2020SD地產集團招拍掛項目可研報告課件

XX市XX區(qū)項目簡報SD地產XXXX年XX月XX市XX區(qū)項目簡報1、城市房地產市場年度走勢（普通住宅）貴陽市普通商品住宅從2012年開始穩(wěn)步小幅上揚，成交金額達到392億2016年普通住宅均價進本穩(wěn)定在5300-5600元之間投拓中心1、城市房地產市場年度走勢（普通住宅）貴陽市普通商品住宅從2望城區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)芙蓉區(qū)岳麓區(qū)項目株洲湘潭本項目位于岳麓區(qū)，是長沙供求雙榜首的熱點區(qū)域，市場處于供不應求的狀態(tài)，住宅售價排名長沙第二岳麓區(qū)近三年因土地供應原因供應量持續(xù)下降，去化量持續(xù)走低，供求比逐年下降，售價穩(wěn)步走高，市場穩(wěn)健數(shù)據(jù)來源：克爾瑞-《2016年上半年長沙房地產市場研究報告》數(shù)據(jù)來源：克爾瑞-《2016年上半年長沙房地產市場研究報告》；長沙房產信息網1、所在區(qū)域供求分析（普通住宅）投拓中心望城區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)芙蓉區(qū)岳麓區(qū)項目株洲湘潭本項目位于岳1、城市房地產市場走勢

