資產(chǎn)評估基本原理課件

資產(chǎn)評估基本原理第二章第一節(jié)資本評估基本概念資產(chǎn)評估基本原理第二章第一節(jié)資本評估基本概念1教學(xué)內(nèi)容教學(xué)目的：1、了解資產(chǎn)評估基本知識。教學(xué)重點：1、資產(chǎn)的涵義和資產(chǎn)確認的基本準則以及資產(chǎn)評估作用的理解。2、資產(chǎn)評估中的價值概念和資產(chǎn)評估中評估概念的理解。教學(xué)難點：1、資產(chǎn)評估中評估概念的理解。教學(xué)內(nèi)容教學(xué)目的：1、了解資產(chǎn)評估基本知識。212/9/20223對資產(chǎn)評估的基本認識一般地說，資產(chǎn)評估是指通過對資產(chǎn)某一時點價值的估算，從而確定其價值的經(jīng)濟活動。1．資產(chǎn)評估已經(jīng)發(fā)展成為重要的經(jīng)濟鑒證類中介服務(wù)行業(yè)。2．資產(chǎn)評估是一個專業(yè)性、技術(shù)性非常強的學(xué)科，涉及資產(chǎn)的門類繁多，它要求執(zhí)業(yè)人員既有工程技術(shù)方面的知識，又有財務(wù)會計方面的知識，同時還要有一定的實踐經(jīng)驗。3.二手車作為一種特定的資產(chǎn)，對其進行鑒定估價從本質(zhì)上講應(yīng)當(dāng)屬于資產(chǎn)評估的范疇。12/7/20223對資產(chǎn)評估的基本認識一般地說，資3一、資產(chǎn)的涵義

資產(chǎn)，一般是指國家、企業(yè)或其他單位以及個人所擁有或控制的、能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。資產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分。經(jīng)濟學(xué)中的資產(chǎn)概念是廣義資產(chǎn)的概念，泛指一切財產(chǎn)，即一定時點的財富存量，有一定數(shù)量的物質(zhì)資料和權(quán)利構(gòu)成。一、資產(chǎn)的涵義

資產(chǎn)，一般是指國家、企業(yè)或其他單位以及個人所4二、資產(chǎn)確認的基本準則

1．現(xiàn)實性(1)經(jīng)濟資源的存在是業(yè)已發(fā)生的經(jīng)濟活動的結(jié)果，其實在性只有在當(dāng)前和今后能夠被證實的，才能進行評估。(2)曾經(jīng)確實存在過的經(jīng)濟資源，如果現(xiàn)在已經(jīng)消失，就不再具備現(xiàn)實性，因而不能成為評估對象。(3)現(xiàn)已存在，將來繼續(xù)發(fā)揮作用，并可能改變存在狀況的經(jīng)濟資源，也不具備現(xiàn)實性，不能作為顯示狀態(tài)的資產(chǎn)加以評估。2．控制性經(jīng)濟資源的控制權(quán)屬于特定行為主體?？刂茩?quán)意味著對資產(chǎn)的支配、使用權(quán)和收益分享權(quán)。經(jīng)濟資源的控制權(quán)表明了資產(chǎn)評估對象的概念邊界。二、資產(chǎn)確認的基本準則

1．現(xiàn)實性5二、資產(chǎn)確認的基本準則

3．有效性對被評估資產(chǎn)自然屬性的判別視其是否具有有效性，沒有效用的不能列為評估對象，有效用的才可列為評估對象。資產(chǎn)的有效性是指經(jīng)濟資源服務(wù)于特定行為主體的經(jīng)濟過程的自然屬性，即服務(wù)于其價值形成和使用價值形成的過程。有效性與盈利性不是一個概念。4．稀缺性被評估資產(chǎn)的社會屬性是稀缺性。市場經(jīng)濟中的經(jīng)濟資源具有商品化的意味。5．合法性被評估資產(chǎn)的法律屬性是受經(jīng)濟主體控制的，受法律保護的，是合法收益的經(jīng)濟資源。二、資產(chǎn)確認的基本準則

3．有效性6三、資產(chǎn)評估的作用

1．建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的客觀需要2．有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、協(xié)調(diào)再生產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)3．為設(shè)備更新改造提供依據(jù)4．促進資源優(yōu)化配置與合理利用三、資產(chǎn)評估的作用

1．建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制的客觀712/9/20228四、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展資產(chǎn)評估發(fā)展歷程資產(chǎn)評估是商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物，資產(chǎn)擬發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易或產(chǎn)權(quán)變動，資產(chǎn)評估為確定資產(chǎn)的交易價格做準備。

可以說資產(chǎn)評估活動的產(chǎn)生與人類社會的資產(chǎn)交易行為一樣久遠，歷經(jīng)長期的發(fā)展與完善，已經(jīng)成為現(xiàn)代市場經(jīng)濟中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的專業(yè)服務(wù)行業(yè)之一。12/7/20228四、資產(chǎn)評估的產(chǎn)生與發(fā)展資產(chǎn)評估發(fā)展歷程812/9/20229資產(chǎn)評估大體經(jīng)歷了以下三個

發(fā)展階段1、原始評估階段

原始社會后期，隨著剩余財產(chǎn)及私有制的出現(xiàn)，產(chǎn)生了產(chǎn)品或資產(chǎn)的交易?；诋a(chǎn)品或資產(chǎn)的交易必須遵循等價交換規(guī)律的客觀要求，于是產(chǎn)生了估計剩余財產(chǎn)價值的最原始意義上的資產(chǎn)評估活動。12/7/20229資產(chǎn)評估大體經(jīng)歷了以下三個

發(fā)展階段1、912/9/202210這一階段資產(chǎn)評估的主要特點（1）直觀性：評估人員主要依賴其直觀感覺、主觀偏好進行評估，缺乏專業(yè)測評手段（2）非專業(yè)性：資產(chǎn)評估專業(yè)化尚未形成，缺乏獨立的評估機構(gòu)與專業(yè)人士（3）無償性：資產(chǎn)交易雙方無需支付評估人員報酬。這一特點是與早期資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的偶發(fā)性、方法的簡單性及其評估過程的非專業(yè)性特點相適應(yīng)的。12/7/202210這一階段資產(chǎn)評估的主要特點（1）直觀性1012/9/2022112、經(jīng)驗評估階段

