商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)教材

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)

一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？

指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套,購(gòu)物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場(chǎng),專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng),SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).

二、商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)別劃分1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價(jià)值分類(lèi)5、按照商鋪的位置形式分類(lèi)1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)（1）.商業(yè)街商鋪;（2）.市場(chǎng)類(lèi)商鋪;（3）.社區(qū)商鋪;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪;（6）.商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪;（7）.交通設(shè)施商鋪2、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);（2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);（3）.交通樞紐附近商業(yè);（4）.市郊商業(yè)3、按規(guī)模分（1）.大型—建筑面積過(guò)萬(wàn)平米；（2）.中型---分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充；（3）.小型---填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。4、按照投資價(jià)值分類(lèi)（1）.“都市型”商鋪--績(jī)優(yōu)股；（2）.“社區(qū)型”商鋪--潛力股；（3）.“便利型”商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股；（4）.專(zhuān)業(yè)街市商鋪--高科技股；（5）.其他商鋪--“一般股票”。

5、按照商鋪的位置形式分類(lèi)鋪面房和鋪位三、什么叫購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)

是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。

四、什么叫MALL

目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)---可以定位為規(guī)模在10萬(wàn)㎡以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售,娛樂(lè),餐飲,休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài).

五、什什么叫叫超市市、分分類(lèi)怎怎樣開(kāi)架售售貨，，集中中收款款，采采取自自選銷(xiāo)銷(xiāo)售方方式,以銷(xiāo)售售生鮮鮮商品品,食品和和向顧顧客提提供日日常必必須品品為主主要目目的的的零售售業(yè)態(tài)態(tài).根據(jù)商商品結(jié)結(jié)構(gòu)的的不同同，可可以分分為食食品超超市和和綜合合超市市。大大型型超市市—實(shí)際營(yíng)營(yíng)業(yè)面面積6000㎡㎡以上,滿足顧顧客一一次性性購(gòu)齊齊的零零售業(yè)業(yè)態(tài).根據(jù)商商品結(jié)結(jié)構(gòu),可以分分為以以經(jīng)營(yíng)營(yíng)食品品為主主的大大型超超市和和以經(jīng)經(jīng)營(yíng)日日用品品為主主的大大型超超市.倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)會(huì)員店店---以會(huì)員員制為為基礎(chǔ)礎(chǔ),實(shí)行儲(chǔ)儲(chǔ)銷(xiāo)一一體,批零兼兼營(yíng),以提供供有限限服務(wù)務(wù)和低低價(jià)商商品為為主要要特征征的零零售業(yè)業(yè)態(tài).六、步步行街街的起起源最初出出現(xiàn)步步行街街，是是因?yàn)闉槌鞘惺信蛎浢?，尤尤其是是汽?chē)車(chē)的飛飛速發(fā)發(fā)展使使人們們?cè)诮冀紖^(qū)居居住成成為可可能，，由于于城市市中心心的擁?yè)頂D不不堪和和生態(tài)態(tài)環(huán)境境的惡惡化，，人們們搬到到郊區(qū)區(qū)去居居住。。政府府為了了復(fù)活活城市市中心心的活活力和和魅力力以及及商業(yè)業(yè)物態(tài)態(tài)，因因此建建了步步行街街，使使得人人們?cè)谠诔鞘惺兄行男纳罨钜惨灰粯訐頁(yè)碛邪舶察o、、繁榮榮而方方便購(gòu)購(gòu)物、、娛樂(lè)樂(lè)的場(chǎng)場(chǎng)地。。步行行街始始終是是城市市本身身魅力力的反反映。。七、專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店店、便便利店店、連連鎖店店、百百貨店店專(zhuān)賣(mài)店店(exclusiveshop):專(zhuān)門(mén)經(jīng)經(jīng)營(yíng)或或授權(quán)權(quán)經(jīng)營(yíng)營(yíng)制造造商品品牌和和中間間商品品牌的的零售售業(yè)態(tài)態(tài)。便利店店(方便店店)conveniencestore(Cv．S):滿足顧顧客便便利性性需求求為主主要目目的的的零售售業(yè)態(tài)態(tài)百貨店店departmentstore(Dept．)：在在一個(gè)個(gè)大建建筑物物內(nèi)，，根據(jù)據(jù)不同同商品品部門(mén)門(mén)設(shè)銷(xiāo)銷(xiāo)售區(qū)區(qū)，開(kāi)開(kāi)展各各自的的進(jìn)貨貨、管管理、、運(yùn)營(yíng)營(yíng)的零零售業(yè)業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)：：一種商商業(yè)連連鎖,即經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容容相同同、使使用統(tǒng)統(tǒng)一店店名的的若干干個(gè)門(mén)門(mén)店組組成一一個(gè)聯(lián)聯(lián)合體體,在同一一個(gè)總總部的的管理理和規(guī)規(guī)劃下下進(jìn)行行專(zhuān)業(yè)業(yè)化分分工,使復(fù)雜雜的商商業(yè)活活動(dòng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單化化,是一種種實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模模效益益的經(jīng)經(jīng)營(yíng)組組織形形式。。八、什什么叫叫街鋪鋪沿街兩兩側(cè)的的鋪面面及商商業(yè)樓樓里面面的鋪鋪位都都屬于于商業(yè)業(yè)街商商鋪。。業(yè)態(tài)？－－以以什么么方式式賣(mài)九、業(yè)業(yè)態(tài)、、業(yè)種種業(yè)種？