房地產(chǎn)投資分析-第4章_第1頁
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文檔簡介

第4章房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算及資金籌措投資估算是估算項(xiàng)目投入的總資金,包括建設(shè)投資和流動(dòng)資金投資,并測算建設(shè)期內(nèi)每年資金需求量。4.1建設(shè)投資的投資構(gòu)成與估算4.1.1投資建設(shè)期投資建設(shè)期是指在項(xiàng)目決策后,從項(xiàng)目選址到竣工、驗(yàn)收、交付使用的這一段時(shí)期。

房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!投資建設(shè)期一般包括以下六個(gè)階段。4.1.1.1項(xiàng)目選址4.1.1.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)4.1.1.3制定年度建設(shè)計(jì)劃4.1.1.4施工準(zhǔn)備與實(shí)施施工4.1.1.5生產(chǎn)準(zhǔn)備4.1.1.6竣工驗(yàn)收和交付使用房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!4.1.2建設(shè)項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)與要求依據(jù):①專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的建設(shè)工程造價(jià)費(fèi)用構(gòu)成、估算指標(biāo)、計(jì)算方法,以及其他有關(guān)計(jì)算工程造價(jià)的文件;②專門機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)其他費(fèi)用計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),以及政府部門發(fā)布的物價(jià)指數(shù);③擬建項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容及工程量。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!4.1.3建設(shè)項(xiàng)目總投資估算的步驟建設(shè)投資估算可以通過下列步驟來進(jìn)行:1.分別估算各單項(xiàng)工程所需要的建筑工程費(fèi)、設(shè)備及工器具購置費(fèi)、安裝工程費(fèi)等;2.在匯總各單項(xiàng)工程費(fèi)用的基礎(chǔ)上,估算工程建設(shè)其他費(fèi)用和基本預(yù)備費(fèi)用;3.估算漲價(jià)預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息;4.估算無形資產(chǎn)投資和開辦費(fèi)支出;5.匯總各項(xiàng)估算,計(jì)算建設(shè)總投資額。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!4.1.4.1建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)的構(gòu)成與估算1.建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)的構(gòu)成(1)建筑工程費(fèi):建筑工程費(fèi)是指為建造永久性建筑物和構(gòu)筑物所需要的費(fèi)用。(2)安裝工程費(fèi):建設(shè)工程中的許多設(shè)備需要將其整個(gè)或部分裝配起來,并安裝在其基礎(chǔ)或支架下才能發(fā)揮效能,在安裝這些設(shè)備過程中所支出的費(fèi)用稱為安裝工程費(fèi)用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!a無形資產(chǎn)投資構(gòu)成專利權(quán);非專利技術(shù);商標(biāo)權(quán);商譽(yù);土地使用權(quán)

b遞延資產(chǎn)投資構(gòu)成研究費(fèi)用;開辦費(fèi)用;聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)

房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!2.建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)的估算(1)工程費(fèi)用估算①擴(kuò)大指標(biāo)估算法

單位生產(chǎn)能力投資估算法b.生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)估算法c.比例估算法房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!(2)無形資產(chǎn)投資估算(3)遞延資產(chǎn)投資估算(4)預(yù)備費(fèi)估算基本預(yù)備費(fèi)=(工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用)×基本預(yù)備費(fèi)率漲價(jià)預(yù)備費(fèi)PC=It[(1+f)t-1]房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!2.流動(dòng)資金估算(1)擴(kuò)大指標(biāo)估算法1)產(chǎn)值(銷售收入)資金率估算法:流動(dòng)資金額=年產(chǎn)值(年銷售收入額)×產(chǎn)值(銷售收入)資金率2)經(jīng)營成本(或總成本)資金率估算法。流動(dòng)資金額=年經(jīng)營成本(年總成本)×經(jīng)營成本資金率(總成本資金率)房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!②生產(chǎn)資金估算③成品資金估算

