會澤縣房地產(chǎn)市調(diào)報告

會澤縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

謹(jǐn)呈：曲靖恒建房地產(chǎn)開發(fā)公司昆明瑞竹霖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司會澤項目部調(diào)研目的：認(rèn)識會澤，初步掌握市場調(diào)研方法：文案法、實地踏勘調(diào)研內(nèi)容：會澤城市發(fā)展概況、會澤房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)研成果：形成對會澤市場的初步判斷，提供項目參考意見目錄第一章…宏觀研究第二章…市場研究第三章…………房地產(chǎn)市場研究第四章……………項目基地研究第一章宏觀研究會澤縣位于云南省東北部、金沙江東岸、曲靖市西北部，地處東經(jīng)103°03′～103°55′、北緯25°48′～27°04′之間。東鄰宣威市、貴州省威寧縣，南與沾益縣、尋甸縣毗鄰，西接?xùn)|川、巧家縣，北與魯?shù)榻尤??？h境東西最大橫距84公里，南北最大縱距138公里，國土面積5854平方公里，山區(qū)占95.7%?？h城鐘屏鎮(zhèn)，海拔2120米，距曲靖市區(qū)254公里，距省會昆明273公里。2013年5月22日，國務(wù)院批復(fù)同意會澤縣列為國家歷史文化名城。城市規(guī)模國土面積5854平方公里總?cè)丝跀?shù)為97萬人，其中農(nóng)業(yè)人口85萬人，非農(nóng)業(yè)人口12萬人。每平方公里人口密度154人。共有21個民族，少數(shù)民族人口5.1萬人，占總?cè)丝诘?.15%會澤縣轄21個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))。金鐘、娜姑、者海、礦山、樂業(yè)、迤車、大井、待補(bǔ)8個鎮(zhèn)，大海、老廠、五星、大橋、紙廠、馬路、火紅、新街、雨碌、魯納、上村、駕車、田壩13個鄉(xiāng)，361個行政村，15個社區(qū)。會澤經(jīng)濟(jì)2012年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1309758萬元（按可比價格計算）增長13％。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值331757萬元，增長6.8%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值698189萬元，增長16.6%。在第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)實現(xiàn)增加值658072萬元，增長17%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值279812萬元，增長9.9%。從三大產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率來看，第一產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為34.06％，拉動GDP增長4.41個百分點；第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為48.51％，拉動GDP增長6.31個百分點；第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為17.43％，拉動GDP增長2.28個百分點。三大產(chǎn)業(yè)的比重為25.3：53.3：21.4。會澤2012年第二產(chǎn)業(yè)增幅較大，第一、第三產(chǎn)業(yè)增幅較小。會澤縣2012年三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)331757萬元698189萬元279812萬元會澤縣2012年三大產(chǎn)業(yè)中，第二產(chǎn)業(yè)比重較大，第二產(chǎn)業(yè)以煙草和、礦冶、磷化工、水電；第三產(chǎn)業(yè)相比去年有所增長，第一產(chǎn)業(yè)也有所增長。