商場(chǎng)物業(yè)管理租賃方案

百達(dá)商場(chǎng)物業(yè)管理租賃方案市中心綜合體物業(yè)公司簡(jiǎn)介

株洲市百達(dá)物業(yè)有限公司成立于2009年6月，注冊(cè)資本500萬(wàn)元，是具有物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)一級(jí)，專業(yè)從事物業(yè)管理工作的物業(yè)企業(yè)。公司現(xiàn)有管理人員500人，中高級(jí)管理人員50人，98%員工持物業(yè)管理上證崗及專業(yè)崗位資格證文件，組建了一批高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。公司開(kāi)建之初嚴(yán)格導(dǎo)入質(zhì)量管理體系及環(huán)境管理體系的管理要素，并與公司初建期的實(shí)際情況相結(jié)合進(jìn)行管理，用質(zhì)量管理來(lái)保證我們服務(wù)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)，以滿足物業(yè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的竟?fàn)幮枨蟆?/p>

項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目地理位置，位于中心廣場(chǎng)西北面，現(xiàn)（中國(guó)電信位置），臨株洲兩條主力干道；南北橫臥株洲大橋；東北面株洲市百貨大樓，千金電影院；西南面家潤(rùn)多廣場(chǎng)；東南面麥當(dāng)勞、桂林人、書(shū)城；人口密度大，交通便利，離汽車長(zhǎng)途站和火車站都比較近。又是傳統(tǒng)的商區(qū)、家電、衣服、圖書(shū)、飲食核心區(qū)。還有沿江風(fēng)光帶，距娛樂(lè)區(qū)也很近。項(xiàng)目簡(jiǎn)介，總建筑面積為160000平方米，共8層，其中地下1層，地上7層，每層建筑面積2000m2。

目錄商業(yè)定位租戶的選取租金的確定出租方案租賃方案定位說(shuō)明

商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司通常是將經(jīng)營(yíng)行為作為主要管理內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運(yùn)營(yíng)管理。大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營(yíng)管理公司能夠最大限度做到對(duì)經(jīng)營(yíng)者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。

而對(duì)于本項(xiàng)目而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會(huì)分散在很多經(jīng)營(yíng)者和投資者手里，后期隨著項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)也只能做到通過(guò)委托的形式，收回部分經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理

目標(biāo)區(qū)域定位

周邊主要商業(yè)及商圈分布圖本項(xiàng)目目標(biāo)區(qū)域定位經(jīng)營(yíng)功能定位arealocationfunctionallocalization商業(yè)定位

businessposition經(jīng)營(yíng)功能定位租戶的選取

SelectOnethatholdsalease基本承租戶主要承租戶一般承租戶百貨公司連鎖店超級(jí)市場(chǎng)自選商業(yè)家電商店家具商店食品店服裝商店皮鞋店按照承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用分類按照經(jīng)營(yíng)形式分類按照經(jīng)營(yíng)品種分類

