企業(yè)物業(yè)管理方案的制定

第一章物業(yè)管理方案的制定第一節(jié)早期介入與前期物業(yè)管理學(xué)習(xí)目標1、了解居住區(qū)規(guī)劃基本知識。2、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)基本程序。3、掌握前期物業(yè)管理知識。4、能夠參與物業(yè)管理的早期介入，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案、施工質(zhì)量等提出合理建議。基本操作一、物業(yè)管理早期介入的準備（一）了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求（掌握）

1、物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計要科學(xué)合理、適用美觀，并要方便維修和養(yǎng)護。

2、建筑施工質(zhì)量和建筑材料質(zhì)量要好，以減少使用成本。

3、配套設(shè)施齊全，能為業(yè)主和使用人提供多種服務(wù)。

4、環(huán)境安全、方便、優(yōu)美、舒適。

5、能為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。

情景題：金海物業(yè)管理公司為了掌握第一手資料，為日后的管理提供依據(jù)，早期介入某房地產(chǎn)的前期開發(fā)建設(shè)工作，如果公司派你具體負責(zé)此項工作，你知道物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求嗎？

基本操作（二）組織技術(shù)力量（理解）注意人員的組成

（三）收集相關(guān)資料（理解）做到知己知彼

（四）確定工作方法（理解）包括：閱讀文本和圖紙、跟蹤現(xiàn)場、溝通聯(lián)系、提供咨詢報告等

（五）準備設(shè)備器材和資金（理解）早期介入的費用一般由開發(fā)商承擔思考題：物業(yè)公司參與物業(yè)管理的早期介入時要做好哪些準備工作？

基本操作二、物業(yè)管理早期介入的實施

（一）立項決策階段的實施（理解）意見和建議包括哪些內(nèi)容

（二）規(guī)劃設(shè)計階段的實施（理解）

1、考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設(shè)施的完善。

2、考慮建筑及設(shè)備設(shè)施使用和維修養(yǎng)護的需要。

3、考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)置和環(huán)境保潔的需要。情景題：作為物業(yè)管理師，你受命參與新星家園規(guī)劃設(shè)計階段的工作，你的任務(wù)主要是全面細致地反映日后物業(yè)管理順利實施的各種需要，發(fā)現(xiàn)問題和缺陷以咨詢報告的形式提交設(shè)計單位。你知道應(yīng)該注意反映哪些問題嗎？

基本操作

（三）施工安裝階段的實施（理解）在本階段物業(yè)公司要做好以下三方面的工作：1、監(jiān)督工程質(zhì)量2、掌握物業(yè)的全部情況3、督促物業(yè)管理所需設(shè)施的落實情景題：萬安物業(yè)管理公司工程部趙經(jīng)理參與某物業(yè)建設(shè)階段的工作，主要是通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。他主要應(yīng)從哪些方面對工程進行監(jiān)督？

1）監(jiān)督工程質(zhì)量，漏水、滲水問題，水電管線的布置。

2）監(jiān)督建設(shè)過程，是否按圖紙施工，建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。

3）監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)過程。

4）監(jiān)督特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程。

基本操作（四）接管準備階段的實施（掌握）

1、組織驗收小組

2、明確驗收標準（ZBP30001-90）

3、確定驗收方案

4、擬訂日后物業(yè)管理方案和制度

5、準備驗收資料

6、參與竣工驗收

思考題：物業(yè)管理早期介入的內(nèi)容包括哪些？

相關(guān)知識早期介入：是指新建物業(yè)竣工（新建物業(yè)接管驗收）之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的咨詢活動。對開發(fā)建設(shè)單位而言屬于非強制性要求早期介入的費用由開發(fā)商支付相關(guān)知識一、早期介入的意義（理解）（一）完善物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案

（二）提高物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量（三）為日后的物業(yè)管理工作打好基礎(chǔ)

（四）有利于物業(yè)的銷售

相關(guān)知識二、居住區(qū)規(guī)劃基本知識（了解）

建設(shè)部2002年版《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計總體上應(yīng)遵循下列基本原則P5結(jié)合P21-P25進行學(xué)習(xí)

