亞豪中房淮北市某房地產(chǎn)項(xiàng)目前期顧問報(bào)告

淮北市項(xiàng)目前期顧問報(bào)告第一部分：淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析第二部分：項(xiàng)目開發(fā)理念及產(chǎn)品定位第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃建議及設(shè)計(jì)方案第四部分：項(xiàng)目產(chǎn)品方案的經(jīng)濟(jì)測(cè)算第五部分：項(xiàng)目營(yíng)銷策略及方案建議淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展探測(cè)淮北市位于安徽省北部，蘇、豫、皖三省交界處。地勢(shì)由西北向東南傾斜，平川廣野、低山殘丘是地貌的主要特征。全市土地面積2714平方公里，其中，市區(qū)371平方公里，轄相山區(qū)、烈山區(qū)、杜集區(qū)和濉溪縣，共33個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，580個(gè)行政村。

淮北城市概況淮北市行政區(qū)域板塊劃分

烈山區(qū)面積58平方公里人口17萬杜集區(qū)面積226平方公里人口32萬濉溪縣面積2399平方公里人口117萬相山區(qū)面積86平方公里人口30萬相山區(qū)——淮北市房地產(chǎn)項(xiàng)目集中區(qū)域市分為三區(qū)一縣，其中相山區(qū)是市委市政府所在地，同時(shí)也是道路交通樞紐地帶以及各類市政配套成熟區(qū)域，所以成為淮北市主要房地產(chǎn)項(xiàng)目集中區(qū)域。也是本項(xiàng)目所在區(qū)域，故作為本次市場(chǎng)研究的主要對(duì)象?；幢背鞘懈艣r淮海路（一馬路）古城路（二馬路）惠黎路（三馬路）人民路（四馬路）孟山路相陽路相山路長(zhǎng)山路閘河路淮北經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市委市政府本案北部老城市中心區(qū)西部縣城東部發(fā)展區(qū)域淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)

淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展探測(cè)北部區(qū)域——老城市中心區(qū)域特征：建成年代較早，是老礦區(qū)和電廠所在地，道路交通體系發(fā)達(dá)，周邊配套完善。房地產(chǎn)市場(chǎng)特征：大量二手房集中（均價(jià)1500元/平方米左右），新增項(xiàng)目較少，以商業(yè)項(xiàng)目或商住公寓類為主，（均價(jià)2500元/平方米）。代表項(xiàng)目：金色華松淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析南部———經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)域特征征：市委委市政府府所在地地，城市市中心南南遷，逐逐步成為為新的城城市中心心。房地產(chǎn)市市場(chǎng)特征征：大量量新增項(xiàng)項(xiàng)目集中中區(qū)域，，為主要要的開發(fā)發(fā)區(qū)域。。但由于于周邊商商業(yè)配套套尚不完完善，且且基本為為純住宅宅類產(chǎn)品品，故本本地區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格格仍有一一定上升升空間。。雖有一一些高端端項(xiàng)目，，但是整整體價(jià)格格較北部部區(qū)域還還有一定定差距（（均價(jià)2300元/平平方米））。代表項(xiàng)目目：帝景景·翰園園、發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之旅淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分分析西部———縣城區(qū)區(qū)域區(qū)域特征征：區(qū)域域遠(yuǎn)離市市中心，，交通體體系相對(duì)對(duì)較差，，周邊配配套設(shè)施施相對(duì)匱匱乏。房地產(chǎn)市市場(chǎng)特征征：多為為二手房房，但是是其價(jià)格格較之北北部區(qū)域域要遠(yuǎn)低低（1000-1200元/平方米米左右））。新新增項(xiàng)目目較少，，價(jià)格較較低（1800元/平平方米左左右）。。代表項(xiàng)目目：家天天下淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分分析東部———發(fā)展區(qū)區(qū)域區(qū)域特征征：處于于城市未未來開發(fā)發(fā)區(qū)域，，目前道道路交通通和配套套設(shè)施狀狀況較差差。自然然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，存存在大量量水系，，是其他他區(qū)域所所沒有的的。人民民路東段段延長(zhǎng)線線規(guī)劃為為城市CBD區(qū)區(qū)域，將將建有大大量寫字字樓，同同時(shí)規(guī)劃劃市人大大、市政政協(xié)等政政府機(jī)關(guān)關(guān)也將遷遷入該區(qū)區(qū)域。房地產(chǎn)市市場(chǎng)狀態(tài)態(tài)：本區(qū)區(qū)域目前前僅有溫溫哥華城城一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，它它的價(jià)格格代表了了目前本本地區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的狀狀況。雖雖然目前前價(jià)格不不是很高高（1500元元/平方方米），，但是本本區(qū)域獨(dú)獨(dú)有的自自然資源源和良好好的未來來發(fā)展的的前景，，使得本本區(qū)域價(jià)價(jià)格具有有很大升升值潛力力。代表項(xiàng)目目：溫哥哥華城淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分分析淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊劃劃分淮淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分分析淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析小小結(jié)淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展探探測(cè)本市房地地產(chǎn)項(xiàng)目目對(duì)位置置非常敏敏感現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)格自北北向南、、自東向向西逐步步遞減；；開發(fā)量量自北向向南、自自西向東東逐步遞遞增。而而項(xiàng)目開開發(fā)重點(diǎn)點(diǎn)逐漸向向城市東東、南部部轉(zhuǎn)移。北部南部開發(fā)量均價(jià)西部東部開發(fā)量均價(jià)淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分分析小結(jié)結(jié)城市自然然景觀資資源利用用較少坐落于本本市北部部即最大大的相山山公園周周邊開發(fā)發(fā)的項(xiàng)目目很少（（僅有兩兩個(gè)），，究其原原因主要要是：可可利用土土地較少少，多為為建成年年代久遠(yuǎn)遠(yuǎn)的老式式居民樓樓，居民民多為礦礦區(qū)職工工，拆遷遷難度較較大。由于本市市中公園園、水系系、公共共綠地等等公共景景觀位置置相對(duì)集集中（北北、東部部），導(dǎo)導(dǎo)致本市市大多數(shù)數(shù)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目沒沒有自然然景觀依依托，大大多采用用自主建建設(shè)景觀觀。淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分分析小結(jié)結(jié)礦區(qū)人群群為當(dāng)?shù)氐厥袌?chǎng)主主要購(gòu)買買力消費(fèi)人群群主要來來自礦區(qū)區(qū)，2002年年以后,全國(guó)能能源市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)了了供不應(yīng)應(yīng)求的狀狀況，淮淮北煤炭炭企業(yè)由由于銷售售收入和和利潤(rùn)逐逐年成倍倍增長(zhǎng)，，職工工工資水平平也有了了較大提提高：一一般職工工年收入入達(dá)到了了5—7萬元，，企業(yè)管管理人員員年收入入達(dá)到了了12萬萬元左右右甚至更更高的水水平。從從近幾年年的發(fā)展展來看，，礦區(qū)人人群的收收入水平平在逐年年提升，，對(duì)居住住條件的的升級(jí)需需要成為為推動(dòng)本本市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的的最大動(dòng)動(dòng)力?；幢狈康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分分析小結(jié)結(jié)淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊劃劃分淮淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)板塊分分析淮淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析小小結(jié)淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展探探測(cè)諸多因素素導(dǎo)致房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展勢(shì)頭良良好礦區(qū)職工工購(gòu)買力力的逐步步釋放。。