大廈公共設(shè)施公攤費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)(呈批版)

大廈公共設(shè)施公攤費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)(呈批版)大廈公共設(shè)施公攤費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)(呈批版)大廈公共設(shè)施公攤費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)(呈批版)資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月大廈公共設(shè)施公攤費(fèi)計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)(呈批版)版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：白云電氣科技大廈公共設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)方案（試行）業(yè)主單位：廣州市世科高新技術(shù)有限公司物業(yè)公司：廣州廣電物業(yè)管理有限公司編制部門：公司辦日期：2015年4月1日目錄一、公共設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t 3二、公共設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偪偯娣e計(jì)算 3三、公共設(shè)施運(yùn)行總費(fèi)用的測(cè)算（以設(shè)備100%運(yùn)行時(shí)進(jìn)行成本測(cè)算） 4四、公共設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)單價(jià)計(jì)算（單位：元/月/m2）： 5五、公共設(shè)施公攤費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 6六、周邊大廈公攤費(fèi)對(duì)比 6七、大廈租戶公攤費(fèi)測(cè)算明細(xì)表 7八、大廈公攤執(zhí)行單價(jià)階梯式費(fèi)率參照表 8九、大廈設(shè)施運(yùn)營(yíng)水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)及分?jǐn)傎M(fèi)占比率分析表（2014年10-12月份） 9十、大廈公攤費(fèi)用思路組合演示圖 9

根據(jù)業(yè)主單位與租戶所簽訂的《租賃合同》（合同條款：大廈的電梯、衛(wèi)生間等公用設(shè)施的維護(hù)、用電等費(fèi)用由租戶根據(jù)其租賃面積的比例按照實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行公攤，具體的繳納方案按照業(yè)主/物業(yè)公司后續(xù)發(fā)布的通知執(zhí)行），白云電氣科技大廈（以下簡(jiǎn)稱“大廈“）各租戶根據(jù)其租賃面積分?jǐn)偞髲B公共水電及空調(diào)費(fèi)用。2013年大廈剛建成，集團(tuán)進(jìn)駐初期，由于有些公共水電的計(jì)量?jī)x器未安裝好（比如電梯的獨(dú)立電表等），同時(shí)考慮到大廈進(jìn)駐前期人員不多，消耗也不大，因此未計(jì)收分?jǐn)傎M(fèi)。2014年，前期為了鼓勵(lì)租戶進(jìn)駐，促進(jìn)大廈的招商工作，改進(jìn)2013年的招商困境，因此作為其中一項(xiàng)優(yōu)惠政策，經(jīng)綜合考慮，公攤費(fèi)從2015年開始正式計(jì)收。為達(dá)到大廈能耗的收支平衡為目的，租戶自用的水電費(fèi)及空調(diào)能耗均由用戶自行承擔(dān)，其余所有的公共能耗，都需要根據(jù)“誰(shuí)受益，誰(shuí)承擔(dān)”的原則進(jìn)行分?jǐn)?，現(xiàn)按《租賃合同》之相關(guān)規(guī)定及結(jié)合大廈實(shí)際水電運(yùn)行數(shù)據(jù)，對(duì)公共區(qū)域水、電、空調(diào)冷量特制定以下分?jǐn)偡桨福阂弧⒐苍O(shè)施費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t總分?jǐn)傎M(fèi)=總分?jǐn)傠娰M(fèi)+總分?jǐn)偹M(fèi)+總分?jǐn)偫淞抠M(fèi)總分?jǐn)傠娰M(fèi)=總電費(fèi)-地下停車場(chǎng)電費(fèi)-天面（LOGO）LED泛光照明用電-用戶總量電費(fèi)總分?jǐn)偹M(fèi)=總水費(fèi)-用戶總量水費(fèi)總分?jǐn)偫淞抠M(fèi)=中央空調(diào)總費(fèi)-用戶用量總費(fèi)二、公共設(shè)施費(fèi)用分?jǐn)偪偯娣e計(jì)算因大廈各樓層區(qū)域性質(zhì)有所區(qū)分，現(xiàn)按以下分類計(jì)算分?jǐn)偯娣e（單位：層/m2）：序號(hào)項(xiàng)目設(shè)備系

