēng)險度>60%，為高風(fēng)險貸款，不予發(fā)放。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!信用等級系數(shù)的取值規(guī)則AAA級：30%；AA級：50%；A級：70%；BBB級：90%貸款方式系數(shù)的取值規(guī)則信用貸款：100%金融機構(gòu)提供擔(dān)保：10%-20%省級非銀行金融機構(gòu)提供擔(dān)保：50%AA級以下提供擔(dān)保的為：100%商品房抵押：50%貸款期限系數(shù)的取值規(guī)則中短期：半年以內(nèi)：100%；半年—一年：120%中長期：1年—3年：120%；3年—5年：130%；5年以上：140%項目風(fēng)險等級系數(shù)的確定AAA、AA、A、BBB對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)分別為：80%、70%、60%、50%綜合評估應(yīng)注意的問題房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!國外信用評級機構(gòu)目前國際公認的專業(yè)信用評級機構(gòu)只有三家，分別是穆迪、標(biāo)準(zhǔn)普爾和惠譽國際。1、穆迪（Moody）公司的創(chuàng)始人是約翰·穆迪，穆迪評級和研究的對象以往主要是公司和政府債務(wù)、機構(gòu)融資證券和商業(yè)票據(jù)，最近幾年開始對證券發(fā)行主體、保險公司債務(wù)、銀行貸款、衍生產(chǎn)品、銀行存款和其他銀行債以及管理基金等進行評級。目前，穆迪在全球有800名分析專家，1700多名助理分析員，在17個國家設(shè)有機構(gòu)，2003年評級和分析的債券總額超過30兆美元，其股票在紐約證交所上市交易（代碼MCO）。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!國內(nèi)信用評級機構(gòu)成為評級機構(gòu)需要經(jīng)過國家批準(zhǔn)。國內(nèi)本來有五大，政府各部門發(fā)的全牌照的資信評級機構(gòu)，分別為大公國際，中誠信國際，聯(lián)合資信，上海遠東資信，上海新世紀(jì)評級。新世紀(jì)市場份額很小，只有市場不到5%的份額，而上海遠東后因一些原因退出了評級市場。現(xiàn)在資本市場評級業(yè)務(wù)只剩下四家了，大公，中誠信，聯(lián)合,瓜分了資本市場95%以上的份額，上海新世紀(jì)基本忽略不計，市場影響力非常小。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!5.2.5房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸后管理1）監(jiān)測2）管理貸款資料3）分類檢查4）及時發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險5）調(diào)整客戶授信6）對列入名單的授信應(yīng)設(shè)立明確指標(biāo)7）已清償貸款的處理房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!案例分析房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!6.2房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件和流程6.2.1主板市場上市的條件生產(chǎn)經(jīng)營符合國家政策持有股票面值達人民幣1000元以上的股東人數(shù)不少于1000人，向社會公開發(fā)行的股份不少于公司股份總數(shù)的25％；如果公司股本總額超過人民幣4億元的，其向社會公開發(fā)行股份的比例不少于15％。發(fā)起人認購的股本數(shù)額不少于公司你發(fā)行股本總額的35%發(fā)行前一年末，凈資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例不低于30%，無形資產(chǎn)占總股本數(shù)的比例不得高于20%股本不少于5000萬發(fā)行前三年累計凈經(jīng)營性現(xiàn)金流超過5,000萬人民幣或累計營業(yè)收入超過3億元；無形資產(chǎn)與凈資產(chǎn)比例不超過20%；發(fā)起人近三年無重大違法行為近三年連續(xù)盈利，發(fā)行前三年的累計凈利潤超過3,000萬人民幣；房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!6.2.2主板市場發(fā)行上市的流程確定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和固定資產(chǎn)投資詳細計劃籌備股份制公司聘請財務(wù)顧問發(fā)起人與顧問機構(gòu)協(xié)作實施改組方案籌集股份制公司上市準(zhǔn)備操作、股份公司成立股份制公司運行與上市輔導(dǎo)上市申請與報批上網(wǎng)路演發(fā)行推銷股票房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!5.籌集股份制公司編制設(shè)立股份公司可行性報告邀請發(fā)起人認股并簽訂協(xié)議取得各發(fā)起人資料：營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人簡歷、決定入股的董事會決議文件擬定新股份公司資本計劃：注冊資本、股份發(fā)行額、未來三年利潤。編制公司章程審核新公司未來三年利潤編制招股說明書和股份募集方案發(fā)起人購股并出具驗資報告確定公司常年顧問匯總文件批文證書律師提出法律意見書房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!9.上市申請與報批主承銷商上報股票發(fā)行報批文件證監(jiān)會初審報批材料主承銷商完善股票發(fā)行報批文件證監(jiān)會進一步審核報批材料股份公司取得證監(jiān)會發(fā)行批文10.上網(wǎng)路演發(fā)行推銷股票在指定報刊上刊登指示性報告向上市部門提交報批文件和發(fā)行公告確定發(fā)行時間和證券名稱刊登發(fā)行公告和招股說明書填寫發(fā)行申請和劃款通知交易所發(fā)布中簽率公布中簽率舉行播號儀式公布中簽配號并將股款劃賬會計師出具對股款的驗資報告H:\國內(nèi)企業(yè)上市條件及流程.doc房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!6.4房地產(chǎn)企業(yè)上市融資與上市公司的監(jiān)管與調(diào)控一、正確認識房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的問題

