項目定位及規(guī)劃建議p課件

08年方圓三亞項目定位及規(guī)劃建議148p08年方圓三亞項目定位及規(guī)劃建議148p1項目整體定位與規(guī)劃建議項目研究工作階段劃分市調(diào)成果溝通項目市場調(diào)研項目整體定位與規(guī)劃建議項目研究工作階段劃分市調(diào)成果溝通項目市2項目定位及規(guī)劃建議p課件3項目定位及規(guī)劃建議p課件41)

海南省房地產(chǎn)情況綜述海南省基本情況●中國唯一的熱帶海島省份●海洋面積占中國總海域的1/3●人口預(yù)期壽命名列全國前茅，有全國一流的空氣環(huán)境●海南省是中國最大特區(qū)●目前有各類旅游飯店200多家，是適合休閑旅游的度假圣地1)海南省房地產(chǎn)情況綜述海南省基本情況●中國唯一的51)

海南省房地產(chǎn)情況綜述◆外銷型市場，受到全國性地產(chǎn)政策的影響遠(yuǎn)不及北京、上海等高熱地區(qū)

◆2005年海南房地產(chǎn)市場總體表現(xiàn)良好，開發(fā)投資增長速度放緩?！?006年，房屋銷售面積明顯大于竣工面積?！?007年，從供給層面上看，海南省房地產(chǎn)投資并未出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。從需求層面上看，增長也比較緩慢。但是我們也需要注意：在銷售面積增長保持的同時，個別城市的銷售套數(shù)反而同比減少，比如2008年春節(jié)黃金周期間，三亞市成為眾多國內(nèi)購房者青睞的熱點。據(jù)統(tǒng)計，三亞樓盤銷售比去年同期減少44套，但銷售面積卻比去年同期增長了7700平方米，7天即完成9億多元貨量銷售。由此可以判斷，整體市場都在向戶型面積微調(diào)增長，奢侈性度假物業(yè)特征需求更加明顯。地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r1)海南省房地產(chǎn)情況綜述◆外銷型市場，受到全國性地產(chǎn)62002．01—2006．07商品房施工和銷售變動趨勢從上表中可以看出，海南省的房地產(chǎn)開發(fā)逐漸走向以市場為導(dǎo)向的開發(fā)過程，從2002年到2006年上半年這個階段開始的調(diào)整，海南房地產(chǎn)的開發(fā)量和銷售量逐漸實現(xiàn)了同步，從宏觀分析中可以看出海南省的地產(chǎn)開發(fā)在市場需求上進(jìn)行了完備的調(diào)查，從產(chǎn)品的研發(fā)、戶型的配比、地塊資源的整合都做出了細(xì)化，從而在產(chǎn)品開發(fā)量和產(chǎn)品需求方面形成了高度的平衡，同時我們也看到海南地產(chǎn)的開發(fā)也日趨理性，從盲目的追求開發(fā)量和產(chǎn)品快銷轉(zhuǎn)向了緊跟市場的產(chǎn)品的定位和地塊資源最大化的挖掘。2002．01—2006．07商品房施工和銷售變動趨勢從上72)房地產(chǎn)市場銷售供給現(xiàn)狀分析市場近兩年呈現(xiàn)供不應(yīng)求海南房地產(chǎn)市場從04年開始，總銷售面積逐年增加，從06年開始，住宅銷售面積大于竣工面積2)房地產(chǎn)市場銷售供給現(xiàn)狀分析市場近兩年呈現(xiàn)供不應(yīng)求海南8二、海南省房地產(chǎn)市場整體消費特征二、海南省房地產(chǎn)市場整體消費特征9全國各省市購買海口房地產(chǎn)排名表2007年1—7月

海南房產(chǎn)80%由外省客戶購買

（單位：套、萬平方米）省區(qū)銷售套數(shù)銷售面積省區(qū)銷售套數(shù)銷售面積山西6256.23河南3022.92黑龍江5635.22河北2842.60北京5295.71遼寧2742.37廣東5136.04江西2642.47江蘇3222.99四川2522.48湖北3113.08湖南2232.22數(shù)據(jù)來源：2008年初某專業(yè)地產(chǎn)策劃公司調(diào)查數(shù)據(jù)?？诘禺a(chǎn)項目客戶分布表全國各省市購買?？诜康禺a(chǎn)排名表2007年1—7月省區(qū)銷售套數(shù)102007年，?？谑蟹康禺a(chǎn)銷售中，島內(nèi)購買商品住宅123.52萬平方米，占總銷售面積的48.64%；島外購買商品住宅130.43萬平方米，占銷售總面積的51.36%;三亞市的商品房銷售“島外市場”特征更明顯，購房者中，島外人士占九成，按銷售面積計算，排在前四位的客戶來自東北三省、浙江、上海和北京，占75%。2007年，?？谑蟹康禺a(chǎn)銷售中，島內(nèi)購買商品住宅123.5211三、海南省房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢分析三、海南省房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及走勢分析122007年，房地產(chǎn)業(yè)完成增加值42.2億元，比上年增長12.3%。房地產(chǎn)開發(fā)投資126.96億元，增長42.2%。其中，商品房投資98.58億元，增長45.1%。2007年，房地產(chǎn)業(yè)完成增加值42.2億元，比上年增長12.13房屋施工面積1175.96萬平方米，增長18.2%；房屋竣工面積215.42萬平方米，增長71.1%；房屋銷售面積302.77萬平方米，增長48.8%。房屋施工面積1175.96萬平方米，增長18.2%；房屋竣工14從以上統(tǒng)計表可以看出：◆07年，房地產(chǎn)施工面積大大超過竣工面積，尚有大部分余量將于08年釋放；◆07年，海南房地產(chǎn)竣工面積比06年增長超過七成，07年明顯為海南省房地產(chǎn)建設(shè)由平靜轉(zhuǎn)向高潮的轉(zhuǎn)折點；◆07年，海南房地產(chǎn)竣工面積少于銷售面積，當(dāng)年供需不平衡，呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)。從以上統(tǒng)計表可以看出：1508年海南房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1）百花爭艷、百鳥爭鳴08年三亞和?？诜慨a(chǎn)經(jīng)濟(jì)圈將迎來全面開花的大發(fā)展階段，但城市與城市之間、板塊與板塊之間、樓盤與樓盤之間的競爭也將會更加激烈板塊與板塊之間競爭的“六國演義”六國主要指海南的六大房地產(chǎn)板塊：三亞、?？凇偤！⑽牟?、興隆和五指山，這六大板塊在08年將主導(dǎo)海南房地產(chǎn)市場。08年海南房地產(chǎn)發(fā)展趨勢1）百花爭艷、百鳥爭鳴08年三亞和海162）進(jìn)入持續(xù)發(fā)展的牛市，未來五年，海南房地產(chǎn)將令世人刮目相看。因素1：海南環(huán)境資源的唯一性，因素2：房產(chǎn)新政對海南房地產(chǎn)企業(yè)和消費者產(chǎn)生的影響不大。因素3：海南作為中國的旅游中心之一，已越來越具有國際知名度和影響力因素4：政府加大力度進(jìn)行相關(guān)配套建設(shè)，城市形象包裝，城市品牌塑造。因素5：大的開發(fā)商和品牌企業(yè)的進(jìn)入因素6：到海南買房的人群品質(zhì)上升因素7：供求關(guān)系決定了海南房產(chǎn)稀缺，需求者品質(zhì)要求高，人群來的多，只能促使海南的房價繼續(xù)往上提。08年海南房地產(chǎn)發(fā)展趨勢2）進(jìn)入持續(xù)發(fā)展的牛市，未來五年，海南房地產(chǎn)將令世人刮目相看17三亞房地產(chǎn)市場分析三亞房地產(chǎn)市場分析18三亞城市發(fā)展簡述三亞城市發(fā)展簡述19三亞城市狀況中國日照時間最長的城市，全年有近300天艷陽高照。中國年均溫度最適宜的城市，年平均氣溫25.4℃。中國空氣質(zhì)量最好的城市，負(fù)氧離子含量位居中國第一、世界第二。中國最長壽的地區(qū)（人均壽命88歲）。百歲以上老人，海南省有400多人，三亞市70多人。中國最佳養(yǎng)生城市，被譽為天然氧吧、康復(fù)中心。中國人居環(huán)境最佳城市，有海水、沙灘、陽光、氣候、動物、植物、巖洞、溫泉、森林等度假休閑要素。被聯(lián)合國譽為“世界最適合人類居住的城市”。中國最大最佳潛水基地—亞龍灣潛水基地。07年三亞市國民生產(chǎn)總值達(dá)122.32億元，比上年增長22.1%，其中旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)成為GDP的重要組成部分。2005年，旅游業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率超過20%，房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率為17.2%。三亞城市狀況中國日照時間最長的城市，全年有近300天艷陽高照20三亞市旅游定位世界一流的的國際性熱帶濱海旅游城市。到2015年，把三亞初步建成亞洲一流、世界知名的旅游目的地。世界著名的旅游度假勝地，將以觀光游為主向以休閑度假游為主轉(zhuǎn)變。高調(diào)地提出拓展東西兩翼濱海度假區(qū)，將海棠灣、亞龍灣、紅塘灣和舊城區(qū)作為未來三亞度假區(qū)建設(shè)的核心區(qū)域。從全中國的角度看三亞，三亞是中國唯一一個熱帶旅游城市，是全中國的旅游度假第三地；三亞市“山、海、河、城”融為一體，具有高質(zhì)量生態(tài)環(huán)境的園林城市；旅游休閑度假的地產(chǎn)概念在三亞已經(jīng)悄然興起三亞市旅游定位世界一流的的國際性熱帶濱海旅游城市。到201521三亞重點灣區(qū)介紹海棠灣度假區(qū)海棠灣定位為“國家海岸”，將建設(shè)為：世界級的旅游休閑度假區(qū)，成為國家品牌。以濱海高端酒店為主體的多元化濱海旅游休閑度假區(qū)國際頂級品牌濱海酒店帶主要由位于海岸線上的6個主題酒店群組成，規(guī)劃建設(shè)25家五星級或超五星級酒店。目前已確定要建12家酒店，分別屬于今典集團(tuán)、嘉里集團(tuán)、哈薩克斯坦阿爾迪克發(fā)展有限公司等十個國內(nèi)外開發(fā)商和酒店集團(tuán)旗下，包括了兩個七星級和十個五星級酒店。其中8家將于今年動工，麗笙世嘉、港麗、希爾頓逸林、香格里拉四個品牌已確定要進(jìn)駐，而喜達(dá)屋、希爾頓、溫德姆、卡爾森等國際品牌可能管理余下的四家酒店。三亞重點灣區(qū)介紹海棠灣度假區(qū)海棠灣定位為“國家海岸”，將建22世界級游艇休閑社區(qū)世界級游艇休閑社區(qū)包括位于南區(qū)的國際游艇港、海棠灣國際風(fēng)情小鎮(zhèn)，位于中區(qū)的龍江塘游艇社區(qū)，位于北區(qū)的風(fēng)塘區(qū)國際社區(qū)和主題公園，以及游艇度假項目。國家級海洋科研、教育、博覽中心主要包括海洋公園、國家海洋研究院、國際海洋科學(xué)中心、國際海洋大學(xué)、國家海岸濕地公園，其中大部分功能集中于北區(qū)，只有海洋公園選址在南區(qū)。世界級游艇休閑社區(qū)23亞龍灣國家旅游度假區(qū)亞龍灣是海南省唯一一處國家級旅游度假區(qū)，也是我國唯一一處國家級的熱帶濱海旅游度假區(qū)。規(guī)劃面積18.6平方公里，擁有濱海公園、豪華別墅、會議中心、高星級賓館、度假村、海底觀光世界、海上運動中心、高爾夫球場、潛水俱樂部、游艇俱樂部、蝴蝶谷、貝殼館等國際一流水準(zhǔn)的旅游度假區(qū)。目前亞龍灣有9家五星級酒店已對外營業(yè)，今年計劃開業(yè)的有3家，同時在建的有2家。亞龍灣國家旅游度假區(qū)亞龍灣是海南省唯一一處國家級旅游度假區(qū)，24項目定位及規(guī)劃建議p課件25陵水縣旅游定位2005年，陵水縣確立了打造國際高端路線的“珍珠海岸：休閑度假之洲”的旅游品牌。珍珠海岸包括57公里的海岸線，從北至南重點發(fā)展香水灣休閑旅游度假景區(qū)、椰子島及海上觀光旅游景區(qū)、南灣猴島游覽景區(qū)、清水灣休閑旅游度假景區(qū)、土福灣國際旅游度假景區(qū)和高峰溫泉康體療養(yǎng)景區(qū)六個度假區(qū)。陵水縣旅游定位2005年，陵水縣確立了打造國際高端路線的“珍26項目定位及規(guī)劃建議p課件27土福灣度假區(qū)土福灣度假區(qū)位于陵水縣西南部，與三亞市交界，規(guī)劃總用地5.186平方公里，規(guī)劃7座五星級酒店、國際游艇碼頭、世界香草園、世界鮮花園、古船主題廣場、旅游文化村等旅游設(shè)施。主要功能為：綜合休閑度假區(qū)主要包括文化休閑中心、古船主題廣場和特色旅游文化村黎苗風(fēng)情街區(qū)是體現(xiàn)土福灣文化特質(zhì)的區(qū)域，主要包括黎苗風(fēng)情寨、溫泉度假村、古墓遺址公園主題休閑度假區(qū)主要包括世界香草園、世界鮮花園、運動康體中心、濱港風(fēng)情街、國際度假別墅和特色旅游文化村國際游艇碼頭區(qū)主要包括：在英洲河口建設(shè)國際游艇碼頭、水上運動中心和疍家浮島，以及國際私人會所、游艇別墅。土福灣度假區(qū)土福灣度假區(qū)位于陵水縣西南部，與三亞市交界，規(guī)劃281區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)綜合休閑度假區(qū)黎苗風(fēng)情街區(qū)主題休閑度假區(qū)國際游艇碼頭區(qū)1區(qū)3區(qū)4區(qū)5區(qū)綜合休閑度假區(qū)黎苗風(fēng)情街區(qū)主題休閑度假區(qū)國際29香水灣度假區(qū)香水灣景區(qū)總面積7.467平方公里，以銅嶺為界分隔成A、B兩區(qū)。A區(qū)規(guī)劃面積為2.347平方公里，B區(qū)規(guī)劃面積為5.12平方公里。其中A區(qū)建設(shè)五星級酒店5個、度假別墅區(qū)4個，生態(tài)景觀公園2個。B區(qū)建五星級酒店5個，產(chǎn)權(quán)式度假酒店2個，高爾夫球場1個、生態(tài)景觀公園2個、體育中心1個。有八家酒店預(yù)計開工，其中包括富力地產(chǎn)在B區(qū)規(guī)劃的三家超五星級酒店。清水灣度假區(qū)