統(tǒng)名稱副樓

地下1層主樓

1-4層主樓

5-6層主樓

7-16層主樓

17-20層分?jǐn)偯娣e

(m2)備注1面積/m2m23980m219900m27785m2/2公共用

電費(fèi)用消防系統(tǒng)、

監(jiān)控中心、給排水、通風(fēng)、綠化及噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房√√√√√3電梯用

電費(fèi)用電梯系統(tǒng)√√√√√不含未開通的電梯4基本電費(fèi)樓層/√√√/5公共用

水費(fèi)用公共水√√√√√6公共VIP

空調(diào)電梯廳√√√√/7公共照

明電費(fèi)走廊、綠墻√√√√√8大堂空

調(diào)費(fèi)用大堂空調(diào)/√√√√9網(wǎng)絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室√√√√√10用戶新風(fēng)費(fèi)用用戶新風(fēng)電費(fèi)√√√√√三、公共設(shè)施運(yùn)行總費(fèi)用的測(cè)算（以設(shè)備100%運(yùn)行時(shí)進(jìn)行成本測(cè)算）設(shè)備功率及運(yùn)行時(shí)間（單位：D=天數(shù)；H=小時(shí)；KW=功率；K=設(shè)備運(yùn)行系數(shù)）：序號(hào)項(xiàng)目設(shè)備系統(tǒng)名稱月運(yùn)行天數(shù)（D）日運(yùn)行時(shí)間（H）運(yùn)行系數(shù)（k）總功率（kw）月運(yùn)行費(fèi)（元/月）備注1公共用電費(fèi)用消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給排水、通風(fēng)、綠化及噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房30242電梯用電費(fèi)用電梯系統(tǒng)3024不包含未開通電梯3基本電費(fèi)樓層3024//固定基本費(fèi)用4公共用水費(fèi)用公共水3024//按設(shè)備情況估算5公共VIP空調(diào)電梯廳106公共照明電費(fèi)走廊、綠墻30247633.辦公時(shí)間為白天模式開啟7大堂空調(diào)費(fèi)用大堂空調(diào)10//含大堂冷量費(fèi)（按156kw/m2計(jì)算）8網(wǎng)絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室30240.9用戶新風(fēng)費(fèi)用用戶新風(fēng)電費(fèi)5//每平方米按18W風(fēng)量算，風(fēng)量?jī)r(jià)按元/kwh計(jì)算10合計(jì)備注：1、以上各分項(xiàng)月運(yùn)行費(fèi)用=月運(yùn)行天數(shù)（D）x日運(yùn)行時(shí)間（H）x運(yùn)行系數(shù)x總功率（kw）；其中“/”為不參與功率及運(yùn)行系數(shù)的計(jì)算，直接由固定費(fèi)用或監(jiān)理工程師估算確立。2、以上第3項(xiàng)為大廈所支出的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅、易耗品、垃圾清運(yùn)等月度綜合運(yùn)營(yíng)支出費(fèi)用的總和。3、以上第5項(xiàng)為大廈業(yè)主單位自用空調(diào)費(fèi)用，包含2層、3層、4層、17層、18層、19層的空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用總和。四、公共設(shè)施分?jǐn)傎M(fèi)單價(jià)計(jì)算（單位：元/月/m2）：序號(hào)項(xiàng)目設(shè)備系

統(tǒng)名稱運(yùn)行費(fèi)