新礦井建建設(shè)形成成的住宅宅需求。。老城區(qū)住住房的升升級(jí)需求求。住房投資資?；幢狈康氐禺a(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)探測(cè)淮北房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)宏觀分分析項(xiàng)目區(qū)域域市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)特征征分析項(xiàng)目區(qū)域域市場(chǎng)產(chǎn)產(chǎn)品特征征分析項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)典型個(gè)個(gè)案分析析新開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目集集中中區(qū)域域淮海路（一馬路）古城路（二馬路）惠黎路（三馬路）人民路（四馬路）孟山路相陽路相山路長(zhǎng)山路閘河路本案黃金地段段區(qū)域溫哥華城家天下大華新家園帝景·翰園香舍花都宏發(fā)半島華松現(xiàn)代家園華佳梅苑市委市政府市體育中中心區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)特征分分析項(xiàng)目開發(fā)重重點(diǎn)區(qū)域?yàn)闉橐允形惺姓?、市市體育中心心為核心的的新城市中中心地帶。。新開發(fā)項(xiàng)目目大多以普普通住宅為為主的單一一類型項(xiàng)目目產(chǎn)品；家家天下、溫溫哥華城是是普通住宅宅和別墅類類產(chǎn)品兼?zhèn)鋫涞木C合類類項(xiàng)目。市中心各項(xiàng)項(xiàng)目周邊自自然景觀資資源較少；；家天下、、溫哥華城城景觀資源源相對(duì)豐富富。區(qū)域市場(chǎng)特特征分析項(xiàng)目區(qū)域市市場(chǎng)特征分分析項(xiàng)目區(qū)域市市場(chǎng)產(chǎn)品特特征項(xiàng)目區(qū)域市市場(chǎng)典型個(gè)個(gè)案

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑建筑形式板樓板樓板樓板樓板、塔樓板樓疊拼、獨(dú)棟板樓板樓小結(jié)：本區(qū)域產(chǎn)品品的建筑形形式主要以以板樓為主，有些些項(xiàng)目有別墅或類別別墅產(chǎn)品。產(chǎn)品建筑形形式分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑主力戶型三居130-146平米二居80-90平米三居163平米三居130-146平米三居135-158平米三居130-150平米——三居110-130平米四居187平米三居110-130平米復(fù)式200-213平米疊拼230-300平米二居90-110平米——————獨(dú)棟310-330平米——戶型配比三居70%三居50%三居60%以上三居60%三居60%————三居60%二居15%二居30%復(fù)式15%二居30%四居10%————

小結(jié)：1、普通住住宅類產(chǎn)品品主力戶型型以三居室為主（60%以上）），面積130—150平方方米。2、疊拼、聯(lián)排排等類別墅類類型產(chǎn)品面積230—300平方米。3、獨(dú)棟類產(chǎn)品面積310—350平方米左右。戶型產(chǎn)品分分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑平均價(jià)格板樓1500元/平米1800元/平米2800元/平米帶電梯2000元/平米2500元/平米板樓1800元/平米1700元/平米1548元/平米花園洋房1900元/平方米不帶電梯1700元/平米疊拼2200元/平米獨(dú)棟4200元/平米獨(dú)棟4200元/平米小結(jié)：1、城市中中心區(qū)域均均價(jià)達(dá)到2500——2800元/平方方米，為本本市最高；；向外擴(kuò)散散的區(qū)域價(jià)價(jià)格降至1700——1800元/平方方米；本項(xiàng)項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域（溫哥哥華城）均均價(jià)1500—1800元/平方米；；可見地段的的差異對(duì)于于價(jià)格的變變化的影響響較大。2、帶電梯梯的高層類類產(chǎn)品均價(jià)價(jià)較不帶電電梯的小高高層類產(chǎn)品品單價(jià)高出出300元元左右；銷售價(jià)格分分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑園林景觀大型集中水景園林中庭景觀集中區(qū)域綠化5000平方米中央湖景社區(qū)集中水景園林社區(qū)集中綠化三重生態(tài)園林體系、雙水系社區(qū)集中綠化中央景觀廣場(chǎng)小結(jié)：只有溫哥華城和和家天下有有自然景觀觀，其他項(xiàng)目目沒有自然然景觀優(yōu)勢(shì)勢(shì)，多采用用自建園林景景觀。園林景觀分分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑立面材質(zhì)面磚涂料花崗巖面磚涂料+面磚面磚涂料+局部面磚涂料面磚小結(jié)：多以以涂料和面磚磚為主，檔次次較低。立面材質(zhì)分分析

溫哥華城大華新家園帝景翰園香舍花都宏發(fā)半島家天下華松現(xiàn)代花園華佳梅苑社區(qū)配套會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、學(xué)校商業(yè)街、羽毛球、乒乓球場(chǎng)、戶外健身器材集中商業(yè)賣場(chǎng)配套香舍風(fēng)情街臨街底商主題會(huì)所、學(xué)校、商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)臨街商業(yè)會(huì)所、幼兒園、臨街商業(yè)小結(jié)：多數(shù)項(xiàng)目大大多采用商商業(yè)、會(huì)所所、文教設(shè)設(shè)施等配制制。其中商商業(yè)受整個(gè)個(gè)東、南部部區(qū)域商業(yè)業(yè)氛圍較淡淡的影響，，雖然配套套較為完善善，但是經(jīng)經(jīng)營(yíng)情況并并不良好，，多數(shù)商業(yè)業(yè)處在空置置狀態(tài)。而而會(huì)所和學(xué)校校等配套，也只只有溫哥華華城和家天天下這樣的的大型、品品質(zhì)較高的的項(xiàng)目才有有。配套設(shè)施分分析項(xiàng)目區(qū)域市市場(chǎng)特征分分析

項(xiàng)目目區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品特征征項(xiàng)目區(qū)域市市場(chǎng)典型個(gè)個(gè)案溫哥華城平均價(jià)格板樓1500元/平米花園洋房1900元/平方米獨(dú)棟4200元/平米主力戶型三居130-146平米四居187平米戶型配比三居70%；二居15%；四居10%；建筑形式板樓社區(qū)配套會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、學(xué)校園林景觀大型集中水景園林立面材質(zhì)面磚溫哥華城地處人民路路與龍山路路交匯處，，用地結(jié)構(gòu)構(gòu)可以概括括為“一心心兩片四軸軸”，由高高任路和人人民路形成成的中心綠綠化廣場(chǎng)和和廣場(chǎng)周邊邊的公共建建筑共同形形成新城區(qū)區(qū)的中心。。總建筑面積積250萬萬平方米，，共分5期期開發(fā)完成成。整體呈呈現(xiàn)出一種種低密度、、高環(huán)境品品質(zhì)的整體體風(fēng)貌，是是一個(gè)擁有有大量水系系的新城區(qū)區(qū)。一期錦華苑苑小區(qū)容納納千戶居民民產(chǎn)品類型五層板樓：：一梯一戶戶，面積187.25平方米米（四室二二廳二衛(wèi)）），每戶地地上車位；；一梯兩戶，，面積130—146平方米米（三室二二廳二衛(wèi)））獨(dú)棟別墅：：面積300—350平方米米。一期產(chǎn)品一梯兩戶，，頂層復(fù)式式產(chǎn)品小區(qū)水景小區(qū)園林，，南方植被被一梯一戶，，各戶有地地上車庫獨(dú)棟產(chǎn)品二期產(chǎn)品以以聯(lián)排別墅墅為主二期產(chǎn)品小區(qū)園林帝景翰園平均價(jià)格2800元/平米主力戶型三居163平米戶型配比三居60%以上建筑形式板樓社區(qū)配套集中商業(yè)賣場(chǎng)配套園林景觀5000中央湖景立面材質(zhì)花崗巖面磚帝景翰園處于寸土寸寸金的城市市中心繁華華地段，土土地稀缺。。二十四層全全板樓，南南北通透戶戶戶朝陽。。產(chǎn)品類型項(xiàng)目周邊無無自然景觀觀配套，引引入5000平方米米中央湖景景。富士酒店豪豪華高速電電梯電梯大堂、、會(huì)客休息息區(qū)全精裝裝修雙層中空保保溫隔音玻玻璃花崗巖裝飾飾外墻超大觀景飄飄窗自備大賣場(chǎng)場(chǎng)…………五星級(jí)生活活配套家天下·驪驪景天成家天下平均價(jià)格板樓1800元/平米疊拼2200元/平米獨(dú)棟4200元/平米主力戶型三居130-150平米；疊拼：230-300平米獨(dú)棟310-330平米戶型配比

