商業(yè)地產(chǎn)入門之說

城市化背景下－－

商業(yè)地產(chǎn)研究專題研究商業(yè)地產(chǎn)研究

業(yè)態(tài)？商業(yè)地產(chǎn)小知識業(yè)種？－－以什么方式賣－－賣什么商業(yè)地產(chǎn)研究

歷史上的八次業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱業(yè)態(tài)開始時間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價商店1878年1880－1930同一價格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級市場1930年1935－1965自選購物5購物中心1930年1950－1965商店聚集6自動售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購物8多媒體銷售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購物商業(yè)地產(chǎn)研究

業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街20世紀(jì)60年代時間城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城”與“市”商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項目與整個城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠為城市增光添彩?！俺鞘小币袀€觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。

沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？解讀“城”與“市”城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對于大型商業(yè)地產(chǎn)項目這種有大影響力和拉動力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。解讀“城”與“市”城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

綜觀中國的商業(yè)版圖，以廣州、上海、北京為核心的珠江三角洲、長江三角洲和京津塘地區(qū)已經(jīng)開始從行政區(qū)劃上的城市群落逐步形成從“中心城市—大城市—中型城市—小城市”的逐層輻射的城市商圈，各商圈內(nèi)呈現(xiàn)出高度一體化的融合局面?，F(xiàn)在，廣州、上海、北京之間的商業(yè)較量已經(jīng)上升到城市商圈的高度。城市商圈的高度城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

未來的商業(yè)地產(chǎn)人才，

－－是既懂城市運營又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運作的復(fù)合人才

－－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項目開展包括商業(yè)前期定位、營銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價值的對接，充分實現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場聯(lián)動。商業(yè)地產(chǎn)對人才的要求城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律業(yè)態(tài)的變化研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題。

城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對接商業(yè)地產(chǎn)誘惑

天河城廣場樣板效應(yīng)

