中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程

中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程——房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程1回首改革開放3３年中國(guó)老百姓的住房變遷，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)記載的既是一部中國(guó)3３年的建設(shè)史，又是一部濃縮了我國(guó)社會(huì)主義建設(shè)的改革開放史。2目錄中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所經(jīng)歷的階段與特點(diǎn)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào)3中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式41980年4月，鄧小平同志提出了“出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房”的設(shè)想，拉開了住房制度改革的序幕。5當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)起步之時(shí)，其他國(guó)家地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，是借鑒成功模式還是摸索新的模式？中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該以何種模式開始發(fā)展？？借鑒創(chuàng)新6成功不能復(fù)制但可以借鑒香港深圳中國(guó)大陸中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展師從于香港、起源于深圳、傳播于大陸內(nèi)地7香港模式在過(guò)去20多年中，影響中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的模式是香港模式本質(zhì)特征：是房地產(chǎn)開發(fā)商以相對(duì)廉價(jià)取得土地為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向；這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求。8近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐步看重美國(guó)模式，并以美國(guó)房企為標(biāo)桿，借鑒與學(xué)習(xí)。美國(guó)模式興起美國(guó)模式本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買力及需求細(xì)分為經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。其原因是美國(guó)的土地資源幾乎無(wú)限供應(yīng)。9香港模式美國(guó)模式中國(guó)模式VS長(zhǎng)江實(shí)業(yè)PulteHomes萬(wàn)科中國(guó)政府對(duì)土地用途的規(guī)定、超過(guò)閑置年限強(qiáng)制回收政策，以及對(duì)商業(yè)住宅采取的宏觀調(diào)控，都對(duì)土地投機(jī)起到了有效的抑制作用。美國(guó)模式VS兼容10發(fā)展模式的的根源：土土地11中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式121.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》1.領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》2.領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.領(lǐng)取《商品房銷售許可證》選址立項(xiàng)取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)開工建設(shè)竣工驗(yàn)收開發(fā)流程13建設(shè)用地規(guī)劃許可證房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程可以以用“五證證”的取得得來(lái)貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證一二三四五14中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展模式發(fā)展模式開發(fā)模式盈利模式15房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的贏利模模式，具體體而言，根根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目目全生命周期（項(xiàng)目論證證、項(xiàng)目定定位、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)、工工程建造、、營(yíng)銷策劃劃、客戶服服務(wù)、物業(yè)業(yè)管理）七七大環(huán)節(jié)，，專業(yè)化房企的贏利利模式大致致可以分為為六大類。。16盈利模式之之一投資運(yùn)作投資經(jīng)營(yíng)模模式（資本本溢價(jià)能力力）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模模式（政府府公關(guān)能力力）盈利模式之之三開發(fā)經(jīng)營(yíng)模模式（項(xiàng)目目運(yùn)作能力力）盈利模式之之二土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)17盈利模式之之四物業(yè)持有物業(yè)持有模模式（資產(chǎn)產(chǎn)管理能力力）盈利模式之之五營(yíng)銷策劃整合營(yíng)銷模模式（策劃劃銷售能力力）盈利模式之之六綜合開發(fā)綜合開發(fā)能能力（資源源整合能力力）18中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)仍然然在學(xué)習(xí)，，如何有有自己獨(dú)特特的發(fā)展模模式？？首先，看看看中國(guó)房地地產(chǎn)發(fā)展歷歷程與特點(diǎn)點(diǎn)。。。。。。。無(wú)論是發(fā)展展模式、開開發(fā)模式還還是盈利模模式。。。。