商業(yè)寫字樓策劃方案課件

商業(yè)寫字樓策劃方案商業(yè)寫字樓策劃方案商業(yè)寫字樓策劃方案前言很榮幸獲得杏焉村村委會所開發(fā)項目提案的建議我司將以最優(yōu)秀的團隊、最實效的營銷理念、最勤奮的態(tài)度為您提供專業(yè)服務(wù)，期待與貴方達成共識!

商業(yè)寫字樓策劃方案商業(yè)寫字樓策劃方案商業(yè)寫字樓策劃方案前1前言

很榮幸獲得杏焉村村委會所開發(fā)項目提案的建議

我司將以最優(yōu)秀的團隊、最實效的營銷理念、最勤奮的態(tài)度為您提供專業(yè)服務(wù)，期待與貴方達成共識!

前言項目SWOT分析S優(yōu)勢分析W劣勢分析O市場機會分析T市場威脅分析項目SWOT分析S優(yōu)勢分析優(yōu)

勢

分

析1、地處中高端成熟居住區(qū)，且入住率達到95%，穩(wěn)定成熟的居住群體將拉升區(qū)域多業(yè)態(tài)消費；2、緊臨地標(biāo)性建筑榆林大劇院，交通便利，形成與交通銀行、陽光廣場、新聞大廈、永昌國際等諸多的城市配套為一體的綜合商圈。3、周邊居住氛圍、配套設(shè)施相對成熟，區(qū)域價值日漸突顯；4、建筑形態(tài)具備開放式城市綜合體基本特質(zhì)，多業(yè)態(tài)交通線貫通，項目可塑性較高；5、項目輻射五小、高新中學(xué)等，促使教育培訓(xùn)場地租賃需求劇增。6、項目標(biāo)準層可根據(jù)市場需求進行有效分隔，滿足不同客群需求，降低資金回籠風(fēng)險。優(yōu)勢分析劣

勢

分

析1、本項目被諸多中高端存量商業(yè)、寫字樓包圍，且眾多項目滯銷嚴重，市場需求過剩，投資溢價空間收窄，將直接影響本項目銷售價格及進度；2、本項目體量小，產(chǎn)品單一，與諸多A級、甲級寫字樓相比配套設(shè)施薄弱，后期升級改造難度大；3、本項目商業(yè)及寫字樓業(yè)態(tài)前期推廣及客群認知度較低，市場滲透不夠，沒有形成專業(yè)化營銷體系；4、目前項目不具備預(yù)售條件，潛在消費周期長，客群引導(dǎo)難度較大；劣勢分析1、本項目被諸多中高端存量商業(yè)、寫字樓包圍，且市場機會

分

析1、選擇專業(yè)團隊，通過對項目系統(tǒng)化、專業(yè)化策劃包裝，將本案打造成高新區(qū)標(biāo)桿性街區(qū)式的商務(wù)區(qū)；2、項目周邊中高端社區(qū)入住率達95%，居住氛圍成熟，通過圈層營銷充分利用高端優(yōu)質(zhì)資源，快速去化；3、靈活調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足不同客戶群體和投資客的需求；4、政府樓市調(diào)控對住宅限制較多，但對商業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)相對寬松；5、通過專業(yè)的價格策略與競爭對手形成差異化營銷；市場機會分析1、選擇專業(yè)團隊，通過對項目系統(tǒng)化、專市

