商業(yè)地產(chǎn)基礎知識分享

商業(yè)地產(chǎn)入門第一部分：商業(yè)基本概念第二部分：零售業(yè)態(tài)介紹第三部分：商業(yè)發(fā)展規(guī)律第四部分：商業(yè)地產(chǎn)策劃第五部分：商業(yè)項目招商目錄一、商業(yè)基本概念商業(yè)——生意、買賣Business廣義的商業(yè)：“生意”，指所有以營利為目的的事業(yè)特征：以獲取利潤為目的一次握手、一個電話、一次會議、一單交易都是商業(yè)活動的具體表現(xiàn)，通俗來說商業(yè)就是“賺錢的游戲”咨詢、房地產(chǎn)開發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務等所有的經(jīng)濟活動都是商業(yè)的范疇Commerce狹義的商業(yè)：“買賣”，指專門從事商品交換活動的營利性事業(yè)特征：以商品交換為手段

包括吃穿住行等息息相關的商品、服務和消費場所，主要包括購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、文化、會展等商業(yè)知識概念零售業(yè)——有關商品銷售終端的行業(yè)零售業(yè)：

美國商務部的定義：零售貿(mào)易業(yè)包括所有把較少數(shù)量商品銷售給普通公眾的實體

營銷學定義：零售業(yè)是任何一個處于從事由生產(chǎn)者到消費者的產(chǎn)品營銷活動的個人或公司，他們從批發(fā)商、中間商或者制造商處購買商品，并直接銷售給消費者零售是一個與批發(fā)相對應的概念，是商品銷售的終端環(huán)節(jié)，主要指商品的最終銷售渠道，包括銷售過程中對應的主體和客體，其對應經(jīng)濟中的社會消費品環(huán)節(jié)零售業(yè)包括百貨、超市、家電連鎖、購物中心等零售商家和零售集團，以及提供商品的廠家及提供經(jīng)營場所的“房東”，如百聯(lián)、國美，步步高，萬達等沃爾瑪總裁李斯閣

張近東

黃光裕商業(yè)知識零售業(yè)業(yè)態(tài)——面向某類目標顧客的商店營業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)：零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態(tài)特征：“怎么賣

”對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務等經(jīng)營手段，提供銷售和服務的類型化經(jīng)營形態(tài)目前中國有8種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種包括百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心、折扣店、自動售貨機、郵購店、無店鋪銷售形式（電子購物——B2C，C2C）等

商業(yè)知識業(yè)態(tài)特點購買頻率價位購買習慣外部作用更換周期地位日常用品高低沖動短不大缺之不可選購品較低較高計劃較長對服務有用重要專用品非常低非常高考慮再三先品貨、后價格對專業(yè)人士影響大重要、量小業(yè)種——面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類業(yè)種：依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類

特征：“賣什么”目前國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，商品的種類達到數(shù)萬（11萬）種，國外發(fā)達國家的業(yè)種細分更多，難以勝數(shù)從使用目的上分為消費品和再生產(chǎn)品，從購買習慣上分為日常用品、選購品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機電、紡織品等業(yè)種特點商業(yè)知識業(yè)種品牌——企業(yè)及其所提供的商品或服務的綜合標識品牌：包括品牌名（可以讀出的部分）、品牌標志（不可以發(fā)聲的部分）、品牌角色（品牌的定位、內(nèi)涵）品牌的意義：方便消費者進行產(chǎn)品選擇，縮短消費者的購買決策過程享有較高的利潤空間無形資產(chǎn)，可以超越產(chǎn)品的生命周期商業(yè)知識品牌商家品牌商業(yè)知識品牌商品品牌商業(yè)知識品牌餐飲飲品品牌牌商業(yè)業(yè)知知識識品牌牌二、、零零售售業(yè)業(yè)態(tài)介介紹紹商業(yè)業(yè)知知識識零售售業(yè)業(yè)分分類類國家家內(nèi)內(nèi)貿(mào)貿(mào)局局在在《零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分類類規(guī)規(guī)范范意意見見》中，，將將中中國國零零售售業(yè)業(yè)商商店店分分類類確確定定為為8類：：百貨貨店店、、大大型型綜綜合合商商場場、、超超級級市市場場、、便便利利店店、、專專業(yè)業(yè)店店、、專專賣賣店店、、購購物物中中心心、、倉倉儲儲式式商商場場。。