（元/月）副樓地下1層主樓

1-4層主樓

5-6層主樓

7-16層主樓

17-20層備注1面積//39801990077852公共用

電費(fèi)用消防系統(tǒng)、監(jiān)控中心、給排水、通風(fēng)、綠化及噴泉燈、樓梯燈、功能設(shè)備房3電梯用

電費(fèi)用電梯系統(tǒng)4基本電費(fèi)樓層用戶/5公共用

水費(fèi)用公共水6公共VIP

空調(diào)電梯廳/////7公共照

明電費(fèi)走廊、綠墻7633.//8大堂空

調(diào)費(fèi)用大堂空調(diào)////9網(wǎng)絡(luò)機(jī)房網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、訪客室///10用戶新風(fēng)費(fèi)用用戶新風(fēng)電費(fèi)///11合計(jì)/備注：以上第4項(xiàng)為大廈所支出的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、房地產(chǎn)稅費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅等月度綜合運(yùn)營(yíng)支出費(fèi)用的總和。五、公共設(shè)施公攤費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域副樓主樓主樓主樓主樓備注情況地下一層1-4層5-6層7-16層17-20層公共水電空調(diào)公攤單價(jià)（元/m2）按設(shè)施運(yùn)行率的100%1.1.1.按設(shè)施運(yùn)行率的40%說(shuō)明：現(xiàn)階段大廈租戶進(jìn)駐率為50%左右，按公共設(shè)施運(yùn)行率的40%來(lái)計(jì)算收費(fèi)單價(jià)，后續(xù)隨著進(jìn)駐的提升，結(jié)合實(shí)際的發(fā)生費(fèi)用，再根據(jù)此原則每3個(gè)月調(diào)整一次收費(fèi)單價(jià)，直到租戶進(jìn)駐率達(dá)100%。六、周邊大廈公攤費(fèi)對(duì)比白云電氣科技大廈為白云區(qū)太和鎮(zhèn)地標(biāo)建筑，屬甲級(jí)寫字樓，配套設(shè)施齊全，設(shè)備選型先進(jìn)，比一般寫字樓較為高端，由于大廈地理位置是太和鎮(zhèn)唯一的甲級(jí)寫字樓，在附近沒(méi)有可比較的項(xiàng)目，在廣州、深圳市中心寫字樓除了業(yè)戶自用的水電費(fèi)外，一般采用在物業(yè)管理費(fèi)中包含公共分?jǐn)傠娰M(fèi)、水費(fèi)及空調(diào)費(fèi)用的一切費(fèi)制做法，為此，將白云電氣科技大廈的費(fèi)用轉(zhuǎn)換成一費(fèi)制進(jìn)行對(duì)比。1、按費(fèi)用最高的主樓測(cè)算，白云電氣科技大廈一費(fèi)制費(fèi)用表（含空調(diào)、公共水電分?jǐn)偅喉?xiàng)目管理費(fèi)公共水電費(fèi)分?jǐn)偅ㄗ罡撸┐筇闷骄照{(diào)單價(jià)（元/m2）合計(jì)（元）主樓2、甲級(jí)寫字樓“一費(fèi)制”管理費(fèi)情況對(duì)比一覽表（大廈附近與市中心大廈）：序號(hào)大廈名稱具體地址寫字樓