案例例題題：：物管管公公司司有有權(quán)權(quán)改改變變小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的公公共共設(shè)設(shè)施施嗎嗎？？上上海海某某一一住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的綠綠地地上上有有兩兩棵棵桂桂花花樹樹，，每每年年九九、、十十月月份份，，醉醉人人的的芳香香四四處處飄飄溢溢。。但但去去年年秋秋天天，，丹丹桂桂滿滿枝枝的的景景象象卻卻突突然然間間消消失失了了。。住住戶戶們們到到處打聽綠綠地上那那兩棵大大桂花樹樹怎么不不見了。。經(jīng)調(diào)查查得知：：桂花樹樹已被物物業(yè)管理單位位私下遷遷移了。。此舉引引發(fā)了眾眾怒，小小區(qū)的居居民紛紛紛指責(zé)物物業(yè)管理理單位破壞公公共設(shè)施施，毀壞壞綠化，，違反了了《物業(yè)管理理條例》。面對居居民的指指責(zé)，物業(yè)業(yè)管理單單位以重重新設(shè)計計小區(qū)園園林、調(diào)調(diào)整綠化化結(jié)構(gòu)為為由，拒拒不遷回回桂樹。于是是各種猜猜測頻起起：是否否該物業(yè)業(yè)管理單單位出售售桂樹贏贏利？是是否該單單位某些人遷遷樹以改改善“私私家園林林”？住戶們堅堅決要求求物業(yè)管管理單位位恢復(fù)原原狀，否否則將向向有關(guān)行行政管理理機關(guān)投訴或向向人民法法院起訴訴，有的的住戶已已表示，，將以拒拒交物業(yè)業(yè)管理費費與之抗抗鵆。分析：物業(yè)管理理機構(gòu)應(yīng)應(yīng)遵守城城市規(guī)劃劃法，并并根據(jù)《物業(yè)管理理條例》和《城市居住住區(qū)規(guī)劃劃設(shè)計規(guī)規(guī)范》的規(guī)定，，對管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的公共共設(shè)施妥妥善管理理，保持持其完好好。如要要對其有有所改變變，應(yīng)征征求小區(qū)區(qū)業(yè)主的的同意，，不能自自行其是是。即應(yīng)應(yīng)提請業(yè)業(yè)主大會會討論決決定同意意后，由由業(yè)主委委員會依依法辦理理有關(guān)手手續(xù)，報報城市人人民政府府城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門和同同級政府府批準后后，由物物業(yè)管理理機構(gòu)實實施。相關(guān)知識識三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)基本程程序（（熟悉））（一）投投資決策策階段（（了解））工作內(nèi)容容（二）前前期工作作階段（（理解解）工作內(nèi)容容，特別別注意““五證””的獲取取

