資產(chǎn)評(píng)估課件-第四章房地產(chǎn)評(píng)估

第四章房地產(chǎn)評(píng)估本章學(xué)習(xí)目的和要求：1、了解房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容和特點(diǎn)2、掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素3、了解房地產(chǎn)評(píng)估中的一般程序4、掌握收益法、市場法、成本法、剩余法及基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用1第四章房地產(chǎn)評(píng)估本章學(xué)習(xí)目的和要求：11．房地產(chǎn)的概念：（1）房地產(chǎn)土地、建筑物、其他地上建筑物評(píng)估對(duì)象；土地建筑物房地合一一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)21．房地產(chǎn)的概念：一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)22．房地產(chǎn)的特性：（1）土地自然特性（2）土地經(jīng)濟(jì)特性（3）房地產(chǎn)特性（4）房地產(chǎn)市場特性32．房地產(chǎn)的特性：（1）土地自然特性3二、房地產(chǎn)評(píng)估的理論1．地租理論（說明土地價(jià)值的產(chǎn)生）馬克思的理論：認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租。4二、房地產(chǎn)評(píng)估的理論1．地租理論（說明土地價(jià)值的產(chǎn)生）4（1）絕對(duì)地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。－土地出讓金（2）級(jí)差地租：是由于土地自然差別（級(jí)差地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租（級(jí)差地租2）。級(jí)差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價(jià)格是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須了解其地理位置和環(huán)境。級(jí)差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。5（1）絕對(duì)地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租2．地價(jià)理論（說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論）一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下波動(dòng)的，而價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格決定也具有特殊性。地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化62．地價(jià)理論（說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論）6三、房地產(chǎn)評(píng)估的原則(p131)1、合法性2、最佳使用3、區(qū)域地段4、房地綜合考慮7三、房地產(chǎn)評(píng)估的原則(p131)1、合法性7四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（p133）A、明確基本事項(xiàng)，簽訂評(píng)估協(xié)議B、選擇評(píng)估方案C、實(shí)地勘察，收集資料D、配備人員，制定并實(shí)施評(píng)估計(jì)劃E、計(jì)算、確定評(píng)估價(jià)格F、撰寫評(píng)估報(bào)告書8四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（p133）A、明確基本事項(xiàng)，簽訂評(píng)估協(xié)五、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)1、土地價(jià)格的特點(diǎn)（p135）2、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)（p137）9五、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)9（二）房地產(chǎn)價(jià)格的種類土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格分為：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、其他價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面價(jià)格樓面地價(jià)＝總價(jià)格/建筑總面積容積率＝建筑總面積/土地面積（建筑占地面積）10（二）房地產(chǎn)價(jià)格的種類土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格10樓面地價(jià)的計(jì)算珠江路一商業(yè)辦公用地，凈地，容積率小于等于2.0，面積約2萬平米，成交價(jià)25400萬。則樓面地價(jià)為25400萬/4萬＝6350元/平米。聚寶山一住宅用地，凈地，容積率：別墅<0.3，多層<1.1，小高層<2，面積43.9萬平米，成交價(jià)91100萬，則別墅樓面地價(jià)4707元/平米，多層樓面地價(jià)1280元/平米。雨花臺(tái)寧南新區(qū)，住宅，凈地，容積率小于等于1.8，面積4277萬平米，價(jià)格1900萬，則樓面地價(jià)為2468元/平米。11樓面地價(jià)的計(jì)算珠江路一商業(yè)辦公用地，凈地，容積率小于等于2.（三）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（p140）房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤12（三）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（p140）房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)+開（四）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（p143）一般因素，包括：社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策因素區(qū)域因素個(gè)別因素13（四）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（p143）一般因素，包括：社會(huì)、六、房地產(chǎn)評(píng)估的方法

