資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)1

本課程框架

本課程框架2情感態(tài)度與價(jià)值觀能力與方法知識(shí)掌握

通過(guò)案例分析、課后小組討論、合作學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考能力，培養(yǎng)學(xué)生參與意識(shí)，增強(qiáng)學(xué)生的責(zé)任感，發(fā)揮學(xué)生的探索精神和研究能力，引導(dǎo)學(xué)生課后關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估方面的現(xiàn)實(shí)案例。教學(xué)目標(biāo)情感態(tài)度與價(jià)值觀能力與方法知識(shí)掌握通過(guò)案例分析、課后小3教法設(shè)計(jì)情境導(dǎo)入案例分析在教學(xué)過(guò)程中充分體現(xiàn)教師的主導(dǎo)和學(xué)生的主體作用。學(xué)法設(shè)計(jì)自主學(xué)習(xí)合作探究翻轉(zhuǎn)課堂多媒體演示教法設(shè)計(jì)情境導(dǎo)入案例分析在教學(xué)過(guò)程中充分體現(xiàn)教師的主導(dǎo)和學(xué)生4第一章

資產(chǎn)評(píng)估概論

第一章

資產(chǎn)評(píng)估概論

5資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件61.資產(chǎn)評(píng)估的歷史沿革2.資產(chǎn)評(píng)估的含義及特點(diǎn)3.資產(chǎn)價(jià)值的形成原理4.資產(chǎn)評(píng)估的要素；主體和依據(jù)5.資產(chǎn)評(píng)估的目的與價(jià)值類型6.資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則1.資產(chǎn)評(píng)估的歷史沿革7學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)目的和要求8學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)目的和要求9

第一節(jié).資產(chǎn)評(píng)估的歷史沿革

一、資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生于發(fā)展

第一節(jié).資產(chǎn)評(píng)估的歷史沿革

一、資101.原始評(píng)估階段特點(diǎn)1.原始評(píng)估階段112、經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段特點(diǎn)2、經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段123、科學(xué)評(píng)估階段3、科學(xué)評(píng)估階段13資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件14

資產(chǎn)評(píng)估作為一種有組織、有理論指導(dǎo)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)該是從20世紀(jì)40年代開(kāi)始。到了20世紀(jì)80年代以后，世界各國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)開(kāi)始趨于規(guī)范化和國(guó)際化。

資產(chǎn)評(píng)估作為一種有組織、有理論指導(dǎo)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活15二、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的歷史與現(xiàn)狀

在我國(guó)，現(xiàn)代意義上的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)是在改革開(kāi)放和建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中興起的，它從維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)、加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理起步，逐步將評(píng)估對(duì)象擴(kuò)展到各類所有制性質(zhì)的資產(chǎn)。二、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的歷史與現(xiàn)狀16資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件17

為了適應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估這一行業(yè)建立和發(fā)展的需要，使資產(chǎn)評(píng)估工作有法可依、有章可循，伴隨著資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，國(guó)家制定了一系列資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)和規(guī)章制度。

早在1989年，原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局頒發(fā)《在國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)必須資產(chǎn)評(píng)估的若干暫行規(guī)定》

標(biāo)志著中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展伊始即納入法制軌道。為了適應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估這一行業(yè)建立和發(fā)展的需要，使資18

1990年國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評(píng)估中心，負(fù)責(zé)全國(guó)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作。1991年11月，國(guó)務(wù)院頒布了國(guó)務(wù)院第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》。明確規(guī)定了全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理的政府職能部門是國(guó)有資產(chǎn)管理部門，從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)必須取得國(guó)有資產(chǎn)管理部門授予的資產(chǎn)評(píng)估資格證書，同時(shí)規(guī)定了被評(píng)估資產(chǎn)的管理范圍、評(píng)估遵循的程序、評(píng)估方法及法律責(zé)任。

標(biāo)志著我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估制度基本建立。1990年國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評(píng)估191992年7月，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局根據(jù)國(guó)務(wù)院91號(hào)令的授權(quán)，制定頒發(fā)了《〈國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法〉施行細(xì)則》，施行細(xì)則對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本原則、資產(chǎn)評(píng)估的組織管理、資產(chǎn)評(píng)估原則和程序、資產(chǎn)評(píng)估方法標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評(píng)估的法律責(zé)任等做出了具體規(guī)定，使國(guó)務(wù)院91號(hào)令具有可操作性。1993年12月成立中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)

標(biāo)志著中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已逐步從政府直接管理向行業(yè)自律性管理過(guò)渡。1992年7月，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局根據(jù)國(guó)務(wù)院9120

1995年3月中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)代表中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界加入國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)，標(biāo)志著中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)匯入了國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)之中，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理組織已經(jīng)與國(guó)際評(píng)估組織接軌。1995年5月，我國(guó)建立了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度。1996年7月，《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》發(fā)布，分別就評(píng)估程序、評(píng)估方法、評(píng)估原則、信息收集及各種資產(chǎn)的評(píng)估等方面做出明確規(guī)定。

標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的初步建立。1995年3月中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)代表中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界21

1999年7月，財(cái)政部印發(fā)了《中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德規(guī)范》和《中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)后續(xù)教育規(guī)范》。2001年7月，財(cái)政部發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－－無(wú)形資產(chǎn)》,規(guī)定從2001年9月1日起施行。2004年2月財(cái)政部發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，規(guī)定從2004年5月1日起施行。1999年7月，財(cái)政部印發(fā)了《中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職22存在的問(wèn)題1資產(chǎn)評(píng)估理論體系不健全，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一2服務(wù)領(lǐng)域相對(duì)較窄，未能充分發(fā)揮其作用3執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、職業(yè)道德制約了行業(yè)的發(fā)展。4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在缺陷5行業(yè)管理與自律觀念有待加強(qiáng)6風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄存在的問(wèn)題1資產(chǎn)評(píng)估理論體系不健全，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一23第二節(jié).資產(chǎn)評(píng)估的含義及特點(diǎn)

第二節(jié).資產(chǎn)評(píng)估的含義及特點(diǎn)

24引：資產(chǎn)的含義國(guó)家、企業(yè)或其他單位以及個(gè)人所擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利?！钯Y產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)資源，它具有能夠?yàn)槠鋼碛姓呋蚩刂普邘?lái)經(jīng)濟(jì)利益的潛能?！罱?jīng)濟(jì)資源必須能夠以貨幣計(jì)量?！钣袡?quán)從經(jīng)濟(jì)資源中獲利的人（包括法人與自然人）不能局限于經(jīng)濟(jì)資源的擁有者，還包括經(jīng)濟(jì)資源的控制者。引：資產(chǎn)的含義25

資產(chǎn)類型

（一）有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

（存在形態(tài)）

（二）可辨認(rèn)資產(chǎn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)

（能否獨(dú)立存在）

（三）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)（是否具有綜合獲利能力）

資產(chǎn)類型26（四）經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)

（與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系）

（五）流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)