，需需要拆遷遷的還要要獲取““拆遷許許可證””相關(guān)知識識（三）施施工建設(shè)設(shè)階段（（掌握握）1、進行房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的工程程建設(shè)招招標。2、與中標標人簽訂訂書面工工程承包包合同，，發(fā)包工工程。3、聘請具具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)的的專業(yè)監(jiān)監(jiān)理公司司實施施施工過程程中的工工程質(zhì)量量監(jiān)督。。4、建設(shè)工工程承包包方進行行工程的的基礎(chǔ)、、結(jié)構(gòu)施施工與設(shè)設(shè)備安裝裝。5、辦理單單項工程程驗收和和開發(fā)項項目綜合合驗收手手續(xù)，領(lǐng)領(lǐng)取《工程質(zhì)量量竣工核核驗證證證書》（四）租租售營銷銷階段（理解））工作內(nèi)容容：相關(guān)知識識四、建筑筑工程質(zhì)質(zhì)量管理理相關(guān)規(guī)規(guī)定（了了解）（一））《中華人人民共共和國國建筑筑法》第四章章、第第六章章（二））《建設(shè)工工程質(zhì)質(zhì)量管管理條條例》（三））其他他規(guī)定定《實施工工程建建設(shè)強強制性性標準準監(jiān)督督規(guī)定定》《建設(shè)工工程勘勘察質(zhì)質(zhì)量管管理辦辦法》相關(guān)知知識五、前前期物物業(yè)管管理基基本知知識（一））前期期物業(yè)業(yè)管理理的內(nèi)內(nèi)容（（了解解）1、管理理資源源的完完善與與優(yōu)化化1）管理理用房房到位位；2）物資資配置置到位位；3）物業(yè)業(yè)管理理人員員到位位；2、管理理制度度和服服務(wù)規(guī)規(guī)范的的完善善3、確定定物業(yè)業(yè)管理理單項項服務(wù)務(wù)的分分包（二））前期期物業(yè)業(yè)管理理的相相關(guān)規(guī)規(guī)定《物業(yè)管管理條條例》（第三三章））《前期物物業(yè)管管理招招標投投標管管理暫暫行辦辦法》課堂練練習(xí)選擇題題1、辦理理商品品房銷銷售許許可證證是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在（（））要要做的的工作作。（（A）投資資決策策階段段（B）前期期工作作階段段（C）施工工建設(shè)設(shè)階段段（D）租售售營銷銷階段段2、以下下說法法中，，不符符合《建筑法法》規(guī)定的的是（（）。（（A）違反反《建筑法法》情節(jié)嚴嚴重，，構(gòu)成成犯罪罪的，，應(yīng)依依法追追究其其刑事事責(zé)任任（（B）建筑筑工程程監(jiān)理理人員員認為為工程程施工工不符符合工工程設(shè)設(shè)計要要求的的，有有權(quán)要要求建建筑施施工企企業(yè)改改正（（C）建筑筑施工工企業(yè)業(yè)在征征得監(jiān)監(jiān)理單單位同同意后后，可可以修修改建建筑工工程的的設(shè)計計方案案（（D）建筑筑物在在合理理使用用期限限內(nèi)，，必須須確保保地基基基礎(chǔ)礎(chǔ)工程程和主主體結(jié)結(jié)構(gòu)的的質(zhì)量量3、物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)在物物業(yè)管管理早早期介介入階階段需需要做做的準準備工工作包包括（（））（（A）收集集相關(guān)關(guān)資料料（（B）組織織技術(shù)術(shù)力量量（（C）了解解物業(yè)業(yè)管理理對物物業(yè)的的基本本要求求（（D）確定定工作作方法法4、物業(yè)業(yè)管理理早期期介入入的意意義在在于（（））。。（（A）省去去業(yè)主主選擇擇物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的過過程（（B）完善善物業(yè)業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計計方案案（（C）為日日后的的物業(yè)業(yè)管理理工作作打好好基礎(chǔ)礎(chǔ)（（D）加快快物業(yè)業(yè)的銷銷售進進度課堂練練習(xí)選擇題題1、辦理理商品品房銷銷售許許可證證是房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)在（（D）要做做的工工作。。（（A）投資資決策策階段段（B）前期期工作作階段段（C）施工工建設(shè)設(shè)階段段（D）租售售營銷銷階段段2、以下下說法法中，，不符符合《建筑法法》規(guī)定的的是（（C）。