中原地產(chǎn)深圳新洲地塊設(shè)計方案建議書

『新洲地塊』設(shè)計方案建議書設(shè)計方案建議書的價值何在？了解客戶真實、變化的產(chǎn)品需求用市場和客戶的角度談設(shè)計的專業(yè)問題而非用建筑專業(yè)本身熟知寫字樓核心產(chǎn)品技術(shù)要點物業(yè)發(fā)展建議整體框架第一卷：市場分析及前期回顧2007新政分析第二卷：產(chǎn)品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議項目形象提升建議項目硬件配套建議定位寫字樓市場分析項目前期定位回顧產(chǎn)品

2007年宏觀政策法規(guī)政策方向法律政策名稱目的影響時效性影響時效說明貨幣政策六次加息吸納存款，控制資金流向資本投資市場；短期加息并未有影響五次提高準(zhǔn)備金率調(diào)控政策15%政策性住房比例商品房中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，解決中低收入者居住問題長期政策性調(diào)控每個項目中經(jīng)濟(jì)適用房比例，在未來兩年對市場的影響才會顯現(xiàn)，提供經(jīng)濟(jì)房給中低收入者，在保證大多數(shù)中低收入者有房住的情況下，限制價格哄抬上漲限外令限制規(guī)范外商直接投資長期產(chǎn)業(yè)投資指導(dǎo)目錄，對產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起指導(dǎo)作用，短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響深圳市閑置土地處置工作方案加快已批用地盡早開發(fā)長期促使閑置土地加快開發(fā)，避免拖延開工時間，開發(fā)商集中在未來某個時間集中放量提高第二套住房貸款首付針對個人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為長期對于市場上的以投資客為主的小戶型項目極為不利，對于一人購買多套單位的情況能起到抑制作用征收城鎮(zhèn)土地使用稅

個人投資商鋪、寫字樓等商業(yè)用房必須交納土地使用稅

短期收費標(biāo)準(zhǔn)雖然較之前的土地使用費有較大的增加，但納稅人實際承擔(dān)的費用仍較少A2007新政一覽第一卷：市場分析及前期定位回顧A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧房地產(chǎn)新政策主要加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的打擊力度，特別是規(guī)范住宅市場，限制住宅市場開發(fā)，增加投資住宅市場的困難，從而避免價格上漲。政策法規(guī)對市場的影響時效性是長短之分，時效較短的政策會在一段時間后被市場規(guī)避，而長期政策則會在未來一兩年甚至更長時間顯現(xiàn)出影響。*房地產(chǎn)新政分析*A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧國土局規(guī)范外資購房政策釋疑境外個人想要購買商業(yè)或辦公或者境外機(jī)構(gòu)想要購買住宅，應(yīng)該符合的條件：

境外機(jī)構(gòu)和個人購買非自用商品房，必須要取得兩證，一個是《外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書》，一個是《營業(yè)執(zhí)照》，營業(yè)執(zhí)照中要有房地產(chǎn)投資的營業(yè)范圍。限制境外個人購買商業(yè)用房由于成立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)流程復(fù)雜，并且受到的限制頗多，故境外個人包括港澳臺、華僑購買商業(yè)用房壁壘很高，因而這條政策對境外人士購買商業(yè)用房起到了極大的限制作用。A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧新政前新政后首付比例借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，首付不得低于40%商業(yè)用房購房貸款首付款比例不得低于50%貸款期限貸款期限最長不得超過１０年貸款期限最長不得超過１０年貸款利率基準(zhǔn)利率，無優(yōu)惠貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次利率的1.1倍，具體的首付款比例、貸款期限和利率水平由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定商住房實際操作中按照住宅的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行對以“商住兩用房”名義申請貸款的，首付款比例不得低于45%，貸款期限和利率水平按照商業(yè)性用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行對商業(yè)用房貸款的規(guī)定A2007新政分析第一卷：市場分析及前期定位回顧*2007年年底出臺的政策奠定了08年政策的基調(diào)*年度第六次加息明顯反映政府對房地產(chǎn)態(tài)度：穩(wěn)定2008年貸款增量與07年持平：貨幣規(guī)模穩(wěn)定對深圳普通商品住宅目前的價格水平（福田18000、南山和羅湖17000、寶安12000、龍崗11000），政府是認(rèn)同的，它與深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和土地供應(yīng)狀況是相適應(yīng)的，不希望它漲，也不要奢望下跌。