（一）收益法1．基本思路2．計(jì)算方法：（1）純收益：實(shí)際純收益與客觀純收益客觀總收益（年收益）－客觀總費(fèi)用（2）資本化率：綜合折現(xiàn)率、土地折現(xiàn)率、建筑物折現(xiàn)率14六、房地產(chǎn)評(píng)估的方法

（一）收益法14（1）適應(yīng)于單獨(dú)評(píng)估土地或建筑物的價(jià)值時(shí)（2）可以檢驗(yàn)建筑物與土地價(jià)值是否匹配收益法的派生－－殘余法15（1）適應(yīng)于單獨(dú)評(píng)估土地或建筑物的價(jià)值時(shí)收益法的派生－－殘案例例1：某用于出租寫字樓，占地面積1000平方米，建筑物容積率2，每年來自土地的總收益20萬元，總費(fèi)用5萬元，建筑物折現(xiàn)率12%，綜合折現(xiàn)率10%，使用期限假設(shè)為無限期，該建筑物現(xiàn)時(shí)價(jià)格150萬元，求樓面地價(jià)和土地折現(xiàn)率。16案例例1：某用于出租寫字樓，占地面積1000平方米，建筑物容例2、某房地產(chǎn)公司1996年取得一塊土地50年使用權(quán)，于1998年11月建成一棟寫字樓，造價(jià)2000元/平方米，耐用年限55年，2000年該類建筑重置價(jià)格2500元/平方米，占地面積500平方米，建筑面積900平方米。出租期間每月實(shí)收租金3萬元。當(dāng)?shù)赝惤ㄖ镒饨鹨话銥槊吭?0元/平方米，空置率10%，支付管理費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)稅等73260元/年，土地折現(xiàn)率7%，建筑物折現(xiàn)率8%，評(píng)估2000年11月土地價(jià)值。17例2、某房地產(chǎn)公司1996年取得一塊土地50年使用權(quán)，于19（二）市場法（p166）1.基本思路2.適用范圍：3．計(jì)算方法：交易情況的調(diào)整、交易時(shí)間差異的調(diào)整、區(qū)域因素的調(diào)整、個(gè)別因素如年限、容積率面積等的調(diào)整4.市場法的特例－－基準(zhǔn)地價(jià)修正法18（二）市場法（p166）1.基本思路18（三）成本法（p148）1、思路：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格-損耗2、適用范圍：成本易確定的較新建筑物和折舊易確定的舊建筑物，及市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的不動(dòng)產(chǎn)類型的評(píng)估。比如：公用、公益性房地產(chǎn)，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和特殊用途的不動(dòng)產(chǎn)。19（三）成本法（p148）1、思路：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)格+建筑3、土地成本：土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+利息+稅費(fèi)＋利潤（1）取得費(fèi)：征用農(nóng)業(yè)土地；城鎮(zhèn)征地補(bǔ)償（2）開發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；公共事業(yè)配套費(fèi)；小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)203、土地成本：土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+利（3）投資利息：借入和自有資金；計(jì)息期；計(jì)算基數(shù)（4）投資利潤：利潤率例：待開發(fā)土地取得費(fèi)8萬元每畝，開發(fā)費(fèi)1.5億元/平方公里，銀行一年期貸款利率6%，兩年期利率10%，開發(fā)周期兩年，第一年投資3/4，利潤率10%，試估算土地價(jià)值21（3）投資利息：借入和自有資金；計(jì)息期；計(jì)算基數(shù)214、建筑物成本：建筑物價(jià)值=建筑物重置成本-實(shí)體貶值-功能貶值-經(jīng)濟(jì)貶值（1）重置成本：建筑安裝工程費(fèi)+管理費(fèi)+投資利息+銷售費(fèi)+利潤重編預(yù)算法；預(yù)決算調(diào)整；物價(jià)指數(shù)法（2）實(shí)體貶值：使用年限法；打分法（3）功能貶值：用途，使用強(qiáng)度；設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)；裝修，設(shè)備（4）經(jīng)濟(jì)貶值：空房閑置等224、建筑物成本：建筑物價(jià)值=建筑物重置成本-實(shí)體貶值-功能貶案例例：某教學(xué)樓位于市中心，占地800平方米，建筑面積2400平方米，始建于1993.7，試評(píng)估2003.7市場價(jià)值。根據(jù)市場調(diào)查有下列資料：1.類似土地1280元/平方米，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)類建筑物建筑費(fèi)1150元/平方米，該建筑重置成本確定為1100元/平方米（含利潤稅費(fèi)）2.據(jù)分析尚可用40年。評(píng)估后將用于商業(yè)用途，內(nèi)部結(jié)構(gòu)需要重新裝修布置，估計(jì)費(fèi)用200元/平方米23案例例：某教學(xué)樓位于市中心，占地800平方米，建筑面積240（四）剩余法1．基本思路剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法或預(yù)期開發(fā)法。剩余法是將被評(píng)估地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估地產(chǎn)價(jià)格的方法。24（四）剩余法1．