－－賣(mài)賣(mài)什么么十、歷歷史上上的八八次零零售業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)創(chuàng)新次數(shù)名稱(chēng)業(yè)態(tài)開(kāi)始時(shí)間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價(jià)商店1878年1880－1930同一價(jià)格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級(jí)市場(chǎng)1930年1935－1965自選購(gòu)物5購(gòu)物中心1930年1950－1965商店聚集6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動(dòng)售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購(gòu)物8多媒體銷(xiāo)售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購(gòu)物十、零零售業(yè)業(yè)態(tài)手手風(fēng)琴琴定律律綜合化化專(zhuān)業(yè)化化雜貨店店1860年前專(zhuān)業(yè)店店1860年后百貨店店1930年后便利店店1950年商業(yè)街街20世紀(jì)60年代時(shí)間城市與與商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)――““城”與與“市市”商業(yè)地地產(chǎn)一一般都都分布布在城城市最最重要要的地地段，，最顯顯要的的位置置，代代表著著城市市的形形象，，注重重商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目與整整個(gè)城城市的的協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一一，將將能夠夠?yàn)槌浅鞘性鲈龉馓硖聿省??！俺鞘惺小币袀€(gè)個(gè)觀念念的更更新，，不然然，““城””建得得“美美侖美美奐””，““市””卻冷冷背呆呆滯了了。沒(méi)有““市””的““城””，怎怎么還還叫““城市市”？？十一、、解讀讀“城城”與與“市市”從“城城”與與“市市”的的關(guān)系系看商商業(yè)發(fā)發(fā)展一是要要特別別重視視城市市發(fā)展展的趨趨向，，去抓抓住商商業(yè)發(fā)發(fā)展的的機(jī)遇遇；一是應(yīng)應(yīng)以商商業(yè)發(fā)發(fā)展的的前瞻瞻性、、拉動(dòng)動(dòng)性，，影響響、促促進(jìn)城城市建建設(shè)的的規(guī)模模轉(zhuǎn)型型。對(duì)對(duì)于大大型商商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目這這種有有大影影響力力和拉拉動(dòng)力力的商商業(yè)巨巨市，，更當(dāng)當(dāng)如此此。十一、、解讀讀“城城”與與“市市”未來(lái)的的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)人才才，－－是是既懂懂城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)又懂商業(yè)規(guī)規(guī)律和房地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)作作的復(fù)合合人才才－－要要站在在城市市、地地產(chǎn)與與商業(yè)業(yè)之間間，為為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目開(kāi)展展包括括商業(yè)業(yè)前期期定位位、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)方方案、、出售售出租租的完完善的的服務(wù)務(wù)流程程，明明白應(yīng)應(yīng)該建建多大大的商商業(yè)，，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)是如如何搭搭配的的，實(shí)實(shí)現(xiàn)商商業(yè)與與城市市、與與房地地產(chǎn)最最有價(jià)價(jià)值的的對(duì)接接，充充分實(shí)實(shí)現(xiàn)城城市與與商業(yè)業(yè)、商商業(yè)與與房地地產(chǎn)的的市場(chǎng)場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)。十二二、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)對(duì)人人才才的的要要求求研究究商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的規(guī)規(guī)律律業(yè)態(tài)態(tài)的的變變化化研究究城城市市、、商商業(yè)業(yè)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的結(jié)結(jié)合合，，是是目目前前擺擺在在商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商面面前前最最棘棘手手的的問(wèn)問(wèn)題題。。城市市化化背背景景下下商商業(yè)業(yè)與與地地產(chǎn)產(chǎn)的的對(duì)對(duì)接接天河河城城廣廣場(chǎng)場(chǎng)樣樣板板效效應(yīng)應(yīng)天河河城城廣廣場(chǎng)場(chǎng)總總投投資資12億元元，，建建筑筑面面積積16萬(wàn)平平方方米米，，營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積10萬(wàn)平平方方米米的的天天河河城城廣廣場(chǎng)場(chǎng)成成為為廣廣州州少少有有的的大大型型高高檔檔購(gòu)購(gòu)物物中中心心，，每每天天的的客客流流平平均均達(dá)達(dá)到到30萬(wàn)人人次次，，2002年整整個(gè)個(gè)購(gòu)購(gòu)物物中中心心的的營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)額額達(dá)達(dá)到到36億元元，，租租金金收收入入3億多多，，已已成成為為廣廣州州最最繁繁華華的的商商業(yè)業(yè)中中心心之之一一。。十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)（（一一））商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的三三重重利利誘誘惑惑：：一重重利利，，商商業(yè)業(yè)贏贏利利和和物物業(yè)業(yè)升升值值；；二重重利利，，提提升升開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)知知名名度度，，增增加加股股票票在在資資本本市市場(chǎng)場(chǎng)上上的的吸吸引引力力；；三重重利利，，以以物物業(yè)業(yè)增增值值和和現(xiàn)現(xiàn)金金流流吸吸引引銀銀行行，，增增加加授授信信額額度度。。商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)魅魅力力如如斯斯，，各各路路玩玩家家紛紛紛紛下下水水，，按按需需各各自自設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)不不同同模模式式。。只只是是地地產(chǎn)產(chǎn)一一旦旦冠冠以以““商商業(yè)業(yè)””的的名名頭頭，，就就不不再再是是單單純純的的地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)迅迅速速回回收收資資金金和和物物業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)升升值值成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)商商的的萬(wàn)萬(wàn)有有定定律律。。十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)（（二二））中外外商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)模模對(duì)對(duì)比比分分析析GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó)