支撐房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的因素將長期存在，房價上漲趨勢不可避免B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧2007供應(yīng)特點分析:供應(yīng)格局被打破、出現(xiàn)供應(yīng)新形式

供應(yīng)格局被打破：福田區(qū)供應(yīng)絕對霸主地位不保；南山和寶安區(qū)則維持著較為穩(wěn)定的供應(yīng)，一躍成為深圳寫字樓市場的兩股重要力量。供應(yīng)出現(xiàn)新形式探索：已入伙由開發(fā)商持有出租經(jīng)營項目锘鉑廣場和眾鑫科技大廈通過重新進(jìn)行裝修，轉(zhuǎn)而對外出售；挑戰(zhàn)“住宅禁商”，宏發(fā)中心大廈批售是住宅類性質(zhì)，但卻是不折不扣的寫字樓B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧07年初深圳寫字樓市場高開高走，成交量逐月攀升，隨后便因為供應(yīng)不足而使得成交下滑

；進(jìn)入七月，政策調(diào)控開始，成交立即再度大幅下滑；年底在新量刺激下成交有所回升；B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧07年全全年的成成交價格格是不斷斷的起伏伏，但總總體而言言還是一一路走高高的；價格最高高的第三三季度也也是成交交最為乏乏力的季季度，除除了供應(yīng)應(yīng)問題和和政策調(diào)調(diào)控外，，這種交交易局面面也可能能凸現(xiàn)了了寫字樓樓市場進(jìn)進(jìn)入了““有價無無市”的的時代；；2007年2008年2009年及以以后財富大廈廈，43578江勝大廈廈，35000蔡屋圍北北商圈，，205000華強(qiáng)廣場場，80000中航苑改改造項目目，230000明年廣場場，80000天利中央央廣場2期，61800港中旅地地塊，54000星河發(fā)展展中心，，38000天虹中心心地塊，，100000和記黃埔埔高交會會地塊，，80000嘉里寫字字樓地塊塊，100000卓越世紀(jì)紀(jì)中心地地塊，120000中洲地產(chǎn)產(chǎn)項目，，68000榮超紅荔荔路地塊塊，84000上海賓館館南面地地赍，不不詳滿京華大大廈，30000金地崗廈廈西綜合合體，100000地業(yè)后海海項目，，80000綠景大廈廈，95481蒙蒂大廈廈，30000金運大廈廈金谷３號號中心區(qū)中心西區(qū)區(qū)羅湖區(qū)南山區(qū)海岸城西西座，７７０000其他2008年將是是繼05年后的的又一次次供應(yīng)高高峰期，，競爭將將主要集集中于福福田中心心區(qū)*寫字樓未未來供應(yīng)應(yīng)格局*B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧區(qū)域競爭項目總建面規(guī)劃信息入市時間租售方式福田中心區(qū)星河發(fā)展中心100000麗姿卡爾頓酒店約3萬平米，甲級寫字樓約6萬平米，商業(yè)裙樓約2萬平米，只租不賣2008年底只租不售江勝大廈143329計容積率面積100207平米，辦公面積55207平米，酒店面積39823平米,A棟39層，B棟30層2009年銷售大中華新天地148000四棟建筑呈L形排布，辦公4.5萬平米，公寓4.5萬平米，商業(yè)3萬平米，2009年銷售嘉里發(fā)展大廈－－2008年只租不售港中旅地塊－－2008年只租不售華強(qiáng)北中航廣場180000總高280米，58層，包括寫字樓、精品住宅、大型主題式商場等。其中，寫字樓45層，精品豪華住宅39層，大型主題商場7層。