清水灣景區(qū)總規(guī)劃面積約2萬畝（0.13平方公里），由雅居樂地產(chǎn)和浙江綠城地產(chǎn)共同開發(fā)。其中1.5萬畝為雅居樂分10年開發(fā)，計劃建兩個18洞高爾夫球場、6家五星級酒店、豪華別墅以及公寓；其余5000畝由浙江綠城地產(chǎn)開發(fā)，計劃建1家五星級酒店、1個36洞高爾夫球場和度假別墅。今年將有兩家五星級酒店動工。香水灣度假區(qū)30國家海岸VS珍珠海岸表2.3-1：亞龍灣度假區(qū)、海棠灣度假區(qū)、土福灣度假區(qū)對比情況表亞龍灣度假區(qū)海棠灣度假區(qū)土福灣度假區(qū)整體定位國家級旅游度假區(qū)世界級的旅游度假區(qū)——“國家海岸”國際高端路線“珍珠海岸”的一部分交通距市區(qū)25公里距市區(qū)28公里距市區(qū)40公里酒店數(shù)量14家：12家已對外營業(yè)或試業(yè)，2家在建規(guī)劃25家：其中12家今年開工規(guī)劃7家旅游項目旅游項目眾多：海底觀光世界、海上運動中心、高爾夫球場、潛水俱樂部、游艇度假、蝴蝶谷、貝殼館從規(guī)劃看，旅游項目主要依靠蜈支洲島：游艇度假、海洋公園、海洋濕地公園，蜈支洲島潛水俱樂部等各類娛樂項目從規(guī)劃看，娛樂項目較少：國際游艇碼頭、世界香草園、世界鮮花園、古船主題廣場、旅游文化村

海岸線7.5公里21.8公里6公里

溫度熱帶海洋性氣候，全年平均氣溫，冬季海水最低溫度22度熱帶海洋性季風(fēng)氣候，全年平均氣溫，冬季平均最低氣溫未知

海面是珊瑚保護(hù)區(qū)，海水清澈，海洋生物種類較多，優(yōu)于海棠灣和土福灣坡度大、浪大，特別是靠北的海面海面比較平穩(wěn)，海浪作用平均

沙灘沙灘長度，寬闊平緩、沙粒潔白細(xì)膩沙灘岸線，坡度平緩沙灘長度，坡度較平緩，沙粒偏黃配套完善一般較差

購物均位于百花谷商業(yè)中心，總建筑面積3.5萬㎡，有購物、餐飲、酒吧、SPA、健身中心等功能蜈支洲島：購物以士多店為主，島內(nèi)有中西餐廳、自助餐廳，無SPA和健身設(shè)施，島內(nèi)有醫(yī)療所兩個小型商業(yè)街，在運動康體中心內(nèi)配有醫(yī)療所/室

餐飲SPA

健身

醫(yī)療醫(yī)療急救站國家海岸VS珍珠海岸亞龍灣度假區(qū)海棠灣度假區(qū)土福灣度假區(qū)整體31三亞房地產(chǎn)特點分析三亞房地產(chǎn)特點分析32·物業(yè)形態(tài)三亞樓盤可以按區(qū)域資源特征分為兩類，一類以海灣資源為特點的“高層＋別墅”混合物業(yè)組合；另一類是市區(qū)樓盤的小高層或高層物業(yè)形態(tài)。而亞龍灣會·公主郡則以“別墅+帶電梯多層公寓”組合。（數(shù)據(jù)來源：三亞房地產(chǎn)協(xié)會）·物業(yè)形態(tài)（數(shù)據(jù)來源：三亞房地產(chǎn)協(xié)會）33·建筑規(guī)模三亞作為海南旅游度假房產(chǎn)的最典型城市，占地規(guī)模在2000畝以上的有魯能三亞灣、半山半島、山水國際、鳳凰水城。·建筑風(fēng)格三亞市樓盤建筑風(fēng)格以熱帶濱海的現(xiàn)代風(fēng)格和東南亞風(fēng)格為主，特征以“現(xiàn)代、簡潔、明快”為主。現(xiàn)代簡約式風(fēng)格，在外立面色彩上主要是白色、灰白色、淺黃色等淺色調(diào)，突出整體的明快清新。·建筑規(guī)模34三亞市06-07年商品房銷售情況據(jù)統(tǒng)計，三亞市2007年1--12月批準(zhǔn)預(yù)售商品房103.67萬m2，和去年同期相比增長14.92%。其中商品住房92.08萬m2,10204套。登記銷售面積92.97萬m2，和去年同期相比增長33.94%；其中商品住房88.58萬m2,9951套（包含產(chǎn)權(quán)式酒店銷售9.63萬m2，一線海景公寓、別墅銷售14.15萬m2）,商業(yè)用房4.39萬m2。12月登記銷售商品房2.97萬m2，其中商品住房2.86萬m2，共338套。（數(shù)據(jù)來源：三亞房地產(chǎn)協(xié)會）三亞市06-07年商品房銷售情況據(jù)統(tǒng)計，三亞市2007年1-35三亞市場需求特征三亞國際性濱海城市特征，決定了三亞的市場是面向全國、面向世界的，其獨有的自然資源和氣候條件，成為富裕階層置業(yè)的理想島外購房人士約占九成

從三亞購房客戶的來源看，除西藏外，全國其他地區(qū)(含港澳臺)均有，尤以江浙、上海和北京為最，約占百分之五十。韓國、日本、美國、德國和俄羅斯等國家購房約占3%。