（會(huì)計(jì)報(bào)表項(xiàng)目）

（六）不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、合法權(quán)利（法律意義的不同）（四）經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)27資產(chǎn)有形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)固定資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期投資自然資源性資產(chǎn)可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)不可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)存在形態(tài)資產(chǎn)可辨認(rèn)資產(chǎn)不可辨認(rèn)資產(chǎn)能否獨(dú)立存在資產(chǎn)整體資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力資產(chǎn)有形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)固定資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期投資自然資源性資產(chǎn)可28三峽大壩，青藏公路三峽大壩，青藏公路29資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件30商譽(yù)商譽(yù)商譽(yù)商譽(yù)31什么是商譽(yù)？

商譽(yù)是指能在未來(lái)期間為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)超額利潤(rùn)的潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，或一家企業(yè)預(yù)期的獲利能力超過(guò)可辨認(rèn)資產(chǎn)正常獲利能力（如社會(huì)平均投資回報(bào)率）的資本化價(jià)值。商譽(yù)是企業(yè)整體價(jià)值的組成部分。在企業(yè)合并時(shí)，它是購(gòu)買企業(yè)投資成本超過(guò)被并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的差額。什么是商譽(yù)？商譽(yù)是指能在未來(lái)期間為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)超額利潤(rùn)的32商譽(yù)形成原因

商譽(yù)形成的原因很多，弗克（Fale）和戈登（Gordon）經(jīng)過(guò)大量深入的實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)企業(yè)形在商譽(yù)的因素如下：

1、短期現(xiàn)金流量的增加，包括生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性，能籌集更多的資金，有現(xiàn)金儲(chǔ)備較低的籌資成本，存貨持有成本的減少，避免交易成本，稅務(wù)優(yōu)惠。商譽(yù)形成原因332、穩(wěn)定性，包括有穩(wěn)定的原材料供應(yīng)，無(wú)重大的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，與政府保持良好的關(guān)系。3、人力因素，包括管理才能，良好的勞資關(guān)系，精細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，組織結(jié)構(gòu)，良好的外部公共關(guān)系。

4、排它性，包括技術(shù)的獨(dú)占權(quán)和品牌。2、穩(wěn)定性，包括有穩(wěn)定的原材料供應(yīng)，無(wú)重大的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，與政府34商譽(yù)的特點(diǎn)商譽(yù)是不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，其特點(diǎn)是：1、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)。2、商譽(yù)融入企業(yè)整體，因而它不能單獨(dú)存在，也不能與企業(yè)其他各種可辨認(rèn)資產(chǎn)分開(kāi)來(lái)單獨(dú)出售。3、有助于形成商譽(yù)的因素，難以用一定的方法或公式進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)價(jià)。商譽(yù)的價(jià)值，只有在把企業(yè)作為一個(gè)整體來(lái)看待時(shí)才能按總額加以確定。4、在企業(yè)合并時(shí)，可確認(rèn)商譽(yù)的實(shí)際價(jià)值，但它與建立商譽(yù)過(guò)程中所發(fā)生的成本沒(méi)有直接的聯(lián)系。商譽(yù)的存在，未必一定有為建立它而發(fā)生的各種成本。商譽(yù)的特點(diǎn)商譽(yù)是不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，其特點(diǎn)是：35

按國(guó)際會(huì)計(jì)慣例，只有外購(gòu)的商譽(yù)才能確認(rèn)入賬，即在企業(yè)合并時(shí)才可能予以入賬。自創(chuàng)商譽(yù)不能入賬，即使有費(fèi)用的發(fā)生與商譽(yù)的形成有某種關(guān)系，但也應(yīng)確認(rèn)為費(fèi)用，其理由在于，無(wú)法確定哪筆支出是專為創(chuàng)立商譽(yù)而支出，無(wú)法確定發(fā)生的出生地同多少商譽(yù)以及發(fā)生支出的受益期有多長(zhǎng)，根據(jù)會(huì)計(jì)的穩(wěn)健性原則，將這些支出均作為費(fèi)用處理。按國(guó)際會(huì)計(jì)慣例，只有外購(gòu)的商譽(yù)才能確認(rèn)入賬，36中華老字號(hào)（ChinaTime-honoredBrand）是指歷史悠久，擁有世代傳承的產(chǎn)品、技藝或服務(wù)，具有鮮明的中華民族傳統(tǒng)文化背景和深厚的文化底蘊(yùn)，取得社會(huì)廣泛認(rèn)同，形成良好信譽(yù)的品牌。中華老字號(hào)（ChinaTime-honoredBrand37資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件38資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件39資產(chǎn)評(píng)估（valuation）的概念

指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，為了特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象在特定目的下的評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。其核心是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。資產(chǎn)評(píng)估（valuation）的概念40資產(chǎn)評(píng)估的分類和特點(diǎn)按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同一般評(píng)估評(píng)估復(fù)核評(píng)估咨詢資產(chǎn)評(píng)估的分類和特點(diǎn)按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同一般評(píng)估評(píng)估復(fù)核41按資產(chǎn)評(píng)估和評(píng)估準(zhǔn)則間的關(guān)系不同完全評(píng)估限制評(píng)估按資產(chǎn)評(píng)估和評(píng)估準(zhǔn)則間的關(guān)系不同完全評(píng)估限制評(píng)估42評(píng)估對(duì)象和適用原則單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估整體資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估對(duì)象和適用原則單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估整體資產(chǎn)評(píng)估43

資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

（一）時(shí)點(diǎn)性：

是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。

（二）市場(chǎng)性：

需要通過(guò)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行模擬，以求評(píng)估價(jià)值（或說(shuō)評(píng)估價(jià)格）盡可能地接近資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。

資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)44所謂市場(chǎng)價(jià)值是

一資產(chǎn)在公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，買賣雙方行為精明，且對(duì)市場(chǎng)行情及交易物完全了解，沒(méi)有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。所謂市場(chǎng)價(jià)值是45（三）預(yù)測(cè)性：是對(duì)資產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)生的凈收益的現(xiàn)實(shí)反映。

（四）公正性：資產(chǎn)評(píng)估的公正性表現(xiàn)為兩方面技術(shù)基礎(chǔ)：遵循正確的評(píng)估原則，依照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法組織原則：評(píng)估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系。

（三）預(yù)測(cè)性：46（五）專業(yè)性（六）咨詢性（七）責(zé)任性（五）專業(yè)性47資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件48資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件491.會(huì)計(jì)資產(chǎn)指企業(yè)，而資產(chǎn)評(píng)估中的是特定經(jīng)濟(jì)主體，范圍更廣2.負(fù)債不是會(huì)計(jì)資產(chǎn)，評(píng)估資產(chǎn)有時(shí)包括評(píng)估負(fù)債1.會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)一般是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提2.資產(chǎn)評(píng)估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷時(shí)。1.會(huì)計(jì)資產(chǎn)指企業(yè)，而資產(chǎn)評(píng)估中的是特定經(jīng)濟(jì)主體，范圍更廣1501.會(huì)計(jì)資產(chǎn)反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量，為投資者。債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理者提供有效的會(huì)計(jì)信息。2.資產(chǎn)評(píng)估中，反映資產(chǎn)的效用，并以此為取得收入或確定在新組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價(jià)值尺度。1.本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員完成2.獨(dú)立于企業(yè)之外的具有資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成。1.會(huì)計(jì)資產(chǎn)反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量，為投資者。債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理511.會(huì)計(jì)實(shí)踐中，歷史成本仍是會(huì)計(jì)的基本計(jì)量屬性2.資產(chǎn)評(píng)估中反映的是資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值。1.會(huì)計(jì)方法單一2.評(píng)估多樣1.會(huì)計(jì)實(shí)踐中，歷史成本仍是會(huì)計(jì)的基本計(jì)量屬性1.會(huì)計(jì)方法單52第三節(jié)資產(chǎn)價(jià)值的形成原理

