深圳鹽田港項目案例研究

深圳鹽田港項目案例研究深圳鹽田港項目案例研究共11頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!鹽田是深圳建區(qū)最晚的一個區(qū)，1998年才從羅湖區(qū)分離出來1998年1998年3月10日鹽田從羅湖區(qū)分離出來，成為深圳市第六個行政區(qū)，全區(qū)面積72.36平方公里。鹽田區(qū)位于深圳市東部，東起大鵬灣背仔角，西連羅湖區(qū)蓮塘，南靠香港新界，北臨深圳市龍崗區(qū)，由沙頭角、鹽田港和大小梅沙三大組團構(gòu)成。深圳鹽田港項目案例研究共11頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!鹽田區(qū)由鹽田、梅沙、沙頭角三個組團構(gòu)成，組團間的定位呈現(xiàn)出明顯的差異鹽田組團——港口以鹽田國際集裝箱中轉(zhuǎn)港為核心，后方陸域以港口服務業(yè)為發(fā)展方向，配套完善相應的生活服務設施，形成全區(qū)的行政文化中心和港口服務基地。梅沙組團——規(guī)劃建設以體現(xiàn)海洋文化特色，大小梅沙功能互補，觀光、娛樂與休閑相結(jié)合的旅游項目，形成東部旅游度假服務基地和高尚住宅區(qū)。沙頭角組團——以發(fā)展商貿(mào)、金融、出口加工業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，通過功能置換和產(chǎn)業(yè)升級，發(fā)揮其規(guī)模和集聚效應，形成全區(qū)的商貿(mào)中心和出口加工業(yè)基地。深圳鹽田港項目案例研究共11頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!鹽田區(qū)在發(fā)展的過程中面臨著六個方面的不足及劣勢區(qū)域內(nèi)人口少，基礎設施薄弱：戶籍人口2.53萬，暫住人口8.39萬，共計10.92萬。是深圳市居民人口最少的行政區(qū)。鹽田發(fā)展的不利條件房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)水平低下：開發(fā)商實力弱，無品牌開發(fā)商。地產(chǎn)市場服務機構(gòu)少且業(yè)務能力差。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理：一、二、三產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻率為0.8：17.6：81.6，第三產(chǎn)業(yè)比重偏低?？晒╅_發(fā)土地較少：鹽田區(qū)山地、林地所占比例很大，可利用土地面積比較有限，僅相當于羅湖的二分之一、福田的三分之一，南山的四分之一。區(qū)域形象差，且知名度低：在深圳市民心中鹽田屬于落后的代名詞區(qū)域經(jīng)濟基礎薄弱：建區(qū)時GDP總量14.42億元，是深圳市GDP貢獻值最低的行政區(qū)。深圳鹽田港項目案例研究共11頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!同時為支持區(qū)內(nèi)重大項目鹽田港項目的開發(fā)，市政府專門提出了指導開發(fā)的四個基本原則成立深圳東鵬公司為港區(qū)統(tǒng)一的城市建設綜合開發(fā)公司，政府不另設專門的指揮機構(gòu)。1政府提供低息貸款及部分補助金作為開發(fā)，并申請日本政府低息日元貸款及世界銀行貸款作為項目后續(xù)建設資金投入。23深圳市政府對鹽田港提供優(yōu)惠政策：填海造陸土地可以向外商出租轉(zhuǎn)讓，政府只收取少量轉(zhuǎn)讓費（50元/平方米），港口所收費用用以開發(fā)建設。4港區(qū)的發(fā)展堅持“全面規(guī)劃、分期建設、從小到大、逐步發(fā)展的方針”。深圳鹽田港項目案例研究共11頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!鹽田港的合作開發(fā)延續(xù)了一貫的深港合作模式：港方以現(xiàn)金入股而深方主要以實物作價入股西港區(qū)三期一期二期12345一期二期碼頭由鹽田國際運營，鹽田港集團以土地使用權(quán)及附屬設施占股27%，和黃以注冊資本占股73%，97年鹽田港將其所占鹽田國際股份及西港區(qū)1#——3#經(jīng)營權(quán)打包上市12鹽田股份以1#泊位土地使用權(quán)及附屬設施及部分現(xiàn)金與和黃成立西碼頭公司，和黃注資占41.6%，06年鹽田股份又以2#、3#泊位及附屬設施部分現(xiàn)金對西碼頭公司增資，和黃按比例增資3.14億，鹽田港集團承諾將西港區(qū)0#、4#——7#碼頭使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給上市公司32002年投資70億的鹽田港三期工程動工，和黃出資占65%，鹽田港集團出資占35%，目前鹽田港集團并未將三期注入上市公司鹽田港股份2005年鹽田港三期擴建工程獲批，總投資超過100億，仍由鹽田港集團和和黃合作開發(fā)，和黃出資比例占65%，2010年建成45東港區(qū)為未來規(guī)劃港區(qū)，目前仍未建設深圳鹽田港項目案例研究共11頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!