三亞已成為富裕階層的理想第二居所

從購房目的來看，大部分客戶購房動機(jī)主要是旅游度假、休閑養(yǎng)老等目的，把三亞作為第二居住地，二次置業(yè)比例較高，短期投機(jī)或投資者相對較少。這種動機(jī)所引發(fā)的需求是正常的，是部分富裕階層的真實性需求。三亞市場需求特征三亞國際性濱海城市特征，決定了三亞的市場是面36海南島內(nèi)外購房群體情況2007年，三亞市的商品房銷售“島外市場”特征更明顯，購房者中，島外人士占九成，按銷售面積計算，排在前四位的客戶來自東北三省、浙江、上海和北京，占75%。除此之外，三亞購房者還呈現(xiàn)出一種國際化趨勢，港臺地區(qū)和國外客戶的購買力逐年增長，這種市場格局將隨著三亞房地產(chǎn)開發(fā)檔次以及國際化程度而不斷提高。海南島內(nèi)外購房群體情況2007年，三亞市的商品房銷售“島外市37海南地產(chǎn)消費群體特征1）消費者來源國際市場見識較廣，看好海南房產(chǎn)居住環(huán)境與升值空間，一般以海外華僑為主。內(nèi)地市場多為避寒、度假、投資、養(yǎng)老所用。本地市場經(jīng)濟(jì)條件相對較好者。購買中低價位公寓者居多。港澳臺市場既以投資性購房為目的，又兼做每年短期度假或養(yǎng)老之用。2）消費者購房目的養(yǎng)生、養(yǎng)老、度假作為第二、三居所理想目的地，在這里開始他們的“候鳥”生活。投資置業(yè)一類是持有型：注重租金回報，關(guān)注產(chǎn)權(quán)酒店；二類是轉(zhuǎn)讓型：注重差價。投資+度假既以投資性購房為目的，又兼做每年短期度假、養(yǎng)老的寓所。海南地產(chǎn)消費群體特征1）消費者來源38三亞房地產(chǎn)市場綜述三亞作為中國唯一的熱帶濱海旅游度假城市，其旅游度假經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將成為三亞地產(chǎn)發(fā)展的持續(xù)動力三亞國際性濱海城市特征，決定了三亞的市場是面向全國、面向世界的，其獨有的自然資源和氣候條件，成為富裕階層置業(yè)的理想三亞房地產(chǎn)市場需求強勁拉動，島外需求是促進(jìn)島內(nèi)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展三亞房地產(chǎn)市場綜述39三亞各物業(yè)開發(fā)特點專題分析三亞各物業(yè)開發(fā)特點專題分析40一、公寓類產(chǎn)品開發(fā)特點分析一、公寓類產(chǎn)品開發(fā)特點分析41公寓戶型專題分析公寓類戶型統(tǒng)計表區(qū)域項目名稱戶型戶型面積（㎡）戶型比例熱銷戶型(㎡)三亞鳳凰水城（一期）一居51.21-56.4851%50-80兩居86/92/97．3332%三居100．38-127.3712%半山半島兩居12565%123三居17335%公主郡一居7950%120-160兩居120-16050%魯能山海天兩居115.5446%115.54三居139.35-160.5949%復(fù)式156-2305%時代海岸一居65.77-67.4050%65.77-67.40兩居93.27-93.7250%山水國際（一期）兩居72.75/75

9292

三居126

半島龍灣一居48．19-7740%48．19-77公寓戶型專題分析公寓類戶型統(tǒng)計表區(qū)域項目名稱戶型戶型面積（㎡42區(qū)域項目名稱戶型戶型面積（㎡）戶型比例海棠福灣一居68-74約80%100-104/160約20%紅碪香水灣一居39、44、4517%一居一廳50、51、54、5667%60、62、674%一居兩廳70、76、8012%清水灣雅居樂（一期）小高層100-200386套70-100324套中高層150-300180套100-150272套90-10060套高層150-300468套從以上表格可以得出以下結(jié)論：◆公寓戶型以一居和二居為主；◆一居戶型面積主要集中在45-65㎡，二居戶型面積主要集中在80-110㎡；◆公寓熱銷戶型主要集中在60-100㎡。區(qū)域項目名稱戶型戶型面積（㎡）戶型比例海棠福灣一居68-7443公寓風(fēng)格及外立面專題分析項目名稱建筑風(fēng)格項目名稱建筑風(fēng)格鳳凰水城、半山半島、魯能山海天、時代海岸、國光濱?；▓@、半島龍灣、現(xiàn)代風(fēng)格公主郡、帕爾美納、榮域、長信海岸水城、海棠福灣西班牙風(fēng)格從以上統(tǒng)計表可以得出以下結(jié)論：◆海南公寓建筑風(fēng)格以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，少部分項目采用西班牙建筑風(fēng)格；◆作為國內(nèi)唯一的熱帶濱海省份，這兩種建筑風(fēng)格都適用于海南的熱帶風(fēng)情；◆目前，西班牙建筑風(fēng)格的建筑在海南處于次主流跟進(jìn)狀態(tài)。公寓風(fēng)格及外立面專題分析項目名稱建筑風(fēng)格項目名稱建筑風(fēng)格鳳凰44鳳凰水城鳳凰水城45半山半島半山半島46國光濱?；▓@國光濱?；▓@47公主郡公主郡48海棠福灣海棠福灣49二、別墅類產(chǎn)品開發(fā)特點二、別墅類產(chǎn)品開發(fā)特點50別墅類戶型統(tǒng)計表區(qū)域項目名稱戶型戶型面積（㎡）戶型比例熱銷戶型(㎡)三亞魯能三亞灣獨棟214．82-365.24153.82-189.92聯(lián)排153.82-189.92雙拼196.24鳳凰水城（一期）聯(lián)排165-18764套80-127情景洋房80-12796套半山半島獨棟334純獨棟334公主郡聯(lián)排2408%240國光濱?；▓@獨棟254.23-521.06254.23聯(lián)排214、217半島龍灣聯(lián)排490.49-538.15純聯(lián)排432409.28-465.15時代海岸獨棟324.19-327.35

324.19-327.35從以上統(tǒng)計表可以得出以下結(jié)論：◆海南別墅產(chǎn)品的物業(yè)形態(tài)以獨棟、聯(lián)排為主，少量疊拼物業(yè)；◆錯拼別墅產(chǎn)品在海南市場為空白產(chǎn)品?！舄殫潉e墅的面積主要集中在210-320㎡，聯(lián)排別墅面積主要集中在150-210㎡；◆小面積戶型的別墅產(chǎn)品相對稀缺。別墅類戶型統(tǒng)計表區(qū)域項目名稱戶型戶型面積（㎡）戶型比例熱銷戶51別墅風(fēng)格專題項目名稱建筑風(fēng)格項目名稱建筑風(fēng)格半山半島、國光濱?；▓@、半島龍灣、海藍(lán)椰風(fēng)、魯能三亞灣、香水灣1號東南亞巴厘島風(fēng)格公主郡、海棠福灣西班牙風(fēng)格從以上統(tǒng)計表可以得出以下結(jié)論：◆海南別墅物業(yè)建筑風(fēng)格以東南亞巴厘島風(fēng)格為主，西班牙風(fēng)格別墅物業(yè)為次主流跟進(jìn)狀態(tài)；◆根據(jù)調(diào)研，西班牙建筑風(fēng)格的物業(yè)在海南市場有逐漸增進(jìn)的趨勢，該風(fēng)格建筑在市場需求上更加凸顯吸引力。別墅風(fēng)格專題項目名稱建筑風(fēng)格項目名稱建筑風(fēng)格半山半島、國光濱52半山半島半山半島53魯能·三亞灣魯能·三亞灣54住宅市場總體小結(jié)：目標(biāo)市場與國內(nèi)其他城市商品房開發(fā)及銷售的對象主要針對本地市場不同，三亞的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的對象主要為“島外市場”。據(jù)三亞市政府統(tǒng)計，去年島外購房所占比例為87%。同時，購房客戶不僅來自于國內(nèi)，還有部分來自于國外，并且國外購房客戶數(shù)量呈現(xiàn)逐年遞增的趨勢。與三亞的旅游酒店客源地相類似，三亞的購房客戶主要來源于長江三角洲、珠江三角洲、北京地區(qū)和東北地區(qū)。同時，在一些高度污染的省份如山西省，來海南購房的客戶也存在上升勢頭。產(chǎn)品種類大部分在售樓盤均有公寓產(chǎn)品，面積主要為100㎡以下的小戶型。高端產(chǎn)品主要為獨棟別墅，部分樓盤有聯(lián)排別墅，目前以100-200㎡左右的小面積獨棟別墅為主。這是因為三亞的購房客戶呈現(xiàn)出“候鳥”的特征，只是在冬季或黃金周才來三亞度假。這種需求特征，決定了總價低的產(chǎn)品比較受歡迎。目前一線海景的高端大面積獨棟別墅比較稀缺，只有【國光濱?；▓@】有3套511㎡或521㎡的戶型。住宅市場總體小結(jié)：目標(biāo)市場與國內(nèi)其他城市商品房開發(fā)及銷售的對55住宅市場總體小結(jié)：價格分析海景公寓的價格主要集中在1.5-3萬元/㎡之間，部分復(fù)式公寓的價格可以達(dá)到5-8萬元/㎡?！緡鉃I?；▓@】的一線海景別墅，價格高達(dá)10萬元/㎡以上。與此相比，絕大多數(shù)別墅均處于二線位置，看不到海景，價格主要集中在2-5萬元/㎡。土福灣的【海棠福灣】和香水灣的【紅磡香水灣】，這兩個樓盤的售價目前在三亞處于中下游的水平，與供應(yīng)大戶三亞灣相比，其區(qū)位優(yōu)勢還沒有完全體現(xiàn)出來。大多數(shù)在售樓盤從07年10月至今，價格均有不同程度的升幅。國家近年進(jìn)行的一系列調(diào)整措施，并沒有使三亞房地產(chǎn)降溫，相反由于海景資源的稀缺性，造成了今年以來房價穩(wěn)定的上升。住宅市場總體小結(jié)：價格分析海景公寓的價格主要集中在1.5-356三、酒店類產(chǎn)品開發(fā)特點分析三、酒店類產(chǎn)品開發(fā)特點分析57目標(biāo)市場目前赴三亞過夜游的游客，以國內(nèi)為主，約占90%，國際游客僅占10%。其中國內(nèi)游客以長三角洲、珠江三角洲、北京地區(qū)、東北地區(qū)等較發(fā)達(dá)地區(qū)為主，四川、重慶、江西等地也呈現(xiàn)逐漸不斷增長的趨勢；國外游客主要來自于俄羅斯、韓國等地，其中俄羅斯游客近三年增長了近10倍。