面對重新開放的房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是有意通過上市的渠道進行融資的企業(yè)有必要對自身的素質(zhì)、資金規(guī)模、發(fā)展?jié)摿?、管理水平等進行重新審視，制定相應(yīng)的發(fā)展對策。二、對房地產(chǎn)上市公司信息披露方面的監(jiān)管

證券監(jiān)督管理機關(guān)對房地產(chǎn)上市公司的信息披露制定了詳細的要求。針對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的特點，要求披露：比以前更加翔實的風(fēng)險因素及控制對策、某些特殊資產(chǎn)的具體情況、公司及其經(jīng)營的相關(guān)信息。針對房地產(chǎn)開發(fā)的財務(wù)特點，要求披露：收入的確認方法和原則、存貨的具體情況、分地區(qū)披露收入、利潤和資產(chǎn)等資料

房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!具體的三種途徑分析A股上市H股上市借殼上市法定條件A股的正式名稱是人民幣普通股票。它是由我國境內(nèi)的公司發(fā)行，供境內(nèi)機構(gòu)、組織或個人以人民幣認購和交易的普通股股票。參與投資者為中國大陸機構(gòu)或個人。H股也稱國企股，指注冊地在內(nèi)地、上市地在香港的外資股。H股為實物股票，中國地區(qū)機構(gòu)投資者可以投資于H股，大陸地區(qū)個人目前尚不能直接投資于H股，國際資本投資者可以投資H股。

所謂“殼”就是指上市公司的上市資格。借殼上市就是指通過把資產(chǎn)注入一家市值較低的已上市公司，得到該公司一定程度的控股權(quán)，利用其上市公司地位，使母公司的資產(chǎn)得以上市。

房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!借殼上市模式1房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!上海證券交易所部分房地產(chǎn)上市公司名單房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!香港證券交易所部分房地產(chǎn)上市公司名單房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!6.5.2案例分析1H:\房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資.ppt#28.幻燈片28房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!含義：只在城鎮(zhèn)建立，不包括農(nóng)村。在職職工有兩部分組成：個人繳存和單位繳存繳存的長期性積累性和專用性房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!2）全面推行階段（1994-1998年）1994年國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，明確提出在全國建立住房公積金制度。

1998年國務(wù)院《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，要求全面推行和不斷完善住房公積金制度。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!3.住房公積金制度的作用、打破了住房建設(shè)單純依靠國家和單位投資的格局，為住房建設(shè)提供了長期穩(wěn)定的資金來源，加快了住房建設(shè)步伐。第二、促進了住房消費的增長，活躍了住房消費市場。第三、推進了住房分配貨幣化進程，提高了職工買房的支付能力。第四、轉(zhuǎn)變了職工群眾的住房觀念，為國有企業(yè)改革創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!7.1.3住房公積金管理原則