天河城廣場總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營業(yè)面積10萬平方米的天河城廣場成為廣州少有的大型高檔購物中心，每天的客流平均達(dá)到20萬人次，2002年整個購物中心的營業(yè)額達(dá)到36億元，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究商業(yè)房地地產(chǎn)的三三重利誘誘惑：一重利，，商業(yè)贏贏利和物物業(yè)升值值；二重利，，提升開開發(fā)企業(yè)業(yè)知名度度，增加加股票在在資本市市場上的的吸引力力；三重利，，以物業(yè)業(yè)增值和和現(xiàn)金流流吸引銀銀行，增增加授信信額度。。商業(yè)房地地產(chǎn)魅力力如斯，，各路玩玩家紛紛紛下水，，按需各各自設(shè)計計不同模模式。只只是地產(chǎn)產(chǎn)一旦冠冠以“商商業(yè)”的的名頭，，就不再再是單純純的地產(chǎn)產(chǎn)項目，，房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展態(tài)勢中外商業(yè)業(yè)發(fā)展規(guī)規(guī)模對比比分析商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展態(tài)勢GDP中商業(yè)所占比例美國零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國中國零售總額占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同發(fā)達(dá)國國家相比比，中國國商業(yè)總總體規(guī)模模過小，，大型商商業(yè)所占占市場份份額很小小。中外連鎖鎖商店比比較商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展態(tài)勢創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國與西方國家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)達(dá)國國家連鎖鎖商店的的階段比比較，可可成為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)決策時時的重要要參考中外百貨貨商店比比較商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展態(tài)勢創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國與西方國家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同發(fā)達(dá)國國家百貨貨商店的的階段比比較，可可成為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)決策時時的重要要參考中外超級級市場比比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－2000（35年）2001年法國1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國與西方國家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同發(fā)達(dá)國國家超級級市場的的階段比比較，可可成為商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)決策時時的重要要參考日本各類類型購物物中心比比較參考考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬人）1－25－1050－100200以上停車場容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級市場綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家商業(yè)低進(jìn)進(jìn)入壁壘壘的后果果商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展態(tài)勢在中國，，進(jìn)入市市場的壁壁壘過低低使行業(yè)業(yè)中的企企業(yè)規(guī)模模向兩極極發(fā)展，，大企業(yè)業(yè)盲目擴(kuò)擴(kuò)張和小小企業(yè)無無節(jié)制發(fā)發(fā)展，導(dǎo)導(dǎo)致“低低市場集集中度和和過度競競爭”進(jìn)入市場壁壘低進(jìn)產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場過度競爭市場集中度低商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展態(tài)勢另一方面面，地方方行政壟壟斷造成成異地市市場的高高進(jìn)入壁壁壘商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究總結(jié)目前前商業(yè)物物業(yè)市場場的現(xiàn)狀狀不難看看出：開開發(fā)商和和投資者者對于商商業(yè)物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)和投資資均表現(xiàn)現(xiàn)出極大大的熱情情。許多多開發(fā)商商在項目目前期就就聘請專專業(yè)公司司從建筑筑結(jié)構(gòu)、、主題定定位、消消費人群群定位、、行業(yè)組組合、店店鋪劃分分等方面面進(jìn)行詳詳細(xì)策劃劃。面對對越發(fā)挑挑剔的投投資者，，專業(yè)化化分工必必然引入入商業(yè)地地產(chǎn)競爭爭之中。。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展與成熟熟，意味味著消費型地地產(chǎn)正向向生產(chǎn)型型地產(chǎn)裂裂變。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是“三高產(chǎn)產(chǎn)品”：高風(fēng)險、、高回報報、高技技術(shù)含量量。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展條件件商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究國外參考考：主要判斷斷元素：：人均GDP、、城市家家庭汽車車擁有量量、公共共交通條條件人均GDP3000－－4000美元元時，家家庭汽車車擁有率率15－－20％％，大型型商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展（ShoppingMall））－－－開始發(fā)展展人均GDP10000美元，，家庭汽汽車擁有有率60％，大大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展（ShoppingMall）－－－成熟發(fā)展展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展條件件（ShoppingMall））商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究亞洲及國國內(nèi)（含含香港、、新加坡坡等）：：主要判斷斷元素：：人均GDP、、城市家家庭汽車車擁有量量、公共共交通條條件、人人口密度度、消費費總量都市型大型商業(yè)業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展條件件城市人均均GDP水平達(dá)達(dá)到2500美美元郊區(qū)型大型商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展條條件城市人均GDP水平平達(dá)到4000美元元、公路發(fā)發(fā)展極為充充分、城市市家庭汽車車擁有率達(dá)達(dá)15－20％商業(yè)地產(chǎn)市市場發(fā)展條條件（ShoppingMall））商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究國內(nèi)內(nèi)之之所所以以與與歐歐美美發(fā)發(fā)展展大大型型商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展的的GDP水水平平有明明顯顯的的差差距距，，但但仍仍然然具具備備發(fā)發(fā)展展大大型型商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目，，主主要要因因素素在在于于其其人口口密密度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于于歐歐美美城城市市的的人人口口密密度度，，消費費總總量量決定定大大型型商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展的的市市場場潛潛力力。。商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目開開發(fā)發(fā)的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)條條件件，，是是項項目目所所面面對對核核心心商商圈圈的的消消費費總總量量，，因因為為它它體體現(xiàn)現(xiàn)了了核核心心商商務(wù)務(wù)圈圈的的人人口口基基數(shù)數(shù)，，也也體體現(xiàn)現(xiàn)了了核核心心商商圈圈的的能能力力，，也也包包括括了了GDP的的水水準(zhǔn)準(zhǔn)。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場發(fā)發(fā)展展條條件件（（ShoppingMall））商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)定定位位尺度度人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元

