第6章城市房地產(chǎn)交易法律制度課件

第七章城市房地產(chǎn)交易法律制度學(xué)習(xí)提要

本章闡述我國(guó)城市房地產(chǎn)交易法律制度，包括：城市房地產(chǎn)交易概述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房屋預(yù)售，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃，房屋出典，房屋贈(zèng)與和房屋交換。房地產(chǎn)交易法律制度，旨在規(guī)范交易當(dāng)事人的房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，保護(hù)正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)交易活動(dòng)及當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止非法的房地產(chǎn)交易活動(dòng)和壟斷經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。第七章城市房地產(chǎn)交易法律制度學(xué)習(xí)提要

本章闡述我國(guó)城市房地1通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)交易的概念和特征；理解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問(wèn)題；了解和掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋預(yù)售、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房屋出典、房屋贈(zèng)與和房屋交換等交易行為的主要法律要求。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)交易的概念和特征；理解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2第一節(jié)城市房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念和特征（一）房地產(chǎn)交易的概念：是指當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)交易的特征1．房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性；2．房地產(chǎn)交易形式的確定性；

3．房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；

4．房地產(chǎn)交易為要式法律行為；第一節(jié)城市房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念和特征3二、房地產(chǎn)交易的范圍從轉(zhuǎn)讓的法律形式或者雙方的權(quán)利義務(wù)來(lái)劃分，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押、贈(zèng)與、投資、出典、交換等形式。從交易的客體來(lái)看，可以分為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)讓兩種形式。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)法中的重點(diǎn)內(nèi)容，理論比較復(fù)雜，而且具有很高的實(shí)用性，應(yīng)重點(diǎn)掌握。二、房地產(chǎn)交易的范圍4第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（一）是房地產(chǎn)權(quán)利人實(shí)施的行為；（二）是房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為；（三）通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式實(shí)現(xiàn)。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念5“其他合法方式”，主要包括下列行為：（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（四）以房地產(chǎn)抵債的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。“其他合法方式”，主要包括下列行為：6二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；2、依法收回土地使用權(quán)的；3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件7（二）允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成投資總額的25%上。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。（二）允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件82、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件（1）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者上繳土地收益。2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件9三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序1、簽約2、申報(bào)3、審查4、查勘與評(píng)估5、交納稅費(fèi)6、核發(fā)過(guò)戶單三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序10四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（一）概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。（二）主要內(nèi)容（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào)；（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同11（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（6）成交價(jià)格及支付方式；（7）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；（8）違約責(zé)任；（9）雙方約定的其他事項(xiàng)。

（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；12（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；2、土地使用權(quán)使用年限受原土地使用權(quán)出讓合同制約；3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有新內(nèi)容（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：13第三節(jié)房屋預(yù)售一、房屋預(yù)售的概念亦稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)者的行為。房屋預(yù)售又稱“賣(mài)樓花”。第三節(jié)房屋預(yù)售14二、房屋預(yù)售關(guān)系的法律調(diào)整1、預(yù)售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。二、房屋預(yù)售關(guān)系的法律調(diào)整152、預(yù)售成交價(jià)格申報(bào)國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。3、預(yù)售程序（1）預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（2）預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；（3）預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同；（4）預(yù)售合同登記備案；（5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2、預(yù)售成交價(jià)格申報(bào)16第四節(jié)房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念和性質(zhì)房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為且債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。（1）是一種從屬權(quán)利；（2）是一種價(jià)值支配權(quán)；（3）是一種優(yōu)先受償權(quán)；第四節(jié)房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念和性質(zhì)17二、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定（一）房地產(chǎn)抵押的條件1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定18（二）房地產(chǎn)抵押的程序1、簽約2、登記（1）申請(qǐng)抵押人和抵押權(quán)人共同到房地產(chǎn)管理部門(mén)，填交房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書(shū)，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗(yàn)房地產(chǎn)抵押合同正本、登記申請(qǐng)者的身份證明、土地使用權(quán)來(lái)源證明、地上建筑物及其附著物的權(quán)屬證明和登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）審查、發(fā)證。（二）房地產(chǎn)抵押的程序19三、房地產(chǎn)抵押的范圍（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍（1）主債權(quán)（2）利息（3）違約金（4）損害賠償金（5）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用三、房地產(chǎn)抵押的范圍20（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍1、房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時(shí)抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍21（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍

2、房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對(duì)主物發(fā)揮輔助效用之物。②由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣(mài)價(jià)金優(yōu)先受償?shù)膬r(jià)值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍22（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍

3、房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助主權(quán)利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與主權(quán)利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)利及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍23（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍4、孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開(kāi)始實(shí)行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息。《擔(dān)保法》第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍24四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式根據(jù)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài)三種，而且抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成時(shí)，只有向人民法院起訴，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)人無(wú)自行拍賣(mài)、自行折價(jià)、自行變賣(mài)抵押房地產(chǎn)的權(quán)利。四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式25五、房地產(chǎn)抵押合同（一）房地產(chǎn)抵押合同的條款（1）當(dāng)事人的基本情況，即當(dāng)事人名稱、國(guó)籍、住所、法定代表人；（2）主債務(wù)基本情況；（3）抵押物的基本情況；（4）抵押物估價(jià)、抵押率；五、房地產(chǎn)抵押合同26（5）抵押物的權(quán)證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任及意外毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；（6）抵押物投保的險(xiǎn)種、險(xiǎn)別、賠償方式和受益人；（7）抵押物權(quán)證歸還責(zé)任，抵押物處分方式，清償順序；（8）違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式；（9）合同生效及其他事項(xiàng)。

（5）抵押物的權(quán)證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任及27（二）房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)1、房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利和義務(wù)

權(quán)利：（1）對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用和獲取收益權(quán)；（2）就同一房地產(chǎn)剩余的價(jià)值部分再設(shè)定抵押的權(quán)利。義務(wù)：（1）保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（2）保證抵押權(quán)人充分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。（二）房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)282、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：（1）要求保全抵押房地產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值；（2）物上代位權(quán)；（3）處分抵押權(quán)；（4）優(yōu)先受償權(quán)。義務(wù)：（1）不得妨礙抵押人依法行使對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)，不得單方擴(kuò)大抵押人擔(dān)保范圍，增加其負(fù)擔(dān)；（2）在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，如變賣(mài)抵押房地產(chǎn)的價(jià)款清償主債務(wù)后有剩余，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)將剩余部分返還給抵押人。2、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)29第五節(jié)房屋租賃一、房屋租賃的概念和條件1、房屋租賃的概念：是指房屋所有人作為出租人與承租人就房屋租賃事宜明確相互權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

出租人（房屋所有人或其代理人）、承租人。2、房屋出租的條件：房屋是一種特殊的商品，其出租應(yīng)當(dāng)符合一定的條件。法律上從反面規(guī)定了出租的條件。第五節(jié)房屋租賃一、房屋租賃的概念和條件30房屋租賃的條件：1、未依法取得房屋所有權(quán)證的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地權(quán)利的；3、共有房屋未取得共有人同意的；4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5、屬于違法建筑的；6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。房屋租賃的條件：31二、房屋租賃合同1、房屋租賃合同的主要條款（1）當(dāng)事人姓名或名稱及住所；（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；（3）租賃用途；（4）租賃期限；（5）租金及支付方式；（6）房屋修繕責(zé)任；（7）轉(zhuǎn)租的約定；（8）變更和解除合同的條件；（9）當(dāng)事人約定的其他條款。二、房屋租賃合同322、租賃合同的變更、解除和終止（1）可以變更或者解除租賃合同的情形：1）符合法律規(guī)定或者合同約定可以變更或解除合同條款的；2）因不可抗力而致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；3）當(dāng)事人協(xié)商一致的。2、租賃合同的變更、解除和終止33（2）可以終止合同的情形1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；4）拖欠租金累計(jì)達(dá)6個(gè)月以上的；5）公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；6）利用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；7）故意損壞承租房屋的；8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。（2）可以終止合同的情形34三、房屋租賃與房屋抵押之關(guān)系（1）將已經(jīng)出租的房屋抵押出租人將已出租的房屋抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。（2）將已經(jīng)抵押的房屋出租房屋出租前已抵押的，出租人應(yīng)當(dāng)在訂立房屋租賃合同前書(shū)面告知承租人。出租人未書(shū)面告知出租房屋已抵押而給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。三、房屋租賃與房屋抵押之關(guān)系35第六節(jié)房屋贈(zèng)與一、房屋贈(zèng)與的概念是指房屋所有權(quán)人將自己的房屋無(wú)償給予他人、他人表示接受贈(zèng)與的行為。準(zhǔn)確地說(shuō)，房屋贈(zèng)與不屬于交易行為。第六節(jié)房屋贈(zèng)與一、房屋贈(zèng)與的概念36二、房屋贈(zèng)與合同是指贈(zèng)與人與受贈(zèng)人就無(wú)償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。無(wú)償?shù)?，但可附義務(wù)；意思表示一致；實(shí)踐合同：交付、登記；二、房屋贈(zèng)與合同37謝謝大家下次再見(jiàn)謝謝大家38第七章城市房地產(chǎn)交易法律制度學(xué)習(xí)提要