第三節(jié)資產(chǎn)價(jià)值的形成原理

53

由大衛(wèi)李嘉圖創(chuàng)立，在馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到發(fā)展完善。認(rèn)為：勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，資產(chǎn)的價(jià)值有生產(chǎn)這種資產(chǎn)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定。生產(chǎn)資產(chǎn)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)實(shí)踐越長(zhǎng)，資產(chǎn)的價(jià)值就越大。該理論認(rèn)為：資產(chǎn)的價(jià)值由凝結(jié)在資產(chǎn)中的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)決定，也就是資產(chǎn)的價(jià)值由其生產(chǎn)成本決定。勞動(dòng)價(jià)值論

由大衛(wèi)李嘉圖創(chuàng)立，在馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到發(fā)展完善。認(rèn)54

19世紀(jì)70年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)生了邊際革命，該學(xué)派認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值不是來(lái)自于生產(chǎn)過(guò)程，而是來(lái)自于消費(fèi)者對(duì)于資產(chǎn)的主觀評(píng)價(jià)。效用越大，價(jià)值越高，而效用就是資產(chǎn)為其所有者帶來(lái)的收益。效用價(jià)值論

19世紀(jì)70年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)生了邊際革命，該學(xué)派認(rèn)為5519世紀(jì)末20世紀(jì)初，以馬歇爾為代表的新古典主義學(xué)派成功地將古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的供給--成本觀點(diǎn)與邊際學(xué)派的需求—價(jià)格觀點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。認(rèn)為市場(chǎng)的供給與需求共同決定資產(chǎn)的價(jià)值，形成了均衡價(jià)值。該理論認(rèn)為在評(píng)估中，既要考慮資產(chǎn)的構(gòu)建成本，又要考慮資產(chǎn)的效用。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是以實(shí)際價(jià)格（價(jià)值）為基礎(chǔ)上下波動(dòng)。均衡價(jià)值論19世紀(jì)末20世紀(jì)初，以馬歇爾為代表的新古典主義56第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的要素：

主體和依據(jù)

評(píng)估主體評(píng)估對(duì)象評(píng)估依據(jù)評(píng)估目的評(píng)估原則價(jià)值類型評(píng)估程序評(píng)估方法

第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的要素：

主體和依據(jù)

評(píng)估主體評(píng)估原則57評(píng)估主體:從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員。機(jī)構(gòu)：專業(yè)性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所兼營(yíng)性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所，財(cái)務(wù)咨詢公司綜合性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估主體:58人員：

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試合格，取得《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊(cè)登記的資產(chǎn)評(píng)估人員。英文簡(jiǎn)稱CPV（CertifiedPublicValuer）考試設(shè)有5個(gè)科目，具體是：《資產(chǎn)評(píng)估》、《經(jīng)濟(jì)法》、《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》《機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)》、《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》。必須符合國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，取得相關(guān)資格并登記注冊(cè)。資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件59評(píng)估對(duì)象：

待定資產(chǎn)

（一）有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

（二）可辨認(rèn)資產(chǎn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)

（三）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

（四）經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)

（五）流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象：60評(píng)估依據(jù)：國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，即，資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律，法規(guī)，政策文件等。評(píng)估依據(jù)：61一、資產(chǎn)評(píng)估的目的

是指資產(chǎn)評(píng)估行為所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也即估價(jià)結(jié)果的期望用途，包括資產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)理賠、課稅、征用補(bǔ)償、確定拍賣底價(jià)、分割或合并、損害賠償，以及企業(yè)價(jià)值管理等。第四節(jié).資產(chǎn)評(píng)估目的與價(jià)值類型

一、資產(chǎn)評(píng)估的目的第四節(jié).資產(chǎn)評(píng)估目的與價(jià)值類型

62資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營(yíng)股份經(jīng)營(yíng)中外合資合作企業(yè)清算抵押擔(dān)保企業(yè)租賃根據(jù)我國(guó)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的規(guī)定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營(yíng)股份經(jīng)營(yíng)中外合資合作企業(yè)清算63評(píng)估目的非法定評(píng)估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn)交易

合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、企業(yè)聯(lián)營(yíng)企業(yè)合并、分立、兼并企業(yè)出售企業(yè)租賃土地成片出租土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租資產(chǎn)保全融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)清算咨詢服務(wù)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)V訟稅收國(guó)家征用不動(dòng)產(chǎn)法定評(píng)估評(píng)估目的非法定評(píng)估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn)交易合64Eg.占有國(guó)有資產(chǎn)的企業(yè)和事業(yè)單位1.對(duì)相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估2.對(duì)相關(guān)非國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估Eg.占有國(guó)有資產(chǎn)的企業(yè)和事業(yè)單位65二、資產(chǎn)的價(jià)值類型

（一）市場(chǎng)價(jià)值：是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日交易的評(píng)估值，資產(chǎn)交易是買者與賣者在適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)上自愿、獨(dú)立進(jìn)行的交易，并且交易雙方都是精明、慎重、自愿的。因而市場(chǎng)價(jià)值以評(píng)估基準(zhǔn)日可能獲得的最合理的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量。二、資產(chǎn)的價(jià)值類型66市場(chǎng)價(jià)值包括資產(chǎn)按照最佳用途使用條件下的市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)按照當(dāng)前用途使用條件下的市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值包括67

公允市場(chǎng)價(jià)值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)上的交易價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時(shí)間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人公允市場(chǎng)價(jià)值（fairmarketvalue)公開(kāi)市場(chǎng)68（二）非市場(chǎng)價(jià)值：是指資產(chǎn)在各種非公開(kāi)交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn)價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。價(jià)值類型：評(píng)估價(jià)值，課稅價(jià)值，保險(xiǎn)價(jià)值，賬面價(jià)值，資本價(jià)值，已折舊價(jià)值，經(jīng)濟(jì)價(jià)值，交換價(jià)值，外在價(jià)值，內(nèi)在價(jià)值，公平價(jià)值，投資價(jià)值，租借價(jià)值，清算價(jià)值，抵押借貸價(jià)值，外部性價(jià)值，潛在價(jià)值，真實(shí)價(jià)值，重置價(jià)值，出售價(jià)值，殘余價(jià)值，投機(jī)價(jià)值，使用價(jià)值，凈變現(xiàn)價(jià)值。（二）非市場(chǎng)價(jià)值：是指資產(chǎn)在各種非公開(kāi)交易市場(chǎng)條件下的最可能69

1.投資價(jià)值指某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購(gòu)買者（或所有者）的價(jià)值。表現(xiàn)為該資產(chǎn)給其所有者（或未來(lái)所有者）帶來(lái)的未來(lái)收益的價(jià)值。對(duì)不同的潛在購(gòu)買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)格可能不同。1.投資價(jià)值702.在用價(jià)值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價(jià)值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值。2.在用價(jià)值（value-in-use）713.賬面價(jià)值

