最全房地產(chǎn)估價(jià)期末復(fù)習(xí)資料

.z.-一房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵守估價(jià)原則，運(yùn)用估價(jià)方法，按照估價(jià)程序，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)展分析、測(cè)算和判定并提供相關(guān)二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)〔掌握〕〔一〕房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格〔二〕房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)〔三〕房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證〔四〕房地產(chǎn)估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)〔五〕房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)的要素價(jià)當(dāng)事人〔熟悉〕掌握〕三、估價(jià)對(duì)象〔掌握〕型〔掌握〕〔熟悉〕八、估價(jià)原則〔熟悉〕〕〕估價(jià)結(jié)果〔熟悉〕房地產(chǎn)含義的總結(jié)□三局部■土地■建筑物■其它土地定著物□三位一體的綜合體■實(shí)物■權(quán)益■區(qū)位第二節(jié)房地產(chǎn)的特性〕掌握〕三、壽命長(zhǎng)久〔熟悉〕大〔熟悉〕〔熟悉〕八、易受限制〔熟悉〕九、難以變現(xiàn)〕第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的特征□房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金〔買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，廣義價(jià)格和狹義價(jià)格〕□房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位影響很大□房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格□房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)□房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響價(jià)值的本質(zhì)劃分的價(jià)值種類.z.-〔5個(gè)〕①交易雙方自愿進(jìn)展交易②交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)展交易③交易雙方是精明、慎重行事的，并且了解交易交易對(duì)象，知曉市場(chǎng)行情④交易雙方有充裕的時(shí)間進(jìn)展交易⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價(jià)□隱含條件〔3個(gè)〕①最高最正確使用②繼續(xù)使用③市場(chǎng)參與者與集體觀念和行為特例：征收房屋強(qiáng)制性而非自愿，但房屋征收估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)3.2快速變現(xiàn)價(jià)值□賣方因*種原因急于脫手房地產(chǎn)時(shí)而形成的價(jià)值□不符合市場(chǎng)價(jià)值形成的"交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)展交易〞條件□由于交易時(shí)間較短，一般低于市場(chǎng)價(jià)值3.3慎重價(jià)值□慎重價(jià)值是指在存在不確定性因素的情況下，遵守慎重原則〔高估風(fēng)險(xiǎn)與費(fèi)用，低估收益〕評(píng)估出的價(jià)值□一般低于市場(chǎng)價(jià)值□如抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值3.4在用價(jià)值□在用價(jià)值是指在現(xiàn)狀使用下的價(jià)值□現(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次□它可能是最高最正確使用，也可能不是□當(dāng)現(xiàn)狀使用就是最高最正確使用時(shí)，在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值□當(dāng)現(xiàn)狀使用不是最高最正確使用時(shí)，在用價(jià)值小于市場(chǎng)價(jià)值3.5清算價(jià)值□清算價(jià)值是指在非繼續(xù)使用條件下的價(jià)值□一般低于市場(chǎng)價(jià)值□特例：在征收國有土地上單位和個(gè)人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)來評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)展拆遷補(bǔ)償□是指*個(gè)特定的投資者基于個(gè)人的需要或意愿，對(duì)該房地產(chǎn)所評(píng)估出的價(jià)值□投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值的區(qū)別■市場(chǎng)價(jià)值來源于市場(chǎng)參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的。市場(chǎng)價(jià)值是唯一的■投資價(jià)值是對(duì)特定的投資者而言，建立在主觀的、個(gè)人因素根底上。投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同5.1買賣價(jià)格□買賣價(jià)格也稱為銷售價(jià)格，也稱買賣價(jià)，是房地產(chǎn)權(quán)利人采取買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人，由房地產(chǎn)權(quán)利人收取或他人支付的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益□概念■是房屋所有人或土地使用權(quán)人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收費(fèi)的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)□概念■抵押價(jià)值是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí)，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額■法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建立工程價(jià)款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括訴訟費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金□估價(jià)中最常用到的含義■實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格■名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格【重點(diǎn)】名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的換算□根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值的換算，交發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時(shí)點(diǎn)，即為實(shí)際價(jià)格10.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格——評(píng)估價(jià)值的幾種□基準(zhǔn)地價(jià)■是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的一定使用期限的建立用地使用權(quán)在*一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格.z.-12.3樓面地價(jià)□樓面地價(jià)是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價(jià)格□樓面地價(jià)比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的上下2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的分類■自身因素□區(qū)位因素□實(shí)物因素□權(quán)益因素■外部因素□人口因素□制度政策因素□經(jīng)濟(jì)因素□社會(huì)因素□國際因素□心理因素□其他因素房地產(chǎn)自身因素〔掌握〕一、區(qū)位因素二、實(shí)物因素三、權(quán)益因素1．區(qū)位因素□區(qū)位經(jīng)濟(jì)理論概述□杜能的農(nóng)業(yè)區(qū)位論□經(jīng)濟(jì)地租理論□位置□交通□周圍環(huán)境和景觀□外部配套設(shè)施位置□方位□距離□朝向□樓層2.