中原深圳龍崗大鵬某旅游度假公寓項目定位報告

大鵬項目定位報告深圳中原事業(yè)五部KEYPOINTS大勢分析全國濱海物業(yè)銷售火爆;各地政府極為重視濱海地區(qū)發(fā)展；濱海物業(yè)因其獨特優(yōu)勢、資源稀缺性，以及投資潛力巨大受追捧；項目分析項目緊跟全國、深圳濱海經(jīng)濟(jì)發(fā)展契機(jī);項目位于大鵬，以及大鵬－南澳組團(tuán)濱海旅游度假基地的雙核心區(qū)域；項目是大鵬－南澳門戶，也是大鵬－南澳交通樞紐；深圳濱海戰(zhàn)略分析深圳打造“國際濱海城市”；東部“藍(lán)色海岸”戰(zhàn)略定位；大鵬－南澳組團(tuán)具有國際水準(zhǔn)的濱海旅游度假勝地定位；從一則新聞?wù)f起……2007年3月21日，上午10:00，深圳市浙江產(chǎn)權(quán)交易所交易大廳，萬科以10.05億元，拍得富春東方70%的股權(quán)，由此取得了富春東方旗下的東方尊峪、天琴灣等物業(yè)的控制權(quán)。東方尊峪東海岸天琴灣17英里浪騎俱樂部惠州辣甲島深圳金域藍(lán)灣珠海金域藍(lán)灣廈門金域藍(lán)灣通過收購，萬科的沿海連線布局正在完成！我們不去評論收購對萬科的意義或者對地產(chǎn)的影響，我們要強(qiáng)調(diào)的是：東海岸珠海金域藍(lán)灣17英里這一切，緣于濱海物業(yè)的獨特魅力——從珠海到深圳，到惠州，到廈門，甚至到上海、天津，萬科——中國最大的發(fā)展商之一，正在搶占中國最好的海岸線！第一部分全國濱海物業(yè)分析

全國濱海物業(yè)分析

全國濱海樓盤索引

濱海樓盤熱銷原因分析

深圳東部濱海戰(zhàn)略分析

項目分析

客戶定位

產(chǎn)品定位

形象定位

價格定位全國濱海樓盤熱銷索引——環(huán)渤海區(qū)域天津·萬通新城國際一期6000元/平米，刷新天津樓價，開盤即售80%！二期均價7500元/平米，外來客戶達(dá)50%以上！

全國濱海物業(yè)分析

全國濱海樓盤索引

濱海樓盤熱銷原因分析

深圳東部濱海戰(zhàn)略分析

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客戶定位

產(chǎn)品定位

形象定位

價格定位全國濱海樓盤熱銷索引——長三角區(qū)域上?！へ敻缓＞盎▓@占地48595㎡，總建163141㎡均價37000元/㎡，一期121套，銷售異?；鸨?！全國濱濱海物物業(yè)分分析全國濱濱海樓樓盤索索引濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項項目目分析析客客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位形形象定定位價價格格定位位全國濱濱海樓樓盤熱熱銷索索引————福福建廈廈門沿沿海區(qū)區(qū)域廈門··愛愛琴琴?？偨ㄖ娣e積7萬萬㎡，，總戶戶數(shù)326戶；；高層均均價達(dá)達(dá)到15000元/㎡，，開開盤即即售70%以上，，外來來客戶戶達(dá)30%以上上！全國濱濱海物物業(yè)分分析全國濱濱海樓樓盤索索引濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項項目目分析析客客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位形形象定定位價價格格定位位全國濱濱海樓樓盤熱熱銷索索引————珠珠三角角區(qū)域域萬科·17英里占地48595㎡，，總總建163141㎡㎡2期小小高層層公寓寓，首首推150套，，均價價25000元元/㎡㎡，一天天內(nèi)全全部售售罄。。全國濱濱海物物業(yè)分分析全國濱濱海樓樓盤索索引濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項項目目分析析客客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位形形象定定位價價格格定位位全國濱濱海樓樓盤熱熱銷索索引————海海南島島三亞·山山水水國際際位于三三亞市市區(qū)，，非海海景盤盤，定定位為為度假假休閑閑生活活社區(qū)區(qū)！均價7500元元/㎡㎡，一一期推推出時時，3000余余位來來自全全國各各地的的客戶戶到場場搶購購。濱海物業(yè)如此熱銷為什么?!

全國濱濱海物物業(yè)分分析全國濱濱海樓樓盤索索引濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項項目目分析析客客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位形形象定定位價價格格定位位濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析————政政府對對濱海海區(qū)域域的重重新規(guī)規(guī)劃和和定位位天津濱濱海新新區(qū)———海海洋經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展帶帶大連濱濱海新新區(qū)———發(fā)發(fā)展最最快的的“東東部經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈”威海濱濱海新新區(qū)———旅旅游休休閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中中心，，廈門濱濱海新新區(qū)———城城在海海上,海在在城中中深圳濱濱海新新區(qū)———東東部區(qū)區(qū)域規(guī)規(guī)劃三亞濱濱海新新區(qū)———國國際濱濱海旅旅游度度假城城市自北至至南，，各沿沿海城城市政政府均均對濱海地地區(qū)進(jìn)行了了重新規(guī)規(guī)劃和功能定定位，在政政府的的大力力發(fā)展展和引引導(dǎo)下下，濱濱海地地區(qū)一一躍成成為區(qū)域亮亮點，備受受關(guān)注注。全國濱濱海物物業(yè)分分析全國濱濱海樓樓盤索索引濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項項目目分析析客客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位形形象定定位價價格格定位位濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析————客客戶對對“舒舒適居居住””需求求的增增長人民可可支配配收入入增長長迅速速，人人民生生活水水平提提高，，客戶由由“生生存需需求””轉(zhuǎn)向向“舒舒適需需求””。生存需求舒適需求全國濱濱海物物業(yè)分分析全國濱濱海樓樓盤索索引濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項項目目分析析客客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位形形象定定位價價格格定位位濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析————濱濱海自自然環(huán)環(huán)境的的獨特特優(yōu)勢勢城中豪宅郊區(qū)豪宅濱海樓盤濱海樓樓盤較較城中中豪宅宅和郊郊區(qū)豪豪宅的的獨特特優(yōu)勢勢，使使得其其備受受青睞睞！海洋生生態(tài)環(huán)環(huán)境景觀優(yōu)優(yōu)勢空氣質(zhì)質(zhì)量全國濱濱海物物業(yè)分分析全國濱濱海樓樓盤索索引濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項項目目分析析客客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位形形象定定位價價格格定位位濱海樓樓盤熱熱銷原原因分分析————資資源稀稀缺和和不可可復(fù)制制性資源的的不可可復(fù)制制資源的的稀缺缺導(dǎo)致濱濱海物物業(yè)的的珍貴貴和唯唯一，，更加加導(dǎo)致致高端端客戶戶瘋狂狂追求求。全國濱海物物業(yè)分析全國濱海樓樓盤索引濱海樓盤熱熱銷原因分分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析