中國(guó)零售總額

占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家相相比比，，中中國(guó)國(guó)商商業(yè)業(yè)總總體體規(guī)規(guī)模模過(guò)過(guò)小小，，大大型型商商業(yè)業(yè)所所占占市市場(chǎng)場(chǎng)份份額額很很小小。。十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)（（三三））中外外連連鎖鎖商商店店比比較較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國(guó)1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國(guó)1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家連連鎖鎖商商店店的的階階段段比比較較，，可可成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)決決策策時(shí)時(shí)的的重重要要參參考考十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)（（四四））中外外百百貨貨商商店店比比較較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國(guó)1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國(guó)1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家百百貨貨商商店店的的階階段段比比較較，，可可成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)決決策策時(shí)時(shí)的的重重要要參參考考十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)（（五五））中外外超超級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較國(guó)家創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－200（35年）2001年法國(guó)1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國(guó)1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)國(guó)家家超超級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)的的階階段段比比較較，，可可成成為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)決決策策時(shí)時(shí)的的重重要要參參考考十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)（（五五））日本本各各類(lèi)類(lèi)型型購(gòu)購(gòu)物物中中心心比比較較參參考考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時(shí)間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬(wàn)人）1－25－1050－100200以上停車(chē)場(chǎng)容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級(jí)市場(chǎng)綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專(zhuān)業(yè)商店專(zhuān)業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家十三三、、商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢(shì)勢(shì)（（六六））商業(yè)低進(jìn)入壁壁壘的后果在中國(guó)，進(jìn)入入市場(chǎng)的壁壘壘過(guò)低使行業(yè)業(yè)中的企業(yè)規(guī)規(guī)模向兩極發(fā)發(fā)展，大企業(yè)業(yè)盲目擴(kuò)張和和小企業(yè)無(wú)節(jié)節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)導(dǎo)致“低市場(chǎng)場(chǎng)集中度和過(guò)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)”進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)集中度低十三、商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)（七）總結(jié)目前商業(yè)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的的現(xiàn)狀不難看看出：開(kāi)發(fā)商商和投資者對(duì)對(duì)于商業(yè)物業(yè)業(yè)的開(kāi)發(fā)和投投資均表現(xiàn)出出極大的熱情情。許多開(kāi)發(fā)發(fā)商在項(xiàng)目前前期就聘請(qǐng)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)公司從建建筑結(jié)構(gòu)、主主題定位、消消費(fèi)人群定位位、行業(yè)組合合、店鋪劃分分等方面進(jìn)行行詳細(xì)策劃。。面對(duì)越發(fā)挑挑剔的投資者者，專(zhuān)業(yè)化分分工必然引入入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展與成熟，，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正正向生產(chǎn)型地地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品””：高風(fēng)險(xiǎn)、高回回報(bào)、高技術(shù)術(shù)含量。十四、商業(yè)地地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展條件（一））國(guó)外參考：主要判斷元素素：人均GDP、城市家庭汽汽車(chē)擁有量、、公共交通條條件人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭庭汽車(chē)擁有率率15－20％，大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（（ShoppingMall）－－開(kāi)始發(fā)發(fā)展人均GDP10000美元，家庭汽汽車(chē)擁有率60％，大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（（ShoppingMall）－－成熟發(fā)發(fā)展十四、ShoppingMall發(fā)展條件亞洲及國(guó)內(nèi)（（含香港、新新加坡等）：：主要判斷元素素：人均GDP、城市家庭汽汽車(chē)擁有量、、公共交通條條件、人口密密度、消費(fèi)總總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達(dá)到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展條件城市人均GDP水平達(dá)到4000美元、公路發(fā)發(fā)展極為充分分、城市家庭庭汽車(chē)擁有率率達(dá)15－20％十四、ShoppingMall發(fā)展條件國(guó)內(nèi)之所以與與歐美發(fā)展大大型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距距，但仍然具具備發(fā)展大型型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，主要因因素在于其人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美美城市的人口口密度，消費(fèi)總量決定大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的的市場(chǎng)潛力。。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基基礎(chǔ)條件，是是項(xiàng)目所面對(duì)對(duì)核心商圈的的消費(fèi)總量，，因?yàn)樗w現(xiàn)現(xiàn)了核心商務(wù)務(wù)圈的人口基基數(shù)，也體現(xiàn)現(xiàn)了核心商圈圈的能力，也也包括了GDP的水準(zhǔn)。