中原房地產(chǎn)投資靜態(tài)

房地產(chǎn)投資分析第一部分房地產(chǎn)投資第二部分房地產(chǎn)投資分析第三部分投資分析的主要內(nèi)容第四部分投資分析案例

房地產(chǎn)投資就是指以取得房地產(chǎn)收益為目的，投放一定量的資金，用以開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的行為。它是開展房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的基礎(chǔ)，是形成新的房地產(chǎn)使用價(jià)值為表現(xiàn)結(jié)果的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。第一部分房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資概念投資用量大投資合作性強(qiáng)投資回收期長(zhǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)大投資回報(bào)率高

房地產(chǎn)投資特征第一部分房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資分析是開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，它是在國家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)的基礎(chǔ)上，從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的角度分析測(cè)算項(xiàng)目的效益及費(fèi)用等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，計(jì)算出項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的獲利能力、回收投資的能力等財(cái)務(wù)狀況，從而判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)上的可行性的重要方法。投資分析概念第二部分房地產(chǎn)投資分析

房地產(chǎn)投資分析是經(jīng)濟(jì)分析的理論與方法在房地產(chǎn)投資過程中的具體運(yùn)用，是房地產(chǎn)投資過程的主要環(huán)節(jié)。通過投資分析，投資者可認(rèn)清項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，以及投資的收益額、回收期等指標(biāo)。因此，房地產(chǎn)投資分析可為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。

投資分析的目的第二部分房地產(chǎn)投資分析

投資分析有靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種分析方法，靜態(tài)分析方法不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，動(dòng)態(tài)分析方法考慮了資金的時(shí)間價(jià)值。靜態(tài)分析方法是動(dòng)態(tài)分析方法的基礎(chǔ)，靜態(tài)分析對(duì)參數(shù)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的取值是否客觀，直接影響著動(dòng)態(tài)分析的精確度。

投資分析的方法第二部分房地產(chǎn)投資分析投資分析的主要內(nèi)容一、總投資估算二、收益估算三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)四、不確定性分析第三部分投資分析的主要內(nèi)容一、總投資估算第三部分投資分析的主要內(nèi)容總投資估算表1.1土地費(fèi)用