實(shí)物因素□土地實(shí)物因素■土地面積■土地形狀■地形■地勢(shì)■土壤■地基■土地開發(fā)程度□建筑物實(shí)物因素■建筑規(guī)模■外觀■建筑構(gòu)造■設(shè)施設(shè)備■裝飾裝修■層高和室內(nèi)凈高■空間布局■防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照■維修養(yǎng)護(hù)情況及完損程度3.權(quán)益因素□權(quán)利狀況〔權(quán)利的設(shè)立和行使的限制〕□使用管制□相鄰關(guān)系二、房地產(chǎn)估價(jià)原則的種類〔熟悉〕根本原則，最高行為準(zhǔn)則——獨(dú)立、客觀、公正原則技術(shù)性原則——合法原則；最高最正確使用原則；估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；替代原則；慎重原則第二節(jié)獨(dú)立、客觀、公正原則〔掌握〕獨(dú)立獨(dú)立：要求估價(jià)師憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)歷和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)展估價(jià)，而不受任何單位客觀客觀：要求估價(jià)師從客觀實(shí)際出發(fā)，反映事物的本來面目進(jìn)展估價(jià)，不帶著自己的好惡、情公正：要求公正：要求估價(jià)師公平正直地進(jìn)展估價(jià)，不要偏袒相關(guān)當(dāng)事人任何一方?！舱莆铡车谒墓?jié)最高最正確使用原則〔掌握〕 最高最正確使用：指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能夠使估 價(jià)對(duì)象的價(jià)值到達(dá)最大化的一種最可能的使用。最高最正確使用必須同時(shí)滿足四個(gè)條件下：〔1〕法律上許可〔2〕技術(shù)上可能〔3〕經(jīng)濟(jì)上可地〔4〕價(jià)值最大化第五節(jié)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則〔掌握〕估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的*個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值?！彩煜ぁ程娲瓌t要求估價(jià)結(jié)果不得偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格?！彩煜ぁ?z.-慎重原則是評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守的一項(xiàng)原則，它要求在存在不確定因素的情況下作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的慎重，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值，不低估房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。一、市場(chǎng)法的含義〔熟悉〕□選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)展比較，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)展適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。■交易類型與估價(jià)目的吻合■成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近■成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或可修正為正常市場(chǎng)價(jià)格□市場(chǎng)法的本質(zhì)■以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟〔熟悉〕□搜集交易實(shí)例□選取可比實(shí)例□對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)展適當(dāng)?shù)奶幚怼鰞r(jià)格換算——建立比準(zhǔn)基準(zhǔn)■價(jià)風(fēng)格整——市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整□求取比準(zhǔn)價(jià)格本錢法的含義〔熟悉〕□含義：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來象價(jià)值的方法?！踔匦沦徑▋r(jià)格：是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開發(fā)建立全新狀況的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。□折舊：是指各種原因造成的房地產(chǎn)價(jià)值減損，其金額為房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格之差?！跤址Q"積算法〞；本錢法測(cè)算出來的價(jià)值簡(jiǎn)稱"積算價(jià)格。〞□本質(zhì)：以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建立本錢為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。、本錢法估價(jià)的操作步驟〔熟悉〕□弄清估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料□測(cè)算估價(jià)對(duì)象重新購建價(jià)格□測(cè)算建筑物折舊□求取估價(jià)對(duì)象積算價(jià)格房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得本錢+開發(fā)本錢+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)、本錢法最根本的公式房地產(chǎn)價(jià)值=重新購建價(jià)格－折舊、建筑物重新購建價(jià)格的求取方法〔掌握〕單位比較法分局部項(xiàng)法.z.-工料測(cè)量法指數(shù)調(diào)整法、建筑物折舊的求取方法市場(chǎng)提取法一、收益法的含義〔熟悉〕□收益法又稱收益資本化法、收益復(fù)原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。□收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值?！醺鶕?jù)資本化的方式不同，收益法分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法：■直接資本化法：是將估價(jià)對(duì)象未來*一年的*種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。■報(bào)酬資本化法即現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益〔凈現(xiàn)金流量〕，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率〔折現(xiàn)率〕將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。四、收益法估價(jià)的操作步驟〔熟悉〕■搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的收入、■求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；■選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。二、凈收益每年不變的公式〔掌握〕〔一〕收益期限為有限年的公式報(bào)酬率不等于零為Y；]]六、凈收益按一定比率遞增的公式〔掌握〕〔一〕收益期限為有限年的公式一、假設(shè)開發(fā)法的含義〔熟悉〕V=A1、又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建立的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建立的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。2、其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。四、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟〔熟悉〕.z.-一、假設(shè)開發(fā)法最根本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)＋后續(xù)投資利息＋后續(xù)銷售稅費(fèi)＋后續(xù)開發(fā)利潤(rùn)一、路線價(jià)法概述〔熟悉〕路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，從中選取假設(shè)干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格，將此平均價(jià)格稱為路線價(jià)，然后利用臨街深度價(jià)格修正率和和其他價(jià)格修正率，計(jì)算出該街道其他臨街土地價(jià)值的一種估價(jià)方法。一、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的概念城市基準(zhǔn)地價(jià)是以一個(gè)城鎮(zhèn)為對(duì)象，在該城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地1、含義：補(bǔ)地價(jià)是指建立用地使用權(quán)人因改變國有建立用地使用