2008年底銷售羅湖京基金融中心380000共88層，辦公及商務(wù)公寓20.5萬平米，商業(yè)6.5萬平米，住宅及住宅配套設(shè)施11萬平米2008年銷售南山海岸大廈西座85000寫字樓面積約5萬平方米,總高度155米2007年銷售寶安濱海國際--榮超地產(chǎn)寶安中心區(qū)首個甲級寫字樓,2006年10月奠基2008年銷售以高檔寫字字樓為主，中心區(qū)仍仍將是主主力供應(yīng)應(yīng)區(qū)。數(shù)據(jù)來源源：中原原深港研研究中心心*未來近近兩年推推售項目目*B寫字樓市場分析第一卷：市場分析及前期定位回顧C(jī)項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧中心區(qū)寫寫字樓是是深圳寫寫字樓最最高檔次次的代表表，寫字字樓配置置越來越越高，超甲級寫寫字樓成成為未來來發(fā)展趨趨勢；中心區(qū)寫寫字樓一一般為大大面積供供應(yīng)，以半層、、一層銷銷售為主主；中心區(qū)未來供應(yīng)應(yīng)量依然然巨大，，競爭激激烈，但但只租不不售的物物業(yè)逐漸漸增多；；本項目推推出時中中心區(qū)寫寫字樓以以大面積積寫字樓樓為主中心區(qū)寫寫字樓缺缺乏小面面積單位位物業(yè)供供應(yīng)物業(yè)定位位CBD··陽光生生態(tài)型··高端商商務(wù)平臺臺區(qū)位產(chǎn)品物業(yè)打造造：“超甲級級”形象象、優(yōu)化化產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)、中中高檔配配置檔次C項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧C(jī)項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧目標(biāo)消費費群的特特征：企業(yè)品牌牌形象的的提升——有較較為雄厚厚的資金金實力，，處于快快速發(fā)展展期，現(xiàn)現(xiàn)階段的的發(fā)展目目標(biāo)不再再局限于于本地市市場，而而是以全全國、亞亞洲、全全球作為為未來的的目標(biāo)市市場！現(xiàn)現(xiàn)階段正正是企業(yè)業(yè)品牌形形象建立立和維護(hù)護(hù)的關(guān)鍵鍵時期，，對于體體現(xiàn)企業(yè)業(yè)品牌的的辦公環(huán)環(huán)境要求求較高。。企業(yè)擴(kuò)張張及辦公公環(huán)境的的改善——企業(yè)業(yè)為吸引引更多的的優(yōu)秀人人才需要要改善辦辦公環(huán)境境，營造造良好的的工作氛氛圍，以以保證較較好的工工作效率率，增強(qiáng)強(qiáng)員工對對企業(yè)的的歸屬感感。*目標(biāo)客客戶檔次次定位*小型企業(yè)業(yè)邊緣企業(yè)業(yè)高端、客客戶頂尖客戶中心區(qū)項目消費費群目標(biāo)客戶戶檔次定定位：中心區(qū)的的邊緣客客戶、小小型企業(yè)業(yè)！中大型企企業(yè)C項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧*目標(biāo)標(biāo)客戶研研判*口碑貢獻(xiàn)獻(xiàn)利潤口碑碑利潤貢獻(xiàn)獻(xiàn)費用貢獻(xiàn)獻(xiàn)利潤口碑碑型：位于中心心區(qū)一級級輻射區(qū)區(qū)域，享享受景田田的成熟熟生活配配套；口碑貢獻(xiàn)獻(xiàn)型：作為深圳圳成熟CBD的的中心區(qū)區(qū)，吸引引大量中中低端企企業(yè)；利潤貢獻(xiàn)獻(xiàn)型：中心區(qū)的的中低端端客戶；；費用貢獻(xiàn)獻(xiàn)型：具有資金金實力較較強(qiáng)的投投資客，，同時也也有較強(qiáng)強(qiáng)的議價價能力。。波士頓矩矩陣客戶戶價值分分析模型型重點客戶C項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧自用投資1、對價格的敏感度相對較低，要求靈活的付款方式，2、對樓宇的形象檔次要求高，必須與企業(yè)形象相匹配，3、看好中心區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?、重視景觀因素及生態(tài)環(huán)境，5、希望入住大廈的公司與自己公司規(guī)模、檔次相當(dāng)，6、看重入伙后物業(yè)管理水平，對物業(yè)管理費敏感度高。1、對價格的敏感度高，2、要求有靈活的付款方式，3、充分考慮周邊寫字樓的租金價格，作為未來投資回報率的參照，4、看重項目的創(chuàng)新設(shè)計理念，5、看好未來發(fā)展?jié)摿Γǖ囟危?目標(biāo)客戶置置業(yè)特征分析析*C項目前期定位回顧第一卷：市場分析及前期定位回顧*項目檔次次、定位建議議*【產(chǎn)品品質(zhì)】】項目寫字樓層層高、電梯數(shù)數(shù)量等配置較較高，有足夠夠的產(chǎn)品基礎(chǔ)礎(chǔ)在泛A區(qū)造純A樓（（即在泛CBD區(qū)域以甲甲級的標(biāo)準(zhǔn)造造樓）【配置設(shè)施】】處處彰顯品味味：外墻用材材、空調(diào)、大大堂、電梯廳廳、電梯轎箱箱裝修等【附加值】引進(jìn)先進(jìn)的設(shè)設(shè)備/超常服服務(wù)（會所、、物管）/環(huán)環(huán)保健康【市場效果】】吸引中心區(qū)中低檔檔的客戶群體，，使客戶以較較低的價格水水平享受中心心區(qū)的高品質(zhì)物物業(yè)。