淺談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何拿地

淺談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何拿地？上有利潤(rùn)要求，下有政府承諾，一二線城市拿不到地，三四線城市的地又不敢拿....產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地怎么這么難？正文：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為什么拿地難？▼產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地難，原因是多方面的。首先，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的拿地門檻較高。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地不同于住宅或者商業(yè)地產(chǎn)，價(jià)高者得，簡(jiǎn)單直接。園區(qū)拿地要和政府“講故事”，首先你的名頭要大、品牌要響，不說(shuō)必須是行業(yè)龍頭，起碼也要有拿得出手的背景；其次，還要滿足政府的各種要求，包括但不限于投資強(qiáng)度、產(chǎn)業(yè)、稅收、優(yōu)質(zhì)企業(yè)等等。而且，就算這些條件都滿足，一旦有實(shí)力更強(qiáng)或者與政府關(guān)系更為緊密的企業(yè)加入競(jìng)爭(zhēng)，地你還是拿不下來(lái)。第二，雙線運(yùn)作費(fèi)用難以平衡。首先，在拿地之初，政府會(huì)對(duì)業(yè)主的自持比例進(jìn)行約束，這部分自持的物業(yè)，業(yè)主只能自用或做長(zhǎng)線經(jīng)營(yíng)，對(duì)資本和后續(xù)服務(wù)要求很高；同時(shí)，物業(yè)的銷售和招商還要兼顧政府的要求，大企業(yè)還要政府點(diǎn)頭。一方面要掙錢，一方面要滿足政府要求，上限與底線之間，做整個(gè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)動(dòng)作，包括各種費(fèi)用控制，一個(gè)不小心，就掙不著錢了。第三，政府更傾向“終端用戶”。從筆者與政府的交往經(jīng)驗(yàn)看，相比與傳統(tǒng)開發(fā)商，政府更愿意把土地直接出讓給企業(yè)。尤其是近兩年經(jīng)濟(jì)環(huán)境不佳，包括華為、中興、科大訊飛等一眾高新技術(shù)龍頭企業(yè)都在進(jìn)行土地儲(chǔ)備，后來(lái)便衍生出了中興+萬(wàn)科、FF+恒大這樣的“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商+地產(chǎn)開發(fā)商”模式。在哪兒拿地？▼選址先選城，我們把城市分為五個(gè)梯隊(duì)。第一梯隊(duì)：北京、上海、廣州、深圳“北上廣深”是大陸經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的四座城市，擁有其他城市無(wú)可比擬的人才、資本和技術(shù)資源，在這些城市，幾乎任何地塊都能拿，唯一需要考慮的問題就是你究竟要講一個(gè)怎樣的故事？才能說(shuō)服當(dāng)?shù)卣畯难揽p里“摳出”一塊地給你。第二梯隊(duì)：天津、重慶、成都、武漢、鄭州、西安、南京、杭州、長(zhǎng)沙、青島、廈門、蘇州、寧波、無(wú)錫、沈陽(yáng)、大連這些城市，或是國(guó)家中心城市、或是城市群核心城市，具有極高的戰(zhàn)略地位和發(fā)展?jié)摿?，投資要求依然較高，對(duì)于開發(fā)商而言，只要位置稍微過(guò)得去，能拿到就是勝利，可能唯一需要注意的就是，這些城市或南或北，營(yíng)商環(huán)境天差地別，甚至個(gè)別城市還是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的民營(yíng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“黑洞”，所以，地還是要拿，但與政府打交道，一定要謹(jǐn)慎。第三梯隊(duì)：其他省會(huì)、副省會(huì)城市、二線城市、以及區(qū)域性城市第三梯隊(duì)屬于在本省內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)的城市，在這些城市拿地，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是一些“攤大餅”式的開發(fā)商，和一些大型企業(yè)的區(qū)域分公司，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)區(qū)域中心城市會(huì)小很多，但相對(duì)投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比較高。