會澤旅游景點會澤的地貌景觀主要有三種類型：以山地地貌為主，次為盆地地貌，部分為冰川地貌。山地地貌，面積5600余平方千米。屬典型的溫帶高原季風(fēng)氣候，四季不明，夏無酷暑，冬季冷寒，干濕分明。這里有令人向往的自然景觀和人文景觀。其中最著名的景點：大海草山、大地裂縫、以禮河風(fēng)景區(qū)、亞洲第一土壩、水城擴(kuò)紅文化生態(tài)園、唐繼堯故居、黑頸鶴自然保護(hù)區(qū)。會澤十景：翠屏春曉：會澤古城東南一里，翠屏山層蠻疊嶂，林木蔥郁，冬春積雪，四時蒼翠，每年縣城的第一縷春意從這里開始；飲虹云陣：在城西三里，飲虹嶺山下有龍泉，潭水流入義通河，潭中水氣在太陽的折射下，形成了夢幻之景，宛如一道彩虹降臨人間；蔓海秋成：在義通河以下，蔓海已成桑田，每年秋天稻子成熟時，金鐘壩子呈現(xiàn)一片豐收景象，麥浪層層，薄霧淡淡，變幻無常；青龍殘雪：古城北十里，奇石林立，土石相半，宛如龍鱗，酷似青龍；金鐘夕照：古城西南一里，翠屏山西麓，樓閣隱見，夕陽西沉，樹木、廟宇形成金鐘夕陽之景。除此之外，還有龍?zhí)兑乖?、石鼓樵歌、龍募桃花、水城漁笛、溫泉柳浪景色。2013年“五一”節(jié)小長假，全縣各景區(qū)景點共接待游客17665人次，旅游總收入940.54萬元。其中：過夜旅游人數(shù)7066人次，一日游游客數(shù)10599。僅雨碌地縫景區(qū)就接待游客1500余人次，比去年同期上升10個百分點，實現(xiàn)綜合旅游收入15萬元。旅游經(jīng)濟(jì)城市市歷歷史史會澤澤，，歷歷史史悠悠久久，，在在秦秦漢漢時時為為古古夜夜郎郎地地，，，，清清雍雍正正五五年年(1727年)置會會澤澤縣縣至至今今，，已已有有兩兩千千多多年年的的歷歷史史，，1995年被被列列為為云云南南省省歷歷史史文文化化名名城城。。在漫漫長長的的歷歷史史長長河河中中，，會會澤澤因因礦礦冶冶業(yè)業(yè)的的興興旺旺而而鼎鼎盛盛一一時時，，由由于于礦礦冶冶業(yè)業(yè)的的興興旺旺，，吸吸引引了了贛贛、、浙浙、、桂桂、、川川、、黔黔等等地地商商賈賈云云集集，，至至今今會會澤澤留留下下各各省省會會館館、、寺寺廟廟100余座座，，形形成成了了別別具具一一格格的的銅銅文文化化和和會會館館文文化化。。清乾乾、、嘉嘉年年間間，，因因清清政政府府對對銅銅的的大大量量需需求求，，在在開開采采、、冶冶煉煉、、鑄鑄造造、、京京運(yùn)運(yùn)等等方方面面可可謂謂盛盛況況空空前前，，每每年年運(yùn)運(yùn)往往京京城城的的銅銅，，額額定定數(shù)數(shù)為為633.144萬斤斤，，會會澤澤縣縣城城因因而而被被冠冠以以“萬里里京京運(yùn)運(yùn)第第一一城城”。清朝朝末末年年，，會會澤澤的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)在在國國家家的的內(nèi)內(nèi)亂亂外外患患中中走走向向衰衰弱弱，，但但成成立立于于同同治治十十三三年年(1874年)的東川川礦務(wù)務(wù)股份份公司司，是是云南南最早早的招招集商商股實實行資資本組組織形形式的的地區(qū)區(qū)之一一，從從中可可以看看出當(dāng)當(dāng)時會會澤社社會進(jìn)進(jìn)步及及思想想開放放方面面的情情況。。正因因為如如此，，會澤澤就有有一大大批莘莘莘學(xué)學(xué)子沖沖破世世俗的的觀念念，赴赴日留留學(xué)，，學(xué)成成回國國后，，為當(dāng)當(dāng)?shù)丶凹霸颇夏系慕?jīng)經(jīng)濟(jì)和和教育育文化化做出出過重重要貢貢獻(xiàn)，，特別別是唐繼堯堯、黃黃毓英英、鄧鄧泰中中等人，，在國國家和和民族族處于于重要要關(guān)鍵鍵時刻刻的重重九起起義和和護(hù)國國運(yùn)動動中，，站在在時代代前列列，作作出了了不可可磨滅滅的貢貢獻(xiàn)。。會澤澤的經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、教育育和文文化孕孕育了了一代代名人人，這這些名名人也也將為為會澤澤名城城增輝輝添彩彩。