物業(yè)發(fā)展建議議整體框架第一卷：市場場分析及前期期回顧2007新政政分析第二卷：產(chǎn)品品打造建議優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)建議項目形象提升升建議項目硬件配套套建議定位寫字樓市場分分析項目前期定位位回顧產(chǎn)品產(chǎn)品打造思考考：現(xiàn)實條件：樹立項目形象象成本有效控制制資金快速回籠籠實操考慮：找到最核心的的成本投入實現(xiàn)最佳的投投入產(chǎn)出平衡衡攻略產(chǎn)品策略8015++5=100中高檔硬件配配置人有我有，配配置水平要求求一般優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)我有人無，從從產(chǎn)品上提升升附加值拔高項目形象象從最能體現(xiàn)項項目檔次的地地方著手（大大堂/外立面面/服務(wù)等））實現(xiàn)項目價值最大化A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議標(biāo)準(zhǔn)平面優(yōu)化化優(yōu)秀案例參考考結(jié)構(gòu)優(yōu)化方向向標(biāo)準(zhǔn)層高度建建議地理位置：福福田深南大道道與香蜜湖路路交匯；項目規(guī)模：辦辦公建筑面積積26999

㎡，商業(yè)業(yè)建筑面積3026㎡㎡；項目概況：4層為商務(wù)會會所;28層層為健康會所所;1-2層層為商務(wù)配套套:咖啡吧\中西餐廳\美容美發(fā)廳廳；戶型設(shè)計：銀銀座國際的扁扁梁無柱設(shè)計計，為客戶提提供了面積從從68-1134

㎡的的“百變”““X”辦公空空間，空間可可隨意組合；；項目推出“會會呼吸的寫字字樓”概念；；案例借鑒：銀銀座國際產(chǎn)品成功：首首次提出“綠綠色辦公”概概念。在全新新區(qū)域取得市市場關(guān)注空中花園設(shè)計計生態(tài)通風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)高爾夫球推桿桿練習(xí)場空中花園成功原因分析析首推“生態(tài)健健康辦公”概概念項目推出背景景：周邊寫字字樓產(chǎn)品成熟熟，片區(qū)市場場不成熟，市市場競爭激烈烈，引入了全全新寫字樓概概念，提升了了項目的品質(zhì)質(zhì)；首次在深圳寫寫字樓市場推推出“生態(tài)健健康辦公”的的概念；“生態(tài)健康辦辦公”是寫字字樓發(fā)展的新新趨勢，項目目順應(yīng)其趨勢勢，并概念深深入到項目中中；項目在產(chǎn)品上上，有所創(chuàng)新新，使用扁梁無柱設(shè)計計，并推出部部分躍式辦公公間；10、22、、26層送空空中花園產(chǎn)品成功：生生態(tài)花園，陽陽光空間，外外側(cè)回廊位于深南大道道以北，麒麟麟路以西。項目用地面積積4978平方米，總總建筑面積30709平平方米，商商業(yè)建筑面積積7800多多平方米，東東南翼高20層，西北翼翼低16層，，停車數(shù)200多輛，用用地容積率為為4.5，覆覆蓋率為45%采取雙L合抱抱型格局設(shè)計計。錯落有次，總總體形象清新新挺拔。西北翼與東南南翼各在奇數(shù)數(shù)層與偶數(shù)層層出現(xiàn)的空中中庭院，使標(biāo)準(zhǔn)層在在任何一層均均有迷你庭院院供休息交流流，并通過外側(cè)的回廊獲得了中國傳傳統(tǒng)庭院的審審美意景。案例借鑒：新新豪方大廈陽光中庭電梯廳產(chǎn)品亮點：陽陽光中庭，陽陽光走廊，陽陽光辦公回廊陽光中庭案例借鑒：新新豪方大廈項目位置：中心區(qū)占地面積：5917.30平米建筑面積：93730.00平米綠化率：20%樓層狀況：35層總戶數(shù)：207通過花園，將將一層分割為為1/4雙衛(wèi)生間高區(qū)空中花園園通過花園，將將一層分割為1/2，各自獨享享中低區(qū)空中花花園案例借鑒：安安聯(lián)大廈關(guān)鍵字：““肺空間”、、人性化生態(tài)態(tài)化辦公產(chǎn)品成功：贈贈送空中花園園，各單元獨獨立辦公以綠色辦公、、“肺空間””、城市文脈脈、環(huán)保節(jié)能能及陽光辦公公等五大設(shè)計計理念綠色辦公。在在建筑的豎向向不同高度，，安聯(lián)大廈設(shè)設(shè)計了28個個空中花園和和1個屋頂花花園，形成了了立體休閑空空中花園群，，順應(yīng)回歸自自然的潮流。。由兩座建筑實實體和中庭構(gòu)構(gòu)成，其中中中庭為150米，上下貫貫穿，產(chǎn)生豎豎向氣流帶動動空氣流通，，與室外自然然空間相融，，形成獨特的的建筑“肺””空間。結(jié)合合板式造型和和巧妙的橫向向透風(fēng)設(shè)計，，保證了大廈廈的每一個角角落都能享受受自然的新鮮鮮空氣。案例借鑒：安安聯(lián)大廈項目位置：福田區(qū)車公廟深南大道南側(cè)占地面積：3308.30平米建筑面積：32400.00平米標(biāo)準(zhǔn)層面積:1044平米綠化率：20%樓層狀況：28層總戶數(shù)：48戶形象定位:別墅感商務(wù)空間案例借鑒：本本元大廈中庭是四至二二十七層的超超高中庭，每三層一個200平米空空中花園，設(shè)設(shè)計理念采用用大開間的辦辦公空間每層兩戶超寬柱距最長長達(dá)14.4米，既保證證了空中花園園及中庭的闊闊綽公共空間間，又使大廈廈達(dá)到72%的高實用。。