項目目分析客客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位

形象定定位

價格格定位濱海樓盤熱熱銷原因分分析———投資價價值無限濱海海物物業(yè)業(yè)普通通物物業(yè)業(yè)年份份03年年5年年10年年升值值潛潛力力濱海海生生態(tài)態(tài)資資源源的的稀稀缺缺和和不不可可復(fù)復(fù)制制，，導(dǎo)導(dǎo)致致其其升值值潛潛力力的的不不可可估估量量，引引得得投投資資客客的的瘋瘋狂狂跟跟進(jìn)進(jìn)。。全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析全國國濱濱海海樓樓盤盤索索引引濱海海樓樓盤盤熱熱銷銷原原因因分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項項目目分分析析客客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位形形象象定定位位價價格格定定位位濱海海樓樓盤盤熱熱銷銷原原因因分分析析————物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)豐豐富富，，滿滿足足各各種種需需求求物業(yè)業(yè)類類型型已已從從初初期期單單一一的的度度假假型型酒酒店店，，發(fā)發(fā)展展為為目目前前的的度度假假、、居居住住、、投投資資等等各各種種物物業(yè)業(yè)類類型型兼兼具具的的綜綜合合體體，，可可以以滿滿足足各各種種需需求求。。早期期中期期后期期度假假型型酒酒店店酒店店式式公公寓寓產(chǎn)權(quán)權(quán)式式酒酒店店別墅墅住宅宅全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析全國國濱濱海海樓樓盤盤索索引引濱海海樓樓盤盤熱熱銷銷原原因因分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項項目目分分析析客客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位形形象象定定位位價價格格定定位位全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)銷銷售售火火爆爆原原因因總總結(jié)結(jié)規(guī)劃劃，各各地地政政府府對對濱濱海海區(qū)區(qū)域域的的新新規(guī)規(guī)劃劃定定位位，，使使得得濱濱海海片片區(qū)區(qū)成成為為各各地地新新亮亮點點；；稀缺缺，濱濱海海資資源源的的不不可可復(fù)復(fù)制制性性和和唯唯一一性性，，是是其其熱熱銷銷和和高高速速升升值值的的保保證證；；多樣樣，濱濱海海物物業(yè)業(yè)類類型型已已發(fā)發(fā)展展的的相相當(dāng)當(dāng)豐豐富富，，可可滿滿足足各各種種需需求求；；生態(tài)態(tài)優(yōu)優(yōu)勢勢，濱濱海海物物業(yè)業(yè)在在生生態(tài)態(tài)、、景景觀觀等等各各方方面面具具有有一一般般豪豪宅宅不不能能及及的的獨獨特特優(yōu)優(yōu)勢勢；；第二部分深深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析全國濱海物業(yè)業(yè)分析深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析項目分析客客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位形形象定位價價格定位深圳的濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略——打打造“國際際濱海城市””中部門戶戶海岸蛇口、后海、、紅樹林深圳濱海城市市標(biāo)志性區(qū)域域西部棕色色海岸珠江入?？诘氐貐^(qū)工業(yè)、基圍養(yǎng)養(yǎng)殖、機(jī)場東部藍(lán)色色海岸梅沙、溪涌、、大鵬、南澳澳具有國際水準(zhǔn)準(zhǔn)的生態(tài)型濱濱海旅游度假假勝地（資料來源于于《深圳市東東部濱海地區(qū)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》》）本項目所在的的藍(lán)色海岸占據(jù)了深圳最最生態(tài)、最美美麗的濱海資資源，未來必必將成為城市的新亮點點，成為深圳““濱海國際性性城市”的一一張名片。全國濱海物業(yè)業(yè)分析深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析項目分析客客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位形形象定位價價格定位藍(lán)色海岸的組組成解構(gòu)———四大組組團(tuán)打造東部部藍(lán)色海岸藍(lán)色海岸組成成結(jié)構(gòu)圖港口及關(guān)聯(lián)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展區(qū)區(qū)發(fā)展完善常規(guī)城市功能能和基礎(chǔ)設(shè)施沙頭角－鹽田田組團(tuán)梅沙－馬巒山山組團(tuán)葵涌－壩光組組團(tuán)大鵬－南澳組組團(tuán)打造葵涌衛(wèi)星星城市，發(fā)揮揮常規(guī)性城市功功能（工業(yè)和商業(yè)業(yè)）發(fā)展客貨碼頭頭和物流業(yè)控制城市化速速度，杜絕工工業(yè)進(jìn)入，重重點打造成具具有國際水準(zhǔn)的濱濱海旅游度假假勝地現(xiàn)有大小梅沙沙旅游度假區(qū)區(qū)深圳東部旅游服務(wù)務(wù)基地及海濱旅游度度假區(qū)未來梅沙片區(qū)區(qū)逐漸變?yōu)榧虡I(yè)、旅游游、居住于一一體的大眾化化旅游度假區(qū)區(qū)，而大鵬－南澳組組團(tuán)則會承擔(dān)以前前梅沙片區(qū)的的職能，成為為國際濱海旅游游度假區(qū)。全國濱海物業(yè)業(yè)分析深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析項目分析客客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位形形象定位價價格定位藍(lán)色海岸未來來交通規(guī)劃———與關(guān)內(nèi)實實現(xiàn)一小時交交通圈鹽排高速（已已通車）惠鹽高速（已已通車）深鹽二通道（（年底通車））羅沙公路鹽壩高速（修修通至葵涌））坪西一級公路路（修通至南南澳）大鵬鎮(zhèn)隨著交通路網(wǎng)網(wǎng)的不斷改善善，客戶可以以經(jīng)深鹽第二二通道、鹽壩壩高速、坪西西一級公路輕輕松到達(dá)大鵬鵬－南澳組團(tuán)團(tuán)，與關(guān)內(nèi)實現(xiàn)一小小時交通圈。全國濱海物業(yè)業(yè)分析深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析項目分析客客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位形形象定位價價格定位大鵬－南澳片片區(qū)解構(gòu)———四小組組團(tuán)構(gòu)建國際際濱海度假勝勝地大鵬鎮(zhèn)大鵬－南澳組組團(tuán)的濱海旅旅游度假服務(wù)務(wù)基地，重點點發(fā)展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)下沙公眾型濱海旅旅游度假勝地地七娘山山地探險旅游游活動區(qū)域西沖國際濱海旅游游度假勝地大鵬鎮(zhèn)南澳鎮(zhèn)由于大鵬－南南澳半島為保保護(hù)生態(tài)環(huán)境境將嚴(yán)格控制制建設(shè)，所以以本項目所在在的大鵬鎮(zhèn)作為整整個大鵬－南南澳組團(tuán)的服服務(wù)基地，未未來將成為客客戶的聚集地地。