世聯(lián)都市融合與旅游開發(fā)

都市融合與旅游開發(fā)世聯(lián)對旅游概念的理解旅游是通過主體活動空間的暫時轉(zhuǎn)換，達(dá)到豐富人生經(jīng)歷的一種體驗過程。注重體驗變化和空間轉(zhuǎn)換是旅游活動的特征2都市融合現(xiàn)象和旅游區(qū)域空間的關(guān)系主題公園、休閑度假區(qū)等產(chǎn)品由于空間優(yōu)勢迅速出現(xiàn)資源向城市中心集聚資源集聚與擴(kuò)散并行多個城市區(qū)地域空間相交大都市形成階段大都市區(qū)形成階段城市化成熟階段旅游活動以向中心城區(qū)集聚為主，郊區(qū)的相對落后削弱了中心城區(qū)擴(kuò)散能力。遠(yuǎn)郊景點憑借資源優(yōu)勢得以發(fā)展只在都市近郊存在一些傳統(tǒng)風(fēng)景區(qū)，少數(shù)遠(yuǎn)郊強(qiáng)勢景點得到開發(fā)。環(huán)境的壓力和交通條件的改善有效吸引游客進(jìn)入郊區(qū)旅游，郊區(qū)旅游迅速發(fā)展內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)趨向均衡，都市郊區(qū)完全融入城市功能區(qū)過夜接待產(chǎn)品大規(guī)模出現(xiàn)，旅游地擴(kuò)展至整個區(qū)域，并形成網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)發(fā)展階段城市發(fā)展特征旅游變化原因旅游產(chǎn)品類型3旅游區(qū)域發(fā)展的三個階段本地旅游休閑自住類區(qū)域旅游度假resort類目的地型resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競爭力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢資源條件和吸引力相對復(fù)合功能，綜合滿足市場需求與區(qū)域市場保持100-300公里黃金距離區(qū)域市場廣泛市場夏威夷BintanForestHighland4旅游區(qū)發(fā)展三大要素產(chǎn)品Product活動Activity資源Resource度假區(qū)發(fā)展產(chǎn)品：主題社區(qū)主題產(chǎn)品資源：自然資源人文資源活動：商務(wù)活動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)度假內(nèi)容的三個維度5陌生旅游區(qū)域發(fā)展的五大驅(qū)動力自然/人文資源驅(qū)動主題產(chǎn)品驅(qū)動特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動商務(wù)活動驅(qū)動核心驅(qū)動力主題社區(qū)驅(qū)動華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來西亞博鰲，海南坎昆，墨西哥6香港愉景灣——打造國際化的生活體驗區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度高的香港。地處大嶼山東北部，距香港國際機(jī)場12公里資源：較為優(yōu)良的山、沙灘和海資源區(qū)外交通：通過公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約40分鐘，渡輪至中環(huán)需25分鐘左右區(qū)內(nèi)交通：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進(jìn)入社區(qū)（主要是為了環(huán)保）周邊設(shè)施：香港迪士尼樂園、大嶼山郊野公園規(guī)模：占地649公頃容積率：0.12（全香港最低）規(guī)劃人口：約25,000人總開發(fā)期：13期迪士尼主題社區(qū)驅(qū)動型經(jīng)過20年的開發(fā)，愉景灣通過打造“高質(zhì)素、低密度”的社區(qū)和度假式的居住生活形成了具有國際化生活體驗的，兼具休閑度假和居家功能的熱點區(qū)域。