選擇好才是真的好010203租戶的類型影響選選取的的綜合合因素素綜合因素租戶的的財(cái)務(wù)務(wù)狀況況和能能力租戶的的聲譽(yù)譽(yù)租戶組組合與與位置置分配配商場(chǎng)規(guī)規(guī)模的的大小小租戶所所需要要的物物業(yè)服服務(wù)主要承承租戶戶與一一般承承租戶戶的配配合根據(jù)因因素確確定租租戶選選擇租戶的的聲譽(yù)譽(yù)一個(gè)新新建立立的企企業(yè)可可能缺缺乏有有關(guān)聲聲譽(yù)的的記錄錄，但但物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)業(yè)可以以評(píng)估估其經(jīng)經(jīng)營(yíng)思思想和和策略略，一一個(gè)企企業(yè)如如果有有一種種清晰晰的業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展計(jì)計(jì)劃，，確定定了合合理的的商品品種類類和適適應(yīng)當(dāng)當(dāng)?shù)亟?jīng)經(jīng)濟(jì)狀狀況的的價(jià)格格水平平，會(huì)會(huì)優(yōu)于于那些些沒(méi)有有進(jìn)行行市場(chǎng)場(chǎng)策劃劃的企企業(yè)。。租戶的財(cái)務(wù)務(wù)狀況和能能力那些被證明明財(cái)務(wù)狀況況好、極有有聲譽(yù)的大大公司是重重點(diǎn)選擇對(duì)對(duì)象。租戶組合與與位置分配配主要應(yīng)依據(jù)據(jù)其建筑規(guī)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品的特特點(diǎn)及商業(yè)業(yè)輻射區(qū)域域的范圍而而定。當(dāng)購(gòu)物中心心內(nèi)有兩個(gè)個(gè)或兩個(gè)以以上的承租租戶時(shí)，應(yīng)應(yīng)注意他們們各自提供供的商品與與服務(wù)種類類是否搭配配合理，且且與次要承承租戶提供供的商品與與服務(wù)是否否為補(bǔ)充。。租戶所需要要的物業(yè)服服務(wù)商業(yè)場(chǎng)所骨骨從事經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的承承租戶，非非常關(guān)心是是否有足夠夠的使用面面積來(lái)開(kāi)展展其經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)、其所所承租部分分在整個(gè)物物業(yè)內(nèi)的位位置是否容容易識(shí)別、、整個(gè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)地點(diǎn)的客客流量有多多大等。主要承租戶戶與一般承承租戶的配配合安排好租戶戶在商場(chǎng)中中的比例關(guān)關(guān)系，既能能穩(wěn)定項(xiàng)目目正常經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的正正常開(kāi)展，，同時(shí)又能能不斷地更更新項(xiàng)目，，使項(xiàng)目具具有一定的的活力。商場(chǎng)規(guī)模的的大小本項(xiàng)目總建建筑面積為為1.6萬(wàn)萬(wàn)平方米屬屬中型商場(chǎng)，，其經(jīng)營(yíng)的的商品和零零售企業(yè)形形式應(yīng)該盡盡量齊全，，各種其他他商業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)也應(yīng)該具具備，同時(shí)時(shí)應(yīng)盡量爭(zhēng)爭(zhēng)取省市級(jí)級(jí)和區(qū)級(jí)大大商店的分分店作為基基本租戶。。租金的確定定ascertaintherent租賃成交價(jià)租賃進(jìn)程租賃期限的確定車位租賃費(fèi)用及免車位策略媒體組合推廣預(yù)算費(fèi)用付款方式租賃相關(guān)費(fèi)用租價(jià)報(bào)價(jià)明細(xì)租賃報(bào)價(jià)租賃報(bào)價(jià)本項(xiàng)目整體租賃報(bào)報(bào)價(jià)區(qū)間在在預(yù)租期（（出租率未未達(dá)到30%時(shí)）為為人民幣100-150元/建筑平方方米/月（（含物業(yè)管管理費(fèi)）；；整體報(bào)價(jià)價(jià)區(qū)間在較較成熟期（（出租率達(dá)達(dá)到30%--60％時(shí)）和和成熟期相相對(duì)預(yù)租期期分別上浮浮30元/建筑平方方米/月、、50元/建筑平方方米/月，，分別達(dá)到到人民幣130-180元/建筑平方方米/月、、150-200元元/建筑平平方米/月月、（含物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)）；根據(jù)據(jù)項(xiàng)目實(shí)際際情況、市市場(chǎng)整體狀狀況及目標(biāo)標(biāo)客戶群的的租金支付付能力，結(jié)結(jié)合各階段段市場(chǎng)實(shí)際際情況進(jìn)行行項(xiàng)目租賃賃價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)和階段性性調(diào)整。