概念念在一一個個大大建建筑筑物物內(nèi)內(nèi)，，根根據(jù)據(jù)不不同同商商品品部部門門設設銷銷售售區(qū)區(qū)，，開展展各各自自的的進進貨貨、、管管理理、、運運營營的零零售售業(yè)業(yè)態(tài)特點點采取取柜臺臺銷銷售售與自選選（（開開架架））銷銷售售相結(jié)結(jié)合合方式式商品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)為為種種類類齊齊全全、、少少批批量量、、高高毛毛利利，，以以經(jīng)經(jīng)營營男男、、女女、、兒兒童童服服裝裝、、服服飾飾、、衣衣料料、、家家庭庭用用品品為為主主采取取定定價價銷銷售售，，可可以以退退貨貨，，有有導導購購、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂場場所所等等服服務務項項目目和和設設施施，，服服務務功功能能齊齊全全選址址在在城城市市繁繁華華區(qū)區(qū)、、交交通通要要道道商圈圈范范圍圍大大，一一般般以以流流動動人人口口為為主主要要銷銷售售對對象象商店店規(guī)規(guī)模模大大，，在在5000平方方米米以以上上商店店設設施施豪豪華華，，店店堂堂典典雅雅、、明明快快目標標顧顧客客為為中中高高檔檔消消費費者者和和追追求求時時尚尚的的年年輕輕人人百貨貨店店departmentstore(Dept．)零售售業(yè)業(yè)-百貨貨店店概念念采取取自自選選銷銷售售方方式式，，以以銷銷售售大大眾眾化化實實用用品品為為主主，，并并將將超超級級市市場場和和折折扣扣商商店店的的經(jīng)經(jīng)營營優(yōu)優(yōu)勢勢合合為為一一體體的的、、滿滿足足顧顧客客一一次次性性購購全全的的零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特點點采取取自選選銷銷售售方式式和和連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營營方式式商品品構(gòu)構(gòu)成成為為衣衣、、食食、、用用品品齊齊全全，，重重視視本本企企業(yè)業(yè)的的品品牌牌開開發(fā)發(fā)設有有與與商商店店營營業(yè)業(yè)面面積積相相適適應應的的停停車車場場目標標顧顧客客為為購購物物頻頻率率高高的的居居民民商圈圈范范圍圍較較大大商店店營營業(yè)業(yè)面面積積一一般般在在2500平方方米米以以上上選址址在在城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合合部部、、住住宅宅區(qū)區(qū)、、交交通通要要道道大型型綜綜合合商商場場generalmerchandisestore(G．M．S)零售售業(yè)業(yè)-大型型綜綜合合商商場場概念念采取取自自選選銷銷售售方方式式、、以以銷銷售售生生鮮鮮商商品品、、食食品品和和向向顧顧客客提提供供日日常常必必需需品品為為主主要要目目的的的的零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)特點點采取取自自選選銷銷售售方方式式，，出出入入口口分分設設，，結(jié)結(jié)算算在在出出口口處處的的收收銀銀機機處處統(tǒng)統(tǒng)一一進進行行商品品構(gòu)構(gòu)成成以以購購買買頻頻率率高高的的商商品品為為主主，，經(jīng)經(jīng)營營的的商商品品應應以以肉肉類類、、禽禽蛋蛋、、水水果果、、水水產(chǎn)產(chǎn)品品、、冷冷凍凍食食品品、、副副食食調(diào)調(diào)料料、、糧糧油油及及其其制制品品、、奶奶及及奶奶制制品品、、熟熟食食品品以以及及日日用用必必需需品品為為主主營業(yè)業(yè)時時間間每每天天在在11H左右右，，可可采采取取連連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營營方方式式，，有有一一定定的的停停車車場場地地選址在居民區(qū)區(qū)、交通要道道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄窄，以居民為主要要銷售對象商店營業(yè)面積積在500平方米以上目標顧客以居居民為主超級市場supermarket(S．M)零售業(yè)-超級市場概念滿足顧客便利利性需求為主主要目的的零零售業(yè)態(tài)特點以開架自選為為主，結(jié)算在在進口(或出口)處的收銀機處處統(tǒng)一進行，，可采取連鎖鎖經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)特點點明顯，有即即時消費性、、小容量、應應急性等，營營業(yè)時間長，，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日日選址在居民住住宅區(qū)、主干干線公路邊以以及車站、醫(yī)醫(yī)院、娛樂場場所、機關、、團體、企事事業(yè)所在地商圈范圍窄小小，一般設定定在居民徒步購物物5—7min到達的范圍內(nèi)內(nèi)商店營業(yè)面積積在100平方米左右，，營業(yè)面積利利用率高，店店堂明快、清清潔、貨架豐豐滿，目標顧顧客主要為居居民、單身者者、年輕人。。80％的顧客為有有目的的購買買經(jīng)營實行信息息系統(tǒng)化，開開展單品管理理，便利店的的商品價格略略高于一般零零售業(yè)態(tài)的商商品價格便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S)零售業(yè)-便利店概念經(jīng)營某一大類類商品為主，，并且具備有有豐富專業(yè)知知識的銷售人人員和提供適適當售后服務務的零售業(yè)態(tài)態(tài)特點采取定價銷售售和開架面售售，亦可開展展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)現(xiàn)專業(yè)性、深深度性、品種種豐富，可供供選擇余地大大，以某類商商品為主，經(jīng)經(jīng)營的商品具具有自己的特特色，一般為為高利潤從業(yè)人員需具具備豐富的專業(yè)知識，可以退貨選址多樣化，，多數(shù)店設在在繁華商業(yè)區(qū)區(qū)、商店街或或百貨店、購購物中心內(nèi)商圈范圍不定定營業(yè)面積根據(jù)據(jù)主營商品特特點而定目標市場多為為流動顧客，，主要滿足消消費者對某類類商品的選擇擇性需求專業(yè)店specialitystore(S．