土地取得成本（項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)）地價(jià)款土地開發(fā)成本（拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)）第三部分投資分析的主要內(nèi)容一、總投資估算項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)為取得項(xiàng)目所所支付的費(fèi)用用地價(jià)款（樓面面毛地價(jià)）指各土地級(jí)別別內(nèi)，在平均均容積率條件件下，政府收收取的某種用用途法定最高高出讓年期內(nèi)內(nèi)的土地出讓讓金、市政基基礎(chǔ)設(shè)施配套套建設(shè)費(fèi)的平平均樓面價(jià)格格。依據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目的的用地地性質(zhì)質(zhì)及項(xiàng)項(xiàng)目所所在地地的級(jí)級(jí)別而而定。。第三部部分投投資分分析的的主要要內(nèi)容容一、總總投資資估算算拆遷安安置補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)指新征土土地應(yīng)應(yīng)支付付的安安置費(fèi)費(fèi)、土土地補(bǔ)補(bǔ)償償費(fèi)、、土地地附屬屬物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)及墳場(chǎng)場(chǎng)、養(yǎng)養(yǎng)殖殖場(chǎng)等等的拆拆遷安安置費(fèi)費(fèi)；舊城市市開發(fā)應(yīng)支支付的的拆遷遷安置置費(fèi)等等。第三部部分投投資分分析的的主要要內(nèi)容容一、總總投資資估算算1.2前期工工程費(fèi)費(fèi)主要包包括開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的前期期規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計(jì)、、可可行性性研究究、水水文地地質(zhì)勘勘測(cè)以以及““三三通一一平平”等等土土地開開發(fā)工工程費(fèi)費(fèi)支出出。1.3基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)設(shè)費(fèi)是指建建筑物物2米米以外外和項(xiàng)項(xiàng)目用用地規(guī)規(guī)劃紅紅線線以內(nèi)內(nèi)的各各種管管線和和道路路工程程，其其費(fèi)用用包包括供供水、、供電電、供供氣、、排污污、、綠化化、、道路路、路路燈、、環(huán)衛(wèi)衛(wèi)設(shè)施施等建建設(shè)費(fèi)費(fèi)用用，以以及各各項(xiàng)設(shè)設(shè)施與與市政政設(shè)施施干線線、干干管管、干干道的的接口口費(fèi)用用。第三部分分投投資分析析的主要要內(nèi)容一、總投投資估算算1.4建筑安裝工程費(fèi)指建造房房屋建筑筑物所發(fā)發(fā)生的建建筑工程程 費(fèi)用用、設(shè)備備采購費(fèi)費(fèi)用和安安裝工程程費(fèi)用等等。建筑工程程費(fèi)包括括：結(jié)構(gòu)構(gòu)、建筑筑、特殊殊 裝修修工程費(fèi)費(fèi)等；設(shè)設(shè)備采購購及安裝裝工程費(fèi)費(fèi)包括括：給排排水、電電氣照明明及設(shè)備備安裝裝、空調(diào)調(diào)通風(fēng)、、弱電設(shè)設(shè)備及安安裝、電電 梯及及安裝、、其他設(shè)設(shè)備及安安裝等。。第三部分分投投資分析析的主要要內(nèi)容一、總投投資估算算1.5公公共配套套設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)指居住小區(qū)區(qū)內(nèi)為居民民服務(wù)配套套 建設(shè)的的各種公共共配套設(shè)施施（又稱稱公建設(shè)施施）的建設(shè)設(shè)費(fèi)用，主主 要包括括：中小學(xué)學(xué)校、托兒兒所、幼幼兒園、居居委會(huì)、派派出所、公公 共廁所所、停車場(chǎng)場(chǎng)等。第三部分投投資分分析的主要要內(nèi)容一、總投資資估算1.6管理費(fèi)用指企業(yè)管理理部門為管管理和組織織房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的開開發(fā)經(jīng)營活活動(dòng)而發(fā)生生的各種種費(fèi)用，包包括管理人人員工資、、職工福福利費(fèi)、辦辦公費(fèi)、差差旅費(fèi)、修修理費(fèi)、工工會(huì)經(jīng)費(fèi)費(fèi)、職工教教育培訓(xùn)經(jīng)經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、待待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、、業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)等費(fèi)用及及其他管理費(fèi)費(fèi)用。第三部分投投資分析的的主要內(nèi)容一、總投資估估算1.7不可預(yù)見費(fèi)由于房地產(chǎn)開開發(fā)周期長(zhǎng)，，不確定因素素多，不可可預(yù)見費(fèi)是為為了應(yīng)付突發(fā)發(fā) 事件所進(jìn)進(jìn)行的資金儲(chǔ)儲(chǔ)備。