會澤，，以其其悠久久的歷歷史，，深厚厚的文文化內(nèi)內(nèi)涵，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)的繁繁榮在在云南南九個個歷史史文化化名城城中獨獨樹一一幟。。目前會會澤的的現(xiàn)代代化發(fā)發(fā)展速速度在在逐步步加快快，工工業(yè)、、農(nóng)業(yè)業(yè)、第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)共共同發(fā)發(fā)展，，并且且日益益趨于于合理理化。。城市建建設(shè)會澤是是云南南省十十一座座歷史史文化化名城城之一一，銅銅商歷歷史文文化名名城，，因豐豐富的的銅礦礦資源源形成成了特特有的的銅商商文化化景觀觀，成成為了了這座座名城城貫穿穿始終終的文文脈和和靈魂魂。會會澤縣縣城是是會澤澤縣的的政治治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、文化化、商商貿(mào)及及旅游游服務(wù)務(wù)中心心，是是以卷卷煙工工業(yè)為為先導(dǎo)導(dǎo)，特特色農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品品加工工工業(yè)業(yè)突出出、新新區(qū)環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、、古城城特色色鮮明明的現(xiàn)現(xiàn)代化化小城城市。。2015年城市市人口口14萬人、、建設(shè)設(shè)用地地為13平方公公里；；2030年城市市人口口19萬人、、建設(shè)設(shè)用地地為17平方公公里。。確定定會澤澤縣縣縣域城城鎮(zhèn)體體系范范圍：：會澤澤縣域域行政政區(qū)劃劃范圍圍，面面積5884平方公公里；；中心心城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃范圍圍：北北至水水城、、南到到金鐘鐘山、、西至至以禮禮河、、東到到華泥泥村，，規(guī)劃劃面積積55.7平方公公里。。規(guī)劃劃采取取“集集中發(fā)發(fā)展，，保護(hù)護(hù)古城城”的的方針針，集中建建設(shè)北北環(huán)路路以北北的城城市新新區(qū)，，保護(hù)護(hù)和發(fā)發(fā)展古古城區(qū)區(qū)。城市小小結(jié)劣勢：：1、區(qū)位位優(yōu)勢勢不強(qiáng)強(qiáng)2、城市市化水水平不不高3、城市市規(guī)劃劃不完完善，，市市政政配套套不齊齊全4、第一一、第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展緩緩慢優(yōu)勢：：1、氣候候環(huán)境境好，，宜居居2、資源源豐富富3、歷史史文化化名城城，促促進(jìn)旅旅游業(yè)業(yè)發(fā)展展4、區(qū)政政府城城市建建設(shè)熱熱情高高5、市政政建設(shè)設(shè)投入入高、、力度度大6、政府府積極極開拓拓旅游游市場場7、經(jīng)濟(jì)平平穩(wěn)高高速發(fā)發(fā)展8、政府府積極極招商商引資資，帶帶動會會澤經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展第二章市場研研究主要街街區(qū)整個縣縣城主主要以以“四四橫””、““四縱縱”街街道組組成，，“四四橫””主要要指鐘鐘屏路路、通通寶路路、瑞瑞豐路路、二二環(huán)路路（瑞瑞祥路路）；；“四四縱””指翠翠屏路路、東東直街街、西西直街街、撫撫軍街街。其其中商商圈主主要分分布于于東直直街、、西直直街、、鐘屏屏路的的老街街區(qū)，，新街街區(qū)商商圈主主要分分布于于主干干道通通寶路路中段段，瑞瑞豐路路。城市東東邊以以工業(yè)業(yè)為主主，南南面是是老城城區(qū)，，主要要是歷歷史文文化城城區(qū)。。西邊邊和北北邊是是新興興城區(qū)區(qū)以住住宅為為主，，也是是目前前發(fā)展展快速速的片片區(qū)。。