在這些城市做園區(qū)，必須要全面評(píng)估當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、營(yíng)商環(huán)境、開發(fā)運(yùn)營(yíng)成本、發(fā)展?jié)摿Φ?，再結(jié)合開發(fā)商在當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人脈資源，謹(jǐn)慎拿地，而且一定要拿核心區(qū)塊的地。第四梯隊(duì)：其他高鐵沿線/計(jì)劃開通高鐵城市在筆者看來(lái)，只有（計(jì)劃）開通高鐵的城市，才不會(huì)被時(shí)代所拋棄，在這些城市投資，好處是政府的支持力度大，政策也優(yōu)厚，壞處是風(fēng)險(xiǎn)更高，除了未知的社會(huì)環(huán)境和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、宏觀政策調(diào)整、政府換屆等對(duì)項(xiàng)目的影響也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)大城市，所以，如果是當(dāng)?shù)財(cái)?shù)一數(shù)二的項(xiàng)目，可以在綜合評(píng)價(jià)后適當(dāng)考慮，其余項(xiàng)目不推薦做。第五梯隊(duì)：其余城市除非戰(zhàn)略需要，否則不做。所，以選址其實(shí)上也是一個(gè)博弈的環(huán)節(jié)，大城市的政府比較強(qiáng)硬，要求也高，地價(jià)也貴，可一旦拿到土地，發(fā)展前景是很客觀的；弱政府要招商，對(duì)你很熱情，對(duì)你很支持，態(tài)度非常好，但項(xiàng)目做著做著很容易就死掉了。所以要在市場(chǎng)和政府之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，市場(chǎng)相對(duì)不錯(cuò)，政府相對(duì)支持，這才是最理想的項(xiàng)目，如何獲取意向土地▼土地獲取環(huán)節(jié)，一般分為策劃規(guī)劃階段和獲取土地階段，大多時(shí)候是先有想法，出一稿概念規(guī)劃方案打動(dòng)政府，再獲取土地；當(dāng)然也有時(shí)候是本來(lái)就有存量土地，或者是通過(guò)收購(gòu)拿到土地，再做規(guī)劃方案，所以嚴(yán)格意義上說(shuō)，兩者是不分先后的。想做出一份打動(dòng)地方政府的方案，我們要明白兩個(gè)事情，1、政府要什么？；2、我們有什么？政府想要的東西無(wú)非有三種，首先是產(chǎn)業(yè)相關(guān)，給你這塊地，你能給當(dāng)?shù)貛?lái)什么產(chǎn)業(yè)？這個(gè)產(chǎn)業(yè)有多少附加值？能帶來(lái)多少稅收、多少就業(yè)？未來(lái)前景怎么樣？能不能與當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有資源相結(jié)合？這些是政府最為看重的東西；第二是品牌相關(guān)，一家有實(shí)力的企業(yè)、一個(gè)響亮的品牌，不僅是項(xiàng)目成功的保障，還會(huì)成為地方政府的門面和政績(jī)；第三是規(guī)劃相關(guān)，包括企業(yè)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的理解和規(guī)劃，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、發(fā)展目標(biāo)、空間布局、功能規(guī)劃、投資計(jì)劃、形象設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)方案等等。既然知道了政府想要的，下一步我們就是去包裝項(xiàng)目以迎合政府的需求。產(chǎn)業(yè)相關(guān)方面，要做詳細(xì)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展預(yù)測(cè)，要有理有據(jù)，再針對(duì)意向產(chǎn)業(yè)，梳理和拓展相關(guān)人才、資本、技術(shù)資源拿給政府看；自身品牌不夠硬，可以考慮與行業(yè)龍頭企業(yè)、或是在當(dāng)?shù)鼐哂杏绊懥Φ钠髽I(yè)組建聯(lián)合體，共同拿地；概念規(guī)劃或項(xiàng)目策劃，如果自身不具備該能力，建議聘請(qǐng)專業(yè)咨詢規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)。同一時(shí)間，企業(yè)也要對(duì)土地進(jìn)行信息收集和初步研判。其中，需要收集的內(nèi)容應(yīng)該包含目標(biāo)土地的現(xiàn)狀、規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件、周邊配套情況、目標(biāo)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃等，并對(duì)土地價(jià)值、開發(fā)成本、發(fā)展情況等進(jìn)行初步的研