指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊，或賬面值減去負(fù)債（對(duì)企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價(jià)值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。原因：（1）財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的（2）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價(jià)值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。3.賬面價(jià)值724.內(nèi)在價(jià)值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值。內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值對(duì)于能夠在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，若市場(chǎng)是完善的，公允市場(chǎng)=內(nèi)在價(jià)值內(nèi)在價(jià)值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價(jià)值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本

內(nèi)在價(jià)值缺乏客觀性和可審計(jì)性，但卻是投資決策時(shí)考慮的主要因素。4.內(nèi)在價(jià)值（intrinsicvalue）內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)735.重置價(jià)值（replacementvalue）

指在現(xiàn)時(shí)條件（市場(chǎng)、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。又稱為折余重置成本。5.重置價(jià)值（replacementvalue）746.清算價(jià)值

指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。與公允市場(chǎng)的區(qū)別：

1、買賣雙方地位不平等

2、沒(méi)有充足的時(shí)間詢價(jià)清算價(jià)格屬于非正常市價(jià)，因此評(píng)估值低于正常市價(jià)6.清算價(jià)值757.殘余價(jià)值

指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者是其他的有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。原資產(chǎn)不能繼續(xù)使用，不再具有經(jīng)濟(jì)使用價(jià)值。7.殘余價(jià)值76

（一）以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

該標(biāo)準(zhǔn)要求評(píng)估目的即資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，可以使得將該待評(píng)估資產(chǎn)視為公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)（二）以非市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的目的決定

（一）以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

該標(biāo)準(zhǔn)要求評(píng)估目的即資產(chǎn)77資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)值（marketvaluebasisofvaluation）非市場(chǎng)價(jià)值（valuationbasisotherthanmarketvalue）1、市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)（公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)）

1）含義：資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下的價(jià)值

2）適用對(duì)象：從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)從評(píng)估對(duì)象看：被估資產(chǎn)是可在公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一般應(yīng)具有獨(dú)立功能，可單獨(dú)交易，并且有一定的通用性。評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)值（marketvaluebasis782、非市場(chǎng)價(jià)值（非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值）

1）含義：

指不滿足市場(chǎng)價(jià)值成立條件以及滿足市價(jià)成立條件，但只能在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。

2）適用對(duì)象：

需采用非市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)可分為兩類：◆從資源業(yè)務(wù)看：屬于特定評(píng)估目的（主要指非正常產(chǎn)權(quán)變動(dòng)或非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)）◆從評(píng)估對(duì)象看：屬于特殊評(píng)估對(duì)象非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)非競(jìng)爭(zhēng)性資產(chǎn)特定地理位置的資產(chǎn)商譽(yù)專用資產(chǎn)有限市場(chǎng)資產(chǎn)無(wú)法單獨(dú)在公開(kāi)市場(chǎng)出售2、非市場(chǎng)價(jià)值（非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值）屬于非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)793.以財(cái)務(wù)報(bào)告及會(huì)計(jì)事項(xiàng)為目的的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)4.貸款擔(dān)保、抵押和債券的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)總之，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)更強(qiáng)調(diào)以資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來(lái)確定，當(dāng)然還要考慮資產(chǎn)本身3.以財(cái)務(wù)報(bào)告及會(huì)計(jì)事項(xiàng)為目的的資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)80資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與各種價(jià)值類型的內(nèi)在聯(lián)系

1、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值=>市場(chǎng)價(jià)值

2、投資價(jià)值=>非市場(chǎng)價(jià)值交易價(jià)格在雙方投資價(jià)值之間:作價(jià)基礎(chǔ)公允市價(jià)投資方投資價(jià)值>公允價(jià)值投資交易中出售方投資價(jià)值<公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與各種價(jià)值類型的內(nèi)在聯(lián)系交易價(jià)格在雙方投資價(jià)值之813、內(nèi)在價(jià)值對(duì)于可在公開(kāi)市場(chǎng)出售的資產(chǎn)而言：

內(nèi)在價(jià)值=>市場(chǎng)價(jià)值

不具有在公開(kāi)市場(chǎng)出售條件的資產(chǎn)：

內(nèi)在價(jià)值=>非市場(chǎng)價(jià)值

4、重置價(jià)值與內(nèi)在價(jià)值相一致=>市場(chǎng)價(jià)值與內(nèi)在價(jià)值不一致=>非市場(chǎng)價(jià)值5、清算價(jià)值6、在用價(jià)值7、賬面價(jià)值非市場(chǎng)價(jià)值3、內(nèi)在價(jià)值對(duì)于可在公開(kāi)市場(chǎng)出售的資產(chǎn)而言：4、重置價(jià)值與內(nèi)82第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則

一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)

同一資產(chǎn)在不同的假設(shè)條件下，其價(jià)值實(shí)現(xiàn)受到不同的約束，因而會(huì)產(chǎn)生不同的評(píng)估價(jià)值。這里的假設(shè)不是子虛烏有，也不是由注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師隨心所欲的進(jìn)行選擇和確定。而是應(yīng)該根據(jù)評(píng)估目的對(duì)現(xiàn)實(shí)中發(fā)生的不同資產(chǎn)業(yè)務(wù)情況的科學(xué)歸類和判斷。

第五節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)83資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件84假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè)：是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用?，F(xiàn)實(shí)中的表現(xiàn)主要有三種情況。

假設(shè)（一）繼續(xù)使用假設(shè)：851.按現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用2.轉(zhuǎn)換用途后在原地繼續(xù)使用3.地理位置發(fā)生遷移后繼續(xù)使用采用繼續(xù)使用假設(shè)的條件：

（1）具有剩余壽命以及具有收益能力；（2）資產(chǎn)能否通過(guò)轉(zhuǎn)換用途實(shí)現(xiàn)其最佳效用，轉(zhuǎn)換在法律上是否允許，在經(jīng)濟(jì)上是否可行。1.按現(xiàn)行用途原地繼續(xù)使用86假設(shè)（二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)

是指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值。公開(kāi)市場(chǎng)：在該市場(chǎng)上，交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開(kāi)且不具有排他性，即一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)的資產(chǎn)市場(chǎng)。

假設(shè)（二）公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)是指待評(píng)估資產(chǎn)能夠在完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)87假設(shè)（三）清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。假設(shè)（三）清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)88二、資產(chǎn)評(píng)估的原則橫看成嶺側(cè)成峰，遠(yuǎn)近高低各不同。不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中。宋·蘇軾《題西林壁》

人們要認(rèn)清事物的本質(zhì)，就必須擺脫主客觀的局限，置身廬山之外。高瞻遠(yuǎn)矚，這樣才能認(rèn)清廬山的真面目。

二、資產(chǎn)評(píng)估的原則橫看成嶺側(cè)成峰，89

規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則1.資產(chǎn)評(píng)估的工作原則

規(guī)范資產(chǎn)評(píng)估主體行為的準(zhǔn)則，也是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估主體與委托人及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益當(dāng)事人在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系準(zhǔn)則。