（（A）違反反《建筑法法》情節(jié)嚴嚴重，，構(gòu)成成犯罪罪的，，應(yīng)依依法追追究其其刑事事責(zé)任任（（B）建筑筑工程程監(jiān)理理人員員認為為工程程施工工不符符合工工程設(shè)設(shè)計要要求的的，有有權(quán)要要求建建筑施施工企企業(yè)改改正（（C）建筑筑施工工企業(yè)業(yè)在征征得監(jiān)監(jiān)理單單位同同意后后，可可以修修改建建筑工工程的的設(shè)計計方案案（（D）建筑筑物在在合理理使用用期限限內(nèi)，，必須須確保保地基基基礎(chǔ)礎(chǔ)工程程和主主體結(jié)結(jié)構(gòu)的的質(zhì)量量3、物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)在物物業(yè)管管理早早期介介入階階段需需要做做的準準備工工作包包括（（ABCD）（（A）收集集相關(guān)關(guān)資料料（（B）組織織技術(shù)術(shù)力量量（（C）了解解物業(yè)業(yè)管理理對物物業(yè)的的基本本要求求（（D）確定定工作作方法法4、物業(yè)業(yè)管理理早期期介入入的意意義在在于（（BCD）。（（A）省去去業(yè)主主選擇擇物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的過過程（（B）完善善物業(yè)業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計計方案案（（C）為日日后的的物業(yè)業(yè)管理理工作作打好好基礎(chǔ)礎(chǔ)（（D）加快快物業(yè)業(yè)的銷銷售進進度第二節(jié)節(jié)物物業(yè)管管理方方案的的制定定學(xué)習(xí)目目標1、掌握握物業(yè)業(yè)管理理可行行性研研究基基本知知識。。2、能夠夠根據(jù)據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)合同同擬訂訂物業(yè)業(yè)管理理方案案?；静俨僮饕?、制制定物物業(yè)管管理方方案的的程序序（（掌握握）（一））制定定物業(yè)業(yè)管理理方案案的工工作流流程P10（二））制定定物業(yè)業(yè)管理理方案案的主主要工工作內(nèi)內(nèi)容P10-P12情景題題：物物業(yè)管管理方方案既既要體體現(xiàn)完完整性性，又又要具具有可可行性性，它它是物物業(yè)管管理企企業(yè)實實施管管理和和服務(wù)務(wù)的基基本思思路與與主要要措施施的完完整描描述。。你了了解制制定物物業(yè)管管理方方案的的主要要步驟驟嗎？？基本操作情景題：1、某物業(yè)管管理公司派派物業(yè)管理理師老張負負責(zé)某竟標標項目的全全面調(diào)查工工作，他要要對這個項項目、使用用人對物業(yè)業(yè)管理的服服務(wù)需求、、競爭企業(yè)業(yè)狀況進行行調(diào)查，為為擬定物業(yè)業(yè)管理方案案做信息準準備。你知知道擬管項項目全面情情況調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容嗎？？P114-62、老張負責(zé)責(zé)對這一竟竟標項目進進行全面調(diào)調(diào)查，也知知道了要調(diào)調(diào)查的主要要內(nèi)容。那那么，他從從什么渠道道得到以上上信息呢？？基本操作1）派人實實地考察。。2）從新聞聞媒介收集集信息。3）向政府府有關(guān)部門門了解。4）其他途途徑：座談?wù)劇⒃L問、、電話調(diào)查查、發(fā)放調(diào)調(diào)查表等。。3、做好住區(qū)區(qū)人員自然然狀況分析析，才能夠夠了解業(yè)主主或使用人人的需求，，有針對性性地為他提提供有償服服務(wù)。你知知道怎樣對對住區(qū)人員員自然狀況況進行分析析嗎？請你你告訴我。?；静僮?）總?cè)藬?shù)數(shù)，它決定定需求的總總體規(guī)模。。2）性別，，不同性別別具有需求求的差異性性。3）年齡，，不同年齡齡段有需求求的特殊性性。4）職業(yè)和和受教育程程度，這決決定了需求求的種類和和檔次。5）民族，，不同民族族的生活習(xí)習(xí)慣各異。。6）經(jīng)濟收收入，收入入水平直接接決定需求求水平?；静僮鞫?、物業(yè)管管理方案文文本的編寫寫（掌握））文本內(nèi)容包包括：1、項目管理理的整體設(shè)設(shè)想與策劃劃2、物業(yè)管理理服務(wù)模式式3、管理服務(wù)務(wù)人力資源源的管理4、管理制度度建設(shè)5、物業(yè)管理理服務(wù)的具具體內(nèi)容和和質(zhì)量標準準6、物業(yè)管理理財務(wù)收支支測算以上要熟悉悉各部分內(nèi)內(nèi)容要點基本操作情景題：某某物業(yè)管理理公司經(jīng)理理安排新來來的大學(xué)畢畢業(yè)生小王王擬寫物業(yè)業(yè)管理方案案的基本結(jié)結(jié)構(gòu)，小王王不知該如如何下筆，，你能幫助助他解決這這個問題嗎嗎？