S)零售業(yè)-專業(yè)店概念專門經(jīng)營或授授權(quán)經(jīng)營制造造商品牌和中中間商品牌的的零售業(yè)態(tài)特點采取定價銷售售和開架面售售，亦可開展展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)以企企業(yè)品牌為主主，銷售體現(xiàn)現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽譽、從業(yè)人員員必須具備豐豐富的專業(yè)知知識，并提供供專業(yè)性知識識服務選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百百貨店、購物物中心內(nèi)商圈范圍不定定目標顧客以中中青年為主，，商店的陳列列、照明、包包裝、廣告講講究專賣店exclusiveshop(E．S)零售業(yè)-專賣店概念企業(yè)有計劃地地開發(fā)、擁有有、管理運營營的各類零售業(yè)態(tài)態(tài)、服務設施的的集合體特點由發(fā)起者有計計劃地開設，，實行商業(yè)型型公司管理，，中心內(nèi)設商商店管理委員員會，開展廣廣告宣傳等共共同活動，實行統(tǒng)一管理理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百百貨店或超級級市場作為核核心店，以及及各類專業(yè)店店、專賣店等等零售業(yè)態(tài)和和餐飲、娛樂樂設施構(gòu)成服務功能齊全全，集零售、、餐飲、娛樂樂為一體。根根據(jù)賣場面積積，設相應規(guī)規(guī)模的停車場場選址為中心商商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部的交交通要道商圈根據(jù)不同同經(jīng)營規(guī)模、、經(jīng)營商品而而定設施豪華、店店堂典雅、寬寬敞明亮，實行賣場租租賃制，目目標顧客以流流動顧客為主主購物中心shoppingcenter(S．C)零售業(yè)-購物中心概念在大型綜合商商場經(jīng)營的商商品基礎上，，篩選大眾化化實用品銷售售，并實行儲儲銷一體、以以提供有限服服務和低價格格商品為主要要特征的、采采取自選方式式銷售的零售售業(yè)態(tài)特點選址在公路邊邊、交通要道道和利用閑置置設施,主要的商圈人人口為5—7萬人,商店營業(yè)面積積大，一般在在4000m’以上商品構(gòu)成以新新開發(fā)上市的的商品為主力力商品，自有有品牌占相當當部分，主要要是面向廣大大的工薪階層層服務作為價格策略略，每天都以以較低價格銷銷售全部商品品,作為商品策略略，經(jīng)營同其其他零售業(yè)態(tài)態(tài)能進行價格格比較的、知知名度、普及及率都較高的的商標商品或或價格一般被被眾所周知的的商品商店設施簡單單化。將超市開發(fā)發(fā)的銷售技術術和管理理論論、可實行連連鎖經(jīng)營倉儲商店的價價格影響力、、大型綜合超超市商品供應應計劃的方法法及選址理論論等融為一體體，靈活運用用。設有一定定規(guī)模的停車車場倉儲商店warehousestore(W．S)零售業(yè)-倉儲商店三、商業(yè)發(fā)展規(guī)律商業(yè)發(fā)展趨勢勢——國際經(jīng)驗零售業(yè)市場高高度集中化、、規(guī)?；瘋鹘y(tǒng)零售形式式優(yōu)勢逐漸減減弱，新型零零售形式蓬勃勃發(fā)展大型、超大型型量販店及貨貨倉商店迅猛猛增加跨國企業(yè)的拓拓展迅速超大超全超值發(fā)展規(guī)律-發(fā)展趨勢居民消費結(jié)構(gòu)構(gòu)和消費水平平發(fā)展階段-必需起步發(fā)展展享受第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費階段吃、穿、用為主要消費內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費階段簡單家用電器為重要消費內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個性特點的發(fā)展型消費階段講究品牌消費第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費階段以要求舒適、追求時尚、講究情調(diào)為消費宗旨階段階段描述基本特征國內(nèi)中等規(guī)模以上上城市長三角珠三角深圳上海北京發(fā)展規(guī)律-發(fā)展層級百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑閑中心商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè)業(yè)第三代商業(yè)業(yè)第二代商業(yè)業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場摩爾風光數(shù)十年年后在20世紀前期遭遭遇挑戰(zhàn)，，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)的贏利率率無法支撐撐起再擴張張、發(fā)展的的負擔超市興起，，倡導自由由選購的理理念。最大大貢獻是給給零售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)注入工工業(yè)制造業(yè)業(yè)的文化要要素。