武漢市限購政策出臺后遠城區(qū)的商品住宅和商品房成交占比均上幅10%左右，遠城區(qū)產品去化速度加快。XX10月均價XX元/平方米環(huán)比上漲X%，同比上漲X%白云區(qū)4504元/㎡585套61017㎡104㎡烏當區(qū)4552元/㎡480套57142㎡119㎡兩城區(qū)（云巖、南明區(qū)）5912元/㎡3576套387337㎡108㎡小河區(qū)5757元/㎡789套84048㎡106㎡花溪區(qū)5675元/㎡550套70218㎡127㎡金陽新區(qū)6622元/㎡1199套147707㎡123㎡投拓中心1、城市房地產市場走勢武漢市限購政策出臺后遠城2、區(qū)域規(guī)劃及配套一、教育資源1、黃陂一中2.8Km2、盤龍城一小3.6Km3、建華小學2.9Km二、醫(yī)療資源4、黃陂區(qū)醫(yī)院盤龍城院區(qū)3.4Km5、武漢市一醫(yī)院盤龍城分院4.5Km三、自然資源6、后湖100m四、其他資源7、奧特萊斯2.3Km8、世紀中超購物廣場3.3Km9、名流城市購物廣場4.1Km五、公共交通資源295路，265路，1166路2號線延長線（預計12月通車）4Km六、城市主要交通樞紐及商圈距漢口火車站14.5Km距武漢高鐵站21.5Km距天河機場6.3Km百步亭商圈11.8Km武廣商圈17.5Km武漢天地商圈15.6Km目標地塊機場高速巨龍大道岱黃高速川龍大道二環(huán)線三環(huán)線漢口火車站武漢火車站百步亭商圈武漢天地商圈四環(huán)線（在建）地鐵2號線投拓中心2、區(qū)域規(guī)劃及配套一、教育資源目標地塊機場高速巨龍大道岱黃高3、區(qū)域內近期土地成交情況地塊名稱：石碣鎮(zhèn)2016WG004競得方：東莞市碧桂園容積率：2.2樓面地價：1132元/㎡（居住）溢價率：0%成交時間：2016-01-28地塊名稱：碧桂園琥珀灣地塊取得方式：股權收購容積率：2.0樓面地價：1200元/㎡（居?。┏山粫r間：2016年中目標地塊地塊名稱：石碣鎮(zhèn)2016WG002競得方：東莞市碧桂園容積率：2.2樓面地價：1132元/㎡（居?。┮鐑r率：0%成交時間：2016-01-28地塊名稱：2016WG003競得方：中惠熙元、華達元盛容積率：2.5樓面地價：1189元/㎡（居?。┮鐑r率：0%成交時間：2016-01-274KM地圖盡量使用衛(wèi)星圖；近期成交土地說明文字：紅底白字，底色不透明、字號12號，加粗，內容參考如下2KM1KM調研中心會前校驗投拓中心初稿3、區(qū)域內近期土地成交情況地塊名稱：石碣鎮(zhèn)2016WG0044、區(qū)域內競品項目售價及去化情況敏捷綠湖國際城產品類型：高層住宅均價：9800元/㎡（裝修）2016銷售額：22億元去化率：86%盈拓御江產品類型：高層住宅均價：11000元/㎡（毛坯）2016銷售額：1.4億元去化率：75%合信廣場產品類型：高層住宅均價：11000元/㎡（毛坯）2016銷售額：0.4億元去化率：60%距離5.5Km目標地塊距離3Km距離4.5Km區(qū)域內競品說明文字：藍底白字，底色不透明、字號12號，加粗，內容參考如下調研中心會前校驗投拓中心初稿4、區(qū)域內競品項目售價及去化情況敏捷綠湖國際城盈拓御江合信廣5、區(qū)域內競品項目售價及去化情況注釋：剩余貨值用土地總建面-已銷面積估算，若土地出讓信息和銷售信息能區(qū)分商業(yè)和住宅面積，則此處也區(qū)分估算投拓中心初稿紅字部分客研會前定稿5、區(qū)域內競品項目售價及去化情況注釋：剩余貨值用土地總建面-1、項目掛牌基礎信息備注：2、規(guī)劃條件投拓中心6、掛牌信息1、項目掛牌基礎信息備注：2、規(guī)劃條件投拓中心6、掛牌信息xx月x日前合同簽訂之日起xx日內，一次性全部付清土地出讓價款（保證金轉作地價款）xx月xx日x時前網上報名交納保證金（xx萬元）xx月xx日x時報價截止限時競價打印《成交確認書》xx月x日前確認競得資格簽訂《成交確認書》簽訂《出讓合同》3、掛牌與付款流程報名截止時間：20xx年xx月xx日xx時；競買保證金：人民幣xxx萬元；競買形式：網上競拍；網上報價時間：20xx年xx月xx日至20xx年xx月xx日xx時；限時競價時間：20xx年xx月xx日xx時起；保證金退還時間：xx個工作日投拓中心6、掛牌信息說明：網上交易結束后，競得人在網上打印《成交通知書》，并于5個工作日內持競買申請時所提交的紙質文檔及相關原件辦理資格確認，資格審核結果將在20XX年XX月X日前確認其競得資格。競得人在接到競得資格確認當天到XX區(qū)公共資源交易中心簽訂《成交確認書》及XX區(qū)國土城建和水利局土地市場科簽訂《出讓合同》。xx月x日前xx月xx日x時前xx月xx日x時xx月x日前36.1、項目規(guī)劃條件及經濟技術指標新增預計開工日期、首期銷售許可證、現(xiàn)金流回正日期數(shù)據(jù)投拓中心6.1、項目規(guī)劃條件及經濟技術指標新增預計開工日期、首期銷售7、基地現(xiàn)狀照片ABCD為本次收購地塊共計：401462平方米（約602畝）本次收購地塊共計：104001平方米（約156畝）本案紅線白字，不要設透明填充地圖要求同上；所有文字字體均為微軟雅黑；正文字號無特殊均為16投拓中心7、基地現(xiàn)狀照片ABCD為本次收購地塊共計：401462平方7.1、基地現(xiàn)狀照片雙向四車道道路七萬方在建工程已建小區(qū)公區(qū)廣場C地塊打圍現(xiàn)場12341234藍底白字，微軟雅黑，16號加箭頭標示拍照方向投拓中心7.1、基地現(xiàn)狀照片雙向四車道道路七萬方在建工程已建小區(qū)公區(qū)（一）客戶定位（二）產品定位8、項目定位及量價計劃調研中心（一）客戶定位（二）產品定位8、項目定位及量價計劃調研中心（三）銷售量價判斷8、項目定位及量價計劃調研中心此處插入客研量價測算表（三）銷售量價判斷8、項目定位及量價計劃調研中心此處插入客研（一）規(guī)劃強排方案總平面圖圖例