全國濱海物業(yè)業(yè)分析深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析項目分析客客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位形形象定位價價格定位大鵬－南澳組組團(tuán)——景景點、休閑閑區(qū)規(guī)劃高爾夫休閑區(qū)國際會議中心自然保護(hù)岸線西沖游艇活動區(qū)海灘活動區(qū)桔釣沙全國濱海物業(yè)業(yè)分析深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析項目分析客客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位形形象定位價價格定位大鵬－南澳組組團(tuán)——景景點、休閑閑區(qū)規(guī)劃下沙下沙濱海度假區(qū)麻雀山高爾夫休閑區(qū)鵬城紅樹林自然保護(hù)區(qū)大鵬所城保護(hù)區(qū)全國濱海物業(yè)業(yè)分析深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析項目分析客客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位形形象定位價價格定位深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析總總結(jié)城市定位，深圳政府““濱海國際城城市”的戰(zhàn)略略，引導(dǎo)客戶戶將關(guān)注點投投向濱海；交通改善，交通的改善善，使得原先先的一小時交交通圈延伸至至大鵬－南澳澳組團(tuán)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展，大鵬作為大大鵬－南澳組組團(tuán)的旅游度度假服務(wù)基地地，將重點發(fā)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)業(yè)，大鵬第一一次站在了經(jīng)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的的風(fēng)口浪尖上上；東部部規(guī)規(guī)劃劃，““藍(lán)藍(lán)色色海海岸岸””戰(zhàn)戰(zhàn)略略使使得得曾曾經(jīng)經(jīng)被被人人遺遺忘忘的的東東部部成成為為未未來來區(qū)區(qū)域域亮亮點點；；第三三部部分分項項目目分分析析全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項目目分分析析發(fā)展展契契機(jī)機(jī)區(qū)位位、、交交通通、、配配套套地地塊塊與與指指標(biāo)標(biāo)周周邊邊環(huán)環(huán)境境展展示示面面分分析析開開發(fā)發(fā)歷歷史史SWOT分分析析物物業(yè)業(yè)屬屬性性定定位位客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位形形象象定定位位價價格格定定位位我們們面面臨臨一一個個前前所所未未有有的的發(fā)發(fā)展展契契機(jī)機(jī)在一一個個個個規(guī)規(guī)劃劃的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，大大鵬鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)面面臨臨一一個個前前所所未未有有的的發(fā)發(fā)展展機(jī)機(jī)遇遇，，而而我我們們則則搭搭上上了了這這班班快快車車??！深圳圳””濱濱海海國國際際城城市市””的的定定位位東部部““藍(lán)藍(lán)色色海海岸岸””的的定定位位大鵬鵬－－南南澳澳，，國國際際濱濱海海度度假假勝勝地地的的定定位位大鵬鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，組組團(tuán)團(tuán)旅旅游游服服務(wù)務(wù)基基地地的的定定位位全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項目目分分析析發(fā)展展契契機(jī)機(jī)區(qū)位位、、交交通通、、配配套套地塊塊與與指指標(biāo)標(biāo)周周邊邊環(huán)環(huán)境境展展示示面面分分析析開開發(fā)發(fā)歷歷史史SWOT分分析析物物業(yè)業(yè)屬屬性性定定位位客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位形形象象定定位位價價格格定定位位我們們在在哪哪？？————大大鵬鵬－－南南澳澳組組團(tuán)團(tuán)旅旅游游服服務(wù)務(wù)基基地地的的核核心心地地大鵬鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)大鵬鵬－－南南澳澳組組團(tuán)團(tuán)的的濱濱海海旅旅游游度度假假服服務(wù)務(wù)基基地地，，重重點點發(fā)發(fā)展展第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)下沙沙公眾眾型型濱濱海海旅旅游游度度假假勝勝地地七娘娘山山山地地探探險險旅旅游游活活動動區(qū)區(qū)域域西沖沖國際際濱濱海海旅旅游游度度假假勝勝地地本項項目目本項項目目位位于于東東部部濱濱海海地地區(qū)區(qū)的的旅旅游游服服務(wù)務(wù)基基地地的的核核心心區(qū)區(qū)域域————大大鵬鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)內(nèi)，，占得得區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)重重點點發(fā)發(fā)展展第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的先先機(jī)機(jī)。全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項目目分分析析發(fā)展展契契機(jī)機(jī)區(qū)位位、、交交通通、、配配套套地塊塊與與指指標(biāo)標(biāo)周周邊邊環(huán)環(huán)境境展展示示面面分分析析開開發(fā)發(fā)歷歷史史SWOT分分析析物物業(yè)業(yè)屬屬性性定定位位客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位形形象象定定位位價價格格定定位位我們們在在哪哪？？————大大鵬鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心本項項目目位位于于大大鵬鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的鎮(zhèn)鎮(zhèn)中中心心，，占占據(jù)據(jù)大大鵬鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)和和大大鵬鵬－－南南澳澳組組團(tuán)團(tuán)濱濱海海旅旅游游度度假假服服務(wù)務(wù)基基地地雙核核心心的位位置置，，地地段段優(yōu)優(yōu)勢勢無無人人能能及及。。本項項目目大鵬鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)政政府府★全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項目目分分析析發(fā)展展契契機(jī)機(jī)區(qū)位位、、交交通通、、配配套套地塊塊與與指指標(biāo)標(biāo)周周邊邊環(huán)環(huán)境境展展示示面面分分析析開開發(fā)發(fā)歷歷史史SWOT分分析析物物業(yè)業(yè)屬屬性性定定位位客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位形形象象定定位位價價格格定定位位交通通方方面面————組組團(tuán)團(tuán)的的門門戶戶和和內(nèi)內(nèi)部部樞樞紐紐本項項目目大鵬鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)是是大大鵬鵬－－南南澳澳組組團(tuán)團(tuán)的的門門戶戶，，是是所所有有客客流流進(jìn)進(jìn)入入組組團(tuán)團(tuán)的的必必經(jīng)經(jīng)之之地地。。同時，大大鵬鎮(zhèn)還還是前往往組團(tuán)內(nèi)內(nèi)各個景景點的中中轉(zhuǎn)地，，是組團(tuán)團(tuán)內(nèi)的交交通樞紐紐。所城東沖七娘山西沖下沙大鵬鎮(zhèn)是是大鵬－－南澳組組團(tuán)門戶和交通樞紐紐，而本項項目位于于的大鵬鵬鎮(zhèn)的中中心，占盡交通通優(yōu)勢。全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析發(fā)展契機(jī)機(jī)區(qū)位、交交通、配配套地塊與指指標(biāo)周周邊環(huán)境境展展示示面分析析開開發(fā)發(fā)歷史SWOT分析析物物業(yè)業(yè)屬性定定位客戶定位位