P12相關(guān)知識一、制定物物業(yè)管理方方案的原則則（理解解）1、規(guī)范調(diào)研研的原則2、實事求是是的原則3、扎實細致致的原則4、科學(xué)適用用的原則相關(guān)知識二、可行性性研究基本本知識（（一）可行行性研究的的含義與作作用（了了解）1、可行性研研究的含義義2、物業(yè)管理理可行性研研究的含義義3、可行性研研究的根本本目的（二）可行行性研究的的主要內(nèi)容容P13相關(guān)知識（三）可行行性研究的的階段劃分分（了解解）1、投資機會會研究2、初步可行行性研究3、詳細可行行性研究4、項目評價價與決策相關(guān)知識（四）可行行性研究的的步驟1、接受委托托2、調(diào)查研究究3、方案選擇擇與優(yōu)化4、財務(wù)評價價5、編寫可行行性研究報報告相關(guān)知識（五）可行行性研究報報告的結(jié)構(gòu)構(gòu)和內(nèi)容P14-P151、總論2、物業(yè)項目目分析3、服務(wù)需求求分析與預(yù)預(yù)測4、物業(yè)管理理企業(yè)自身身條件與服服務(wù)能力分分析5、人力資源源分析6、物業(yè)管理理方案要點點及方案實實施進度分分析7、物業(yè)管理理服務(wù)費用用測算8、項目的經(jīng)經(jīng)濟、社會會和環(huán)境效效益評價9、結(jié)論及建建議10、附件第三節(jié)物物業(yè)再開發(fā)發(fā)利用方案案的制定學(xué)習(xí)目標1、掌握物業(yè)業(yè)再開發(fā)利利用的原則則和條件2、能夠擬訂訂物業(yè)再開開發(fā)利用方方案。3、了解城市市綠化規(guī)劃劃、建設(shè)與與管理的相相關(guān)規(guī)定4、了解停車車場（庫））設(shè)計與建建設(shè)的相關(guān)關(guān)規(guī)定基本操作一、制定物物業(yè)管理方方案的程序序（一）工作作流程（二）工作作內(nèi)容基本操作二、幾種再再開發(fā)項目目方案的制制定（（一）綠地地景觀的再再開發(fā)主要內(nèi)容：：1、綠地景觀觀現(xiàn)狀分析析2、綠綠地地景景觀觀再再開開發(fā)發(fā)的的意意義義與與目目標標3、綠綠地地景景觀觀再再開開發(fā)發(fā)內(nèi)內(nèi)容容的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計4、綠綠化化植植物物種種類類的的選選定定5、環(huán)環(huán)境境小小品品的的設(shè)設(shè)計計6、綠綠地地景景觀觀再再開開發(fā)發(fā)的的可可行行性性分分析析7、經(jīng)經(jīng)地地景景觀觀再再開開發(fā)發(fā)的的環(huán)環(huán)境境影影響響評評價價8、綠綠地地景景觀觀再再開開發(fā)發(fā)的的投投資資估估算算9、綠綠地地景景觀觀再再開開發(fā)發(fā)的的效效益益分分析析10、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計圖圖件件基本本操操作作（二二））停停車車場場（（庫庫））的的擴擴建建增增建建方方案案包包括括的的內(nèi)內(nèi)容容1、停停車車場場（（庫庫））現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析2、擴擴建建增增建建停停車車場場（（庫庫））的的原原則則與與目目標標3、擴擴建建增增建建停停車車場場（（庫庫））的的位位置置與與規(guī)規(guī)模模規(guī)規(guī)劃劃4、停停車車場場（（庫庫））布布局局的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計5、停停車車場場（（庫庫））配配套套設(shè)設(shè)施施的的規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計6、擴擴建建增增建建停停車車場場（（庫庫））的的可可行行性性分分析析7、擴擴建建增增建建停停車車場場（（庫庫））的的環(huán)環(huán)境境影影響響評評價價8、擴擴建建增增建建停停車車場場（（庫庫））的的投投資資估估算算9、擴擴建建增增建建停停車車場場（（庫庫））的的效效益益分分析析10、規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計圖圖件件基本本操操作作（三三））綜綜合合經(jīng)經(jīng)營營服服務(wù)務(wù)場場所所的的再再開開發(fā)發(fā)方方案案的的內(nèi)內(nèi)容容–現(xiàn)有有綜綜合合經(jīng)經(jīng)營營服服務(wù)務(wù)場場所所分分析析–綜合合經(jīng)經(jīng)營營服服務(wù)務(wù)場場所所再再開開發(fā)發(fā)的的原原則則與與目目標標–綜合合經(jīng)經(jīng)營營服服務(wù)務(wù)場場所所再再開開發(fā)發(fā)的的可可行行性性分分析析–綜合合服服務(wù)務(wù)場場所所再再開開發(fā)發(fā)內(nèi)內(nèi)容容與與方方式式的的規(guī)規(guī)劃劃–綜合合經(jīng)經(jīng)營營服服務(wù)務(wù)場場所所再再開開發(fā)發(fā)具具體體方方案案的的設(shè)設(shè)計計基本本操操作作思考考題題：：1、請請根根據(jù)據(jù)所所管管物物業(yè)業(yè)的的性性質(zhì)質(zhì)和和特特點點，，設(shè)設(shè)計計一一份份物物業(yè)業(yè)管管理理方方案案。。