以ShoppingMall為代表，追追求一站式式購物。環(huán)環(huán)境污染、、郊區(qū)化的的邊緣生存存狀態(tài)、交交通堵塞、、舊城衰落落等問題使使其漸漸退退出發(fā)展舞舞臺。城市中心區(qū)區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)業(yè)商業(yè)模式發(fā)發(fā)展規(guī)律以“體驗經(jīng)經(jīng)濟”為基基礎，以生生活方式消消費、娛樂樂加休閑為為主旨城市生活休休閑中心隨著新世紀紀的到來，，超市迅速速在中國成成為新的時時髦，這和和后期所謂謂的mall實際上是一一致的，國內(nèi)汽車保保有量低難難以支撐真真正意義的的郊區(qū)mall我們國家最最早的商業(yè)業(yè)模式，供供銷社的選選址往往都都是城市中中最好的位位置如北京王府府井的百貨貨大樓，這這一代發(fā)展展了很長時時間，它是是在供銷社社的基礎上上擴大的，，在經(jīng)營模模式上也發(fā)發(fā)生了很大大的變化著眼于滿足足大眾日益益增加的精神和文化化需求，國內(nèi)內(nèi)目前出現(xiàn)現(xiàn)的并不多多，惠商項目率率先將城市市休閑生活活帶到常州州購物中心城市核心發(fā)展規(guī)律-發(fā)展模式商圈分析基基本概念邊圈次圈

主圈商圈：是指指商店以其其所在地點點為中心，，沿著一定定的方向和和距離擴展展，吸引顧顧客的輻射范圍簡單來說，就是來店店顧客所居居住的區(qū)域域范圍主圈：65%顧客來自主主要商圈。。小型商店的的核心商圈圈在0.8公里之內(nèi)，，顧客步行行來店在10分鐘以內(nèi)；；大型商場場的核心商商圈在5公里以內(nèi)，，無論使用用何種交通通工具來店店，不超過過20分鐘次圈：25%顧客來自次次要商圈。。小型商店的的次要商圈圈在1.5公里之內(nèi)，，顧客步行行來店在20分鐘以內(nèi)；；大型商場場的次要商商圈在8公里以內(nèi)，，無論使用用何種交通通工具來店店，平均不不超過40分鐘邊圈：10%顧客來自邊邊緣商圈。。一般來說，，小型商店店的邊緣商商圈在1.5公里以外，，顧客步行行來店在20分鐘以上；；大型商場場的邊緣商商圈在8公里以外，，無論使用用何種交通通工具來店店平均在40分鐘以上人口數(shù)量及及特點交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摑摿θ宋?、公共共配套商業(yè)規(guī)模影響商圈大大小的因素商圈-概念發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式標志節(jié)點起步期結(jié)構(gòu)調(diào)整期期快速發(fā)展期期穩(wěn)步發(fā)展期期各個居住區(qū)區(qū)、交通匯匯聚點出現(xiàn)現(xiàn)少量、低低檔次商業(yè)業(yè)商業(yè)快速發(fā)發(fā)展，經(jīng)營營檔次、結(jié)結(jié)構(gòu)發(fā)生飛飛躍散鋪向集中中、規(guī)?；虡I(yè)形式式演變規(guī)?；虡I(yè)業(yè)、大型購購物形態(tài)商商業(yè)中心浮浮出市場城市發(fā)展較較為落后，，市政配套套設施處在在規(guī)劃中市政配套正正在完善，，集中市場場、步行街街出現(xiàn)由街鋪、步步行街向集集中商業(yè)發(fā)發(fā)展，新商商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機機構(gòu)進入，，商業(yè)水平平穩(wěn)步上升升自有住宅底底商經(jīng)營或或出租為主主商鋪基本市市場化，經(jīng)經(jīng)營和銷售售同時存在在商鋪市場化化，銷售成成為核心贏贏利手段銷售不是實實現(xiàn)收益的的最終手段段，持有出出租為主營業(yè)收入+租金收入營業(yè)收入+租金收入+銷售收入銷售收入+租金收入銷售收入+租金收入百貨等購物物市中心區(qū)域域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域域?qū)I(yè)市場城市商圈形形成規(guī)律贏利模式百貨為主專業(yè)市場餐飲、休閑閑休閑、娛樂樂經(jīng)營業(yè)態(tài)市中心核心心商圈首先先成型，逐逐步出現(xiàn)潛潛力商圈，，并形成新新興商圈商圈-發(fā)展規(guī)律以商業(yè)飽和和指數(shù)推導導商業(yè)潛在在規(guī)模IRS（商圈飽和和指數(shù)）＝C（潛在客戶戶）×RE（人均零售售支出）/RF（商業(yè)面積積）RF（某市可支支撐商業(yè)面面積）＝C×RE/IRS＝40×1600/4000=16萬㎡例1：IRS（商圈飽和和指數(shù)）：：三、四線線城市一般般標準為1000-4000元/㎡，也可參考考商業(yè)設施施單位年營營業(yè)額，假假設某市的的商業(yè)設施施營業(yè)額為為2000-6000元/㎡，取接近中中值的4000元/㎡C（潛在客戶戶）：40萬人（按照城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口計算算，市區(qū)人人口占全市市人口115萬的35%，115×35%=40萬）RE（年平均購購物額）：：2010元/年·人×0.8=1600元/年·人（按照平均均社會消費費品零售總總額的80%計算）例2：假設在商圈圈內(nèi)有10萬個家庭，，每周在食食品中支出出25元人民幣，，共有15個店鋪在商圈內(nèi)，共有144000平方米銷售售面積。則則該商圈的的飽和指數(shù)數(shù)為…IRS＝C×RE／RF=100000×25／144000＝17．