隨著商品經(jīng)濟的日益發(fā)達，資產(chǎn)交易頻率也不斷提高，社會對資產(chǎn)評估的需要與日俱增，資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)逐步走向?qū)I(yè)化。伴隨著資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的專業(yè)化進程，社會上產(chǎn)生了一批具有實務(wù)經(jīng)驗的評估人員。這些評估人員利用經(jīng)驗數(shù)據(jù)，依托自身長期實踐所累積的評估知識和經(jīng)驗開展工作，使得其對財產(chǎn)價值的評定更加準確，資產(chǎn)交易雙方因此都愿意委托他們進行評估，從而推動了資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進一步繁榮。他們實行有償服務(wù)，逐步向職業(yè)化方向發(fā)展。12/7/2022112、經(jīng)驗評估階段隨著商品1112/9/202212這一階段的主要特點（1）經(jīng)驗性：頻繁發(fā)生的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，使得評估人員得以積累豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。（2）有償性：資產(chǎn)評估人員對資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進行有償服務(wù)。（3）責(zé)任性：評估機構(gòu)或人員對評估結(jié)果特別是對欺詐行為和其他違法行為而產(chǎn)生的后果負有法律上的責(zé)任。12/7/202212這一階段的主要特點（1）經(jīng)驗性：頻繁發(fā)1212/9/2022133、科學(xué)評估階段工業(yè)革命促使資本主義經(jīng)濟飛躍發(fā)展，生產(chǎn)要素市場日益發(fā)達，資產(chǎn)業(yè)務(wù)急劇擴大，資產(chǎn)業(yè)務(wù)的社會化分工日益細密，從而推動了資產(chǎn)評估活動向職業(yè)化方向不斷發(fā)展。公司化的資產(chǎn)評估機構(gòu)和專業(yè)評估人員開始出現(xiàn)，評估理論和方法日趨成熟，行業(yè)管理逐漸規(guī)范，資產(chǎn)評估的發(fā)展已經(jīng)步入了科學(xué)評估階段。12/7/2022133、科學(xué)評估階段工業(yè)革命促使資本主義經(jīng)1312/9/202214這一階段的主要特點（1）評估機構(gòu)公司化：評估機構(gòu)通常是產(chǎn)權(quán)清晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)，經(jīng)自主經(jīng)營、自負盈專虧的企業(yè)法人形式進行經(jīng)營管理。其客戶是參與資產(chǎn)業(yè)務(wù)的交易雙方，其產(chǎn)品是以評估報告形式提交客戶的優(yōu)質(zhì)評估報告。（2）評估人員與方法科學(xué)化：現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)和方法在資產(chǎn)評估中廣泛運用，極大地提高了資產(chǎn)評估結(jié)果的準確性和科學(xué)性。12/7/202214這一階段的主要特點（1）評估機構(gòu)公司化1412/9/202215這一階段的主要特點（3）評估人員專業(yè)化：評估機構(gòu)中的從業(yè)人員必須了解、掌握資產(chǎn)評估的專業(yè)理論與業(yè)務(wù)知識，評估報告只能由具備注冊資產(chǎn)評估師或價值評估師等資格者簽發(fā)。（4）評估結(jié)果法律化：評估人員必須在評估報告上簽章，評估機構(gòu)和評估人員對簽章的資產(chǎn)評估報告須負相應(yīng)的法律責(zé)任。（5）評估內(nèi)容多元化：評估內(nèi)容十分豐富，不僅包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的評估，而且細化到專項資產(chǎn)、金融資產(chǎn)的評估，從整個資產(chǎn)評估行業(yè)看，評估業(yè)務(wù)幾乎無所不包。12/7/202215這一階段的主要特點（3）評估人員專業(yè)化15五、資產(chǎn)評估的特點（一）從國外資產(chǎn)評估的發(fā)展來看，資產(chǎn)評估體現(xiàn)以下幾個特點：1、資產(chǎn)評估機構(gòu)向多元化方向發(fā)展2、資產(chǎn)評估管理逐漸走向科學(xué)化3、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)向綜合化方向發(fā)展4、資產(chǎn)評估行業(yè)的國際化發(fā)展趨勢日益明顯五、資產(chǎn)評估的特點（一）從國外資產(chǎn)評估的發(fā)展來看，資產(chǎn)評估體1612/9/202217（二）資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展中國現(xiàn)代意義上的資產(chǎn)評估是在改革開放和建設(shè)社會主義市場經(jīng)濟的過程中興起的，它首先是從維護國有資產(chǎn)、加強國有資產(chǎn)管理起步的。歷經(jīng)20多年的發(fā)展，資產(chǎn)評估活動及其行業(yè)已經(jīng)與注冊會計師行業(yè)、律師業(yè)一樣，成為我國發(fā)展市場經(jīng)濟、推進改革開放來可缺少的的基礎(chǔ)性中介服務(wù)行業(yè)，在經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的歷史進程中發(fā)揮著日益重要的作用。12/7/202217（二）資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展中國現(xiàn)代意義1712/9/202218資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展，可大體分為四個階段：1、1989—1992年，產(chǎn)生與初步奠定基礎(chǔ)階段改革開放以后，國有企業(yè)對外合資合作、承包租賃、兼并破產(chǎn)等產(chǎn)權(quán)變動行為日益增多，為確定合理的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，維護所有者的合法權(quán)益，防止國有資產(chǎn)流失，在20世紀80年代末期出現(xiàn)了國有資產(chǎn)評估活動。12/7/202218資產(chǎn)評估在我國的發(fā)展，可大體分為四個階1812/9/202219奠定基礎(chǔ)階段1989年，原國家國有資產(chǎn)管理局頒發(fā)了《關(guān)于國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變化時必須進行資產(chǎn)評估的若干規(guī)定》。1990年，國家國有資產(chǎn)管理局批準組建了資產(chǎn)評估中心，負責(zé)全國的國有資產(chǎn)評估工作。1991年11月，國務(wù)院發(fā)布《國有資產(chǎn)評估管理辦法》，標(biāo)志著我國國有資產(chǎn)評估制度基本形成，有力地推動了中國資產(chǎn)評估事業(yè)的進一步發(fā)展。12/7/202219奠定基礎(chǔ)階段1989年，原國家國有資產(chǎn)1912/9/202220奠定基礎(chǔ)階段這些行政法規(guī)確立了我國資產(chǎn)評估的基本依據(jù)、基本方針和基本政策，系統(tǒng)地規(guī)定了工作要求，形成了初步的法律基礎(chǔ)。12/7/202220奠定基礎(chǔ)階段這些行政法規(guī)確立了我國資產(chǎn)2012/9/2022212、1993—1995年，行業(yè)自律與初具規(guī)模階段1993年12月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會正式成立，開始了資產(chǎn)評估在政府監(jiān)督指導(dǎo)下的行業(yè)自律性管理體制，評估對象擴展到除國有資產(chǎn)以外的其他各類所有制性質(zhì)的資產(chǎn)。1995年3月，中國資產(chǎn)評估協(xié)會代表中國評估行業(yè)加入了國際評估準則委員會，標(biāo)志著我國評估業(yè)管理組織已經(jīng)與國際評估組織接軌。12/7/2022212、1993—1995年，行業(yè)自律與初2112/9/202222行業(yè)自律與初具規(guī)模階段1995年5月，發(fā)布了《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》和《注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》，建立了我國的注冊資產(chǎn)評估師制度，組織了全國統(tǒng)一考試，在公平競爭的機制下，確認了我國第一批注冊資產(chǎn)評估師。12/7/202222行業(yè)自律與初具規(guī)模階段1995年5月，2212/9/2022233、1996—2000年，逐步邁科學(xué)化與規(guī)范化階段1996年5月，我國發(fā)布了施行了《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見（試行）》，標(biāo)志著資產(chǎn)評估行業(yè)從此走向科學(xué)化、規(guī)范化操作的新階段。該法規(guī)的出臺，不僅有利于提高評估業(yè)務(wù)水平，規(guī)范評估業(yè)務(wù)，同時也為以后制定行業(yè)的統(tǒng)一標(biāo)準奠定了基礎(chǔ)。12/7/2022233、1996—2000年，逐步邁科學(xué)化2312/9/202224科學(xué)化與規(guī)范化階段1998年6月1日開始實行注冊資產(chǎn)評估師簽字制度，旨在強化注冊資產(chǎn)評估師的責(zé)任，增強其風(fēng)險意識。這一制度使評估師的責(zé)權(quán)利有機結(jié)合起來，進一步規(guī)范了評估師的行為。在1999年北京國際評估準則委員會年會上，中國成為國際評估準則委員會常任理事國。12/7/202224科學(xué)化與規(guī)范化階段1998年6月1日開2412/9/2022254、2001年至今，財政部和中國資產(chǎn)評估協(xié)會已先后制定并發(fā)布了15項評估準則

2001年9月1日，《資產(chǎn)評估準則——無形資產(chǎn)》頒布并實施，這是我國資產(chǎn)評估第一個執(zhí)業(yè)具體準則；2004年2月25日財政部正式頒布并實施《資產(chǎn)評估準則——基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》，標(biāo)志著我國資產(chǎn)評估準則體系初步建立。12/7/2022254、2001年至今，財政部和中國資產(chǎn)評25六、資產(chǎn)評估的有關(guān)概念（一）資產(chǎn)評估的內(nèi)涵資產(chǎn)評估是由專業(yè)評估機構(gòu)和評估人員依照國家有關(guān)法律及相關(guān)經(jīng)濟信息，遵循特定規(guī)則，按照相關(guān)程序，根據(jù)特定目的選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，運用科學(xué)的方法對相關(guān)資產(chǎn)價值做出評定和估量的鑒證行為。其業(yè)務(wù)涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)納稅等經(jīng)濟行為。六、資產(chǎn)評估的有關(guān)概念（一）資產(chǎn)評估的內(nèi)涵26（一）資產(chǎn)評估的內(nèi)涵

1、資產(chǎn)：是指投資者所擁有或控制的、可以從中合理預(yù)計未來獲取經(jīng)濟利益的資源。2、資產(chǎn)的特征（1）資產(chǎn)是由于過去的交易或事項所形成的。（2）資產(chǎn)是企業(yè)所擁有或控制的。（3）資產(chǎn)預(yù)期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益。（一）資產(chǎn)評估的內(nèi)涵

1、資產(chǎn)：是指投資者所擁有或控制的、可27（一）資產(chǎn)評估的內(nèi)涵

3、資產(chǎn)的分類（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類

有形資產(chǎn)

具有實體形態(tài)的資產(chǎn)

無形資產(chǎn)

沒有物質(zhì)實體而以某種特殊權(quán)利存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。商譽、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類

單項資產(chǎn)

單臺、單件的資產(chǎn)

整體資產(chǎn)