產(chǎn)品品定位形形象定定位價價格定位位配套方面面———生活活配套豐豐富、成成熟，未未來高檔檔配套提提升空間間大項目周邊邊生活配配套豐富富、成熟熟，但檔檔次一般般；預(yù)計隨著著未來第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的大力力發(fā)展，，高檔次次的消費(fèi)費(fèi)場所將將逐步豐豐富，配配套優(yōu)勢勢將更加加明顯。。華潤萬佳佳各種酒樓樓食肆銀行、電電信娛樂中心心全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析發(fā)展契機(jī)機(jī)區(qū)位、交交通、配配套地塊與指指標(biāo)周邊環(huán)境境展展示示面分析析開開發(fā)發(fā)歷史SWOT分析析物物業(yè)業(yè)屬性定定位客戶定位位

產(chǎn)品品定位形形象定定位價價格定位位地塊與指指標(biāo)地塊二地塊一一期指標(biāo)地塊一地塊二合計占地352857149242總建117101897130681其中住宅76101133618946商業(yè)4100763511735容積率3.33.33.3車位90200290其它48米限高，9090限制單位（㎡㎡）地塊小，，且被分分割，不不利于規(guī)規(guī)劃；容積率高高，建筑筑有限高高，導(dǎo)致致建筑覆覆蓋率高高；商業(yè)面積積比重大大，達(dá)1/3；；全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析發(fā)展契機(jī)機(jī)區(qū)位、交交通、配配套地塊與指標(biāo)周邊環(huán)境展示面分析開開發(fā)發(fā)歷史SWOT分析物物業(yè)屬性性定位客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位形形象定位價價格定位項目周邊環(huán)境境——近近處景觀一般般，遠(yuǎn)處山景景秀麗地塊二地塊一一期項目周邊近處處無景觀資源源，遠(yuǎn)處則山山景秀麗；項目北側(cè)臭水水溝對項目北北側(cè)單位影響響大。全國濱海物業(yè)業(yè)分析深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析項目分析發(fā)展契機(jī)區(qū)位、交通、、配套地塊與指標(biāo)周邊環(huán)境展示面分析開發(fā)歷史SWOT分析物物業(yè)屬屬性定位客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位形形象定位價價格定位展示面方面———臨街街面長，展示示面好項目位于十字字路口，有三邊臨街面，，展示面好，，昭示性好，便于識別。。地塊二地塊一一期全國濱海物業(yè)業(yè)分析深圳東部濱海海戰(zhàn)略分析項目分析發(fā)展契機(jī)區(qū)位、交通、、配套地塊與指標(biāo)周邊環(huán)境展展示面面分析開發(fā)歷史SWOT分析析物物業(yè)屬性定位位客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位形形象定位價價格定位項目開發(fā)歷史史與責(zé)任1期千禧大廈廈——大鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)首個商品房房項目，開啟啟了大鵬人居居歷史上的新新篇章！1期千禧大廈廈——大鵬人人公認(rèn)的大鵬鵬最高檔的樓樓盤。1期千禧大廈廈——大鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)目前的地標(biāo)標(biāo)建筑。本項目打造的的不僅僅是大大鵬鎮(zhèn)的標(biāo)志志性物業(yè)，也也是大鵬－南南澳組團(tuán)的門門戶型物業(yè)；；本項目是深圳圳東部濱海旅旅游度假區(qū)的的開拓者，肩肩負(fù)著開創(chuàng)東東部旅游新格格局的歷史重重任。全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項目目分分析析發(fā)展展契契機(jī)機(jī)區(qū)位位、、交交通通、、配配套套地塊塊與與指指標(biāo)標(biāo)周邊邊環(huán)環(huán)境境展展示示面面分分析析開開發(fā)發(fā)歷歷史史SWOT分分析析物業(yè)業(yè)屬屬性性定定位位客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位形形象象定定位位價價格格定定位位SWOT分分析析地段段占據(jù)據(jù)大大鵬鵬鎮(zhèn)鎮(zhèn)核核心心地地段段；；交通通大鵬鵬－－南南澳澳半半島島的的門門戶戶，，半半島島的的交交通通中中樞樞，，通通達(dá)達(dá)性性好好；；其它它配套套成成熟熟，，生生活活便便利利；；遠(yuǎn)處處景景觀觀資資源源好好；；全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)注注度度高高全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)均均火火爆爆熱熱銷銷，，客客戶戶對對濱濱海海物物業(yè)業(yè)關(guān)關(guān)注注度度高高；；深圳圳東東部部定定位位深圳圳““濱濱海海國國際際城城市市””的的新新定定位位，，政政府府對對東東部部藍(lán)藍(lán)色色海海岸岸的的全全力力打打造造；；項目目處處于于大大鵬鵬－－南南澳澳國國際際濱濱海海旅旅游游度度假假組組團(tuán)團(tuán)的的配配套套服服務(wù)務(wù)基基地地的的核核心心地地區(qū)區(qū)。。