場

威

脅

分析1、榆林城區(qū)商業(yè)和寫字樓租賃及投資需求仍保持相對較弱的態(tài)勢；2、項目周邊現(xiàn)房庫存量較大，如高科廣場、盛高時代、創(chuàng)業(yè)大廈、融智大廈、榆商大廈等是本案強有力的競爭對手；3、目前高新區(qū)主要以盛高時代、創(chuàng)業(yè)大廈、高科廣場為代表，形成了較成熟的商務(wù)圈，本案在功能區(qū)位上被邊緣化；4、現(xiàn)存量寫字樓促銷力度大，價格偏低，且配套相對成熟；市場威脅分析1、榆林城區(qū)商業(yè)和寫字樓租賃及投資需求《中央廣場營銷策劃報告提案》整體思路讀思破略定位方案思路剖析本項目在特定的市場環(huán)境下如何定位？本項目階段營銷目標(biāo)與銷售進度？本項目銷售回款進度？本項目核心競爭價值是什么？本項目命名如何突破？項目形象如何構(gòu)建？項目主題價值如何演繹？項目采取何種價格策略？項目如何運用客戶策略？項目如何運用優(yōu)化媒體？榆林房地產(chǎn)市場整體狀況如何？高新區(qū)房地產(chǎn)市場目前整體狀況如何？榆林城市規(guī)劃對高新區(qū)房地產(chǎn)影響？專業(yè)策劃中央廣場的意義何在？《中央廣場營銷策劃報告提案》整體思路讀思破略定位方案思路剖析讀房地產(chǎn)營銷主要以市場作為依托基礎(chǔ)，挖掘社會價值對項目的提升功能，用未來發(fā)展的眼光來思考項目價值，為項目價值提升尋求支撐點！讀房地產(chǎn)營銷主要以市場作為依托基礎(chǔ)，挖掘社會價值對項榆林目前房地產(chǎn)整體市場：價格穩(wěn)定，剛需為主榆林寫字樓和商鋪整體市場狀況榆林目前房地產(chǎn)整體市場：價格穩(wěn)定，剛需為主榆林寫字樓和商鋪整高新區(qū)商、住市場動態(tài)：住宅成交量基本平穩(wěn)，商業(yè)遇冷

受政策影響，截至今年7月，市場整體價格方趨于平穩(wěn)，基本面平均保持在4500~7200多元/平方米之間，且有所滑落。隨著中央公園一期、高新華府、御溪臺、塞維利亞等小區(qū)入住率的提升，再加上周邊項目的逐步完善，區(qū)域內(nèi)住宅價格漲幅明顯。但寫字樓市場投資仍然低迷，通過差異化產(chǎn)品定位，打造街區(qū)式商務(wù)辦公空間無疑是最佳選擇，通過對高新區(qū)寫字樓市場分析：影響客群投資及租賃的主要因素是

1、交通的便捷性；

2、配套設(shè)施的完善性；

3、投資回報率；

4、空間格局的舒適性；

5、信息的流通性！高新區(qū)商、住市場動態(tài)：住宅成交量基本平穩(wěn)，商業(yè)遇冷城市化發(fā)展進程：高新區(qū)，現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)

地處榆林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和榆橫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)幾何中心，方圓20公里范圍內(nèi)約有25萬人，把整個榆林城市群都網(wǎng)絡(luò)其中，戰(zhàn)略地位無可替代；高新區(qū)現(xiàn)有市政道路已初具規(guī)模，朝陽路，明珠大道，榆溪大道等城市主干道整潔通暢。其周邊緊臨新聞大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、永昌國際酒店、高新華府、陽光廣場等。本案位置城市化發(fā)展進程：高新區(qū)，現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地處榆中央廣場價值提升：優(yōu)化配套，升級功能機構(gòu)，準確定位占地300多畝-----規(guī)模大環(huán)境好中央廣場位于中央公園北，規(guī)劃20層，由陜西國信華居公司開發(fā)建設(shè)。該盤位于高新區(qū)最核心、最熱點區(qū)域――明珠大道東朝陽路地段，東接朝陽橋，南有高新華府，西臨新聞大廈，北依永昌國際大酒店，是一個宜居宜商之地。

配套完善-----提升規(guī)模配套中央廣場商業(yè)配套齊全，商業(yè)街內(nèi)有特色飲食、服飾、休閑等。該項目還將引進大型休閑廣場。本案中央廣場價值提升：優(yōu)化配套，升級功能機構(gòu)，準確定位占地300思