洋房住宅聯(lián)排住宅酒店學校商業(yè)配套用房高層住宅9、項目規(guī)劃設計售樓處規(guī)模：設計中心售樓處（一）規(guī)劃強排方案總平面圖圖例洋房住宅聯(lián)排住宅酒店學校商業(yè)配聯(lián)排邊套180㎡（二）主力產品戶型半贈送全贈送9、項目規(guī)劃設計設計中心聯(lián)排邊套180㎡（二）主力產品戶型半贈送全贈送9、項目規(guī)劃設增加融資金額與銷售回款金額銷售回款=當年推貨總額*75%融資中心10、交易條件及融資情況增加融資金額與銷售回款金額融資中心10、交易條件及融資情況10.1、交易條件及融資情況融資機構：恒豐銀行融資方式：土地貸款、股權質押融資額度：土地貸款配資比例3:7，即我司自有資金投入3億元，土地貸款6億元融資成本：年化≤7%放款條件及放款節(jié)點：項目公司股權質押、集團擔保資金回籠：1、本項目B地塊7萬方在建工程（5.5萬地上）已達到預售要求，目前，按照我公司要求未辦理相關預售手續(xù)。我公司取得項目后，可立即辦理預售手續(xù)進行對外銷售，實現(xiàn)4.4億元的回款。預計可回款金額：55000平方米*8000元/平方米=440,000,000元。2、本項目C地塊8萬方已取得施工許可證的項目可以直接進入建設階段，縮短資金回籠周期。融資形式：可以與小奓湖、小軍山項目打包進行融資，融資規(guī)模為10-12億元左右。銷售總收入（56.65億）：自有資金（3億）=18：1融資中心10.1、交易條件及融資情況融資機構：恒豐銀行融資中心一、開發(fā)節(jié)奏計劃運營中心對應樓棟、建筑范圍共

棟，用地面積

313,409㎡（約470畝，容積率1.51），總建筑面積

604,595㎡，地上建筑面積

473213㎡，地下建筑面積

131382㎡。其中高層可售面積

308700㎡，洋房可售面積51208㎡，聯(lián)排別墅可售面積

9280㎡，商業(yè)可售面積35,520㎡，產權車位（地下）

3754個，地面車位

326個，地上車庫

個，無產權車位（人防）

個。暫定層數(shù)：聯(lián)排別墅、洋房地下室層數(shù)-1F，高層地下室層數(shù)-1F，聯(lián)排別墅地上層數(shù)3F，洋房地上層數(shù)