36商圈飽和這這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著著該商圈內(nèi)內(nèi)的飽和度越低低；該數(shù)字越小，則意味著著該商圈內(nèi)內(nèi)的飽和度越高高。在不同的的高圈中，，應選擇零售售飽和指數(shù)數(shù)較高的商商圈開店商圈-評估方式四、商業(yè)地產(chǎn)策劃商業(yè)地產(chǎn)——用于經(jīng)營用用途的房地地產(chǎn)形式泛商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)：除住宅以外外的房地產(chǎn)產(chǎn)形式，主主體特征以以租賃回報報為目的，，包括商場場、酒店、、辦公、旅旅游、展覽覽、集貿(mào)市市場等狹義商業(yè)地地產(chǎn)：就是指用于于商業(yè)經(jīng)營營的地產(chǎn)開開發(fā)項目商業(yè)地產(chǎn)的的形式多種種多樣，最最常見的如如mall、大型批發(fā)發(fā)市場、商商業(yè)街、商商場、社區(qū)區(qū)商業(yè)等（（開放、封閉閉）大型商業(yè)地地產(chǎn)項目的的開發(fā)是一一項復合工工程，需要要對商業(yè)、、地產(chǎn)、金金融等各方方面具有專專業(yè)操作能能力商業(yè)地產(chǎn)-概念商業(yè)物業(yè)分分類※按市場形式式分類：大大型商廈、、專業(yè)市場場、小區(qū)商商鋪※按物業(yè)用途途分類：購購物中心、、小區(qū)配套套商鋪、專專業(yè)市場、、批發(fā)與商商貿(mào)中心、、餐館及美美食廣場等等五類※按建筑特征征分類：商商業(yè)大廈、、社區(qū)商鋪鋪、鄰街商商鋪、步行行街露天商商鋪、地下下商城等五五類※按物業(yè)區(qū)位位分類：商商業(yè)區(qū)物業(yè)業(yè)、住宅區(qū)區(qū)物業(yè)、近近郊物業(yè)※按經(jīng)營方式式分類：統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營物物業(yè)和分散散經(jīng)營物業(yè)業(yè)※按經(jīng)營類別別分類：綜綜合經(jīng)營項項目和單一一經(jīng)營項目目※按銷售方式式分類：銷銷售物業(yè)、、租售物業(yè)業(yè)、出租物物業(yè)※按物業(yè)戶權(quán)權(quán)分類：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)物業(yè)、、非產(chǎn)權(quán)物物業(yè)商業(yè)地產(chǎn)-物業(yè)分類合理的人流流動線促進進商業(yè)經(jīng)營營包括平面人人流動線規(guī)規(guī)劃和垂直直人流動線線平面人流動動線：平面形式的的形態(tài)、室室內(nèi)步行街街的形態(tài)；；核心店與與主力店的的實力、數(shù)數(shù)量及擺放放位置中庭的形態(tài)態(tài)、大小、、數(shù)量及位位置餐飲區(qū)及娛娛樂設施的的規(guī)劃環(huán)境設計，，含空間環(huán)環(huán)境、景觀觀與綠化小小品、照明明設計等垂直人流動動線：垂直交通組組織中央空間是是垂直人流流動線設計計的重點垂直商品組組合；以上各方面面其實是相相互影響、、相互融合合，共同組組成了豐富富多彩的人人流動線系系統(tǒng)。商業(yè)地產(chǎn)-人流動線適宜的空間間尺度及休休閑的環(huán)藝藝設計室內(nèi)室外空空間尺度對對人流動線線、視覺效效果、心理理都將產(chǎn)生生影響：過道寬度的的一般在3米以上，有有的在4.5米以上，甚甚至有的個個別寬度達達到7米以上；寬寬度三米被被認為是舒舒適的底線線中庭直徑或或長寬一般般在10－50米之間，10米左右的中中庭僅僅是是為了安排排自動扶梯梯上下，20米左右右的中中庭即即可以以布置置一些些景觀觀或小小品，，以使使環(huán)境境優(yōu)化化室內(nèi)步步行街街寬度度一般般在12米左右右，讓讓人們們感覺覺比較較舒適適地面瓷瓷磚尺尺寸中中高檔檔購物物中心心一般般使用用60cm××60cm或以上上，而而40cm××40cm或30cm××30cm或30××60cm的瓷磚磚使用用于中中低檔檔購物物中心心商業(yè)地地產(chǎn)-空間尺尺度案例例分分享享杭州三三大市市級商商圈簡簡介杭州主主要商商圈武林商商圈商圈級級別：：杭州州市市市級商商業(yè)中中心商圈區(qū)區(qū)位：：北面面文陣陣路，，西與與武林林路時時尚女裝街區(qū)相相接，，東至至中山山北路路，南南至風風起路路商圈描描述：：四大大百貨貨以及及武林林路女女裝街街的并立奠定了了武林林商圈圈市級級商業(yè)業(yè)中心心的地地位湖濱商商圈商圈級級別：：杭州州市市市級商商業(yè)中中心商圈區(qū)區(qū)位：：以湖湖濱名名品街街南向向至西西湖天天地南山路路，東向向延安安路周周邊輻輻射商商圈商圈描描述：：規(guī)模模最大大，各各類業(yè)業(yè)態(tài)較較為密密集，區(qū)域域內(nèi)整合合了名名品專專賣、、休閑閑餐飲飲以及及旅游商商業(yè)，是杭杭州高高檔消消費集集中地地吳山商商圈商圈級級別：：杭州州市市市級商商業(yè)中中心商圈區(qū)區(qū)位：：位于于延安安南路路，北北至解解放路路，緊連湖濱市市級商商業(yè)中中心核核心區(qū)區(qū)塊，，南至至吳山山廣場場商圈描描述：：依托托旅游游資源源及市市區(qū)中中端消消費群體，集合合以解解百、、銀泰泰西湖湖店為為代表表的百百貨以及河河坊街、、高銀銀巷等等特色色街區(qū)區(qū)黃龍商商圈商圈級級別：：杭州州市市市級商商業(yè)副副中心心商圈區(qū)區(qū)位：：以黃黃龍體體育中中心周周邊輻射商圈武林林商商圈圈武林商商圈概概況No.