建筑形式板樓社區(qū)配套主題會(huì)所、學(xué)校、商務(wù)中心、網(wǎng)球場(chǎng)園林景觀三重生態(tài)園林體系立面材質(zhì)涂料+局部面磚占地415畝，約35萬平方方米的建筑筑面積，容容積率1.26，75%水域域綠地。住宅包括：：多層和高層層獨(dú)棟別墅雙拼聯(lián)排疊拼疊拼產(chǎn)品戶型建筑面面積：230—300平方方米多元化高品質(zhì)質(zhì)生活配套設(shè)設(shè)施第一部分：淮淮北房地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析析第二部分：項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)理念念及產(chǎn)品定位位第三部分：項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃建議議及設(shè)計(jì)方案案第四部分：項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品方案案的經(jīng)濟(jì)測(cè)算算第五部分：項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷策略略及方案建議議一、項(xiàng)目地塊塊價(jià)值分析評(píng)評(píng)估二、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展空間探探測(cè)三、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)理念定定位四、項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分析判判斷五、項(xiàng)目產(chǎn)品品市場(chǎng)定位建建議一、項(xiàng)目地塊塊價(jià)值分析－－地形地貌一、項(xiàng)目地塊塊價(jià)值分析－－交通路網(wǎng)一、項(xiàng)目地塊價(jià)值值分析－人文文特征地塊緊鄰人民民路與南湖路路交匯出，交交通便利，路路網(wǎng)發(fā)達(dá)，為為項(xiàng)目居住人人群提供了快快捷方便的交交通體系支持持；地塊北側(cè)為待待建的６０００畝桓潭公園園，南側(cè)隔路路與在建的高高爾夫球場(chǎng)相相望，具有稀稀缺的自然景景觀資源，為為項(xiàng)目打造高高品質(zhì)的景觀觀產(chǎn)品提供了了資源前提；；整幅地塊的三三塊地容積率率各不相同，，為項(xiàng)目產(chǎn)品品的豐富性和和差異化提供供了價(jià)值基礎(chǔ)礎(chǔ)；一、項(xiàng)目地塊塊價(jià)值分析－－優(yōu)勢(shì)分析地塊原為農(nóng)田田用地，周邊邊存在大量農(nóng)農(nóng)村居住村落落，人居環(huán)境境較差；地塊所處人民民路東段處于于城郊，市政政配套、生活活設(shè)施缺乏；；地塊所在區(qū)域域原為老礦區(qū)區(qū)，地塊周邊邊存在地平沉沉降和粉塵污污染，購(gòu)房心心理抗性較大大；一、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊價(jià)價(jià)值分分析－－劣勢(shì)勢(shì)分析析通過上上述針針對(duì)地地塊優(yōu)優(yōu)劣兩兩方面面的分分析可可以看看出：：地塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)明明顯，，但缺缺點(diǎn)也也非常常突出出。項(xiàng)項(xiàng)目坐坐擁淮淮北市市稀缺缺城市市景觀觀綠地地和聚聚攏高高端消消費(fèi)人人群的的生態(tài)態(tài)高爾爾夫資資源，，為項(xiàng)項(xiàng)目打打造淮淮北””富人人區(qū)””的區(qū)區(qū)域概概念，，提供供了稀稀缺的的地塊塊資源源和景景觀環(huán)環(huán)境。。但地地塊的的“先先天不不足””使項(xiàng)項(xiàng)目要要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)淮北北“富富人區(qū)區(qū)”的的社區(qū)區(qū)構(gòu)想想，就就必須須重新新引導(dǎo)導(dǎo)和克克服淮淮北人人購(gòu)房房置業(yè)業(yè)的地地塊偏偏好和和對(duì)地地塊形形成的的固有有價(jià)值值判斷斷。一、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊價(jià)價(jià)值分分析－－結(jié)論論一、項(xiàng)項(xiàng)目地地塊價(jià)價(jià)值分分析評(píng)評(píng)估二、項(xiàng)項(xiàng)目ＳＳＷＯＯＴ分分析判判斷三、項(xiàng)項(xiàng)目市市場(chǎng)開開發(fā)理理念定定位四、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)定定位建建議□優(yōu)勢(shì)分分析區(qū)域市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)飽飽和度度不高高，住住宅產(chǎn)產(chǎn)品需需求旺旺盛；；淮北城城市發(fā)發(fā)展迅迅速，，政府府機(jī)構(gòu)構(gòu)東擴(kuò)擴(kuò)；地塊景景觀資資源稀稀缺，，對(duì)于于項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)的提提升帶帶來了了很高高的產(chǎn)產(chǎn)品附附加價(jià)價(jià)值；；項(xiàng)目距距離新新市政政府２２公里里，交交通便便捷；；開發(fā)商商具有有深厚厚的品品牌積積累和和地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)；三、項(xiàng)項(xiàng)目ＳＳＷＯＯＴ分分析－－優(yōu)勢(shì)勢(shì)分析析□劣勢(shì)勢(shì)分析析老淮北北購(gòu)房房人群群對(duì)地地塊周周邊存存在心心理抗抗性；；地塊周周邊農(nóng)農(nóng)村人人口較較多，，人居居環(huán)境境現(xiàn)狀狀較差差，生生活配配套缺缺乏；；溫哥華華城二二期以以準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房銷銷售，，而項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)發(fā)售時(shí)時(shí)為期期房；；人民路路東段段區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)尚未未形成成規(guī)模模開發(fā)發(fā)，區(qū)區(qū)域置置業(yè)不不能形形成樓樓市熱熱點(diǎn)；；三、項(xiàng)項(xiàng)目ＳＳＷＯＯＴ分分析－－劣勢(shì)勢(shì)分析析□機(jī)機(jī)會(huì)分分析區(qū)域市市場(chǎng)特特別是是項(xiàng)目目周邊邊缺乏乏真正正意義義上的的高品品質(zhì)住住宅社社區(qū)，，這為為項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)高檔檔住宅宅項(xiàng)目目提供供了良良好的的市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)發(fā)機(jī)會(huì)會(huì)；項(xiàng)目在在區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)發(fā)的后后發(fā)創(chuàng)創(chuàng)新優(yōu)優(yōu)勢(shì)；；政府相相關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)東東遷，，未來來區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展?jié)摿α薮蟠?；溫哥華華城對(duì)對(duì)于未未來淮淮北城城市ＣＣＢＤＤ的打打造為為項(xiàng)目目提供供了借借勢(shì)開開發(fā)的的可能能；生態(tài)高高爾夫夫園和和桓潭潭公園園的建建設(shè)，，為項(xiàng)項(xiàng)目未未來價(jià)價(jià)格提提升提提供了了機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)；；三、項(xiàng)目目ＳＷＯＯＴ分析析－機(jī)會(huì)會(huì)分析□威脅分分析中北置業(yè)業(yè)和青島島地產(chǎn)在在項(xiàng)目東東側(cè)和南南側(cè)區(qū)域域拿地，，對(duì)項(xiàng)目目構(gòu)成了了直接的的潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)壓力力；城南板塊塊的新開開項(xiàng)目和和萬馬房房產(chǎn)在人人民路南南長(zhǎng)山路路附近即即將啟動(dòng)動(dòng)的新項(xiàng)項(xiàng)目將對(duì)對(duì)項(xiàng)目人人民路上上的客流流在地源源上造成成截流的的威脅；；溫哥華城城一期１１５０００元的平平均售價(jià)價(jià)將為項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)價(jià)構(gòu)成市市場(chǎng)壓力力；溫哥華城城二期的的ＴＯＷＷＮＨＯＯＵＳＥＥ產(chǎn)品和和三期的的別墅產(chǎn)產(chǎn)品將和和項(xiàng)目的的別墅產(chǎn)產(chǎn)品形成成直接的的區(qū)域競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系系；三、項(xiàng)目目ＳＷＯＯＴ分析析－威脅脅分析通過對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)、劣勢(shì)勢(shì)、機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)和威威脅點(diǎn)的的分析可可以看出出，項(xiàng)目目作為綜綜合性的的高檔住住宅產(chǎn)品品具有很很好的市市場(chǎng)開發(fā)機(jī)會(huì)和地段資源支撐，在項(xiàng)目目能夠充分認(rèn)認(rèn)識(shí)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)威脅的同時(shí)時(shí)，能夠解決決好地塊心理抗性問題的條件下下，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)差異化和升級(jí)級(jí)化的產(chǎn)品創(chuàng)新將將為項(xiàng)目帶來來良好的市場(chǎng)場(chǎng)前景和開發(fā)發(fā)預(yù)期。