房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!4.2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本的構(gòu)成與估算房地產(chǎn)投資成本是指項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而花費(fèi)的各種費(fèi)用總和。4.2.1房地產(chǎn)開發(fā)成本土地使用權(quán)獲取成本;前期工程費(fèi);建筑安裝工程費(fèi);基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi);公共配套設(shè)施費(fèi);不可預(yù)見費(fèi);開發(fā)期間稅費(fèi)。4.2.2房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用管理費(fèi)用;財(cái)務(wù)費(fèi)用;銷售費(fèi)用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!3.建筑安裝工程費(fèi)(1)單元估算法(2)單位指標(biāo)估算法(3)工程量近似匡算法(4)概算指標(biāo)估算法(5)類似法。4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用,主要包括供水、供電、道路、綠化、供暖、供氣、排污等工程費(fèi)用。

房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!7.其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等8.房地產(chǎn)開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)即房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費(fèi)用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!4.2.3.2開發(fā)費(fèi)用的估算1.管理費(fèi)用管理費(fèi)用是房地產(chǎn)企業(yè)管理部門為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用。2.財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,包括利息支出和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用兩部分。(1)利息支出(2)其他財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!4.3房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)營收入估算經(jīng)營收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營時(shí)的貨幣收入等。

4.3.1銷售收入銷售收入=可出售建筑面積×銷售單價(jià)4.3.2租金收入租金收入=可出租建筑面積×租金單價(jià)房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!4.4房地產(chǎn)投資資金籌措房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資一般分為自有資金和從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)獲取的抵押貸款兩部分,其中,自有資金占到項(xiàng)目總投資的20%~35%,用來支付開辦費(fèi)和購置土地使用權(quán)費(fèi)用;以較低的成本、較高的利益,籌措到所需的資金。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!(4)按實(shí)物形態(tài)和價(jià)值轉(zhuǎn)移方式的不同,房地產(chǎn)投資資金可分為固定資金和流動(dòng)資金兩種。2.房地產(chǎn)投資資金的特點(diǎn)(1)資金用量大(2)資金的流動(dòng)量大(3)非自有資金的比重大房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!4.4.3房地產(chǎn)投資多渠道籌資的意義1.多渠道籌資有利于彌補(bǔ)自有資金的不足,解決房地產(chǎn)資金需求量大的問題。2.多渠道籌資有利于分散風(fēng)險(xiǎn),還可以做到以最低籌資成本保證資金的需求。3.多渠道籌資有利于集中社會(huì)閑散資金,促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。4.多渠道籌資有利于房地產(chǎn)市場的形成與發(fā)展。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!4.4.4.3社會(huì)集資1.房地產(chǎn)股票可以很好解決急需資金的問題,可以使企業(yè)獲得永久性資本,可以分散風(fēng)險(xiǎn),可以減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)等。2.房地產(chǎn)債券可在需要資金時(shí)及時(shí)籌集到資金,又可在資金充裕時(shí)停止籌措行為,靈活且高效;它沒有銀行貸款那種中途停貸或收回的風(fēng)險(xiǎn),而且發(fā)行債券易被大眾接受。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!建設(shè)投資估算精度必須滿足工程內(nèi)容和費(fèi)用構(gòu)成齊全,計(jì)算合理,不重復(fù)計(jì)算,不提高或降低估算標(biāo)準(zhǔn),不缺項(xiàng),不少算;選用指標(biāo)與具體工程之間存在標(biāo)準(zhǔn)或條件差異時(shí),應(yīng)進(jìn)行必要的換算或調(diào)整;投資估算精度應(yīng)能滿足控制初步設(shè)計(jì)概算的要求。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!4.1.4建設(shè)項(xiàng)目總投資的構(gòu)成與估算建設(shè)項(xiàng)目總投資,也稱投資項(xiàng)目的固定投資,是指建設(shè)單位在項(xiàng)目籌建期間與建設(shè)期間所花費(fèi)的全部費(fèi)用。

工程建設(shè)投資估算的內(nèi)容,從費(fèi)用構(gòu)成來講應(yīng)包括該項(xiàng)目從籌建、設(shè)計(jì)、施工直到竣工投產(chǎn)所需的全部費(fèi)用,分為建設(shè)投資(含建設(shè)期利息)和流動(dòng)資金兩部分,或分為建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)、流動(dòng)資金和建設(shè)期利息三部分。

