物業(yè)法律實務(wù)課件

物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)法律實務(wù)新鷗鵬物管家

胡元洪新鷗鵬物管家健康生活設(shè)計師中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中國物業(yè)百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)第五名

物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)法律實務(wù)新鷗鵬物管家胡元洪新鷗鵬物管家1目錄1法律基礎(chǔ)知識2名詞解釋3案例分析目錄1法律基礎(chǔ)知識2名詞解釋3案例分析21法律基礎(chǔ)知識1法律基礎(chǔ)知識31憲法2民法民法通則、合同法、擔保法、專利法、商標法、著作權(quán)法、婚姻法、物權(quán)法3商法公司法、證券法、保險法、票據(jù)法、企業(yè)破產(chǎn)法、海商法4經(jīng)濟法建筑法、招標投標法、反不正當競爭法、稅法5行政法行政處罰法、行政復(fù)議法、行政監(jiān)察法、治安管理處罰法6勞動法與社會保障法勞動法、安全生產(chǎn)法、消防法

1法律基礎(chǔ)知識--構(gòu)成體系1憲法2民法民法通則、合同法、擔保法、專利法、商標法、著4序部門包括的主要法律7自然資源與環(huán)境保護法土地管理法、節(jié)約能源法、環(huán)境保護法、環(huán)境影響評價法、噪聲污染環(huán)境防治法8刑法刑法9訴訟法民事訴訟法、行政訴訟法、刑事訴訟法、仲裁法、律師法、法官法、檢察官法法律基礎(chǔ)知識--構(gòu)成體系1序部門包括的主要法律7自然資源與環(huán)境保護法土地管理法、5制定單位名稱法律地位憲法全國人大《憲法》地位和效力最高法律全國人大及常委會《XX法》效力低于憲法，高于其他法行政法規(guī)國務(wù)院《XX條例》效力低于憲法和法律地方性法規(guī)地方人大及常委會《XX地方XX條例》只在本轄區(qū)有效，效力低于法律和行政法規(guī)1法律基礎(chǔ)知識--構(gòu)成形式制定單位名稱法律地位憲法全國人大《憲法》地位和效6制定單位名稱法律地位行政規(guī)章部門規(guī)章－國務(wù)院各部委

地方政府規(guī)章－地方政府

XX辦法、規(guī)定》

《XX地XX辦法、規(guī)定》部門規(guī)章效力低于法律、行政法規(guī)地方政府規(guī)章效力低于法律、行政法規(guī)，低于同級或上級地方性法規(guī)最高人民法院司法解釋規(guī)范性文件《關(guān)于XX的解釋、意見》運用于司法實踐自治條例和單行條例、特別行政區(qū)法律1法律基礎(chǔ)知識--構(gòu)成形式部門規(guī)章－國務(wù)院各部委

地方政府規(guī)章－地方政府XX辦法、規(guī)7《物業(yè)管理條例》屬于哪個部門制定？《物業(yè)管理條例》屬于哪個部門制定？82名詞解釋2名詞解釋9墻體地板天花墻體中心線

1、專有部分墻體地板天花墻體中心線1、專有部分10屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯

2、共有部分屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯2、共有部分11贈送的露臺屬于專屬部分？贈送的露臺屬于專屬部分？12

3、入伙3、入伙13■包括公民、外國人以及無國籍人■自然人包含的3種民事行為能力1、完全民事行為能力（18+16）2、限制民事行為能力（10+部分精神病人）3、無民事行為能力（10+部分精神病人）

4、自然人4、自然人14■依法成立■有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費■有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所■能夠獨立承擔民事責任

5、法人5、法人15

6、滯納金和違約金

提問：

物業(yè)合同約定應(yīng)該是滯納金還是違約金？6、滯納金和違約金提問：

物業(yè)合同約定應(yīng)該是滯納金還是違16

什么是滯納金？

滯納金是指國家為維護社會公共利益，保障國家職能的順利實現(xiàn)，對遲延履行繳納法定稅費義務(wù)的公民、法人和其他組織，收取的帶有國家強制力的懲罰性的貨幣金額。