優(yōu)勢勢機(jī)會會全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項目目分分析析發(fā)展展契契機(jī)機(jī)區(qū)位位、、交交通通、、配配套套地塊塊與與指指標(biāo)標(biāo)周邊邊環(huán)環(huán)境境展展示示面面分分析析開開發(fā)發(fā)歷歷史史SWOT分分析析物業(yè)業(yè)屬屬性性定定位位客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位形形象象定定位位價價格格定定位位SWOT分分析析客戶戶對對大大鵬鵬半半島島認(rèn)認(rèn)識識不不足足；；規(guī)劃劃落落實實的的時時間間可可能能落落后后于于項項目目發(fā)發(fā)售售周周期期；；打造造東東部部首首席席標(biāo)標(biāo)志志性性樓樓盤盤的的難難度度；；劣勢勢威脅脅地塊塊小小，，且且分分散散，，不不利利于于規(guī)規(guī)劃劃；；容積積率率大大，，建建筑筑限限高高，，覆覆蓋蓋率率高高；；商業(yè)業(yè)面面積積偏偏大大；臭水水溝溝氣氣味味影影響響；全國大勢對濱海物業(yè)的狂熱追求深圳東部·藍(lán)色海岸的規(guī)劃定位大鵬－南澳半島，國際濱海度假勝地的功能定位全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項目分分析發(fā)展契契機(jī)區(qū)位、、交通通、配配套地塊與與指標(biāo)標(biāo)周邊環(huán)環(huán)境展展示面面分析析開開發(fā)發(fā)歷史史SWOT分析析物業(yè)屬屬性定定位客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位形形象定定位價價格格定位位濱海海度度假假休休閑閑類類物物業(yè)業(yè)本項目目物業(yè)業(yè)屬性性定位位大鵬鎮(zhèn)的核心區(qū)位旅游服務(wù)基地的核心區(qū)位地塊條件東部發(fā)展契機(jī)第四部部分客客戶定定位通過分分析實實際成成交客客戶與與成交交結(jié)構(gòu)構(gòu)之間間的關(guān)關(guān)系，，得出出客戶戶結(jié)構(gòu)構(gòu)、群群體特特征和和真實實需求求，并并預(yù)測測未來來客戶戶結(jié)構(gòu)構(gòu)和需需求的的變化化趨勢勢。全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位外區(qū)客客戶定定位本地客客戶定定位目目標(biāo)客客戶確確定產(chǎn)品定定位形形象象定位位價價格定定位客戶定定位思思路分析東東部度度假型型物業(yè)業(yè)市場場，推推導(dǎo)東東部度度假型型物業(yè)業(yè)的客客戶結(jié)結(jié)構(gòu)、、需求求等根據(jù)東東部規(guī)規(guī)劃，，預(yù)測測未來來東部部客流流變化化趨勢勢借鑒全全國度度假型型物業(yè)業(yè)的客客戶特特征預(yù)測本本項目目外區(qū)區(qū)客戶戶結(jié)構(gòu)構(gòu)、特特征、、需求求等外區(qū)客客戶推推導(dǎo)全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位外區(qū)客客戶定定位本地客客戶定定位目目標(biāo)客客戶確確定產(chǎn)品定定位形形象象定位位價價格定定位外區(qū)客客戶分分析（（一））———全全國濱濱海度度假型型物業(yè)業(yè)的成成交客客戶特特征置業(yè)次數(shù)三次以上度假區(qū)域風(fēng)景怡人，適合居住的地方，如海南島的三亞、?？冢槿堑闹楹?，環(huán)渤海區(qū)域的煙臺、威海。來源區(qū)域目前周邊區(qū)域客戶為主，有以內(nèi)陸城市客戶為主的趨勢。購買用途作為個人度假、養(yǎng)老或公司商務(wù)接待用途；置業(yè)特征對于度假物業(yè)，其最看重的是交通便利性、配套便利、居住環(huán)境、舒適度；需求特征度假客戶的需求呈現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，少部分高端客戶需求別墅類物業(yè)，其余客戶主要需求小戶型和公寓。全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位外區(qū)客客戶定定位本地客客戶定定位目目標(biāo)客客戶確確定產(chǎn)品定定位形形象象定位位價價格定定位外區(qū)客客戶分分析（（二））———東東部度度假型型物業(yè)業(yè)發(fā)展展情況況00年01年02年03年04年05年06年隨著區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展和和客戶戶需求求的不不斷升升級，，區(qū)域域物業(yè)業(yè)類型型已由由初期期的酒酒店，，發(fā)展展到目目前公公寓、、住宅宅、別別墅多多種物物業(yè)類類型共共存的的現(xiàn)狀狀。酒店式式公寓寓產(chǎn)權(quán)式式酒店店別墅墅住宅宅全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位外區(qū)客客戶定定位本地客客戶定定位目目標(biāo)客客戶確確定產(chǎn)品定定位形形象象定位位價價格定定位外區(qū)客客戶分分析（（二））———東東部度度假型型物業(yè)業(yè)供應(yīng)應(yīng)數(shù)量量統(tǒng)計計03年年后，，在政政府東東部規(guī)規(guī)劃的的啟動動和萬萬科··東海海岸的的帶動動下，，別墅墅和住住宅出出現(xiàn);酒店式式公寓寓一直直是區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)主流流供應(yīng)應(yīng)；全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位外區(qū)客客戶定定位本地客客戶定定位目目標(biāo)客客戶確確定產(chǎn)品定定位形形象象定位位價價格定定位外區(qū)客客戶分分析（（二））———東東部度度假型型物業(yè)業(yè)歷年年成交交量統(tǒng)統(tǒng)計00～～02年，，由于于區(qū)域域內(nèi)只只供應(yīng)應(yīng)產(chǎn)權(quán)權(quán)酒店店和公公寓，，因此此客戶戶以度度假、、投資資類客客戶為為主；；03年年后，，住宅宅與公公寓成成交的的總量量基本本相當(dāng)當(dāng)，除除度假假、投投資客客外，，已有有大量量二次次置業(yè)業(yè)者進(jìn)進(jìn)入梅梅沙。。全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位外區(qū)客客戶定定位本地客客戶定定位目目標(biāo)客客戶確確定產(chǎn)品定定位形形象象定位位價價格定定位外區(qū)客客戶分分析（（二））———東東部區(qū)區(qū)域酒酒店店、公公寓類類客客戶分分析區(qū)域以羅湖、福田、南山為主職業(yè)特征以政府人員、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主