規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則90

2.資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則（技術(shù)原則）

（一）貢獻(xiàn)原則：就是說(shuō)待評(píng)估資產(chǎn)的邊際效用（即邊際貢獻(xiàn)或說(shuō)邊際生產(chǎn)力）決定了其價(jià)值。

（二）替代原則：同一市場(chǎng)上的相同（或相近似）物品具有相同（或相近）的價(jià)值。

（三）預(yù)期收益原則：資產(chǎn)的價(jià)值決定于評(píng)估基準(zhǔn)日后的獲利能力。

2.資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則（技術(shù)原則）

（一）貢獻(xiàn)原則：就91（四）供求原則（五）時(shí)點(diǎn)原則

隨著情況或環(huán)境的變化而相應(yīng)變化。（六）最佳（也稱最高最佳）使用原則：最佳使用是指在法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。（四）供求原則921.保持利用現(xiàn)狀前提2.轉(zhuǎn)換用途前提3.投資改造前提4.重新利用前提1.保持利用現(xiàn)狀前提93參考書目參94《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)》；《國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社1996《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程》；中國(guó)人民大學(xué)出版社《資產(chǎn)評(píng)估理論與實(shí)務(wù)》；于艷芳，宋鳳軒；人民郵電出版社2010年版《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》；蔣國(guó)發(fā)，清華大學(xué)出版社，2011年版等等《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)》；《國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社195本章結(jié)束

謝謝！本章結(jié)束

謝謝！96

資產(chǎn)評(píng)估學(xué)資產(chǎn)評(píng)估學(xué)97

本課程框架

本課程框架98情感態(tài)度與價(jià)值觀能力與方法知識(shí)掌握

通過(guò)案例分析、課后小組討論、合作學(xué)習(xí)，培養(yǎng)學(xué)生獨(dú)立思考能力，培養(yǎng)學(xué)生參與意識(shí)，增強(qiáng)學(xué)生的責(zé)任感，發(fā)揮學(xué)生的探索精神和研究能力，引導(dǎo)學(xué)生課后關(guān)注資產(chǎn)評(píng)估方面的現(xiàn)實(shí)案例。教學(xué)目標(biāo)情感態(tài)度與價(jià)值觀能力與方法知識(shí)掌握通過(guò)案例分析、課后小99教法設(shè)計(jì)情境導(dǎo)入案例分析在教學(xué)過(guò)程中充分體現(xiàn)教師的主導(dǎo)和學(xué)生的主體作用。學(xué)法設(shè)計(jì)自主學(xué)習(xí)合作探究翻轉(zhuǎn)課堂多媒體演示教法設(shè)計(jì)情境導(dǎo)入案例分析在教學(xué)過(guò)程中充分體現(xiàn)教師的主導(dǎo)和學(xué)生100第一章

資產(chǎn)評(píng)估概論

第一章

資產(chǎn)評(píng)估概論

101資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件1021.資產(chǎn)評(píng)估的歷史沿革2.資產(chǎn)評(píng)估的含義及特點(diǎn)3.資產(chǎn)價(jià)值的形成原理4.資產(chǎn)評(píng)估的要素；主體和依據(jù)5.資產(chǎn)評(píng)估的目的與價(jià)值類型6.資產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)與原則1.資產(chǎn)評(píng)估的歷史沿革103學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)目的和要求104學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)目的和要求105

第一節(jié).資產(chǎn)評(píng)估的歷史沿革

一、資產(chǎn)評(píng)估的產(chǎn)生于發(fā)展

第一節(jié).資產(chǎn)評(píng)估的歷史沿革

一、資1061.原始評(píng)估階段特點(diǎn)1.原始評(píng)估階段1072、經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段特點(diǎn)2、經(jīng)驗(yàn)評(píng)估階段1083、科學(xué)評(píng)估階段3、科學(xué)評(píng)估階段109資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件110

資產(chǎn)評(píng)估作為一種有組織、有理論指導(dǎo)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)應(yīng)該是從20世紀(jì)40年代開(kāi)始。到了20世紀(jì)80年代以后，世界各國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)開(kāi)始趨于規(guī)范化和國(guó)際化。

資產(chǎn)評(píng)估作為一種有組織、有理論指導(dǎo)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活111二、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的歷史與現(xiàn)狀

在我國(guó)，現(xiàn)代意義上的資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)是在改革開(kāi)放和建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程中興起的，它從維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)、加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)管理起步，逐步將評(píng)估對(duì)象擴(kuò)展到各類所有制性質(zhì)的資產(chǎn)。二、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的歷史與現(xiàn)狀112資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件113

為了適應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估這一行業(yè)建立和發(fā)展的需要，使資產(chǎn)評(píng)估工作有法可依、有章可循，伴隨著資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的發(fā)展，國(guó)家制定了一系列資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)和規(guī)章制度。

早在1989年，原國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局頒發(fā)《在國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)時(shí)必須資產(chǎn)評(píng)估的若干暫行規(guī)定》

標(biāo)志著中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展伊始即納入法制軌道。為了適應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估這一行業(yè)建立和發(fā)展的需要，使資114

1990年國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評(píng)估中心，負(fù)責(zé)全國(guó)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作。1991年11月，國(guó)務(wù)院頒布了國(guó)務(wù)院第91號(hào)令《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》。明確規(guī)定了全國(guó)資產(chǎn)評(píng)估管理的政府職能部門是國(guó)有資產(chǎn)管理部門，從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)必須取得國(guó)有資產(chǎn)管理部門授予的資產(chǎn)評(píng)估資格證書，同時(shí)規(guī)定了被評(píng)估資產(chǎn)的管理范圍、評(píng)估遵循的程序、評(píng)估方法及法律責(zé)任。

標(biāo)志著我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估制度基本建立。1990年國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局批準(zhǔn)組建了資產(chǎn)評(píng)估1151992年7月，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局根據(jù)國(guó)務(wù)院91號(hào)令的授權(quán)，制定頒發(fā)了《〈國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法〉施行細(xì)則》，施行細(xì)則對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的基本原則、資產(chǎn)評(píng)估的組織管理、資產(chǎn)評(píng)估原則和程序、資產(chǎn)評(píng)估方法標(biāo)準(zhǔn)、資產(chǎn)評(píng)估的法律責(zé)任等做出了具體規(guī)定，使國(guó)務(wù)院91號(hào)令具有可操作性。1993年12月成立中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)

標(biāo)志著中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已逐步從政府直接管理向行業(yè)自律性管理過(guò)渡。1992年7月，國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局根據(jù)國(guó)務(wù)院91116

1995年3月中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)代表中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界加入國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則委員會(huì)，標(biāo)志著中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)匯入了國(guó)際資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)之中，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)管理組織已經(jīng)與國(guó)際評(píng)估組織接軌。1995年5月，我國(guó)建立了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度。1996年7月，《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》發(fā)布，分別就評(píng)估程序、評(píng)估方法、評(píng)估原則、信息收集及各種資產(chǎn)的評(píng)估等方面做出明確規(guī)定。

標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的初步建立。1995年3月中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)代表中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界117