鹽田港項目在社會效益及經(jīng)濟效益方面都取得了巨大的成功，是政府與社會資本合作運作大規(guī)模項目成功的一個典范鹽田港集團起初注冊資本只有80萬人民幣以港口工程建設起步，負債經(jīng)營鹽田港集團截止04年底資產(chǎn)超過100億元，利潤超10億元集港口投資開發(fā)、綜合物流、港口配套服務三大主業(yè)為一體的綜合企業(yè)集團鹽田形象人煙稀少，經(jīng)濟落后的小漁村鹽田形象大陸最重要的國際中轉(zhuǎn)深水港之一擁有世界最大的集裝箱碼頭、最大的集裝箱堆場2004年集裝箱吞吐量648.15萬標箱，占深圳的一半，單港吞吐量全國和黃集團由鹽田港一二期項目合作起步和黃集團掌握一期、二期、三期及三期擴展項目的控股權(quán)，并在鹽田港未來東擴計劃中占據(jù)領(lǐng)先優(yōu)勢項目變遷深圳鹽田港項目案例研究共11頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!為推動鹽田區(qū)的發(fā)展，深圳市政府在四個方面做出了支持動作政策扶持深圳市政府批準鹽田區(qū)5年的土地出讓收入不上繳，全部作為鹽田區(qū)的基建基金。高標準規(guī)劃聘請阿特金斯為規(guī)劃顧問對區(qū)域進行“三高”規(guī)劃市場化運作聘請世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司為房地產(chǎn)市場顧問對區(qū)域資源進行整合政府配合鹽田區(qū)政府職能部門提供“五星級”服務，加強拖欠地價的催繳力度，收回大量拖欠地價，增加區(qū)域基建基金。123４深圳鹽田港項目案例研究共11頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!鹽田港項目在運作的初期由國有公司獨家開發(fā)，但進展緩慢；后期引入香港和黃集團共同開發(fā)，項目開發(fā)進入一個快速發(fā)展期深圳市沙頭角實業(yè)發(fā)展公司（甲方）、深圳市經(jīng)濟特區(qū)發(fā)展公司（乙方）、深圳市航運總公司（丙方）聯(lián)合成立“深圳東鵬實業(yè)有限公司”，負責鹽田港開發(fā)，后更名為鹽田港集團。和黃與鹽田港集團合資成立深圳鹽田國際集裝箱碼頭有限公司，和黃以注冊資本投入的方式擁有合資公司70%的股權(quán)，公司經(jīng)營鹽田港一二期工程鹽田港集團與和黃就三期達成合作開發(fā)協(xié)議，和黃占投資額的65%鹽田港集團將擁有的鹽田國際的股份及部分其它資產(chǎn)重組，成立了鹽田港股份有限公司，成功上市．和黃與鹽田港股份合資成立西碼頭公司，和黃以現(xiàn)金入股，而鹽田港則以實物加部分現(xiàn)金入股。西碼頭公司增資，參股方鹽田港以剩余實物作價增值，而和黃按照其持股比例以現(xiàn)金方式注資1234561984年1993年1997年2002年2004年2006年公司起步成立合資公司業(yè)務重組上市新項目合資新項目合資合資公司增資深圳鹽田港項目案例研究共11頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!

鹽田港項目政府方與港方合作開發(fā)運作流程圖政府牽頭建立東鵬開發(fā)公司港區(qū)小規(guī)模動工起步政府安排低息貸款及財政補貼鹽田港集團與和黃合資成立鹽田國際碼頭公司鹽田港集團以土地使用權(quán)及相關(guān)設施作價入股和黃以注冊資本擁有合資公司73%的股權(quán)鹽田港集團將部分業(yè)務打包上市成立鹽田港股份公司鹽田港股份與和黃合資成立西碼頭港口公司和黃以現(xiàn)金1.025億擁有合資公司股權(quán)41.67%鹽田港股份以部分土地使用權(quán)及設施擁作價入股西碼頭公司投資額增值和黃按所占比例投入現(xiàn)金3.14億元鹽田港股份以剩余土地使用權(quán)及設施增資鹽田港集團與和黃合作開發(fā)三期及擴建工程和黃以現(xiàn)金占據(jù)合資公司65%的股權(quán)鹽田港集團以土地使用權(quán)及部分現(xiàn)金入股政府及政府方代表政府及政府方代表民營方代表深圳鹽田港項目案例研究共11頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!鹽田港項目的成功開發(fā)對恒大東臺項目未來的成功運作有四個方面的借鑒意義1政府在項目前期的鼎力支持很重要，包括在政策層面以及資金層面的支持23項目建立穩(wěn)定的收益前景后，