十四、ShoppingMall發(fā)展條件十五、商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位位尺度人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級(jí)市場(chǎng)興起6000美元便利店興起8000美元倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起12000美元購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代尺度一：經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平在世界視野里里，各種零售售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)現(xiàn)具有一定的的規(guī)律性。尺度二：交通通狀況國(guó)外大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)（ShoppingMall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)告訴我們，，當(dāng)一個(gè)社會(huì)會(huì)進(jìn)入到汽車(chē)車(chē)時(shí)代，才為為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了了可能。從交交通形式上來(lái)來(lái)說(shuō)，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)區(qū)的ShoppingMall，必須依托于于高速公路和和城市的環(huán)路路，這意味著著消費(fèi)者比較較依賴汽車(chē)。。只有當(dāng)一個(gè)個(gè)城市進(jìn)入了汽車(chē)社會(huì)，或或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入汽車(chē)社會(huì)，那那么ShoppingMall在一個(gè)城市的的建設(shè)才能真真正的發(fā)展起起來(lái)，否則只只能是城市型型的購(gòu)物中心心。十五、商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位位尺度尺度三：依據(jù)城市化進(jìn)進(jìn)程的國(guó)際規(guī)規(guī)律來(lái)為大型型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目做出定位位世界城市化過(guò)過(guò)程中，城市市商業(yè)中心的的變遷有其規(guī)規(guī)律性。我們把城市的的發(fā)展分為三三個(gè)階段，1、城市化初級(jí)級(jí)階段：城市市化率30%以下；2、城市化初級(jí)級(jí)階段：城市市化率70%以下；3、城市化高級(jí)級(jí)階段：城市市化率70%以上。十五、商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位位尺度城市商業(yè)中心心將根據(jù)城市市化的進(jìn)程而而發(fā)生變化。。從這個(gè)規(guī)律律性來(lái)看，依依據(jù)城市化發(fā)發(fā)展水平來(lái)發(fā)發(fā)展大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)是很好好的選擇。初級(jí)階段城市化率30%以下商業(yè)向城市的的幾何中心聚集零售行業(yè)的特特征：－－向心聚集中級(jí)階段城市化率70%以下零售行業(yè)的特特征：－－離心分散商業(yè)向城市的的幾何中心發(fā)展高級(jí)階段城市化率70%以上零售行業(yè)的特特征：－－離心聚集商業(yè)離開(kāi)城市市的幾何中心心，向郊區(qū)聚集十五、商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位位尺度這是一種主體體性購(gòu)物中心心，它是以某某一大型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)為主體體再輔以其他他的一些商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)務(wù)業(yè)態(tài)。主體體性購(gòu)物中心心又分兩種，，一是以大型型超市為主體體，它的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能能夠進(jìn)入居民民社區(qū)，能夠夠彌補(bǔ)大型超超市在商品線線上的不足，，并可通過(guò)出出租場(chǎng)地增加加附屬的一些些商業(yè)業(yè)態(tài)和和服務(wù)業(yè)態(tài)，，既可降低經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本又可可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)區(qū)的服務(wù)功能能；二是以大大型百貨商店店為主體的購(gòu)購(gòu)物中心，往往往成為中心心城區(qū)的商業(yè)業(yè)中心，但一一般很難在社社區(qū)里生存。。十六、購(gòu)物中中心的分類(lèi)——ShoppingCenter這種模式購(gòu)物物中心是綜合合性和超大型型的，與主體體性購(gòu)物中心心不同的是，，這種購(gòu)物中中心里的商業(yè)業(yè)形態(tài)是以三三種商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為鼎足之勢(shì)勢(shì)，即百貨店店、超市和許許多專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)賣(mài)店，再輔以以餐飲娛樂(lè)業(yè)業(yè)的店鋪，它它可以涵蓋所所有零售業(yè)和和服務(wù)業(yè)的內(nèi)內(nèi)容。購(gòu)物中中心已經(jīng)不是是一種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，而是一一種商業(yè)的組組織模式，甚甚至于已經(jīng)作作為城市整體體規(guī)劃中的一一種基本構(gòu)成成，與機(jī)場(chǎng)、、公園、體育育中心等城市市設(shè)施類(lèi)似。。十六、購(gòu)物中中心的分類(lèi)——ShoppingMall即城市廣場(chǎng)，，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購(gòu)物物以及配套的的餐飲、休閑閑、娛樂(lè)等，，還將旅游、、餐飲、休閑閑、娛樂(lè)理念念組建成動(dòng)靜靜相宜、具備備基本城市功功能的聯(lián)合體體。與ShoppingMall相比，更加全全面的Citymall更適合城市人人多方面的需需求十六、購(gòu)物中中心的分類(lèi)——Citymall商業(yè)空間步行行化購(gòu)物中心是商商店群的組合合，為了協(xié)調(diào)調(diào)商店與商店店、商店與購(gòu)購(gòu)物者之間的的聯(lián)系，往往往通過(guò)一條線線性街道來(lái)串串聯(lián)商店和組組織人流，基基于安全考慮慮，街道完全全排除車(chē)輛，，實(shí)現(xiàn)步行化化。商業(yè)空間室內(nèi)內(nèi)化室內(nèi)化是利用用屋頂?shù)母采w蓋功能，將步步行商業(yè)活動(dòng)動(dòng)引入室內(nèi)，，并通過(guò)人工工環(huán)境控制，，減少惡劣的的自然條件對(duì)對(duì)步行活動(dòng)的的影響，創(chuàng)造造舒適的環(huán)境境，這正是購(gòu)購(gòu)物中心建筑筑追求的目標(biāo)標(biāo)。公共空間社會(huì)會(huì)化與百貨商店和和超級(jí)市場(chǎng)不不同的是，購(gòu)購(gòu)物中心把純純粹的零售商商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所所開(kāi)辟成商業(yè)業(yè)活動(dòng)和社會(huì)會(huì)活動(dòng)相結(jié)合合的場(chǎng)所。十六、MALL的建筑特征經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)要著重重考慮兩方面面的問(wèn)題，一一是前期的規(guī)規(guī)劃，二是后后期的商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理。建設(shè)模式投資模式設(shè)計(jì)模式管理模式十七、商業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)展模模式商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)開(kāi)發(fā)商、投資資者和經(jīng)營(yíng)者者三合一的有有機(jī)整體，是是一個(gè)不可中中斷的鏈條。。十八、建設(shè)模模式、投資模模式