1999年7月，財(cái)政部印發(fā)了《中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德規(guī)范》和《中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)后續(xù)教育規(guī)范》。2001年7月，財(cái)政部發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則－－無(wú)形資產(chǎn)》,規(guī)定從2001年9月1日起施行。2004年2月財(cái)政部發(fā)布《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，規(guī)定從2004年5月1日起施行。1999年7月，財(cái)政部印發(fā)了《中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師職118存在的問(wèn)題1資產(chǎn)評(píng)估理論體系不健全，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一2服務(wù)領(lǐng)域相對(duì)較窄，未能充分發(fā)揮其作用3執(zhí)業(yè)人員的素質(zhì)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、職業(yè)道德制約了行業(yè)的發(fā)展。4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在缺陷5行業(yè)管理與自律觀念有待加強(qiáng)6風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄存在的問(wèn)題1資產(chǎn)評(píng)估理論體系不健全，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一119第二節(jié).資產(chǎn)評(píng)估的含義及特點(diǎn)

第二節(jié).資產(chǎn)評(píng)估的含義及特點(diǎn)

120引：資產(chǎn)的含義國(guó)家、企業(yè)或其他單位以及個(gè)人所擁有或控制的，能以貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利。☆資產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)資源，它具有能夠?yàn)槠鋼碛姓呋蚩刂普邘?lái)經(jīng)濟(jì)利益的潛能?！罱?jīng)濟(jì)資源必須能夠以貨幣計(jì)量?！钣袡?quán)從經(jīng)濟(jì)資源中獲利的人（包括法人與自然人）不能局限于經(jīng)濟(jì)資源的擁有者，還包括經(jīng)濟(jì)資源的控制者。引：資產(chǎn)的含義121

資產(chǎn)類型

（一）有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

（存在形態(tài)）

（二）可辨認(rèn)資產(chǎn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)

（能否獨(dú)立存在）

（三）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)（是否具有綜合獲利能力）

資產(chǎn)類型122（四）經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)

（與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系）

（五）流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)

（會(huì)計(jì)報(bào)表項(xiàng)目）

（六）不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、合法權(quán)利（法律意義的不同）（四）經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)123資產(chǎn)有形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)固定資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期投資自然資源性資產(chǎn)可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)不可辨認(rèn)的無(wú)形資產(chǎn)存在形態(tài)資產(chǎn)可辨認(rèn)資產(chǎn)不可辨認(rèn)資產(chǎn)能否獨(dú)立存在資產(chǎn)整體資產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力資產(chǎn)有形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)固定資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)長(zhǎng)期投資自然資源性資產(chǎn)可124三峽大壩，青藏公路三峽大壩，青藏公路125資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件126商譽(yù)商譽(yù)商譽(yù)商譽(yù)127什么是商譽(yù)？

商譽(yù)是指能在未來(lái)期間為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)超額利潤(rùn)的潛在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，或一家企業(yè)預(yù)期的獲利能力超過(guò)可辨認(rèn)資產(chǎn)正常獲利能力（如社會(huì)平均投資回報(bào)率）的資本化價(jià)值。商譽(yù)是企業(yè)整體價(jià)值的組成部分。在企業(yè)合并時(shí)，它是購(gòu)買企業(yè)投資成本超過(guò)被并企業(yè)凈資產(chǎn)公允價(jià)值的差額。什么是商譽(yù)？商譽(yù)是指能在未來(lái)期間為企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)超額利潤(rùn)的128商譽(yù)形成原因

商譽(yù)形成的原因很多，弗克（Fale）和戈登（Gordon）經(jīng)過(guò)大量深入的實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)企業(yè)形在商譽(yù)的因素如下：

1、短期現(xiàn)金流量的增加，包括生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性，能籌集更多的資金，有現(xiàn)金儲(chǔ)備較低的籌資成本，存貨持有成本的減少，避免交易成本，稅務(wù)優(yōu)惠。商譽(yù)形成原因1292、穩(wěn)定性，包括有穩(wěn)定的原材料供應(yīng)，無(wú)重大的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，與政府保持良好的關(guān)系。3、人力因素，包括管理才能，良好的勞資關(guān)系，精細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃，組織結(jié)構(gòu)，良好的外部公共關(guān)系。

4、排它性，包括技術(shù)的獨(dú)占權(quán)和品牌。2、穩(wěn)定性，包括有穩(wěn)定的原材料供應(yīng)，無(wú)重大的經(jīng)營(yíng)波動(dòng)，與政府130商譽(yù)的特點(diǎn)商譽(yù)是不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，其特點(diǎn)是：1、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)。2、商譽(yù)融入企業(yè)整體，因而它不能單獨(dú)存在，也不能與企業(yè)其他各種可辨認(rèn)資產(chǎn)分開(kāi)來(lái)單獨(dú)出售。3、有助于形成商譽(yù)的因素，難以用一定的方法或公式進(jìn)行單獨(dú)的計(jì)價(jià)。商譽(yù)的價(jià)值，只有在把企業(yè)作為一個(gè)整體來(lái)看待時(shí)才能按總額加以確定。4、在企業(yè)合并時(shí)，可確認(rèn)商譽(yù)的實(shí)際價(jià)值，但它與建立商譽(yù)過(guò)程中所發(fā)生的成本沒(méi)有直接的聯(lián)系。商譽(yù)的存在，未必一定有為建立它而發(fā)生的各種成本。商譽(yù)的特點(diǎn)商譽(yù)是不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，其特點(diǎn)是：131

按國(guó)際會(huì)計(jì)慣例，只有外購(gòu)的商譽(yù)才能確認(rèn)入賬，即在企業(yè)合并時(shí)才可能予以入賬。自創(chuàng)商譽(yù)不能入賬，即使有費(fèi)用的發(fā)生與商譽(yù)的形成有某種關(guān)系，但也應(yīng)確認(rèn)為費(fèi)用，其理由在于，無(wú)法確定哪筆支出是專為創(chuàng)立商譽(yù)而支出，無(wú)法確定發(fā)生的出生地同多少商譽(yù)以及發(fā)生支出的受益期有多長(zhǎng)，根據(jù)會(huì)計(jì)的穩(wěn)健性原則，將這些支出均作為費(fèi)用處理。按國(guó)際會(huì)計(jì)慣例，只有外購(gòu)的商譽(yù)才能確認(rèn)入賬，132中華老字號(hào)（ChinaTime-honoredBrand）是指歷史悠久，擁有世代傳承的產(chǎn)品、技藝或服務(wù)，具有鮮明的中華民族傳統(tǒng)文化背景和深厚的文化底蘊(yùn)，取得社會(huì)廣泛認(rèn)同，形成良好信譽(yù)的品牌。中華老字號(hào)（ChinaTime-honoredBrand133資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件134資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件135資產(chǎn)評(píng)估（valuation）的概念

指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，為了特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)評(píng)估對(duì)象在特定目的下的評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程。其核心是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。資產(chǎn)評(píng)估（valuation）的概念136資產(chǎn)評(píng)估的分類和特點(diǎn)按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同一般評(píng)估評(píng)估復(fù)核評(píng)估咨詢資產(chǎn)評(píng)估的分類和特點(diǎn)按資產(chǎn)評(píng)估工作的內(nèi)容不同一般評(píng)估評(píng)估復(fù)核137按資產(chǎn)評(píng)估和評(píng)估準(zhǔn)則間的關(guān)系不同完全評(píng)估限制評(píng)估按資產(chǎn)評(píng)估和評(píng)估準(zhǔn)則間的關(guān)系不同完全評(píng)估限制評(píng)估138評(píng)估對(duì)象和適用原則單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估整體資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估對(duì)象和適用原則單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估整體資產(chǎn)評(píng)估139

