中原地產(chǎn)某年度回顧及下年展望

2009年回顧暨2010年展望主要內(nèi)容后市展望三級市場總結(jié)二級市場總結(jié)2二級市場總結(jié)二級市場同比減少13%推盤量同比增加59%成交量同比上漲16.5%成交價3二級市場總結(jié)推盤量4歷年一手住宅批準(zhǔn)預(yù)售量08年新開工樓盤少，09年批準(zhǔn)預(yù)售面積減少32%5歷年一手住宅推盤量自2005年以來每年深圳住宅實際推盤量不斷減少預(yù)售量減少以及開發(fā)商分批少量開盤，09年推盤量減少13%609年各月一手住宅推盤量每月推盤量多在50萬㎡以下，最少13萬㎡，最多55萬㎡709年各區(qū)一手住宅推盤量區(qū)域推盤量（萬㎡）同比增減（%）羅湖3027福田11-58南山11444鹽田17-11寶安140-38龍崗168-709年市場熱點依然是在南山、寶安和龍崗區(qū)09年福田推盤量最少，僅4個樓盤推出住宅11萬㎡09年龍崗?fù)票P最多，共168萬㎡，其中龍崗中心城供應(yīng)近80萬㎡09年推盤量減少幅度最大的是福田區(qū)，近60%09年推盤量減少最多的是寶安區(qū)，近85萬㎡8二級市場總結(jié)成交量9歷年一手住宅成交量09年全市一手住宅成交約646萬㎡，同比增加59%05-08年成交量逐年減少，低迷的08年僅成交407萬㎡05-08年供求比逐年增加，07、08年供過于求09年供求比只有0.74：1.0，創(chuàng)歷年新低1009年年各月月一手手住宅宅成交交量3-6月份成成交量量大，，期間間樓市市可售售量多多，成成交十十分活活躍，，其中中3月份成成交81萬㎡，，接近近歷史史高位位3季度成成交量量持續(xù)續(xù)下滑滑，期期間市市場上上可售售量較較少，，價格格高企企，銀銀行開開始收收緊房房貸，，樓盤盤成交交有所所放緩緩受秋交交會及及預(yù)期期購房房優(yōu)惠惠政策策取消消的影影響，，10、11月成交交再度度火爆爆11、12月房價價再度度大幅幅拉升升，樓樓盤銷銷售有有所回回落，，加上上供應(yīng)應(yīng)少，，成交交量回回落1109年年各區(qū)區(qū)一手手住宅宅成交交量區(qū)域成交量（萬㎡）同比增減（%）羅湖34106福田3146南山136140鹽田1945寶安20241龍崗2246809年主要要成交交量仍仍是來來自南南山、、寶安安和龍龍崗09年龍崗崗取代代寶安安，成成為成成交量量最大大的區(qū)區(qū)域09年依然然是鹽鹽田成成交最最少，，該區(qū)區(qū)近幾幾年新新增供供應(yīng)很很少09年福田供求比比0.35：1，供應(yīng)遠(yuǎn)低于于需求，其它它區(qū)也是供不不應(yīng)求09年成交量增加加幅度最大的的是南山，寶寶安幅度最小小，主要是受受供應(yīng)的影響響，寶安供求求比低于南山山12二級市場總結(jié)結(jié)成交價格格13歷年一手住宅宅成交價格09年全市均價同同比上漲16.5%深圳新房價格格從05年開始快速上上漲，到07年，3年時間整體均均價上漲124%14各月一手住宅宅價格走勢深圳房價3月份開始上漲漲，8月份開始隨著著豪宅增多，，價格大幅拉拉升，每月均均價在20000元/平方米上下9月份均價最高高，2月份均價最低低，上漲90.6%一季度均價11056元/平方米，四季季度均價19800元/平方米，上漲漲79.1%20941109881509年各區(qū)一一手住宅價格格區(qū)域09年均價（元/㎡）同比漲跌（%）1、4季度價格對比漲跌（%）羅湖2255622138福田233652543南山194921388鹽田25749271寶安139542183龍崗959865009年鹽田均價最最高，市場容容量小，豪宅宅影響大09年龍崗均價最最低，區(qū)位條條件影響房價價09年福田價格漲漲幅最大，該該區(qū)新盤價格格基本都在20000元/平方米以上09年鹽田價格漲漲幅最小，價價格普漲但別別墅成交減少少年末與年初價價格比，羅湖湖因幸福里的的帶動，漲幅幅高達138%，受成交結(jié)構(gòu)構(gòu)影響小的南南山、寶安和和龍崗三區(qū)價價格漲幅同樣樣驚人16三級市場總結(jié)結(jié)三級市場同比增加209%成交量同比上漲27%成交價17三級市場總結(jié)結(jié)