而國際酒店集團(tuán)管理的酒店與國內(nèi)酒店相比，在客源上有著所無法比擬的優(yōu)勢，其全球訂房系統(tǒng)可以帶來30-50%的國際高端客源。因此，如喜來登、金茂三亞希爾頓等，其國外客戶可占到約70%的比例，其中高端散客占比例最大。產(chǎn)品種類目前三亞酒店的建筑風(fēng)格主要為歐美及東南亞風(fēng)格，也有部分酒店采取了中式的建筑風(fēng)格，如文化東方酒店、華宇皇冠假日酒店和香水灣度假酒店。超過一半的酒店采取多層和別墅的綜合建筑形式，主體建筑為多層，主要集中在6-8層，別墅可分割成多個客房，也可單獨作為一套客房，并配有私家泳池。普通客房主要包含有標(biāo)準(zhǔn)房和套房兩種形式的產(chǎn)品，絕大多數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)房面積在50㎡左右，也有一部分豪華酒店面積達(dá)到60㎡；套房面積一般在100㎡以上。標(biāo)準(zhǔn)房在總房數(shù)中所占的比例一般在90%左右。目標(biāo)市場目前赴三亞過夜游的游客，以國內(nèi)為主，約58管理方式目前已進(jìn)入三亞的國際著名酒店管理品牌有希爾頓、萬豪、喜來登、皇冠假日、凱賓斯基、東方文華等。這9家國際品牌酒店，僅占整個三亞不到10%的酒店數(shù)量和20%的客房量，其利潤卻占到70-80%。但這并不意味著所有境內(nèi)管理的酒店，其經(jīng)營狀況比國際酒店品牌管理的要差。紅樹林度假酒店開業(yè)僅8個月即贏利，07年年度贏利約2億元，經(jīng)營毛利率高達(dá)64.95%。同樣，銀泰度假酒店在銷售旺季開房率可以達(dá)到90%以上，國外客源的比例可以達(dá)到70%。酒店配套多功能宴會廳、小型會議室、中西餐廳是多數(shù)酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套，由國際品牌管理的酒店更是具有水療、3-5個泳池和水上運動設(shè)施的配套。水上運動由酒店獨自購買如橡皮艇、香蕉艇等設(shè)備，由專門的部門負(fù)責(zé)經(jīng)營，或采取對外承包的形式。管理方式目前已進(jìn)入三亞的國際著名酒店管理品牌有希59租金價格(以亞龍灣為例)大部分海景標(biāo)準(zhǔn)房價格在1500—2000之間，喜來登度假酒店價格最高在2420-2740之間；海景套房價格在3000-4000之間；亞龍灣假日度假酒店總統(tǒng)套房價格在5100左右；別墅型酒店因位置不同價格差異較大大致在2700-5700之間。山景套房價格相對比較便宜在1500-2000之間。銷售情況三亞酒店具有非常明顯的淡旺季特征，從10月開始，三亞的旅游酒店業(yè)均進(jìn)入旺季階段，并持續(xù)到春節(jié)后的2月份。最高峰時期的平均開房率可達(dá)到80%，亞龍灣地區(qū)的酒店開房率可以達(dá)到99%和100%。3月份至9月份為三亞旅游酒店業(yè)的淡季，其中6月至9月旅游人數(shù)急劇下滑，酒店的入住率比旺季下降約五成。租金價格(以亞龍灣為例)大部分海景標(biāo)準(zhǔn)房價格在1500—20602004-2006年三亞市參加旅游局統(tǒng)計酒店的平均開房率2004-2006年三亞市參加旅游局統(tǒng)計酒店的平均開房率61四、重點灣區(qū)產(chǎn)品開發(fā)特點四、重點灣區(qū)產(chǎn)品開發(fā)特點62項目定位及規(guī)劃建議p課件63灣區(qū)類型灣區(qū)定位已成型區(qū)域三亞灣現(xiàn)代濱海新城大東海有城市功能的綜合濱海新城亞龍灣國際一流度假旅游勝地未成型區(qū)域紅塘灣純粹的高尚居住度假區(qū)陽光海岸和鳳凰島綜合功能區(qū)和中心基地坎秧灣和太陽灣小規(guī)模運動主題觀光和頂級酒店海棠灣國際專業(yè)化休閑旅游度假新城清水灣世界一流水平和鮮明特色的綜合旅游度假休閑中心香水灣灣濱海休閑度假社區(qū)石梅灣健康養(yǎng)生國際社區(qū)灣區(qū)類型灣區(qū)定位三亞灣現(xiàn)代濱海新城大東海有城市功能的綜合濱海64亞龍灣房地產(chǎn)開特點研究：類型編號設(shè)施現(xiàn)狀酒店群1一線7家（另有兩家在建）已經(jīng)成為亞龍灣的價值標(biāo)桿2二線6家（不含海底世界）和海的聯(lián)系不強，價值不如一線高爾夫球場3紅峽谷近年開始盈利4亞龍灣高爾夫球會大型房地產(chǎn)項目5公主郡價格超過三亞灣的一線平均水平觀光設(shè)計6中心廣場（貝殼館）對度假游客的吸引力較弱7蝴蝶谷8海底世界商業(yè)9湖濱商業(yè)街在建或者還沒有形成成熟的商業(yè)氛圍10百花谷類型編號設(shè)施現(xiàn)狀酒店群1一線7家（另有兩家在建）已經(jīng)成為亞龍灣的價值標(biāo)桿2二線6家（不含海底世界）和海的聯(lián)系不強，價值不如一線高爾夫球場3紅峽谷近年開始盈利4亞龍灣高爾夫球會大型房地產(chǎn)項目5公主郡價格超過三亞灣的一線平均水平觀光設(shè)計6中心廣場（貝殼館）對度假游客的吸引力較弱7蝴蝶谷8海底世界商業(yè)9湖濱商業(yè)街在建或者還沒有形成成熟的商業(yè)氛圍10百花谷亞龍灣房地產(chǎn)開特點研究：類型編號設(shè)施現(xiàn)狀酒店群1一線7家（另65亞龍灣位于北緯18°，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島并行一道，是世界最佳的熱帶濱海的假日旅行線。亞龍灣自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級旅游目的地。國家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。亞龍灣作為國家旅游度假區(qū)，其旅游吸引力及年游客接待流量亞龍灣都是首屈一指，其旅游度假地位不可替代。亞龍灣處于資源優(yōu)異、旅游成熟的區(qū)位，已經(jīng)發(fā)展成相對純粹的高檔次旅游度假區(qū)。從功能層面亞龍灣已經(jīng)形成大量高端的酒店群。目前酒店占據(jù)了絕大部分的一線海景用地，未來發(fā)展將主要集中在亞龍灣二期，未來將有中國最頂端的。商品房開發(fā)投資主體特點亞龍灣是國家旅游局批的十二個國家級旅游度假區(qū)之一，現(xiàn)在亞龍灣有九個五星級酒店，是全國五星級酒店最密集的一個區(qū)域，亞龍灣目前已經(jīng)有了六千個房，小一萬個床位占了三亞市場的三分之一，五星級酒店占了90%以上。亞龍灣二期的規(guī)劃修訂，規(guī)劃的理念也是建世界一流的度假區(qū)，二期整個亞龍灣片區(qū)的容積率不超過0.1，建筑的高度不超過四層，矮于椰子樹的高度。渡假酒店一般都是精品酒店和小型別墅的項目。整個區(qū)域的配套設(shè)施將進(jìn)一步強化度假的舒適和檔次，逐漸促使二期更加的成熟。亞龍灣位于北緯18°，與阿拉伯海、紅海、加勒比海、孟加拉灣、66三亞灣房地產(chǎn)開特點研究灣區(qū)特征綜述三亞灣緊挨三亞市區(qū)，綿延22公里。由于交通便利，所以三亞灣承擔(dān)了一部分城市功能，配套齊全，目前主要消費者層次較低三亞灣一線最大的特征是住宅比重大，酒店和住宅物業(yè)排布非常緊密：1、三亞灣一線海景地集中了三亞各灣區(qū)66.7％的度假公寓、別墅物業(yè)，目前一線海景地已基本用完；2、購房人群以國內(nèi)客戶為主，三亞外的客戶所占份額超過95％，其中上海地區(qū)占相當(dāng)比例；3、三亞灣擁有三亞各灣區(qū)中超過一半的三星級酒店；4、酒店客戶為國內(nèi)較好旅游觀光團(tuán)對、中產(chǎn)階層度假、中級會議團(tuán)隊等。住宅產(chǎn)品住宅以獨棟別墅、小高層、多層公寓為主價格獨棟別墅15000-25000元/平方米公寓（毛坯）8000-18000元/平方米產(chǎn)權(quán)式酒店10000-15000元/平方米客戶國內(nèi)客戶所占份額超過95％，以度假、投資為主要目的銷售狀況海景單位房銷售較好，銷售速度30——35套/月三亞灣房地產(chǎn)開特點研究灣區(qū)特征綜述住宅產(chǎn)品住宅以獨棟別墅、小67樓盤推出時間客戶構(gòu)成三亞印象03年底哈爾濱、上海、江浙客戶為主東海明珠嘉園04年5月東北、上?？蛻艟佣?，珠三角客戶較少金陵海景花園05年初上海、杭州、溫州及東北哈爾濱、北京等地富裕階層，國外客戶占到10%左右藍(lán)月灣海景酒店公寓05年10月以上海、江浙人為主三亞半島龍灣05年11月北京、成都、國外客戶山海天06年10月北京、上海、浙江客戶為主樓盤推出時間客戶構(gòu)成三亞印象03年底哈爾濱、上海、江浙客戶為68大東海房地產(chǎn)開發(fā)特點研究大東海房地產(chǎn)開發(fā)特點研究69大東海位于三亞市東面約二公里處，在鹿回頭和榆林港之間，是個呈弓型的海灣。它背靠青山，東南平行走向的兩條小山脈，在兩道巨巖筑成的屏障下環(huán)抱著海灣。大東海目前的住宅物業(yè)比較多元化，度假和投資都占相當(dāng)比列：◆大東海購房客戶目前以國內(nèi)為主，客戶的構(gòu)成比較多元化，和樓盤本身的推售有關(guān)；◆大東海的公寓不少用作家庭旅館、度假公寓，發(fā)展勢頭良好。其客戶以中長期度假的家庭、朋友群體為主?！舸髺|海——發(fā)展空間逐漸縮小，未來成長空間不大發(fā)展現(xiàn)狀發(fā)展限制大東海規(guī)劃定位以度假為主的風(fēng)景旅游岸線度假功能：將以自由的，中端中短期度假為主，包括家庭度假，朋友群度假等客戶：以國內(nèi)外中端度假游客為主度假區(qū)形態(tài)：成熟綜合的城市型濱海度假區(qū)高層公寓是大東海的主要住宅物業(yè)，規(guī)模教小，除自住外，還用于度假公寓出租，在春節(jié)其間非常緊俏靠近市區(qū)，水質(zhì)、環(huán)境等易受污染開發(fā)時間早，用地基本飽和，度假區(qū)基本形成，發(fā)展空間小物業(yè)形態(tài)多樣、分散，管理不易大東海位于三亞市東面約二公里處，在鹿回頭和榆林港之間，是個呈70目前價格看海公寓（毛胚）6500—12000元/㎡不看海公寓5000—6000元/㎡酒店式公寓7000—10000元/㎡置業(yè)動因自住（度假性質(zhì)居?。⑼顿Y改造為家庭旅館銷售狀況海景單位銷售相對較好目前價格看海公寓（毛胚）6500—12000元/㎡不看海公寓71清水灣房地產(chǎn)開特點研究清水灣是海南省“十一五”規(guī)劃的重點建設(shè)項目，成片開發(fā)總用地面積約1.5萬畝左右，位于海南島東南部的陵水縣境內(nèi)，南臨海棠灣，北瀕猴島，屬于中國三亞熱帶海濱旅游圈。清水灣目前主要為清水灣旅游項目，該項目位于陵水縣東部沿海，規(guī)劃面積23000畝，由雅居樂地產(chǎn)和浙江綠城地產(chǎn)共同開發(fā)。其中1.5萬畝為雅居樂分10年開發(fā)，計劃建兩個18洞高爾夫球場、6家五星級酒店、豪華別墅以及公寓；其余5000畝由浙江綠城地產(chǎn)開發(fā)，計劃建1家五星級酒店、1個36洞高爾夫球場和度假別墅。今年將有兩家五星級酒店動工。清水灣房地產(chǎn)開特點研究清水灣是海南省“十一五”規(guī)劃的重點建設(shè)72廣東雅居樂以10.18億元通過掛牌方式取得清水灣共十二塊土地的土地使用權(quán)。雅居樂計劃將該十二塊土地用作發(fā)展一項大型度假式房地產(chǎn)項目，該項目前期啟動土地總面積約為450萬平方米，總建筑面積約為296萬平方米。其中商住總建筑面積（住宅為主）約為