1.8其他費(fèi)用臨時(shí)用地費(fèi)和和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)費(fèi)、工程造價(jià)價(jià)咨詢費(fèi)、、施工圖預(yù)算算和標(biāo)底編制制 費(fèi)、工程程合同預(yù)算或或標(biāo)底審查費(fèi)費(fèi)、 合同公公證費(fèi)、施工工執(zhí)照費(fèi)、工工程質(zhì)量量監(jiān)督費(fèi)、、工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)、竣工圖編編 制費(fèi)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等等雜項(xiàng)費(fèi)用。。第三部分投投資分析的的主要內(nèi)容一、總投資估估算1.9銷銷售費(fèi)用指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目在銷售其其產(chǎn)品過程中中發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用以及及專設(shè)銷售機(jī)機(jī) 構(gòu)或委托托銷售代理的的各項(xiàng)費(fèi)用。。主要要包包括括廣廣告告宣宣傳傳及及市市場(chǎng)場(chǎng)推推廣廣費(fèi)費(fèi)、、銷銷售售代代理理費(fèi)費(fèi)、、其其他他銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用三三項(xiàng)項(xiàng)。。第三部分投投資分析的的主要內(nèi)容一、總投資估估算2財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集集資金而發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用，主要為為借款或債券券的利息，還還 包括金融融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)費(fèi)、融資代理理費(fèi) 承諾費(fèi)費(fèi)、外匯匯兌兌凈損失以及及企業(yè) 籌資資發(fā)生的其他他財(cái)務(wù)費(fèi)用。。第三部分投投資分析的的主要內(nèi)容一、總投資估估算銷售收入、稅稅金及附加表表第三部分投投資分析的的主要內(nèi)容二、收益估算算銷售稅金項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的的與房地產(chǎn)投投資有關(guān)的各各種稅金和和地方政府或或有關(guān)部門征征 收的費(fèi)用用。主要包括括營業(yè)稅、城城市 維護(hù)建建設(shè)稅、教育育費(fèi)附加。營業(yè)稅：銷售售收入的5%城市維護(hù)建設(shè)設(shè)稅：營業(yè)稅稅的7%教育費(fèi)附加：：營業(yè)稅的3%第三部分投投資分析的的主要內(nèi)容二、收益估算算損益益表表利潤總總額=銷售售收入入-銷銷售稅稅金及及附加加-建建設(shè)期期投資資-財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用稅后利利潤=利潤潤總額額-所所得稅稅第三部部分投投資分分析的的主要要內(nèi)容容二、收收益估估算投資利利潤率率第三部部分投投資分分析的的主要要內(nèi)容容三、財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)資本金金利潤潤率靜態(tài)投投資回回收期期（））財(cái)務(wù)內(nèi)內(nèi)部收收益率率（IRR）投資利利潤率率投資利利潤率率又稱稱投資資收益益率或或投資資效果果系數(shù)數(shù),主主要用用來評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目的的獲利利水平平。投資利利潤率率=利利潤總總額÷÷項(xiàng)目目總投投資××100%按照照收收益益計(jì)計(jì)算算內(nèi)內(nèi)容容的的不不同同，，將將投投資資利利潤潤率率分分為為所所得得稅稅前前投投資資利利潤潤率率和和所所得得稅稅后后投投資資利利潤潤率率。。第三三部部分分投投資資分分析析的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容三、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)資本本金金利利潤潤率率是利利潤潤總總額額對(duì)對(duì)資資本本金金總總額額的的比比率率，，它它反反映映資資本本金金的的占占用用所所帶帶來來的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)成成果果，，衡衡量量投投資資者者投投入入企企業(yè)業(yè)資資本本金金的的獲獲利利能能力力，，綜綜合合反反映映企企業(yè)業(yè)財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)狀狀況況的的好好壞壞。。資本本金金利利潤潤率率=利利潤潤總總額額÷÷資資本本金金××100%資本本金金凈凈利利潤潤率率資本本金金凈凈利利潤潤率率=稅稅后后利利潤潤÷÷資資本本金金××100%這是是投投資資者者很很關(guān)關(guān)心心的的一一個(gè)個(gè)指指標(biāo)標(biāo)，，因因?yàn)闉樗捶从秤沉肆送锻顿Y資者者自自己己的的出出資資所所帶帶來來的的凈凈利利潤潤。。第三三部部分分投投資資分分析析的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容三、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)靜態(tài)態(tài)投投資資回回收收期期（（））指當(dāng)當(dāng)不不考考慮慮現(xiàn)現(xiàn)金金流流折折現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)，，項(xiàng)項(xiàng)目目以以凈凈收收益益抵抵償償全全部部投投資資所所需需的的時(shí)時(shí)間間。。是是反反映映開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資回回收收能能力力的的重重要要指指標(biāo)標(biāo)。。