一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的綜合體。整體資產(chǎn)的價值不等于各單項可確指資產(chǎn)價值的總額，企業(yè)整體資產(chǎn)評估主要考慮的是它作為一個整體資產(chǎn)的生產(chǎn)能力或獲利能力，所以其價值不只包括各單項可確指的資產(chǎn)價值，還包括不可確指的資產(chǎn)，即商譽的價值。（3）按資產(chǎn)的流動性分類

短期資產(chǎn)

長期資產(chǎn)（一）資產(chǎn)評估的內(nèi)涵

3、資產(chǎn)的分類28（一）資產(chǎn)評估的內(nèi)涵

（4）按資產(chǎn)在經(jīng)營過程中的作用分類經(jīng)營性資產(chǎn)指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資產(chǎn)，如企業(yè)中的機器設(shè)備、廠房、交通工具等。經(jīng)營性資產(chǎn)又可按照是否對盈利產(chǎn)生貢獻分為有效資產(chǎn)和無效資產(chǎn)。非經(jīng)營性資產(chǎn)是指處于生產(chǎn)經(jīng)營過程以外的資產(chǎn)，如政府機關(guān)用房、辦公設(shè)備等。（5）按資產(chǎn)能否獨立存在分類

可確指的資產(chǎn)

是指能獨立存在的資產(chǎn)，所有的有形資產(chǎn)與除商譽外的無形資產(chǎn)均為可確指的資產(chǎn)。

不可確指的資產(chǎn)

是指不能獨立于有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn)，如商譽。（一）資產(chǎn)評估的內(nèi)涵

（4）按資產(chǎn)在經(jīng)營過程中的作用分類2912/9/202230

可確指(辨認）資產(chǎn)與不可確指資產(chǎn)商譽是指能在未來期間為企業(yè)經(jīng)營帶來超額利潤的潛在經(jīng)濟價值，或一家企業(yè)預(yù)期的獲利能力超過可辨認資產(chǎn)正常獲利能力（如社會平均投資回報率）的資本化價值。商譽是企業(yè)整體價值的組成部分。在企業(yè)合并時，它是購買企業(yè)投資成本超過被合并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價值的差額。

12/7/202230可確指(辨認）資產(chǎn)與不可確指資產(chǎn)商譽30（一）資產(chǎn)評估的內(nèi)涵

4、價格和價值（1）價格：資產(chǎn)評估中所說的價格是指在特定的交易行為中，特定的買方或賣方對商品或服務(wù)的交換價值的認可，是一個歷史數(shù)據(jù)或事實，是特定的交易行為中特定買方與賣方對商品或服務(wù)實際支付或收到的貨幣數(shù)額。（2）價值：價值在資產(chǎn)評估理論中屬于交換價值范疇，它反映了可供交易的商品、服務(wù)與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。（一）資產(chǎn)評估的內(nèi)涵

4、價格和價值31（二）資產(chǎn)評估的分類1、按資產(chǎn)評估服務(wù)的對象及其對評估服務(wù)的要求可分為評估、評估復(fù)核和評估咨詢。2、按資產(chǎn)評估是否受限以及是否運用了評估準則中的背離條款分類，可分為完整性評估和有限性評估。3、按資產(chǎn)評估對象及適用原則可分為單項資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。4、按資產(chǎn)評估時點可分為現(xiàn)實性評估、追溯評估和前瞻性評估。（二）資產(chǎn)評估的分類1、按資產(chǎn)評估服務(wù)的對象及其對評估服務(wù)的32（三）資產(chǎn)評估的特點1、市場性－－是對被估資產(chǎn)價值確認的市場基礎(chǔ)資產(chǎn)評估活動來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估作價結(jié)果必須接受市場的檢驗2、公正性－－評估結(jié)論對雙方當(dāng)事人來講是公正的評估作價的全過程按照公允及法定的準則和規(guī)范化程序進行，有評估原則，評估依據(jù)和評估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務(wù)規(guī)范。評估作價的模擬交易過程和相關(guān)信息來源是市場化的，由此得出的評估結(jié)論必須接受市場的檢驗。評估主體的身份是獨立于產(chǎn)權(quán)交易雙方之外的第三者。（三）資產(chǎn)評估的特點1、市場性－－是對被估資產(chǎn)價值確認的市場33（三）資產(chǎn)評估的特點3、咨詢性－－評估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價意見是指資產(chǎn)評估結(jié)論是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供專業(yè)化估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，評估師只能對結(jié)論本身合符職業(yè)規(guī)范要求負責(zé)，而不對資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價決策負責(zé)。事實上，資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當(dāng)事人作為要價和出價的參考，最終的成交價取決于當(dāng)事人的決策動機、談判地位和談判技巧等綜合因素。4、專業(yè)性資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動，從事資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的機構(gòu)應(yīng)由一定數(shù)量和不同類型的專家及專業(yè)人士組成。資產(chǎn)評估機構(gòu)形成專業(yè)化分工，使得評估活動專業(yè)化評估機構(gòu)及其評估人員對資產(chǎn)價值的估計判斷都是建立在專業(yè)技術(shù)知識和經(jīng)驗的基礎(chǔ)上的，資產(chǎn)評估的結(jié)論是一種專家意見和專業(yè)判斷。（三）資產(chǎn)評估的特點3、咨詢性－－評估結(jié)論是一種專業(yè)化的估價34（三）資產(chǎn)評估的特點5、預(yù)測性是指資產(chǎn)現(xiàn)實價值的確認依賴于對資產(chǎn)未來繼續(xù)利用價值的預(yù)測，也就是說沒有未來繼續(xù)利用價值的資產(chǎn)，其現(xiàn)實評估價值是不存在的。表現(xiàn)形式：1.用未來預(yù)期收益折算來反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實價值2.用預(yù)期使用年限和功能來評估某類資產(chǎn)的價值（三）資產(chǎn)評估的特點5、預(yù)測性35（三）資產(chǎn)評估的特點6、現(xiàn)實性－－是指以評估基準期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評定估算。評估基準期：指確定的資產(chǎn)評估價值的基準日前。

各種資產(chǎn)都處于不斷運動和變化之中，資產(chǎn)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、狀態(tài)和價值也就不可能長期不不變，因此，只能是評估某一時點的資產(chǎn)，它不能完全反映各個時期的資產(chǎn)狀況。

（三）資產(chǎn)評估的特點6、現(xiàn)實性－－是指以評估基準期為時間參照36第二節(jié)資產(chǎn)評估的基本要素評估主體資產(chǎn)評估機構(gòu)和相關(guān)人員評估客體被評估的資產(chǎn)評估依據(jù)對被估資產(chǎn)定價的依據(jù)評估原則內(nèi)在行為規(guī)范評估目的資產(chǎn)交易業(yè)務(wù)本身經(jīng)濟行為的特征評估價值類型對資產(chǎn)價值的質(zhì)的規(guī)定評估方法具體技術(shù)和手段評估程序工作順序第二節(jié)資產(chǎn)評估的基本要素評估主體37一、資產(chǎn)評估的主體(一）資產(chǎn)評估的主體資產(chǎn)評估主體是指進行資產(chǎn)評估的操作者，即評估人。評估人包括法人（資產(chǎn)評估機構(gòu)）和自然人（評估人員）。資產(chǎn)評估工作的政策性強，技術(shù)復(fù)雜，工作量較大，所以，必須由合法的資產(chǎn)評估機構(gòu)和具有資產(chǎn)評估資格的人員來承擔(dān)，并負有法律責(zé)任。合法的資產(chǎn)評估機構(gòu)是指持有國務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府國有資產(chǎn)行政管理部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評估資格證書，正式登記注冊并領(lǐng)有工商營業(yè)執(zhí)照的資產(chǎn)評估事務(wù)所（公司）、會計師事務(wù)所、審計事務(wù)所、財務(wù)咨詢公司等（以下統(tǒng)稱資產(chǎn)評估機構(gòu)）。目前，我國資產(chǎn)評估工作已收到了相當(dāng)明顯的成效，各種類型的資產(chǎn)評估機構(gòu)正在逐步建立和完善。這些資產(chǎn)評估機構(gòu)從評估主體的執(zhí)業(yè)范圍的角度可分為三種：一、資產(chǎn)評估的主體(一）資產(chǎn)評估的主體38（一）資產(chǎn)評估的主體（1）是綜合性資產(chǎn)評估機構(gòu)，如資產(chǎn)評估公司、資產(chǎn)評估事務(wù)所。其特點是實行獨立核算的企業(yè)化經(jīng)營，執(zhí)行獨立性、職業(yè)性和專業(yè)性原則，承擔(dān)各行業(yè)、各部門的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，這種類型的機構(gòu)必須擁有各類與評估業(yè)務(wù)相關(guān)的專業(yè)人員，具有雄厚的資產(chǎn)評估力量。（2）是專項資產(chǎn)評估機構(gòu)，如房地產(chǎn)評估事務(wù)所。這類機構(gòu)專門從事某一方面的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，具有精通這一方面的專門人才，但這些人才也需要通過資產(chǎn)評估的專業(yè)培訓(xùn)，取得“國有資產(chǎn)評估資格證書”后，才能承擔(dān)本專業(yè)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。（3）是兼營性資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)，如會計師事務(wù)所、審計事務(wù)所、財務(wù)咨詢公司等。它們原先已有較強的專業(yè)技術(shù)力量，只要增加（或臨時聘請）一些必需的、有關(guān)方面的專業(yè)技術(shù)人員，經(jīng)過一定資產(chǎn)評估知識培訓(xùn)和考試考核，在取得“國有資產(chǎn)評估資格證書”后，就可以承擔(dān)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。（一）資產(chǎn)評估的主體39（一）資產(chǎn)評估的主體