7主題社區(qū)驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系主題社區(qū)核心驅(qū)動力資源稀缺度本類驅(qū)動力的打造需要以較為優(yōu)良的自然/人文資源為依托，支撐度假區(qū)概念的形成獲得的政策支持力度對政策環(huán)境的依賴性不大區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)，消費人群已經(jīng)滿足基本生活的需要，需要進(jìn)一步得到社交的滿足和社會的尊重城市化程度城市化水平通常很高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是房地產(chǎn)開發(fā)，對跨行業(yè)操作能力要求不高8深圳華僑城——強(qiáng)勢主題公園提升區(qū)域價值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口：3.5萬人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動型9主題產(chǎn)品驅(qū)動型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強(qiáng)，自身資源體系不具備競爭力；無過多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對城市系統(tǒng)具有很強(qiáng)的依賴性和互動性，所以對政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對本類項目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過運營主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動城市地產(chǎn)，所以對跨行業(yè)操作能力要求高10云頂高原———馬來西亞唯唯一合法的賭賭場24.主題題公園23.購物物中心22.每日日農(nóng)場21.高原原農(nóng)場20.高原原蘑菇培植園園19.高原原酒店18.麗雅雅公寓17.清水水巖16.教堂堂15.清巖巖寺14.農(nóng)場場13.阿娃娃娜纜車站12.清真真寺11.瀑布布10.阿娃娃娜高爾夫球球場9.阿娃娜娜高爾夫度假假村8.樂園7.生態(tài)公公園6.云頂纜纜車站5.騎馬俱俱樂部4.經(jīng)濟(jì)型型酒店3.訓(xùn)練學(xué)學(xué)院2.蘑菇園園1.入口區(qū)域背景：距離吉隆坡坡大約51公里，車車程約需一小小時，所在區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)較不不發(fā)達(dá)，城市市化程度比較較低資源：資源條件一一般，所在的的魯卡里山原原本幾乎不為為人知交通：公路，纜車車（東南亞最最長及最快的的纜車系統(tǒng)））規(guī)模：148公頃頃山頂阿娃娜高爾夫夫球場纜車系統(tǒng)特殊娛樂行業(yè)業(yè)驅(qū)動型阿娃娜度假村村以博彩業(yè)為核核心驅(qū)動，孕孕育度假市場場，近年來開開始開發(fā)多元元化的旅游度度假產(chǎn)品11特殊娛樂行業(yè)業(yè)驅(qū)動型旅游游度假區(qū)的適適應(yīng)性KPI體系適應(yīng)性KPI體系特殊娛樂行業(yè)核心驅(qū)動力資源稀缺度稀缺的娛樂項目可彌補(bǔ)資源的不足，對資源的依賴性低獲得的政策支持力度由于特殊娛樂行業(yè)通常為一般政策法規(guī)所限制、禁止，所以對政策環(huán)境的寬容度要求非常高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客源輻射力取決于娛樂項目的稀缺度，所以對周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平要求不高城市化程度而且通常于欠發(fā)達(dá)地區(qū)開發(fā)，周邊城市化水平低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是由特殊娛樂行業(yè)帶動旅游和房地產(chǎn)開發(fā)，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)運作能力12海南博鰲———商務(wù)會議帶帶動區(qū)域發(fā)展展區(qū)域背景：海南瓊海市的的海邊小鎮(zhèn)，，資源：集江、河、湖湖、海、山麓麓、島嶼、椰椰林、沙灘、、奇石、溫泉泉和田園等景景觀于一體，，自然資源較較為豐富、原原始。