項目名稱開業(yè)時間商業(yè)定位商業(yè)面積1杭州大廈1989高檔奢侈品1400002GDAPLAZA1998中端偏高85003銀泰百貨（武林）1999時尚中高端510004杭州百貨大樓1989中端偏高400005武林路女裝街2002中低端50000商業(yè)總面積------289500商圈概概述：：四大百百貨奠奠定了了武林林商圈圈成為為杭州州最成熟、、業(yè)態(tài)最完完善的的市級級商圈圈，檔檔次從從中到到高，，以購物物為主的的商圈圈商業(yè)類類型：：百貨商商場、、專業(yè)業(yè)市場場、沿沿街商商鋪消費群群體：：全市各各類收收入消消費群群體租金情情況：：20-30元/天/平方米米，武武林路路女裝裝街租租金30元/天/平方米米以上上杭州大大廈杭州大大廈地理位位置：：武林廣廣場21號開業(yè)時時間：：1989建筑面面積：：140,000（其中中A座B座總面面積約約60,000平方米米，C座D座總面面積約約80,000平方米米）品牌列列舉：：LV,Cartier,Hermes,Gucci,Fendi扣點：：25%-30%，一線線品牌牌：6%-8%定位：：高端市市場，，融購購物，，娛樂樂、餐餐飲和和休閑閑概念念為一一體，，為高端消消費者者提供供高品品質(zhì)服服務杭州大大廈購購物城城雄踞踞于杭杭城商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)塊武武林廣廣場，，座擁擁得天天獨厚厚的地地理條條件和和商業(yè)業(yè)氛圍圍，融融合高檔奢奢侈品品牌與時尚尚流行行商品品的主題精精品百百貨公公司。定位位杭州州最高高端的的商場場，諸諸多品品牌在在杭州州具有有唯一一性。。杭州大廈杭州大大廈各各區(qū)定定位：：A座：高高檔百百貨B座：高高檔奢奢侈品品百貨貨、高高檔百百貨C座：追追求高高端品品質(zhì)和和精致致新生生活的的生活活方式式百貨貨D座：定定位年年輕潮潮流的的個性性時尚尚百貨貨樓層業(yè)態(tài)品牌1F化妝品CHANEL/DIOR/倩碧/ESTEELAUDER/資生堂/SISLEY/LANCOME/SK-II/嬌蘭/Laprairie/GIORGIOARMANI/BOBBIBROWN/碧歐泉/HR/CLARINS/LAMER/dr.brandt/Chloe/高絲/高伊娜多/makeupforever/歐舒丹/蘭芝/水芝澳/EST/LANCASTER/Hermes/Burberry/HOGOBOSS名表珠寶Tiffany&Co./愛彼/江詩丹頓/積家/真利時/豪雅/名仕/寶齊萊/伯爵/勞力士/歐米茄/Frankmuller/沛納海/JaquetDroz眼鏡PRADA/DIOR/GUCCI/Catier2F女裝O’2nd/Seebychloe/marinarinaldi/annasui/iblues/scofield/theory/kookai/liujo/gant/moiselle/flaviocastellani/annaritan/icb/iceiceberg/Olivierstrelli/MAX&CO./PORTS/MOSCHINO/23區(qū)/JEFEN/NEXY.CO/ThursdayIsland/mionirosa/LaFeta/CADIDL/on&on飾品FOLLIFOLLIE/ARTEMILY/SWATCH/D/K/依慧達/Temptation3F女裝Vol.3/例外/K’S/newyorker/decoster/nisiss/sec/Less/ZUCZUG/CORDIER/L’ORFEO/joan&david/EQ:IQ/EVE@NY/HRTIS/MONDIALATELIER/MEACHEAL/ECACA/HAILIVES/M.TSUBOMI/LOUISAM/朗姿/蘭絲繪/olivergrant/BerrySports/愛慕/barbara/CK/華歌爾/黛安芬/安莉芬/valisere/Lafelino/Lofanintellige/舒雅/鄂爾多斯內(nèi)衣4F男鞋24hrs/ecco/Clarks/GEOX/馬飛仕圖/Lacoste/penha/balibao/rover皮具箱包Dicaro/SaintJack/都彭/新秀麗/Kipling/帕加圖/Jaguar羊絨制品鄂爾多斯/鹿王/班維琦/帕羅羊絨制品/珍貝/艾蒙/天山/日神/金利來/春竹/鯊魚/盤古5F童裝童鞋E-landkids/pawinpaw/ArmaniJunior/D&G/tommy/blowd/nike/adidas/kingkow/常春藤/貝貝摩登/力高苾熊/allo&lugh/Lacoste/mikihouse/巴布豆6F孕嬰用品麗嬰房/e-baby/英氏/hallmark/十月媽咪/Inglesina/Aprica/新安怡/樂高/Smoby/智高/奧迪/木馬智慧杭州大大廈A樓品牌牌杭州大大廈B樓一層層杭州大大廈云云集眾眾多世世界一一線品品牌，，定位位杭州州最高高端的的商場場，另另外這這些品品牌也也將入入駐在在錢江江新城城的萬萬象城城。依依據(jù)目目前杭杭州的的消費費水平平分析析,杭州的的奢侈侈品市市場已已經(jīng)基基本可可以滿滿足需求。。