租價(jià)報(bào)價(jià)明細(xì)細(xì)單位：元/平方米.月租賃成交價(jià)單位：元/平方米.月車位租賃費(fèi)用用及免車位策策略對(duì)于整層租賃賃的客戶擬提提供地下二個(gè)個(gè)免費(fèi)停車車車位的策略；；半層租賃的的客戶原則不不上提供免費(fèi)費(fèi)車位。租賃賃一層以上客客戶和知名企企業(yè)客戶單獨(dú)獨(dú)洽談。租賃進(jìn)程媒體組合推廣廣預(yù)算費(fèi)用租賃方案LeasingPlan出租的促進(jìn)策略商場(chǎng)的管理出租方式的管理招商原則廣告策劃商場(chǎng)的管理統(tǒng)一管理商鋪必須由代代表業(yè)主權(quán)利利的、受業(yè)主主、開(kāi)發(fā)商委委托的管理公公司統(tǒng)一管理理，沒(méi)有統(tǒng)一一管理的商鋪鋪是難以經(jīng)受受激烈的零售售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。分散經(jīng)經(jīng)營(yíng)是商鋪鋪對(duì)消消費(fèi)者者和經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者間的的交易易提供供場(chǎng)所所，商商鋪的的管理理者不不能直直接進(jìn)進(jìn)行商商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，只是是在消消費(fèi)者者和經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者之間間搭建建橋梁梁。管理模模式的的五個(gè)個(gè)統(tǒng)一一統(tǒng)一物物業(yè)管管理統(tǒng)一營(yíng)營(yíng)銷管管理統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)主主題統(tǒng)一招招商管管理統(tǒng)一服服務(wù)管管理即前期期通過(guò)過(guò)銷售售環(huán)節(jié)節(jié)捆綁綁合同同或協(xié)協(xié)議，，后期期通過(guò)過(guò)政府府稅費(fèi)費(fèi)調(diào)控控等形形式，，基本本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目統(tǒng)一一招商商管理理，包包括統(tǒng)統(tǒng)一業(yè)業(yè)態(tài)控控制，，統(tǒng)一一品牌牌審核核，以以及統(tǒng)統(tǒng)一租租約等等管理理內(nèi)容容。即統(tǒng)一一項(xiàng)目目的業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和和商品品布局局。即為商商戶提提供專專業(yè)的的服務(wù)務(wù)咨詢?cè)?；統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)設(shè)立總總服務(wù)務(wù)臺(tái)，，提供供客戶戶服務(wù)務(wù)提升升項(xiàng)目目服務(wù)務(wù)水平平；代代行部部分工工商行行政職職能，，對(duì)商商戶經(jīng)經(jīng)營(yíng)行行為、、商品品和服服務(wù)質(zhì)質(zhì)量進(jìn)進(jìn)行必必要監(jiān)監(jiān)督，，保持持良好好經(jīng)營(yíng)營(yíng)秩序序，并并以此此提升升項(xiàng)目目認(rèn)知知度。。即統(tǒng)一一策劃劃全年年的系系列營(yíng)營(yíng)銷策策劃活活動(dòng)，，營(yíng)造造氣氛氛吸引引客流流，舉舉辦大大量的的有文文化內(nèi)內(nèi)涵并并特聚聚人氣氣的活活動(dòng)，，使商商場(chǎng)成成為傳傳播文文化資資訊的的平臺(tái)臺(tái)即統(tǒng)一一進(jìn)行行項(xiàng)目目建筑筑內(nèi)外外空間間、環(huán)環(huán)境管管理及及設(shè)備備設(shè)施施的維維護(hù)保保養(yǎng)，，營(yíng)造造舒適適的購(gòu)購(gòu)物休休閑環(huán)環(huán)境分散經(jīng)經(jīng)營(yíng)為了達(dá)達(dá)到““統(tǒng)一管管理,分散經(jīng)經(jīng)營(yíng)”的管理理模式式，在在商鋪鋪銷售售合同同中都都應(yīng)該該約定定承租租戶必必須服服從管管理公公司的的統(tǒng)一一管理理。