年齡層次客戶年齡在30～40歲之間；經(jīng)濟(jì)狀況家庭年收入30萬以上；購買用途作為度假用途，同時兼具投資目的；其它特征大部分客戶屬于長線投資客戶，看好片區(qū)未來的發(fā)展，并對政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大的信心。

需求單房和一房公寓全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位外區(qū)客客戶定定位本地客客戶定定位目目標(biāo)客客戶確確定產(chǎn)品定定位形形象象定位位價價格定定位外區(qū)客客戶分分析（（二））———東東部區(qū)區(qū)域住住宅宅、別別墅類類客客戶分分析區(qū)域以羅湖、福田、南山為主，兼有全國性客戶職業(yè)特征以政府官員、私營企業(yè)主，企業(yè)高層管理人員為主

年齡層次客戶年齡在35～45歲之間；經(jīng)濟(jì)狀況家庭年收入40萬以上；購買用途作為第二居所用途，同時兼具投資目的；其它特征看好片區(qū)未來的發(fā)展和居住環(huán)境，深鹽第二通道的開通使得大梅沙較關(guān)內(nèi)的距離進(jìn)一步拉近，大梅沙的城市化進(jìn)程，也將使得大梅沙板塊生活配套越來越豐富。需求居住型的兩房、三房、別墅20分分鐘交交通全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位外區(qū)客客戶定定位本地客客戶定定位目目標(biāo)客客戶確確定產(chǎn)品定定位形形象象定位位價價格定定位外區(qū)客客戶分分析（（三））———未未來東東部人人流流流動分分析隨著深深鹽交交通壁壁壘的的打破破，大大量客客戶可可以更更方便便的進(jìn)進(jìn)入梅梅沙；；在梅沙沙變成成第二二居所所和大大眾化化休閑閑區(qū)域域時，，一部部分人人則向向東，，進(jìn)入入更具具生態(tài)態(tài)的大大鵬－－南澳澳組團(tuán)團(tuán)。交通壁壁壘1小時時交通通大梅沙沙———馬巒巒山全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位外區(qū)客客戶定定位本地客客戶定定位目目標(biāo)客客戶確確定產(chǎn)品定定位形形象象定位位價價格定定位外區(qū)客客戶分分析（（三））———客客戶未未來流流動預(yù)預(yù)測同樣，，隨著著交通通的改改善，，以及及大鵬鵬－南南澳半半島旅旅游、、休閑閑、度度假產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的不斷斷開發(fā)發(fā)，一一部分分客戶戶將向向東線線流動動，在在尚待待開墾墾的東東部，，將在在出現(xiàn)現(xiàn)一個個新的的“大大梅沙沙”。。大鵬－南南澳度假、休休閑、投投資客二次置業(yè)業(yè)者隨著未來來交通的的改善，，以及大大梅沙板板塊的城城市化的的不斷升升入，關(guān)關(guān)內(nèi)大量量客戶輕輕松涌入入，大梅梅沙的將將變?yōu)橐灰粋€集居居住、旅旅游、度度假、會會議、商商業(yè)為一一體的大大眾型旅旅游度假假基地。。未來的大大鵬－南南澳，將將涌入大大量度假假休閑客客流，酒酒店和公公寓類型型的物業(yè)業(yè)非常適適應(yīng)市場場需要。。全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位外區(qū)客戶戶定位本地客戶戶定位目目標(biāo)客客戶確定定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位本項目外外區(qū)目標(biāo)標(biāo)客戶總總結(jié)來自區(qū)域羅湖、福田、南山為主，其它區(qū)域為輔職業(yè)特征以政府人員、私營企業(yè)主、企業(yè)高層管理人員為主

年齡層次客戶年齡在30～45歲之間；經(jīng)濟(jì)狀況家庭年收入30萬以上；購買用途作為度假用途，同時兼具投資目的；其它特征喜愛大鵬－南澳的景色和濱海自然的生態(tài)環(huán)境，向往休閑度假式的生活狀態(tài)；屬于長線投資客戶，看好片區(qū)未來的發(fā)展，并對政府在區(qū)域的規(guī)劃有很大的信心。

需求單房和一房公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位外區(qū)客戶戶定位本地客戶戶定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位客戶定位位思路分析大鵬鵬本地房房地產(chǎn)市市場，得得出本地地客戶情情況推導(dǎo)本項項目本地地客戶的的結(jié)構(gòu)、、特征、、需求等等結(jié)合本項項目實際際情況、、物業(yè)屬屬性本地客戶戶推導(dǎo)全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位外區(qū)客戶戶定位本地客戶戶定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位本區(qū)客戶戶分析（（一）———千千禧大廈廈情況分分析千禧大廈戶型配比表戶型二房三房四房復(fù)式合計面積（㎡）90112~177130~133230~245——套數(shù)（套）201818460比例33.3％30%30％6.6%100%（02年年開盤，，開盤價價2400元/㎡）全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位外區(qū)客戶戶定位本地客戶戶定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位本區(qū)客戶戶分析（（一）———千千禧大廈廈客戶結(jié)結(jié)構(gòu)客戶分類客戶類型客戶比例置業(yè)性質(zhì)主力客戶僑胞60%自住輔助客戶私企業(yè)主、個體戶30%自住本地原居民、核電員工10%投資千禧大廈廈由貴司司與僑胞胞投資者者共同開開發(fā)，目目標(biāo)客戶戶鎖定為為僑胞，，實際僑僑胞的成成交數(shù)量量在60%左右右，其中中以港臺臺同胞居居多。