百貨商店興起2000至3000美元超級市場興起6000美元便利店興起8000美元倉儲式商店興起12000美元購物中心大發(fā)展的時代尺度度一一：：經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)水水平平在世世界界視視野野里里，，各各種種零零售售業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的出出現(xiàn)現(xiàn)具具有有一一定定的的規(guī)規(guī)律律性性。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究尺度度二二：：交交通通狀狀況況國外外大大型型商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)（（ShoppingMall））的的發(fā)發(fā)展展經(jīng)經(jīng)驗驗告告訴訴我我們們，，當(dāng)當(dāng)一一個個社社會會進(jìn)進(jìn)商業(yè)商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究尺度度三三：：依據(jù)世界城市化過程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的發(fā)展分為三個階段，1、城市化初級階段：城市化率30%以下；2、城市化初級階段：城市化率70%以下；3、城市化高級階段：城市化率70%以上。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)定定位位尺度度商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究城市市商商業(yè)業(yè)中中心心將將根根據(jù)據(jù)城城市市化化的的進(jìn)進(jìn)程程而而發(fā)發(fā)生生變變化化。。從從這這個個規(guī)規(guī)律律性性來來看看，，依依據(jù)據(jù)城城市市化化發(fā)發(fā)展展水水平平來來發(fā)商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)定定位位初級級階階段段城市市化化率率30%以以下下商業(yè)業(yè)向向城城市市的的幾何何中中心心聚集集零售售行行業(yè)業(yè)的的特特征征：：－－－向心心聚聚集集中級級階階段段城市市化化率率70%以以下下零售售行行業(yè)業(yè)的的特特征征：：－－－離心心分分散散商業(yè)業(yè)向向城城市市的的幾何何中中心心發(fā)展展高級級階階段段城市市化化率率70%以以上上零售售行行業(yè)業(yè)的的特特征征：：－－－離心心聚聚集集商業(yè)業(yè)離離開開城城市市的的幾幾何何中中心心，，向向郊區(qū)區(qū)聚聚集集商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究零售售商商――――商業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)商商――――房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商――――由由于于居居住住開開各種開發(fā)機(jī)構(gòu)――因為擁有適合的商業(yè)用地而進(jìn)行開發(fā)。其它類型的開發(fā)商――包括其它行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商的的類類型型商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)研究商業(yè)增加加值對GDP的的貢獻(xiàn)度度商業(yè)便利利指數(shù)比比較外來人口口占城市市購買力力的比重重商業(yè)集聚聚力商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)指標(biāo)體體系的比比較商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)用地的的選擇購物人口口交通易達(dá)達(dá)性分析析競爭項目目發(fā)現(xiàn)區(qū)位分析析用地區(qū)位位和交通通人口狀狀況分析析商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)用地的的選擇用地形狀狀高差變化化可進(jìn)入性性視覺可達(dá)達(dá)性用地物理理狀況評評估商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)用地的的選擇比較恰當(dāng)當(dāng)?shù)姆椒ǚㄓ腥海阂皇悄７路掳屠璩浅鞘械淖鲎龇?，將將商業(yè)地地產(chǎn)項目目建在各各線地鐵鐵的終點點或主要要交通道道口；二是在新新建小區(qū)區(qū)建立規(guī)規(guī)模適當(dāng)當(dāng)?shù)纳虡I(yè)業(yè)地產(chǎn)項項目；三是在傳傳統(tǒng)社區(qū)區(qū)采取老老網(wǎng)點重重新整合合的方法法發(fā)展商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目。。地址的的選擇擇商業(yè)地地產(chǎn)類類型和和規(guī)模模常見的的類型型有：：折扣型型―――專賣型型―――景觀型型―――娛樂型型―――生活型型―――商業(yè)地地產(chǎn)項項目開開發(fā)的的類型型和規(guī)規(guī)模的的確定定商業(yè)地地產(chǎn)研研究商業(yè)項項目分分級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)地地產(chǎn)研研究超廣域域？