規(guī)模：轄有17個村村委會，205個村民小小組，總?cè)丝诳?.7萬人人，總面積86平方公里里?？谑胁椛虅?wù)活動驅(qū)動動型主要依靠博鰲鰲論壇的強(qiáng)勢勢帶動，形成成了以商務(wù)活活動驅(qū)動的旅旅游度假區(qū)13商務(wù)活動驅(qū)動動型旅游度假假區(qū)的適應(yīng)性性KPI體系系適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動核心驅(qū)動力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動驅(qū)動，但也需要較為良好的自然資源以增強(qiáng)作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對建立商務(wù)活動驅(qū)動型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度需要經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，帶來大量的公務(wù)、商務(wù)會議活動的需求城市化程度對周邊城市化水平要求較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開發(fā)主體需具備強(qiáng)大的商務(wù)會議策劃操作能力，以商務(wù)活動帶動旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)操作能力14墨西哥坎昆———世界級的的自然/人文文資源Cuba區(qū)域背景：位于加勒比海海北部，尤卡卡坦半島東北北端海濱。發(fā)發(fā)展初期僅為為一小漁村。。資源：擁有世界級的的沙灘和海資資源；島上有瑪雅文文化的圣米蓋蓋里托古跡廢廢墟，距離坎坎昆130公公里處還有一一處反映瑪雅雅人文化的圖圖倫遺址，是是墨西哥迄今今保存得最好好的一座瑪雅雅和托爾特克克人的古城。。坎昆島坎昆城尤卡坦半島礁湖加勒比海自然/人文文資源源驅(qū)動動驅(qū)動動型依托世世界級級的自自然資資源打打造濱濱海旅旅游項項目，，同時時通過過推廣廣人文文歷史史資源源來加加強(qiáng)旅旅游度度假地地的吸吸引力力15自然/人文文資源源驅(qū)動動型旅旅游度度假區(qū)區(qū)的適適應(yīng)性性KPI體體系適應(yīng)性KPI體系自然/人文資源核心驅(qū)動力資源稀缺度主要依靠資源驅(qū)動，對優(yōu)質(zhì)資源的依賴性非常高獲得的政策支持力度由于涉及到對公共資源的利用與保護(hù)，政府的支持至關(guān)重要，此類型開發(fā)投入巨大，通常需要政府出面組織開發(fā)，并出臺相關(guān)優(yōu)惠政策區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客源市場的輻射范圍與資源的等級成簡單正相關(guān)關(guān)系，對周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度要求較低城市化程度由于必須擁有優(yōu)越的資源，所以通常周邊城市化水平較低開發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是旅游業(yè)帶動房地產(chǎn)開發(fā)，對跨行業(yè)運作能力要求一般16我們對對RESORT的界界定為為：以以現(xiàn)實實資源源為條條件，，以滿滿足客客戶體體驗生生活的的游憩憩設(shè)施施開發(fā)發(fā)為導(dǎo)導(dǎo)向，，使土土地和和不動動產(chǎn)持持續(xù)增增值的的開發(fā)發(fā)經(jīng)營營活動動現(xiàn)實資資源條條件不動產(chǎn)產(chǎn)、游游憩區(qū)區(qū)消費者者的活活動需求