全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位外區(qū)客戶戶定位本地客戶戶定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位本區(qū)客戶戶分析（（一）———鵬鵬海苑情情況分析析鵬海苑戶型配比表戶型一房二房三房合計面積（㎡）38～5074～76104——數(shù)量（套）727212150比例48%48%4%100%（06年10月開盤盤，均價價3900元/㎡）客戶分類客戶類型客戶比例置業(yè)性質(zhì)主力客戶小私企業(yè)主32%自住為主少量投資個體戶24％核電廠員工19%打工者14%輔助客戶本地原居民11%投資公務(wù)員全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位外區(qū)客戶戶定位本地客戶戶定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位注：·據(jù)據(jù)調(diào)查查，鵬海海苑實際際成交客客戶以本本地人為為主，實實際需求求的是三三房?！び捎谟跇潜P戶戶型與自自住客需需求存在在偏差，，有近60%的的客戶購購買兩套套住宅，，打通成成三房戶戶型。本區(qū)客戶戶分析（（一）———鵬鵬海苑客客戶結(jié)構(gòu)構(gòu)全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位外區(qū)客戶戶定位本地客戶戶定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位本區(qū)客戶戶分析（（一）———本本地潛在在客戶總總結(jié)客戶特征需求核電員工收入高、且穩(wěn)定，大部分員工住在市內(nèi)的核電宿舍區(qū)，若再次置業(yè)也首選在市區(qū)。臨近鵬海苑的地方有兩個核電員工宿舍區(qū)，購買鵬海苑的核電員工多來自于這兩個小區(qū)。110～120㎡三房小私企業(yè)主在大鵬開辦企業(yè)，收入尚可。多為外來人口，買房為自住?？紤]到價格和方便工作等因素，就近買房。90～100㎡三房個體戶以在大鵬經(jīng)營服務(wù)業(yè)、商業(yè)為主，收入尚可。多為外來人口，買房為自住。由于大鵬較外區(qū)的價格優(yōu)勢和方便工作等因素，就近買房。95㎡三房75㎡二房打工者大鵬各企業(yè)的中高管，收入中等、穩(wěn)定。買房為自住。考慮到大鵬較外區(qū)的價格優(yōu)勢和方便工作等因素，就近買房。70～75㎡二房全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位外區(qū)客戶戶定位本地客戶戶定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位本區(qū)客戶戶分析（（一）———本本地潛在在客戶總總結(jié)客戶特征需求本地原居民近幾年政府大規(guī)模征地，原居民手頭有大量閑錢，購買力較強(qiáng)。目前住自建房，大鵬住商品房的風(fēng)氣還未形成，大部分人表示不會買房。少數(shù)人買房投資?！珓?wù)員事業(yè)單位收入高、且穩(wěn)定，住政府大院。不愿意外出太遠(yuǎn)的地方置業(yè)，而大鵬、葵涌、坪山?jīng)]有高品質(zhì)樓盤供應(yīng)，所以其也一直沒有再置業(yè)。少數(shù)人買房為投資。120㎡三房140㎡四房70～75㎡二房（投資）僑胞以港客居多，經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，有很強(qiáng)的戀土情節(jié)，為以后落葉歸根而買房，自住，首選小戶型。該部分客戶數(shù)量十分有限。75㎡二房全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位外區(qū)客戶戶定位本地客戶戶定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位本區(qū)客戶戶分析（（二）———本項項目本地地的目標(biāo)標(biāo)客戶研研判斷原居民本身有自建房住，且自建房環(huán)境較好，對再次買房或投資的興趣不大。公務(wù)員事業(yè)單位人員本身有公屋住，且環(huán)境較好，對在大鵬本地投資的興趣不大。私營業(yè)主個體戶有自住需求，但對濱海度假類物業(yè)需求不大，該批人購買的人數(shù)有限。打工者有自住需求，但對濱海度假類物業(yè)需求不大，且購買能力有限僑胞完全可以承受樓價，也需要高檔次的物業(yè)，但人數(shù)有限。私營業(yè)主主、個體體戶、僑僑胞是本本項目的的本地目目標(biāo)客戶戶。全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位外區(qū)客戶戶定位本本地客客戶定位位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位客戶定位位思路外區(qū)目標(biāo)標(biāo)客戶本地目標(biāo)標(biāo)客戶結(jié)合全國國沿海物物業(yè)、深深圳東部部度假型型物業(yè)客客戶比例例，預(yù)計外區(qū)客戶戶主力客戶戶&輔輔助客客戶目標(biāo)客戶戶確定結(jié)合本地地人口、、需求，，預(yù)計本本地客戶戶比例全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位客戶定位位思路外外區(qū)客客戶定位位本本地地客戶定定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位目標(biāo)客戶戶確定（（一）———全全國濱海海度假型型物業(yè)的的成交客客戶比例例從全國濱濱海度假假型物業(yè)業(yè)的成交交客戶區(qū)區(qū)域來看看，外地地客戶的的比重較較大，比比例可達(dá)達(dá)到40%左右右。全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位客戶定位位思路外外區(qū)客客戶定位位本本地地客戶定定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位目標(biāo)客戶戶確定（（二）———東部部度假型型物業(yè)客客戶比例例分析東部度假假型物業(yè)業(yè)的外區(qū)區(qū)客戶比比例一直直保持在在較高的的水位中中，約在在75%～80%左右右。。目標(biāo)客戶戶確定（（三）———本地地需求預(yù)預(yù)計行政村常住暫住合計王母村145260007452鵬城村153163007831嶺澳村357——357水頭村52215322054下沙村536——536布新村417399816合計48151423119046大鵬常住住人口數(shù)數(shù)量少，，并且對對住房需需求有限限；作為購房房主力軍軍的暫住住人口有有一定的的數(shù)量，，對自住住也有一一定的需需求。全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位客戶定位位思路外外區(qū)客客戶定位位本本地地客戶定定位目標(biāo)客戶戶確定產(chǎn)品定位位