19中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展展所經(jīng)歷的階階段與特點(diǎn)點(diǎn)2019781991199920072010第一階段：中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)萌芽芽階段21重點(diǎn)發(fā)展重重工業(yè)，還還不存在完完全意義上上的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。新中國(guó)成立立戰(zhàn)爭(zhēng)摧殘一窮二白19791980198619881958從1958年開始，房房地產(chǎn)收歸歸國(guó)有，中中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)從此消失失。19912219791980198619881958契機(jī)1979年開始經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制改革革1980年年4月鄧鄧小平提出出“出售公房房，調(diào)整租租金，提倡倡個(gè)人建房房買房”的設(shè)想拉開了住房房制度改革革的序幕。。1991231986年年1月，國(guó)務(wù)院召開開城鎮(zhèn)住房房制度改革革問(wèn)題座談?wù)剷?huì)住房制度改改革正式啟啟動(dòng)1988年年4月，《中華人人民共和國(guó)國(guó)憲法》規(guī)規(guī)定，土地地使用權(quán)可可以依法轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。19791980198619881958199124新中國(guó)土地地拍賣“第第一槌”。。1988年年4月25創(chuàng)下三天一一層樓的““深圳速度度”的深圳圳國(guó)貿(mào)大廈廈最早一批被被改革開放放之風(fēng)洗禮禮的城市南國(guó)土壤：：八十年代中中期的廣州、深圳等26197919801986198819581991真正意義上上走上了市市場(chǎng)化的發(fā)發(fā)展之路供求關(guān)系不不合理虛假繁榮可以說(shuō)，海海南房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫破裂裂之后，中中國(guó)的房地地產(chǎn)才在陣陣痛中。1989年年以“海南””房地產(chǎn)泡泡沫破裂為為標(biāo)志的中中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)嚴(yán)冬如期期而至。27”海南“地地產(chǎn)泡沫王石、潘石石屹、馮侖侖。。。28探索階段：：炒作與調(diào)調(diào)整19781991199920072010第二階段：29199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1992年鄧小平同同志的南巡巡講話房地產(chǎn)開始始迅速發(fā)展展起來(lái)掀起了房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的高潮炒作最嚴(yán)重重區(qū)域：北海、大亞亞灣、海南南等地30199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條負(fù)增長(zhǎng)亞洲金融危危機(jī)31199319941997199819911999炒作期繁榮調(diào)整期蕭條1998年年中國(guó)的福利利分房制度度終止，貨幣化分房房方案正式啟啟動(dòng)。暴風(fēng)雨來(lái)臨臨前的沉寂寂期32房地產(chǎn)快速速發(fā)展階段段19781991199920072010第三階段：33200020012002200319992007200520042006市場(chǎng)回暖宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)泡沫沫已得到控制房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入入新一輪的的發(fā)展時(shí)期期342000200120022003199920072005200420062001年年，投資投機(jī)狂狂潮開始出出現(xiàn)關(guān)鍵詞：北京申奧成成功溫州炒房團(tuán)團(tuán)9·11事事件正式成為WTO成員員漲幅迅速35溫州炒房團(tuán)團(tuán)從2000年開始溫溫州人開始始在上海、、杭州、蘇蘇州、廈門門、北京、、寧波、金金華等地置置業(yè)。“溫溫州的房地地產(chǎn)開發(fā)規(guī)規(guī)模相當(dāng)于于江西一個(gè)個(gè)省的總量量，而溫州州市區(qū)的人人口不過(guò)100萬(wàn)多多一點(diǎn)。””在炒透本本地樓市后后，溫州人人開始大規(guī)規(guī)模向外擴(kuò)擴(kuò)張，這就就有了“溫溫州購(gòu)房團(tuán)團(tuán)”?；疖嚦捶繄F(tuán)團(tuán)飛機(jī)炒房團(tuán)團(tuán)362001年年福布斯中國(guó)富豪榜榜中開發(fā)商占28人37200020012002200319992007200520042006全面恢復(fù)2002年年，土地市市場(chǎng)規(guī)范化化政策出臺(tái)臺(tái)招拍掛2003年年關(guān)鍵詞：：地王別墅供地SARS382003年年，地王現(xiàn)現(xiàn)象出現(xiàn)392003年年3月，SARS爆爆發(fā)，短暫”寒冬“出出現(xiàn)2003年年2月，國(guó)國(guó)土資源部部叫停別墅供供地，低密度住住宅成”搶搶手貨“40200020012002200319992007200520042006繁榮景象2004年年，房?jī)r(jià)大大漲2004年年關(guān)鍵詞：：土地拍賣加息（9年年來(lái)第一次次加息）個(gè)人集資建建房房地產(chǎn)熱潮潮從北京上上海一線城城市向內(nèi)陸陸轉(zhuǎn)移41200020012002200319992007200520042006繁榮景象2005年年，走低回回落短暫暫低迷期2005年年關(guān)鍵詞：：調(diào)控一季度房?jī)r(jià)價(jià)上漲19.1%3.26國(guó)國(guó)八條條4.27新新八條條調(diào)控文件密密度加大，，但房?jī)r(jià)一一直堅(jiān)挺42200020012002200319992007200520042006繁榮景象2006年年，一個(gè)字字“漲”2006年年關(guān)鍵詞：：加息國(guó)六條金融業(yè)開放放432006年年4月27日深圳市民鄒鄒濤發(fā)起““不買房””運(yùn)動(dòng)442006年年4月28日再次加息抑抑制制需求2006年年5月17日國(guó)六條452006年年12月中國(guó)金融業(yè)業(yè)全面開放放外資、熱錢錢涌入462006年年，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)“多多事之秋””，密集的的調(diào)控政策策難以撼動(dòng)動(dòng)房?jī)r(jià)高攀攀472000200120022003199920072005200420062007年年，瘋狂地地暴漲2007年年關(guān)鍵詞：：地王頻出上市籌資宏觀調(diào)控482007年年，地王頻頻現(xiàn)面面粉比面包包貴492007年年房地產(chǎn)市市場(chǎng)熱潮推推動(dòng)土地市市場(chǎng)的火爆爆，珠三角角區(qū)域土地地價(jià)格上漲漲迅猛，頻頻頻出現(xiàn)地地價(jià)標(biāo)王和和搶地現(xiàn)象象，土地價(jià)格在在房地產(chǎn)商商品價(jià)格中中的結(jié)構(gòu)比比重越來(lái)越越大，并呈現(xiàn)加加速提升趨趨勢(shì)。