從資產(chǎn)評估主體的企業(yè)組織形式的角度劃分（1）合伙制資產(chǎn)評估機構(gòu)由發(fā)起人共同出資設(shè)立，共同經(jīng)營，對合伙債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。（2）有限責(zé)任制資產(chǎn)評估機構(gòu)由發(fā)起人共同出資設(shè)立，評估機構(gòu)以其全部財產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。（一）資產(chǎn)評估的主體

從資產(chǎn)評估主體的企業(yè)組織形式的角度劃分40（一）資產(chǎn)評估的主體具有資產(chǎn)評估資格的人員是指經(jīng)過嚴格的考試或考核，具有資產(chǎn)評估能力并取得資產(chǎn)評估資格的人員。在中國，資產(chǎn)評估人員必須通過全國統(tǒng)一考試，在取得注冊評估師的資格后才能擔(dān)任資產(chǎn)評估的工作。由于資產(chǎn)評估結(jié)果直接關(guān)系著資產(chǎn)交接各方的權(quán)益，且評估技術(shù)難度大，涉及多方面的專業(yè)知識，如會計學(xué)、市場學(xué)、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)等。因此，要求資產(chǎn)評估人員必須具備三個方面的條件：第一，具有踏實、勤奮、認真的工作作風(fēng)以及良好的職業(yè)道德和個人品質(zhì)；第二，具有廣博的知識和較豐富的實踐經(jīng)驗；第三，經(jīng)過嚴格的考試或考核，取得注冊評估師的資格。（一）資產(chǎn)評估的主體41二、資產(chǎn)評估的客體(1)資產(chǎn)評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，即被評估的資產(chǎn)（2）會計學(xué)所稱的資產(chǎn)是企業(yè)擁有和控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)債權(quán)和其他權(quán)利。（3）資產(chǎn)評估客體常見的分類方法：課本P35圖2-1二、資產(chǎn)評估的客體(1)資產(chǎn)評估的客體是指資產(chǎn)評估的對象，即4212/9/202243三、資產(chǎn)評估的價值類型與評估方法（一）資產(chǎn)評估價值類型資產(chǎn)評估價值的含義1、資產(chǎn)評估價值與馬克思《資本論》中所稱的價值不是同一概念。馬克思《資本論》中的價值是由勞動耗費決定的，是確定的、內(nèi)在的；資產(chǎn)評估價值是根據(jù)評估的特定目的、價值類型和具體方法確定的，是動態(tài)的，是價值的一種表現(xiàn)形式，類似于價格。

12/7/202243三、資產(chǎn)評估的價值類型與評估方法4312/9/2022442、資產(chǎn)評估價值由資產(chǎn)的使用價值決定。資產(chǎn)的效用是確定資產(chǎn)評估價值的重要依據(jù)。資產(chǎn)評估價值是指在某一特定時期為獲得該資產(chǎn)以取得未來收益或好處的權(quán)利所支付的貨幣總額。（一）資產(chǎn)評估的價值類型12/7/2022442、資產(chǎn)評估價值由資產(chǎn)的使用價值4412/9/202245區(qū)分：固定資產(chǎn)的投資行為和變現(xiàn)行為對評估價值的影響

投資行為：評估價值取決于該固定資產(chǎn)在投資企業(yè)中的獲利能力、是否有用及其有用的程度變現(xiàn)行為：變賣，其價值取決于市場的交換條件和需求者對使用價值的判斷。12/7/202245區(qū)分：固定資產(chǎn)的投資行為和變現(xiàn)行為對評4512/9/202246（一）資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估中的價值類型：是指資產(chǎn)評估結(jié)果的價值屬性及其表現(xiàn)形式，它是對資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定性，制約著各類資產(chǎn)評估參數(shù)的選擇。資產(chǎn)評估的估價表準形式表述的價值類型具體包括：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價（變現(xiàn)價值）、清算價格四種。

12/7/202246（一）資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估中的價46資產(chǎn)評估價值類型的作用1、表明了被評估資產(chǎn)價值的性質(zhì)同樣的一項資產(chǎn)，在不同條件下，其價值是不一樣的。 2、有利于評估結(jié)果的使用便于評估人員劃定其評估結(jié)果的適用范圍和使用范圍。有利于評估結(jié)果使用人對評估結(jié)果的理解，避免因價值概念不清而造成對評估報告的使用不當(dāng)。3、制約著方法的選擇（一）資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估價值類型的作用1、表明了被評估資產(chǎn)價值的性質(zhì)（一）資47（一）資產(chǎn)評估的價值類型關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系(1)資產(chǎn)評估目的及其相關(guān)條件對所選擇的價值類型的影響 資產(chǎn)評估的特定目的

評估對象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)

評估師所面臨的市場條件及交易條件

三個基礎(chǔ)條件

資產(chǎn)評估目的作為資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，同時對資產(chǎn)評估運作條件起著宏觀的約束作用，這一目的與決定資產(chǎn)評估價值的內(nèi)在和外在的評估對象自身條件以及評估時的市場條件共同構(gòu)成了資產(chǎn)評估的價值基礎(chǔ)。這三大因素的排列組合，便構(gòu)成了不同價值類型的形成基礎(chǔ)。（一）資產(chǎn)評估的價值類型關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)48（一）資產(chǎn)評估的價值類型關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)條件的關(guān)系盡管對每個具體資產(chǎn)而言，不同條件下的合理價值各不相同，但是具有一個共同的特點：即相對于他們各自所面對的條件即是合理的又是公允的。資產(chǎn)評估的公允價值與評估條件的相對性和相關(guān)性決定了資產(chǎn)評估中的公允價值和相對性質(zhì)；資產(chǎn)評估中的公允價值的相對性質(zhì)又決定了資產(chǎn)評估中的公允價值具有抽象性質(zhì)和高度概括性質(zhì)。正是這種性質(zhì)使得公允價值具有了多樣、復(fù)雜和難以把握的特性，從而設(shè)計、選擇并利用科學(xué)合理的價值類型為評估人員把握資產(chǎn)評估特定目的以及特定條件下的公允價值就顯得尤為重要。(2)價值類型的選擇關(guān)系到資產(chǎn)評估目的的實現(xiàn)，以及對其他相關(guān)條件的滿足（一）資產(chǎn)評估的價值類型關(guān)于價值類型選擇與資產(chǎn)評估目的等相關(guān)49而市場價值和市場價值以外的價值類型的分類，以及在該價值類型下所包含的具體價值表現(xiàn)形式，不僅僅是根據(jù)評估目的等相關(guān)條件的被動選擇，它們對于實現(xiàn)評估目的，特別是把握評估中的公允價值具有極其重要的作用。這種作用突出表現(xiàn)在資產(chǎn)評估的市場價值上。由于市場價值與市場價值以外的價值之間的特殊關(guān)系市場價值及其成立的條件就是這種價值類型分類的基準，確立了市場價值及其成立的條件，就等于明確了市場價值以外的價值及其成立條件。因此，明確了市場價值在評估中的作用，市場價值以外的價值類型的作用也就明確了。而市場價值和市場價值以外的價值類型的分類，以及在該價值類型下5012/9/202251（二）資產(chǎn)評估的基本方法重置成本法收益現(xiàn)值法現(xiàn)行市價法清算價格法12/7/202251（二）資產(chǎn)評估的基本方法重置成本法51四、資產(chǎn)評估的工作原則1、真實性原則真實性原則要求資產(chǎn)評估工作實事求是，尊重科學(xué)。2、科學(xué)性原則資產(chǎn)評估必須采用科學(xué)的評估規(guī)范、標(biāo)準、程序和方法。一般來說，資產(chǎn)評估的規(guī)范、標(biāo)準、程序和方法是統(tǒng)一的。但由于評估對象的不同和評估目的與要求的差異，也要相應(yīng)的調(diào)整評估的標(biāo)準、程序與方法。各類資產(chǎn)不僅存在數(shù)量的差異，而且還存在質(zhì)量的差異。在汽車評估過程中，必須根據(jù)特定目的選擇適用的標(biāo)準和科學(xué)的方法，制定科學(xué)的評估方案，使汽車評估結(jié)果準確、合理。四、資產(chǎn)評估的工作原則1、真實性原則523、公平性原則在實際評估工作中，只有堅持公正與公平的原則，才能保證評估結(jié)果的真實性與科學(xué)性。因此，公平與公正也是資產(chǎn)評估人員的基本道德標(biāo)準之一。在汽車評估過程中，必須根據(jù)特定目的選擇適用的標(biāo)準和科學(xué)的方法，制定科學(xué)的評估方案，使汽車評估結(jié)果準確、合理。3、公平性原則534、可行性原則要想使評估結(jié)果真實可靠又簡便易行，就要求評估機構(gòu)及其人員是合格的，具有較高的素質(zhì)的；評估中利用的資料數(shù)據(jù)是真實可靠的；評估工作的程序與方法是合法的、科學(xué)的。評估機構(gòu)與評估人員根據(jù)評估對象的特點和性質(zhì)，以及當(dāng)時所具備的條件，制定切實可行的評估方案，并采用合適的方法進行評估。例如：某企業(yè)在進行資產(chǎn)評估時，為得到某項并不重要的設(shè)備的評估值而花費巨額資金進行儀器檢測，顯然這是不必要的，這樣做違反了可行性原則4、可行性原則545、簡易性原則簡易性原則要求資產(chǎn)評估工作在達到相應(yīng)準確度要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力、財力，提高資產(chǎn)評估的效率。5、簡易性原則556、獨立性原則