建設(shè)模式改建新建如：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、SM、世貿(mào)商城等如：上海豫園商場(chǎng)、上海新天地、廈門(mén)富山誠(chéng)達(dá)、閩南印象等

投資模式銀行貸款外資上海迪美購(gòu)物中心、中旅商場(chǎng)等十九、設(shè)計(jì)模模式、管理模模式設(shè)計(jì)模式

管理模式合作管理（瑞景商業(yè)廣場(chǎng)）委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理（美國(guó)環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（SM、名匯）輸入管理（大摩世貿(mào)商城等）二十、商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)三階段開(kāi)發(fā)過(guò)程三階階段第一階段－－－整體策劃布布局第二階段－－－推廣和招商商第三階段－－－后期經(jīng)營(yíng)管管理。二一、后期期經(jīng)營(yíng)管理理商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目重在后后期經(jīng)營(yíng)管管理。商家也會(huì)選選擇好的開(kāi)開(kāi)發(fā)商，有有些擁有很很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷歷史的商家家，一旦發(fā)發(fā)現(xiàn)適合的的商業(yè)項(xiàng)目目就會(huì)想方方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)。找到客客戶不等于于就能完成成招商。開(kāi)開(kāi)發(fā)商要有有一個(gè)懂得得商家需求求的團(tuán)隊(duì)，，包括客戶戶關(guān)系管理理內(nèi)容。怎么讓這個(gè)個(gè)商場(chǎng)可持持續(xù)發(fā)展？？這是在在后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)中很重要要的內(nèi)容。。當(dāng)然物業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理理是最基本本的，對(duì)于于物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理必須須要高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。危機(jī)管管理對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)相對(duì)更重重要，這種種場(chǎng)所的公公眾性非常常突出，任任何一個(gè)意意外可能對(duì)對(duì)這個(gè)商場(chǎng)場(chǎng)形成致命命的影響。。二二、世界界一流商業(yè)業(yè)街的六個(gè)個(gè)關(guān)鍵影響響因素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂(lè)和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車(chē)位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系世界一流的的商業(yè)街具具有三大特特征：全球球聲譽(yù)、密密集的客流流量和可靠靠的收入。。二三、世界界一流商業(yè)業(yè)街的三大大特征