但到年末，受到國(guó)家家政策和樓樓市成交量量萎縮等原原因影響。。土地流標(biāo)標(biāo)現(xiàn)在屢次次上演。502007年年4月20日碧桂園在港港上市締造了中國(guó)國(guó)內(nèi)地房地地產(chǎn)企業(yè)在在港最大籌籌資額25歲歲的的楊楊惠惠妍妍因因此此躍躍升升為為內(nèi)內(nèi)地地女女首首富富512007年年上上海海湯湯臣臣天天價(jià)價(jià)11萬(wàn)萬(wàn)/平平米米2007年年北北京京商商品品房房預(yù)預(yù)售售均均價(jià)價(jià)首首次次突突破破萬(wàn)萬(wàn)元元，，達(dá)達(dá)12436.2元元/平平米米522007年年是是瘋瘋狂狂的的一一年年。。房?jī)r(jià)價(jià)完完成成了了在在這這一一輪輪中中國(guó)國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)景景氣氣周周期期中中的的沖頂頂表表演演，各各大大房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商競(jìng)競(jìng)相相圈圈地地和和上市市籌籌資資。但到到下下半半年年，，此此前前屢屢屢屢收收獲獲甚甚微微的的宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控終終于于讓讓這這只只停停步步下下來(lái)來(lái)的的舞舞鞋鞋放放慢慢了了節(jié)節(jié)奏奏，，市市場(chǎng)場(chǎng)觀望望情緒緒濃濃厚厚，，房房?jī)r(jià)價(jià)企企穩(wěn)穩(wěn)。。給予予房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商更更沉沉重重打打擊擊的的是是，，資資本本市市場(chǎng)場(chǎng)的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)窗窗基基本本關(guān)關(guān)閉閉，，被被大大量量的的土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備吸干干了了現(xiàn)現(xiàn)金金的的一一些些開開發(fā)發(fā)商商面面臨臨資金金鏈鏈斷斷裂裂的局局面面。。53房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)全全面面調(diào)調(diào)整整階階段段19781991199920072010第四四階階段段：542008201020092008年年，，寒寒流流下下跌跌低低谷谷2008年年關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞：：土地地市市場(chǎng)場(chǎng)降降溫溫中介介倒倒閉閉上市市““流流產(chǎn)產(chǎn)””銷量量萎萎縮縮降降價(jià)價(jià)促促銷銷持幣幣待待購(gòu)購(gòu)552008年年1月月房房市市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)淡淡中天天置置業(yè)業(yè)、、長(zhǎng)長(zhǎng)河河地地產(chǎn)產(chǎn)、、創(chuàng)創(chuàng)輝輝租租售售等等一一批批房房地地產(chǎn)產(chǎn)中中介介倒倒閉閉562008年年3月月因因認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)不不足足恒恒大大地地產(chǎn)產(chǎn)被被迫迫放放棄棄在在港港IPO計(jì)計(jì)劃劃是是中中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)面面臨臨命命運(yùn)運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折折的的具具標(biāo)標(biāo)志志性性事事件件572008201020092009年年，，需需求求重重新新釋釋放放樓樓市市火火爆爆2009年關(guān)關(guān)鍵詞：救市效果初顯顯成交量回升全全面回暖房?jī)r(jià)普漲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇投資客582009年，房市百態(tài)之一樓脆脆

2009年6月27日6時(shí)左右，上海閔行區(qū)蓮花南南路羅陽(yáng)路口口一幢13層層在建商品樓樓發(fā)生倒塌事事故，造成一一名工人死亡亡592009年，房市百態(tài)之二樓歪歪

第一個(gè)樓歪歪歪指的是2009年7月月中旬的一場(chǎng)場(chǎng)大雨后，四四川成都“校校園春天”小小區(qū)原來(lái)距離離就很近的兩兩棟樓房居然然微微傾斜，，靠在了一起起，人們形象象的稱它為““樓歪歪”，，最令樓內(nèi)居居民郁悶的莫莫過(guò)于鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)出具的一一紙報(bào)告，““此樓安全””。602009年，房市百態(tài)之三樓晃晃

樓堅(jiān)強(qiáng)樓危危樓斷斷樓停停。。。。。。。612009年，，樓市“火””“劇”---蝸居62中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展數(shù)據(jù)播報(bào)報(bào)63中國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)從安安居時(shí)代到投投機(jī)時(shí)代64投資：開發(fā)投投資增速逐月月回升但仍仍低于近年來(lái)來(lái)平均水平65供應(yīng)：09年年施工和新開開工面積低位位增長(zhǎng)市市場(chǎng)略顯供給給不足66需求：銷售面面積和銷售額額的規(guī)模與增增速均創(chuàng)歷史史新高67成交：主要城城市住宅成交交套數(shù)創(chuàng)歷史史新高68房地產(chǎn)城市價(jià)價(jià)格排名6970盤點(diǎn)2011房地產(chǎn)關(guān)鍵鍵詞1、新國(guó)八條條