性質(zhì)建筑

總面積樓高物業(yè)管理費(fèi)1白云電氣科技大廈太和鎮(zhèn)北太路1633號(hào)甲級(jí)寫字樓萬(wàn)m22火炬大廈民科園863產(chǎn)業(yè)中心甲級(jí)寫字樓萬(wàn)m268m3綠地中心大廈（在建）白云區(qū)太和鎮(zhèn)大荔村甲級(jí)寫字樓萬(wàn)m2174天河城大廈廣州市天河路208號(hào)甲級(jí)寫字樓10萬(wàn)m2200m295萬(wàn)菱匯天河區(qū)天河路230號(hào)甲級(jí)寫字樓23萬(wàn)m2221m306高德置地廣場(chǎng)天河區(qū)花城大道87號(hào)甲級(jí)寫字樓92萬(wàn)m2282m307中信廣場(chǎng)天河北路233號(hào)甲級(jí)寫字樓32萬(wàn)m2420m35七、大廈租戶公攤費(fèi)測(cè)算明細(xì)表目前大廈租戶進(jìn)駐率約為50%，按公共設(shè)施運(yùn)行40%進(jìn)行預(yù)測(cè)各租戶需要承擔(dān)的公攤費(fèi)如下：截止至2015年3月（單位：元/月）：序號(hào)單元編號(hào)單元名稱面積（m2）分?jǐn)倖蝺r(jià)（元/m2）分?jǐn)偪傤~（元/月）備注1101-102江蘇新科電器2281.2104中國(guó)銀行5633106A廣州一鳴財(cái)務(wù)4702廣東特斯拉機(jī)器人2831.5703廣州晟眾全粵1546705-707廣州銀筑鋁業(yè)82578樓廣州卡倫飾品24228902廣州盈碳機(jī)械設(shè)備2839903廣州羿力照明15610906廣州宮之秘化妝品28311907廣州芯芯佰匯化妝品156121003廣州陵銳建筑156131006廣州綠蒎生物科技283141007廣州威?；?56151010廣州逸朗生物325161103廣州文威房地產(chǎn)156171106廣州新財(cái)潮商貿(mào)283181107廣州帝妝殿堂156191108廣州柳曼化妝品386201301-1304廣州禿鷹裝飾1211211306-1307張德彬4392214樓大健康2422231102廣東歌維思283241002廣州十里八鄉(xiāng)283總計(jì)備注：以上各租戶單元以合同簽訂面積為基準(zhǔn)點(diǎn)，按現(xiàn)階段1-4層、5-6層、7-16層及17-19層區(qū)分分?jǐn)倿樵瓌t，最高未超過(guò)公攤執(zhí)行單價(jià)的40%計(jì)提。八、大廈公攤執(zhí)行單價(jià)階梯式費(fèi)率參照表序號(hào)名稱出租面積（m2）出租率（%）階梯費(fèi)率（%）預(yù)估分?jǐn)傎M(fèi)總額（元）備注情況1階梯分?jǐn)傤~50%40%1.階梯費(fèi)率應(yīng)隨出租率及租戶承受能力做相應(yīng)調(diào)整；2.該階梯分?jǐn)傎M(fèi)總額只是充當(dāng)當(dāng)月支出總額的一部分或是盈利部分，不能完全將分?jǐn)偪傤~高于當(dāng)月支出總額費(fèi)用，否則租戶難以承受及與實(shí)際設(shè)備運(yùn)行效率不符。3.大廈水電支出總額=分?jǐn)傎M(fèi)總額+租戶水電自用總額+業(yè)主單位水電自用總額。255%50%360%60%470%70%580%80%690%90%7100%100%九、大廈設(shè)施運(yùn)營(yíng)水電費(fèi)、空調(diào)費(fèi)及分?jǐn)傎M(fèi)占比率分析表（2014年10-12月份）序號(hào)月份費(fèi)用明細(xì)項(xiàng)目（單位：元）費(fèi)用所占比率（%）公攤率（%）備注水費(fèi)電費(fèi)水電合計(jì)公攤費(fèi)用租戶水電總額差值水費(fèi)占比電費(fèi)占比公攤費(fèi)占1110%%%40%此數(shù)據(jù)抽樣采集截止至2014年12月31日211%%%312%%%備注情況：1．因考慮目前進(jìn)駐率及裝修施工較多，其水電運(yùn)行數(shù)據(jù)具有一定的偏差，且不夠穩(wěn)定，針對(duì)此類情況，盡量避開2015年1月-2015年5月份裝修施工階段水電運(yùn)行數(shù)據(jù)。2.上述空調(diào)費(fèi)用專屬一樓大堂運(yùn)行讀數(shù)測(cè)算，且包含在月度周期內(nèi)的用電讀數(shù)。3.上述公攤費(fèi)用按設(shè)施運(yùn)行率的40%計(jì)提，因面積是固定的，只隨分?jǐn)倖蝺r(jià)的變化而變化。4.上述費(fèi)用所占比率反應(yīng)大廈在以月度周期結(jié)算水電費(fèi)時(shí)，各明細(xì)費(fèi)用項(xiàng)目在總水電費(fèi)用所表占比率，其公攤費(fèi)比率反應(yīng)收支差額的對(duì)比值，也會(huì)隨出租率的增加而相應(yīng)增加。十、大廈公攤費(fèi)用思路組合演示圖總體分?jǐn)傎M(fèi)用=物業(yè)服務(wù)費(fèi)①+房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅②+其他向政府支出費(fèi)用③+大廈運(yùn)營(yíng)均攤水電費(fèi)④+低值易耗品費(fèi)⑤+其他⑥綜合上述方案，已將大廈整體運(yùn)營(yíng)的月度輸出平均成本分?jǐn)傊磷鈶裘娣e，包含月度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)、物業(yè)