房地產(chǎn)講究差異化和主題化營銷，在市場需求和市場空缺作為前提基礎(chǔ)上，尋求項目價值最大化的定位！思房地產(chǎn)講究差異化和主題化營銷，在市場需求和市場目前市場環(huán)境對本項目的影響區(qū)域范圍內(nèi)住宅市場發(fā)展較快，住宅類物業(yè)投資熱度繼續(xù)升高；寫字樓市場庫存量大，市場需求少，極具挑戰(zhàn)；置業(yè)群體結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，剛需及功能性改善需求客群成為市場主力，但不會成為庫存接盤俠；針對本項目來看，我們目前的主要任務(wù)解決兩個問題：項目在特定的市場環(huán)境下該如何定位？項目要實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)該如何策劃？目前市場環(huán)境對本項目的影響區(qū)域范圍內(nèi)住宅市場發(fā)展較快，住宅類榆林目前市場需求：自用、投資、租賃分類自用投資租賃積累一定資金，現(xiàn)有空間無法滿足辦公需求；降低運營成本，完善公司體制；認同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，符合創(chuàng)業(yè)需求；認同高新區(qū)未來的發(fā)展前景；認同未來物業(yè)的投資價值保障；規(guī)避人民幣對內(nèi)貶值帶來的資產(chǎn)貶值！傳統(tǒng)辦公空間無法滿足企業(yè)發(fā)展；配套設(shè)施薄弱，商務(wù)功能影響企業(yè)發(fā)展投入產(chǎn)出比率沒有保證依據(jù)，客戶投資似有盲區(qū)榆林目前市場需求：自用、投資、租賃分類自用投資租本項目價值點分析區(qū)域價值城市規(guī)劃和功能定位帶來的社會大環(huán)境的價值；區(qū)位價值本項目所在版塊所帶來的城市中心區(qū)價值；產(chǎn)品價值本項目獨特的定位和功能多樣化帶來的價值！品牌價值開發(fā)商品牌優(yōu)化對價值的提升作用！本項目價值點分析區(qū)域價值城市規(guī)劃和功能定位帶來的社會大環(huán)境的定位差異化原則附加值原則彈性化原則市場共鳴原則通過業(yè)態(tài)選擇或者是業(yè)態(tài)的根本顛覆來實現(xiàn)項目的定位差異化充分考慮區(qū)域需求或者是本項目寫字樓、商鋪經(jīng)營人群的需求，把定位作為附加值項目進行規(guī)劃項目硬件配置或分割要考慮業(yè)態(tài)的多重選擇性，功能上保證各種業(yè)態(tài)靈活取舍通過主題特色營銷或特色業(yè)態(tài)或者特色消費群體做出規(guī)模和品牌效應(yīng)，獲取贏利價值項目定位的四原則定位差異化原則附加值原則彈性化原則市場共鳴原則通過業(yè)態(tài)選擇或項目功能定位：商務(wù)辦公、商業(yè)投資、休閑CBDCLDDiagram2中央廣場商務(wù)區(qū)；中央廣場生活區(qū)！

（居住辦公首選）榆林未來新城；城市生活后花園！

（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城）產(chǎn)品多樣化和功能附加值；未來建設(shè)帶來的價值提升；

（產(chǎn)品價值）Diagram2本項目高新區(qū)相互關(guān)系載體與紐帶載體與紐帶項目功能定位：商務(wù)辦公、商業(yè)投資、休閑CBDDiagram中項目功能定位