2、請請設(shè)設(shè)計計一一份份綠綠地地景景觀觀再再開開發(fā)發(fā)方方案案（（停停車車場場擴擴建建、、增增建建方方案案））。。（說說明明：：寫寫出出該該方方案案內(nèi)內(nèi)容容的的框框架架體體系系即即可可））相關(guān)關(guān)知知識識一、、物物業(yè)業(yè)管管理理再再開開發(fā)發(fā)利利用用的的含含義義二二、、物物業(yè)業(yè)再再開開發(fā)發(fā)利利用用的的原原則則和和條條件件（（一一））原原則則物業(yè)業(yè)再再開開發(fā)發(fā)利利用用的的原原則則尊尊重重業(yè)業(yè)主主意意愿愿的的原原則則經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用的的原原則則科科學(xué)學(xué)規(guī)規(guī)劃劃的的原原則則（（二二））條條件件物業(yè)業(yè)本本身身的的條條件件業(yè)業(yè)主主的的愿愿望望物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)的的運運作作能能力力相關(guān)關(guān)知知識識三、、城城市市綠綠化化規(guī)規(guī)劃劃、、建建設(shè)設(shè)與與管管理理的的相相關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定《城市市綠綠化化條條例例》：1992年6月22日發(fā)發(fā)布布、、8月1日起起施施行行《城市市綠綠線線管管理理辦辦法法》：2002年9月13日發(fā)發(fā)布布、、11月1日起起施施行行《城市市綠綠化化規(guī)規(guī)劃劃建建設(shè)設(shè)指指標標的的規(guī)規(guī)定定》：1994年1月1日起起實實施施城城市市園園林林綠綠化化企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)管管理理辦辦法法》和《城市市園園林林綠綠化化企企業(yè)業(yè)資資質(zhì)質(zhì)標標準準》：1995年7月4日發(fā)發(fā)布布、、1995年10月1日起起施施行行。?！冻鞘惺芯泳幼∽^(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)范范》：2002年4月1日起起施施行行《公園園設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)范范》：1993年1月1日起起施施行行《城市市綠綠化化工工程程施施工工及及驗驗收收規(guī)規(guī)范范》：1999年8月1日起起施施行行相關(guān)關(guān)知知識識四、、停停車車場場（（庫庫））設(shè)設(shè)計計與與建建設(shè)設(shè)的的相相關(guān)關(guān)法法規(guī)規(guī)《中華華人人民民共共和和國國道道路路交交通通管管理理條條例例》：1988年7月4日頒頒發(fā)發(fā)，，1988年8月1日起起施施行行。?！锻＼囓噲鰣鼋ńㄔO(shè)設(shè)和和管管理理暫暫行行規(guī)規(guī)定定》：1989年1月1日起起施施行行《停車車場場規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)則則》（試試行行））：：1989年1月1日起起施施行行《汽車車庫庫建建設(shè)設(shè)設(shè)設(shè)計計規(guī)規(guī)范范》：1998年9月1日起起施施行行汽汽車車庫庫、、修修車車庫庫、、停停車車場場設(shè)設(shè)計計防防火火規(guī)規(guī)范范》：1998年5月1日起起施施行行課堂堂練練習(xí)習(xí)1、在在做做物物業(yè)業(yè)管管理理區(qū)區(qū)域域綠綠地地景景觀觀再再開開發(fā)發(fā)設(shè)設(shè)計計方方案案時時，，如如果果確確定定（（）比比例例，，則則需需要要同同時時做做生生態(tài)態(tài)安安全全性性的的分分析析。。（（A）裸裸子子植植物物與與被被子子植植物物（（B）鄉(xiāng)鄉(xiāng)土土樹樹種種與與外外來來樹樹種種（（C）喬木與灌木木（（D）木本植物與與草本植物2、如果住宅小小區(qū)的綠地景景觀再開發(fā)項項目施工過程程中需要砍伐伐現(xiàn)有樹木，，物業(yè)管理企企業(yè)需要（）