整個個城區(qū)區(qū)是古古典與與現(xiàn)代代的結(jié)結(jié)合。。會澤廣廣場休休閑商商圈百家匯匯超市市商圈圈西直街街主力力商圈圈老街主主力商商圈通寶路路主力力商圈圈步行街街文化化商圈圈優(yōu)品尚尚家超超市商商圈本案商圈細(xì)細(xì)分老城區(qū)區(qū)核心商商圈新城區(qū)區(qū)核心商商圈家世界界購物物廣場場好又多多好又多多優(yōu)品尚尚家樂家福福金瑪特特百家匯匯玉福榮榮超市市順興超超市福家樂樂超市市誠信超超市榮鑫超超市會澤華華聯(lián)超超市利易達(dá)達(dá)超市市萬家樂樂超市市主要超超市分分布主要商商圈及及業(yè)態(tài)態(tài)翠屏路路—鐘屏路路：主主要業(yè)業(yè)態(tài)是是酒店店、娛娛樂會會所、、社區(qū)區(qū)便利利店、、餐飲飲、汽汽車美美容及及維修修、綜綜合市市場、、農(nóng)機(jī)機(jī)具銷銷售；；東直街街：餐餐飲、、超市市、通通訊、、社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)、便便利店店；西直街街：主主要是是鞋類類、服服裝、、箱包包、皮皮具、、餐飲飲、超超市、、家居居館、、賓館館；撫軍街街：賓賓館、、酒店店、家家居廣廣場、、裝飾飾、建建材、、綜合合市場場；通寶路路：酒酒店、、餐飲飲、家家居、、數(shù)碼碼、攝攝影、、建材材、通通訊、、超市市、便便利店店、綜綜合市市場；；瑞豐路：建建材、餐飲飲。主要商圈商商鋪的租金金情況主要商圈的租金情況（單位：元/m2.月）商圈名稱鋪面地段面積(m2)開間(m)進(jìn)深(m)層高(m)租金(元/m2.月)租金年增長率（%）轉(zhuǎn)讓費(fèi)（元）翠屏路北段臨街2045460————中段臨街304.47455.6————南段側(cè)街2847449————東直街北段側(cè)街1507.28445————中段臨街3047.53.940——28800南段臨街1479.615.3445——45000中段臨街3074.44.57510%——西直街南段臨街25——————80——20000南段臨街60——————108————南段臨街70——————142.8————中段臨街7——————297——20000中段臨街24——————250————北段臨街60——————170————北段臨街120——————125————。主要商圈的租金情況（單位：元/m2.月）商圈名稱鋪面地段面積(m2)開間(m)進(jìn)深(m)層高(m)租金(元/m2.月)租金年增長率（%）轉(zhuǎn)讓費(fèi)（元）撫軍街南段臨街38.449.6460————南段臨街60——————41————南段臨街25——————15————北段臨街827.111.4——40.6————北段臨街35.3——————23.4————鐘屏街東段臨街304.66.6445————中段臨街183.66.6465————西段臨街364.28.4447————通寶路東段臨街27——————40.7————東段臨街27——————74————中段臨街254.26478————中段臨街60106475————西段臨街120——————50————西段臨街4000——————1512%——西段臨街700——————1812%——瑞豐路西段臨街80——————10————中段臨街25.6——————65.1————東段臨街28.8——————52.1————第三章房地產(chǎn)市場場研究早期項目：：平安小區(qū)、、會煙小區(qū)區(qū)、林業(yè)小小區(qū)、財政政小區(qū)、龍龍湖二期、、明澤園、、電力小區(qū)區(qū)、公安小小區(qū)、金澤澤園小區(qū)、、溫馨家園園。早期的項目目都以住宅宅為主，而而且分布的的都比較零零散，功能能性不強(qiáng)。。近期開發(fā)的的項目：住宅項目考考慮空氣質(zhì)質(zhì)量、景觀觀、土地供供應(yīng)等情況況向西集中中，主要有有澤潤龍都都、德誠逸逸景、景上上中環(huán)、城城市天驕，，會商.金街、龍湖湖三期、馳馳宏小區(qū)、、寶靖花園園。近期開發(fā)的的項目總體體來說體量量都比較大大，有商住住、有別墅墅。住宅主主要在西邊邊主要是澤澤潤龍都、、德誠逸景景、景上中中環(huán)、城市市天驕這幾幾個項目。。