5-8F，高層地上層數(shù)20F

，預售條件≤10F的完成主體結構；≥11F的完成建筑主體結構1/2以上（且不低于10F）。11、項目開發(fā)節(jié)奏二、報建尺度：是否可以突破？一、開發(fā)節(jié)奏計劃運營中心對應樓棟、建筑范圍共12、成本利潤測算——靜態(tài)單位：億元格式如下，微軟雅黑，14號財務中心12、成本利潤測算——靜態(tài)單位：億元格式如下，微軟雅黑，1412.1、成本利潤測算——動態(tài)2017年10月開始銷售2019年01月現(xiàn)金流量回正，靜態(tài)回收期約18個月正常售價下內部收益率IRR（全投資計息，季度）為9.01%，年度為41.21%現(xiàn)金流出為藍線，流入為紅線，累計現(xiàn)金流為綠線財務中心12.1、成本利潤測算——動態(tài)2017年10月開始銷售正常售財務中心12.2、成本利潤測算——敏感性分析樓面地價高層均價高層起售價財務中心12.2、成本利潤測算——敏感性分析樓面地價高層均價宗地地形方正，便于規(guī)劃；宗地周邊路網發(fā)達，鄰近那洪大道，出行便捷；宗地內規(guī)劃有學校，教育資源豐富。宗地毗鄰金陽路商圈，生活配套便利。優(yōu)勢劣勢威脅機會項目SWOT分析南寧市最近兩年內房地產投資及去化速度呈爆發(fā)式增長，國內知名房企競相介入，相信未來會成為西部城市房地產投資首選；隨東盟自貿區(qū)的深入發(fā)展，商貿機會的增加，必然帶來大批人群及對居住的需求；由于房價相對較低，正在成為北方人繼海南之后在亞熱帶地區(qū)投資購房的熱點區(qū)域宗地周邊恒大城，匯東星世界等大體量商住項目，對該項目去化有一定競爭壓力。我司初進南寧，對宗地是否存在內部定拍情況還不了解，對于拍下項目存在一定不確定性；鄰近地塊上月拍賣，溢價率達到114%，對于我司競拍存在很大溢價壓力。13.項目小結投拓中心宗地地形方正，便于規(guī)劃；優(yōu)勢劣勢威脅機會項目SWOT分析南寧14、項目評分1、土地資金效益評測----貨值（58.66億)÷地價（12.96億）=4.5分2、銷售去化速度即年去化率----采用項目周邊標桿房企競品當年度約90%去化率，得9分3、項目操作能達到的標準速度要求即5-9-12---土地獲取后5個月開工、九個月開盤、12個月收回股東投入資金，項目自行運轉。符合要求得基礎分5分，開盤每少一個月加一分，多一月減一分，得10分。4、凈利潤率不得低于10%----10%得4分，15%得5分，20%得6分，以此類推之間按比例，滿分10分。得4.5分。5、項目所在城市綜合得分-----按照公司選擇的四類城市，即一線城市、二線城市、單核城市、環(huán)繞城市套用分數(shù)。單核城市5分（遠郊）6分（郊區(qū)）或7分（市區(qū)），得6分。6、附加分：5分，錢從哪里來？-----考量土地獲取前期融資能力，開盤前不用支付土地款得5分，支付30%得4分，支付40%得3分，支付50%得2分，支付60%得1分。得1分。投拓中心14、項目評分1、土地資金效益評測----貨值（58.66億XX市XX區(qū)項目簡報SD地產XXXX年XX月XX市XX區(qū)項目簡報1、城市房地產市場年度走勢（普通住宅）貴陽市普通商品住宅從2012年開始穩(wěn)步小幅上揚，成交金額達到392億2016年普通住宅均價進本穩(wěn)定在5300-5600元之間投拓中心1、城市房地產市場年度走勢（普通住宅）貴陽市普通商品住宅從2望城區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)芙蓉區(qū)岳麓區(qū)項目株洲湘潭本項目位于岳麓區(qū)，是長沙供求雙榜首的熱點區(qū)域，市場處于供不應求的狀態(tài)，住宅售價排名長沙第二岳麓區(qū)近三年因土地供應原因供應量持續(xù)下降，去化量持續(xù)走低，供求比逐年下降，售價穩(wěn)步走高，市場穩(wěn)健數(shù)據(jù)來源：克爾瑞-《2016年上半年長沙房地產市場研究報告》數(shù)據(jù)來源：克爾瑞-《2016年上半年長沙房地產市場研究報告》；長沙房產信息網1、所在區(qū)域供求分析（普通住宅）投拓中心望城區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)開福區(qū)芙蓉區(qū)岳麓區(qū)項目株洲湘潭本項目位于岳1、城市房地產市場走勢