第三部分分投投資分析析的主要要內(nèi)容三、財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率（IRR）指項(xiàng)目在在整個(gè)計(jì)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)，各年年凈現(xiàn)金金流量現(xiàn)現(xiàn)值累計(jì)計(jì)等于零零時(shí)的折折現(xiàn)率。。式中：CI－現(xiàn)金流流入量；；CO－現(xiàn)金流流出量－項(xiàng)目在在第t年年的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量t=0－項(xiàng)目開開始進(jìn)行行的時(shí)間間點(diǎn)n－計(jì)算期期，項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)或經(jīng)營營周期第三部分分投投資分析析的主要要內(nèi)容三、財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)指指標(biāo)是分析不不確定性性因素對(duì)對(duì)項(xiàng)目可可能造成成的影響響，并進(jìn)進(jìn)而分析析可能出出現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。不不確定性性分析是是房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)的重要要組成部部分，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目投投資決策策的成敗敗有著重重要的影影響。不不確定性性分析主主要包括括盈虧平平衡分析析、敏感感性分析析等。第三部分分投投資分析析的主要要內(nèi)容四、不確確定性分分析1、盈虧虧平衡分分析（收支平衡衡分析）分析計(jì)算算一個(gè)或或多個(gè)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)因素素變化而而使房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目達(dá)到到利潤為為零時(shí)的的臨界值值，顯示示項(xiàng)目的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度。。第三部分分投投資分析析的主要要內(nèi)容四、不確確定性分分析2、敏感感性分析析指從眾多多不確定定性因素素中找出出對(duì)投資資項(xiàng)目的的經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)有重要要影響的的敏感性性因素，，分析、、測(cè)算其其在一定定范圍內(nèi)內(nèi)變化時(shí)時(shí)對(duì)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)的影響響程度，，從而判判斷項(xiàng)目目承受風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能能力。銷售收入入、總投投資額第三部分分投投資分析析的主要要內(nèi)容四、不確確定性分分析用途獨(dú)棟別墅占地面積116318.11m2地上建筑面積42347.06m2總建筑面積54761.83m2經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)經(jīng)營策略略：全部部出售銷售均價(jià)價(jià)：10500元/平平方米（地上建建筑面積積）第四部分分投投資分析析案例根據(jù)規(guī)劃劃及定位位方案建建議，對(duì)對(duì)項(xiàng)目投投資的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益進(jìn)行初初步評(píng)估估，判斷斷投資資的可行行性包括總投投資估算算、收入入、利潤潤估算、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)、、不確定定性分析析采用靜態(tài)態(tài)投資分分析方法法第四部分分投投資分析析案例單位：萬萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1建設(shè)投資30,264.271.1土地費(fèi)用15,880.211.2前期工程費(fèi)525.711.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1577.141.4園林景觀建設(shè)費(fèi)1163.181.5建筑安裝工程費(fèi)6,571.421.6管理費(fèi)用736.631.7不可預(yù)見費(fèi)982.181.8其他費(fèi)用604.571.9銷售費(fèi)用2,223.222財(cái)務(wù)費(fèi)用1,163.063項(xiàng)目總投資31,427.33第四部分分投投資分析析案例一、總投投資估算算總投資估估算表單位：萬萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1銷售收入44,464.412經(jīng)營稅金及附加2,445.542.1營業(yè)稅2,223.222.2城市維護(hù)建設(shè)稅155.632.3教育費(fèi)附加66.70銷售收入入、稅金金及附加加估算表表第四部分分投投資分析析案例二、、收收益益估估算算單位位：：萬萬元元損益益表表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)1銷售收入44,464.412建設(shè)期投資30,264.273財(cái)務(wù)費(fèi)用1,230.624經(jīng)營稅金及附加2,445.545利潤總額10,523.986所得稅3,472.917稅后利潤7,051.07第四四部部分分投投資資分分析析案案例例二、、收收益益