241萬平方米，酒店及酒店式公寓、商業(yè)旅游配套總建筑面積約為55萬平方米。雅居樂集團(tuán)計劃分期開發(fā)，于2007年度開始首期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及動工建設(shè)。

廣東雅居樂以10.18億元通過掛牌方式取得清水灣共十二塊土地73灣區(qū)重點項目開發(fā)情況——雅居樂一期共用地2956.5畝，其中包括2個酒店項目，用地328.5畝；一個高爾夫球場，用地2433畝；7個住宅項目，兼容商業(yè)，用地2628畝，總建面共計87.4萬平方米，其中住宅建面共66萬，別墅41萬，高層25萬。一期開發(fā)方案：通達(dá)性最佳地塊，最先啟動，預(yù)熟地塊；充分利用已建成高爾夫，啟動高爾夫物業(yè)，回收現(xiàn)金流；利用回收現(xiàn)金流建造酒店等共建配套，進(jìn)而開發(fā)后面的地塊；濱海用地將最后開發(fā)，以博取最高溢價。清水灣·雅居樂項目戶型配比物業(yè)類型套數(shù)面積套數(shù)套數(shù)比獨棟別墅1360816300-60048260%16%250-30033440%11%雙拼別墅352150-25035211.5%聯(lián)排別墅192150-2501926.3%小高層1690710100-20038654%12.7%70-10032446%10.6%中高層512150-30018035%6%100-15027253%9%90-1006012%2%高層468150-30046815.3%總計3050灣區(qū)重點項目開發(fā)情況——雅居樂清水灣·雅居樂項目戶型配比物業(yè)74香水灣房地產(chǎn)開特點研究香水灣位于陵水黎族自治縣縣城東北十多公里處，因香水嶺流來的泉水注入海灣而得名，背靠青山，面向大海，南北中間共有6個小山嶺，錯落有致，濱海風(fēng)光奇特，海南東線高速公路從景區(qū)旁穿過。陵水縣對該香水灣景區(qū)進(jìn)行了總的規(guī)劃，其中景區(qū)規(guī)劃總面積７４６．７公頃，以銅嶺為界分隔成Ａ、Ｂ兩區(qū)。Ａ區(qū)規(guī)劃面積為２３４．７公頃，Ｂ區(qū)規(guī)劃面積為５１２公頃，高星級酒店將建在這兩個區(qū)域內(nèi)。商品房開發(fā)投資主體特點目前香水灣投資興建酒店2006年初期7家，公司分別為：香水灣富豪旅業(yè)開發(fā)有限公司（酒店占地402.7畝）、香水灣大酒店有限公司（酒店占地450畝）、海南萬福實業(yè)發(fā)展公司（酒店占地375畝）、海南旅游總公司（酒店占地294.5畝）、海南易通生態(tài)科技有限公司（酒店占地400畝）、海南協(xié)興房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（酒店占地400畝）、海南永泰金締房地產(chǎn)開發(fā)公司（酒店占地300畝）。其中前三位的具體的位置處于規(guī)劃中的Ａ區(qū)，加上原來吉利集團(tuán)已經(jīng)建成并開始營業(yè)的香水灣大酒店，Ａ區(qū)將有四家高星級酒店進(jìn)駐；而剩下的五家落戶在Ｂ區(qū)。香水灣房地產(chǎn)開特點研究香水灣位于陵水黎族自治縣縣城東北十多公75開發(fā)投資態(tài)勢五星級為標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是投資方出于對市場的考慮，更是陵水縣政府一個硬性要求。同時按照陵水縣此次對香水灣的總規(guī)劃的內(nèi)容，還要求每個投資方建造酒店時投入不得低于每畝１００萬元的標(biāo)準(zhǔn)，那么８家酒店合計的占地面積——３２１８．２畝土地總投資將不少于３２億元人民幣。目前開工的有五個項目，分別為：富力灣、香水灣金締花園，海南香水灣皇家國際海洋花園、海濱假日酒店、香水灣大酒店。灣區(qū)開發(fā)產(chǎn)品特點物業(yè)形態(tài)以別墅為主，開發(fā)主題數(shù)量多，但單個項目的開發(fā)體量小。開發(fā)投資態(tài)勢灣區(qū)開發(fā)產(chǎn)品特點76民俗別墅物業(yè)平均面積368㎡/座，水景別墅物業(yè)平均面積285㎡/座，海景別墅物業(yè)平均面積212㎡/座，山景別墅物業(yè)平均面積368㎡/座。民俗別墅物業(yè)平均面積368㎡/座，水景別墅物業(yè)平均面積28577海棠灣房地產(chǎn)開特點研究灣區(qū)特征綜述海棠灣位于海南島南端、三亞市東部，距市區(qū)28公里，規(guī)劃定位為“國家海岸”——世界級度假天堂，是面向國內(nèi)外市場的多元化熱帶濱海旅游休閑度假區(qū)，是國家級海洋科研、教育、博覽基地的綜合體。“國家海岸”的定位，意味著海棠灣將以建設(shè)世界級的旅游休閑度假區(qū)為目標(biāo)，成為國家品牌，承載國家熱帶濱海旅游形象。海棠灣區(qū)內(nèi)旅游資源豐富，和亞龍灣、大東海、三亞灣崖洲灣并列三亞五大名灣。區(qū)域西北多為山地，東南臨海為較寬平坦的河流沖積地和濱海平原，規(guī)劃范圍總用地面積153平方公里，相當(dāng)于再建一個三亞城區(qū)。海棠灣規(guī)劃居住人口為25萬人，現(xiàn)住人口約3.8萬人，海岸線總長度21.8公里，其中沙灘岸線長18.7公里。海棠灣房地產(chǎn)開特點研究灣區(qū)特征綜述78項目名稱面積（平方公里）比例（%）規(guī)劃總用地153.00100一、居住用地13.408.761、別墅居住用地10.056.572、城鎮(zhèn)居住用地3.352.19二、公共設(shè)施用地14.409.411、商業(yè)金融用地9.736.36商業(yè)用地2.11——酒店用地2.01——旅游度假用地5.61——2、文化娛樂用地1.380.903、高爾夫球場用地3.292.15三、道路廣場用地5.373.51四、市政公共設(shè)施用地0.090.06五、綠地及水域119.7478.261、綠地93.1260.862、水域26.2617.40項目名稱面積（平方公里）比例（%）規(guī)劃總用地153.001079從整個灣區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃的來看，各大開發(fā)商在濱海資源利用、景觀資源配置、配套產(chǎn)業(yè)支持、旅游度假生活模型的構(gòu)建上都進(jìn)行了精心的規(guī)劃，多物業(yè)構(gòu)成、多配套規(guī)劃使得地塊價值和海景資源得到了最大化的發(fā)揮。公寓產(chǎn)品退臺式設(shè)計，主要集中在50—70㎡奢侈一居，從精裝修帶家電的完善物業(yè)配置更讓產(chǎn)品服務(wù)晉升了一個臺階。從別墅產(chǎn)品的整體設(shè)計來看，舒適、度假、濱海、奢侈、小面積、低總價、高單價都成為別墅類產(chǎn)品的核心特色，逐漸下探的灣區(qū)別墅產(chǎn)品，已經(jīng)由200平方米下探到130㎡、甚至68㎡的別墅產(chǎn)品，溫泉、商業(yè)、戶內(nèi)泳池都成為產(chǎn)品的亮點支持。小結(jié)：從整個灣區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃的來看，各大開發(fā)商在濱海資源利用、景觀資80項目地塊分析項目地塊分析81項目指標(biāo)及地塊現(xiàn)狀總用地面積：539畝（359335.13平方米）凈用地面積約為：446.78畝（297854.82平方米）總建筑面積約為：15萬平方米（其中5萬建酒店、1萬商業(yè)、2萬特色公寓、7萬住宅）土地用途為：酒店用地、旅游綜合用地、一類住宅用地、二類住宅用地容積率：0.5地塊限高：25米地塊現(xiàn)保存的萬綠山莊場地平整，有麻黃松、棕櫚樹等人工種植以及自然生長植物515米的海岸線地塊自身條件較好，但低容積率以及限高政策限制了項目產(chǎn)品發(fā)揮空間項目指標(biāo)及地塊現(xiàn)狀總用地面積：539畝（359335.1382項目位置項目位于海南省陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)處于土福灣境內(nèi)項目現(xiàn)狀周邊道路交通為普通水泥道路，路面較窄、不平整三亞市區(qū)海棠灣亞龍灣土福灣榆林灣三亞灣項目地塊處于土福灣境內(nèi)，通達(dá)性較差，市政配套不全項目位置項目位于海南省陵水黎族自治縣英州鎮(zhèn)處于土福灣境內(nèi)三亞83項目區(qū)位交通地塊處于土福灣境內(nèi)，通達(dá)性較差，市政配套不全海榆東線東線高速土福灣立交海榆東線出口土福灣地區(qū)未來對外的交通主要依靠東線高速和