走道少，增加加使用率共享錯層空中中花園案例借鑒：本本元大廈產(chǎn)品成功：透透空中庭，每每三層送露臺臺花園，各單單元獨立辦公公，高使用率率案例借鑒小結(jié)結(jié)：項目產(chǎn)品亮點成功點規(guī)劃排布可借鑒點銀座國際項目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無柱設(shè)計，并推出部分躍式辦公間；在當(dāng)年的非熱點片區(qū)中，首推“生態(tài)健康辦公”概念。引領(lǐng)寫字樓市場非熱點片區(qū)，通過產(chǎn)品創(chuàng)新,引領(lǐng)市場新豪方大廈西北翼與東南翼各在奇數(shù)層與偶數(shù)層出現(xiàn)的空中庭院外側(cè)回廊和空中花園采取雙L合抱型格局設(shè)計回廊設(shè)計、空中花園安聯(lián)大廈建筑的豎向不同高度，安聯(lián)大廈設(shè)計了28個空中花園和1個屋頂花園，形成了立體休閑空中花園群，順應(yīng)回歸自然的潮流。板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計，保證了大廈的每一個角落都能享受自然的新鮮空氣工字型排布，板式造型和巧妙的橫向透風(fēng)設(shè)計本元大廈本元大廈建筑中庭是四至二十七層的超高中庭，每三層一個空中花園，設(shè)計理念采用大開間的辦公空間帶花園的情況下實現(xiàn)高使用率透頂中空，贈送花園，獨立辦公，高使用率結(jié)構(gòu)優(yōu)化方方向：陽光走廊；；陽光電梯廳廳；錯層送露臺臺花園(要求每層層都贈送一一個以上不不計容積率率的花園)；回廊設(shè)計，，有效利用用走道；自由分割與與組合；使用率達(dá)70%以上上…A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議回廊設(shè)計，，人行通道道更便捷錯層露臺花花園，陽光光走廊進(jìn)深2.8米以內(nèi)不不計容積率率建議將現(xiàn)有有空間進(jìn)行行劃分，適適應(yīng)目標(biāo)客客戶需求劃分后單位位面積區(qū)間間在95-195㎡㎡136㎡189㎡95㎡195㎡140㎡146㎡95㎡195㎡140㎡項目名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積走廊寬度層高凈高江蘇大廈17001.83.452.5航天大廈14821.83.83.0安聯(lián)大廈20002.03.952.8新華保險大廈18001.83.62.8興業(yè)銀行大廈12001.53.502.6新世界中心17101.64.022.8萬軒國際17201.93.7天利中央廣場3.62.6海岸城20003.75現(xiàn)代國際4.2/6.6江勝大廈4.2港中旅4.2目前高端寫寫字樓層高高基本為3.95-4.2米保證辦公空空間凈高2.8米以以上2.標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高度建建議：A優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)第二卷：產(chǎn)品打造建議本項目標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層高建議議：3.6-4.0米保證辦公空空間凈高為為：2.8米以上B形象提高建議第二卷：產(chǎn)品打造建議外立面：建筑形象、立面色彩彩、材料選選擇公共空間：：大堂、電電梯間、公公共走道、、衛(wèi)生間、、架空層等等車位建議物業(yè)服務(wù)關(guān)鍵詞：簡簡潔、氣派派、純粹商商務(wù)外立面在寫寫字樓中的的作用;符合建筑物物本身的功功能需要;是一種文化化的特征;注重的是美美感,而不不要強(qiáng)調(diào)某某種風(fēng)格;它是寫字樓樓的“臉面”;需要與周邊邊的環(huán)境相相融合，新新洲路沿線線建筑的協(xié)協(xié)調(diào)感。對寫字樓購購買客戶而而言，外立立面是考慮慮是否購買買的第一位位主要因素素（僅排在地地理位置這這一客觀因因素之后））希望英龍集集團(tuán)能在后后續(xù)的房地地產(chǎn)開發(fā)中中采用白派建筑作為自己品品牌的象征征，逐漸創(chuàng)創(chuàng)立自己的的品牌形象象。外立面建議議&外立面建建議圖片是悉尼尼的一些建建筑，由建建筑大師HarrySeidler（已故））設(shè)計，是是典型的澳澳大利亞風(fēng)風(fēng)格。深圳圳的氣候與與之相近，，日照光線線也比較強(qiáng)強(qiáng)，更能反反映白色建建筑在光線線下明暗面面所產(chǎn)生的的對比。東東面新洲路路百葉的做做法是希望望在立面上上形成三角角形的有韻韻律感的效效果外立面建議議&外立面建建議節(jié)能及環(huán)保保深圳正在興興建生態(tài)城城市，政府府不鼓勵全全玻璃幕墻墻形式的建建筑。