杭州大大廈AB座業(yè)態(tài)態(tài)比率率按各業(yè)業(yè)態(tài)品品牌數(shù)數(shù)量統(tǒng)統(tǒng)計從圖表表中可可見，，杭州州大廈廈業(yè)態(tài)態(tài)分布布有以以下特特點：：業(yè)態(tài)種種類齊齊全；；業(yè)種分分布相相對平平均；；傳統(tǒng)百百貨業(yè)業(yè)態(tài)，，比較較缺乏乏休閑閑娛樂樂等業(yè)業(yè)態(tài)A樓6F孕嬰用品/服裝/玩具5F童裝/童鞋/兒童禮品/文具/貴賓廳/熱賣場4F男鞋/休閑鞋/皮具/箱包/羊絨制品3F女裝/內(nèi)衣2F女裝1F化妝品/名表/飾品/眼鏡B1休閑食品/保健品/護膚品/日用品/黃金珠寶/滋補品/煙B樓9F鴻喜酒樓8FOrlane幽蘭美妍中心/外婆家餐廳/瑪花纖體/Essensuals/Toni&Guy美發(fā)中心7F家用電器/數(shù)碼產(chǎn)品6F家用品/床上用品/工藝禮品/絲綢/服務中心5F運動服飾/器材/牛仔休閑服飾4F男裝3F精品服飾/女鞋/女包2F精品服飾1F國際名品服飾杭州大大廈C座C座在傳傳承了了杭州州大廈廈原有有高檔檔、時時尚、、精致致特點點的同同時，，卻又又充分分彰顯顯個性、、新潮潮與追追求自自我的的生活活態(tài)度度，C座創(chuàng)造造了一一個生生活店店的概概念基本信息項目位置杭州大廈西北側(cè)，距離B座僅200米營業(yè)面積34,000平方米C座的一一樓、、四樓樓、五五樓、、六樓樓是家家用品品樓層層，二二樓、、三樓樓仍然然以服服裝為為主。。在一一個樓樓層里里，也也并不不是全全部做做家用用品，，也有有一些些其他他品類類，商商場里里還會會引進進銀行行、留留學咨咨詢、、旅行行社、、書局局、個個人形形象設設計室室，還還會有有l(wèi)amer等化妝品品大牌的的美容房房。坤和和店還會會開辟一一個近四四百平方方米的展展示場所所，專門門用來做做秀和演演出杭州大廈廈D座對于目前前的杭州州大廈購購物中心心，D座定位年年輕潮流流，品牌牌更加個個性化，，有機補補充AB兩座基本信息項目位置環(huán)城北路，距離B座僅200米營業(yè)面積35,000平方米開業(yè)時間2009年4月有一些品品牌會同同時在A、B座和D座都擁有有自己的的專柜。。深受杭杭城年輕輕人喜歡歡的Y-3品牌在D座開出180平方米左左右的專專賣店，，以鞋包包為主；；而B座店以服服飾為主主的專柜柜依然保保留。ESCADASPORT、CKJEANS等品牌也也以全新新形象在在D座亮相，，今后他他們將在在杭州大大廈同時時擁有兩兩家專賣賣店錯位位銷售在招商的的過程中中，D座大膽引引入了歐歐美百貨貨業(yè)十分分流行的的集成店店鋪形式式。一個個集成店店鋪匯聚聚多個品品牌或者者一個品品牌不同同門類的的商品，，產(chǎn)品定定位相對對比較接接近杭州大廈廈D座樓層品品牌樓層業(yè)態(tài)品牌1F國際名品VALENTINO/ARMANICOLLEZIONI/Y-3/MARNI/BALENCIAGA/TRU-TRUSSARDI/WEEKENDBYMAXMARA/JUICYCOUTURE/ESCADASPORT/MARCCAIN/DIESEL/DAKS/7FORALLMANKIND/SHIATZAY-CHEN/BCBGMAXAZRIA/SWAROVSKI/CHARRIOL/ALLE/coppelia/HENRYPOOLE/L'OCCITANE/ALEXANDREZOUARI/MALLONI/Coll2F時尚休閑服飾P+主題潮流公園/CHRISTIANAUDIDIER/CKJEANS/D-MOP/RUJEANS/FANMDIS/DEFARRO/YELL/ming/Fleurdesel/BLUEHEROES時尚配飾時間廊/st

simeon/ThePalacePrince&Princess/MYSTEY/ITMODE/CANAELLE/OMER化妝品MENARD/H2O/嬌韻詩/KORRES/SOFINA/LANCASTER/OHUI/佰草集/水之道/水之印/KOSE/OLAY/POLA/歐萊雅/香水吧皮具NINEWEST/ROCOLINE/MissChelsea3F女士服飾7章概念店/納莎卡/蔡佳瑾/名莎/吾吉/鉆奇/SCOFIELD/J.COPPER/SOGNA/ICICLE/RU/DONNA.HSU/ROYBIN/leepeiwen/Vmajor/JESSI/SCAT/fleuo/CB/that'sall/X-MOON童玩光譜智慧館/E-landkinds/OHOO內(nèi)衣愛慕/華歌爾/萊特尼絲/HHgirl時尚雜品APPLE數(shù)碼/厚木/梵·翠絲/思特維絲/千玉琉璃/Nici/圖逗/SHE'S/Kituki4F男士服飾路卡迪龍/卡洛奇/比爾達姆/賽丹/尼諾里拉/奧林丹頓/歐度/凱撒/戴斯特·拉博/暇步士/MARCUSS/BOSSSUNWER/CANUDILOWEEKEND/MENHARDUM/VICUTU/SAINTPULON/A.J/Gentle/G-STAGE/CABALLERO/ANTONNEAL/ANZADI/S&V/CALIANI運動休閑名品運動區(qū)/SPEEDO/SEVEN運動休閑STAR/ARSENAL/嘉禾戶外用品皮具袋鼠/馳莎洛/satchi/WENGEN生活家用品鄂爾多斯家具生活館/芝寶/維氏5F生活超市龍情燕窩/同仁堂/雷允上/高麗朱蒙/童涵春/鷹皇/水果吧/外婆家／糖潮茶餐廳/DONQ面包坊杭州百貨貨大樓杭州百貨貨大樓地理位置置：延安安路546號開業(yè)時間間：1989建筑面積積：40,000扣點：20%-28%定位：中中檔百貨貨杭州百貨貨大樓在在整個武武林商圈圈屬于中中檔百貨貨，但與與四大百百貨的另另三家相相比檔次次偏低，，相對業(yè)業(yè)態(tài)較為為陳舊，，品牌面面向大眾眾一般消消費者。。