資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)

（一）時(shí)點(diǎn)性：

是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。

（二）市場(chǎng)性：

需要通過(guò)對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)實(shí)際狀況進(jìn)行模擬，以求評(píng)估價(jià)值（或說(shuō)評(píng)估價(jià)格）盡可能地接近資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值。

資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)140所謂市場(chǎng)價(jià)值是

一資產(chǎn)在公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上出售，買賣雙方行為精明，且對(duì)市場(chǎng)行情及交易物完全了解，沒(méi)有受到不正當(dāng)刺激因素影響下所形成的最高價(jià)格。所謂市場(chǎng)價(jià)值是141（三）預(yù)測(cè)性：是對(duì)資產(chǎn)未來(lái)產(chǎn)生的凈收益的現(xiàn)實(shí)反映。

（四）公正性：資產(chǎn)評(píng)估的公正性表現(xiàn)為兩方面技術(shù)基礎(chǔ)：遵循正確的評(píng)估原則，依照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法組織原則：評(píng)估主體應(yīng)當(dāng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)及其當(dāng)事人沒(méi)有利害關(guān)系。

（三）預(yù)測(cè)性：142（五）專業(yè)性（六）咨詢性（七）責(zé)任性（五）專業(yè)性143資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件144資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件1451.會(huì)計(jì)資產(chǎn)指企業(yè)，而資產(chǎn)評(píng)估中的是特定經(jīng)濟(jì)主體，范圍更廣2.負(fù)債不是會(huì)計(jì)資產(chǎn)，評(píng)估資產(chǎn)有時(shí)包括評(píng)估負(fù)債1.會(huì)計(jì)資產(chǎn)計(jì)價(jià)一般是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提2.資產(chǎn)評(píng)估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷時(shí)。1.會(huì)計(jì)資產(chǎn)指企業(yè)，而資產(chǎn)評(píng)估中的是特定經(jīng)濟(jì)主體，范圍更廣11461.會(huì)計(jì)資產(chǎn)反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量，為投資者。債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理者提供有效的會(huì)計(jì)信息。2.資產(chǎn)評(píng)估中，反映資產(chǎn)的效用，并以此為取得收入或確定在新組織、實(shí)體中的權(quán)益的依據(jù)。為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價(jià)值尺度。1.本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員完成2.獨(dú)立于企業(yè)之外的具有資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成。1.會(huì)計(jì)資產(chǎn)反映資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值量，為投資者。債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理1471.會(huì)計(jì)實(shí)踐中，歷史成本仍是會(huì)計(jì)的基本計(jì)量屬性2.資產(chǎn)評(píng)估中反映的是資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，市場(chǎng)價(jià)值。1.會(huì)計(jì)方法單一2.評(píng)估多樣1.會(huì)計(jì)實(shí)踐中，歷史成本仍是會(huì)計(jì)的基本計(jì)量屬性1.會(huì)計(jì)方法單148第三節(jié)資產(chǎn)價(jià)值的形成原理

第三節(jié)資產(chǎn)價(jià)值的形成原理

149

由大衛(wèi)李嘉圖創(chuàng)立，在馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到發(fā)展完善。認(rèn)為：勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，資產(chǎn)的價(jià)值有生產(chǎn)這種資產(chǎn)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定。生產(chǎn)資產(chǎn)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)實(shí)踐越長(zhǎng)，資產(chǎn)的價(jià)值就越大。該理論認(rèn)為：資產(chǎn)的價(jià)值由凝結(jié)在資產(chǎn)中的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)決定，也就是資產(chǎn)的價(jià)值由其生產(chǎn)成本決定。勞動(dòng)價(jià)值論

由大衛(wèi)李嘉圖創(chuàng)立，在馬克思經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到發(fā)展完善。認(rèn)150

19世紀(jì)70年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)生了邊際革命，該學(xué)派認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值不是來(lái)自于生產(chǎn)過(guò)程，而是來(lái)自于消費(fèi)者對(duì)于資產(chǎn)的主觀評(píng)價(jià)。效用越大，價(jià)值越高，而效用就是資產(chǎn)為其所有者帶來(lái)的收益。效用價(jià)值論

19世紀(jì)70年代，經(jīng)濟(jì)學(xué)發(fā)生了邊際革命，該學(xué)派認(rèn)為15119世紀(jì)末20世紀(jì)初，以馬歇爾為代表的新古典主義學(xué)派成功地將古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的供給--成本觀點(diǎn)與邊際學(xué)派的需求—價(jià)格觀點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。認(rèn)為市場(chǎng)的供給與需求共同決定資產(chǎn)的價(jià)值，形成了均衡價(jià)值。該理論認(rèn)為在評(píng)估中，既要考慮資產(chǎn)的構(gòu)建成本，又要考慮資產(chǎn)的效用。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中，資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是以實(shí)際價(jià)格（價(jià)值）為基礎(chǔ)上下波動(dòng)。均衡價(jià)值論19世紀(jì)末20世紀(jì)初，以馬歇爾為代表的新古典主義152第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的要素：

主體和依據(jù)

評(píng)估主體評(píng)估對(duì)象評(píng)估依據(jù)評(píng)估目的評(píng)估原則價(jià)值類型評(píng)估程序評(píng)估方法

第四節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的要素：

主體和依據(jù)

評(píng)估主體評(píng)估原則153評(píng)估主體:從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員。機(jī)構(gòu)：專業(yè)性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所兼營(yíng)性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所，財(cái)務(wù)咨詢公司綜合性資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)：資產(chǎn)評(píng)估公司評(píng)估主體:154人員：

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試合格，取得《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格證書》并經(jīng)注冊(cè)登記的資產(chǎn)評(píng)估人員。英文簡(jiǎn)稱CPV（CertifiedPublicValuer）考試設(shè)有5個(gè)科目，具體是：《資產(chǎn)評(píng)估》、《經(jīng)濟(jì)法》、《財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)》《機(jī)電設(shè)備評(píng)估基礎(chǔ)》、《建筑工程評(píng)估基礎(chǔ)》。必須符合國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，取得相關(guān)資格并登記注冊(cè)。資產(chǎn)評(píng)估總論知識(shí)介紹課件155評(píng)估對(duì)象：

待定資產(chǎn)

（一）有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

（二）可辨認(rèn)資產(chǎn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)

（三）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)

（四）經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)和非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)

（五）流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象：156評(píng)估依據(jù)：國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，即，資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守的有關(guān)法律，法規(guī)，政策文件等。評(píng)估依據(jù)：157一、資產(chǎn)評(píng)估的目的

是指資產(chǎn)評(píng)估行為所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，也即估價(jià)結(jié)果的期望用途，包括資產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)理賠、課稅、征用補(bǔ)償、確定拍賣底價(jià)、分割或合并、損害賠償，以及企業(yè)價(jià)值管理等。第四節(jié).資產(chǎn)評(píng)估目的與價(jià)值類型