三、項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分析－－結(jié)論一、項(xiàng)目地塊塊價(jià)值分析評(píng)評(píng)估二、項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分析判判斷三、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)理念定定位四、項(xiàng)目產(chǎn)品品市場(chǎng)定位建建議通過我們對(duì)于于淮北地產(chǎn)市市場(chǎng)分析判斷斷可以看出，，作為一個(gè)地地產(chǎn)開發(fā)的四四級(jí)市場(chǎng)其房房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)尚處于起起步階段，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度度不高，產(chǎn)品品創(chuàng)新不夠，，最直接的表表現(xiàn)就是，平平均價(jià)格偏低低、戶型面積積偏大。對(duì)于這種尚處處于市場(chǎng)起步步階段的四級(jí)級(jí)城市的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，亞豪豪機(jī)構(gòu)根據(jù)自自己多年的行行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和專專業(yè)判斷形成成了對(duì)于地產(chǎn)產(chǎn)四級(jí)市場(chǎng)開開發(fā)模式的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)理論論。一、開發(fā)理念念定位備注：中國(guó)房房地產(chǎn)市場(chǎng)級(jí)級(jí)別劃分一級(jí)市場(chǎng)：北北京、上海、、廣州二級(jí)市場(chǎng)：省省會(huì)城市和部部分直轄市（（天津、重慶慶）及經(jīng)濟(jì)總總量領(lǐng)先城市市（深圳、寧寧波）三級(jí)市場(chǎng)：重重點(diǎn)計(jì)劃單列列市（例如青青島、汕頭、、廈門）有支支柱產(chǎn)業(yè)的地地級(jí)城市（例例如東莞、大大同）；四級(jí)市場(chǎng)：具具有一定人口口數(shù)量和城市市建設(shè)規(guī)模的的地級(jí)城市。。五級(jí)市場(chǎng)：人人口數(shù)量和經(jīng)經(jīng)濟(jì)規(guī)模偏小小的縣級(jí)城市市。中國(guó)三級(jí)城市市市場(chǎng)模型一、開發(fā)理念念定位－市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模型收入特征消費(fèi)特征產(chǎn)品特征開發(fā)特征平均收入水平較低，但存在高收入階層平均消費(fèi)水平偏低，高消費(fèi)質(zhì)量不高檔次低，且同質(zhì)化，缺乏純粹高端產(chǎn)品普通住宅開發(fā)較多，純粹別墅或豪宅缺失市場(chǎng)特征階層分化消費(fèi)引導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新階層產(chǎn)品市場(chǎng)策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特征表現(xiàn)通過上述市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模型可可以看出，在在淮北這個(gè)地地產(chǎn)發(fā)展的三三級(jí)市場(chǎng)，項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)開發(fā)發(fā)策略存在著著一個(gè)由前期期的“階層劃劃分”到“消消費(fèi)引導(dǎo)”再再到“產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新”然后是是“階層產(chǎn)品品”誕生的一一個(gè)過程。就本項(xiàng)目而言言，要實(shí)現(xiàn)打打造淮北“富富人區(qū)”的區(qū)區(qū)域概念，同同樣要遵循上上述市場(chǎng)開發(fā)發(fā)策略模式，，即首先要確確定目標(biāo)置業(yè)業(yè)人群，然后后進(jìn)行置業(yè)消消費(fèi)的理念引引導(dǎo)，通過理理念引導(dǎo)讓客客戶接受項(xiàng)目目創(chuàng)新性的產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)節(jié)，最最后通過營(yíng)銷銷手段把這諸諸多的產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，整合成成為一個(gè)具有有身份感和階階層化的產(chǎn)品品概念?？傊谀壳扒疤幱诜康禺a(chǎn)產(chǎn)賣方市場(chǎng)的的淮北市場(chǎng)，，項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)需要也也應(yīng)該遵循的的一個(gè)核心理理念就是：創(chuàng)新締造市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品引導(dǎo)導(dǎo)需求一、開發(fā)理念念定位－市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)理念一、開發(fā)理念念定位－開發(fā)發(fā)理念延展階層分化消費(fèi)引導(dǎo)產(chǎn)品創(chuàng)新階層產(chǎn)品市場(chǎng)策略產(chǎn)品開發(fā)策略略淮北富人階層層誕生城市南移東擴(kuò)擴(kuò)，打造淮北北富人區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新／建建筑創(chuàng)新園林創(chuàng)新／戶戶型創(chuàng)新配套升級(jí)／物物管升級(jí)淮北高端住宅宅產(chǎn)品的升級(jí)級(jí)版桓潭公園、溫哥華城景觀環(huán)境營(yíng)造先行政府東遷未來淮北經(jīng)濟(jì)新區(qū)開發(fā)支持煤礦主財(cái)富積累迅速一、項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)開發(fā)理念定定位二、項(xiàng)目地塊塊價(jià)值分析評(píng)評(píng)估三、項(xiàng)目ＳＷＷＯＴ分析判判斷四、項(xiàng)目產(chǎn)品品市場(chǎng)定位建建議淮北富人區(qū)··公園地產(chǎn)代代表產(chǎn)品區(qū)域定位位——淮淮北富人區(qū)；；淮北城市發(fā)展展南移，為項(xiàng)項(xiàng)目在區(qū)域定定位上賦予了了潛在發(fā)展機(jī)機(jī)會(huì)，而市政政府相關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)的東擴(kuò)，并并打造未來淮淮北城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)和文化新中中心，則為項(xiàng)項(xiàng)目吸引淮北北高收入人群群提供了區(qū)域域遠(yuǎn)景．而要要克服淮北人人居觀念中對(duì)對(duì)地塊原有的的歷史觀念就就需要一個(gè)新新的區(qū)域概念念，因此面向向城市精英人人群和成功人人士而打造的的城市新區(qū)將將為項(xiàng)目在區(qū)區(qū)域形象樹立立新的價(jià)值坐坐標(biāo)；產(chǎn)品功功能定定位————公公園地地產(chǎn)；；淮北作作為煤煤礦產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支支撐發(fā)發(fā)展的的城市市，城城市環(huán)環(huán)境污污染較較重，，區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)購(gòu)房房人群群對(duì)于于以公公園為為代表表的城城市綠綠地具具有很很高的的趨向向性，，而項(xiàng)項(xiàng)目北北側(cè)待待建的的６０００畝畝公園園綠地地，將將是項(xiàng)項(xiàng)目克克服地地段抗抗性和和拉升升項(xiàng)目目品質(zhì)質(zhì)的一一種價(jià)價(jià)值基基礎(chǔ)，，因此此在市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程程度不不高的的當(dāng)前前，在在淮北北市場(chǎng)場(chǎng)推出出“公公園地地產(chǎn)””概念念將為為項(xiàng)目目贏得得市場(chǎng)場(chǎng)先機(jī)機(jī)；四、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)定定位－－產(chǎn)品品定位位地域特特征：：城市中中心區(qū)區(qū)周周邊礦礦區(qū)外外地身份特特征：：私私營(yíng)業(yè)業(yè)主、、個(gè)體體商業(yè)業(yè)主、、專業(yè)業(yè)人士士／礦礦區(qū)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)干干部、、技術(shù)術(shù)管理理人員員／外外地經(jīng)經(jīng)商戶戶置業(yè)特特征：：二次次以上上、一一次以以上、、一一次以以上／