我國住房公積金管理的原則是住房公積金管理委員會決策，住房公積金管理中心運作，銀行專戶存儲，財政監(jiān)督。國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門、中國人民銀行擬訂住房公積金政策，并監(jiān)督執(zhí)行。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金管理工作的指導(dǎo)。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!（二）住房公積金管理中心

住房公積金管理中心由直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市按照精簡、效能的原則設(shè)立，主要負責(zé)住房公積金的管理運作?？h（市）原則上不設(shè)立住房公積金管理中心；確需設(shè)立的，應(yīng)報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。住房公積金管理中心是不以營利為目的的獨立的事業(yè)單位。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!簡化的住房公積金歸集和使用過程單位職工職工住房公積金管理中心職工中央政府住房公積金貸款償還住房公積金貸款購買債券債券本息償還住房公積金繳存住房公積金提取房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!1.住房公積金的登記業(yè)務(wù)1）單位住房公積金登記業(yè)務(wù)（1）單位住房公積金登記繳存業(yè)務(wù)（2）單位住房公積金變更登記業(yè)務(wù)（3）單位住房公積金年檢登記（4）單位住房公積金注銷登記2）職工住房公積金登記業(yè)務(wù)（1）職工住房公積金繳存登記（2）職工住房公積金變更登記（3）職工住房公積金注銷登記房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!7.2.2住房公積金的提取1.提取范圍：1）住房消費提取包括一次性提取和按月提取職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額：購買、建造、翻建、大修自住住房的；償還購房貸款本息的；房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。2）非住房消費提取離休、退休的；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的；戶口遷出所在的市、縣或者出境定居的；房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!7.3住房公積金貸款1.含義：住房公積金貸款是指政府部門所屬的住房資金管理中心運用公積金，委托銀行向購買自住住房（包括建造、大修）的住房公積金繳存人和離退休職工發(fā)放的優(yōu)惠貸款。2.與一般個人貸款的區(qū)別（1）性質(zhì)不同（2）發(fā)放方式不同（3）貸款對象有所不同（4）貸款條件有所不同3.貸款對象：借款人應(yīng)為本市正常繳存住房公積金的職工。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第35頁!2.借款審批

公積金中心在受理借款申請之日起15日內(nèi)，按照受理時間的先后順序，作出準(zhǔn)予貸款或不予貸款的決定。準(zhǔn)予貸款的，公積金中心發(fā)放準(zhǔn)予貸款決定書，并書面通知申請人到受托銀行辦理貸款手續(xù)。在準(zhǔn)予貸款決定書規(guī)定的有效期內(nèi)，借款人憑準(zhǔn)予貸款決定書到受托銀行辦理借款手續(xù)。借款人可以選擇任何一家公積金貸款受托銀行辦理貸款手續(xù)。受托銀行與借款人應(yīng)當(dāng)以書面形式簽訂公積金借款合同。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第36頁!4.辦理抵押登記借款申請人持相關(guān)資料到購房所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心辦理住房抵押登記手續(xù)。5.辦理保險手續(xù)6.貸款資金的請領(lǐng)和劃撥7.貸款使用房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第37頁!住房公積金的利率和稅收1、利率政策存款利率:當(dāng)年歸集的0.72%上年結(jié)轉(zhuǎn)的1.72%貸款利率:1-5年5-30年沉淀資金利率：1.89%2、稅收政策：免稅2002.22004.10.292005.3.175年以內(nèi)3.6%3.78%3.96%5年以上4.05%4.23%4.41%房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第38頁!2.住房公積金完善與我國住房金融發(fā)展分析改革住房公積金制度，建立有效的政策性住房金融。設(shè)計適合居民支付能力的多樣化的住房抵押信貸工具。成立國家住房公積金總局以市場為基礎(chǔ)，實行公積金貸款利率市場化培育住房二級抵押市場。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第39頁!（一）新加坡中央公積金制度概況