由于本項目受到諸多因素的影響，我們可以從中心區(qū)功能和社區(qū)型功能兩者相結(jié)合作反向考慮，考慮規(guī)劃中的城市商業(yè)布局以及交通干線，所以在整體屬性定位下，本項目功能定位應(yīng)該是：兼顧城市功能需要和社區(qū)配套的以周邊CBD為主要輻射對象的并形成與區(qū)域旅游商務(wù)聯(lián)系的同周邊功能定位形成互補的區(qū)域過渡型城市功能綜合體項目功能定位由于本項目受到諸多因素的影響，我們可以本項目差異功能優(yōu)化下業(yè)態(tài)需求本區(qū)域有什么樣的消費潛力沒有被挖掘？1高檔社區(qū)型消費2教育資源和商業(yè)消費3城市初級階段企業(yè)型辦公需要+商務(wù)型寫字樓社區(qū)型配套商業(yè)本項目差異功能優(yōu)化下業(yè)態(tài)需求本區(qū)域有什么樣的消費潛力沒有被挖本項目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議（主體）一層：以金融、品牌店鋪為主體商業(yè)

重點業(yè)態(tài)提示：西點店、品牌便利店、品牌服飾、西餐為主、咖啡店二層：特色餐飲、中式正餐

重點業(yè)態(tài)提示：三層：休閑餐飲

重點業(yè)態(tài)提示：四層：教育培訓(xùn)

重點業(yè)態(tài)提示：優(yōu)而思培優(yōu)本項目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議（主體）一層：以金融、品牌店鋪為主體商本項目四層以上寫字樓業(yè)態(tài)建議寫字樓：高級商務(wù)型寫字樓（辦公兼具商務(wù)渡假居住功能）業(yè)態(tài)提示：大中小型企業(yè)、金融機構(gòu)、廣告公司、路橋、事業(yè)單位等。目標(biāo)客戶：企業(yè)商務(wù)辦公需要廣告公司網(wǎng)絡(luò)公司科技公司裝飾公司貿(mào)易型公司商務(wù)旅游個體需求等本項目四層以上寫字樓業(yè)態(tài)建議寫字樓：高級商務(wù)型寫字樓（辦公兼營銷目標(biāo)而我們的最終銷售目標(biāo)是:寫字樓實現(xiàn)整體毛坯均價4900~5400元/㎡;商業(yè)出租部分實現(xiàn)整體均價20~30元/㎡；開盤后4個月內(nèi)實現(xiàn)銷售70%！備注：以上價格為初步建議，最后以與開發(fā)商多方確定為準！營銷目標(biāo)而我們的最終銷售目標(biāo)是:破

本項目要依托自身的價值優(yōu)勢，利用準確的主題定位和差異化的主題營銷，通過有效的階段價值的釋放，在現(xiàn)場配合下促進銷售！破本項目要依托自身的價值優(yōu)勢，利用準確的主題定位和差項目價值概括區(qū)域價值榆林城市進化速度快，城市地位不斷提升；榆林高新開發(fā)區(qū)作為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，輻射西北經(jīng)濟圈；大部大開發(fā)進程中國家級能源化工基地開發(fā)，榆林是第一選擇基地。投資價值榆林城市產(chǎn)業(yè)升級及城市化進程中帶來的物業(yè)價值提升；高新產(chǎn)業(yè)園在榆林扮演的地位與角色，對項目帶來的價值提升；東-西-橫五分鐘生活圈的形成，交通帶來物業(yè)價值的提升等。產(chǎn)品價值開發(fā)商品牌下的質(zhì)量控制體系，對園林、建筑、物管、社區(qū)文化等的品質(zhì)要求；本項目與其他項目在產(chǎn)品價值的可比度，突出特有物業(yè)創(chuàng)新的角色；突出商業(yè)、高檔社區(qū)等自身配套對項目的價值補充和提升，增加溢價空間。區(qū)位價值中央廣場地處高新區(qū)核心地段，區(qū)位價值明顯；開發(fā)區(qū)作為榆林城市拓展重點，生活后援基地，五分鐘時理想生活區(qū)；本項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善配套，榆林獨一無二。項目價值概括區(qū)域價值榆林城市進化速度快，城市地位不斷提升；投整體營銷推廣思路利用城市規(guī)劃，提升項目所在區(qū)域價值；1利用板塊規(guī)劃，利用開發(fā)商品牌提升項目價值；利用主題定位和特色營銷，進行項目形象入市；3利用特色產(chǎn)品定位，促進項目營銷；4通過對項目和開發(fā)商品牌升華，提升開發(fā)商品牌；52整體營銷推廣思路利用城市規(guī)劃，提升項目所在區(qū)域價值；1利用板營銷推廣主題