／二二次以以上、、一一次次以上上／一一次次以上上四、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)定定位－－客群群定位位花園洋洋房－－－－２２２０００元元／平平米高爾夫夫公寓寓－－－２２６６０００元／／平米米疊拼－－－－３３００００元元／平平米聯(lián)排－－－－３３４０００元元／平平米雙拼－－－－３３７０００元元／平平米獨(dú)棟－－－－４４２０００元元／平平米商業(yè)－－－－６６００００元元／平平米四、項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品市市場(chǎng)定定位－－價(jià)格格定位位第一部部分：：淮北北房地地產(chǎn)市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分分析第二部部分：：項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)理念念及產(chǎn)產(chǎn)品定定位第三部部分：：項(xiàng)目目規(guī)劃劃建議議及設(shè)設(shè)計(jì)方方案第四部部分：：項(xiàng)目目產(chǎn)品品方案案的經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)測(cè)算第五部部分：：項(xiàng)目目營(yíng)銷銷策略略及方方案建建議一、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議及及初步步設(shè)計(jì)計(jì)方案案二、項(xiàng)項(xiàng)目園園林設(shè)設(shè)計(jì)建建議三、項(xiàng)項(xiàng)目建建筑設(shè)設(shè)計(jì)建建議四、項(xiàng)項(xiàng)目戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)建建議及及初步步設(shè)計(jì)計(jì)方案案五、項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)結(jié)構(gòu)建建議六、項(xiàng)項(xiàng)目材材料應(yīng)應(yīng)用建建議七、項(xiàng)項(xiàng)目配配套設(shè)設(shè)施及及物業(yè)業(yè)管理理建議議八、項(xiàng)項(xiàng)目深深化設(shè)設(shè)計(jì)意意見總總結(jié)規(guī)劃方方案設(shè)設(shè)計(jì)原原則：：依據(jù)不不同區(qū)區(qū)土地地綜合合素質(zhì)質(zhì)的優(yōu)優(yōu)劣設(shè)設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品類類型，，我們們?cè)谧顑?yōu)的的地塊塊上建建造品品質(zhì)最最高的的產(chǎn)品品，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其最最大價(jià)價(jià)值。。我司的的出發(fā)發(fā)點(diǎn)：：在盡盡量保保證容容積率率基本本不變變的基基礎(chǔ)下下，在在不增增加造造價(jià)；；不違違背市市場(chǎng)需需求的的前提提下，，提高高項(xiàng)目目給人人的整整體品品質(zhì)感感，塑造““淮北北富人人區(qū)””的整整體形形象。。即我們們要使主力力產(chǎn)品品具有有高檔檔別墅墅社區(qū)區(qū)感覺覺，使使整個(gè)個(gè)社區(qū)區(qū)有高高檔別別墅社社區(qū)的的形象象，是本項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品品營(yíng)造的的關(guān)鍵。。規(guī)劃建議議產(chǎn)品的豐豐富性，，別墅、、類別墅墅、觀景景住宅，，各檔次次產(chǎn)品合合理排布布，形成有效效的梯階階，滿足足不同人人群的需需求。我司將致致力于在在面積控控制的基基礎(chǔ)上，，對(duì)于這這些屬于于高品質(zhì)質(zhì)住宅產(chǎn)產(chǎn)品的和和屬于別別墅產(chǎn)品品的產(chǎn)品品點(diǎn)進(jìn)行行有效率率的組合合，并形形成我們們自己的的特點(diǎn)。。低密度產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新空間間非常大大，千變變?nèi)f化。。低密度度產(chǎn)品的的產(chǎn)品點(diǎn)點(diǎn)有很多多：樓梯梯、陽光光房、露露臺(tái)、陽陽臺(tái)、垂垂拔、內(nèi)內(nèi)庭院、、閣樓、、弧窗、、星光房房、書房房、車庫庫……規(guī)劃建議原則：根據(jù)地塊不不同的地理理位置；地塊價(jià)值和和容積率等等規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)的要求；；遵循產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)最優(yōu)化化；地塊價(jià)值最最大化；地塊利潤(rùn)最最大化的原原則；分別設(shè)計(jì)了了不同的產(chǎn)產(chǎn)品類型。。規(guī)劃產(chǎn)品類類型建議打造庭院別別墅概念：：我們要重新定義淮淮北的別墅墅建筑理念念，定位淮淮北的別墅墅生活概念念，打造淮北的的高檔生活活典范。庭院別墅概概念是別墅墅市場(chǎng)細(xì)分分的體現(xiàn)，，打破了別別墅固有的的建筑形態(tài)態(tài)。庭院設(shè)計(jì)走走向細(xì)化，，制造出多多重私密領(lǐng)領(lǐng)地，并營(yíng)營(yíng)造出多角角度、不同同方位的步步換景移效效果與情趣趣。別墅庭院設(shè)設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)據(jù)地塊自身身?xiàng)l件，營(yíng)營(yíng)造一種原原生的自然然與田園的的原始韻味味，繼承和和發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)統(tǒng)住宅“宅宅院”的設(shè)設(shè)計(jì)精髓。。規(guī)劃產(chǎn)品類類型建議獨(dú)棟別墅－主要規(guī)劃劃于17－－2地塊中中北部，緊緊鄰待建的的桓潭公園園，位置最最優(yōu)；－依地形制制造緩坡，，發(fā)揮坡地地別墅的產(chǎn)產(chǎn)品特質(zhì)；；－容積率0.3-0.35左左右。主要產(chǎn)品形形式分布雙拼別墅－主要規(guī)劃劃于17－－2地塊北北部，緊鄰鄰待建的桓桓潭公園；；－依地形制制造緩坡，，發(fā)揮坡地地別墅的產(chǎn)產(chǎn)品特質(zhì)；；－容積率0.4-0.45左左右。主要產(chǎn)品形形式分布聯(lián)排別墅（（TOWNHOUSE）－規(guī)劃于17—2地地塊南側(cè)；；－北臨桓潭潭公園，南南面臨近社社區(qū)中心廣廣場(chǎng)、以及及社區(qū)主干干道，自然然及人文景景觀較好，，設(shè)計(jì)相對(duì)對(duì)較高容積積率的別墅墅類產(chǎn)品，，提升項(xiàng)目目形象；－依地形制制造緩坡，，發(fā)揮坡地地別墅的產(chǎn)產(chǎn)品特質(zhì)；；－容積率0.5-0.55之之間。主要產(chǎn)品形形式分布疊拼別墅、、花園洋房房設(shè)計(jì)建議議在設(shè)計(jì)上應(yīng)應(yīng)融合別墅墅的特點(diǎn)，，實(shí)現(xiàn)空間間個(gè)性的突突破；采用層層退退臺(tái)設(shè)計(jì)；；改變普通住住宅所形成成的社區(qū)關(guān)關(guān)系。層層退臺(tái)示示意圖規(guī)劃產(chǎn)品類類型建議疊拼別墅疊拼別墅是是板樓與townhouse的過渡產(chǎn)產(chǎn)品，即滿滿足了人們們“上接天天，下接地地”的新式式生活理念念，同時(shí)保保證了一定定的容積率率。－4.5層疊疊拼的設(shè)計(jì)計(jì)豐富了項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品的的多樣性；；－有效的提提升項(xiàng)目檔檔次；－能夠吸引引一部分具具有一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的的客戶；－拔升項(xiàng)目的的價(jià)格水平平。主要產(chǎn)品形形式分布－主要位于于17－2地塊東部部和17－－3地塊西西部，南側(cè)側(cè)緊鄰人民民路，東側(cè)側(cè)臨近南湖湖路；－建筑密度度相對(duì)較高高，但產(chǎn)品品設(shè)計(jì)依然然要給人低低密度、別別墅感的印印象；－容積率0.8－0.9之間間。主要產(chǎn)品形形式分布花園洋房花園洋房是是在板樓的的基礎(chǔ)上衍衍生出來的的一種產(chǎn)品品。它兼顧顧了板樓中中平層戶型型的居住舒舒適和便利利度，同時(shí)時(shí)吸取了townhouse戶型有花花園、有露露臺(tái)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，是一種種新型的居居住產(chǎn)品。。－5.5層層的設(shè)計(jì)會(huì)會(huì)在視覺上上有效的降降低建筑密密度；－通過巧妙妙的設(shè)計(jì)增增加產(chǎn)品亮亮點(diǎn)；－提高項(xiàng)目目產(chǎn)品檔次次和戶型多多樣性；－在傳統(tǒng)板板樓的設(shè)計(jì)計(jì)上加入更更多創(chuàng)新元元素；－對(duì)拔升項(xiàng)項(xiàng)目的價(jià)格格水平會(huì)起起到一定的的作用。主要產(chǎn)品形形式分布－主要位于于17－3地塊東部部，東側(cè)緊緊鄰規(guī)劃路路（南湖路路），－建筑密度度相對(duì)較高高，但產(chǎn)品品設(shè)計(jì)依然然要給人低低密度、別別墅感的印印象；－容積率1.0－1.1之間間。