沿新洲路方方向的玻璃璃建議甲方方采用Low-e中中空玻璃，，此面有三三角形遮陽陽百葉，沿沿西側(cè)設(shè)挑挑板，也起起到遮擋西西曬的功能能。商業(yè)外立面面造型外立面建議議&商業(yè)外立面面與寫字樓樓整體風(fēng)格格相協(xié)調(diào)加強(qiáng)裙樓使使用材料的的處理，營造高端商商業(yè)氛圍沿街面落地地玻璃處理理，增加昭昭示性二樓預(yù)留統(tǒng)統(tǒng)一的廣告告位燈飾等外立立面細(xì)節(jié)處處理外立面建議議&燈光工程利用夜間照照明體現(xiàn)建筑外型與與結(jié)構(gòu)美——燈光就是建建筑的靈魂魂考慮因素：：城市夜景已已是城市最最美的風(fēng)景景，通過燈燈光效果更更能勾勒出出建筑的線線條與靈魂魂。建議要點：：不可以影響響建筑的白白天景觀物業(yè)維修方方便；不可采用彩彩色及大量量的動態(tài)變變化光色；；光色方面建建議采用：：黃、白兩兩種光色選擇燈具的的原則是必必須符合設(shè)設(shè)計的配光光要求、燈燈具造型美美觀與建筑筑外觀材質(zhì)質(zhì)及造型協(xié)協(xié)調(diào)匹配、、品牌及質(zhì)質(zhì)量安全選擇智能控控制照明方方式，可以以節(jié)電在20~50%以上。。關(guān)鍵鍵詞詞：：美美觀觀、、節(jié)節(jié)能能、、綠綠色色、、環(huán)環(huán)保保公共共空空間間&大大堂堂建建議議寫字字樓樓的的第第二二門門面面;高度度是是最最能能反反映映氣氣派派的的元元素素;一般般大大面面積積采采用用玻玻璃璃幕幕墻墻來來營營造造舒舒適適感感;地面面、、墻墻面面鋪鋪設(shè)設(shè)高高級級花花崗崗石石或或大大理理石石體體現(xiàn)現(xiàn)檔檔次次;編制制企企業(yè)業(yè)水水牌牌營營造造商商務(wù)務(wù)氛氛圍圍………關(guān)鍵鍵詞詞:陽陽光光、、生生態(tài)態(tài)、、簡簡潔潔、、氣氣派派、、純純粹粹樓盤名稱大堂高度（米）建筑高度（米）大堂高度/建筑高度（％）航天大廈1499.614.06諾德中心12193.26.21卓越大廈1087.211.47國際商會中心182168.33世界金融中心18174.910.3地王大廈293847.55大堂堂高高度度（所所選選樣樣本本為為其其能能把把大大堂堂高高度度作作為為亮亮點點宣宣傳傳的的寫寫字字樓樓。。））本項項目目大大堂堂高高度度建建議議項目目高高度度:100米米本項目應(yīng)達(dá)到:9.65米以上取標(biāo)準(zhǔn)層高度4.2米的2~3倍本項目應(yīng)達(dá)到8.4~12.6米因此,本項目大堂高度建議在10~12米。建議將1、2層上下打通，增加大堂高度。公共共空空間間&大大堂堂建建議議大堂堂面面積積樓盤名稱大堂面積（平米）華潤大廈800鳳凰大廈500嘉里中心300新世界中心1200世界金融中心400羅湖商務(wù)中心700喜年中心700本項項目目大大堂堂面面積積建建議議目前前深深圳圳甲甲級級寫寫字字樓樓的的大大堂堂面面積積最最少少在在300平平米米以以上上,主主要要面面積積段段在在500-1000平平米米。?？紤]慮因因素素：：底層層商商業(yè)業(yè)價價值值大大大大于于寫寫字字樓樓自身身條條件件限限制制建議議項項目目大大堂堂面面積積在在300-500平平米米公共共空空間間&大大堂堂建建議議本項項目目大大堂堂面面積積約約為為180㎡㎡，，建建議議將將外外部部藍(lán)藍(lán)色色部部分分通通過過設(shè)設(shè)計計上上的的處處理理與與內(nèi)內(nèi)部部大大堂堂形形成成一一體體，，視視覺覺上上增增加加大大堂堂面面積積。。大堂功能配配套本項目大堂堂功能配套套建議樓盤名稱大堂功能配套大堂面積華潤大廈純商務(wù)大堂800鳳凰大廈會客廳,洽談室500嘉里中心面包屋300喜年中心票務(wù),休憩座700新世界中心純商務(wù)大堂1200諾德中心純商務(wù)大堂800近年深圳的的高檔寫字字樓大堂功功能配套傾傾向于純商商務(wù)大堂。。本項目大堂堂面與扶梯梯分隔開，，避免商業(yè)業(yè)人群對商商務(wù)辦公氛氛圍造成破破壞，使大大堂功能傾傾向于純商商務(wù)大堂。。公共空間&大堂建議議大堂裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)樓盤名稱天花地面墻面華潤大廈木板造型地磚墻磚（內(nèi)）玻璃（外）世界金融中心鋁板造型大理石大理石+涂料+不銹鋼鳳凰大廈鋁板造型進(jìn)口大理石大理石新世界中心鋁板造型黑色大理石意大利洞石安聯(lián)大廈玻璃（自然采光）大理石大理石+玻璃幕墻諾德中心木板造型大理石、微晶石大理石本項目大堂堂裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議項目裙樓為為3層，高高度有條件件設(shè)計到10-12米內(nèi)，因因此建議：：天花：玻璃（自然然采光）地面：大理理石墻面：大理理石+玻璃璃幕墻公共空間&大堂建議議考慮因素：：大堂是客戶戶最能感知知到物業(yè)價價值、體驗驗尊貴感的的的地方，，因此體現(xiàn)現(xiàn)高品質(