2008年1月30日，銀泰泰與百大大簽訂《委托管理理協(xié)議》，管理期期限自2008年3月至2028年2月28日杭州百貨貨大樓南樓5F電子4F家用電器3F羊紡針織2F女裝1F黃金珠寶北樓4F運動少兒3F男裝2F女裝1F鞋包B1超市從圖表看看出，杭杭州百貨貨大樓業(yè)業(yè)態(tài)有以以下特點點：業(yè)態(tài)組合合和樓層層分布較較為傳統(tǒng)統(tǒng)缺乏休閑閑娛樂餐餐飲等業(yè)業(yè)態(tài)，以以購物為為主武林商圈圈總結(jié)武林商圈圈聚集了了四大百百貨，以以購物類類商業(yè)為為主，部部分中檔檔的餐飲飲娛樂輔輔助，客客源涵蓋蓋了杭州州全市及及周邊城城市的中中高檔消消費群體體，該商商圈發(fā)展展最為成成熟，業(yè)業(yè)態(tài)最完完善，屬屬杭州的的中心商商圈；但但同時其其交通較較為擁堵堵，停車車等配套套條件較較差，餐餐飲娛樂樂缺乏湖濱商商圈圈湖濱商圈圈概況No項目名稱開業(yè)時間商業(yè)定位商業(yè)面積1湖濱國際名品街2005高端精品18,0002利星名品廣場2005中高端33,0003元華商城2002（停業(yè)整頓）37,4004解百新世紀商廈1989中端100,0005西湖時代廣場2004中低端20,0006工聯(lián)精品服飾城2002低端30,0007龍翔服飾城1998低端40,0008天陽明珠商業(yè)中心2004中低端23,200總商業(yè)面積301,600商圈概述述：湖濱商圈圈緊鄰西西湖，是是“一線線三圈””市級商商業(yè)中心心的核心心區(qū)塊.以旅游休休閑、餐飲、及少量量高檔購購物為特特色商業(yè)類型型：百貨商場場、名品品街、專專業(yè)市場場消費群體體：市區(qū)中高高收入人人群、游游客租金情況況：10-20元/天/平方米湖濱國際際名品街街湖濱國際際名品街街地理位置置：東坡坡路、湖湖濱路、、平海路路圍繞的的商業(yè)建建筑街區(qū)區(qū)開業(yè)時間間：2005年建筑面積積：18,000平方米品牌列舉舉：Hermes,D&G,SilvanoLattanzi,Corneliani,西湖一號號定位：高高端市場場湖濱國際際名品街街集商業(yè)業(yè)、人文文景觀、、風景旅旅游為一一身，她她儼然已不僅僅是是國際奢奢侈品牌牌聚集地地，更是是成為了了藝術、、文化、休閑集合的新新?lián)c,成為浙江江省及長長三角地地區(qū)規(guī)模模較大、、檔次較高高的高尚街街區(qū)。湖濱國際際名品街街集中了了眾多國國際頂級級品牌別有韻味味的建筑筑形式打打造了時時尚商業(yè)業(yè)的購物物體驗別有韻味味的建筑筑形式打打造了時時尚商業(yè)業(yè)的購物物體驗國際高端端商業(yè)品品牌與建建筑藝術術、人文文休閑的的集合，，賦予全全新的時時尚商業(yè)業(yè)內(nèi)涵隨著人們消費費觀念的的不斷更更新提升升，消費費者對品品牌的理理解和對對藝術生生活的渴渴求也日日益加深深。湖濱濱國際名名品街高高標準地地整合，，高起點點的對西西湖資源源、沿湖湖岸線資資源與湖湖濱地區(qū)區(qū)人文歷歷史資源源、商業(yè)業(yè)人流資資源的高高效重組組值得我我們借鑒鑒。利星名品品廣場利星名品品廣場地理位置置：平海海路124號開業(yè)時間間：2005年建筑面積積：33,000平方米品牌列舉舉：Zara,Sephora,屈臣氏,無印良品品（即將將開業(yè)））租金：8-22元/天/平方米定位：中中檔利星名品品廣場目目前仍在在調(diào)整，，其已經(jīng)經(jīng)引進了了ZARA、美國玩玩具反斗斗城、絲絲芙蘭等等一些目目前知名名的品牌牌進駐，，業(yè)態(tài)范范圍擴大大；但是是利星名名品廣場場目前商商場定位位還是非非常模糊糊。利星名品品廣場未來商業(yè)業(yè)--湖濱路二二期湖濱二期期的設計計，由世世界著名名的商業(yè)業(yè)建筑設設計公司司———美國捷得得國際建建筑師事事務所完完成。建建筑大師師創(chuàng)造性性地設計計了一條條“雙面面”內(nèi)街街。湖濱濱路二期期商業(yè)街街基本將將延續(xù)一一期商業(yè)業(yè)的定位位、風格格，以高高檔購物物、休閑閑娛樂、、餐飲為為主。進一步擴擴大湖濱濱商圈高高檔消費費區(qū)規(guī)模模，提升升湖濱品品名街品品牌形象。湖濱路二二期地理位置置：東臨臨吳山路路，南臨臨解放路路，西臨臨延安路路，北臨臨平海路路建成時間間：預計計2010年建筑面積積：80,000平方米功能分區(qū)區(qū)：地下下二層為為停車場場，地上上多幢，，二至五五層單體體建筑，，集零售、餐飲飲、娛樂樂、休閑閑于一體未來商業(yè)業(yè)--杭州嘉里里中心靠長壽路路一側(cè)，，將建起起5萬平方米米的五星星級酒店店——香格里拉拉大酒店店及宴會會中心，，酒店的的塔樓最最高處為為85米，比之前前爆破拆除除的”西湖湖第一高樓樓”還要高高出十多米米。靠延安路一一側(cè)將建起起甲級寫字字樓和購物物中心，靠靠近孩兒巷巷處則是商商場和公寓寓式酒店；；所有建筑筑環(huán)繞著供供市民集散散、休閑的的中心廣場場——廣場面積1萬平方米，，采用傳統(tǒng)統(tǒng)的中國園園林式設計計，與地塊塊東南角的的省級文保保單位“紅紅樓”融合合。同時擬建的的還有10萬平方米的的三層地下下空間，沿沿南北向與與規(guī)劃地鐵鐵一號線的的鳳起路站站連接——嘉里中心的的地下商場場與地鐵的的地下商業(yè)業(yè)連接，并并配備了大大型停車場場，有望緩緩解延安路路停車難題題。未來商業(yè)--杭州嘉里中中心嘉里中心在在概念性規(guī)規(guī)劃方案中中將規(guī)劃為為綜合性消消費休閑中心心.嘉里集團為為亞太地區(qū)區(qū)最大的多多元化發(fā)展展集團之一一,集團業(yè)務涉涉及酒店,物業(yè)發(fā)展及及管理等.嘉里集團對對國內(nèi)房地地產(chǎn)業(yè)有著著豐富的開開發(fā)經(jīng)驗,其擅長于在在優(yōu)越地點點發(fā)展豪華華物業(yè).本司預計嘉嘉里中心未未來將發(fā)展展成為中高高端的購物物中心形式.湖濱商圈總總結(jié)湖濱商圈以以休閑娛樂樂餐飲為主主，配以部部分頂級品品牌精品店店及中檔百百貨；客源源中有大部部分的游客客。該商圈圈靠近景區(qū)區(qū)，吸引游游客在此娛娛樂餐飲消消費。該商商圈商業(yè)檔檔次懸殊較較大。吳山商商圈吳山商圈概概況商圈概述：：是現(xiàn)有商圈圈中較為薄薄弱的一個個，以中檔檔百貨、旅旅游休閑、歷史史特色街區(qū)區(qū)為主體，，08年銀泰百貨貨西湖店的的開業(yè)讓商商圈檔次有了一一定提升，