武漢市限購政策出臺后遠城區(qū)的商品住宅和商品房成交占比均上幅10%左右，遠城區(qū)產品去化速度加快。XX10月均價XX元/平方米環(huán)比上漲X%，同比上漲X%白云區(qū)4504元/㎡585套61017㎡104㎡烏當區(qū)4552元/㎡480套57142㎡119㎡兩城區(qū)（云巖、南明區(qū)）5912元/㎡3576套387337㎡108㎡小河區(qū)5757元/㎡789套84048㎡106㎡花溪區(qū)5675元/㎡550套70218㎡127㎡金陽新區(qū)6622元/㎡1199套147707㎡123㎡投拓中心1、城市房地產市場走勢武漢市限購政策出臺后遠城2、區(qū)域規(guī)劃及配套一、教育資源1、黃陂一中2.8Km2、盤龍城一小3.6Km3、建華小學2.9Km二、醫(yī)療資源4、黃陂區(qū)醫(yī)院盤龍城院區(qū)3.4Km5、武漢市一醫(yī)院盤龍城分院4.5Km三、自然資源6、后湖100m四、其他資源7、奧特萊斯2.3Km8、世紀中超購物廣場3.3Km9、名流城市購物廣場4.1Km五、公共交通資源295路，265路，1166路2號線延長線（預計12月通車）4Km六、城市主要交通樞紐及商圈距漢口火車站14.5Km距武漢高鐵站21.5Km距天河機場6.3Km百步亭商圈11.8Km武廣商圈17.5Km武漢天地商圈15.6Km目標地塊機場高速巨龍大道岱黃高速川龍大道二環(huán)線三環(huán)線漢口火車站武漢火車站百步亭商圈武漢天地商圈四環(huán)線（在建）地鐵2號線投拓中心2、區(qū)域規(guī)劃及配套一、教育資源目標地塊機場高速巨龍大道岱黃高3、區(qū)域內近期土地成交情況地塊名稱：石碣鎮(zhèn)2016WG004競得方：東莞市碧桂園容積率：2.2樓面地價：1132元/㎡（居住）溢價率：0%成交時間：2016-01-28地塊名稱：碧桂園琥珀灣地塊取得方式：股權收購容積率：2.0樓面地價：1200元/㎡（居?。┏山粫r間：2016年中目標地塊地塊名稱：石碣鎮(zhèn)2016WG002競得方：東莞市碧桂園容積率：2.2樓面地價：1132元/㎡（居住）溢價率：0%成交時間：2016-01-28地塊名稱：2016WG003競得方：中惠熙元、華達元盛容積率：2.5樓面地價：1189元/㎡（居住）溢價率：0%成交時間：2016-01-274KM地圖盡量使用衛(wèi)星圖；近期成交土地說明文字：紅底白字，底色不透明、字號12號，加粗，內容參考如下2KM1KM調研中心會前校驗投拓中心初稿3、區(qū)域內近期土地成交情況地塊名稱：石碣鎮(zhèn)2016WG0044、區(qū)域內競品項目售價及去化情況敏捷綠湖國際城產品類型：高層住宅均價：9800元/㎡（裝修）2016銷售額：22億元去化率：86%盈拓御江產品類型：高層住宅均價：11000元/㎡（毛坯）2016銷售額：1.4億元去化率：75%合信廣場產品類型：高層住宅均價：11000元/㎡（毛坯）2016銷售額：0.4億元去化率：60%距離5.5Km目標地塊距離3Km距離4.5Km區(qū)域內競品說明文字：藍底白字，底色不透明、字號12號，加粗，內容參考如下調研中心會前校驗投拓中心初稿4、區(qū)域內競品項目售價及去化情況敏捷綠湖國際城盈拓御江合信廣5、區(qū)域內競品項目售價及去化情況注釋：剩余貨值用土地總建面-已銷面積估算，若土地出讓信息和銷售信息能區(qū)分商業(yè)和住宅面積，則此處也區(qū)分估算投拓中心初稿紅字部分客研會前定稿5、區(qū)域內競品項目售價及去化情況注釋：剩余貨值用土地總建面-1、項目掛牌基礎信息備注：2、規(guī)劃條件投拓中心6、掛牌信息1、項目掛牌基礎信息備注：2、規(guī)劃條件投拓中心6、掛牌信息xx月x日前合同簽訂之日起xx日內，一次性全部付清土地出讓價款（保證金轉作地價款）xx月xx日x時前網上報名交納保證金（xx萬元）xx月xx日x時報價截止限時競價打印《成交確認書》xx月x日前確認競得資格簽訂《成交確認書》簽訂《出讓合同》3、掛牌與付款流程報名截止時間：20xx年xx月xx日xx時；競買保證金：人民幣xxx萬元；競買形式：網上競拍；網上報價時間：20xx年xx月xx日至20xx年xx月xx日xx時；限時競價時間：20xx年xx月xx日xx時起；保證金退還時間：xx個工作日投拓中心6、掛牌信息說明：網上交易結束后，競得人在網上打印《成交通知書》，并于5個工作日內持競買申請時所提交的紙質文檔及相關原件辦理資格確認，資格審核結果將在20XX年XX月X日前確認其競得資格。競得人在接到競得資格確認當天到XX區(qū)公共資源交易中心簽訂《成交確認書》及XX區(qū)國土城建和水利局土地市場科簽訂《出讓合同》。xx月x日前xx月xx日x時前xx月xx日x時xx月x日前36.1、項目規(guī)劃條件及經濟技術指標新增預計開工日期、首期銷售許可證、現(xiàn)金流回正日期數(shù)據(jù)投拓中心6.1、項目規(guī)劃條件及經濟技術指標新增預計開工日期、首期銷售7、基地現(xiàn)狀照片ABCD為本次收購地塊共計：401462平方米（約602畝）本次收購地塊共計：104001平方米（約156畝）本案紅線白字，不要設透明填充地圖要求同上；所有文字字體均為微軟雅黑；正文字號無特殊均為16投拓中心7、基地現(xiàn)狀照片ABCD為本次收購地塊共計：401462平方7.1、基地現(xiàn)狀照片雙向四車道道路七萬方在建工程已建小區(qū)公區(qū)廣場C地塊打圍現(xiàn)場12341234藍底白字，微軟雅黑，16號加箭頭標示拍照方向投拓中心7.1、基地現(xiàn)狀照片雙向四車道道路七萬方在建工程已建小區(qū)公區(qū)（一）客戶定位（二）產品定位8、項目定位及量價計劃調研中心（一）客戶定位（二）產品定位8、項目定位及量價計劃調研中心（三）銷售量價判斷8、項目定位及量價計劃調研中心此處插入客研量價測算表（三）銷售量價判斷8、項目定位及量價計劃調研中心此處插入客研（一）規(guī)劃強排方案總平面圖圖例