本章闡述我國(guó)城市房地產(chǎn)交易法律制度，包括：城市房地產(chǎn)交易概述，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房屋預(yù)售，房地產(chǎn)抵押，房屋租賃，房屋出典，房屋贈(zèng)與和房屋交換。房地產(chǎn)交易法律制度，旨在規(guī)范交易當(dāng)事人的房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，保護(hù)正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)交易活動(dòng)及當(dāng)事人的合法權(quán)益，防止非法的房地產(chǎn)交易活動(dòng)和壟斷經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。第七章城市房地產(chǎn)交易法律制度學(xué)習(xí)提要

本章闡述我國(guó)城市房地39通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)交易的概念和特征；理解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押應(yīng)注意的問(wèn)題；了解和掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房屋預(yù)售、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房屋出典、房屋贈(zèng)與和房屋交換等交易行為的主要法律要求。通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要了解房地產(chǎn)交易的概念和特征；理解房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓40第一節(jié)城市房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念和特征（一）房地產(chǎn)交易的概念：是指當(dāng)事人之間進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃的活動(dòng)。（二）房地產(chǎn)交易的特征1．房地產(chǎn)交易對(duì)象的特殊性；2．房地產(chǎn)交易形式的確定性；

3．房地產(chǎn)交易是數(shù)種典型合同的稱謂；

4．房地產(chǎn)交易為要式法律行為；第一節(jié)城市房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念和特征41二、房地產(chǎn)交易的范圍從轉(zhuǎn)讓的法律形式或者雙方的權(quán)利義務(wù)來(lái)劃分，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、出租、抵押、贈(zèng)與、投資、出典、交換等形式。從交易的客體來(lái)看，可以分為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)讓兩種形式。房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)法中的重點(diǎn)內(nèi)容，理論比較復(fù)雜，而且具有很高的實(shí)用性，應(yīng)重點(diǎn)掌握。二、房地產(chǎn)交易的范圍42第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。（一）是房地產(chǎn)權(quán)利人實(shí)施的行為；（二）是房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為；（三）通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式實(shí)現(xiàn)。第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念43“其他合法方式”，主要包括下列行為：（一）以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（二）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（三）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（四）以房地產(chǎn)抵債的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。“其他合法方式”，主要包括下列行為：44二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；2、依法收回土地使用權(quán)的；3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件45（二）允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成投資總額的25%上。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。（二）允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件462、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件（1）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物合法產(chǎn)權(quán)證明；（4）依照規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者上繳土地收益。2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)具備的條件47三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序1、簽約2、申報(bào)3、審查4、查勘與評(píng)估5、交納稅費(fèi)6、核發(fā)過(guò)戶單三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序48四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（一）概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)原受讓人與新受讓人之間簽訂的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的協(xié)議。（二）主要內(nèi)容（1）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；（2）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱和編號(hào)；（3）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同49（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（5）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（6）成交價(jià)格及支付方式；（7）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；（8）違約責(zé)任；（9）雙方約定的其他事項(xiàng)。

（4）土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；50（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同以土地使用權(quán)出讓合同為前提；2、土地使用權(quán)使用年限受原土地使用權(quán)出讓合同制約；3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同有新內(nèi)容（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同與土地使用權(quán)出讓合同的關(guān)系：51第三節(jié)房屋預(yù)售一、房屋預(yù)售的概念亦稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)房屋的工程尚未竣工之前，將正在施工的房屋預(yù)先出售給購(gòu)買(mǎi)者的行為。房屋預(yù)售又稱“賣(mài)樓花”。第三節(jié)房屋預(yù)售52二、房屋預(yù)售關(guān)系的法律調(diào)整1、預(yù)售條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）房屋預(yù)售實(shí)行許可證制度。二、房屋預(yù)售關(guān)系的法律調(diào)整532、預(yù)售成交價(jià)格申報(bào)國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。3、預(yù)售程序（1）預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（2）預(yù)售人辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取預(yù)售許可證；（3）預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同；（4）預(yù)售合同登記備案；（5）房屋交付后，辦理產(chǎn)權(quán)登記。