土地（（包括括規(guī)劃劃、管管理、、行銷銷）RESORTResort的的概念念廣泛泛，在在不同同的衡衡量體體系有有不同同的分分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，其核核心為為：改良最常見見的Resort和和Resort社區(qū)區(qū)是以以地塊塊最重重要資資源（（比如如、沙沙灘、、湖灣灣、溪溪流、、沙漠漠、森森林、、叢林林、陸陸地、、湖山山等））及/或者者他們們相關(guān)關(guān)的游游憩設(shè)設(shè)施，，比如如以會會所、、高爾爾夫、、SPA、、網(wǎng)球球等進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)和和后續(xù)續(xù)經(jīng)營營，來來滿足足不同同的客客戶群群體對對娛樂樂休閑閑、對對自然然的渴渴求升值資料參參考來來源：：《ResortDevelopmentHandbook》，，美國國都市市與土土地研研究室室1718旅游物物業(yè)與與家庭庭生活活周期期的關(guān)關(guān)系經(jīng)濟(jì)增增長曲曲線單身階階段新婚階階段滿巢階階段1滿巢階階段2滿巢階階段3滿巢階階段4孤獨階階段特征階段年輕、、單身身無子女女有6歲歲以下下子女女有6歲歲以上上子女女與尚未未獨立立的成成年子子女同同住子女離離家自自立單身老老人獨獨居旅游物物業(yè)購購買興興趣19旅游物物業(yè)與與家庭庭生活活周期期的關(guān)關(guān)系家庭生活周期階段與特點住宅購買與消費特點旅游及旅游物業(yè)購買消費特點1、單身階段：年輕、單身幾乎沒有經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，新消費觀念帶頭人。但普遍沒有厚實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。好動型青年公寓的主要租買者。對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情有獨鐘。貸還款能力強(qiáng)，接受貸款購物的方式。出游以朋友同事作為組合元素。2、新婚階段：年輕夫妻，無子女經(jīng)濟(jì)條件比最近的將來要好。購買力強(qiáng)，對耐用品、大件商品的期望和要求強(qiáng)烈。對中小型住宅購買需求較為強(qiáng)勁。經(jīng)濟(jì)處于上升階段，購買力強(qiáng)，開始以家庭為旅游的組合方式。對自助游擁有更充足的財力、精力和興趣，而暫時沒有繁重的工作與家庭負(fù)擔(dān)。購買住宅削弱了一定的經(jīng)濟(jì)能力，但處于上升階段的貸還款能力仍對其購買力給予有力支持。3、滿巢階段（一）：年輕夫妻，有6歲以下子女家庭用品購買的高峰期。不滿足現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)狀況，注意儲蓄，購買較多兒童用品，購買住宅能力降低或正在承擔(dān)還貸購房款的壓力。開始承擔(dān)繁重的工作及家庭壓力，開支劇增，對旅游的興趣和精力明顯減弱。4、滿巢階段（二）：年輕夫妻，有6歲以上子女經(jīng)濟(jì)狀況較好。購買趨向理智，受廣告及其他營銷刺激的影響減少，注意檔次較高的商品及子女教育投資。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強(qiáng)、更穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)實力。開始注重投資及對生活質(zhì)素的提高，高質(zhì)量的休閑度假生活已經(jīng)提到議事日程。時間與財力對此的支持處于不斷上升階段，同時財力和對新事物的接受程度正處一個最佳的平衡點。20旅游物物業(yè)與與家庭庭生活活周期期的關(guān)關(guān)系家庭生活周期階段與特點住宅購買與消費特點旅游及旅游物業(yè)購買消費特點5、滿巢階段（三）：年長夫婦與尚未獨立的成年子女同住經(jīng)濟(jì)狀況仍然好。伴侶或子女皆有工作，注重儲蓄，購買冷靜、理智，住房儲蓄購買力已達(dá)高峰。