在在法律律上確確定商商鋪管管理公公司的的管理理地位位。組織架架構(gòu)組織架構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)說(shuō)明：商管公司司的組織織架構(gòu)主主要分為為三大板板塊：1、物業(yè)業(yè)服務(wù)部部分（保安、保保潔、設(shè)設(shè)備管理理）2、商業(yè)業(yè)服務(wù)部部分（包括策策劃促銷銷和商戶戶管理））3、行政政財(cái)務(wù)（（租金收取取、客戶戶回報(bào)支支付等）其中由商商業(yè)招商商和運(yùn)營(yíng)營(yíng)部組成成的商業(yè)業(yè)服務(wù)部部分是整個(gè)管管理公司司的核心心運(yùn)營(yíng)機(jī)機(jī)構(gòu)。公司組織織結(jié)構(gòu)采采取扁平平化的管管理體系系，便于于市場(chǎng)的的快速反反應(yīng)和相互配合合。商管管公司下下面直接接設(shè)置職職能部門門，部門門下設(shè)專專業(yè)組直直接管理理所有商商戶。組織結(jié)構(gòu)構(gòu)圖總經(jīng)理保保潔安組組物管部運(yùn)營(yíng)部辦公室財(cái)務(wù)部設(shè)備組會(huì)計(jì)組出納組招商組客服組物業(yè)管管理內(nèi)內(nèi)容養(yǎng)護(hù)建建筑、、維護(hù)護(hù)設(shè)備備、保保證水水電氣氣熱正正常供供應(yīng)、、公用用面積積的保保潔、、保安安防盜盜、車車輛管管理、、綠化化養(yǎng)護(hù)護(hù)、意意外事事故處處理等等。出租方方式的的管理理一種先先規(guī)定定一個(gè)個(gè)固定定的月月租金金（根根據(jù)面面積）），然然后根根據(jù)市市場(chǎng)情情況和和貨幣幣升、、貶值值決定定幾年年后再再增加加合理理的幅幅度。。一種是按面面積定出最最低租金，，然后根據(jù)據(jù)承租戶銷銷售總額按按一定的百百分比收取取租金。租金計(jì)算可可采用兩種種形式：出租租的的促促進(jìn)進(jìn)策策略略進(jìn)行行特特色色經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng),擴(kuò)擴(kuò)大大商商場(chǎng)場(chǎng)的的吸吸引引力力提高高商商業(yè)業(yè)場(chǎng)場(chǎng)所所的的產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次,擴(kuò)擴(kuò)大大消消費(fèi)費(fèi).加強(qiáng)強(qiáng)廣廣告告宣宣傳傳,提提高高商商廈廈的的知知名名度度節(jié)慶慶日日經(jīng)經(jīng)常常舉舉行行活活動(dòng)動(dòng),促促進(jìn)進(jìn)客客流流量量根據(jù)租賃時(shí)間間長(zhǎng)短,一次次性交納租金金的多少來(lái)進(jìn)進(jìn)性優(yōu)惠政策策顧客帶顧客來(lái)來(lái)進(jìn)行租賃,可減免一定定的物業(yè)費(fèi)等等招商原則1、二個(gè)重點(diǎn)重點(diǎn)引進(jìn)在市市內(nèi)有影響力力、有實(shí)力的的商業(yè)機(jī)構(gòu)加加盟合作。對(duì)名家、名企企、名品重點(diǎn)點(diǎn)招商2、四個(gè)優(yōu)先廠家優(yōu)先：廠廠家直接合作作優(yōu)先答約；；名優(yōu)品牌優(yōu)先先：國(guó)內(nèi)外著著名品牌優(yōu)先先引進(jìn)；獨(dú)家經(jīng)營(yíng)優(yōu)先先：品牌在本本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)先引引進(jìn)；特色項(xiàng)目?jī)?yōu)先先：擁有特色色經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)優(yōu)先引進(jìn)。實(shí)行“二個(gè)重重點(diǎn)四個(gè)優(yōu)先先”的基本原原則注：租賃面積到500平米以以上優(yōu)先引進(jìn)進(jìn)廣告策劃廣告策劃是商商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)務(wù)管理的一項(xiàng)項(xiàng)重要任務(wù)，，就是要設(shè)法把顧客客吸引進(jìn)來(lái)，，把承租人留留住。因此要策劃劃和組織各項(xiàng)項(xiàng)商業(yè)推廣宣宣傳活動(dòng)，如如綜合表演、、納涼晚會(huì)