zhì)至至關(guān)重要；；我們的目標(biāo)標(biāo)客戶處于于蓬勃發(fā)展展階段，追追求物業(yè)的的形象所帶帶來的面子子感，大堂堂整體調(diào)性性應(yīng)符合他他們的特點點，體現(xiàn)品品質(zhì)感建議要點：：裝飾適當(dāng)融融入星級的的裝飾標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，選用高高檔材料，，如水晶燈燈等、同時時減少材料料品種，設(shè)設(shè)計簡約、、大氣，體體現(xiàn)尊貴感感和豪華感感；可引入人造水景、植物盆景景、雕塑小小品等室內(nèi)內(nèi)小品大堂一側(cè)可可考慮設(shè)置置休息區(qū)，，供來訪者者使用，體體現(xiàn)項目人人性化；公共空間&大堂建議議大堂品質(zhì)要要求：擴(kuò)大大堂面面積

———體現(xiàn)氣派派的泛大堂考慮因素：設(shè)置泛大堂堂，規(guī)避項項目大堂面面積偏小的的缺陷，體體現(xiàn)開發(fā)商商注重品質(zhì)質(zhì)，讓項目目在同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品中脫穎穎而出。建議要點：需要注意雨雨篷的設(shè)置置；公共空間&大堂建議議將公共道路路綠化與項項目外小廣廣場進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃，，便于提升升整體效果果；設(shè)計：適當(dāng)當(dāng)運用水景景、綠化、、地面圖案案處理，營營造高檔檔的商務(wù)與與商業(yè)氛圍圍。關(guān)鍵詞：商商務(wù)性休休閑性引引導(dǎo)效果公共空間&前廣場建建議電梯間考慮因素：：電梯間融合合甲級寫字字樓的特色色，同時與與大堂整體體效果融合合；建議要點：：設(shè)計風(fēng)格簡簡約，大氣氣，避免細(xì)細(xì)部的復(fù)雜雜處理，方方便后期物物業(yè)管理。。電梯廳作為為除大堂外外客戶最關(guān)關(guān)注的公共共空間，選選材考究，，建議采用用高檔大理理石＋不銹銹鋼裝飾材材料，融合合與大堂相相協(xié)調(diào)的地地面裝修，，形成特有有商務(wù)特質(zhì)質(zhì)。公共空間&候梯廳建建議關(guān)鍵詞：陽陽光、生態(tài)態(tài)、寬敞、、品質(zhì)樓盤名稱走道凈寬走道凈高有無中央空調(diào)裝修狀況華潤大廈1.22.7無地面：地毯（米色）墻面：墻紙深圳國際商會中心1.82.5有+新風(fēng)地面：大理石墻面：淺綠色磨砂玻璃鳳凰大廈1.62.4有地面：進(jìn)口石材墻面：乳膠漆江蘇大廈1.42.6無地面：地磚墻面：ICI安聯(lián)大廈1.32.6無地面：地磚墻面：ICI諾德中心1.82.5有地面；微晶石墻面：藝術(shù)玻璃本項目公共共走道尺度度建議目前高檔寫寫字樓的公公共走道大大部分都有有中央空調(diào)調(diào)，但降低低了走道的的凈高；凈凈寬在1.2~1.8米之間間。為突出本項項目在層高高上的優(yōu)勢勢，以及未未來的發(fā)展展趨勢，建建議：走道凈寬：：1.6-1.8米米走道凈高：：2.7米米中央空調(diào)：：如能做到到陽光電梯梯廳，則建建議不采用用公共空間&公共走道道建議考慮因素：與大堂、電梯梯間統(tǒng)一風(fēng)格格。建議要點：設(shè)計風(fēng)格簡約約，大氣，避避免細(xì)部的復(fù)復(fù)雜處理，方方便后期物業(yè)業(yè)管理。注重頂部燈光光的處理和造造型的簡約公共走道作為為接觸最多公公共空間，選選材考究，建建議采用高檔檔大理石＋墻墻紙，融合與與大堂相協(xié)調(diào)調(diào)的裝修，，形成特有商商務(wù)特質(zhì)。——體現(xiàn)項目目檔次的區(qū)域域

公共走道道寬敞、陽光光、舒適體現(xiàn)現(xiàn)人性化公共空間&公公共走道建議議考慮因素：細(xì)節(jié)決定成敗敗，洗手間設(shè)設(shè)計是最容易易忽視的細(xì)節(jié)節(jié)，但卻是客客戶實在感知知到的地方。。建議要點：設(shè)施完備的衛(wèi)衛(wèi)生間，與各各辦公間門口口要有分隔距距離；設(shè)置玄關(guān)和過過渡前室，并并利用該空間間提供人性化化服務(wù)，如整整裝室或化妝妝間；在基本裝修方方面，地面和和墻面選用高高檔石材，配配備廁紙、衣衣物鉤、干手手機(jī)，選用感感應(yīng)式水龍頭頭，選用名牌牌潔具如科勒勒、美標(biāo)、TOTO等；；預(yù)備4個蹲位位以上的空間間。衛(wèi)生間的裝修修色調(diào)、采光光色調(diào)與公共共部分要求協(xié)協(xié)調(diào)統(tǒng)一。