什么是滯納金？滯納金是指國家為維護社會公共利益，保障17

什么是違約金？

違約金是指當事人在簽訂合同時，由當事人約定或者法律直接規(guī)定的在一方違反合同（或違反約定）后向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的貨幣或代表一定價值的財物。什么是違約金？違約金是指當事人在簽訂合同時，由18結(jié)論：前者屬行政領(lǐng)域，后者屬民事領(lǐng)域；前者系懲罰性的，后者在主要是合同約定補償性的，僅有限度地體現(xiàn)懲罰性；前者內(nèi)容為法定，后者分法定與約定兩種；前者以收取貨幣為形式，后者可以是貨幣也可以是其他代表一定價值的財務(wù)等。結(jié)論：前者屬行政領(lǐng)域，后者屬民事領(lǐng)域；前者系懲罰性的，后者在19《重慶市物業(yè)管理條例》第86條業(yè)主、使用人未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求有關(guān)業(yè)主限期交納，逾期不交的，業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)可要求業(yè)主交納并按日加收應(yīng)交納費用千分之三的滯納金。逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主應(yīng)承擔違約責任，物業(yè)管理企業(yè)可以訴請人民法院要求限期交納?！吨貞c市物業(yè)管理條例》第86條業(yè)主、使用人未按物業(yè)服務(wù)合同201、傾力調(diào)解，盡量協(xié)商一致2、一般接受當庭舉證、甚至庭后補交證據(jù)

1、也期望調(diào)解成功，但法官不會有太多時間拘泥于調(diào)解2、須在舉證期限屆滿前進行

勞動仲裁法院訴訟

7、勞動仲裁和法院訴訟的區(qū)別1、傾力調(diào)解，盡量協(xié)商一致1、也期望調(diào)解成功，但法官不會有太21提問：那么申請勞動仲裁后，還可以到法院進行訴訟？提問：22

8、訴訟的時效普通的訴訟時效短期訴訟時效特殊的訴訟時效權(quán)利的最長保護期限8、訴訟的時效普通的訴訟時效短期訴訟時效特殊的訴訟時效權(quán)利23

9、訴訟的時效的終止和終斷訴訟時效的終止訴訟時效的終斷9、訴訟的時效的終止和終斷訴訟時效的終止訴訟時效的終斷24一樓業(yè)主不使用電梯，那可以不交電梯費？3案例小結(jié)電梯是否屬于共有設(shè)施《物權(quán)法》72條：業(yè)主不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)《物權(quán)法》80條：建筑物的收益、公攤沒有約定或者不明確的，按照專有部分占總建筑面積確定一樓業(yè)主不使用電梯，那可以不交電梯費？3案例小結(jié)電梯是否屬《25游泳池事故案例3案例小結(jié)合同約定工作人員服務(wù)是否到位應(yīng)急措施是否到位是否設(shè)立警示標語是否配備救生人員游泳池事故案例3案例小結(jié)合同約定工作人員服應(yīng)急措施是否設(shè)立是26安全責任是否可以轉(zhuǎn)移提問：具備什么樣的條件可以租賃安全責任是否可以轉(zhuǎn)移提問：具備什么樣的條件可以租賃27謝謝聆聽！

新鷗鵬物管家健康生活設(shè)計師中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中國物業(yè)百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)第五名

謝謝聆聽！新鷗鵬物管家健康生活28物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)法律實務(wù)新鷗鵬物管家

胡元洪新鷗鵬物管家健康生活設(shè)計師中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)中國物業(yè)百強滿意度領(lǐng)先企業(yè)第五名

物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)法律實務(wù)新鷗鵬物管家胡元洪新鷗鵬物管家29目錄1法律基礎(chǔ)知識2名詞解釋3案例分析目錄1法律基礎(chǔ)知識2名詞解釋3案例分析301法律基礎(chǔ)知識1法律基礎(chǔ)知識311憲法2民法民法通則、合同法、擔保法、專利法、商標法、著作權(quán)法、婚姻法、物權(quán)法3商法公司法、證券法、保險法、票據(jù)法、企業(yè)破產(chǎn)法、海商法4經(jīng)濟法建筑法、招標投標法、反不正當競爭法、稅法5行政法行政處罰法、行政復(fù)議法、行政監(jiān)察法、治安管理處罰法6勞動法與社會保障法勞動法、安全生產(chǎn)法、消防法

1法律基礎(chǔ)知識--構(gòu)成體系1憲法2民法民法通則、合同法、擔保法、專利法、商標法、著32序部門包括的主要法律7自然資源與環(huán)境保護法土地管理法、節(jié)約能源法、環(huán)境保護法、環(huán)境影響評價法、噪聲污染環(huán)境防治法8刑法刑法9訴訟法民事訴訟法、行政訴訟法、刑事訴訟法、仲裁法、律師法、法官法、檢察官法法律基礎(chǔ)知識--構(gòu)成體系1序部門包括的主要法律7自然資源與環(huán)境保護法土地管理法、33制定單位名稱法律地位憲法全國人大《憲法》地位和效力最高法律全國人大及常委會《XX法》效力低于憲法，高于其他法行政法規(guī)國務(wù)院《XX條例》效力低于憲法和法律地方性法規(guī)地方人大及常委會《XX地方XX條例》只在本轄區(qū)有效，效力低于法律和行政法規(guī)1法律基礎(chǔ)知識--構(gòu)成形式制定單位名稱法律地位憲法全國人大《憲法》地位和效34制定單位名稱法律地位行政規(guī)章部門規(guī)章－國務(wù)院各部委