資產(chǎn)評估的獨立性原則是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其人員應(yīng)該依據(jù)國家制定的有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章制度及可靠的資料數(shù)據(jù)，對被評估資產(chǎn)的價格，獨立地做出評定。堅持資產(chǎn)評估的獨立性原則，是保證評估結(jié)果具有客觀性的基礎(chǔ)。評估工作始終堅持獨立的第三者立場。評估機構(gòu)與評估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。6、獨立性原則

資產(chǎn)評估的獨立性原則是指資產(chǎn)評估機構(gòu)及其人員567、系統(tǒng)性原則資產(chǎn)功能與價值是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，因此，資產(chǎn)評估人員必須樹立系統(tǒng)性觀點，資產(chǎn)評估工作必須堅持系統(tǒng)性的原則。8、匹配性原則匹配性原則是指資產(chǎn)評估標(biāo)準的選擇和評估方法的確定，必須嚴格與評估的特定目的和要求相匹配，一個企業(yè)內(nèi)所評估資產(chǎn)的各有關(guān)部分應(yīng)相互匹配，企業(yè)間的資產(chǎn)評估也應(yīng)相互匹配。7、系統(tǒng)性原則57五、資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估的程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)、形成資產(chǎn)評估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟，即進行評估工作所必須遵循的評估順序。資產(chǎn)評估基本程序主要包括：明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；編制資產(chǎn)評估計劃；資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；搜集資產(chǎn)評估資料；評估估算；編制和提交資產(chǎn)評估報告書；資產(chǎn)評估工作底稿歸檔。五、資產(chǎn)評估的程序資產(chǎn)評估的程序是指資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員執(zhí)行資58謝謝謝謝59七、（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則預(yù)期收益原則供求原則貢獻原則替代原則七、（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則預(yù)期收益原則60八、資產(chǎn)評估與會計核算的聯(lián)系與區(qū)別資產(chǎn)評估與會計核算的聯(lián)系對象相同計量標(biāo)準一致資料來源有聯(lián)系結(jié)果可以互為依據(jù)區(qū)別職能不同發(fā)生條件不同服務(wù)主體不同價值確認方法不同執(zhí)行者不同八、資產(chǎn)評估與會計核算的聯(lián)系與區(qū)別資產(chǎn)評估與會計核算的聯(lián)系61資產(chǎn)評估基本方法第二章資產(chǎn)評估基本方法第二章62本章基本要求掌握資產(chǎn)評估三種基本方法的基本原理、內(nèi)容和各項參數(shù)指標(biāo)的確定方法，熟悉資產(chǎn)評估方法選擇的基本依據(jù)，了解各種評估方法間的關(guān)系。能夠運用三種基本方法對常見的資產(chǎn)進行評估。本章基本要求掌握資產(chǎn)評估三種基本63本章重點對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三種基本評估方法中各項參數(shù)指標(biāo)的基本含義和取得方法是掌握資產(chǎn)評估方法的關(guān)鍵。本章重點對資產(chǎn)評估中的市場法、收益法和成本法的理解，特別是三64本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期三個基本指標(biāo)在實踐中的取得方法和途徑。本章難點對收益法評估基本原理的理解以及收益額、折現(xiàn)率和收益期65資產(chǎn)評估方法如何做資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段。是在工程技術(shù)、統(tǒng)計、會計等學(xué)科中的技術(shù)方法的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身特點形成的一整套方法體系。資產(chǎn)評估方法如何做資產(chǎn)評估方法是實現(xiàn)評定估算66資產(chǎn)評估過程結(jié)構(gòu)圖評估環(huán)境—社會—經(jīng)濟—技術(shù)—法律形成問題評價指標(biāo)綜合分析選擇實施意見1234567目的與動機1資料收集2鑒定與評價3假設(shè)前提4定量估算5結(jié)果分析6得出結(jié)論7活動過程思維過程資產(chǎn)評估過程結(jié)構(gòu)圖評估環(huán)境—社會—經(jīng)濟—技術(shù)—法律形成問題67資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準日過去未來成本法市場法收益法資產(chǎn)評估基本途徑和方法市場途徑成本途徑收益途徑評估基準日過去68市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價指數(shù)法功能重置成本法統(tǒng)計分析法觀察法使用年限法

直接價值法

收益額折現(xiàn)率收益期資產(chǎn)評估方法體系市場法成本法收益法直接法類比法重置成本成新率重置核算法物價指69第一節(jié)市場法一、基本思路

市場法是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估思路。

市場法是資產(chǎn)評估中最為直接、最具說服力的評估途徑之一第一節(jié)市場法一、基本思路70

二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理三、基本前提：1、需要有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場2、參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的技術(shù)參數(shù)指標(biāo)等資料是可以收集到的,并且能夠在價值形態(tài)上量化。二、基本原理：資產(chǎn)的替代原理71四、操作程序確定被評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指標(biāo)綜合分析得出結(jié)果1.參照物的可比性：功能、市場條件、資產(chǎn)實體特征和質(zhì)量、成交時間等。2.參照物數(shù)量：三個以上。1.選擇差異因素：根據(jù)資產(chǎn)種類，選擇對資產(chǎn)價值影響較大的因素。2.指標(biāo)對比、量化差異。以參照物成交價格為基礎(chǔ)，將各項差異指標(biāo)進行調(diào)整，得出初評結(jié)果。對初評結(jié)果進行分析，用統(tǒng)計分析或其他方法判斷結(jié)果的合理性。相關(guān)參數(shù)四、操作程序確定被評估資產(chǎn)選擇參照物比較差異因素調(diào)整差異指72五、常見的評估方法

直接法是指能夠在市場上找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，或被評估資產(chǎn)的取得時間與評估基準日非常接近且市場價格基本穩(wěn)定的情況下，直接以參照物的市場交易價格或購置價格作為被評估資產(chǎn)的評估值的評估方法。

1、直接比較法五、常見的評估方法直接法是指能夠在市73

1、如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準日同時存在多種交易價格時，應(yīng)當(dāng)選用價格最低的一種。2、如果參照物價格變動幅度過大，可在分析參照物價格合理性的基礎(chǔ)上，加以適當(dāng)調(diào)整。

直接法應(yīng)當(dāng)注意以下問題：1、如果與被評估資產(chǎn)相同的參照物在評估基準日同時存在多74

類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公開市場上無法找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物時，可以選擇若干個類似資產(chǎn)的交易案例作為參照物，通過分析比較評估對象與各個參照物成交案例的因素差異，并對參照物的價格進行差異調(diào)整，來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。2、類比調(diào)整法關(guān)鍵字：客體、參照物、差異、調(diào)整類比法，又叫市場成交價格比較法，是在公75類比法的基本計算公式為：被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×調(diào)整系數(shù)被評估資產(chǎn)評估值＝參照物價格×（1＋調(diào)整率）類比法的基本計算公式為：被評估資產(chǎn)評估值761.時間因素。