仍然擁有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力，對高質(zhì)素度假生活的需求及消費能力正達(dá)到高峰。但消費態(tài)度日趨理智，并隨積蓄的不斷增多，對投資保值擁有越來越濃厚的興趣。6、滿巢階段：年長夫婦，子女離家自立前期收入較高。購買力達(dá)到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。對醫(yī)院等配套設(shè)施依賴性增強(qiáng)，后期退休收入減少。有充足的時間和金錢計劃度假的生活，其中部分由于子女的支持，更擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實力實現(xiàn)高質(zhì)素的退休后的度假生活，投資的興趣開始減退，并且對新生事物的接受程度已經(jīng)大幅度下降。7、孤獨階段：單身老人獨居收入銳減。特別注重情感溝通、關(guān)注安全保障，著重社區(qū)人事因素，怕孤獨和冷落。經(jīng)濟(jì)能力維持現(xiàn)狀，對投資的興趣明顯下降，可望從內(nèi)心體驗得到享受21香港愉愉景灣灣———早期期交通通極為為不便便，只只靠輪輪度與與市區(qū)區(qū)聯(lián)系系區(qū)位：位于大大嶼山山東北北部，，距香香港國國際機(jī)機(jī)場12公公里區(qū)外交交通：區(qū)外交交通：：通過過公路路、輕輕鐵、、水路路與市市中心心相連連，車車程約約40分鐘鐘，渡渡輪至至中環(huán)環(huán)需25分分鐘左左右區(qū)內(nèi)交交通：區(qū)內(nèi)內(nèi)交通通有穿穿梭巴巴士、、購物物巴士士、電電瓶車車及出出租汽汽車（（供租租用）），私私家車車不允允許進(jìn)進(jìn)入社社區(qū)（（主要要是為為了環(huán)環(huán)保））周邊設(shè)設(shè)施：香港迪迪士尼尼樂園園、大大嶼山山郊野野公園園規(guī)模：占地649公頃頃容積率率：0.12（全全香港港最低低）規(guī)劃人人口：約25,000人人總開發(fā)發(fā)期：13期公共設(shè)設(shè)施：資源：優(yōu)良的的山，，沙灘灘、海海資源源地塊現(xiàn)現(xiàn)狀：背山山面海海迪士尼尼電瓶車車旅游地地產(chǎn)成成功案案例22經(jīng)過20多多年的的開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)，以以“環(huán)環(huán)保城城”和和南歐歐度假假式概概念的的愉景景灣已已成為為香港港著名名Resort高尚尚住區(qū)區(qū)開發(fā)目目標(biāo)“高質(zhì)質(zhì)素、、低密密度””社區(qū)區(qū)，接接近大大自然然，享享受寧寧謐生生活及及不受受污染染的環(huán)環(huán)境，，度假假式居居住生生活123456788811111012131514171816規(guī)劃布布局：：政府配配套公公共交交通，，貫穿穿區(qū)域域干道道與城城市交交通相相連；；沿山勢勢別墅墅及低低層洋洋房布布置在在低處處，高高層建建筑布布置在在山體體高處處整體物物業(yè)沿沿海灣灣排布布，景景觀資資源最最大化化；商業(yè)、、教育育集中中建設(shè)設(shè)；學(xué)學(xué)校處處在社社區(qū)中中央游艇會會、高高爾夫夫等等等增值值設(shè)施施分散散排布布，價價值均均好；；修建海海濱漫漫步徑徑、康康樂會會、私私人沙沙灘等等大量量休閑閑設(shè)施施；舉辦多多元化化的社社區(qū)文文化活活動啟動區(qū)區(qū)高爾夫夫23合理分分配用用地功功能，，“高質(zhì)質(zhì)素、、低密密度””進(jìn)行行開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)，大大力營營造公公共空空間用地性質(zhì)面積ha.