新加坡中央公積金制度建立于1955年，是根據(jù)新加坡《中央公積金法》建立的強制性儲蓄制度。中央公積金制度建立之初只是為了實施養(yǎng)老金計劃，為新加坡的在職人員提供社會保險。隨著該制度的不斷發(fā)展和完善，目前已逐步發(fā)展成為包括住房、家庭保障、養(yǎng)老、保健、教育、投資等作用的具有十多項實施計劃的覆蓋全社會的社會保障儲蓄制度。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第40頁!（二）新加坡中央公積金制度的作用和特點1.新加坡中央公積金的作用中央公積金制度是具有多種用途、覆蓋面很廣的社會綜合保障體系，在新加坡社會經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。中央公積金制度不僅在建立住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障體系方面發(fā)揮了重要作用，而且對新加坡經(jīng)濟發(fā)展、消費結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，以及金融市場與資本市場的穩(wěn)定和發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第41頁!

2.新加坡中央公積金制度的特點（1）法律強制性（2）綜合保障性（3）自助性（4）國家援助性

房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第42頁!

（三）與住房有關(guān)的公積金運作計劃

1981年實施的住宅產(chǎn)業(yè)計劃是支持公積金會員利用公積金存款從市場上購買住房。會員可以用公積金普通賬戶中的現(xiàn)有存款和未來存款購買私人住房，以及繳付有關(guān)購買該住房的律師費、印花稅、調(diào)查費等其他費用。如果會員賣掉房產(chǎn)，則要把使用的公積金和利息重新存到本人的公積金賬戶上。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第43頁!一級資質(zhì)：

１．注冊資本不低于５０００萬元；２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營５年以上；３．近３年房屋建筑面積累計竣工３０萬平方米以上，或者累計完成

與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；４．連續(xù)５年建筑工程質(zhì)量合格率達１００％；５．上一年房屋建筑施工面積１５萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)

的房地產(chǎn)開發(fā)投資額；６．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人

員不少于４０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于２０人，持有

資格證書的專職會計人員不少于４人；７．工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；８．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保

證書》和《住宅使用說明書》制度；９．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第44頁!三級資質(zhì)：

１．注冊資本不低于８００萬元；２．從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營２年以上；３．房屋建筑面積累計竣工５萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)

的房地產(chǎn)開發(fā)投資額；４．連續(xù)２年建筑工程質(zhì)量合格率達１００％；５．有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人

員不少于１０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于５人，持有資

格證書的專職會計人員不少于２人；６．工程技術(shù)、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計

等其他業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱；７．具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保