海榆東線；東線高速和海榆東線各有一個出口可通往項目地塊；海榆東線現(xiàn)正進(jìn)行改造工程，預(yù)計今年內(nèi)完工通車至清水灣至陵水縣城項目區(qū)位交通地塊處于土福灣境內(nèi)，通達(dá)性較差，市政配套不全海榆84項目紅線項目內(nèi)交通規(guī)劃陵水縣規(guī)劃局最后確定的規(guī)劃路道路1：目前進(jìn)入項目的唯一一條道路，為雙向四車道；2為轉(zhuǎn)盤，連接道路1和道路3；道路4：為海邊的規(guī)劃路，目前尚不清楚其為行車道還是散步道，還有調(diào)整的余地，建議改為散步道1234項目紅線項目內(nèi)交通規(guī)劃陵水縣規(guī)劃局最后確定的規(guī)劃路道路1：85項目周邊項目附近只有世知和海棠福灣在售，各度假村和酒店離項目都有一定的距離海航地塊項目世知度假酒店黎苗族風(fēng)情村南田溫泉度假村海棠福灣項目周邊項目附近只有世知和海棠福灣在售，各度假村和酒店離項目86項目相關(guān)尺寸項目紅線515m323m460m706m海岸線長515m；轉(zhuǎn)盤直徑96m，半徑48m；項目相關(guān)尺寸項目紅線515m323m460m706m海岸線87項目四至北至英州鎮(zhèn)英洲河南岸南至南海土福灣海岸線東至：英州鎮(zhèn)英洲河入?？谖靼段髦粒阂?guī)劃路路邊（未建）地塊居住環(huán)境具有良好的條件基礎(chǔ)：一線海景、一線河景地塊南面海岸自西向東自東向西東至英洲河入海口項目四至北至英州鎮(zhèn)英洲河南岸地塊居住環(huán)境具有良好的條件基礎(chǔ)：88地塊SWOT分析優(yōu)勢劣勢地塊現(xiàn)狀交通通達(dá)性差，市政配套不全，周邊尚無生活所需配套從目前的規(guī)劃來看，土福灣的旅游項目與亞龍灣、海棠灣相對較為缺乏英洲河在不同的季節(jié)，水位變化比較大，冬季水位下降比較明顯，會影響視覺效果土福灣定位為“珍珠海岸”在整體形象上低于海棠灣“國家海岸”的總體定位地塊同時具備其它項目所沒有的“雙景”資源：一線海景、一線內(nèi)河景項目擁有土福灣最長的海岸線達(dá)515米海棠灣總體規(guī)劃市政利好提升項目高端形象：海棠灣總體定位為“國家海岸”——國際休閑度假區(qū)項目所處海灣無礁石，沙灘岸線長515米，沙灘平緩、沙粒金黃、海水清澈、海浪較小、植被豐富具有內(nèi)河港灣，是天然且優(yōu)越的游艇停泊區(qū)地塊SWOT分析優(yōu)勢劣勢地塊現(xiàn)狀交通通達(dá)性差，市政配套不全，89機(jī)會威脅未來亞龍灣、海棠灣、土福灣、清水灣、香水灣將有大量的高星級酒店開業(yè)，數(shù)量將達(dá)60家以上，競爭非常激烈土福灣、清水灣、香水灣規(guī)劃有多幅一類和二類住宅用地，包括緊鄰本地塊的海航項目都形成一線競爭國家海岸規(guī)劃有望進(jìn)一步完善周邊市政配套的不足現(xiàn)該區(qū)域高端度假項目較缺乏目前周邊酒店及住宅均以西歐、東南亞風(fēng)格為主，鮮有東方風(fēng)格的建筑英洲河上有多個小島嶼，可通過租賃或其它方式發(fā)展特色配套項目處于土福灣的地理位置緊鄰海棠灣，有利于將項目融入到海棠灣“國家海岸”的總體定位機(jī)會威脅未來亞龍灣、海棠灣、土福灣、清水灣、香水灣將有大量的90通過上述對地塊SWOT分析，本項目周邊酒店及住宅并沒有以東方文化與風(fēng)格為定位的競爭性項目，故建議結(jié)合集團(tuán)在這方面的優(yōu)勢將項目打造成現(xiàn)代東方文化特色的產(chǎn)品風(fēng)格，與周邊形成差異化競爭；同時，項目具有優(yōu)良的內(nèi)河港灣優(yōu)勢，可充分利用作為高端游艇碼頭之功能定位，并吸引其所指向的高端客戶群體，從而將本項目打造成三亞唯一具有現(xiàn)代東方文化特色的頂級海濱休閑度假區(qū)。通過上述對地塊SWOT分析，本項目周邊酒店及住91項目整體定位和規(guī)劃建議項目整體定位和規(guī)劃建議92一、項目總體定位建議整體定位：三亞國際游艇碼頭休閑旅游度假港定位思路：1、項目依托三亞成熟的休閑度假產(chǎn)業(yè)，以國際級的游艇碼頭為項目休閑度假的最大特色，將酒店、住宅、公寓和休閑商業(yè)多產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了多元化、復(fù)合型的休閑海濱度假區(qū)。2、秉持方圓一貫的現(xiàn)代東方文化特征，在產(chǎn)品設(shè)計和文化配套上堅持整合東方文化元素，以鮮明的文化感染力和高端的產(chǎn)品品質(zhì)，在周邊項目競爭當(dāng)中獨樹一幟。3、注重各功能產(chǎn)品之間的優(yōu)勢互補，在功能區(qū)域形成經(jīng)營的最大化。一、項目總體定位建議整體定位：三亞國際游艇碼頭休閑旅游度假港93（一）、酒店定位建議定位思路：以傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的建筑風(fēng)格，打破了以往的海景酒店異國風(fēng)情的格局，傳統(tǒng)的元素運用到現(xiàn)代設(shè)計當(dāng)中。在酒店的建筑、裝飾、設(shè)施設(shè)備及管理、服務(wù)水平等方面按照超五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，以出類拔萃的專項配套施、頂級的服務(wù)品質(zhì)，使本酒店具有高端消費群的接待能力，打造三亞地區(qū)頂級的超五星級精品酒店。超五星級東方文化主題大酒店1、酒店定位建議（一）、酒店定位建議定位思路：超五星級東方文化主題大酒店1、94國內(nèi)高端旅游休閑度假客戶酒店客戶群構(gòu)成2、酒店客戶定位建議一：港澳臺觀光旅游休閑度假客戶國際高端旅游休閑客戶散客及團(tuán)體國內(nèi)高端旅游休閑度假客戶酒店客戶群構(gòu)成2、酒店客戶定位建議一95國際高端旅游休閑客戶散客及團(tuán)體國際酒店集團(tuán)的全球訂房系統(tǒng)帶來的國際高端客源；俄羅斯、西歐、東南亞等地的高端散客。他們追求高品質(zhì)的服務(wù)和靜謐的私人空間，在享受海洋帶來的身心放松的同時充分體驗東方文化；港澳臺觀光旅游休閑度假圈層來自于香港、澳門、臺灣等地的游客、僑客或商務(wù)客戶；高級閑游客戶,自由職業(yè)者，有較高收入，注重生活品質(zhì)；知名演藝人員，對私密性、安全性有很高要求的客戶；國內(nèi)高端休閑旅游度假客戶項目主要針對的是國內(nèi)高收入、高服務(wù)品質(zhì)要求的休閑度假客戶為主，他們主要是以政府、企事業(yè)單位的高級公務(wù)員，還有各級企業(yè)的管理人員和私營企業(yè)主；由旅行機(jī)構(gòu)組織的高端旅行團(tuán)，區(qū)別于一般的旅行團(tuán)體；國內(nèi)大型企業(yè)的富豪長假期的旅游休閑居所；國內(nèi)大型企業(yè)、組織的內(nèi)部高端旅游商務(wù)會議；國際高端旅游休閑客戶散客及團(tuán)體國內(nèi)高端休閑旅游度假客戶96（二）、住宅定位建議1、住宅定位建議定位思路：半島海岸線：融入海洋，全海景的尊貴居庭，海天一色的景致每天都會展現(xiàn)。私家游艇：項目別墅最大的特色在于擁有私人游艇碼頭，真正體驗海岸生活，尊貴身份的彰顯。度假府?。赫湎〉木坝^對項目打造頂級的度假居所來說彌足珍貴，是身份價值的體現(xiàn)，而度假是主要目的。秉承方圓集團(tuán)的開發(fā)理念，東方所固有的神韻、美態(tài)、自然哲學(xué)以及生活建筑態(tài)度都能在此展現(xiàn)。現(xiàn)代東方不僅僅展現(xiàn)的是傳統(tǒng)的文化，更增加和突出了現(xiàn)代所應(yīng)有的產(chǎn)品特質(zhì)。別墅：半島海岸線·私家游艇休閑度假府?。ǘ⒆≌ㄎ唤ㄗh1、住宅定位建議定位思路：別墅：半島海岸97公寓：國際品牌酒店式精品服務(wù)公寓定位思路：小而精致，在設(shè)計上充分考慮投資、自住的雙重功能，同時公寓背江望海，具有極佳的景觀資源。由國際級的酒店管理公司為公寓提供專業(yè)貼身的配套服務(wù)，很適合打造酒店式的精品公寓。