比例低密住宅10112.6%配套設(shè)施18823.5%自然保育區(qū)24130.1%海岸景物保護(hù)區(qū)131.6%還遷用地70.8%郊野公園637.9%休憩區(qū)111.4%綠化帶16720.8%政府、社區(qū)機(jī)構(gòu)101.2%高層洋房低層洋房花園別墅單元面積（平方米）40-22246-202123-480總套數(shù)575219947519港幣/平方尺住宅均價變化情況增值舉舉措：：經(jīng)營城城市的的角度度進(jìn)行行配套套建設(shè)設(shè)，同同時滿滿足社社區(qū)和和城市市需求求；休閑設(shè)設(shè)施和和酒店店主要要服務(wù)務(wù)于城城市，，能全全面提提升區(qū)區(qū)域的的形象象和檔檔次；；教育和和醫(yī)療療設(shè)施施對住住宅的的影響響度大大房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫24啟動區(qū)區(qū)設(shè)置置在最最能展展示區(qū)區(qū)域定定位特特點的的位置置，臨臨海的的一線線物業(yè)業(yè)類型多多樣，，同時時緊鄰鄰區(qū)域域的中中心商商業(yè)區(qū)區(qū)LocationHigh-riseUnitsLow-risenitsHousesTotalBeachVillage432432HeadlandVillage-adlandDrive9797ParkridgeVillage504504

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愉景灣國際學(xué)校、圣公會偉倫小學(xué)啟動區(qū)區(qū)選取取直接接感受受海岸岸沙灘灘位置置，最最能顯現(xiàn)海海濱高高檔社社區(qū)氛氛圍，并緊緊鄰區(qū)區(qū)域的的中心心商業(yè)業(yè)區(qū)；；啟動區(qū)區(qū)包括括高層層單位位、多多層單單位、、聯(lián)排排、獨獨立別別墅等等多品品種物物業(yè)，，產(chǎn)品線線豐富富，抗風(fēng)風(fēng)險能能力強(qiáng)強(qiáng)；啟動區(qū)區(qū)配套以以社區(qū)區(qū)居民民生活活便利利為主主要目目標(biāo)，如公公交站站、學(xué)學(xué)校、、幼稚稚園、、美食食廣場場、會會所、、沙灘灘廣場場等區(qū)域商商業(yè)中中心25后期優(yōu)優(yōu)劣勢勢地塊塊交錯錯開發(fā)發(fā)，物物業(yè)類類型多多樣，，配套套建設(shè)設(shè)同步步進(jìn)行行，大大盤持持續(xù)發(fā)發(fā)力時間軸1983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年2000年2002年配套開發(fā)項目配套級別對區(qū)域價值貢獻(xiàn)對住宅價值貢獻(xiàn)?美食廣場?沙灘?康樂會?幼兒園?愉景廣場?學(xué)校?巴士總站?消防局?警崗碼頭?愉景灣高爾夫?街渡碼頭?汽車渡輪碼頭?游艇會?幼稚園?直升機(jī)場豪華酒店、高檔購物中心、社區(qū)公園、交通總站(籌建)物業(yè)類型高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房高層\低層洋房\聯(lián)排別墅高層\低層洋房\聯(lián)排別墅開發(fā)（m2）12674841943124738116311376301842353412135712981061983年1986年1989年1991年1994年1996年1998年2000年2002年社區(qū)級級+少少量城城市級級城市級級城市級級+社社區(qū)級級★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★公共配配套的的建設(shè)設(shè)次序序：先建設(shè)設(shè)滿足足居住住需求求的社社區(qū)級級配套套；中期建建設(shè)提提升區(qū)區(qū)域價價值的的城市市級配配套；；最后根根據(jù)發(fā)發(fā)展需需要建建設(shè)多多樣配配套26高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的硬硬件設(shè)設(shè)施，，國際際化的的生活活體驗驗，度度假與與居住住均是是理想想之地地客戶：第一期期產(chǎn)品品推出出時定定位為為度假假物業(yè)業(yè)，其其別墅墅受到到在香香港工工作的的外國國人士士追捧捧，但但主要要用于于居住住而非非度假假；至今今已已發(fā)發(fā)展展到到13期期，，客客戶戶多多為為白白領(lǐng)領(lǐng)