基本思路242、計(jì)算方法：（1）地價(jià)=預(yù)期樓價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-稅費(fèi)-利潤（2）在建工程價(jià)值=預(yù)期續(xù)建完成后樓價(jià)-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-續(xù)建利潤-購買在建工程稅費(fèi)252、計(jì)算方法：25例：某七通一平待建空地，土地總面積10000平方米，允許用途商業(yè)或居住、容積率7，建筑覆蓋率不大于50%，使用年限50年，出售時(shí)間2003年10月，評(píng)估出售價(jià)格。根據(jù)市場得到下列資料：1.最佳用途為商業(yè)居住混合，14層，1-2商業(yè)用，建筑面積10000平方米，以上居住用，建筑面積60000平方米。26例：某七通一平待建空地，土地總面積10000平方米，允許用途2.預(yù)計(jì)建設(shè)期3年，預(yù)計(jì)建造完成后商業(yè)用樓可以全部售出，售價(jià)4500元/平方米，居住用可售出30%，半年后售出50%，其余一年后售出，售價(jià)2500元/平方米。3.估計(jì)總建筑費(fèi)5000萬元，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的8%，年利率15%，銷售費(fèi)稅費(fèi)分別為樓價(jià)的3%、6%，投資利潤率25%，開發(fā)費(fèi)3年投入比例如下：20%、50%、30%272.預(yù)計(jì)建設(shè)期3年，預(yù)計(jì)建造完成后商業(yè)用樓可以全部售出，售價(jià)第四章房地產(chǎn)評(píng)估本章學(xué)習(xí)目的和要求：1、了解房地產(chǎn)評(píng)估的基本內(nèi)容和特點(diǎn)2、掌握影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素3、了解房地產(chǎn)評(píng)估中的一般程序4、掌握收益法、市場法、成本法、剩余法及基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用28第四章房地產(chǎn)評(píng)估本章學(xué)習(xí)目的和要求：11．房地產(chǎn)的概念：（1）房地產(chǎn)土地、建筑物、其他地上建筑物評(píng)估對(duì)象；土地建筑物房地合一一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)291．房地產(chǎn)的概念：一、房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)22．房地產(chǎn)的特性：（1）土地自然特性（2）土地經(jīng)濟(jì)特性（3）房地產(chǎn)特性（4）房地產(chǎn)市場特性302．房地產(chǎn)的特性：（1）土地自然特性3二、房地產(chǎn)評(píng)估的理論1．地租理論（說明土地價(jià)值的產(chǎn)生）馬克思的理論：認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。他把地租分為絕對(duì)地租和級(jí)差地租。31二、房地產(chǎn)評(píng)估的理論1．地租理論（說明土地價(jià)值的產(chǎn)生）4（1）絕對(duì)地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。－土地出讓金（2）級(jí)差地租：是由于土地自然差別（級(jí)差地租1）或?qū)ν煌恋剡B續(xù)投資，投資收益差別所導(dǎo)致的地租（級(jí)差地租2）。級(jí)差地租1原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價(jià)格是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須了解其地理位置和環(huán)境。級(jí)差地租2原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。32（1）絕對(duì)地租：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租2．地價(jià)理論（說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論）一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下波動(dòng)的，而價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格決定也具有特殊性。地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化332．地價(jià)理論（說明地產(chǎn)價(jià)格的決定理論）6三、房地產(chǎn)評(píng)估的原則(p131)1、合法性2、最佳使用3、區(qū)域地段4、房地綜合考慮34三、房地產(chǎn)評(píng)估的原則(p131)1、合法性7四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（p133）A、明確基本事項(xiàng)，簽訂評(píng)估協(xié)議B、選擇評(píng)估方案C、實(shí)地勘察，收集資料D、配備人員，制定并實(shí)施評(píng)估計(jì)劃E、計(jì)算、確定評(píng)估價(jià)格F、撰寫評(píng)估報(bào)告書35四、房地產(chǎn)評(píng)估的程序（p133）A、明確基本事項(xiàng)，簽訂評(píng)估協(xié)五、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)1、土地價(jià)格的特點(diǎn)（p135）2、房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)（p137）36五、房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素（一）房地產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)9（二）房地產(chǎn)價(jià)格的種類土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格土地價(jià)格分為：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓價(jià)格、其他價(jià)格總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面價(jià)格樓面地價(jià)＝總價(jià)格/建筑總面積容積率＝建筑總面積/土地面積（建筑占地面積）37（二）房地產(chǎn)價(jià)格的種類土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格10樓面地價(jià)的計(jì)算珠江路一商業(yè)辦公用地，凈地，容積率小于等于2.0，面積約2萬平米，成交價(jià)25400萬。