近期將會面面市的一個個商業(yè)項目目——會商.金街，在北北二環(huán)瑞祥祥路于京云云大道交匯匯處。會與與本樓盤形形成競爭。。主要住宅小小區(qū)及樓盤盤本案金鑫園樂園小筑公務(wù)員小區(qū)區(qū)電力小區(qū)德城尚居煙草小區(qū)財苑小區(qū)潤澤苑教育小區(qū)規(guī)劃九龍湖湖公園景上中環(huán)德城·逸景會澤縣樓盤盤分布新城區(qū)老城區(qū)澤潤龍都澤潤龍都開發(fā)企業(yè)：：昆明鼎業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營有有限公司項目地址：：會澤縣撫撫軍街物業(yè)類型：：多層、小小高層、住住宅底商建筑面積：：520564㎡占地面積：：341.5畝當(dāng)期戶數(shù)：：722戶車位配比：：1800個容積率：2.33綠化率：35%裝修狀況：：毛坯項目特色：：花園洋房房,景觀居所,經(jīng)濟(jì)住宅在售項目介介紹銷售情況澤潤龍都小小區(qū)目前啟啟動的是這這塊——A地塊，總占占地74畝，總建筑筑面積114942㎡。共有25棟，分別為為多層和小小高層，1棟和2棟為11層的小高層層，其它的的均為7層的多層，，1至5樓是平層，，頂樓是6躍7的樓中樓。。一期共有722套住房，面面積從110平米到250平米不等。。住宅價格：：2100元/㎡起。商鋪價格：：均價5500元/㎡。景上中環(huán)開發(fā)企業(yè)：：曲靖華鑫鑫地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司項目地址：：會澤縣撫撫軍街與瑞瑞祥路交叉叉口物業(yè)類型：：小高層2棟、多層5棟、住宅底底商建筑面積：：9300㎡㎡占地面積：：33.3畝容積率：3.75綠化率：40%裝修狀況：：毛坯項目特色：：低密度生生態(tài)觀景樓樓房、未來來規(guī)劃公園園環(huán)繞在售項目介介紹銷售情況住宅：總套套數(shù)512，剩余60套，均價2315元/㎡商鋪：總套套數(shù)67套，剩余6套，價格：：6000-7000元/㎡德城·逸景開發(fā)企業(yè)：：會澤縣德德城房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司項目地址：：會澤縣撫撫軍路中段段物業(yè)類型：：小高層、、多層、住住宅底商、、酒店裝修狀況：：毛坯項目特色：：低密度品品質(zhì)樓房、、毗鄰公園園、中式景景觀、星級級酒店在售項目介介紹銷售情況多層住宅均均價2500元平米。小小高層住宅宅2100元平米商業(yè)一樓商商業(yè)均價8500元平米一二樓連商商業(yè)均價6800元平米。住宅多層全全部售完，，小高層剩剩余10%商業(yè)只剩余余一間大面面積300平米，一二二樓連商。。已開盤，開開盤較早現(xiàn)現(xiàn)銷售尾盤盤。開發(fā)商：九九龍地產(chǎn)投資商：百百孚興控物業(yè)：嘉悅悅物業(yè)建設(shè)地點：通寶路西西段營銷代理：：靈通經(jīng)紀(jì)紀(jì)（深圳））物業(yè)類型：：住宅、、商鋪建筑結(jié)構(gòu)：：框剪項目占地：：150畝建筑面積：：40萬平方米容積率:4建筑風(fēng)格：：簡歐開盤時間：：2013年7月24日開盤價格：：無項目配套:內(nèi)配套雙語語幼兒園、、游泳館、、籃球館、、羽毛球館館;外配套：會會澤實驗高高中、馳宏宏小學(xué)、會會澤中醫(yī)院院……城市天驕，，前身是兩兩年前的爛爛尾樓“通通寶山水間間”，現(xiàn)重重新請了代代理公司包包裝銷售，，預(yù)計會在在7月底開盤。。商業(yè)方面面沒有可比比性，但住住宅方面會會取得先開開盤搶占市市場、低價價格的優(yōu)勢勢。