（A）征得業(yè)主大大會的同意（（B）獲得城市政政府園林綠化化部門的批準準

（C）獲得小區(qū)管管理部門的批批準（D）獲得防地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門的批準3、根據(jù)2002年修訂的《城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范范》，新建居住區(qū)區(qū)的綠地率應(yīng)應(yīng)當達到（））。（（A）20%（B）30%（C）40%（D）50%課堂練習(xí)1、在做物業(yè)管管理區(qū)域綠地地景觀再開發(fā)發(fā)設(shè)計方案時時，如果確定定（B）比例，則需需要同時做生生態(tài)安全性的的分析。（（A）裸子植物與與被子植物（（B）鄉(xiāng)土樹種與與外來樹種（（C）喬木與灌木木（（D）木本植物與與草本植物2、如果住宅小小區(qū)的綠地景景觀再開發(fā)項項目施工過程程中需要砍伐伐現(xiàn)有樹木，，物業(yè)管理企企業(yè)需要（B）

（A）征得業(yè)主大大會的同意（（B）獲得城市政政府園林綠化化部門的批準準

（C）獲得小區(qū)管管理部門的批批準（D）獲得防地產(chǎn)產(chǎn)行政主管部部門的批準3、根據(jù)2002年修訂的《城市居住區(qū)規(guī)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范范》，新建居住區(qū)區(qū)的綠地率應(yīng)應(yīng)當達到（B）。（（A）20%（B）30%（C）40%（D）50%課堂練習(xí)陽光國際商商城建筑面面積10萬平方米，，外墻是鋁鋁合金板和和玻璃幕墻墻，內(nèi)墻面面和地面是是米黃色大大理石，附附屬設(shè)備包包括16部電梯，2部自動扶梯梯，消防中中控系統(tǒng)、、磁卡門禁禁系統(tǒng)、中中央空調(diào)系系統(tǒng)、配電電系統(tǒng)、綜綜合布線系系統(tǒng)綜合配配套設(shè)施包包括地下停停車場、休休閑健身廳廳、餐飲部部等。請?zhí)嫣娼疬\物業(yè)業(yè)管理公司司編寫一份份切實可行行的物業(yè)管管理方案。。（說明：寫寫出該方案案內(nèi)容的框框架體系即即可）課堂練習(xí)陽光國際商商城物業(yè)管管理方案主主要應(yīng)包括括以下內(nèi)容容：(1)項目管理的的整體設(shè)想想與策劃(1分)包括物業(yè)項項目概況和和特點、客客戶服務(wù)需需求分析、、服務(wù)指導(dǎo)導(dǎo)思想、物物業(yè)管理檔檔次、管理理服務(wù)體范范圍、服務(wù)務(wù)質(zhì)量標準準、管理服服務(wù)措施等等內(nèi)容。(3分)(2)物業(yè)管理服服務(wù)模式(1分)包括管理服服務(wù)運作模模式、工作作流程、機機構(gòu)組織架架構(gòu)、信息息反饋處理理機制等。。(2分)(3)管理服務(wù)人人力資源的的管理(1分)結(jié)合項目情情況合理配配備各崗位位人員，制制定人員培培訓(xùn)和管理理計劃與措措施。(1分)(4)管理制度建建設(shè)(1分)主要包括各各項物業(yè)管管理企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的管理理制度，如如各崗位職職責(zé)、操作作規(guī)程、管管理要求、、等。(2分)課堂練習(xí)(5)物業(yè)管理服服務(wù)的具體體內(nèi)容和質(zhì)質(zhì)量標準(1分)包括業(yè)主入入住接待、、業(yè)主投訴訴處理、物物業(yè)共用部部位和共用用設(shè)施設(shè)備備的維修養(yǎng)養(yǎng)護、安全全保衛(wèi)、輛輛停放及交交通管理、、消防管理理、環(huán)境保保潔與綠化化美化管理理、特約服服務(wù)等方面面的具體管管理和服務(wù)務(wù)內(nèi)服務(wù)形形式、服務(wù)務(wù)方法、物物資裝備、、服務(wù)特色色、服務(wù)承承諾和質(zhì)量量標準等。。(3分)此外，制定定前期物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)目標，并并結(jié)合項目目情況劃分分為階段性性目標。(1分)(6)物業(yè)管理財財務(wù)收支測測算(1分)物業(yè)管理財財務(wù)收支測測算包括物物業(yè)管理服服務(wù)費用的的構(gòu)成和收收支測算、、專項維修修資金的籌籌集和計計劃等。