2、預(yù)售成交價(jià)格申報(bào)54第四節(jié)房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念和性質(zhì)房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為且債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。（1）是一種從屬權(quán)利；（2）是一種價(jià)值支配權(quán)；（3）是一種優(yōu)先受償權(quán)；第四節(jié)房地產(chǎn)抵押一、房地產(chǎn)抵押的概念和性質(zhì)55二、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定（一）房地產(chǎn)抵押的條件1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)抵押的設(shè)定56（二）房地產(chǎn)抵押的程序1、簽約2、登記（1）申請(qǐng)抵押人和抵押權(quán)人共同到房地產(chǎn)管理部門(mén)，填交房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書(shū)，并提交房地產(chǎn)抵押合同副本，交驗(yàn)房地產(chǎn)抵押合同正本、登記申請(qǐng)者的身份證明、土地使用權(quán)來(lái)源證明、地上建筑物及其附著物的權(quán)屬證明和登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要提交的其他文件；（2）受理；（3）審查、發(fā)證。（二）房地產(chǎn)抵押的程序57三、房地產(chǎn)抵押的范圍（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍（1）主債權(quán)（2）利息（3）違約金（4）損害賠償金（5）實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用三、房地產(chǎn)抵押的范圍58（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍1、房地產(chǎn)自身。房地產(chǎn)抵押，根據(jù)其標(biāo)的物可以大致劃分為兩種：土地使用權(quán)抵押和房屋所有權(quán)抵押。以土地使用權(quán)抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押；以房屋所有權(quán)抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也同時(shí)抵押。以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記的，則為房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力所及。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍59（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍

2、房地產(chǎn)的從物。從物指非主物的構(gòu)成部分而從屬于主物，并對(duì)主物發(fā)揮輔助效用之物。②由于房地產(chǎn)抵押權(quán)為就抵押物拍賣(mài)價(jià)金優(yōu)先受償?shù)膬r(jià)值權(quán)，基于主物之處分及于從物的原則，實(shí)行房地產(chǎn)抵押權(quán)拍賣(mài)房地產(chǎn)時(shí)，其效力自應(yīng)及于房地產(chǎn)的從物。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍60（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍

3、房地產(chǎn)的從權(quán)利。從權(quán)利是指為助主權(quán)利之效力而存在的權(quán)利。從權(quán)利與主權(quán)利的關(guān)系，一如主物與從物的關(guān)系，以主權(quán)利及其所屬的標(biāo)的物設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)之效力得及于從權(quán)利。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍61（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍4、孳息。房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于抵押權(quán)開(kāi)始實(shí)行后到抵押標(biāo)的物的處分為止房地產(chǎn)所產(chǎn)生的孳息?！稉?dān)保法》第47條規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權(quán)人應(yīng)將扣押抵押物的事實(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人，否則，抵押權(quán)的效力不及于該孳息。（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)所及房地產(chǎn)的范圍62四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式根據(jù)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、拍賣(mài)和變賣(mài)三種，而且抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，首先要與抵押人進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成時(shí)，只有向人民法院起訴，通過(guò)法院實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)人無(wú)自行拍賣(mài)、自行折價(jià)、自行變賣(mài)抵押房地產(chǎn)的權(quán)利。四、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式63五、房地產(chǎn)抵押合同（一）房地產(chǎn)抵押合同的條款（1）當(dāng)事人的基本情況，即當(dāng)事人名稱、國(guó)籍、住所、法定代表人；（2）主債務(wù)基本情況；（3）抵押物的基本情況；（4）抵押物估價(jià)、抵押率；五、房地產(chǎn)抵押合同64（5）抵押物的權(quán)證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任及意外毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；（6）抵押物投保的險(xiǎn)種、險(xiǎn)別、賠償方式和受益人；（7）抵押物權(quán)證歸還責(zé)任，抵押物處分方式，清償順序；（8）違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式；（9）合同生效及其他事項(xiàng)。

（5）抵押物的權(quán)證保管，抵押物的占管人、占管方式、占管責(zé)任及65（二）房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)1、房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利和義務(wù)

權(quán)利：（1）對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用和獲取收益權(quán)；（2）就同一房地產(chǎn)剩余的價(jià)值部分再設(shè)定抵押的權(quán)利。義務(wù)：（1）保持抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（2）保證抵押權(quán)人充分實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。（二）房地產(chǎn)抵押合同當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)662、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利：（1）要求保全抵押房地產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值；（2）物上代位權(quán)；（3）處分抵押權(quán)；（4）優(yōu)先受償權(quán)。義務(wù)：（1）不得妨礙抵押人依法行使對(duì)抵押房地產(chǎn)的占有、使用、收益權(quán)，不得單方擴(kuò)大抵押人擔(dān)保范圍，增加其負(fù)擔(dān)；（2）在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，如變賣(mài)抵押房地產(chǎn)的價(jià)款清償主債務(wù)后有剩余，則應(yīng)當(dāng)及時(shí)將剩余部分返還給抵押人。2、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)67第五節(jié)房屋租賃一、房屋租賃的概念和條件1、房屋租賃的概念：是指房屋所有人作為出