時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日時間上的不一致所導(dǎo)致的差異。

如果評估對象與參照物之間只有時間因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：1.時間因素。參照物的主要差異因素有：772.區(qū)域因素。

區(qū)域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地域因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。當(dāng)評估對象與參照物之間只有區(qū)域因素的影響時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×區(qū)域因素修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：2.區(qū)域因素。參照物的主要差異因素有：783.功能因素。

功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和不足對價格的影響。當(dāng)評估對象與參照物之間只有功能因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×功能差異修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：3.功能因素。參照物的主要差異因素有：794．交易情況。

交易情況主要包括交易的市場條件和交易條件。市場條件主要是指參照物成交時的市場條件與評估時的市場條件是屬于公開市場或非公開市場以及市場供求狀況。交易條件主要包括交易批量、動機、時間等。當(dāng)評估對象與參照物之間只有交易情況的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×交易情況修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：4．交易情況。參照物的主要差異因素有：805．個別因素。個別因素主要包括資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量。資產(chǎn)的實體特征主要是指資產(chǎn)的外觀、結(jié)構(gòu)、規(guī)格型號等。資產(chǎn)的質(zhì)量主要是指資產(chǎn)本身的建造或制造的工藝水平。當(dāng)評估對象與參照物之間只有個別因素的差異時，被評估資產(chǎn)的價值可用下式表示為：

評估值＝參照物價格×個別因素修正系數(shù)

參照物的主要差異因素有：5．個別因素。參照物的主要差異因素有：81如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，評估值計算公式可用下式表示為：評估值＝參照物價格×交易時間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)參照物的主要差異因素有：如果評估對象與參照物之間存在上述各種差異時，823、市盈率法

適用于整體資產(chǎn)評估

市盈率法是指以作為參照物的上市公司市盈率為倍數(shù)，以此倍數(shù)與整體被估資產(chǎn)的收益相乘，借以確定被估資產(chǎn)價值的方法。被估資產(chǎn)評估值＝被估對象收益額×參照物市盈率3、市盈率法83優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。六、市場途徑的優(yōu)缺點優(yōu)點：六、市場途徑的優(yōu)缺點84缺點：（1）需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應(yīng)用；（2）不適用于專用機器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)評估。缺點：85案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基準日為2003年2月1日。評估人員收集的信息：（1）從市場上收集到一個該類設(shè)備近期交易的案例，該設(shè)備的年生產(chǎn)能力為210噸，市場成交價格為160萬元。（2）將待估設(shè)備與收集的參照設(shè)備進行對比并尋找差異。（3）發(fā)現(xiàn)兩者除生產(chǎn)能力指標(biāo)存在差異外，從參照設(shè)備成交到評估基準日之間，該類設(shè)備的市場價格比較平穩(wěn)，其他條件也基本相同。問：可否采用市場法進行評估，如果可以，則評估值應(yīng)該是多少？案例1：某待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，年生產(chǎn)能力為150噸。評估基86案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在生產(chǎn)能力這一指標(biāo)上，即可通過調(diào)整功能差異來估算該資產(chǎn)的價值。

評估值=160×150/210=114.29(萬元)案例1分析分析：由于待估資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，可采用市87案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑時間為1989年，位置在某市鬧市區(qū)，評估基準日為2003年5月1日。在待估房屋附近，于2001年12月曾發(fā)生過房屋交易活動，交易價格為58000元。經(jīng)調(diào)查和分析，評估人員認為該居住用房所處位置、面積、建造時間、交易的市場條件等方面與待估資產(chǎn)基本相同。案例2：某待估資產(chǎn)為兩室一廳居住用房，面積為58平方米，建筑88案例2分析分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在交易時間這一指標(biāo)上，所以只對時間差異進行調(diào)整即可推算出被估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查，2003年居住用房價格與2001年相比上升了9.3%，則：資產(chǎn)評估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)案例2分析分析：由于可以找到待估資產(chǎn)的市場交易案例，應(yīng)采用市89案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器設(shè)備需拍賣。評估人員從市場上搜集到正常交易情況下的一個交易案例，該交易資產(chǎn)與待估設(shè)備型號、性能、新舊程度基本相同，成交時間為2002年6月，成交價格為365.2萬元。評估基準日為2002年8月。案例3：某企業(yè)因嚴重的資不抵債而進行破產(chǎn)清算，其中有一套機器90案例3分析分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這一指標(biāo)上，可通過調(diào)整交易條件來估算該套待估設(shè)備的市場價值。經(jīng)評估人員分析，待估資產(chǎn)快速脫手的價格將低于正常售價的30%，則待估資產(chǎn)的評估值為：資產(chǎn)評估值=365.2×(1—30％)=255.64（萬元）案例3分析分析：待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異僅僅在市場交易條件這91案例4：待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基準日為2003年1月。搜集到一交易案例，該機器設(shè)備和待估設(shè)備型號相同，屬同一廠家生產(chǎn)，交易時間為2002年12月，交易價格為124000元，該機器設(shè)備的生產(chǎn)時間為1995年。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年。參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年。案例4：待估資產(chǎn)為某機器設(shè)備，其生產(chǎn)時間為1990年，評估基92分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場法進行評估。待估資產(chǎn)與參照資產(chǎn)的差異主要體現(xiàn)在新舊程度這一指標(biāo)上，可通過對成新率指標(biāo)的調(diào)整來估算待估資產(chǎn)的市場價值。經(jīng)調(diào)查了解，待估資產(chǎn)已使用年限為7.5年，待估設(shè)備的尚可使用年限為13年，則待估資產(chǎn)的成新率為：待估資產(chǎn)成新率=待估資產(chǎn)尚可使用年限/（待估資產(chǎn)已使用年限+待估資產(chǎn)尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13)=63%案例4分析分析：資產(chǎn)的市場交易案例易于選取，應(yīng)采用市場法進行評估。待估93參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的成新率參照資產(chǎn)的成新率=15÷(8+15)×100%=65%則待估資產(chǎn)的評估值可通過下式計算：資產(chǎn)評估值=參照物成交價格×（評估對象成新率/參照物成新率）該待估設(shè)備的評估值為：評估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)

參照資產(chǎn)已使用年限為8年，尚可使用年限為15年，則參照資產(chǎn)的94第二節(jié)、成本法

以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內(nèi)的損耗得到資產(chǎn)的評估價值。它是從成本取得和成本構(gòu)成的角度對被評估資產(chǎn)的價值進行的分析和判斷。

一、基本思路第二節(jié)、成本法以被評估資產(chǎn)的重置價值，扣除從資產(chǎn)的形95二、基本方法資產(chǎn)評估值＝被評估資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本—資產(chǎn)實體性貶值資產(chǎn)功能性貶值資產(chǎn)經(jīng)濟性貶值＝×成新率或二、基本方法資產(chǎn)評估值＝被評估被評估—資產(chǎn)實體資產(chǎn)功能資產(chǎn)經(jīng)96三、基本原理即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定投資某項資產(chǎn)時，他所愿意支付的價格不會超過購建該項資產(chǎn)的現(xiàn)行購建成本。

資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本三、基本原理即在條件允許的情況下，任何一個潛在的投資者在決定97四、理論依據(jù)1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的取得成本越高，相應(yīng)的資產(chǎn)的價值越大。2.資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。四、理論依據(jù)1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。98

1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)2、應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史成本資料3、形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的五、基本前提1、被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)五、基本前提99搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成六、操作程序確定各種貶值因素，判斷成新率綜合分析，確定評估值確定評估對象確定被評估資產(chǎn)的重置成本搜集歷史資料，確定成本構(gòu)成六、操作程序確定各種貶值因素，判斷100重置成本評估方法七、常見的評估方法重置核算法物價指數(shù)法功能價值法統(tǒng)計分析法功能成本線性函數(shù)法功能成本指數(shù)法各種貶值評估方法實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值觀察法使用年限法修復(fù)費用法復(fù)原重置成本更新重置成本重置成本評估方法七、常見的評估方法重置核算法物價指數(shù)法101

（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含義重置成本一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運用與原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準、設(shè)計、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本是指采用新型材料、現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準、新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的費用。（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含義102