商業(yè)地地產(chǎn)小小知識識廣域？分類指標(biāo)設(shè)置地域功能定位服務(wù)對象客流量服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)；歷史形成的商業(yè)集聚地購物、文化娛樂休閑、旅游并與金融、商務(wù)結(jié)合國內(nèi)外及本市消費者50萬30萬平米大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、展示、圖書報刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地、公共交通集散地周邊購物、文化娛樂、休閑該地區(qū)及外來消費者25萬20萬10萬平米購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲旅游、金融服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)居住區(qū)商業(yè)人流集中，交通便利的地段保障該地居民的日常生活，提供必要的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?萬2.5萬平米超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲生活服務(wù)、圖書報刊郵電業(yè)街坊商業(yè)街坊主要出入口，居民主要途徑地提供日常必須商品及便利服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?.4萬0.06萬平米便利店、餐飲店，生活服務(wù)業(yè)專業(yè)街商業(yè)中心周邊，交通便利處提供專門商品或?qū)I(yè)服務(wù)購買專門商品，尋求專業(yè)服務(wù)的消費者街長200米以上，專業(yè)店30家以上特色專業(yè)店、專賣店配套服務(wù)新城商業(yè)中心城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)；人流集中，交通便利的地段購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融結(jié)合新城居民，商圈輻射范圍及外來消費者25萬20萬12萬平米購物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、圖書報刊、郵電業(yè)中心鎮(zhèn)商業(yè)人流集中地購物、旅游、為農(nóng)服務(wù)本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來消費者5萬2萬平米超市、餐飲、小商品市場、農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書報刊、郵電、文化娛樂業(yè)一般鎮(zhèn)商業(yè)鎮(zhèn)街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集散地周邊提供日常商品提供生活與為農(nóng)民服務(wù)本鎮(zhèn)居民，周邊中心村村民2萬0.8萬平米超市、便利店，菜市場，餐飲，農(nóng)資供應(yīng)生活服務(wù)、圖書報刊郵電、文化娛樂業(yè)商業(yè)地地產(chǎn)類類型和和規(guī)模模常見的的類型型有：：購物中中心―――購購物中中心不不完全全是商商業(yè)行行為，，應(yīng)劃劃歸為為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)范疇疇。商業(yè)街街商業(yè)地地產(chǎn)項項目開開發(fā)的的類型型和規(guī)規(guī)模的的確定定商業(yè)地地產(chǎn)研研究大致有有三種種。一種是是ShoppingCenter這是一一種主主體性性購物物中心心，它它是以以某一一大型型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為主主體再再輔以以其他他的一一些商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和和服務(wù)務(wù)業(yè)態(tài)態(tài)。主主體性性購物物中心心又分分兩種種，一一是以以大型型超市市為主主體，，它的的競爭爭優(yōu)勢勢是，，能夠夠進(jìn)入入居民民社區(qū)區(qū)，能能夠彌彌補大大型超超市在在商品品線上上的不不足，，并可可通過過出租租場地地增加加附屬屬的一一些商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和和服務(wù)務(wù)業(yè)態(tài)態(tài)，既既可降降低經(jīng)經(jīng)營成成本又又可增增強(qiáng)對對社區(qū)區(qū)的服服務(wù)功功能；；二是是以大大型百百貨商商店為為主體體的購購物中中心，，往往往成為為中心心城區(qū)區(qū)的商商業(yè)中中心，，但一一般很很難在在社區(qū)區(qū)里生生存。。