證書》和《住宅使用說明書》制度；８．未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第45頁!限制性條件（1）—（11）貸款申請材料單位資料貸款申請報告營業(yè)執(zhí)照和年檢證明、資質(zhì)證書組織機構(gòu)代碼證書稅務(wù)登記證明基本賬戶開戶許可證企業(yè)章程驗資報告法定代表人身份證明近三年資產(chǎn)負債表、利潤表、業(yè)主權(quán)益變動表及銷量情況；本年度存借款及對外擔(dān)保情況貸款卡復(fù)印件董事會成員名單和簽字樣本項目相關(guān)資料可行性研究報告項目立項批復(fù)文件四證復(fù)印件銷售許可證、預(yù)售許可證、土地出讓合同、規(guī)劃紅線圖、地價款繳交憑證擔(dān)保企業(yè)資料營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、國稅地稅證復(fù)印件、基本賬戶開戶許可證、企業(yè)章程、驗資報告、法定代表人身份證、貸款卡復(fù)印件、近三年財務(wù)報表、董事會決議抵押物貸款資料房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第46頁!項目評估項目建設(shè)的必要條件項目建設(shè)條件評估項目建設(shè)的實施進程評估施工條件評估環(huán)境保護條件評估項目市場評估項目市場定位評價供求現(xiàn)狀及趨勢評價競爭能力評估銷售前景評估投資估算與資金來源評估總投資：開發(fā)成本和開發(fā)費用開發(fā)成本：7項資金來源的評估自有資金、預(yù)售收入、其他財務(wù)評估房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第47頁!例、某開發(fā)企業(yè)，信用等級A級，商品房作抵押，期限4年，項目風(fēng)險等級A級。練習(xí)，某信用等級BBB級開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，由AA級企業(yè)擔(dān)保，貸款3年，項目風(fēng)險等級AAA級，計算綜合風(fēng)險度。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第48頁!房地產(chǎn)企業(yè)信用評級信用評級：信用評級(CreditRating)，又稱資信評級，是一種社會中介服務(wù)為社會提供資信信息，或為單位自身提供決策參考。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第49頁!信用評級的等級即反映資信等級高低的符號和級別。有的采用5級，有的采用9級或10級，有的采用4級。有的用A、B、C、D、E或特級、一、二、三、四級表示，有的用AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C表示，也有的用prime1、prime2、prime3、Not房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第50頁!自1975年美國證券交易委員會SEC認可上述三家公司為“全國認定的評級組織”或稱“NRSRO”（NationallyRecognizedStatisticalRatingOrganization）后，三家公司就壟斷了國際評級行業(yè)。每年的營業(yè)收入穆迪約15億美元，標(biāo)準(zhǔn)普爾為10多億美元，惠譽國際為5億美元左右。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第51頁!5.2.3房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查與審批貸款審查的主要內(nèi)容審查要求貸款的審批5.2.4房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放附錄A房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第52頁!5.4房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理5.4.1主要風(fēng)險5.4.2建立風(fēng)險管理保障機制5.4.3風(fēng)險管理1）風(fēng)險評價2）風(fēng)險控制3）貸款質(zhì)量監(jiān)測與考核4）對于房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險貸款的處置房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第53頁!第六章房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)益融資（1）：上市6.1房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的歷程回顧。1993年以前的開放階段。1993-1999年上半年的明令禁止階段。1999年下半年開始的解禁試點階段。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第54頁!財務(wù)指標(biāo)最近一期末，無形資產(chǎn)（扣除土地使用權(quán)、水產(chǎn)養(yǎng)殖權(quán)和采礦權(quán)等后）在凈資產(chǎn)中所占比例不高于20％。近三年連續(xù)盈利，最近3個會計年度凈利潤均為正數(shù)且累計超過人民幣3,000萬元。發(fā)行人最近三年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額累計超過5,000萬元或最近三個會計年度的營業(yè)收入累計超過3億元。獨立董事董事會成員中應(yīng)當(dāng)至少包括三分之一獨立董事且獨立董事中至少包括一名會計專業(yè)人士（指具有高級職稱或注冊會計師資格的人士）。同業(yè)競爭控股股東不得與上市公司從事相同產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營，以避免同業(yè)競爭。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第55頁!6.2.2上市流程1.確定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和固定資產(chǎn)投資項目詳細計劃：取得批準(zhǔn)文件2.