更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格標(biāo)準，資產(chǎn)的功能也是相同的，不同之處在于所用材料、技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準等方面的差異。隨著科學(xué)技術(shù)的進步，勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計總會被社會所普遍接受，新型設(shè)計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能，還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)，因此，復(fù)原重置成本往往會高于更新重置成本。

更新重置成本和復(fù)原重置成本的相同方面在于103

（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，將重新取得資產(chǎn)所需的費用項目逐項進行計算并累加來估算重置成本的一種方法?；驹恚?、重置成本的估算方法（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，104

計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：

材料成本人工成本制造費用資金成本合理利潤取得成本構(gòu)成：

購買價格安裝調(diào)試費運雜費人工費間接成本構(gòu)成：

取得和建造資產(chǎn)的管理費用、設(shè)計制圖等費用計算公式重置成本＝直接成本＋間接成本建造成本構(gòu)成：取105例1：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員收集的成本資料有：該機器設(shè)備的現(xiàn)行市場價格每臺180000元，運雜費5000元，安裝成本為20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他費用1000元，安裝期限較短。評估人員分析認為，被評估資產(chǎn)為外購需安裝機器設(shè)備，其重置成本應(yīng)包括買價（含增值稅）、運雜費、安裝成本、其他費用，由于安裝期限較短可不考慮資金成本。按重置核算法估算該機器設(shè)備的重置成本為：重置成本=購買價格+運費+安裝成本=180000+5000+20000=205000（元）例1：待估資產(chǎn)為一機器設(shè)備，評估師擬運用成本法評估。評估人員106例2：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)備目前還沒有換代產(chǎn)品。經(jīng)查驗資料，該設(shè)備賬面原值為10.2萬元，其中，購買價為8萬元，運雜費1.6萬元，安裝費中直接成本0.4萬元，間接成本為0.2萬元。根據(jù)對同類型設(shè)備的調(diào)查，現(xiàn)在購買價格比2年前上漲20%，運雜費上漲80%，安裝費中直接成本上漲40%，間接成本占直接成本百分率不變。問：該設(shè)備的重置成本是多少？例2：被評估資產(chǎn)為一臺2年前購置的機器設(shè)備。據(jù)調(diào)查，該機器設(shè)107（1）計算直接成本購買價=8×（1+20%）=9.6（萬元）運雜費=1.6×（1+80%）=2.88（萬元）安裝費中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（萬元）直接成本＝購買價＋運雜費＋安裝費中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（萬元）（2）計算間接成本間接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%間接成本＝13.04×2%＝0.26（萬元）（3）計算重置成本重置成本=直接成本+間接成本=13.04+0.26=13.30（萬元）（1）計算直接成本108是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基準日時的重置成本。（2）物價指數(shù)法基本原理資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面原值×物價變動指數(shù)計算公式分類物價指數(shù)個別物價指數(shù)綜合物價指數(shù)是在資產(chǎn)歷史成本的基礎(chǔ)上，通過價格變動指數(shù)，將其調(diào)整為評估基109物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準日物價指數(shù)資產(chǎn)購建時物價指數(shù)＝＝（1＋a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）（其中an表示第n年環(huán)比價格指數(shù)）物價變動指數(shù)定基指數(shù)環(huán)比指數(shù)評估基準日物價指數(shù)＝＝（1＋a1110某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。1996年進行一次改造，改造費用為4萬元；1998年又進行一次改造，改造費用為2萬元。若定基價格指數(shù)1994年為1.05，1996年為1.28，1998年為1.35，1999年為1.60。要求：計算該機床1999年的重置成本例題某機床于1994年購置安裝，賬面原值為16萬元。19111重置成本計算表時間投資費用(萬元)物價指數(shù)（%）物價變動指數(shù)（%）

重置成本（萬元）1994161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32199641.281.60/1.28=1.254×1.25=5199821.351.60/1.35=1.192×1.19=2.381999

1.601.60/1.60=1合計

31.7重置成本計算表時間投資物價物價變重置成本1994161.112物價指數(shù)法的特點物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某一類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上；對于科學(xué)技術(shù)進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。物價指數(shù)法的特點物價指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因113（3）功能價值法

參照物功能價值被評資產(chǎn)重置成本（單位生產(chǎn)能力）是選擇與被評估資產(chǎn)具有相同或相似功能的資產(chǎn)作參照物，根據(jù)資產(chǎn)功能與成本之間的內(nèi)在關(guān)系，由參照物成本推算被估資產(chǎn)重置成本的方法。（3）功能價值法參照物被評資產(chǎn)（單位生產(chǎn)能力）是選擇與被114資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，功能相同，購建成本也應(yīng)相同。理論假設(shè)資產(chǎn)重置的目的在于重置其功能，理論假設(shè)115計算方法A功能成本線性函數(shù)法

P=a＋b×F能力F價格P計算方法A功能成本線性函數(shù)法

P=a＋b×F能力F價格P116例：被評估資產(chǎn)為一臺經(jīng)改進的鍛壓設(shè)備。該設(shè)備由50噸壓力機改裝而成，生產(chǎn)能力為70噸。經(jīng)調(diào)查，市場上有系列壓力機出售，其能力與價格如表所示：能力F噸3510305080100150價格萬元3335406085115130175例：被評估資產(chǎn)為一臺經(jīng)改進的鍛壓設(shè)備。該設(shè)備由50噸壓力機改117用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98則直線方程為：P=31.67+0.98F被評估設(shè)備能力為F=70噸，可得：重置成本P=31.67+0.98×70=100.27（萬元）用最小二乘法求得：118B功能成本指數(shù)法

重置成本參照資產(chǎn)重置成本被評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力參照資產(chǎn)的生產(chǎn)能力＝x×B功能成本指數(shù)法重置參照資產(chǎn)被評資產(chǎn)的生產(chǎn)能力＝x×1194、統(tǒng)計分析法基本原理某類抽樣資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的重置成本4、統(tǒng)計分析法基本原理某類抽樣資產(chǎn)被評估資產(chǎn)120計算公式∑某類資產(chǎn)的歷史成本被評估資產(chǎn)的重置成本＝某類抽樣資產(chǎn)的重置成本某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本×計算公式∑某類資產(chǎn)的被評估資產(chǎn)＝某類抽樣資產(chǎn)的重置成本×121例題：被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用設(shè)備為同年購入，并同時投入生產(chǎn)，使用狀況基本相同，該類通用設(shè)備的賬面歷史成本之和為1200萬元。評估人員從中抽樣選取了5臺具有代表性的通用設(shè)備，其賬面歷史成本為50萬元，經(jīng)估算其重置成本之和為80萬元。該類通用設(shè)備的重置成本為：該類通用設(shè)備的重置成本=1200×80/50=1920（萬元）例題：被評估資產(chǎn)為某類通用設(shè)備。經(jīng)評估人員調(diào)查了解，該批通用122（二）各種貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法2、功能性貶值及其估算方法3、經(jīng)濟性貶值及其估算方法（二）各種貶值及其估算方法1、實體性貶值及其估算方法1231、實體性貶值及其估算方法決定實體性貶值的因素有：①使用時間②使用率，也叫利用率③資產(chǎn)本身的質(zhì)量④維修保養(yǎng)程度是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值1、實體性貶值及其估算方法決定實體性貶值的因素有：是資產(chǎn)由于124（1）觀察法計算公式為：資產(chǎn)實體性貶值=重置成本×（1—成新率）通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資產(chǎn)的外表：光潔度腐蝕程度形體物理變化程度（1）觀察法計算公式為：通過觀察確定新舊程度主要觀察被評估資125形體物理變化程度機器設(shè)備評估主要包括：機器的長度、厚度、水平度、垂直度、強度硬度、軟度等是否發(fā)生變化，有無裂痕等。房屋建筑物評估主要包括：墻體表面的剝落程度、裂縫的長度和寬度、裂縫的性質(zhì)、建筑物是否發(fā)生垂直或水平方向位移等形體物理變化程度機器設(shè)備評估主要包括：126（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本—預(yù)計殘值）×實際已使用年限÷總使用年限（實際已使用年限+尚可使用年限）名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計法定利用時間×100％（2）公式法（使用年限法）資產(chǎn)的實體性貶值=（重置成本—預(yù)計1272、功能性貶值及其估算方法資產(chǎn)的功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值損耗。功能性貶值有兩種表現(xiàn)形式:（1）超額投資成本（2）超額運營成本2、功能性貶值及其估算方法資產(chǎn)的功能性貶值是128（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得相同功能的設(shè)備的建造成本比過去降低，原有設(shè)備中就有一部分超額投資得不到補償。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本。超額投資成本＝復(fù)原重置成本－更新重置成本