洋房住宅聯(lián)排住宅酒店學校商業(yè)配套用房高層住宅9、項目規(guī)劃設計售樓處規(guī)模：設計中心售樓處（一）規(guī)劃強排方案總平面圖圖例洋房住宅聯(lián)排住宅酒店學校商業(yè)配聯(lián)排邊套180㎡（二）主力產品戶型半贈送全贈送9、項目規(guī)劃設計設計中心聯(lián)排邊套180㎡（二）主力產品戶型半贈送全贈送9、項目規(guī)劃設增加融資金額與銷售回款金額銷售回款=當年推貨總額*75%融資中心10、交易條件及融資情況增加融資金額與銷售回款金額融資中心10、交易條件及融資情況10.1、交易條件及融資情況融資機構：恒豐銀行融資方式：土地貸款、股權質押融資額度：土地貸款配資比例3:7，即我司自有資金投入3億元，土地貸款6億元融資成本：年化≤7%放款條件及放款節(jié)點：項目公司股權質押、集團擔保資金回籠：1、本項目B地塊7萬方在建工程（5.5萬地上）已達到預售要求，目前，按照我公司要求未辦理相關預售手續(xù)。我公司取得項目后，可立即辦理預售手續(xù)進行對外銷售，實現(xiàn)4.4億元的回款。預計可回款金額：55000平方米*8000元/平方米=440,000,000元。2、本項目C地塊8萬方已取得施工許可證的項目可以直接進入建設階段，縮短資金回籠周期。融資形式：可以與小奓湖、小軍山項目打包進行融資，融資規(guī)模為10-12億元左右。銷售總收入（56.65億）：自有資金（3億）=18：1融資中心10.1、交易條件及融資情況融資機構：恒豐銀行融資中心一、開發(fā)節(jié)奏計劃運營中心對應樓棟、建筑范圍共

棟，用地面積

313,409㎡（約470畝，容積率1.51），總建筑面積

604,595㎡，地上建筑面積

473213㎡，地下建筑面積

131382㎡。其中高層可售面積

308700㎡，洋房可售面積51208㎡，聯(lián)排別墅可售面積

9280㎡，商業(yè)可售面積35,520㎡，產權車位（地下）

3754個，地面車位

326個，地上車庫

個，無產權車位（人防）

個。暫定層數(shù)：聯(lián)排別墅、洋房地下室層數(shù)-1F，高層地下室層數(shù)-1F，聯(lián)排別墅地上層數(shù)3F，洋房地上層數(shù)

5-8F，高層地上層數(shù)20F

，預售條件≤10F的完成主體結構；≥11F的完成建筑主體結構1/2以上（且不低于10F）。11、項目開發(fā)節(jié)奏二、報建尺度：是否可以突破？一、開發(fā)節(jié)奏計劃運營中心對應樓棟、建筑范圍共12、成本利潤測算——靜態(tài)單位：億元格式如下，微軟雅黑，14號財務中心12、成本利潤測算——靜態(tài)單位：億元格式如下，微軟雅黑，1412.1、成本利潤測算——動態(tài)2017年10月開始銷售2