待售項目介介紹開發(fā)商：會會澤縣聚成成房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司投資商：昆昆明會澤商商會建設(shè)地點：會澤縣北北二環(huán)瑞祥祥路與京云云大道交匯匯處營銷代理：：云南益多多房地產(chǎn)服服務(wù)機(jī)構(gòu)物業(yè)類型：：城市綜綜合體建筑結(jié)構(gòu)：：框剪項目占地：：50畝建筑面積：：8萬平米容積率:2.4綠化率：30%建筑風(fēng)格：：中式復(fù)古古開盤時間：：預(yù)計2013年9月底開盤價格：：無交房時間：：預(yù)計2014年底銷售進(jìn)度：：無暢銷戶型：：無會商·金街，由會會澤商會投投資的中式式旅游商業(yè)業(yè)項目，包包含一個五五星級酒店店和3層商業(yè)街，，目前售樓樓部已對外外開放，從從規(guī)劃和定定位上不足足以與本項項目形成競競爭。但預(yù)預(yù)計對方會會和我們打打“價格戰(zhàn)戰(zhàn)”，從而而截流我們們很大一批批商鋪投資資客。待售項目介介紹會澤房地產(chǎn)產(chǎn)公司會澤鑫鼎房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司錦泰房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公司曲靖市會澤澤九龍房地地產(chǎn)開發(fā)有有限公司會澤藝龍房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司（“怡瑞園”““財苑小區(qū)區(qū)”“方正圓”“世紀(jì)東宸”）曲靖華鑫房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司司（景上中中環(huán)）會澤縣德城城房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司（德誠誠逸景）會澤縣乾靖靖房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司會澤縣聚成成房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司會澤縣錦源源房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司鼎業(yè)集團(tuán)（（澤潤龍都都）會澤縣海華華房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司會澤縣聚成成房地產(chǎn)開開發(fā)有限公公司會澤約有房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司12家，目前開開發(fā)體量較較大的有：：九龍地產(chǎn)產(chǎn)、藝龍地地產(chǎn)、德誠誠地產(chǎn)三家家會澤近期土土地供應(yīng)量量小，地塊塊面積小，，大宗土地地出讓屈指指可數(shù)；房地產(chǎn)2005年起步，2007年快速發(fā)展展。目前市市場住宅均均價2500元/㎡左右；商商鋪7000元/㎡左右早期項目目集中在在市中心心附近。。目前住住宅項目目向西發(fā)發(fā)展，集集中在撫撫軍街北北段二環(huán)環(huán)路。商商業(yè)項目目向北發(fā)發(fā)展，集集中在中中心區(qū)通通寶路中中段；會澤目前前有開發(fā)發(fā)公司約約12家，住宅宅地產(chǎn)項項目較多多，競爭爭壓力較較大；會澤廉租租住房建建設(shè)力度度大，目目前有424套，對房房地產(chǎn)市市場有一一定沖擊擊；會澤90㎡以下、、120㎡以上戶戶型市場場認(rèn)可度度低，100㎡左右三三室兩廳廳單元受受市場追追捧；會澤縣地地產(chǎn)市場場研究結(jié)結(jié)論會澤縣房房地產(chǎn)市市場近幾幾年發(fā)展展速度較較快，呈呈現(xiàn)了良良好的發(fā)發(fā)展勢頭頭新建商品品房主要要集中在在新城區(qū)區(qū)，當(dāng)?shù)氐厝藢﹄婋娞莘康牡目剐暂^較大，近近年來新新建的墅墅商，面面積在200㎡㎡以上，比比較受歡歡迎同時在售售項目不不多，新新售住宅宅項目價價格在2000—2500元/平米之間間區(qū)域客戶戶以首次次和部分分改善型型置業(yè)為為主，投投資客群群也逐漸漸成為市市場的輔輔助客群群；主力力購房群群體以公公務(wù)員、、事業(yè)單單位員工工、私營營業(yè)主為為主住宅產(chǎn)品品主要以以舒適和和功能型型三房、、四房為為主，小小面積的的投資