由于本項目產(chǎn)品設(shè)置有高級寫字樓與商業(yè)部分,為了體現(xiàn)項目的整體形象，同時避免一個項目兩個名的情況，我們建議用一個統(tǒng)一的名稱與推廣主題來包裝項目，具體為：

中央廣場

----榆林中央創(chuàng)富旗艦理由:1、利用“中央”開發(fā)商品牌提升項目品牌，通過項目品牌的樹立深化開發(fā)商品牌；2、利用“旗艦”概念區(qū)分其他項目在高度上的地標(biāo)形象，樹立市場差異化的形象認知；3、統(tǒng)一項目名稱與推廣主題,樹立前期市場占位,為后期各物業(yè)做前期鋪墊營銷推廣主題由于本項目產(chǎn)品設(shè)置有高級寫字樓與區(qū)域價值階段主題區(qū)域價值階段主題第一步:榆林CBD功能定位的強化本階段主推廣語:

迎接榆林CBD新商務(wù)時代來臨

----榆林中央商務(wù)區(qū)形成理由與目的:

1、本項目周邊項目的相續(xù)施工,對榆林CBD區(qū)域商務(wù)功能城市定位有很強的促進作用,通過榆林CBD功能城市定位的強化作用,提升本項目在所在區(qū)域的價值;2、通過對榆林CBD區(qū)域的炒作，轉(zhuǎn)變市場對榆林CBD定位的舊認識，強化在功能定位上的轉(zhuǎn)變，樹立榆林CBD在城市功能定位上的高度；3、通過對榆林CBD的定位在市場觀念的確立，樹立本項目在榆林CBD的區(qū)域價值；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、論壇（政府及行業(yè)共同舉辦）、電視專集等媒體形式；

第一步:榆林CBD功能定位的強化本階段主推廣語:第二步:本項目市場差異化形象的樹立本階段主推廣語:

榆林中央創(chuàng)富商務(wù)前站

----中央廣場新時代商務(wù)區(qū)理由與目的:1、本項目作為從榆林的第一個高級寫字樓商業(yè)項目，是榆林城市印象的“前站”，本項目不需要在地標(biāo)上與其他項目競爭，只利用“前站”的市場形象占位，與其他項目明顯區(qū)分;2、利用前期樹立的榆林CBD城市功能定位的強化，突出本項目在兩者獨特的地段價值，樹立本項目在目前CBD項目的價值“旗艦”形象；3、通過對“前站”概念的炒作，引起市場共鳴；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、圍墻廣告等媒體形式；

第二步:本項目市場差異化形象的樹立本階段主推廣語:項目產(chǎn)品階段主題項目產(chǎn)品階段主題第一步:整體產(chǎn)品的導(dǎo)入階段本階段主推廣語:引領(lǐng)榆林CBD商務(wù)新時代----中央廣場商業(yè)寫字樓為榆林度身定造理由與目的:1、高新區(qū)作為榆林新開發(fā)區(qū)域，目前寫字樓主要為產(chǎn)業(yè)型的企業(yè)服務(wù)，也就是說主要是為貿(mào)易的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)服務(wù);2、利用“寫字樓型”的整體產(chǎn)品定位，與周邊競爭對手區(qū)分開來，樹立市場差異化的產(chǎn)品形象，為本項目謀求最大的市場接受份額；3、通過“街區(qū)”高品質(zhì)多功能寫字樓的產(chǎn)品，樹立與同類產(chǎn)品的市場檔次，同時通過健康、環(huán)保、節(jié)能）的新寫字樓標(biāo)準與其他項目區(qū)分開來，形成自身的市場競爭力；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、搜房、短信、電視等媒體形式；