注意：如使用復(fù)原重置成本則應(yīng)考慮是否存在超額投資成本引起的功能性貶值；如使用的是更新重置成本，這種貶值因素則已經(jīng)考慮在內(nèi)了，無需考慮；如使用現(xiàn)行市場價格作為重置成本，也不需再考慮超額投資成本。（1）超額投資成本：由于新技術(shù)、新材料、新工藝不斷出現(xiàn)，使得129（2）超額運營成本：由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，致使原有設(shè)備的功能落后于新設(shè)備，新設(shè)備在運營費用上低于原有設(shè)備。超額運營成本＝各年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)分析設(shè)備的超額運營成本，應(yīng)考慮下列因素：生產(chǎn)效率是否提高維護保養(yǎng)費用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人數(shù)量是否降低（2）超額運營成本：由于技術(shù)進步出現(xiàn)了新的、性能更優(yōu)的設(shè)備，1303、經(jīng)濟性貶值的估算經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化引起資產(chǎn)閑置、收益下降等而造成的資產(chǎn)價值的損失。產(chǎn)生的原因有：（1）竟?fàn)幖觿。鐣傂枨鬁p少，導(dǎo)致開工不足；（2）材料供應(yīng)不暢，導(dǎo)致開工不足；（3）材料成本增加，導(dǎo)致企業(yè)費用直線上升；3、經(jīng)濟性貶值的估算經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境131（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運營成本加大；（5）產(chǎn)業(yè)政策的變動，縮短使用壽命；

一般情況下，當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時，不需要計算經(jīng)濟性貶值。（4）通貨膨脹的情況下，國家實行高利率政策，導(dǎo)致企業(yè)運營成本132估算方法：A經(jīng)濟性貶值＝資產(chǎn)在尚可使用年限內(nèi)可預(yù)見的經(jīng)濟收益損失額×現(xiàn)值系數(shù)B經(jīng)濟性貶值率=[1—（實際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X]×100%經(jīng)濟性貶值額=（重置成本—實體性貶值—功能性貶值）×經(jīng)濟性貶值率估算方法：133機器設(shè)備評估第三章機器設(shè)備評估第三章134

機器設(shè)備評估

機器設(shè)備評估概述機器設(shè)備評估的成本法機器設(shè)備評估的市場法機器設(shè)備評估的收益法機器設(shè)備評估135一、機器設(shè)備評估概述機器設(shè)備的定義與評估特點

在機器設(shè)備評估中，所指的機器設(shè)備是廣義的概念。具有通過組合形成系統(tǒng)的特點屬于固定資產(chǎn)范圍，單位價值高，使用期限長屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)，不受區(qū)域因素影響專門門類多，評估以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)，通常外聘技術(shù)專家共同參與貶值比較難以確定，工作量大更新?lián)Q代較快，可能存在較大經(jīng)濟型貶值一、機器設(shè)備評估概述機器設(shè)備的定義與評估特點136機器設(shè)備評估概述

機器設(shè)備的分類

按現(xiàn)行會計制度分類——6類按固定資產(chǎn)分類標(biāo)準分類——94年國家標(biāo)準按機器設(shè)備組合程度分類——

單臺、機組、成套機器設(shè)備工程技術(shù)特點分類——通用、專用、非標(biāo)準確定評估范圍注意事項機器設(shè)備和土地、房屋及構(gòu)筑物之間的關(guān)系機器設(shè)備和無形資產(chǎn)之間的關(guān)系機器設(shè)備和流動資產(chǎn)之間的關(guān)系

機器設(shè)備評估概述137

接受委托階段評估準備階段現(xiàn)場工作階段對設(shè)備進行分類逐臺核實評估對象設(shè)備鑒定(技術(shù)狀況、使用情況、質(zhì)量、磨損程度)評定估算階段確定設(shè)備評估經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)撰寫評估報告及評估說明，整理評估底稿評估報告的審核和報出階段二、機器設(shè)備評估的基本程序

接受委托階段二、機器設(shè)備評估的基本程序138三、成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用機器設(shè)備評估中最普遍、最重要的方法機器設(shè)備評估值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經(jīng)濟型貶值機器設(shè)備重置成本含義復(fù)原重置成本更新重置成本直接成本間接成本

機器設(shè)備重置成本的具體構(gòu)成項目三、成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用機器設(shè)備評估中最普遍、最重要139成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

重置成本的估算

細分加和法價格指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法成本法在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用140（一）機器設(shè)備重置成本的測算細分加和法1.外購單臺不需安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本2.外購成套國內(nèi)設(shè)備重置成本3.進口設(shè)備重置成本

重置成本=CIF×基準日外匯匯率+進口關(guān)稅

+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內(nèi)運雜費

CIF=FOB+途中保險費+國外運雜費（一）機器設(shè)備重置成本的測算細分加和法141機器設(shè)備重置成本的測算價格指數(shù)法對于進口設(shè)備分別用兩國貨幣支付的情況，需要通過兩個價格指數(shù)分別計算沒有考慮技術(shù)對設(shè)備重置成本的影響規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法(同前)機器設(shè)備重置成本的測算價格指數(shù)法142

（二）機器設(shè)備實體貶值的估算

實體性貶值=設(shè)備重置成本×實體性貶值率=設(shè)備重置成本×(1-成新率)觀察法：機器設(shè)備實體性貶值評估參考表比率法分為工作量法和役齡法（同使用年限法）。機設(shè)的三個壽命：

物理壽命：機設(shè)開始使用→報廢技術(shù)壽命：機設(shè)開始使用→技術(shù)過時淘汰經(jīng)濟壽命：機設(shè)開始使用→經(jīng)濟上不合算總使用年限的計算：不可直接使用會計折舊年限尚可使用年限：應(yīng)通過技術(shù)檢測和專業(yè)技術(shù)鑒定測定尚可使用物理年限，結(jié)合技術(shù)和經(jīng)濟年限確定。

143

機器設(shè)備實體性貶值的估算修復(fù)費用法注意區(qū)分可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗測算機器設(shè)備實體貶值測算應(yīng)注意的問題注意其中是否有功能性貶值或經(jīng)濟性貶值因素，不要重復(fù)計算綜合分析測算方法，調(diào)整到合理的貶值率

機器設(shè)備實體性貶值的估算144

（三）機器設(shè)備功能性貶值的估算

超額投資成本形成的功能性貶值的測算

超額投資成本=設(shè)備復(fù)原成本-設(shè)備更新成本超額運營成本形成的功能性貶值的測算

功能性貶值=∑凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)

（注意有所得稅問題）（四）機器設(shè)備經(jīng)濟性貶值能力經(jīng)濟性貶值營運經(jīng)濟性貶值環(huán)保經(jīng)濟性貶值

（三）機器設(shè)備功能性貶值的估算145四、市場法、收益法

在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用

市場法

直接匹配法可比因素比較法成本百分率比較法收益法單項設(shè)備評估通常不采用收益法評估自成體系的成套設(shè)備、生產(chǎn)線，以及可以單獨作業(yè)的車輛等設(shè)備，特別是租賃的設(shè)備可以采用收益法四、市場法、收益法

在機器設(shè)備評估中的應(yīng)用146建筑物及在建工程評估第四章建筑物及在建工程評估第四章147

建筑物及在建工程評估建筑物評估概述建筑物價格及其影響因素建筑物評估的方法成本法收益法市場法在建工程評估

建筑物及在建工程評估建筑物評估概述148一、建筑物評估概述

土地的特性

自然特性：位置固定性；質(zhì)量差異性；不可再生性；效用永續(xù)性經(jīng)濟特性：供給稀缺性；可壟斷性；利用多方向性；效益級差性土地使用權(quán)土地所有權(quán)與使用權(quán)相關(guān)概念：出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地出讓年限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教科文衛(wèi)體50年；商旅娛40年；綜合其他50年。一、建筑物評估概述土地的特性149二、房地產(chǎn)特性空間位置固定風(fēng)險轉(zhuǎn)移能力差個別性形成的重要原因長期持續(xù)使用——通過修繕延長經(jīng)濟環(huán)境可改變受政策、環(huán)境影響明顯有保值、增值趨勢投資數(shù)額大、周期長，風(fēng)險大二、房地產(chǎn)特性空間位置固定150

地價是地租的資本化地價是權(quán)益價格地價具有增值性地價與用途相關(guān)地價具有個別性地價具有可比性三、地價的特征

地價是地租的資本化三、地價的特征151四、房地產(chǎn)價格種類按實物形態(tài)劃分﹡土地價格基準地價標(biāo)定地價﹡建筑物價格

——不包含土地價格商品房價格﹡房地產(chǎn)價格