成交量18三級市場歷年年成交量08年市場低迷，，深圳二手房房成交量大幅幅下滑，創(chuàng)近近年新低09年市場火爆，，成交量創(chuàng)歷歷史新高，同同比增加209%19三級市場各月月成交量每月成交量基基本都在90萬㎡以上3月份成交量第第一次創(chuàng)歷史史新高，達157萬㎡4-9月份成交較為為平穩(wěn)，其中中3季度與二級市市場一樣，成成交逐步回落落國慶后成交開開始放量，11月份再創(chuàng)歷史史新高，近180萬平方米2009年各區(qū)二二手住宅成交交量區(qū)域成交量（萬㎡）同比增減（%）羅湖237142福田360300南山296267鹽田22127寶安249197龍崗20315309年各區(qū)二手房房成交量增加加幅度都在1倍以上福田二手房成成交最活躍，，達到360萬㎡，是新房房成交量的11.6倍鹽田三級市場場最不活躍，，僅成交22萬㎡關(guān)外兩區(qū)二手手房成交量不不小，但與新新房成交量相相當(dāng)09年成交量增加加幅度最大的的是福田，增增幅最小的是是鹽田21三級市場總結(jié)結(jié)三級市場成交量成交價22三級市場總結(jié)結(jié)成交價格格23歷年二手住宅宅成交價格09年全市二手房房成交均價15633元/㎡，同比上漲27.4%與新房價格走走勢一致，05-07年二手房價格格快速上漲，，08年回落后09年大幅反彈并并創(chuàng)新高24二手住宅各月月價格走勢同新房價格走走勢一致，二二手房價在2月達到低點后后3月份開始回升升，3-7月份漲幅大，，8月份后價格較較平穩(wěn)12月份均價最高高，2月份均價最低低，上漲52.4%，大大低于新新房價格漲幅幅一季度均價12669元/平方米，四季季度均價17720元/平方米，上漲漲40%，遠(yuǎn)低于新房房漲幅11810180002509年各區(qū)二二手住宅價格格區(qū)域09年均價（元/㎡）同比漲跌（%）1、4季度價格對比漲跌（%）羅湖136041832福田208342636南山206652144鹽田145494125寶安107692131龍崗86672034福田、南山09年成交均價都都在2萬元/㎡以上，遠(yuǎn)高高于其它區(qū)區(qū)，房價最最低的仍是是龍崗09年各區(qū)二手手房價格同同比漲幅基基本都在2成以上，除除成交量小小的鹽田外外，成交量量最大的福福田價格漲漲幅最大，，成熟區(qū)羅羅湖漲幅最最小1、4季度價格相相比，初鹽鹽田外，各各區(qū)均有3成以上漲幅幅，其中南南山在一手手豪宅的刺刺激下，漲漲幅高達44%26后市展望后市展望政策展望供應(yīng)量展望成交展望27政策展展望后市展望28政策展望11月28日溫家寶總理理在上?？伎疾鞎r提到到“要把保保障性住房房建設(shè)放在在房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的重重要位置，，在財政、、金融和土土地政策上上給予大力力支持，讓讓城市廣大大中低收入入者安居樂樂業(yè)。同時時，要抑制投機機性購房，促進房地地產(chǎn)業(yè)健康康發(fā)展””12月5-7日中央經(jīng)濟工工作會議提提出，1、要處理好好保持經(jīng)濟濟平穩(wěn)較快快發(fā)展、調(diào)調(diào)整經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)、管理通脹預(yù)預(yù)期的關(guān)系系，鞏固和增增強經(jīng)濟回回升向好勢勢頭。要繼繼續(xù)實施積積極的財政政政策和適適度寬松的的貨幣政策策，把握好好政策實施施的力度、、節(jié)奏、重重點2、擴大居民民消費需求求，增強消消費對經(jīng)濟濟增長的拉拉動作用；；增加普通商商品住房供供給，支持持居民自住住和改善性性購房需求求12月9日溫家寶總理理主持召開開的國務(wù)院院常務(wù)會議議指出，個人住房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅稅征免時限限由2年恢復(fù)到5年，其他住住房消費政政策繼續(xù)實實施12月14日溫家寶總理理主持召開開的國務(wù)院院常務(wù)會議議要求穩(wěn)定定市場預(yù)期期，遏制部分城城市房價過過快上漲的的勢頭，1、增加普通商商品住房的的有效供給給。