籌備股份制公司：擬定企業(yè)股份制改組方案取得上級機構(gòu)和主管部門批準(zhǔn)文件申請工商局預(yù)登記和批準(zhǔn)文件3.聘請財務(wù)顧問：選擇并與財務(wù)顧問簽訂協(xié)議制定上市全程方案選定上市顧問服務(wù)機構(gòu)：律師、審計師、會計師、評估師、證券商與上市顧問簽訂協(xié)議取得資產(chǎn)管理機關(guān)資產(chǎn)評估的立項文件4.發(fā)起人與顧問機構(gòu)協(xié)作實施企業(yè)改組方案對資產(chǎn)評估并協(xié)同會計師工作：有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)取得資產(chǎn)管理機關(guān)資產(chǎn)評估報批文件律師界定重要合同與產(chǎn)權(quán)審計主要發(fā)起人的會計資料房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第56頁!6.上市準(zhǔn)備操作：委托證券登記公司簽訂上市交易監(jiān)管協(xié)議與承銷商簽訂股票發(fā)行協(xié)議編制發(fā)行與上市方案與報告書及摘要邀請上市推薦人申報證交所并審定上市資格向證監(jiān)部門取得批準(zhǔn)文件和發(fā)行規(guī)模募股結(jié)束后編制發(fā)行報告和股東名冊7.股份制公司成立公司創(chuàng)立會批準(zhǔn)公司章程律師認證公司決議文件選舉董事會、監(jiān)事會任命公司高級職員董事會通過上市議案會計師提出新公司驗資報告新公司注冊登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照與上市推薦人簽訂輔導(dǎo)協(xié)議8.股份制公司運作與上市輔導(dǎo)證監(jiān)會派出機構(gòu)專項負責(zé)上市推薦人進行輔導(dǎo)操作推薦人提出股份公司運行報告證監(jiān)會派出機構(gòu)核準(zhǔn)運行報告公司年度報告與信息披露房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第57頁!6.3房地產(chǎn)上市公司的遴選6.3.1國外有關(guān)上市公司分類的標(biāo)準(zhǔn)體系全球產(chǎn)業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)GICS：globalindustryclassificationstandard.由10個經(jīng)濟部門、23個產(chǎn)業(yè)組、59個產(chǎn)業(yè)和123子產(chǎn)業(yè)組成全球分類系統(tǒng)GCS：globalclassificationsystem.由10個經(jīng)濟組、39個產(chǎn)業(yè)部門和102產(chǎn)業(yè)子部門構(gòu)成。6.3.2中國證監(jiān)會制定的的分類標(biāo)準(zhǔn) 中國證監(jiān)會（CSRC）于1999年4月制定《中國上市公司分類指引（試行）》將產(chǎn)業(yè)分為3級、13個門類、86個大類和307個中類。房地產(chǎn)作為單獨的一個門類排第15位。J房地產(chǎn)業(yè)(共123家)J01房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)（120家）J05房地產(chǎn)管理業(yè)（2家）J09房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)（1家）房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第58頁!6.5房地產(chǎn)企業(yè)上市途徑及案例分析6.5.1房地產(chǎn)企業(yè)上市途徑房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第59頁!A股上市H股上市借殼上市優(yōu)劣分析A股IPO可以提供50倍左右的市盈率，但必須經(jīng)過證監(jiān)會批準(zhǔn)，而證監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)上市一直持謹慎態(tài)度，尤其是民營房企上市，審批極為嚴格，甚至明確表示對募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。因此，A股上市難度最大。截至目前，全國前十名房企，民營房企中，只有萬科是通過A股上市。H股IPO對房地產(chǎn)企業(yè)約束較少，門檻較低，只需要業(yè)績征服投資者就可以了，但這也意味著企業(yè)在土地儲備、銷售額和負債率等方面表現(xiàn)優(yōu)異。顯然而這對眾多內(nèi)地房地產(chǎn)公司來說，基本不成問題，很多地產(chǎn)公司都有著非常亮麗的財務(wù)報表。更多的開發(fā)商選擇了借殼在A股上市，只有45家企業(yè)是通過“審核過會”程序上市，其余大部分企業(yè)則是通過借助殼資源等其他方式進入A股市場。大洲集團、金科集團、萬方地產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)就是通過借殼實現(xiàn)上市目的的。但借殼是個技術(shù)活和運氣活，順利的話，一次性成功，如果不順利，不僅需要重新選殼，而且很可能把企業(yè)卷入一個資金漩渦。借殼上市模式1房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第60頁!房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第61頁!深圳證券交易所部分房地產(chǎn)上市公司名單房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第62頁!借殼上市部分房地產(chǎn)上市公司名單房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第63頁!案例分析2——順發(fā)恒業(yè)借殼上市房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第64頁!房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第65頁!房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第66頁!第7章住房公積金制度與貸款