特征商業(yè)街知名度日客流量（萬(wàn)人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球50－7015倫敦牛津街享譽(yù)全球5032東京銀座享譽(yù)全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國(guó)知名8014步行街的長(zhǎng)度商業(yè)街的一一般長(zhǎng)度為為500－700米，最高限限為1000－1500米（王府井井步行街810米、重慶解解放碑步行行街400米、沈陽(yáng)中中街步行街街950米、上海南南京東路1400米哈爾濱中中央大街商商業(yè)街860米、日本銀銀座1100米、香榭麗麗舍大街1880米）步行街的寬度商業(yè)街適宜宜寬度為20－30米，小型步步行街寬度度以20米左右為宜宜（王府井井步行街38米、上海南南京路30米）每人人要有不低低于4平方米的面面積。步行街的高度商業(yè)街寬度度和高度的的比例最好好為1：1，最高不要要超過(guò)1：2（上海南京京東路步行行商業(yè)街、、哈爾濱中中央大街步步行街、沈沈陽(yáng)中街步步行街都為為1：1的比例）從一般的情情況看，步步行街兩旁旁的店鋪建建筑為二至至三層為宜宜，最高不不要超過(guò)四四層，地下下延伸則最最多不要超超過(guò)兩層。。二四、商業(yè)業(yè)步行街的的三個(gè)空間間維度－－長(zhǎng)、寬、高二五、“豪豪布斯卡””(HOPSCA)“豪布斯卡””(HOPSCA)是6個(gè)英語(yǔ)單詞詞的第一個(gè)個(gè)字母組合合的譯音。。H－－Hotel(酒店)O－－Office(辦公樓)P－－Parking(停車(chē)場(chǎng))S－－Shopping(購(gòu)物)C－－Convention(集會(huì))A－－Apartment(公寓)把商業(yè)街變成成生活街，即變傳統(tǒng)統(tǒng)的“購(gòu)物物街”為““生活街””，將商業(yè)業(yè)街建成一一個(gè)集購(gòu)物物、娛樂(lè)、、餐飲、休休閑、居住住為一體的的生活空間間。細(xì)分功能區(qū)區(qū)劃的“豪豪布斯卡””規(guī)則，““中央商商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)業(yè)“三三二二二”配比比，即30%%辦公區(qū)，30%%零售，20%%服務(wù)，20%%高檔公寓5.1十項(xiàng)原則1、要維護(hù)購(gòu)購(gòu)物中心零零售、餐飲飲、娛樂(lè)52：18：30的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)黃金比例例。2、要維護(hù)購(gòu)購(gòu)物中心的的統(tǒng)一主題題形象和統(tǒng)統(tǒng)一品牌形形象。3、購(gòu)物中心心的招商目目標(biāo)要能夠夠在功能和和形式上同同業(yè)差異、、異業(yè)互補(bǔ)補(bǔ)。4、核心主力力零售店盡盡量自營(yíng)；；而非主力力零售商盡盡量以聯(lián)營(yíng)營(yíng)為主、租租賃為輔。。5、核心主力力店先行，，輔助店隨隨后；零售售購(gòu)物項(xiàng)目目?jī)?yōu)先，輔輔助項(xiàng)目配配套。6、核心主力力店適合放放在經(jīng)營(yíng)軸軸線（線性性步行街））的端點(diǎn)，，不宜集中中放置在中中間。7、對(duì)特殊商商戶（指具具有較高文文化、藝術(shù)術(shù)、科技含含量的經(jīng)營(yíng)營(yíng)單位）給給予優(yōu)惠政政策，能增增強(qiáng)購(gòu)物中中心整體文文化氛圍，，提升品位位。8、放水養(yǎng)魚(yú)魚(yú)，即采用用合理租金金與優(yōu)質(zhì)服服務(wù)做法，，先做市，，后賺錢(qián)。。9、統(tǒng)一管理理、統(tǒng)一服服務(wù)。10、完善信息息系統(tǒng)。二六、統(tǒng)一一招商管理理的十項(xiàng)基基本原則設(shè)計(jì)應(yīng)遵循循的商業(yè)原原則原則一：土地的高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)用足底商、用足建筑密度爭(zhēng)取最大的商業(yè)展示面、延展面原則二：便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車(chē)站，地鐵站與項(xiàng)目地塊的零距離互動(dòng)運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間原則三：高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來(lái)“走”的，而是用來(lái)“逛”的商業(yè)做的是人流而不單單是交通原則四：重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì)二層及以上步道平臺(tái)設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動(dòng)豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配原則五：創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間原則六：商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識(shí)的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性原則七：延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對(duì)待本土的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟原則八：設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動(dòng)社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動(dòng)城市效益、社會(huì)效益與商業(yè)效益的共同繁榮二十八、商商業(yè)地產(chǎn)設(shè)設(shè)計(jì)原則原則一：土地的高強(qiáng)強(qiáng)度開(kāi)發(fā)用足底商、、用足建筑筑密度，爭(zhēng)爭(zhēng)取最大的的商業(yè)延展展面50%設(shè)計(jì)應(yīng)遵循循的商業(yè)原原則原則二：便捷的外部部交通誘導(dǎo)導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車(chē)車(chē)站，地鐵鐵站與項(xiàng)目目的零距離離互動(dòng)運(yùn)用各種手手法將人流流快捷引入入內(nèi)部環(huán)行行步道體系系有機(jī)組織各各個(gè)內(nèi)部環(huán)環(huán)流之間的的聯(lián)接空間間設(shè)計(jì)應(yīng)遵循循的商業(yè)原原則原則三：高效的內(nèi)部部人流組織織商業(yè)的道路路不是用來(lái)來(lái)走的，而而是用來(lái)逛逛的商業(yè)做的是是人流而不不是交通設(shè)計(jì)應(yīng)遵循循的商業(yè)原原則原則四：重估樓層價(jià)價(jià)值體系二層及以上上鋪面層高高設(shè)計(jì)二層及以上上步道平臺(tái)臺(tái)設(shè)計(jì)利用特殊交交通方式拉拉動(dòng)人流上上行垂直樓面租租金效益的的重新分配配設(shè)計(jì)應(yīng)遵循循的商業(yè)原原則原則五：創(chuàng)造高附加加值空間挖掘獨(dú)幢商商業(yè)潛力