適當(dāng)增加加中低價位位、中小套套型普通商商品住房和和公共租賃賃房用地供供應(yīng)，提高高土地供應(yīng)應(yīng)和使用效效率2、繼續(xù)支持居居民自住和和改善型住住房消費，，抑制投資資投機性購購房。加大大差別化信信貸政策執(zhí)執(zhí)行力度，，切實防范范各類住房房按揭貸款款風(fēng)險12月17日財政部、國國土部、央央行、監(jiān)察察部、審計計署聯(lián)合下下發(fā)《關(guān)于進一步步加強土地地出讓收支支管理的通通知》，要求市縣縣國土資源源管理部門門與土地受受讓人在土土地出讓合合同中依法法約定的分期繳納全全部土地出出讓價款的的期限原則則上不超過過一年。經(jīng)當(dāng)?shù)赝镣恋爻鲎寘f(xié)協(xié)調(diào)決策機機構(gòu)集體認(rèn)認(rèn)定，特殊殊項目可以以約定在兩兩年內(nèi)全部部繳清。首次繳納比比例不得低低于全部土土地出讓價價款的50%，對于未按時時繳納土地地價款、未未按合同約約定動工建建設(shè)的單位位和個人，，拖欠土地出出讓收入期期間不得參參與新的土土地出讓交交易活動29政策展望從近期中央央所釋放的的一系列信信號，我們們可以得出出1、2010年貨幣政策策仍會比較較寬松2、房貸政策策整體仍會會比較寬松松3、房價過快快上漲已引引起中央重重視，“保保地產(chǎn)”變變?yōu)椤胺€(wěn)地地產(chǎn)”4、多套房貸貸面臨收緊緊5、開發(fā)商屯屯地行為受受制約，新新地王減少少，供應(yīng)有有望改善我們認(rèn)為，，2010年房地產(chǎn)政政策明松暗暗緊，房價價如不受抑抑制，政府府會出臺一一些打壓政政策30后市展望供應(yīng)展展望31供應(yīng)展望區(qū)域推盤個數(shù)供應(yīng)面積（萬㎡）同比增減（%）羅湖64550福田1555400南山3214023鹽田1940135寶安3616014龍崗3920019合計14764033根據(jù)中原的的監(jiān)控，2010年深圳市推推出的樓盤盤可能達到到147個，供應(yīng)面面積640萬平方米，，同比增加加33%主要供應(yīng)來來自南山、、寶安和龍龍崗，其它它區(qū)也有大大幅的增加加按目前各項項目的進度度，上下半半年的供應(yīng)應(yīng)量相差不不大32后市展望成交展展望33成交展望從近年深深圳商品品住宅量量價走勢勢我們發(fā)發(fā)現(xiàn)1、房貸政政策是影影響房地地產(chǎn)量價價的最主主要因素素2、成交量量是價格格的先行行指標(biāo)，，成交先先增價格格后漲，，成交量量先萎縮縮價格后后跌二套房貸政策出臺房價開始調(diào)整房地產(chǎn)刺激政策房價持續(xù)上漲成交量萎縮成交火爆各類行政、稅收政策出臺、加息、調(diào)整準(zhǔn)備金率未對成交及價格有實質(zhì)性影響34成交展望望從近年全全市可售售住宅量量的變化化圖可以以看到1、06-07年上半年年可售量量低時，，成交活活躍，價價格上漲漲2、07-08年可售量量大時，，成交低低迷，價價格下跌跌3、09年可售量量大幅下下滑時，，成交活活躍，價價格上漲漲8140517035成交展望望09年深圳房房價持續(xù)續(xù)大幅上上漲，不不少區(qū)域域房價已已經(jīng)創(chuàng)歷歷史新高高。雖然然高房價價對成交交的影響響還不甚甚明顯，，只有少少量樓盤盤因價格格高而成成交緩慢慢，但是是9-11月全市租租金收益益率僅2.61%，率高于于1年期的存存款利率率，租售售比1:385，也大大大高于高高于國際際公認(rèn)的的1：200的警戒線線租供比0.55，顯示市市場已經(jīng)經(jīng)產(chǎn)生一一些泡沫沫從成交量量大的南南山、寶寶安、龍龍崗來看看，租金金回報率率都低于于1年期存款款利率，，租供比比也處低低值，其其中寶安安租供比比接近0.3的危險值值區(qū)域9-11月新房均價（元/㎡）9-11月二手房平均租金（元/平·月）年化租金收益率（%）租供比羅湖3178345.41.71%0.36福田2658750.72.29%0.49南山2602753.42.46%0.52鹽田2912728.81.19%0