公課現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)與管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)與管理駱漢賓華中科技大學(xué)土木工程與力學(xué)學(xué)院工程管理系二零零七年九月目錄一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)

二、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及分類

三、房地產(chǎn)開發(fā)對現(xiàn)代城市的作用

四、房地產(chǎn)開發(fā)的基本模式

五、房地產(chǎn)開發(fā)程序六、我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的形成及發(fā)展七、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)現(xiàn)狀分析一、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，英文中常用realestate和realproperty表示。前者指其物質(zhì)實(shí)體，即土地以及與之相連的建筑物、構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施；后者則在此基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)附帶的各項(xiàng)權(quán)益。按照使用功能分，房地產(chǎn)可分為住宅、商場、辦公樓（寫字樓）、旅館、工業(yè)廠房、倉庫以及特殊用途的房地產(chǎn)等。（一）房地產(chǎn)住宅商場深圳海濱住宅武漢別墅亞泰富苑購物中心陽邏金三角商業(yè)廣場

辦公樓

前美國世貿(mào)大廈

上海遠(yuǎn)東國際廣場

旅館酒店

深圳香格里拉酒店

上海金茂君悅酒店工業(yè)廠房倉庫媽灣港全貌

廈門東渡港碼頭

杭州灣大橋

高爾夫球場特殊用途的房地產(chǎn)機(jī)場房地產(chǎn)開發(fā)是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。房地產(chǎn)開發(fā)提高了土地使用的社會經(jīng)濟(jì)效益；房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)企業(yè)的投資活動(dòng)；房地產(chǎn)開發(fā)是城市規(guī)劃的實(shí)施過程；房地產(chǎn)開發(fā)是以房屋和土地為主要內(nèi)容的綜合開發(fā)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)二、房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)及分類（一））房地地產(chǎn)開開發(fā)的的特點(diǎn)點(diǎn)從投資資角度度而言言，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)具有有如下下特點(diǎn)點(diǎn)：開發(fā)成成本高高，投投資量量大開發(fā)建建設(shè)期期長，，投資資周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)慢市場具具有地地區(qū)性性和分分散性性需求具具有穩(wěn)穩(wěn)定性性涉及面面廣，，綜合合性強(qiáng)強(qiáng)（二））房地地產(chǎn)開開發(fā)的的分類類按開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目所在在位置置分為城城市新新區(qū)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)和舊舊城區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)開開發(fā)按開發(fā)發(fā)規(guī)模模分為零零星地地段的的房地地產(chǎn)開開發(fā)和和成片片小區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)按使用用功能能分為居居住房房地產(chǎn)產(chǎn)、工工業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)、商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)、辦辦公用用房地地產(chǎn)、、旅館館用房房地產(chǎn)產(chǎn)、餐餐飲用用房地地產(chǎn)、、娛樂樂用房房地產(chǎn)產(chǎn)、特特殊用用途的的房地地產(chǎn)等等。按開發(fā)發(fā)的方方式分為定定向開開發(fā)、、聯(lián)合合開發(fā)發(fā)、合合作開開發(fā)和和單獨(dú)獨(dú)開發(fā)發(fā)按開發(fā)發(fā)的深深度分為土土地開開發(fā)和和房屋屋開發(fā)發(fā)上海城城區(qū)青島八八大關(guān)關(guān)上海朱朱家角角民居居廣州二二沙島島廣州二二沙島島三、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)對現(xiàn)現(xiàn)代城城市的的作用用房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的過過程也也就是是城市市規(guī)劃劃的實(shí)實(shí)施與與完善善的過過程大連城城市新新貌青島城城市新新貌武漢市市區(qū)（一））推動(dòng)動(dòng)城市市規(guī)劃劃的實(shí)實(shí)施與與完善善（二））有利利于減減少投投資成成本（三））為城市市社會會、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、政治治、文文化活活動(dòng)以以及及人民民生活活提供供載體體房屋是是人類類社會會賴以以生存存和發(fā)發(fā)展必必不可可少的的生產(chǎn)產(chǎn)和生生活資資料，，同時(shí)時(shí)也是是城市市正常常運(yùn)行行的載載體。。