商業(yè)地地產(chǎn)項項目開開發(fā)的的類型型商業(yè)地地產(chǎn)研研究一種是是ShoppingMall，，這種模模式購購物中中心是是綜合合性和和超大大型的的，與與主體體性購購物中中心不不同的的是，，這種種購物物中心心里的的商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)是以以三種種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)為鼎鼎足之之勢，，即百百貨店店、超超市和和許多多專業(yè)業(yè)專賣賣店，，再輔輔以餐餐飲娛娛樂業(yè)業(yè)的店店鋪，，它可可以涵涵蓋所所有零零售業(yè)業(yè)和服服務(wù)業(yè)業(yè)的內(nèi)內(nèi)容。。購物物中心心已經(jīng)經(jīng)不是是一種種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，而而是一一種商商業(yè)的的組織織模式式，甚甚至于于已經(jīng)經(jīng)作為為城市市整體體規(guī)劃劃中的的一種種基本本構(gòu)成成，與與機(jī)場場、公公園、、體育育中心心等城城市設(shè)設(shè)施類類似。。商業(yè)地商業(yè)地地產(chǎn)研研究一種是是Citymall：即城市市廣場場，商業(yè)地地產(chǎn)項項目開開發(fā)的的類型型商業(yè)地地產(chǎn)研研究商業(yè)評評估、、布局局和經(jīng)經(jīng)營管管理很多開開發(fā)商商都很很熟悉悉房地地產(chǎn)開開發(fā)模模式，，在前前期規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計結(jié)結(jié)束以以后，，變數(shù)數(shù)就很很少了了，其其建筑筑形式式比較較單一一。但但商業(yè)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)還要要加入入商業(yè)業(yè)經(jīng)營營模式式，必必須進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)評評估和和布局局規(guī)劃劃。商業(yè)地地產(chǎn)評評估商業(yè)地地產(chǎn)研研究商業(yè)評評估1、商商業(yè)評評估最最重要要的是是要決決定它它的商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，，是社社區(qū)性性的還還是區(qū)區(qū)域性性的。。在開開發(fā)商商業(yè)地地產(chǎn)項項目之之前，，一定定要先先了解解消費費群是是誰，，按照照消費費群的的行為為分析析來進(jìn)進(jìn)行項項目定定位。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)評評估估商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究商業(yè)業(yè)評評估估2、、隨隨后后就就要要進(jìn)進(jìn)行行商商業(yè)業(yè)競競爭爭對對手手分分析析。。市市場場常常常常呈呈現(xiàn)現(xiàn)不不均均衡衡發(fā)發(fā)展展，，某某個個區(qū)區(qū)域域缺缺少少商商業(yè)業(yè)沒沒人人做做，，有有的的地地方方商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施已已經(jīng)經(jīng)太太多多，，但但是是大大家家還還是是愿愿意意擠擠在在里里面面。。究究竟竟一一個個區(qū)區(qū)域域需需要要多多少少商商業(yè)業(yè)、、多多大大規(guī)規(guī)模?；蚧蛘哒呤彩裁疵礃訕拥牡臉I(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，都都要要進(jìn)進(jìn)行行分分析析。。3、、再再就就是是城城市市宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析。。小小康康社社會會和和沒沒解解決決溫溫飽飽問問題題的的社社會會對對商商業(yè)業(yè)的的要要求求不不一一樣樣，，在在不不同同發(fā)發(fā)展展階階段段對對商商業(yè)業(yè)的的要要求求也也有有不不同同。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)評評估估商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究商業(yè)業(yè)布布局局規(guī)規(guī)劃劃一個個成成功功的的商商業(yè)業(yè)，，不不是是將將所所有有有有名名的的品品牌牌拉拉進(jìn)進(jìn)去去就就成成功功。。組合合和和搭搭配配非常常關(guān)關(guān)鍵鍵。。需需要要一一些些主主力力店店，，也也需需要要一一些些愿愿意意負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)很很高高租租金金的的中中小小型型商商家家，，比例例多少少，，怎怎么么搭搭配配，，要要進(jìn)進(jìn)行行經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益分分析析。。商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目的的布布局局規(guī)規(guī)劃劃商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究大型型商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的主主題題及及主主題題區(qū)區(qū)域域名城規(guī)模主題區(qū)域日本福岡縣博多水城占地250萬平方英尺星際天地、月亮步道、地球步道、海洋世界和太陽廣場馬尼拉超級MA摩爾