主要產(chǎn)品形形式分布高爾夫公寓寓而本項(xiàng)目距距南側(cè)的高高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)僅一路之之隔，高爾爾夫自然而而然融為生生活中的一一部分。打造具有明明顯差異的的高爾夫公公寓。房間全明設(shè)設(shè)計(jì)，大面面寬、短進(jìn)進(jìn)深設(shè)計(jì)能能有效地提提升產(chǎn)品的的品質(zhì)。高空露臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，客廳廳挑空設(shè)計(jì)計(jì)等只用于別別墅產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)手法法融入到高高爾夫公寓寓中，將本本項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品提升至至板樓產(chǎn)品品的極至。。有效的拉開開了與市場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)有項(xiàng)目目產(chǎn)品上的的差距。同時(shí)也提升升了價(jià)值空空間和利潤(rùn)潤(rùn)空間。規(guī)劃產(chǎn)品類類型建議主要產(chǎn)品形形式及分布布－主要位于于17－1地塊，南南側(cè)緊鄰人人民路，西西側(cè)臨近規(guī)規(guī)化路（張張寨路）；；－建筑密度度較高，但但產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)依然要給給人高品質(zhì)質(zhì)的感覺；；－容積率2.4-2.5之間間。居住生活質(zhì)質(zhì)量的高低低與物質(zhì)設(shè)設(shè)施保障有有著密切的的關(guān)系，在在本項(xiàng)目中中，考慮到到居住者方方方面面的的生活需求求。在總體體規(guī)劃和單單體設(shè)計(jì)中中盡可能做做出應(yīng)答。。在現(xiàn)有規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條件件下，建議本地塊塊規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)自南向北北，自邊緣緣向中央逐逐漸提高物物業(yè)檔次，，豐富物業(yè)業(yè)類型。我司在此規(guī)規(guī)劃理念指指導(dǎo)下，我我司建筑設(shè)設(shè)計(jì)專家對(duì)對(duì)本項(xiàng)目做做了總平面面規(guī)劃的初初步設(shè)計(jì)。?？傮w規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案建建議獨(dú)棟別墅區(qū)區(qū)雙拼別墅區(qū)區(qū)雙拼別墅區(qū)區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)區(qū)疊拼別墅區(qū)區(qū)疊拼別墅區(qū)區(qū)花園洋房區(qū)區(qū)高爾夫公寓寓區(qū)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目單位總計(jì)17——117——217——31規(guī)劃建設(shè)用地面積平方米1917075846784449487912總建筑面積平方米237134.35146025.442306.6548802.3其中地上建筑面積平方米228532.9513742442306.6548802.3其中地上居住建筑面積平方米217658.0213742436851.9243382.1地上配套建筑面積平方米10874.93——5454.735420.2地下建筑面積平方米8601.48601.4————3居住總戶數(shù)戶13228961562704建筑高度米——61.512185建筑層數(shù)層——16、18、203、4.54.5、5.5其中地上層——16、18、203、4.54.5、5.5地下層——1————6停車數(shù)量個(gè)948390260298其中地上個(gè)778220260298地下個(gè)170170————7綠化率————44.1%62.3%36.0%8容積率——1.242.500.501.00規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)按照此規(guī)劃劃建議，本項(xiàng)目住宅宅總面積為為225356.28平方米米，其中地地上住宅建建筑面積為為216754.88平方米米，地下住住宅建筑面面積為8601.4平方米；；配套設(shè)施施面積為10874.93平平方米。其中：17—1地地塊住宅總總建筑面積積為146025.4平方米米，其中地上建建筑面積為為137424平方方米，地下下建筑面積積為8601.4平平方米。17—2地地塊住宅總總建筑面積積為36851.92平方米米，全部為地地上建筑面面積，配套套建筑面積積為5454.73平方米。。17——3地地塊塊住住宅宅總總建建筑筑面面積積為為43382.1平平方方米米，全全部部為為地地上上建建筑筑面面積積，，配配套套建建筑筑面面積積為為5420.2平平方方米米。。規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)各種產(chǎn)品建筑面積產(chǎn)品類型戶數(shù)層數(shù)總面積（平方米）獨(dú)棟別墅322.58819.84雙拼別墅482.511184.96聯(lián)排別墅482.510620.48疊拼別墅884.516731花園洋房2105.531974.3高爾夫公寓89616、18、20137424規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)一、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議及及初步步設(shè)計(jì)計(jì)方案案二、項(xiàng)項(xiàng)目園園林設(shè)設(shè)計(jì)建建議三、項(xiàng)項(xiàng)目建建筑設(shè)設(shè)計(jì)建建議四、項(xiàng)項(xiàng)目戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)建建議及及初步步設(shè)計(jì)計(jì)方案案五、項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)結(jié)構(gòu)建建議六、項(xiàng)項(xiàng)目材材料應(yīng)應(yīng)用建建議七、項(xiàng)項(xiàng)目配配套設(shè)設(shè)施及及物業(yè)業(yè)管理理建議議八、項(xiàng)項(xiàng)目深深化設(shè)設(shè)計(jì)意意見總總結(jié)園林景景觀設(shè)設(shè)計(jì)原原則淮北市市別墅墅及高高檔住住宅市市場(chǎng)正正處于于起步步階段段，對(duì)對(duì)于當(dāng)當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目來說說，交交通是是絕對(duì)對(duì)的基基礎(chǔ)，，而自然景景觀則則是各各項(xiàng)目目的價(jià)價(jià)值體體現(xiàn)。在考慮慮本案案園林林景觀觀設(shè)計(jì)計(jì)方案案時(shí)，，我們們要充分分利用用本地地塊北北側(cè)規(guī)規(guī)劃中中的桓桓潭公公園自自然資資源與與園區(qū)區(qū)內(nèi)部部綠化化、水水系、、建筑筑等有有效結(jié)結(jié)合。。通過多多感官官的感感受，，給人人帶來來美好好的享享受和和自然然親近近的舒舒服感感覺。。園林景景觀設(shè)設(shè)計(jì)原原則景觀設(shè)設(shè)計(jì)在在空間間層次次上，，從小區(qū)區(qū)公共共空間間到組組團(tuán)公公共空空間，，再到到私家家庭院院空間間形成成序列列，使居住住者享享受由由共有有至私私有的的景觀觀資源源。各各類型型產(chǎn)品品亦應(yīng)應(yīng)安排排獨(dú)有有特色色的公公共景景觀空空間。。地面的的高度度變化化可以以產(chǎn)生生有趣趣的景景觀效效果，，使其其在立立體層層次上上更為為豐富富。同同時(shí)可可通過過具體體的景景觀設(shè)設(shè)計(jì)柔柔化生生硬的的交接接關(guān)系系。住區(qū)外外環(huán)境境通過過網(wǎng)絡(luò)絡(luò)狀步步行系系統(tǒng)進(jìn)進(jìn)行劃劃分，，在住住宅入入口、、會(huì)所所周圍圍及主主要組組團(tuán)內(nèi)內(nèi)形成成規(guī)模模不一一的節(jié)節(jié)點(diǎn)區(qū)區(qū)域，，為交交通組組織、、公共共交往往和休休閑活活動(dòng)提提供必必要的的場(chǎng)所所。緩坡式式景觀觀以草坡坡整合合場(chǎng)地地高差差，造造就緩緩坡地地貌。。構(gòu)成成多樣樣的室室外空空間。。提高高了景景觀的的綠化化效率率，增增加了了綠地地的展展開面面積，，同時(shí)時(shí)也阻阻擋外外界的的噪音音。緩坡流流水園林景景觀設(shè)設(shè)計(jì)特特色空間：：錯(cuò)落落有致致。由建筑、土土地、天際際、植被等等要素集結(jié)結(jié)起來的空空間是具象象的、活動(dòng)動(dòng)的。有張張有弛，有有揚(yáng)有抑，，有開有闔闔，有遠(yuǎn)有有近。層次：變化化多端。坡地、緩步步、臺(tái)階等等的運(yùn)用，，避免平鋪鋪直敘的單單調(diào)。變化：步移移景異。目之所及之之處，一坡坡一世界，，一磚一感感覺，一樹樹一風(fēng)情。。氛圍：輕松松隨性。連續(xù)坡道系系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)，有助于于將人車分分流、人車車分流所指指向的人性性關(guān)懷最大大化。除偶偶爾到來的的消防車、、垃圾清運(yùn)運(yùn)車輛外，，行人與機(jī)機(jī)車之間互互不干擾，，各有各的的空間，不不僅安全，，而且環(huán)保保。