房地地產(chǎn)開開發(fā)為為城市市提供供了大大量的的住宅宅、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施以以及服服務(wù)設(shè)設(shè)施。。（四））為城城市政政府財(cái)財(cái)政提提供資資金來來源在房地地產(chǎn)開開發(fā)的的過程程中，，城市市政府府將土土地的的使用用權(quán)有有償出出讓給給開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)，從從中可可以收收取土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓金，，征收收各種種稅費(fèi)費(fèi)。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)與與建筑筑工業(yè)業(yè)、冶冶金工工業(yè)、、化學(xué)學(xué)工業(yè)業(yè)、機(jī)機(jī)械工工業(yè)、、輕工工業(yè)、、建筑筑材料料工業(yè)業(yè)、電電子工工業(yè)、、交通通運(yùn)輸輸、郵郵電通通訊等等行業(yè)業(yè)密切切相關(guān)關(guān)。從從目目前來來看，，每增增加1元的的房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)值，，可帶帶動(dòng)相相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的產(chǎn)值值增加加1.43元。。（五））拉動(dòng)動(dòng)其他他產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)投資資與大大型基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)相相結(jié)合合，實(shí)實(shí)行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、、聯(lián)合合開發(fā)發(fā)。政政府可可出讓讓大型型基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施周圍圍地塊塊的土土地和和增加加稅收收。武漢輕輕軌一一號線線（六））為城城市大大型基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)提提供融融資途途徑（七））有利于于城市市的可可持續(xù)續(xù)性發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)與城城市可可持續(xù)續(xù)發(fā)展展密不不可分分。房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)按城城市總總體規(guī)規(guī)劃要要求進(jìn)進(jìn)行建建設(shè)的的，實(shí)實(shí)行統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)、、統(tǒng)一一施工工管理理。。對于于住宅宅的綜綜合開開發(fā)，，貫徹徹“以以人為為本””、““綠色色環(huán)保?！钡牡脑O(shè)計(jì)計(jì)思想想，，可開開發(fā)出出功能能齊全全、質(zhì)質(zhì)量優(yōu)優(yōu)良、、環(huán)境境優(yōu)美美的住住宅。。四、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的基基本模模式根據(jù)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)核心心業(yè)務(wù)務(wù)過程程的不不同，，將房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式式歸結(jié)結(jié)為多多元化化開發(fā)發(fā)模式式和專專業(yè)化化開發(fā)發(fā)模式式。（一）多多元化開開發(fā)模式式（1）特定物物業(yè)類型型開發(fā)可以在某某一特定定地域上上進(jìn)行，，也可以以在廣泛泛地域上上進(jìn)行，，甚至進(jìn)進(jìn)行國際際性開發(fā)發(fā)（2）特定業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域域開發(fā)可以采取取土地整整理、以以開發(fā)流流程管理理為主紐紐帶的協(xié)協(xié)作型房房屋、基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)等等開發(fā)形形式（3）服務(wù)集集成式開開發(fā)主要包括括房屋個(gè)性性化訂制制與服務(wù)務(wù)、房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目管理與與服務(wù)。。開發(fā)企企業(yè)還可可提供一一種純咨咨詢服務(wù)務(wù)，通過過提出開開發(fā)項(xiàng)目目解決方方案，實(shí)實(shí)施業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)（二）專業(yè)化開開發(fā)（1）開開發(fā)企業(yè)業(yè)信息化化經(jīng)營管管理變革革主要包括括基于大大規(guī)模收收集潛在在客戶信信息條件件下的市市場細(xì)分分及有針針對性性的項(xiàng)目目定位；；基于虛虛擬社區(qū)區(qū)，完成成交互式式、個(gè)性性化的項(xiàng)項(xiàng)目訂制制；基于柔性性開發(fā)模模式，應(yīng)應(yīng)對小規(guī)規(guī)模、多多樣化的的個(gè)性市市場需求求。