——容易忽略略的甲級寫字字樓細(xì)節(jié)衛(wèi)衛(wèi)生間細(xì)節(jié)之之處體現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)高低公共空間&公公共衛(wèi)生間建建議細(xì)節(jié)決定甲級級形象——國際化的公共共導(dǎo)視系統(tǒng)公共導(dǎo)視系統(tǒng)統(tǒng)考慮因素：體現(xiàn)一個項目目在細(xì)節(jié)上的的體貼入微，，展示項目的的品質(zhì)感和國國際商務(wù)感建議要點：指位明確；采用國際統(tǒng)一一圖標(biāo)；造型精雅；材質(zhì)商務(wù)感強(qiáng)強(qiáng)公共空間&公公共導(dǎo)示建議議闊綽生態(tài)花園園，盡顯項目目品質(zhì)，營造造生態(tài)環(huán)保健健康辦公空間間。公共空間&休休閑建議聘請名家塑造造公共展示空空間寫字樓的大堂堂、電梯廳及及公共走道、、電梯外觀及及轎箱等公共共空間是項目目形象得要展展示的重要部部分；建議聘請專業(yè)業(yè)設(shè)計公司（（如諾德中心心聘請香港梁梁志天）進(jìn)行行塑造，可保保證項目的檔檔次、品味在在細(xì)微之處也也得到體現(xiàn)。。公共空間&名名家設(shè)計建議議幾大寫字樓物物業(yè)管理公司司比較仲量聯(lián)行全球?qū)懽謽且痪€物業(yè)品牌全球?qū)懽謽嵌€物業(yè)品牌諾德中心卓越時代廣場場深圳國際商會會中心新世界中心深圳寫字樓顧顧問項目國內(nèi)寫字樓一線物業(yè)品牌羅湖商務(wù)中心心說明專業(yè)寫字樓物物管公司，費費用高，品牌牌影響力大中檔物業(yè)管理理公司，費用用較低，物管管品牌影響力力較小國內(nèi)最早涉及及頂級寫字樓樓物管，費用用較低，國內(nèi)內(nèi)影響力較大大物業(yè)服務(wù)建議議本項目建議：：選擇一線著著名物管顧問問樹立整體形形象考慮因素：：良好的物管形形象有利于項項目的保值及及項目的銷售售：建議前期聘請請仲量聯(lián)行或或世邦魏理仕仕作為物管顧顧問。建議要點：物管公司建議議選擇世界著著名一線品牌牌物管顧問，，確保大廈整整體經(jīng)營管理理，借助其品品牌給予客戶戶物管信心，，提供國際化化的酒店式服服務(wù)。-前臺一站式式服務(wù)，體貼貼周到的安排排。-高質(zhì)素的人人員組成和嚴(yán)嚴(yán)密的管理架架構(gòu)，確保突突發(fā)事件第一一時間得到有有效解決；-對業(yè)主使用用的實際性服服務(wù)和物業(yè)保保值乃至升仲量聯(lián)行C硬件配置設(shè)施第二卷：產(chǎn)品打造建議電梯:品牌、轎廂廂尺寸、候梯梯時間空調(diào):品牌、系統(tǒng)統(tǒng)類型、運營營方式、計量量方式智能化設(shè)施:5A智能配套設(shè)施:會議室、商商務(wù)中心、餐餐飲、必要辦辦公生活配套套商店關(guān)鍵字:國際際品質(zhì)、中端端產(chǎn)品（高性性價比）電梯建議樓盤名稱數(shù)量品牌容量內(nèi)飾華潤大廈9+2迅達(dá)1350KG22人地面：大理石天花：玻璃、不銹鋼墻面：不銹鋼卓越時代廣場16進(jìn)口三菱1350KG18人地面：高檔石材天花：不銹鋼墻面：石材和不銹鋼鳳凰大廈10+2通力1350KG18人地面：微晶磚天花：不銹鋼墻面：不銹鋼+玻璃新世界中心21迅達(dá)1350KG18人地面：大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：發(fā)紋不銹鋼安聯(lián)大廈12+2進(jìn)口三菱1000KG13人地面；大理石天花：玻璃，不銹鋼墻面：不銹鋼諾德中心13+2Fujitec1350KG18人地面：大理石天花；不銹鋼墻面：鏡面不銹鋼市場參考國際品牌標(biāo)志志、國內(nèi)品牌牌價格——選擇高性價比比的KONE等品牌電梯梯考慮因素：電梯品牌是客客戶感知寫字字樓品質(zhì)的關(guān)關(guān)鍵，原裝電電梯更受客戶戶信賴。建議要點：內(nèi)裝：電梯內(nèi)可裝設(shè)設(shè)小液晶屏，，播放對外牌牌價、股市行行情、天氣預(yù)預(yù)報等商務(wù)信信息；內(nèi)裝材質(zhì)盡量量采用鏡面不不銹鋼或玻璃璃材質(zhì)，增加加轎廂尺度空空間，簡潔舒舒適，易于后后期管理和清清潔；電梯內(nèi)設(shè)置空空調(diào)、排風(fēng)及及背景音樂系系統(tǒng)。指標(biāo)設(shè)置：轎廂參考尺度度：2.8*2.5*3.0（寬*深*高）(雙排按鈕)電梯設(shè)計等候候時間小于45”；電梯速速度為為3.5m/s（提高高電梯梯效率率）電梯建建議√面積平平分法法早期物物業(yè)管管理公公司使使用的的辦法法，將將整個個大樓樓的空空調(diào)使使用費費用，，按用用戶租租用面面積的的大小小來平平灘。。優(yōu)點：：直接接方便便，成成本低低。缺點：：容易易發(fā)生生矛盾盾。時間計計量法法：該種方方式是是通過過計量量風(fēng)機(jī)機(jī)盤管管的電電動二二通閥閥的開開啟時時間，，加上上測量量風(fēng)量量的檔檔次，，最后后換算算成負(fù)負(fù)荷的的使用用量。。優(yōu)點：：較面面積平平分合合理缺點：：沒辦辦法合合理計計量負(fù)負(fù)荷變變化的的情況況能量計計費法法(能量量表)由帶帶信號號輸出出的流流量計計、兩兩只溫溫度傳傳感器器和能能量積積算儀儀三部部分組組成，，它通通過計計量中中央空空調(diào)介介質(zhì)（（冷凍凍水））的某