50萬㎡主力主題店、影城、玩具反斗城、展覽中心、小型室內(nèi)迪斯尼游樂中心中關(guān)村國際商城

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中央公園、時尚大道、雕塑園、小型家庭游樂園寧波天一廣場22萬㎡童夢園、潮流服飾館、寧波服裝精品館，家私館、美食廣場、娛樂中心MallofAmerica39萬㎡開創(chuàng)“娛樂零售”新概念、“史努比營”主題游樂園、水下探險世界、世界著名的購物街

上海的港匯廣場

超時空歷險區(qū)、迷幻震撼嘉年華區(qū)、青春科技運動區(qū)、熱哥勁舞旅游休閑區(qū)

商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究經(jīng)營營大大型型商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)要要著著重重考考慮慮兩兩方方面面的的問問題題，，一一是是前前期期的的規(guī)規(guī)劃劃，，二二是是后后期期的的商商業(yè)業(yè)運運營營管管理理。。建設(shè)模式投資模式設(shè)計模式管理模式商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展模式商業(yè)地產(chǎn)是開開發(fā)商、投資資者和經(jīng)營者者三合一的有有機(jī)整體，是是一個不可中中斷的鏈條。。商業(yè)地產(chǎn)研究究建設(shè)模式、投投資模式建設(shè)模式改建新建如：新上海商業(yè)城、正佳商業(yè)廣場等如：上海豫園商場、北京新東安市場等投資模式銀行貸款外資上海迪美購物中心、中旅商場等商業(yè)地產(chǎn)研究究設(shè)計模式、管管理模式設(shè)計模式管理模式合作管理（北京、深圳家樂福集團(tuán)直接管理）委托國外機(jī)構(gòu)管理（美國環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（豫園旅游商城：18家投資者）輸入管理（北京萬通新世界商城等）商業(yè)地產(chǎn)研究究商業(yè)地產(chǎn)項目目開發(fā)三階段段開發(fā)過程三階階段第一階段－－－整體策劃布布局第二階段－－－推廣和招商商第三階段－－－后期經(jīng)營管管理。商業(yè)地產(chǎn)研究究后期經(jīng)營管理理商業(yè)地產(chǎn)項目目重在后期經(jīng)經(jīng)營管理。商家也會選擇擇好的開發(fā)商商，有些擁有有很長經(jīng)營歷歷史的商家，，一旦發(fā)現(xiàn)適適合的商業(yè)項項目就會想方方設(shè)法進(jìn)場。。找到客戶不不等于就能完完成招商。開開發(fā)商要有一一個懂得商家家需求的團(tuán)隊隊，包括客戶戶關(guān)系管理內(nèi)內(nèi)容。怎么讓這個商商場可持續(xù)發(fā)發(fā)展？這是是在后期經(jīng)營營中很重要的的內(nèi)容。當(dāng)然然物業(yè)經(jīng)營管管理是最基本本的，對于物物業(yè)經(jīng)營管理理必須要高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管管理對商場相相對更重要，，這種場所的的公眾性非常常突出，任何何一個意外可可能對這個商商場形成致命命的影響。商業(yè)地產(chǎn)研究究商業(yè)步行街商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街風(fēng)起云涌的造造街運動，是是社會城市化化、資源區(qū)域域化、產(chǎn)業(yè)聚聚集化的必然然結(jié)果。成功商業(yè)街要要訣－－“商業(yè)街街至少要成為為一個區(qū)域的的名片”、－－“在強(qiáng)調(diào)調(diào)建筑本體所所表現(xiàn)出的美美感和潛在聚聚客能力的同同時，繼而商業(yè)步行街的的三個空間維維度選擇商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街商業(yè)開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營是兩個不不同的概念，，如果開發(fā)商商在物業(yè)銷售售之前有一個個完整詳細(xì)的的商業(yè)開發(fā)計計劃，將不至至于出現(xiàn)“銷售的結(jié)束束就是商業(yè)街街生命的結(jié)束束”這樣的尷尬局局面。商業(yè)步行街的的三個空間維維度選擇商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街世界一流商業(yè)業(yè)街的六個關(guān)關(guān)鍵影響因素素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊，能引起人們的歷史回憶。2、獨特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街世界一流的商商業(yè)街具有三三大特征：全全球聲譽、密密集的客流量量和可靠的收收入。世界一流商業(yè)業(yè)街的三大特特征特征商業(yè)街知名度日客流量（萬人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽全球50－7015倫敦牛津街享譽全球5032東京銀座享譽全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國知名8014商業(yè)地產(chǎn)研究究－－商業(yè)街街商業(yè)步行街的的三個空間維維度－－長、寬、高步行街的長度度商業(yè)街的一般般長度為500－700米，最高限限為1000－1500米米（王府井步步行街810米、重慶解解放碑步行街街400米、、沈陽中街步步行街950米、上海南南京東路1400米哈爾爾濱中央大街街商業(yè)街860米