（2）開發(fā)企業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整及優(yōu)優(yōu)化包括優(yōu)勢勢組合戰(zhàn)戰(zhàn)略伙伴伴開發(fā)服服務(wù)平臺臺、開發(fā)發(fā)材料采采購服務(wù)務(wù)電子商商務(wù)平臺臺、行業(yè)業(yè)管理電電子政務(wù)務(wù)平臺。。（三）網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境下下的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)五、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)程序房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值因素素區(qū)位:地區(qū)、地地段規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)投入使用者法規(guī)、政政策設(shè)施管理理城市價(jià)值值的構(gòu)成成可行性研研究階段段是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的首要要工作階階段。在在此階段段，要進(jìn)進(jìn)行行市場調(diào)調(diào)查和市市場分析析，尋求求投資機(jī)機(jī)會；要要對開發(fā)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行策劃劃，確確定開開發(fā)什么么性質(zhì)的的項(xiàng)目，，該項(xiàng)目目建在何何處、規(guī)規(guī)模多大大、投資資額多少少、、投資來來源能否否落實(shí)、、市場前前景如何何；該項(xiàng)項(xiàng)目在經(jīng)經(jīng)濟(jì)上是是否合理理、技術(shù)術(shù)上是否否可行、、財(cái)務(wù)上上是否盈盈利等等等。（一）可可行性研研究階段段（二）前前期工作作階段房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目前期工工作階段段是具體體落實(shí)開開發(fā)方案案，為開開發(fā)項(xiàng)目目建建設(shè)實(shí)施施作準(zhǔn)備備的階段段。主要要工作有有立項(xiàng)、、購置開開發(fā)場地地、籌集集資金、、拆遷安安置、項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建建與委托托設(shè)計(jì)。。（三）建建設(shè)實(shí)施施階段開發(fā)項(xiàng)目目在建設(shè)設(shè)實(shí)施階階段的投投資支出出最大，，所占的的時(shí)間最最長。在此階段段，開發(fā)發(fā)企業(yè)的的主要工工作有：：辦理開開工審批批手續(xù)；；選擇施施工企業(yè)業(yè)；以投投資者、、組織者者、監(jiān)督督者的身身份進(jìn)行行項(xiàng)目工工程管理理與控制制；竣工工驗(yàn)收。。房屋的銷銷售工作作并非在在房屋竣竣工驗(yàn)收收后進(jìn)行行。為了了縮短房房地產(chǎn)開開發(fā)的投投資周期期，在可可行性研研究階段段就要研研究房屋屋的銷售售計(jì)劃，，從選擇擇場地開開始，開開發(fā)企業(yè)業(yè)已開始始尋找購購房者或或承租人人；在開開發(fā)項(xiàng)目目的施工工過程中中，應(yīng)通通過各種種媒介做做好項(xiàng)目目的銷售售廣告和和宣傳工工作；當(dāng)當(dāng)項(xiàng)目施施工進(jìn)行行到一定定程度時(shí)時(shí)，應(yīng)及及時(shí)進(jìn)行行房屋的的預(yù)售工工作；竣竣工驗(yàn)收收后申請請辦理房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記記。房地地產(chǎn)銷售售或出租租后，應(yīng)應(yīng)做好銷銷售或出出租后的的服務(wù)和和管理工工作。（四）房屋營銷銷和服務(wù)務(wù)階段六、我我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)的形形成和發(fā)發(fā)展（一）我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)的形形成住房制度度改革使使住房納納入商品品經(jīng)濟(jì)的的軌道，，將住房房作為商商品，通通過市場場交換進(jìn)進(jìn)行住房房的配給給，這就就為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)開辟了了住房需需求市場場，使房房地產(chǎn)開開發(fā)者能能夠?qū)⑸躺唐贩客ㄍㄟ^市場場交換，，獲得收收益，并并進(jìn)行商商品房的的擴(kuò)大再再生產(chǎn)，，從而形形成房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的良性性循環(huán)。。