人人士士及及外外籍籍人人士士，，以以居居家家為為主主以前前我我很很自自然然地地跟跟隨隨著著城城市市匆匆忙忙的的生生活活節(jié)節(jié)奏奏去去生生活活，，但但在在愉愉景景灣灣工工作作，，令令我我有有機(jī)機(jī)會會接接觸觸到到一一種種另另類類的的生生活活格格調(diào)調(diào)，，跟跟這這里里的的居居民民(尤尤其其是是外外籍籍人人士士)相相處處得得多多，，逐逐漸漸體體會會到到生生活活應(yīng)應(yīng)該該可可以以很很安安逸逸和和諧諧，，而而質(zhì)質(zhì)素素也也比比數(shù)數(shù)量量更更為為重重要要?！，F(xiàn)現(xiàn)在在我我很很會會享享受受那那些些坐坐在在和和煦煦的的陽陽光光下下看看看看書書、、或或者者望望著著牙牙牙牙學(xué)學(xué)語語的的小小精精靈靈學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)爬爬行行和和走走路路的的情情趣趣；；又又或或者者帶帶著著她她的的愛愛犬犬散散步步的的時時刻刻，，我我相相信信這這才才是是有有素素質(zhì)質(zhì)的的生生活活，，而而這這種種追追求求生生活活質(zhì)質(zhì)素素的的文文化化，，亦亦正正是是愉愉景景灣灣這這個個獨獨特特社社區(qū)區(qū)的的精精神神所所在在，，也也是是愉愉景景灣灣引引人人入入勝勝之之處處。?！溆渚熬盀碁尘泳用衩袼饺巳诉[遊艇艇會會國際際級級27洞洞高高爾爾夫夫球球會會□海洋洋島島嶼嶼文文化化的的生生活活方方式式□豐富富多多樣樣的的國國際際美美食食街街□國際際頂頂級級的的游游艇艇會會、、高高爾爾夫夫球球會會□社區(qū)區(qū)中中心心的的基基督督教教宣宣道道會會□萬圣圣節(jié)節(jié)狂狂歡歡日日、、慈慈善善活活動動等等與與國國際際文文化化習(xí)習(xí)慣慣接接規(guī)規(guī)的的社社區(qū)區(qū)活活動動27成都都芙芙蓉蓉古古城城成成功功利利用用成成都都地地域域文文化化，，打打造造居居住住、、休休閑閑度度假假、、旅旅游游觀觀光光等等多多種種功功能能，，引引領(lǐng)領(lǐng)傳傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化氛氛圍圍的的生生活活方方式式區(qū)位：位于成都西郊郊青羊界，新新成溫公路成成-溫-郫生生態(tài)城市帶快快速通道旁，，距市中心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)路路僅10余分分鐘車程；設(shè)設(shè)有開通芙蓉蓉古城至成都都市區(qū)的公交交專線資源：成-溫-郫國國家級生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶、、海峽兩岸科科技園、華西西醫(yī)學(xué)院青羊羊校區(qū)、四川川省商業(yè)學(xué)校校、成都星星星外國語學(xué)校校等項目定位：集居住、餐飲娛娛樂、休閑度度假、旅游觀觀光、投資于一體，融合合各種中國民民居建筑風(fēng)格格、以成都地地域文化為項項目內(nèi)涵的老老成都縮影式式的極富傳統(tǒng)統(tǒng)色彩的小區(qū)區(qū)目標(biāo)客戶：對老成都有懷懷舊情結(jié)、厭厭倦喧囂都市市生活、收入入較高且能接接納住房消費費新觀念的中中老年人注重“5+2”生活模式式、追求個性性生存狀態(tài)的的都市人群預(yù)期有升值潛潛力的投資客客戶占地面積：680畝建筑面積：20.43萬平方米水面面積：3萬余平方方米容積率：0.4綠化覆蓋率：72%建筑密度：17%旅游地產(chǎn)成功功案例28整個項目重點點打造旅游觀觀光、休閑度度假、商務(wù)活活動、民居四四大功能傳統(tǒng)居住區(qū)——建筑風(fēng)格格多樣的住宅宅，毗鄰生生態(tài)觀賞型溫溫泉，環(huán)境境靜雅；特色商業(yè)區(qū)——小吃街、、餐飲設(shè)施、、手工藝品街街、購物超市市等；文化休閑區(qū)——詩書畫社社、青少年素素質(zhì)教育中心心、12000平方米的的中心音樂休休閑廣場、2000余平平方米的人造造山坡景區(qū)、、置信MBA學(xué)術(shù)中心等等；運動保健區(qū)——中老年人人健康中心、、診所