則樓面地價(jià)為25400萬/4萬＝6350元/平米。聚寶山一住宅用地，凈地，容積率：別墅<0.3，多層<1.1，小高層<2，面積43.9萬平米，成交價(jià)91100萬，則別墅樓面地價(jià)4707元/平米，多層樓面地價(jià)1280元/平米。雨花臺(tái)寧南新區(qū)，住宅，凈地，容積率小于等于1.8，面積4277萬平米，價(jià)格1900萬，則樓面地價(jià)為2468元/平米。38樓面地價(jià)的計(jì)算珠江路一商業(yè)辦公用地，凈地，容積率小于等于2.（三）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（p140）房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+利息+銷售費(fèi)用+開發(fā)利潤39（三）房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成（p140）房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得費(fèi)+開（四）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（p143）一般因素，包括：社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策因素區(qū)域因素個(gè)別因素40（四）房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素（p143）一般因素，包括：社會(huì)、六、房地產(chǎn)評(píng)估的方法

（一）收益法1．基本思路2．計(jì)算方法：（1）純收益：實(shí)際純收益與客觀純收益客觀總收益（年收益）－客觀總費(fèi)用（2）資本化率：綜合折現(xiàn)率、土地折現(xiàn)率、建筑物折現(xiàn)率41六、房地產(chǎn)評(píng)估的方法

（一）收益法14（1）適應(yīng)于單獨(dú)評(píng)估土地或建筑物的價(jià)值時(shí)（2）可以檢驗(yàn)建筑物與土地價(jià)值是否匹配收益法的派生－－殘余法42（1）適應(yīng)于單獨(dú)評(píng)估土地或建筑物的價(jià)值時(shí)收益法的派生－－殘案例例1：某用于出租寫字樓，占地面積1000平方米，建筑物容積率2，每年來自土地的總收益20萬元，總費(fèi)用5萬元，建筑物折現(xiàn)率12%，綜合折現(xiàn)率10%，使用期限假設(shè)為無限期，該建筑物現(xiàn)時(shí)價(jià)格150萬元，求樓面地價(jià)和土地折現(xiàn)率。43案例例1：某用于出租寫字樓，占地面積1000平方米，建筑物容例2、某房地產(chǎn)公司1996年取得一塊土地50年使用權(quán)，于1998年11月建成一棟寫字樓，造價(jià)2000元/平方米，耐用年限55年，2000年該類建筑重置價(jià)格2500元/平方米，占地面積500平方米，建筑面積900平方米。出租期間每月實(shí)收租金3萬元。當(dāng)?shù)赝惤ㄖ镒饨鹨话銥槊吭?0元/平方米，空置率10%，支付管理費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)稅等73260元/年，土地折現(xiàn)率7%，建筑物折現(xiàn)率8%，評(píng)估2000年11月土地價(jià)值。44例2、某房地產(chǎn)公司1996年取得一塊土地50年使用權(quán)，于19（二）市場法（p166）1.基本思路2.適用范圍：3．計(jì)算方法：交易情況的調(diào)整、交易時(shí)間差異的調(diào)整、區(qū)域因素的調(diào)整、個(gè)別因素如年限、容積率面積等的調(diào)整4.市場法的特例－－基準(zhǔn)地價(jià)修正法45（二）市場法（p166）1.基本思路18（三）成本法（p148）1、思路：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)格+建筑物價(jià)格-損耗2、適用范圍：成本易確定的較新建筑物和折舊易確定的舊建筑物，及市場交易數(shù)據(jù)資料缺乏的不動(dòng)產(chǎn)類型的評(píng)估。比如：公用、公益性房地產(chǎn)，工業(yè)不動(dòng)產(chǎn)和特殊用途的不動(dòng)產(chǎn)。46（三）成本法（p148）1、思路：房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)格+建筑3、土地成本：土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+利息+稅費(fèi)＋利潤（1）取得費(fèi)：征用農(nóng)業(yè)土地；城鎮(zhèn)征地補(bǔ)償（2）開發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)；公共事業(yè)配套費(fèi)；小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)473、土地成本：土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+管理費(fèi)用+利（3）投資利息：借入和自有資金；計(jì)息期；計(jì)算基數(shù)（4）投資利潤：利潤率例：待開發(fā)土地取得費(fèi)8萬元每畝，開發(fā)費(fèi)1.5億元/平方公里，銀行一年期貸款利率6%，兩年期利率10%，開發(fā)周期兩年，第一年投資3/4，利潤率10%，試估算土地價(jià)值48（3）投資利息：借入和自有資金；計(jì)息期；計(jì)算基數(shù)214、建筑物成本：建筑物價(jià)值=建筑物重置成本-實(shí)體貶值-功能貶值-經(jīng)濟(jì)貶值（1）重置成本：建筑安裝工程費(fèi)+管理費(fèi)+投資利息+銷售費(fèi)+利潤重編預(yù)算法；預(yù)決算調(diào)整；物價(jià)指數(shù)法（2）實(shí)體貶值：使用年限法；打分法（3）功能貶值：用途，使用強(qiáng)度；設(shè)計(jì)，結(jié)構(gòu)；裝修，設(shè)備（4）經(jīng)濟(jì)貶值：空房閑置等494、建筑物成本：建筑物價(jià)值=建筑物重置成本-實(shí)體貶值-功能貶案例例：某教學(xué)樓位于市中心，占地800平方米，建筑面積2400平方米，始建于1993