1、住房房制度改改革為房房地產(chǎn)開開發(fā)開辟辟了廣闊闊市場2、城市土地地使用制制度改革革為住房房商品化化鋪平了了道路，，并為房房地產(chǎn)開開發(fā)提供供了必不不可少的的空間資資源土地有償償使用制制度對房房地產(chǎn)開開發(fā)的積積極影響響主要有有：土地有償償使用制制度的改改革為住住房商品品化鋪平平了道路路土地使用用制度有有利于土土地資源源的配置置，使房房地產(chǎn)開開發(fā)者有有可能從從市場上上取得土土地土地具有有增值效效應(yīng)刺激激了開發(fā)發(fā)者的積積極性統(tǒng)建統(tǒng)一規(guī)劃劃、統(tǒng)一一投資、、統(tǒng)一設(shè)設(shè)計(jì)、統(tǒng)統(tǒng)一施工工、統(tǒng)一一分配和和統(tǒng)一管管理綜合開發(fā)發(fā)1984年10月，國家家計(jì)委、、建設(shè)部部發(fā)布《城市建設(shè)設(shè)綜合開開發(fā)公司司暫行辦辦法》3、綜合合開發(fā)是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的基本模模式（二）我我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)的發(fā)發(fā)展1、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)法法律法規(guī)規(guī)體系及及對房地地產(chǎn)的影影響我國現(xiàn)行行主要房房地產(chǎn)開開發(fā)法律律規(guī)范如如圖1和圖2示。房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)的的發(fā)展和和管理，，必須依依靠健全全的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)法律體體系。房房地產(chǎn)開開發(fā)法律律體系的的架構(gòu)由由法律、、行政法法規(guī)、部部門規(guī)章章、規(guī)范范性文件件和技術(shù)術(shù)規(guī)范等等構(gòu)成，，它由國國家制定定或者認(rèn)認(rèn)可，用用于調(diào)整整在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營管管理和服服務(wù)過程程中發(fā)生生的房地地產(chǎn)物權(quán)權(quán)關(guān)系、、債權(quán)關(guān)關(guān)系、房房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營營權(quán)益關(guān)關(guān)系以及及房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)管管理關(guān)系系。房地地產(chǎn)法律律體系保保障房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)的健健康、有有序的發(fā)發(fā)展。國家和地地方的有有關(guān)政策策和法規(guī)規(guī)，對房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目有著不不可忽視視的影響響。例如如，住房房制度改改革推動(dòng)動(dòng)了房地地產(chǎn)市場場的建立立和完善善，形成成合理的的需求結(jié)結(jié)構(gòu)模式式，促使使住房消消費(fèi)者在在市場機(jī)機(jī)制的作作用下提提高購房房的積極極性；控控制固定定資產(chǎn)的的投資規(guī)規(guī)模，將將影響市市場的需需求量；；根據(jù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策提出的的土地供供給政策策，影響響到房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的投資方方向；稅稅費(fèi)政策策的調(diào)整整，引起起房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)投資資收益的的變化；；為了兼兼顧低收收入家庭庭的居住住水平，，改善大大多數(shù)城城市居民民的居住住條件，，國家對對城鎮(zhèn)住住宅建設(shè)設(shè)用地按按照商品品房、經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房、廉廉租房的的性質(zhì)實(shí)實(shí)行不同同地價(jià)。。2、城市土土地儲備備制度（1）城市土土地儲備備制度城市土地地儲備制制度是指指城市土土地儲備備中心通通過征用用、收購購、置換換、轉(zhuǎn)制制、定期期回收等等方式，，從分散散的土地地使用者者中，把把土地集集中起來來，并由由土地儲儲備中心心對收購購的土地地進(jìn)行房房屋拆遷遷、土地地平整等等一系列列前期開開發(fā)工作作后，將將土地儲儲備起來來，再根根據(jù)城市市規(guī)劃和和城市土土地出讓讓年度計(jì)計(jì)劃，通通過招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣等形式式，有計(jì)計(jì)劃的將將土地投投入市場場的制度度。（2）城市土土地儲備備制度運(yùn)運(yùn)作城市土地地儲備制制度的運(yùn)運(yùn)作主要要包括土土地收購購、土地地儲備、、土地供供應(yīng)三個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。。在城市市土地征征購中，，土地儲儲備中心心通過征征用、收收購、置置換、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)制、回回收等方方式，把把土地從從分散的的使用者者中集中中起來，，儲備中中心對收收購的土土地再進(jìn)進(jìn)行開發(fā)發(fā)，通過過拆遷、、平整后后，將地地塊變成成熟地，，然后，，將這些些地塊編編號、儲儲備，準(zhǔn)準(zhǔn)備投放放市場。。土地儲儲備中心心根據(jù)城城市出讓讓年度計(jì)計(jì)劃，通通過招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣等方式式將儲備備的土地地有計(jì)劃劃的供應(yīng)應(yīng)給土地地市場。。