形象象定位價價格定定位確定主力力客戶與與輔助客客戶未來大鵬鵬以外區(qū)區(qū)旅游度度假型客客流為主主;外區(qū)客戶戶對度假假置業(yè)和和投資置置業(yè)的熱熱度較高高;本地自住住客戶對對本項目目價格的的承受力力有限;輔助次主力主力外區(qū)度假假投資客客戶私企業(yè)主主、個體體戶僑胞、原原居民、、公務(wù)員員70%25%5%本地投資資客戶的的投資熱熱度需要要外區(qū)客客戶的激激發(fā)和調(diào)調(diào)動;第五部分分產(chǎn)產(chǎn)品定位位全國濱海海物業(yè)分分析深圳東部部濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分析析項目分析析客戶定位位

產(chǎn)品品定位物業(yè)類型型定位產(chǎn)品初步步定位產(chǎn)產(chǎn)品二二次修正正產(chǎn)產(chǎn)品品定位結(jié)結(jié)論形象定位位

價格格定位物業(yè)類型型定位———公寓寓為主，，兼有住住宅輔助助次主主力力主力力外區(qū)區(qū)度度假假投投資資客客戶戶私企企業(yè)業(yè)主主、、個個體體戶戶僑胞胞、、原原居居民民、、公公務(wù)務(wù)員員根據(jù)據(jù)客客戶戶定定位位結(jié)結(jié)論論，，本本項項目目物物業(yè)業(yè)類類型型定定位位為為以以單單房房和和一一房房的的公公寓寓為為主主，，兼兼有有兩兩房房、、三三房房住住宅宅。。單房房、、一一房房公公寓寓兩房房、、三三房房住住宅宅兩房房住住宅宅全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項目目分分析析客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位物業(yè)業(yè)類類型型定定位位產(chǎn)品品初初步步定定位位產(chǎn)品品二二次次修修正正產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位結(jié)結(jié)論論形象象定定位位價價格格定定位位數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：中中原原研研究究中中心心監(jiān)監(jiān)測測產(chǎn)品品定定位位（（一一））————戶戶型型比比例例初初步步分分析析經(jīng)過過幾幾年年的的發(fā)發(fā)展展，，東東部部度度假假性性物物業(yè)業(yè)的的成成交交比比例例趨趨于于穩(wěn)穩(wěn)定定，，即即：：單房房比比例例25%左左右右；；一一房房比比例例55％％左左右右；；二二房房比比例例20%左左右右；；全國國濱濱海海物物業(yè)業(yè)分分析析深圳圳東東部部濱濱海海戰(zhàn)戰(zhàn)略略分分析析項目目分分析析客戶戶定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位物業(yè)業(yè)類類型型定定位位產(chǎn)品品初初步步定定位位產(chǎn)品品二二次次修修正正產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位結(jié)結(jié)論論形象象定定位位價價格格定定位位公寓單房一房兩房合計25%55%20%100%物業(yè)類型公寓住宅戶型間隔單房一房兩房兩房三房戶型比例18%38%14%15%15%產(chǎn)品品定定位位（（一一））————戶戶型型比比例例初初步步結(jié)結(jié)論論根據(jù)據(jù)外外區(qū)區(qū)客客戶戶70%，，本本地地客客戶戶30%的客戶戶定位位住宅兩房三房合計50%50%100%一房單房兩房35-4045-5865-70全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位物業(yè)類類型定定位產(chǎn)品初初步定定位產(chǎn)品二二次修修正產(chǎn)產(chǎn)品定定位結(jié)結(jié)論形象定定位價價格格定位位數(shù)據(jù)來來源：：中原原研究究中心心監(jiān)測測產(chǎn)品定定位（（一））———戶戶型面面積初初步分分析單房面面積主主要在在35-40㎡；一房面面積主主要在在45-58㎡；兩房面面積主主要在在65-70㎡。東部度度假型型物業(yè)業(yè)歷年年成交交戶型型面積積全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位物業(yè)類類型定定位產(chǎn)品初初步定定位產(chǎn)品二二次修修正產(chǎn)產(chǎn)品定定位結(jié)結(jié)論形象定定位價價格格定位位產(chǎn)品定定位（（一））———戶戶型面面積初初步結(jié)結(jié)論物業(yè)類型公寓住宅戶型間隔單房一房兩房兩房三房面積區(qū)間35-4045-5865-7070～7595～105根據(jù)東東部度度假型型物業(yè)業(yè)的戶戶型面面積，，以及及本地地客戶戶的實實際需需求全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位物業(yè)類類型定定位產(chǎn)品初初步定定位產(chǎn)品二二次修修正產(chǎn)產(chǎn)品定定位結(jié)結(jié)論形象定定位價價格格定位位產(chǎn)品定定位（（一））———初初步結(jié)結(jié)論物業(yè)類型公寓住宅戶型間隔單房一房兩房兩房三房面積區(qū)間35-4045-5865-7070～7595～105比例18%38%14%15%15%全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定定位產(chǎn)產(chǎn)品品定位位物業(yè)類類型定定位產(chǎn)產(chǎn)品初初步定定位產(chǎn)品二二次修修正產(chǎn)品定定位結(jié)結(jié)論形象定定位價價格格定位位修正后戶型比例物業(yè)類型公寓公寓/住宅住宅戶型間隔單房一房兩房三房比例20%45%20%15%產(chǎn)品定定位（（二））———戶戶型比比例修修正公寓和和住宅宅的兩兩房設(shè)設(shè)置存存在重重疊，，綜合合設(shè)置置比例例原戶型比例物業(yè)類型公寓住宅戶型間隔單房一房兩房兩房三房比例18%38%14%15%15%降低投投資門門檻，，增加加單房房和一一房比比例1房：：1房面面積有有變大大的趨熱，，同時時本項項目度度假公公寓的的定位位，面面積可可以偏偏大，，建議議為50～55㎡。單房：：歷年面面積變變化不不大，，基本本保持持在35-45平米米左右右，考考慮到到本項項目處處在東東部發(fā)發(fā)展的的初期期，建建議降降至30～～35㎡，從而降降低投投資門門檻；；2房：：2房客客戶中中度假假客戶戶的需需求是是65～70，，自住住客戶戶的需需求是是70～75，，兼顧顧二者者需求求，建建議為為70㎡。全國濱濱海物物業(yè)分分析深圳東東部濱濱海戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析項目分分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位物業(yè)類型定定位產(chǎn)產(chǎn)品初初步定位產(chǎn)品二次修修正產(chǎn)品定位結(jié)結(jié)論形象定位價價格定位位修正后面積區(qū)間物業(yè)類型公寓公寓/住宅住宅戶型間隔單房一房兩房三房面積區(qū)間30～3550～557095～105產(chǎn)品定位（（二）———戶型面面積修正原面積區(qū)間物業(yè)類型公寓住宅戶型間隔單房一房兩房兩房三房面積區(qū)間35-4045-5865-7070～7595～105全國濱海物物業(yè)分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析項目分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位物業(yè)類型定定位產(chǎn)產(chǎn)品初初步定位產(chǎn)產(chǎn)品二次修修正產(chǎn)品定位結(jié)結(jié)論形象定位價價格定位位產(chǎn)品定位結(jié)結(jié)論物業(yè)類型公寓公寓/住宅住宅戶型間隔單房一房兩房三房面積區(qū)間30～3550～557095～105比例20%45%20%15%單位（㎡））第六部分形形象定定位環(huán)境境客戶戶產(chǎn)品品區(qū)位位形象定位形象定位思思路全國濱海物物業(yè)分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析項目分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位形象定位價格定位項目所在片片區(qū)為大鵬鵬核心位置置，配套成成熟，是旅游服服務(wù)的基地地。區(qū)位位全國濱海物物業(yè)分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析項目分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位形象定位價格定位關(guān)鍵詞：雙核心··門戶··基地地大鵬三面環(huán)環(huán)山，景色色優(yōu)美，空空氣清新；；深圳最后一一塊處女地地！中國最最美的八大大海岸線之之一！環(huán)境境全國濱海物物業(yè)分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析項目分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位形象定位價格定位關(guān)鍵詞：山景·海海岸客戶戶全國濱海物物業(yè)分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析項目分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位形象定位價格定位度假客戶：：向往海岸生活，時時常放松自自己。主力客戶投資客戶：：有較強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實力，，看好東部部三鎮(zhèn)旅游游度假的發(fā)發(fā)展，對濱濱海物業(yè)十十分認(rèn)可。。關(guān)鍵詞：度假·投資資產(chǎn)品全國濱海物物業(yè)分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析項目分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位形象定位價格定位關(guān)鍵詞：度度假型公寓本項目主要要打造度假假型公寓，，強(qiáng)調(diào)其度度假功能。。東部門戶基地核心臨山近海度假公寓形象定位的的基調(diào)全國濱海物物業(yè)分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析項目分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位形象定位價格定位關(guān)鍵詞：度假型公寓寓關(guān)鍵詞：度假·投資資關(guān)鍵詞：山景·海海岸關(guān)鍵詞：雙核心··門戶··基地地HoloCoast蔚藍(lán)東東部··假日日基地地HOLO：”HO””，即HOLIDAY，假日，度度假之意；；”LO”，，即LOFT，閣樓/公公寓之意；；兩詞取前部部合并，即即HOLO。HOLO不僅表表明物業(yè)性性質(zhì)，更表表達(dá)了一種種度假、悠悠閑、舒適適的生活情情調(diào)。HOLOCoast全國濱海物物業(yè)分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析項目分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位形象定位價格定位Coast：即海岸，岸線之意，是東東部核心價價值的體現(xiàn)現(xiàn)；它更代代表一種圍圍繞海灘的的生活情調(diào)調(diào)：陽光、、沙灘、海海浪、海風(fēng)風(fēng)、運(yùn)動、、休閑……我不在度假假，就在度度假的路上上……LifeisSunshine,Beach,Fishing,BBQandmore…HOLOCoast全國濱海物物業(yè)分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析項目分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位形象定位價格定位深圳的天堂堂原來在這這里……全國濱海物物業(yè)分析深圳東部濱濱海戰(zhàn)略分分析項目分析客戶定位產(chǎn)產(chǎn)品定位位形象定位價格定位蔚藍(lán)東部：采用類似似“藍(lán)色鹽鹽田”的說說法，用高高起點的定定位與形象象，跳出大大鵬，表明