房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!(3)設(shè)備、工器具購置費(fèi)(4)工程建設(shè)其他費(fèi)用構(gòu)成工程建設(shè)其他費(fèi)用是指除建筑工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)及設(shè)備和工器具購置費(fèi)以外的一些費(fèi)用。①建設(shè)單位管理費(fèi);②土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi);③勘察設(shè)計(jì)費(fèi)和咨詢服務(wù)費(fèi);④研究實(shí)驗(yàn)費(fèi);⑤合同公證及工程監(jiān)理費(fèi);⑥辦公和生活家具購置費(fèi);⑦室內(nèi)裝修費(fèi);⑧其他費(fèi)用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!(5)預(yù)備費(fèi)用構(gòu)成預(yù)備費(fèi)用是指投資估算時(shí)用以處理實(shí)際與計(jì)劃不相符而追加的費(fèi)用,包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)兩大部分。(6)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅目前,我國已經(jīng)暫停收取此項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!②詳細(xì)估算法a.建筑工程費(fèi)估算建筑工程費(fèi)=項(xiàng)目建筑面積(或體積)×平方米(或立方米)造價(jià)b.安裝工程費(fèi)估算安裝工程費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×安裝費(fèi)率=設(shè)備總噸數(shù)×每噸設(shè)備安裝費(fèi)c.設(shè)備購置費(fèi)估算國內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)=設(shè)備原價(jià)×(1+運(yùn)雜費(fèi)率)房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!4.1.4.2流動(dòng)資金的構(gòu)成與估算流動(dòng)資金是指項(xiàng)目投產(chǎn)后,為保證企業(yè)組織和維護(hù)正常生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所必需的周轉(zhuǎn)資金。1.流動(dòng)資金構(gòu)成(1)儲(chǔ)備資金(2)生產(chǎn)資金(3)成品資金(4)結(jié)算及貨幣資金房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!(2)分項(xiàng)詳細(xì)估算法①儲(chǔ)備資金估算式中,供應(yīng)間隔系數(shù)常取值為50%~60%。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!4.1.4.3建設(shè)期利息的構(gòu)成與估算建設(shè)利息是項(xiàng)目借款在建設(shè)期內(nèi)發(fā)生并應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)原值的利息。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!4.2.3總成本費(fèi)用的估算4.2.3.1開發(fā)成本的估算1.土地使用權(quán)獲取費(fèi)(1)使用國有土地的費(fèi)用(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)①土地征用費(fèi)②拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)2.前期工程費(fèi)(1)開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)等所需費(fèi)用(2)水文、地質(zhì)勘測所需費(fèi)用(3)“三通一平”或“七通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!5.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施(又稱公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用。6.開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!9.不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)包括備用金(不含工料價(jià)格上漲備用金),不可預(yù)見的基礎(chǔ)或其他附加工程增加的費(fèi)用、不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費(fèi)用。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!3.銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是房地產(chǎn)營銷中發(fā)生的支出,主要包括三項(xiàng):(1)廣告宣傳及市場推廣費(fèi),約為銷售收入的2%~3%;(2)銷售代理費(fèi),約為銷售收入的1.5%~2%;(3)其他銷售費(fèi)用,約占銷售收入的0.5%~1%。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!4.3.3自營收入自營收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)的載體,通過綜合性的自營方式得到的收入。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!4.4.1房地產(chǎn)投資資金的分類與特點(diǎn)1.房地產(chǎn)投資資金的分類(1)按照資金來源渠道不同,房地產(chǎn)投資資金可分為國家資金、企業(yè)資金、個(gè)人和單位投入資金、借入資金、引進(jìn)國外資金五大類。(2)按照資金的所有權(quán)性質(zhì)不同,房地產(chǎn)投資資金可分為負(fù)債和所有者權(quán)益兩大類。(3)按房地產(chǎn)投資資金在生產(chǎn)經(jīng)營過程中的分布情況,房地產(chǎn)投資資金可分為生產(chǎn)性資金和經(jīng)營性資金兩類。房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!4.4.2房地產(chǎn)投資的籌資渠道和方式1.通過財(cái)政渠道取得資金(1)財(cái)政撥款(2)財(cái)政貼息貸款(3)納入國家預(yù)算并安排的貸款2.通過融資的方式取得資金(1)直接融資(2)間接融資3.通過自我積累形成的資金4.通過其他方式取得的資金房地產(chǎn)投資分析-第4章共36頁,您現(xiàn)在瀏覽的是第34頁!4.4.4房地產(chǎn)投資資金來源

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