地方政府規(guī)章－地方政府

XX辦法、規(guī)定》

《XX地XX辦法、規(guī)定》部門規(guī)章效力低于法律、行政法規(guī)地方政府規(guī)章效力低于法律、行政法規(guī)，低于同級或上級地方性法規(guī)最高人民法院司法解釋規(guī)范性文件《關(guān)于XX的解釋、意見》運用于司法實踐自治條例和單行條例、特別行政區(qū)法律1法律基礎(chǔ)知識--構(gòu)成形式部門規(guī)章－國務(wù)院各部委

地方政府規(guī)章－地方政府XX辦法、規(guī)35《物業(yè)管理條例》屬于哪個部門制定？《物業(yè)管理條例》屬于哪個部門制定？362名詞解釋2名詞解釋37墻體地板天花墻體中心線

1、專有部分墻體地板天花墻體中心線1、專有部分38屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯

2、共有部分屋頂外墻地下室外墻停車位DEFCBA樓梯2、共有部分39贈送的露臺屬于專屬部分？贈送的露臺屬于專屬部分？40

3、入伙3、入伙41■包括公民、外國人以及無國籍人■自然人包含的3種民事行為能力1、完全民事行為能力（18+16）2、限制民事行為能力（10+部分精神病人）3、無民事行為能力（10+部分精神病人）

4、自然人4、自然人42■依法成立■有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費■有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所■能夠獨立承擔民事責任

5、法人5、法人43

6、滯納金和違約金

提問：

物業(yè)合同約定應(yīng)該是滯納金還是違約金？6、滯納金和違約金提問：

物業(yè)合同約定應(yīng)該是滯納金還是違44

什么是滯納金？

滯納金是指國家為維護社會公共利益，保障國家職能的順利實現(xiàn)，對遲延履行繳納法定稅費義務(wù)的公民、法人和其他組織，收取的帶有國家強制力的懲罰性的貨幣金額。

什么是滯納金？滯納金是指國家為維護社會公共利益，保障45

什么是違約金？

違約金是指當事人在簽訂合同時，由當事人約定或者法律直接規(guī)定的在一方違反合同（或違反約定）后向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)額的貨幣或代表一定價值的財物。什么是違約金？違約金是指當事人在簽訂合同時，由46結(jié)論：前者屬行政領(lǐng)域，后者屬民事領(lǐng)域；前者系懲罰性的，后者在主要是合同約定補償性的，僅有限度地體現(xiàn)懲罰性；前者內(nèi)容為法定，后者分法定與約定兩種；前者以收取貨幣為形式，后者可以是貨幣也可以是其他代表一定價值的財務(wù)等。結(jié)論：前者屬行政領(lǐng)域，后者屬民事領(lǐng)域；前者系懲罰性的，后者在47《重慶市物業(yè)管理條例》第86條業(yè)主、使用人未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求有關(guān)業(yè)主限期交納，逾期不交的，業(yè)主委員會或物業(yè)管理企業(yè)可要求業(yè)主交納并按日加收應(yīng)交納費用千分之三的滯納金。逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主應(yīng)承擔違約責任，物業(yè)管理企業(yè)可以訴請人民法院要求限期交納。《重慶市物業(yè)管理條例》第86條業(yè)主、使用人未按物業(yè)服務(wù)合同481、傾力調(diào)解，盡量協(xié)商一致2、一般接受當庭舉證、甚至庭后補交證據(jù)

1、也期望調(diào)解成功，但法官不會有太多時間拘泥于調(diào)解2、須在舉證期限屆滿前進行

勞動仲裁法院訴訟

7、勞動仲裁和法院訴訟的區(qū)別1、傾力調(diào)解，盡量協(xié)商一致1、也期望調(diào)解成功，但法官不會有太49提問：那么申請勞動仲裁后，還可以到法院進行訴訟？提問：50

8、訴訟的時效普通的訴訟時效短期訴訟時效特殊的訴訟時效權(quán)利的最長保護期限8、訴訟的時效普通的訴訟時效短期訴訟時效特殊的訴訟時效權(quán)利51

9、訴訟的時效的終止和終斷訴訟時效的終止訴訟時效的終斷9、訴訟的時效的終止和終斷訴訟時效的終止訴訟時效的終斷52一樓業(yè)主不使用電梯，那可以不交電梯費？3案例小結(jié)電梯是否屬于共有設(shè)施《物權(quán)法》72條：業(yè)主不得以放棄權(quán)利而不履行義務(wù)《物權(quán)法》80條：建筑物的收益、公攤沒有約定或者不明確的，按照專有部分占總建筑面積確定一樓業(yè)主