聚斂人氣，活躍商氣，使廣場(chǎng)成為城市公共活動(dòng)的載體

借助圍合性廣場(chǎng)空間形成商業(yè)黃金點(diǎn)，提升局部商業(yè)價(jià)值

借助廣場(chǎng)與街道形成的空間序列來(lái)豐富空間體驗(yàn)和感受滄州鼓樓商業(yè)中心上大弘基休閑廣場(chǎng)設(shè)計(jì)應(yīng)遵循循的商業(yè)原原則58原則六：商業(yè)建筑本本身就是廣廣告系統(tǒng)充分挖掘商商業(yè)美學(xué)價(jià)價(jià)值與廣告告標(biāo)識(shí)的傳傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的的形象標(biāo)志志系統(tǒng)，強(qiáng)強(qiáng)化商業(yè)品品牌認(rèn)知注重廣告體體系與建筑筑形象的一一體化和協(xié)協(xié)調(diào)性設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)應(yīng)遵遵循循的的商商業(yè)業(yè)原原則則拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗(yàn)街綠地MAXMALL商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)難難點(diǎn)點(diǎn)59原則則七七：：延續(xù)續(xù)地地方方文文脈脈，，提提升升商商業(yè)業(yè)文文化化品品質(zhì)質(zhì)以城城市市環(huán)環(huán)境境為為核核心心，，挖挖掘掘地地方方美美學(xué)學(xué)，，增增強(qiáng)強(qiáng)商商業(yè)業(yè)建建筑筑的的地地方方文文化化特特色色以不不同同的的地地方方文文化化策策略略對(duì)對(duì)待待不不同同的的商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)與與改改造造：：新新天天地地與與城城隍隍廟廟舊城城市肌理設(shè)計(jì)城市肌理上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)上海復(fù)地城隍廟廣場(chǎng)設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)應(yīng)遵遵循循的的商商業(yè)業(yè)原原則則商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)難難點(diǎn)點(diǎn)60原則則八八：：設(shè)計(jì)計(jì)具具有有社社區(qū)區(qū)活活力力的的城城市市公公共共空空間間以商商業(yè)業(yè)公公共共空空間間建建設(shè)設(shè)推推動(dòng)動(dòng)社社區(qū)區(qū)的的文文化化生生活活與與日日常常鄰鄰里里交交流流以商商業(yè)業(yè)公公共共空空間間建建設(shè)設(shè)帶帶動(dòng)動(dòng)城城市市效效益益、、社社會(huì)會(huì)效效益益與與商商業(yè)業(yè)效效益益的的共共同同繁繁榮榮新加坡這個(gè)項(xiàng)目修建的時(shí)間較早，當(dāng)初的目的可能是要?jiǎng)?chuàng)新，給人一種新奇的感覺(jué)。這種商業(yè)街與業(yè)態(tài)有一個(gè)匹配性的問(wèn)題，它非常適合做餐飲休閑類(lèi)的商業(yè)。因?yàn)檫@種商業(yè)街會(huì)有一個(gè)很大的中空，透過(guò)這個(gè)中空的造型，消費(fèi)者可以在底層就看到高層的店鋪，具有極佳的展示面。另外，這種通透的大廳能夠給人帶來(lái)一種融于自然的感覺(jué)，最大限度地為消費(fèi)者創(chuàng)造了像是在室外行走的感覺(jué)。