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色建筑依附附景觀高差坡層層，整體體形成圍圍合之勢(shì)勢(shì)，凝聚聚自然之之氣，又又富有流流線的變變化，使使居者臨臨窗見景景，視界界開闊，，景庭互互映，和和諧相融融,精雕雕細(xì)琢自自成一種種風(fēng)格。。很多時(shí)候候，最質(zhì)質(zhì)樸本色色的東西西，往往往更加地地純粹動(dòng)動(dòng)人，建建筑依附附于坡地地，從地地面上順順勢(shì)而起起，自然然優(yōu)雅，，卻能從從不起眼眼的角落落，滋生生蔓延出出濃濃的的田園味味道，讓讓人沁心心流連。。山林環(huán)繞繞著建筑筑，像自自然溫潤(rùn)潤(rùn)的手臂臂，這就就感覺家家坐擁在在大自然然的環(huán)抱抱中，推推開門，，便與自自然融為為一體。。園林景觀觀設(shè)計(jì)特特色流水景觀觀“水”元元素在淮淮北地區(qū)區(qū)幾乎成成為項(xiàng)目目的必備備條件，，水系的的大小似似乎也成成為當(dāng)?shù)氐睾饬扛吒咂焚|(zhì)項(xiàng)項(xiàng)目的重重要因素素之一。。本案的園園林規(guī)劃劃中應(yīng)加加入水系系，并使使其成為為一大社社區(qū)亮點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行打打造，不不只是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的水水面而以以。水系曲徑徑設(shè)置，，人工湖湖景、噴噴泉、疊疊水等小小品設(shè)計(jì)計(jì)，與建建筑、植植物等相相結(jié)合時(shí)時(shí)的細(xì)節(jié)節(jié)處理應(yīng)應(yīng)更具匠匠心。在實(shí)際規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)中，若若多個(gè)大大面積的的水的景觀不不易實(shí)現(xiàn)，，可采用細(xì)細(xì)水長(zhǎng)流的的處理方法法，關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)是一定要要讓水流動(dòng)動(dòng)起來，能能貫穿到整整個(gè)社區(qū)的的每個(gè)角落落。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色叢林疊水水上廊橋園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色中心廣場(chǎng)附附近濃密的的主景觀樹樹、開闊的的綠茵場(chǎng)；；供兒童玩玩樂的沙地地和矮墻，，老人活動(dòng)動(dòng)交流的場(chǎng)場(chǎng)所。也增增加了中心心園林的參參與性。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色中央園林以以水為主題題，疊水大大泳池是景景觀的核心心，3—4米的落差差成就了自自然的壯觀觀。疊水臺(tái)臺(tái)地、假山山石、木平平臺(tái)等增加加趣味性，，也豐富了了景觀的視視覺層次。。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色層級(jí)式景觀觀設(shè)計(jì)社區(qū)綠化景景觀系統(tǒng)分分三級(jí)設(shè)置置，即社區(qū)區(qū)級(jí)景觀系系統(tǒng)、組團(tuán)團(tuán)級(jí)景觀系系統(tǒng)和私家家庭院景觀觀系統(tǒng)。社區(qū)景觀系系統(tǒng)結(jié)合綠綠化景觀帶帶進(jìn)行設(shè)置置，植被豐豐富，把各各個(gè)區(qū)片整整合為一體體，形成有有機(jī)的生態(tài)態(tài)體系。它以軟質(zhì)綠綠化和硬質(zhì)質(zhì)步行空間間為住戶提提供自然、、舒展的休休閑活動(dòng)空空間，烘托托輕松、意意趣的情調(diào)調(diào)，起到客客流集散的的作用。鑒于社區(qū)占占地規(guī)模比比較大大，，園林景觀觀設(shè)計(jì)一定定要體現(xiàn)出出北方城市市地景中的的精髓----大尺尺度、大境境界。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色社區(qū)級(jí)景觀觀規(guī)劃建議議園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色社區(qū)級(jí)景觀觀規(guī)劃鳥瞰瞰圖園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色組團(tuán)級(jí)景觀觀系統(tǒng)則依依托各區(qū)的的步行交通通系統(tǒng)并考考慮建筑群群的不同特特點(diǎn)而設(shè)，，營(yíng)造靜謐謐閑適的氛氛圍。私家庭院園園林景觀應(yīng)應(yīng)合理利用用風(fēng)水概念念和中國(guó)園園林以小見見大的手法法，通過空空間比例尺尺度的合理理控制，強(qiáng)強(qiáng)化別墅的的私密感。。私家庭院景景觀設(shè)計(jì)園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色人性化設(shè)計(jì)計(jì)通過發(fā)散式式設(shè)計(jì)手法法，強(qiáng)調(diào)環(huán)環(huán)境的親和和力和均好好性，最大大限度保證證每戶的觀觀景效果。。設(shè)計(jì)中利利用場(chǎng)地變變化所劃分分出的低等等級(jí)空間，，創(chuàng)造出小小情趣、小小情調(diào)，盡盡量符合人人們生活的的心理需求求。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色綠色景觀設(shè)設(shè)計(jì)淮北市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)有項(xiàng)目的的綠化率普普遍都比較較高，但綠綠色植物景景觀的塑造造都不到位位。綠色景觀設(shè)設(shè)計(jì)體現(xiàn)出出生態(tài)化景景觀設(shè)計(jì)的的理念。住區(qū)強(qiáng)調(diào)秩秩序感，應(yīng)應(yīng)在植物配配置中加以以體現(xiàn)。植植物的運(yùn)用用應(yīng)因地制制宜，疏密密有致。場(chǎng)地設(shè)置結(jié)結(jié)合日照條條件分析綜綜合考慮。。水以不同的的形式出現(xiàn)現(xiàn)，產(chǎn)生不不同的景觀觀效果。利利用豐富的的地形地貌貌，根據(jù)植植物的生物物學(xué)特性配配置具體植植栽品種，，形成山林林、濕地、、巖石周圍圍附生不同同的植物景景觀。全力打造現(xiàn)現(xiàn)代、自然然、舒適的的社區(qū)。園林景觀設(shè)設(shè)計(jì)特色根據(jù)人們回回歸自然和和親水性的的特點(diǎn)，本本地塊園林林景觀建議議主張追求求一種純自自然的景觀觀藝術(shù)，打破原有定定式的綠地地廣場(chǎng)概念念，在純粹粹天然的空空間環(huán)境中中去創(chuàng)造意意境。植物造景上上追求四季季色彩分明明，局部依靠大的的景觀樹作為為視覺中心使使有限的空間間中呈現(xiàn)出無無窮的景色變變化。圍繞“水為萬萬物生命之源源”的主題充充份發(fā)揮水與與生態(tài)植物、、微生物、巖巖石、園林構(gòu)構(gòu)筑物及水體體自成循環(huán)的的生態(tài)關(guān)系，，以自然、傳傳統(tǒng)園林的理理水理念，加加之以舒展、、流暢的營(yíng)造造手法，展開開現(xiàn)代都市住住宅區(qū)生態(tài)、、自然景園的的營(yíng)造。園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)特色做到景到隨機(jī)機(jī)、因境而成成，達(dá)到虛與與實(shí)、動(dòng)與靜靜、虛實(shí)對(duì)比比、動(dòng)靜呼應(yīng)應(yīng)、林水環(huán)繞繞的景觀氛圍圍。曲徑通幽園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)特色生態(tài)、自然、、水和山的相相互輝映將是是本項(xiàng)目園林林景觀的亮點(diǎn)點(diǎn)。柳暗花明園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)特色亭子、小橋、、卵石鋪路等等都是渲染氣氣氛的手法，，要將這部分分園林景觀做做到精致而有有趣味。綠映掩亭一、、項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議及及初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案二、、項(xiàng)項(xiàng)目目園園林林設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議三、、項(xiàng)項(xiàng)目目建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議四、、項(xiàng)項(xiàng)目目戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議及及初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案五、項(xiàng)目目結(jié)構(gòu)建建議六、項(xiàng)目目材料應(yīng)應(yīng)用建議議七、項(xiàng)目目配套設(shè)設(shè)施及物物業(yè)管理理建議八、項(xiàng)目目深化設(shè)設(shè)計(jì)意見見總結(jié)別墅建筑筑風(fēng)格我司建議議本項(xiàng)目目別墅采采用北美美風(fēng)格。北美建筑筑風(fēng)格別墅建筑筑風(fēng)格北美風(fēng)格格細(xì)部處處理老虎窗門庭入口口疊拼、花花園洋房房、高爾爾夫公寓寓建筑風(fēng)風(fēng)格我司建議議本項(xiàng)目目疊拼、、花園洋洋房、高高爾夫公公寓采用用現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格。