(2分)物業(yè)管理服服務(wù)費用的的測算包括括服務(wù)總價價和各分項項服務(wù)單價價，需要列列明各項物物業(yè)管理費費用測算細細表。(2分)(7)接管驗收工工作準備和和實施(1分)①組織驗收小小組(0．5分)②明確驗收標標準。(0．5分)⑧確定驗收方方案。(0．5分)④準備驗收資資料。(0．5分)課堂練習(xí)亮達物業(yè)管管理公司通通過公開招招投標的方方式承接了了斯聞大廈廈的物業(yè)管管理早期介介入工作。。該物業(yè)項項目處于市市場調(diào)研準準備階段。。亮達物業(yè)業(yè)管理公司司中標的一一個主要原原因，是其其編制了一一份高水平平、高標準準、高質(zhì)量量的“斯聞聞大廈物業(yè)業(yè)管理早期期介入實施施方案”。。如果你參參加這次招招投標活動動，請寫出：1、斯聞大廈廈物業(yè)管理理早期介入入實施方案案的主要工工作內(nèi)容。。2、斯聞大廈廈物業(yè)管理理早期介入入準備工作作的內(nèi)容。。課堂練習(xí)1、斯聞大廈廈物業(yè)管理理早期介入入實施方案案的主要工工作內(nèi)容包包括：（1）立項決策策階段的實實施(2分)（2）規(guī)劃設(shè)計計階段的實實施(2分)在這一階段段，物業(yè)管管理公司應(yīng)應(yīng)做好以下下工作：1)考慮物業(yè)管管理區(qū)域規(guī)規(guī)劃布局與與配套設(shè)施施的完善(1分)2)考慮建筑及及設(shè)備設(shè)施施使用和維維修養(yǎng)護的的需要(1分)3)考慮安全保保衛(wèi)系統(tǒng)的的設(shè)置和環(huán)環(huán)境保潔的的需要(1分)（3）施工安裝裝階段的實實施(2分)1)監(jiān)督工程質(zhì)質(zhì)量(1分)2)掌握物業(yè)的的全部情況況(1分)3)督促物業(yè)管管理所需設(shè)設(shè)施的落實實(1分)課堂練習(xí)（4）接管準備備階段的實實施(2分)1)組織驗收小小組(1分)2)明確驗收標標準(1分)3)確定驗收方方案(1分)4)擬訂日后物物業(yè)管理方方案和制度度(1分)5)準備驗收資資料(1分)6）參與竣工工驗收(1分)2、早期介介入的準準備工作作包括：：（1）了解物物業(yè)管理理對物業(yè)業(yè)的基本本要求(2分)（2）組織技技術(shù)力量量(2分)（3）收集相相關(guān)資料料(2分)（4）確定工工作方法法(2分)（5）準備設(shè)設(shè)備器材材和資金金(2分)評分說明明：每個個得分要要點答出出一部分分得一部部分的分分數(shù)，答答對、答答全得滿滿分。課堂練習(xí)習(xí)三年前投投入使用用的金獎獎大廈是是產(chǎn)權(quán)多多元化的的純寫字字樓，建建筑面積積為6萬平方米米。某物物業(yè)管理理公司為為金獎大大廈提供供的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)包括括客戶服服務(wù)、工工程管理理、保潔潔服務(wù)、、安全管管理等四四方面的的內(nèi)容，，經(jīng)調(diào)查查客戶綜綜合滿意意度為96％。金獎獎大廈今今年獲得得了“全全國物業(yè)業(yè)管理示示范大廈廈”的稱稱號。在在參評““全國物物業(yè)管理理示范大大廈”時時，評委委對金獎獎大廈物物業(yè)管理理服務(wù)工工作的評評價是：：物業(yè)管管理專業(yè)業(yè)性強，，管理經(jīng)經(jīng)驗豐富富，服務(wù)務(wù)質(zhì)量高高，管理理工作計計劃合理理，管理理服務(wù)效效果顯著著。同時時，評委委們認為為金獎大大廈完善善的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)方案案是其取取得“全全國物業(yè)業(yè)管理示示范大廈廈”稱號號的基礎(chǔ)礎(chǔ)。請你你寫出金金獎大廈廈物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)方案應(yīng)應(yīng)有內(nèi)容容的詳細細綱要。。課堂練習(xí)習(xí)聞明物業(yè)業(yè)管理公公司負責(zé)責(zé)管理的的某高檔檔住宅小小區(qū)需要要增建一一處露天天的健身身活動場場所，業(yè)業(yè)主委員員會委托托聞明物物業(yè)管理理公司幫幫助進行行可行性性研究。。請你寫寫出一份份建設(shè)該該健身活活動場所所的綱要要性可行行性分析析報告。。說明：：只列出出報告主主要內(nèi)容容的綱目目即可。。課堂練習(xí)習(xí)建設(shè)該高高檔住宅宅小區(qū)健健身活動動場所可可行性分分析報告告的綱要要：⑴⑴小區(qū)區(qū)現(xiàn)有活活動場所