一、資產(chǎn)評(píng)估的目的第四節(jié).資產(chǎn)評(píng)估目的與價(jià)值類型

158資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營(yíng)股份經(jīng)營(yíng)中外合資合作企業(yè)清算抵押擔(dān)保企業(yè)租賃根據(jù)我國(guó)《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的規(guī)定資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)兼并企業(yè)出售企業(yè)聯(lián)營(yíng)股份經(jīng)營(yíng)中外合資合作企業(yè)清算159評(píng)估目的非法定評(píng)估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn)交易

合資經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)、企業(yè)聯(lián)營(yíng)企業(yè)合并、分立、兼并企業(yè)出售企業(yè)租賃土地成片出租土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租資產(chǎn)保全融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)清算咨詢服務(wù)資產(chǎn)開(kāi)發(fā)考核經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)V訟稅收國(guó)家征用不動(dòng)產(chǎn)法定評(píng)估評(píng)估目的非法定評(píng)估資產(chǎn)交易單項(xiàng)資產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)變動(dòng)房地產(chǎn)交易合160Eg.占有國(guó)有資產(chǎn)的企業(yè)和事業(yè)單位1.對(duì)相關(guān)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估2.對(duì)相關(guān)非國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估Eg.占有國(guó)有資產(chǎn)的企業(yè)和事業(yè)單位161二、資產(chǎn)的價(jià)值類型

（一）市場(chǎng)價(jià)值：是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日交易的評(píng)估值，資產(chǎn)交易是買者與賣者在適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)上自愿、獨(dú)立進(jìn)行的交易，并且交易雙方都是精明、慎重、自愿的。因而市場(chǎng)價(jià)值以評(píng)估基準(zhǔn)日可能獲得的最合理的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)衡量。二、資產(chǎn)的價(jià)值類型162市場(chǎng)價(jià)值包括資產(chǎn)按照最佳用途使用條件下的市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)按照當(dāng)前用途使用條件下的市場(chǎng)價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值包括163

公允市場(chǎng)價(jià)值（fairmarketvalue)

指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開(kāi)市場(chǎng)上的交易價(jià)格。公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時(shí)間收集信息有理智的經(jīng)濟(jì)人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當(dāng)事人公允市場(chǎng)價(jià)值（fairmarketvalue)公開(kāi)市場(chǎng)164（二）非市場(chǎng)價(jià)值：是指資產(chǎn)在各種非公開(kāi)交易市場(chǎng)條件下的最可能價(jià)值。使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值、凈變現(xiàn)價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。價(jià)值類型：評(píng)估價(jià)值，課稅價(jià)值，保險(xiǎn)價(jià)值，賬面價(jià)值，資本價(jià)值，已折舊價(jià)值，經(jīng)濟(jì)價(jià)值，交換價(jià)值，外在價(jià)值，內(nèi)在價(jià)值，公平價(jià)值，投資價(jià)值，租借價(jià)值，清算價(jià)值，抵押借貸價(jià)值，外部性價(jià)值，潛在價(jià)值，真實(shí)價(jià)值，重置價(jià)值，出售價(jià)值，殘余價(jià)值，投機(jī)價(jià)值，使用價(jià)值，凈變現(xiàn)價(jià)值。（二）非市場(chǎng)價(jià)值：是指資產(chǎn)在各種非公開(kāi)交易市場(chǎng)條件下的最可能165

1.投資價(jià)值指某項(xiàng)資產(chǎn)相對(duì)于某個(gè)特定購(gòu)買者（或所有者）的價(jià)值。表現(xiàn)為該資產(chǎn)給其所有者（或未來(lái)所有者）帶來(lái)的未來(lái)收益的價(jià)值。對(duì)不同的潛在購(gòu)買者而言，同一資產(chǎn)的投資價(jià)格可能不同。1.投資價(jià)值1662.在用價(jià)值（value-in-use）指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價(jià)值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價(jià)值。2.在用價(jià)值（value-in-use）1673.賬面價(jià)值

指資產(chǎn)的賬面原值減去累計(jì)折舊，或賬面值減去負(fù)債（對(duì)企業(yè)而言）。資產(chǎn)的賬面價(jià)值具有客觀性和可審計(jì)性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評(píng)估的依據(jù)。原因：（1）財(cái)務(wù)報(bào)告中的資產(chǎn)是以歷史成本計(jì)價(jià)的（2）企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上并不包括全部有價(jià)值的資產(chǎn)、可能的負(fù)債項(xiàng)目，也不考慮權(quán)益資產(chǎn)的成本。3.賬面價(jià)值1684.內(nèi)在價(jià)值（intrinsicvalue）

指資產(chǎn)預(yù)期創(chuàng)造的未來(lái)現(xiàn)金流的現(xiàn)值。內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值對(duì)于能夠在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，若市場(chǎng)是完善的，公允市場(chǎng)=內(nèi)在價(jià)值內(nèi)在價(jià)值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價(jià)值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本

內(nèi)在價(jià)值缺乏客觀性和可審計(jì)性，但卻是投資決策時(shí)考慮的主要因素。4.內(nèi)在價(jià)值（intrinsicvalue）內(nèi)在價(jià)值與市場(chǎng)1695.重置價(jià)值（replacementvalue）

指在現(xiàn)時(shí)條件（市場(chǎng)、技術(shù)）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。又稱為折余重置成本。5.重置價(jià)值（replacementvalue）1706.清算價(jià)值

指企業(yè)停止?fàn)I業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負(fù)債后以貨幣形式存在的余額。與公允市場(chǎng)的區(qū)別：

1、買賣雙方地位不平等

2、沒(méi)有充足的時(shí)間詢價(jià)清算價(jià)格屬于非正常市價(jià)，因此評(píng)估值低于正常市價(jià)6.清算價(jià)值1717.殘余價(jià)值

指機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者是其他的有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。原資產(chǎn)不能繼續(xù)使用，不再具有經(jīng)濟(jì)使用價(jià)值。7.殘余價(jià)值172

（一）以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

該標(biāo)準(zhǔn)要求評(píng)估目的即資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，可以使得將該待評(píng)估資產(chǎn)視為公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)（二）以非市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的目的決定

（一）以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

該標(biāo)準(zhǔn)要求評(píng)估目的即資產(chǎn)173資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)值（marketvaluebasisofvaluation）非市場(chǎng)價(jià)值（valuationbasisotherthanmarketvalue）1、市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)（公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)）

1）含義：資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開(kāi)市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下的價(jià)值

2）適用對(duì)象：從資產(chǎn)業(yè)務(wù)看：適用于正常的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)類資產(chǎn)業(yè)務(wù)從評(píng)估對(duì)象看：被估資產(chǎn)是可在公開(kāi)市場(chǎng)上出售的資產(chǎn)。即指資產(chǎn)一般應(yīng)具有獨(dú)立功能，可單獨(dú)交易，并且有一定的通用性。評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值的方法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法。資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)價(jià)值（marketvaluebasis1742、非市場(chǎng)價(jià)值（非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值）

1）含義：

指不滿足市場(chǎng)價(jià)值成立條件以及滿足市價(jià)成立條件，但只能在非公開(kāi)市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。