在立面細(xì)細(xì)部處理理上，我我們建議議采用以以體現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品的做做工精細(xì)細(xì)為主，，同時(shí)盡盡量提升升產(chǎn)品的的品質(zhì)感感。在細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)方面面，充分分利用次次序美、、豐富美美、差異異美、和和諧美提提升項(xiàng)目目的形象象檔次。。同時(shí)，，強(qiáng)調(diào)多多種材質(zhì)質(zhì)的組合合運(yùn)用，，如：木木材、鋼鋼材、玻玻璃、石石材等，，強(qiáng)化其其品質(zhì)感感和與眾眾不同的的建筑情情趣。疊拼、、花園園洋房房、高高爾夫夫公寓寓建筑筑風(fēng)格格Class項(xiàng)目目疊拼、、花園園洋房房、高高爾夫夫公寓寓建筑筑風(fēng)格格成品建建筑項(xiàng)項(xiàng)目具體設(shè)設(shè)計(jì)建建議線條盡盡量簡(jiǎn)簡(jiǎn)明；；獨(dú)棟、、雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排、、疊拼拼采用用坡屋屋頂處處理，，花園園洋房房和高高爾夫夫公寓寓的屋屋頂采采用平平屋頂頂設(shè)計(jì)計(jì)，但但整體體風(fēng)格格盡量量靠近近；顏色要要沉穩(wěn)穩(wěn)，有有品質(zhì)質(zhì)感，，建議以以赭石石紅或或深咖咖啡為為主色色，配配以其其他輔輔助色色，沉沉穩(wěn)、、簡(jiǎn)潔潔、大大方；；注意陽陽臺(tái)、、露臺(tái)臺(tái)等凸凸凹面面的處處理，，利用用其豐豐富建建筑物物立面面的層層次感感；注意窗窗戶的的尺寸寸與墻墻面的的比例例協(xié)調(diào)調(diào)，窗窗框的的顏色色與立立面顏顏色的的協(xié)調(diào)調(diào)；注意空空調(diào)機(jī)機(jī)位的的設(shè)計(jì)計(jì)與細(xì)細(xì)部處處理。。具體設(shè)設(shè)計(jì)建建議萬科水水晶城城立面面層次次感處處理建筑體體量高高低起起伏，，錯(cuò)落落有致致，外外立面面設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)豐豐富變變化，，不論論從什什么角角度來來看，，它給給人的的視覺覺感受受都是是不一一樣的的，更更具有有可識(shí)識(shí)別性性，增增添了了歸屬屬感。。一、項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建建議及及初步步設(shè)計(jì)計(jì)方案案二、項(xiàng)項(xiàng)目園園林設(shè)設(shè)計(jì)建建議三、項(xiàng)項(xiàng)目建建筑設(shè)設(shè)計(jì)建建議四、項(xiàng)項(xiàng)目戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)建建議及及初步步設(shè)計(jì)計(jì)方案案五、項(xiàng)項(xiàng)目結(jié)結(jié)構(gòu)建建議六、項(xiàng)項(xiàng)目材材料應(yīng)應(yīng)用建建議七、項(xiàng)項(xiàng)目配配套設(shè)設(shè)施及及物業(yè)業(yè)管理理建議議八、項(xiàng)項(xiàng)目深深化設(shè)設(shè)計(jì)意意見總總結(jié)戶型產(chǎn)產(chǎn)品建建議及及初步步設(shè)計(jì)計(jì)方案案以實(shí)用用為原原則，，強(qiáng)調(diào)調(diào)客廳廳待客客空間間與起起居室室家庭庭空間間的功功能盡盡可能能分離離，家家庭內(nèi)內(nèi)部公公私分分離、、居寢寢分離離，盡盡量做做到全全明設(shè)設(shè)計(jì)，，結(jié)合合凸窗窗、露露臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)豐豐富臨臨窗景景觀。。獨(dú)棟別別墅層數(shù)：：建議議做2.5層；；車庫：：室內(nèi)內(nèi)停車車位1個(gè)，，庭院院室外外停車車位1個(gè)；；面積：：地上上建筑筑面積積250-300平平方米米之間間；私私家花花園面面積在在300平平方米米左右右；屋屋頂平平臺(tái)面面積在在30平方方米以以上。。功能：1層要求有有門廳、客客廳、起居居室、餐廳廳（早餐廳廳）、廚房房、客房、、衛(wèi)生間、、傭人房和和車庫。2層要求有有家庭室、、1個(gè)主臥臥室和1個(gè)個(gè)小臥室，，主臥要求求配有主衛(wèi)衛(wèi)。2.5層作作為主臥區(qū)區(qū)，有一個(gè)個(gè)主臥室、、一個(gè)書房房、一個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間和一一個(gè)步入式式更衣室。。獨(dú)棟別墅戶型設(shè)計(jì)：：總建筑面積積：275.62平平方米；1層建筑面面積：126.6平平方米；2層建筑面面積：77.86平平方米；2．5層建建筑面積：：72.16平方米米；花園面積：：311.7平方米米；露臺(tái)面積：：34.19平方米米。獨(dú)棟別墅雙拼別墅層數(shù)：建議議做2.5層；車庫：庭院院停車位1個(gè)；面積：地上上建筑面積積200——250平平方米之間間；私家花花園面積在在200平平方米以上上；屋頂平平臺(tái)面積在在40平方方米以上。。功能：1層要求有有門廳、客客廳、餐廳廳、廚房、、衛(wèi)生間、、客房。2層要求有有二個(gè)臥室室和一個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間，2.5層作作為主臥區(qū)區(qū)，有一個(gè)個(gè)主臥室、、一個(gè)書房房、一個(gè)衛(wèi)衛(wèi)生間和一一個(gè)步入式式更衣室。。雙拼別墅戶型設(shè)計(jì)：：總建筑面積積：233.02平平方米；1層建筑面面積：95.96平平方米；2層建筑面面積：70.22平平方米；2．5層建建筑面積：：66.84平方米米；花園面積：：205平平方米；露臺(tái)面積：：43.04平方米米。雙拼別墅聯(lián)排別墅（（TOWNHOUSE）層數(shù)：建議議做2.5層；車庫：庭院院停車位1個(gè)；面積：地上上建筑面積積200平平方米左右右；私家花花園面積在在80平方方米以上；；屋頂平臺(tái)臺(tái)面積在35平方米米以上。功能：1層要求有有門廳、客客廳、餐廳廳、廚房、、衛(wèi)生間。。2層要求有有有2個(gè)臥臥室、1個(gè)個(gè)衛(wèi)生間。。三層為主臥臥區(qū)，有一一個(gè)主臥室室，主臥要要求配有主主衛(wèi)、步入入式更衣柜柜等空間。。聯(lián)排別墅（（TOWNHOUSE）戶型設(shè)計(jì)：：總建筑面積積：209.5平方方米；1層建筑面面積：90.42平平方米；2層建筑面面積：76.6平方方米；2．5層建建筑面積：：42.03平方米米；花園面積：：75.9平方米；；露臺(tái)面積：：38.89平方米米。疊拼別墅層數(shù)：4.5層，一一梯兩戶；；車庫：庭院院停車位1個(gè)；面積：地上上建筑面積積160-200平平方米之間間；功能：每戶戶要求功能能齊全，主主臥要求配配有主衛(wèi)、、步入式更更衣間等空空間，使之之具有TOWNHOUSE絕絕大部分功功能。疊拼別墅立體結(jié)構(gòu)：：1、2層層一戶、3、4層一一戶，上下下疊拼。下疊：1、、2層（送送80平方方米以上私私家花園和和20平方方米以上露露臺(tái)）。首層單元贈(zèng)贈(zèng)送一定面面積的花園園。南北雙雙花園設(shè)計(jì)計(jì)，花園入入戶，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)獨(dú)門獨(dú)院院尊貴感受受。其中以以南側(cè)花園園為亮點(diǎn)，，花園面積積可算作完完全贈(zèng)送，，但無產(chǎn)權(quán)權(quán)。此措施施能夠體現(xiàn)現(xiàn)出首層家家庭的庭院院感，并加加強(qiáng)社區(qū)的的生活感覺覺體驗(yàn)。同同時(shí)，此措措施能夠加加快首層的的銷售，并并提高其價(jià)價(jià)格。上疊疊：：3層層+4層層+4.5層層半半層層為為一一戶戶（（送送40平平方方米米以以上上露露臺(tái)臺(tái)））。。上疊疊外外樓樓梯梯、、平平臺(tái)臺(tái)入入戶戶設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，首首同同時(shí)時(shí)層層層層退退臺(tái)臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，留留出出超超大大露露臺(tái)臺(tái)，，內(nèi)內(nèi)外外空空間間互互相相滲滲透透，，露露臺(tái)臺(tái)可可供供享享受受陽陽光光雨雨露露，，使使人人和和自自然然親親切切交交流流。。如如同同在在大大自自然然中中居居住住，，真真正正體體現(xiàn)現(xiàn)高高尚尚品品質(zhì)質(zhì)。。還還可可采采用用經(jīng)經(jīng)典典的的透透天天別別墅墅設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方式式，，使使家家居居生生活活別別有有天天地地；；這這些些細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)的的考考慮慮，，體體現(xiàn)現(xiàn)出出以以人人為為本本，，對(duì)對(duì)人人無無微微不不至至的的關(guān)關(guān)懷懷。。疊拼別墅戶型設(shè)計(jì):疊拼別墅戶型型1（下疊））：四室二廳三衛(wèi)衛(wèi)：總建筑面積：：180.6平方米；1層建筑面積積：97.86平方米；；2層建筑面積積82.74平方米；花園面積81.86平方方米；露臺(tái)面積22.74平方方米。疊拼別墅疊拼別墅戶