型型產(chǎn)品也也漸成氣氣候未來會澤澤縣房地地產(chǎn)市場場將會逐逐步走向向成熟，，需要考考量的重重點問題題是會澤澤縣城市市人口對對城市發(fā)發(fā)展的支支撐力度度會澤縣住住宅市場場研究結(jié)結(jié)論會澤縣房房地產(chǎn)市市場近幾幾年發(fā)展展速度較較快，呈呈現(xiàn)了良良好的發(fā)發(fā)展勢頭頭同時在售售商業(yè)物物業(yè)類型型不多，，以住宅宅底商和和臨街商商鋪為主主商業(yè)銷售售模式單單一，一一般為直直接銷售售和連帶帶銷售；；返租加加自持的的商業(yè)銷銷售模式式暫時沒沒有從商業(yè)單單位面積積劃分來來看，單單位面積積不大，，大部分分集中在在40-150平米之間間未來會澤澤縣房地地產(chǎn)商業(yè)業(yè)市場將將會逐步步走向成成熟，以以大型購購物中心心定義的的商業(yè)模模式將會會引導(dǎo)未未來會澤澤人民的的消費(fèi)會澤縣商商業(yè)市場場研究結(jié)結(jié)論第四章項目基地地研究金鼎·財富中心心項目定位位：會澤澤首個LivingMall，一站式式購物新新天地一個集商商業(yè)、住住宅、休休閑娛樂樂為一體體的全生生活廣場場優(yōu)勢（（S）片區(qū)價值：新城區(qū)區(qū)中心位位置，得得到市場場較高認(rèn)認(rèn)同人文氛圍圍：近宣傳傳文化中中心以及及體育館館、公園園，人文文氣息濃濃郁交通優(yōu)勢勢：三面臨臨街，交交通便捷捷升值潛力力：新城區(qū)區(qū)中心，，規(guī)劃改改造重心心為位置置，升值值潛力較較大劣勢（W）·地塊不足足：地塊狹狹長，建建筑格局局受到限限制既有障礙礙：項目整整體格局局已定，，業(yè)態(tài)選選擇范圍圍受限環(huán)境影響響：周邊民民居較多多，體育育館、機(jī)機(jī)關(guān)單位位、學(xué)校校等使得得難以形形成商業(yè)業(yè)集群威脅（T）項目分流流：澤潤龍龍都、景景上中環(huán)環(huán)、德城城·逸景等競競爭分流流供應(yīng)增大大：幾個項項目的推推新，無無疑增加加區(qū)域內(nèi)內(nèi)的供應(yīng)應(yīng)量市場形勢勢：規(guī)劃發(fā)發(fā)展中的的新區(qū)域域，其未未來形勢勢存在不不確定因因素機(jī)會（O）政策扶持持：作為新新區(qū)域的的發(fā)展，，政府的的扶持與與引導(dǎo)意意義重大大區(qū)域升溫溫：隨著更更多的開開發(fā)改造造，新的的中心將將是新的的看點配套完善善：周邊原原有配套套，已然然滿足的的城鎮(zhèn)人人居的各各方要求求項目意義義：填補(bǔ)了了區(qū)域內(nèi)內(nèi)多種業(yè)業(yè)態(tài)的空空白，具具有規(guī)劃劃上的優(yōu)優(yōu)勢總結(jié)：優(yōu)優(yōu)勢大于于劣勢，，應(yīng)充分分利用優(yōu)優(yōu)勢，同同時，策策略處理理得當(dāng)，，完全可可以轉(zhuǎn)化化為對本本案有利利的因素素。項目SWOT分析項目周邊邊市政配配套行政單位位：檢察察院、煙煙草局、、中國運(yùn)運(yùn)政、國國土資源源局、財財政局、、縣人民民政府學(xué)校：會會澤實驗驗高中、、馳宏小小學(xué)銀行：農(nóng)農(nóng)村信用用社、工工商銀行行、郵政政儲蓄、、建設(shè)銀銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行、曲靖靖市商業(yè)業(yè)銀行超市：玉玉福榮、、優(yōu)品尚尚佳、百百家匯購購物中心心酒店：陽陽光假日日酒店、、以禮河河大酒店店、聚寶寶大酒店店、半島島大酒店店、江州州大酒店店、美景景大酒店店醫(yī)院：會會澤縣中中醫(yī)院、、會澤縣縣婦幼保保健院、、會澤惠惠民醫(yī)院院、福安安樂醫(yī)院院（在建建）通訊：中中國移動動、中國國電信市政設(shè)施施：會澤澤縣客運(yùn)運(yùn)站、會會澤縣體體育館、、會澤公公園綜合市場場：通寶寶綜合市市場區(qū)位：處處于會澤澤縣中心心地段，，交通四四通八達(dá)達(dá)、人流流量大項目周邊邊業(yè)態(tài)分分布東直街：：餐飲、、超市、、通訊、、藥店、、便利店店西直街：