，足球球場、網(wǎng)球場場、籃球場、、滑草場、羽羽毛球場、沙沙灘排球場、、沙灘游泳池池、高爾夫練練習(xí)場、門球球場、少兒武武術(shù)館、乒乓乓球室等運動動健身場所；；會所賓館區(qū)——生態(tài)豪華華會所、酒店店、客棧、博博物館等皇城-明遠(yuǎn)樓樓-至公堂：三者構(gòu)成老老成都建筑及及歷史文化的的靈魂主軸線線酒店賓館分別修建于會會所的西南和和正北各功能區(qū)以水水系園林環(huán)境境間隔和穿插插，動靜有致致，統(tǒng)一和諧諧29芙蓉古城中四四種建筑風(fēng)格格的住宅營造造了強(qiáng)烈的中中國傳統(tǒng)文化化氛圍，同時時整個社區(qū)打打造的休閑度度假氣質(zhì)，引引領(lǐng)有別于城城市的生活方方式建筑：2層為主，，面積42--212平平方米不等，，類型有獨棟棟、四合院、、聯(lián)排，附帶帶特色的私家家花園和配套套設(shè)施建筑風(fēng)格：川西民居組團(tuán)團(tuán)江蘇民居組團(tuán)團(tuán)云南民居組團(tuán)團(tuán)唐風(fēng)建筑組團(tuán)團(tuán)園林：建有亭榭、、小橋流水的的江南風(fēng)格設(shè)設(shè)計，綠地景景觀錯落有致致四種建筑風(fēng)格格的住宅營造造了強(qiáng)烈的中中國傳統(tǒng)居住住氛圍飲食文化：數(shù)種成都傳傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙煙袋、銅茶椽椽子水文化：龍舟比賽、、放河燈等天府街市文化化：蜀繡、蜀錦錦、竹簾畫、、剪紙、泥塑塑、木雕等馳馳名中外傳統(tǒng)統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧簧、鐵環(huán)、毽毽子、風(fēng)箏、、彈子等有著著鄉(xiāng)土色彩的的玩具民風(fēng)民俗文化化：趕廟會、搭搭戲臺、貼門門神、磨刀人人、打更人等等老成都民俗俗地域文化：4000年歷史的魚魚鳧文化、陳陳家桅桿、大大石文化、琴琴壁空彈、梅梅花街道：以成都老街街道名命名各各小區(qū)主干道道、干道、次次干道和院內(nèi)內(nèi)道路，達(dá)成成街道名的親親切和易于記記憶…深度挖掘成都都區(qū)域文化，，舉辦各種活活動，營造強(qiáng)強(qiáng)烈的中國傳傳統(tǒng)文化氛圍圍，引領(lǐng)一種種充滿傳統(tǒng)文文化氛圍的生生活方式30分期開發(fā)情況況時間軸第一期第二期第三期產(chǎn)品聯(lián)排別墅四合院價格2800元/平米第四期獨棟別墅聯(lián)排別墅面積小面積產(chǎn)品為主40---200平米不等面積較一期有提高100平米以上為主260-330平米220－300平米3300元/平米3600元/平米3800元/平米2005.11-2006.034500元/平米4800元/平米2006.03-05

2006.05-至今5200元/平米31成功的關(guān)鍵因因素總結(jié)開發(fā)理念——在日漸提提高的都市人人生活消費水水平和文化追追求中，主要要依據(jù)城市中中產(chǎn)階層隨社社會發(fā)展而日日益增長的物物質(zhì)文化需要要，結(jié)合現(xiàn)代代會議功能和和假日經(jīng)濟(jì)繁繁榮的現(xiàn)狀，，推出整合四四大功能的第第二居住體系系：旅游觀光的功能：獨特特的建筑和優(yōu)優(yōu)美的景觀設(shè)設(shè)計成功吸引引眾多游人前前來參觀游覽覽、消費，帶帶來商機(jī)；休閑度假的功能：提供供安逸、清靜靜的環(huán)境，迎迎合都市人周周末消費，休休閑廣場供人人們品茶、聊聊天、對弈、、打牌，客棧棧和酒店提供供住宿場所；；商務(wù)活動的功能：提供供會議、談判判活動的場所所；滿足現(xiàn)代都市市人追求古樸樸、喜歡幽靜靜的居住心理，外觀古樸，，住宅內(nèi)部強(qiáng)強(qiáng)調(diào)實用性，，合乎現(xiàn)代人人生活習(xí)慣，，價格合理，，吸引了大量量購房者通過對傳統(tǒng)建建筑和歷史文文化的挖掘，，展現(xiàn)中華民民族古老文明明的精髓，使使其一磚一瓦瓦，一檐一壁壁，都透出歷歷史的、文化化的深沉底蘊(yùn)蘊(yùn)。