設(shè)計(jì)計(jì)應(yīng)應(yīng)遵遵循循的的商商業(yè)業(yè)原原則則對(duì)于于普普通通投投資資者者來(lái)來(lái)說(shuō)說(shuō)，，動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài)投投資資計(jì)計(jì)算算比比較較復(fù)復(fù)雜雜，，本本網(wǎng)網(wǎng)羅羅列列以以下下幾幾種種計(jì)計(jì)算算方方式式，，僅僅供供投投資資者者參參(1)租金金回回報(bào)報(bào)率率＝＝每每月月租租金金收收益益×12/購(gòu)房房總總價(jià)價(jià)案例例分分析析：：2008年12月底底，，周周先先生生買(mǎi)買(mǎi)下下了了翠翠苑苑社社區(qū)區(qū)一一套套臨臨街街商商鋪鋪，，面面積積約約40平方方米米，，售售價(jià)價(jià)160萬(wàn)元元，，目目前前在在這這片片商商鋪鋪周周邊邊，，同同等等商商鋪鋪的的月月租租金金約約是是350元/平方方米米左左右右，，即即周周先先生生每每個(gè)個(gè)月月可可取取1.4萬(wàn)元元的的租租金金。。那那么么，，他他的的投投資資回回報(bào)報(bào)率率將將是是多多少少呢呢？？現(xiàn)現(xiàn)在在讓讓我我們們計(jì)計(jì)算算一一下下：：租租金金回回報(bào)報(bào)率率=14000*12/1600000=10.5%點(diǎn)評(píng)評(píng)：：這這種種方方法法計(jì)計(jì)算算簡(jiǎn)簡(jiǎn)便便，，對(duì)對(duì)一一次次性性付付款款的的情情況況分分析析會(huì)會(huì)較較為為準(zhǔn)準(zhǔn)確確，，但但由由于于只只考考慮慮了了租租金金和和房房其其應(yīng)應(yīng)用用范范圍圍比比較較局局限限，，對(duì)對(duì)于于使使用用按按揭揭貸貸款款購(gòu)購(gòu)房房的的回回報(bào)報(bào)情情況況就就不不太太適適用用。。商業(yè)業(yè)投投資資回回報(bào)報(bào)率率商業(yè)業(yè)投投資資回回報(bào)報(bào)率率(2)租金金回回報(bào)報(bào)率率法法公公式式：：(稅后后月月租租金金-按揭揭月月供供款款)××12／(首期期房房款款＋＋期期房房時(shí)時(shí)間間內(nèi)內(nèi)的的按按揭揭款款案例例分分析析：：假假設(shè)設(shè)周周先先生生首首付付100萬(wàn)元元，，貸貸款款60萬(wàn)元元，，按按揭揭20年，，按按照照最最新新商商業(yè)業(yè)貸貸款款上上限限貸貸利利率率。。套套用用上上述述計(jì)計(jì)算算公公式式：：這這個(gè)個(gè)商商鋪鋪的的投投資資回回報(bào)報(bào)率率＝＝(14000-4277)*12/(1000000+1026682)=5.7通過(guò)過(guò)計(jì)計(jì)算算，，我我們們得得出出該該套套商商鋪鋪的的投投資資回回報(bào)報(bào)率率將將是是：：5.76%點(diǎn)評(píng)評(píng)：：該該計(jì)計(jì)算算方方法法的的優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：考考慮慮了了租租金金、、價(jià)價(jià)格格和和前前期期主主要要投投入入，，比比租租金金回回報(bào)報(bào)率率分分析析法法適適用用范范廣廣，，可可估估算算資資金金回回收收期期長(zhǎng)長(zhǎng)短短。。不足足：：未未考考慮慮前前期期的的其其他他投投入入、、資資金金的的時(shí)時(shí)間間效效應(yīng)應(yīng)。。不不能能解解決決多多套套投投的的現(xiàn)現(xiàn)金金分分析析問(wèn)問(wèn)題題。。且且由由于于其其固固有有的的片片面面性性，，不不能能作作為為理理想想的的投投資資分分析析工工具具。。商業(yè)業(yè)投投資資回回報(bào)報(bào)率率(3)租金金回回報(bào)報(bào)率率分分析析法法公公式式：：(稅后后月月租租金金-每月月物物業(yè)業(yè)管管理理費(fèi)費(fèi))××12／購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)房房屋屋總總價(jià)價(jià)，，這這種種方方算算出出的的比比值值越越大大，，就就表表明明越越值值得得投投資資。。點(diǎn)評(píng)評(píng)：：優(yōu)優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)：：考考慮慮了了租租金金、、房房?jī)r(jià)價(jià)及及兩兩種種因因素素的的相相對(duì)對(duì)關(guān)關(guān)系系，，