（二）、住宅定位建議1、住宅定位建議公寓：國際品牌酒店式精品服務(wù)公寓定位思路：（二）、住宅定位建982、住宅客戶定位建議(別墅）核心客戶“候鳥群體”國內(nèi)江浙、東北三省、華北經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市以及上海等一級城市，財富比較集中的富豪、大型私營企業(yè)企業(yè)主給自己和家人的休閑度假居所，他們追求高品質(zhì)的度假享受，而且在工作期間留給父母作為養(yǎng)老養(yǎng)生的居所，能和家人共同體驗休閑的海濱生活；國內(nèi)大型國有企事業(yè)單位、政府高級領(lǐng)導(dǎo)和高管養(yǎng)生度假居所；國際知名品牌外資企業(yè)的中方負(fù)責(zé)人和外籍人士；外地外資企業(yè)的CEO和總裁，有休閑度假津貼的高管;重點客戶海南知名企業(yè)或者三亞地區(qū)大型私營企業(yè)主和負(fù)責(zé)人；國際知名企業(yè)負(fù)責(zé)人；臺灣、香港、澳門等地僑胞和富商，他們喜歡海洋，具有傳統(tǒng)文化韻味的生活；具有外籍身份的專業(yè)人士和海歸人士；文化、演藝行業(yè)的藝人、明星，喜歡低調(diào)的私人生活；2、住宅客戶定位建議(別墅）核心客戶國內(nèi)江浙、東北三省、華北992、住宅客戶定位建議(公寓）中心客戶每年定期度假，其余時間交由專業(yè)公寓管理公司出租管理獲取回報的投資客戶；東北三省、江浙地區(qū)等地相對具備一定經(jīng)濟(jì)實力的中產(chǎn)階層，提供家人休閑度假、養(yǎng)老，同時自己在假期也可以享受海濱生活的高端客戶；看好海南房地產(chǎn)市場，熱衷于長線投資獲利的投資客戶；從事于藝術(shù)、文化、演藝類的公司管理層和金領(lǐng)，熱愛海洋生活，喜歡在海濱生活當(dāng)中尋求生活的樂趣和創(chuàng)意；當(dāng)?shù)氐母呒壒珓?wù)員和在當(dāng)?shù)赝顿Y的私營企業(yè)主。由于項目自身的旅游休閑度假的特性，別墅和洋房主要針對內(nèi)地具有經(jīng)濟(jì)實力、在海南“過冬”的“候鳥”型客戶為主，客戶會因應(yīng)不同的經(jīng)濟(jì)狀況選擇不同的產(chǎn)品。2、住宅客戶定位建議(公寓）中心客戶每年定期度假，其余時間交100二、針對容積率的研判目前項目確定以0.5的容積率作項目規(guī)劃設(shè)計,我們通過0.5和0.3容積率作為兩個方案比較,各自作經(jīng)濟(jì)效益和規(guī)劃設(shè)計分析,為項目評判提供參考。項目方案1方案2容積率0.50.3凈用地面積（㎡）297555297555建筑面積（㎡店占地面積（㎡）100000～110000100000～110000酒店建筑面積（㎡）5000050000住宅、商業(yè)面積（㎡）9877739266注：規(guī)劃要求酒店占地和建筑面積作為長期經(jīng)營固定不變。二、針對容積率的研判目前項目確定以0.5的容積率作項目規(guī)劃設(shè)1011、以0.5容積率的規(guī)劃建議兩心一軸三板塊的規(guī)劃布局。兩心為中心景觀軸心和江畔景觀軸心。兩軸心形成了東西兩個風(fēng)格不同的景觀節(jié)點，以海景為主的中心景觀和以江景為主的景觀形成了不同層次的景觀點；中心江海景觀帶。由兩個軸心連接形成的東西向中心景觀軸形成了項目主要的景觀連接帶；商業(yè)板塊、住宅板塊和別墅板塊。三大功能板塊沿規(guī)劃交通要道形成不同層次的功能服務(wù)區(qū)間，各版塊之間形成了功能效應(yīng)和整合的最大化。中心景觀軸心江畔景觀軸心中心江海景觀帶商業(yè)板塊住宅板塊別墅板塊1、以0.5容積率的規(guī)劃建議兩心一軸三板塊的規(guī)劃布局。中心景102項目由規(guī)劃路分割的東西功能區(qū)域形成動靜不同的區(qū)間：酒店和商業(yè)布局在最靠項目主出入口的位置，更好的利用了商業(yè)的便利性，同時保證了酒店良好的海景面，體現(xiàn)了酒店的品質(zhì)；公寓、洋房布局在酒店的東北面，高層建筑同樣也能感受的海景和江景，保證了前后景觀的最大化；聯(lián)體別墅主要的景觀來自于江景，可以設(shè)計親水碼頭，使別墅更具生態(tài)風(fēng)格；獨棟別墅一邊面海一邊面江，保證了各個別墅不同朝向的不同景觀風(fēng)格，而且別墅處于項目江海的交匯處，半島式的景觀資源是獨一無二的。酒店商業(yè)公寓聯(lián)體別墅獨棟別墅動靜國際游艇俱樂部水晶宮中心景觀島項目由規(guī)劃路分割的東西功能區(qū)域形成動靜不同的區(qū)間：酒店商業(yè)公103項目主要由南北兩條中心道路為交通體系,圍繞環(huán)島路組織各版塊的功能交通：北面主干道主要商業(yè)板塊和住宅板塊的功能連接,并結(jié)合環(huán)島中心路組織起外界與項目內(nèi)部的交通；南面次干道主要以景觀海濱功能為主,建議不設(shè)車道,以散步道或者自行車道設(shè)計功能保證了自然清新的休閑感受；中心環(huán)島路組織起了個板塊之間的功能連接；南北兩條道路形成了不同功能交通流線,更好的保證了各版塊的連貫性。酒店商業(yè)公寓洋房聯(lián)體別墅獨棟別墅項目主要由南北兩條中心道路為交通體系,圍繞環(huán)島路組織各版塊的1042、以0.3容積率的規(guī)劃建議按照0.3容積率分布與0.5容積率大同小異：受容積率的影響,公寓洋房的面積將大大縮減,換之更多的聯(lián)體別墅；公寓洋房的減少和別墅的增多,無疑增加了項目的產(chǎn)品檔次；酒店商業(yè)聯(lián)體別墅聯(lián)體別墅獨棟別墅中心標(biāo)志塔江畔會所動靜公寓2、以0.3容積率的規(guī)劃建議按照0.3容積率分布與0.5容積1053、不同容積率的經(jīng)濟(jì)效益對比0.5容積率的項目收益測算0.3容積率的項目收益測算3、不同容積率的經(jīng)濟(jì)效益對比0.5容積率的項目收益測算0.31060.3容積率：優(yōu)：項目建筑密度將會大大降低，充分展現(xiàn)項目高端的定位檔次，并能夠充分的與自然資源相結(jié)合；建筑面積降低，將會縮短項目銷售周期，盡快回籠資金，在短時間內(nèi)補充酒店建設(shè)的前期投入；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)簡單，各版塊功能區(qū)域分區(qū)將會更加清晰；密度降低，檔次提升，項目價格將相應(yīng)上升；劣：降低建筑面積，使項目預(yù)期收益降低一半；項目入住人群減少，將給商業(yè)帶來尷尬的境地；0.5容積率：優(yōu)：建筑密度將提高，建筑面積同步增加，項目銷售收益將會提升一倍；多種產(chǎn)品結(jié)合，產(chǎn)品層次豐富，體現(xiàn)了旅游地產(chǎn)的資源整合和優(yōu)勢互補；居住人群提升，將為項目提供了相當(dāng)?shù)纳虡I(yè)支持；劣：密度提高帶來的是銷售面積的提高，將使銷售周期拉長，影響項目資金回籠；高密度的住宅是與項目高端定位是背離的，將會對產(chǎn)品形象造成一定的影響；密度增加，將增加了規(guī)劃設(shè)計的難度，銷售價格相應(yīng)降低。0.3容積率：0.5容積率：107各產(chǎn)品銷售預(yù)測和總結(jié)：按照0.5容積率計算，項目公寓達(dá)到700套左右，由于項目客戶群基本上主要以”候鳥“型客戶為主，不愿意承受大面積的產(chǎn)品。建議在戶型分布上以中小面積為主力，減輕項目銷售壓力。別墅將成為本項目最受歡迎的產(chǎn)品，項目地塊臨江望海，非常適合別墅產(chǎn)品的打造，將成為項目最大的收益提升板塊；公寓建議與酒店捆綁，采用分散產(chǎn)權(quán)出售并委托管理，由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一提供服務(wù)，投資自住兼容。兩個方案各有利弊，別墅產(chǎn)品在當(dāng)?shù)厥袌鲭y度不大，關(guān)鍵在于公寓產(chǎn)品，如果按照0.5容積率計算，按照目前市場銷售周期公寓需要10個月的時間，而按照0.3計算公寓產(chǎn)品則更短。各產(chǎn)品銷售預(yù)測和總結(jié)：1081、項目產(chǎn)品細(xì)分（按照0.5容積率）類型建筑面積（㎡）面積按戶數(shù)比例獨棟別墅5927200－300㎡300－400㎡400㎡以上55％35％10％聯(lián)排和多聯(lián)7902100－150㎡150－200㎡45％55％洋房69144單身公寓50－70㎡一房一廳70－90㎡兩房一廳90－110㎡三房兩廳110－130㎡大三房兩廳130－150㎡150㎡以上35%30%15%10%5%5%三、功能劃分及技術(shù)指標(biāo)（按照0.5容積率）1、項目產(chǎn)品細(xì)分（按照0.5容積率）類型建筑面積（㎡）面積109各產(chǎn)品銷售預(yù)測和總結(jié)：目前三亞房地產(chǎn)市場主要以“候鳥”型客戶為主，主要滿足度假休閑功能，產(chǎn)品面積不宜太大。所以部分樓盤出現(xiàn)少量極小面積的別墅產(chǎn)品，同時在獨棟別墅和聯(lián)體別墅主要以中小面積為主，滿足市場需求特性；受市場需求限制，洋房產(chǎn)品很容易變成項目的“雞肋”，所以在面積上建議以小面積的單位為主，通過總價來吸引客戶。