7-1住房公積金概述7.1.1住房公積金的概念1.住房公積金

根據(jù)我國住房公積金管理條例的規(guī)定，我國的住房公積金是指城鎮(zhèn)在職職工及職工所在單位按照規(guī)定比例繳存的長期住房儲金，它是具有保障性和互助性的職工個人住房基金，歸職工個人所有，專門用于職工住房建設(shè)和消費。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第67頁!2.住房公積金制度的產(chǎn)生和發(fā)展1）初期階段（1991-1994年）住房公積金制度是我國配合城鎮(zhèn)住房制度改革進行的制度性安排。1991年上海市住房制度改革方案中，借鑒新加坡中央公積金制度在全國率先推行住房公積金制度。

房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第68頁!3）發(fā)展階段（1999-2002年）1999年國務(wù)院頒布了《住房公積金管理條例》，對住房公積金作了進一步的規(guī)定，標(biāo)志著我國住房公積金制度進入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時期。隨后，各地從加強宣傳、完善制度、規(guī)范管理、擴大個人貸款、改進服務(wù)等方面入手，推動了住房公積金工作的開展。4）完善階段（2002年至今）2003年，《關(guān)于完善住房公積金決策制度的意見》房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第69頁!7.1.2住房公積金的性質(zhì)和特點性質(zhì)：屬于工資的一部分，是住房分配貨幣化的重要形式。特點：專用性：住房公積金專門用于住房建設(shè)和消費，職工可用住房公積金購買、建造、翻建、大修自住住房，其他任何單位和個人不得挪用。強制性：公積金制度帶有一定的法律強制性，是強制性的長期儲蓄，國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位，凡符合規(guī)定條件的單位和個人，都必須繳存公積金。政策性：公積金的運作、管理、使用都受到有關(guān)政策規(guī)定的制約。單位為職工繳存的公積金部分，國家給予公積金免稅等規(guī)定均帶有很強的政策性。互助性保障性

房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第70頁!7.1.4住房公積金主要管理機構(gòu)及主要職責(zé)（一）住房公積金管理委員會住房委員會由直轄市和省、自治區(qū)人民政府所在地的市以及其他設(shè)區(qū)的市設(shè)立，由人民政府負責(zé)人和財政、建設(shè)等有關(guān)部門的負責(zé)人以及工會代表、專家等共同組成，是住房公積金管理的決策機構(gòu)。住房委員會在住房公積金管理方面的職責(zé)是：制定和調(diào)整住房公積金的具體管理措施，并監(jiān)督實施；擬訂住房公積金的具體繳存比例；確定住房公積金的最高貸款額度；審批住房公積金歸集、使用計劃；審批住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第71頁!住房公積金管理中心的職責(zé)主要有：

1）編制、執(zhí)行住房公積金的歸集、使用計劃；2）負責(zé)記載職工住房公積金的繳存、提取、使用等情況；3）負責(zé)住房公積金的核算；4）審批住房公積金的提取、使用；5）負責(zé)住房公積金的保值和歸還；6）編制住房公積金歸集、使用計劃執(zhí)行情況的報告；7）承辦住房委員會決定的其他事項。住房公積金管理中心按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定，委托住房委員會指定的銀行辦理住房公積金貸款、結(jié)算等金融業(yè)務(wù)和住房公積金賬戶的設(shè)立、繳存、歸還等手續(xù)。住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)與受委托銀行簽訂委托合同。住房公積金管理體系圖見書142頁房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第72頁!7.2住房公積金的歸集和提取7.2.1住房公積金歸集業(yè)務(wù)

職工住房公積金按月繳存，繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以職工住房公積金繳存比例；單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。住房公積金的繳存由職工所在單位按月將職工工資中扣除的住房公積金部分，連同單位替職工繳存的部分一起存入單位名下的職工個人住房公積金賬戶。房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第73頁!2.住房公積金繳存業(yè)務(wù)1）住房公積金繳存方式

匯繳繳存和個人繳存2）繳存基數(shù)、繳存比例及月繳存額（1）繳存基數(shù)：本人上一年度月平均工資（2）繳存比例：5%—12%（3）住房公積金月繳存額3）住房公積金的轉(zhuǎn)移（1）工作變動（2）單位合并、分立的（3）單位撤銷、破產(chǎn)、解散，職工找到新工作的（4）需進入集中封存戶管理的。3.住房公積金集中封存戶業(yè)務(wù)1）職工賬戶轉(zhuǎn)入集中封存賬戶2）職工賬戶轉(zhuǎn)出集中封存賬戶房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第74頁!2.住房公積金提取的程序3.提取業(yè)務(wù)的辦理1）應(yīng)提供的身份資料2）應(yīng)提供的證明文件房地產(chǎn)金融實務(wù)第5-7章共84頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第75頁!7.3.2住房公積金貸款的程序1.借款申請住房公積金貸款要向所在地的住房公積金管理中心提出借款申請。借款人提出借款申請時，需要提交借款申請書、本人身份證和本市城鎮(zhèn)常住戶口證明、