大連城市市新貌足球女騎警風(fēng)采采青島城市新新貌啤酒節(jié)海上帆船比比賽（3）杭州模式深化土地使使用制度改改革，建立立并實(shí)行“政府主導(dǎo)型型”土地收購儲儲備出讓制制度，組建建市土地儲儲備中心，，被授權(quán)行行使土地統(tǒng)統(tǒng)一收購權(quán)權(quán)和統(tǒng)一批批發(fā)權(quán)，公公開招標(biāo)拍拍賣土地，，制止了國國有資產(chǎn)流流失，促進(jìn)進(jìn)了土地資資產(chǎn)的保值值升值。同同時(shí)采用各各種方式拓拓寬民間資資金渠道，，建立基建建項(xiàng)目投資資的回報(bào)補(bǔ)補(bǔ)償機(jī)制，，調(diào)動(dòng)民間間投資的積積極性，為為杭州市的的發(fā)展籌集集了大量資資金。（4）上海海模式利用其在世世界上的知知名度，面面向國際市市場，大膽膽利用外資資。一是授授權(quán)外企自自行融資、、建設(shè)和經(jīng)經(jīng)營某項(xiàng)工工程，由外外企自負(fù)盈盈虧、自擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自自己受益，，到期后按按協(xié)議將工工程交還政政府。二是是與外企共共同開發(fā)生生地，中方方以土地入入股，“七通一平”后出讓，按按股分成。。三是中外外合資建設(shè)設(shè)住宅小區(qū)區(qū)，用平價(jià)價(jià)商品房償償還外商投投資。四是是向外商出出讓批租土土地和已建建成的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施專營營權(quán)。五是是中外合資資共同改造造浦西外灘灘金融街。。此外，采采用土地批批租等方式式盤活城市市有形、無無形資產(chǎn)，，使之轉(zhuǎn)換換成資本形形態(tài)，優(yōu)化化資源配置置，加快城城市建設(shè)。。七、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)現(xiàn)現(xiàn)狀分析為了加快住住房建設(shè)的的發(fā)展，解解決城市低低收入居民民住房，加加快解危解解困和舊城城改造，國國家建設(shè)主主管部門實(shí)實(shí)施了“安安居工程””。后來住住房制度改改革，實(shí)施施住房分配配貨幣化，，對中低收收入者可以以通過購買買經(jīng)濟(jì)適用用房或安居居工程房獲獲得住房。。經(jīng)濟(jì)適用房房規(guī)模偏低低是商品房房供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)失衡的重重要表現(xiàn)。。武漢市從從1994年在全國率率先實(shí)施經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房房建設(shè)以來來，經(jīng)濟(jì)適適用房累計(jì)計(jì)開工660萬平方米，，竣工599萬平方米，，完成投資資79億元，建成成規(guī)模小區(qū)區(qū)43個(gè)，改善了了近7萬戶中低收收入家庭的的居住條件件。但是,總體上所占占比例還是是很低的。。2006年經(jīng)濟(jì)適用用房比例15%,僅能滿足少少部分人的的住房問題題，而還有有70％左右的中中低收入者者住房問題題無法解決決，要么就就繼續(xù)等待待買經(jīng)濟(jì)適適用房，要要么就購買買市場上的的商品房。。（一）商品品房供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)失衡1、經(jīng)濟(jì)適用用房規(guī)模偏偏低1998年，國務(wù)院院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于于進(jìn)一步深深化城鎮(zhèn)住住房制度改改革，加快快住房建設(shè)設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號）。該文文件的主要要目標(biāo)是：：“停止住住房實(shí)物分分配，逐步步實(shí)行住房房分配貨幣幣化；建建立和完善善以經(jīng)濟(jì)適適用住房為為主的多層層次城鎮(zhèn)住住房供應(yīng)體體系”。。在整個(gè)個(gè)住房供應(yīng)應(yīng)體系中，，建設(shè)部保保守算法，，認(rèn)為70-80%的居民屬于于中低收入入階層，應(yīng)應(yīng)該購買經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住住房。以武武漢市為例例，可以買買“經(jīng)濟(jì)適適用房”的的“中低收收入家庭””有90％左右。2003年8月31，國務(wù)院頒頒布《國務(wù)院關(guān)于于促進(jìn)房地地產(chǎn)市場持持續(xù)健康發(fā)發(fā)展的通知知》（１８號文文件）。將將經(jīng)濟(jì)適用用房“修正正”成“具具有保障性性質(zhì)的政策策性商品住住房”。這這使得80%的城市居民民中的絕大大多數(shù)(大約在八分分之七左右右)被“驅(qū)趕””出可以購購買經(jīng)濟(jì)適適用房的人人群。武漢漢市而隨著著人口的增增加、年輕輕人結(jié)婚的的增多以及及大規(guī)模的的城市建設(shè)設(shè)和拆遷，，城市居民民對住房的的需求呈現(xiàn)現(xiàn)極大的剛剛性；沒有有住房，城城市居民就就無從立業(yè)業(yè)、安家。。因此，導(dǎo)導(dǎo)致難以負(fù)負(fù)擔(dān)商品房房價(jià)的近80％的人現(xiàn)在在不得不去去購買商品品房。2、政策分析析拆遷問題的的分析當(dāng)拆遷雙方方就拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置協(xié)協(xié)議條款達(dá)達(dá)不成