同時建議在管理上整合酒店管理資源統(tǒng)一管理，提升項目價值；為了體現(xiàn)項目精品公寓的產(chǎn)品價值和投資功能，建議公寓產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)以帶精裝修和家私出售，滿足投資客戶和租客的需求。各產(chǎn)品銷售預(yù)測和總結(jié)：1102、酒店功能細(xì)分（按照0.5容積率）1、1個宴會廳（800—900㎡）2、10個多功能廳（70㎡—500㎡）3、茶藝室（90㎡）4、特色酒吧（100㎡）3、東方水療中心（SPA）（300㎡）4、兩個泳池（礁湖式、標(biāo)準(zhǔn)泳池）5、西餐廳中餐廳（共1000㎡）6、商務(wù)中心（80㎡）7、海景健身中心（90㎡）備注:以上建議具體細(xì)節(jié)以酒店管理公司要求為準(zhǔn)2、酒店功能細(xì)分（按照0.5容積率）1、1個宴會廳（800—111類型比例面積（㎡）零售餐飲零售15％890餐飲25％1481其他5％300國際游艇俱樂部國際游艇會30％1778東方海文化會館15％790住宅會所10％5923、商業(yè)面積及功能細(xì)分（按照0.5容積率）具體游艇會面積需要參照國際游艇會設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。類型比例面積（㎡）零售餐飲零售15％890餐飲25％1481112（1）、國際級游艇俱樂部游艇展示館主要對外展示世界知名游艇和知名游艇俱樂部，充分展現(xiàn)休閑自由的游艇休閑文化。同時建議開設(shè)體驗區(qū)，讓游客和業(yè)主可以親臨體驗游艇馳騁帶來的速度和激情；（1）、國際級游艇俱樂部游艇展示館主要對外展示世界知名游艇和113（2）、東方文化會館方圓集團(tuán)一直倡導(dǎo)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代居住生活的結(jié)合，東方文化會館主要用于體現(xiàn)傳統(tǒng)文化精粹的集中地，以展覽和論壇的形式博大精深的中國文化。建議與當(dāng)?shù)匚幕M織機(jī)構(gòu)共同聯(lián)辦。（2）、東方文化會館方圓集團(tuán)一直倡導(dǎo)傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代居住生活的114（3）、住宅會所—水晶宮住宅會所主要針對別墅和洋房業(yè)主提供生活配套，由于住宅會所位于內(nèi)河河畔，充分體驗水景景觀，建議命名為“水晶宮”，在功能配置建議為以下功能：洗衣房健身中心小型西餐廳多功能會議室乒乓球館瑜伽館雪茄房（多功能房）；（3）、住宅會所—水晶宮住宅會所主要針對別墅和洋房業(yè)主提供生115附件一：重點項目附件一：重點項目116鳳凰水城——現(xiàn)代風(fēng)格1）優(yōu)勢分析·關(guān)于規(guī)劃整體項目分組團(tuán)開發(fā)，以景觀軸為節(jié)點，各組團(tuán)間以景觀帶自然分隔開，最后形成圍而不合的狀態(tài)。這種規(guī)劃方式尊重了原有地形條件，同時能使景觀資源最大化，讓各組團(tuán)建筑景觀較均衡化，更能讓各組團(tuán)間在不同時間開發(fā)時有互不干擾的效果。鳳凰水城——現(xiàn)代風(fēng)格1）優(yōu)勢分析117項目定位及規(guī)劃建議p課件118·關(guān)于建筑在建筑設(shè)計中，充分展現(xiàn)了建筑的現(xiàn)代感和時代感。底部設(shè)二～三層高簡潔抽象的裝飾框架，入口采用玻璃外墻將相鄰的大面積綠化景觀引入建筑中，中段標(biāo)準(zhǔn)層部分通過陽臺的變化體現(xiàn)立面設(shè)計的現(xiàn)代式穿插多變的效果，頂部以通透、簡潔的框架來體現(xiàn)時代感?！りP(guān)于建筑119·關(guān)于戶型戶型設(shè)計上，使用率較高，較有特色。整體戶型格局方正，贈送入戶花園，其中兩房的主臥設(shè)有陽光泡池，使整個產(chǎn)品休閑性、舒適性很突出?！りP(guān)于配套通過度假風(fēng)情商業(yè)街、五星級度假酒店、溫泉SPA、私家河濱公園、私家休閑度假海灘等特色配套的設(shè)置，以配套來凸顯整個社區(qū)的度假特征，打動客戶?！りP(guān)于戶型120項目定位及規(guī)劃建議p課件121項目定位及規(guī)劃建議p課件1222）劣勢分析·關(guān)于建筑融合鳳凰水城的住宅項目體現(xiàn)了現(xiàn)代感和時代感，但是項目最外面的商業(yè)部分建筑，顏色、線條搭配較混亂，與整體社區(qū)建筑不是很協(xié)調(diào)、融合。3）產(chǎn)品借鑒點·以景觀為節(jié)點的規(guī)劃在規(guī)劃中，利用景觀軸為節(jié)點進(jìn)行規(guī)劃，充分發(fā)揮景觀資源的最大化和建筑景觀均衡化，這是本項目在規(guī)劃中值得借鑒的地方?！がF(xiàn)代感、時代感強的建筑設(shè)計如何在建筑設(shè)計中，通過建筑底部、中段、屋頂?shù)男∑吩O(shè)計，充分展現(xiàn)建筑的現(xiàn)代感、時代感，本項目可以借鑒?！ひ叭霊舻膽粜驮O(shè)計在戶型設(shè)計中，通過陽臺泡池設(shè)計、入戶花園等設(shè)計，將景觀引入室內(nèi)，充分展現(xiàn)熱帶風(fēng)情，體現(xiàn)海南旅游地產(chǎn)的特性，是一大借鑒點。2）劣勢分析123魯能山海天——現(xiàn)代風(fēng)格1）優(yōu)勢分析·關(guān)于建筑建筑整體突出成穩(wěn)、大方，與海景融合較好。建筑立面以白色為主色調(diào)，輔以灰色線條點綴，基部采用大理石材，整體呈現(xiàn)沉穩(wěn)大方的感覺。陽臺奇偶層不對稱設(shè)置，實現(xiàn)不同樓層對海景、山景、園景的角度不同，通過陽臺的設(shè)置滿足客戶的不同需求?！りP(guān)于樣板房在陽臺設(shè)計中，使用欄桿設(shè)計，添加透明玻璃，陽臺地板裝飾木柵欄，邊緣鋪以鵝卵石，通過細(xì)節(jié)的設(shè)計，讓熱帶風(fēng)情元素延伸到屋內(nèi)?！りP(guān)于園林社區(qū)的園林景觀以熱帶風(fēng)情為主，既突出了自身的特點，又很好的與外部的海景達(dá)到融合。充分運用原有地貌，地勢，采用山坡層迭式熱帶風(fēng)情園林設(shè)計，使水景一層一層向海邊推進(jìn)，達(dá)到相互的融合；而景觀鐘、雕塑、火山巖做的植物棚架又體現(xiàn)項目園林的特色?！りP(guān)于售樓部設(shè)置魯能山海天將售樓中心設(shè)置在15層，通過售樓部展示項目無敵的一線海景，加大了產(chǎn)品的體驗營銷。魯能山海天——現(xiàn)代風(fēng)格1）優(yōu)勢分析124項目定位及規(guī)劃建議p課件125項目定位及規(guī)劃建議p課件1262）劣勢分析·關(guān)于規(guī)劃在整體規(guī)劃中，產(chǎn)品以蝶形狀分布，最終導(dǎo)致兩側(cè)朝向戶型景觀受限，造成產(chǎn)品差異較大；未實現(xiàn)景觀資源最大化?！りP(guān)于戶型魯能山海天共三種戶型，全部在100平方米以上，沒有形成戶型產(chǎn)品的差異化，導(dǎo)致最后景觀朝向較差的戶型很難銷售。3）產(chǎn)品借鑒點·建筑與外部的融合實現(xiàn)產(chǎn)品風(fēng)格與周圍環(huán)境的融合是魯能山海天在建筑設(shè)計上的一大特色，以白色主色調(diào)搭配以線條性的灰色，使建筑與山?；ハ嗳诤?，這是一大借鑒點?！@林小品設(shè)計在園林設(shè)計中，增加景觀小品的設(shè)計，如：雕塑，植物棚架等，增加園林的柔性，增加與外部的協(xié)調(diào)性。2）劣勢分析3）產(chǎn)品借鑒點127亞龍灣會.公主郡——西班牙風(fēng)情1）優(yōu)勢分析·關(guān)于規(guī)劃利用原有的自然特征進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，對地塊原有的生態(tài)環(huán)境給予最大的保護(hù)，采用大分散、小集中的組團(tuán)式布局，將建筑與自然環(huán)境有機(jī)地融為一體，營造出休閑度假社區(qū)的感覺?！りP(guān)于產(chǎn)品定位在產(chǎn)品設(shè)置中，公主郡以海南市場上少有的4-5層電梯公寓為主打產(chǎn)品，通過多層電梯公寓體現(xiàn)產(chǎn)品的高品質(zhì)，這是一種產(chǎn)品差異化定位的