第一步:整體產(chǎn)品的導(dǎo)入階段本階段主推廣語:第二步:商業(yè)部分的招商階段本階段主推廣語:坐享城市中央財富----中央廣場街區(qū)，時尚休閑商都理由與目的:1、“街區(qū)”主要和商務(wù)旅游等中產(chǎn)階級追求時尚的心理想吻合，同時有濃重的商業(yè)氣氛，“商都”能夠在感覺上是大規(guī)模的商業(yè)量體，能夠與周邊商業(yè)結(jié)合起來，提升本項目商業(yè)價值;2、利用“坐享城市中央財富”的商業(yè)統(tǒng)一推廣語，能夠突出本項目在城市中央的商業(yè)價值，與榆林CBD的城市功能定位相連接，利用城市形象提升本項目的商業(yè)價值；3、通過“時尚休閑商都”的商業(yè)業(yè)態(tài)定位，突出本項目在商業(yè)業(yè)態(tài)定位的優(yōu)勢，與本項目周邊目標(biāo)客戶消費內(nèi)容相符合；主要媒體途徑：軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式；第二步:商業(yè)部分的招商階段本階段主推廣語:第三步:商務(wù)寫字樓型銷售前期本階段主推廣語:

智富時代運籌帷幄方能制勝千里

----中央廣場街區(qū)·企業(yè)創(chuàng)富平臺理由與目的:1、“智富”時代是高科技時代的代名詞，與榆林在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整上向高科技型企業(yè)轉(zhuǎn)型，同時符合高新產(chǎn)業(yè)基地的主導(dǎo)思想，與目前榆森在科技與貿(mào)易型寫字樓的需求一致;2、利用“運籌帷幄方能制勝千里”的統(tǒng)一推廣語，一是突出本項目在榆林CBD區(qū)域的城市地段價值，二是能體現(xiàn)本項目“思想”型寫字樓的高端定位，提升本項目的檔次形象，提升本項目銷售價格；3、一是與目前市場購買寫字樓趨勢相一致，二是利用高端客戶提升本項目的檔次與高度，與周邊項目區(qū)分開來，三是抓住最核心的財富企業(yè)，實現(xiàn)“人以群分”的財富集團；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式；

第三步:商務(wù)寫字樓型銷售前期本階段主推廣語:第四步:商務(wù)寫字樓型銷售中期本階段主推廣語:

酒店是您辦公室中央廣場商務(wù)公寓

----中央廣場新時代公寓理由與目的:1、“新時代”象征高檔的心里追求，同時又能夠與目標(biāo)客戶追求時尚、追求身份象征符號一致，能夠在體現(xiàn)本項目高檔物業(yè)形象的同時與目標(biāo)客戶群體產(chǎn)生心理共鳴;2、利用“酒店就是您辦公室”的統(tǒng)一推廣語，一是突出本項目酒店式的物業(yè)管理，突出本項目辦公型產(chǎn)品的市場價值，二是能體現(xiàn)本項目獨特的高端定位，與周邊其他公寓項目區(qū)分出來，突出本項目的市場差異價值，利用物業(yè)管理提升項目實現(xiàn)價格；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式；第四步:商務(wù)寫字樓型銷售中期本階段主推廣語:第五步:商鋪銷售階段本階段主推廣語:

坐享城市中央財富

----中央廣場，創(chuàng)富之都理由與目的:1、利用“坐享城市中央財富”的商業(yè)銷售推廣語，能夠突出本項目在城市中央的商業(yè)價值，強化榆林CBD的城市功能定位，依靠城市形象提升本項目的商業(yè)價值;2、利用“創(chuàng)富之都”的項目定位語，一是突出本項目在商鋪經(jīng)營方面的價值，二是利用中產(chǎn)階級“富了還想富”的心理，利用本項目自身投資客戶群消化的同時，吸引周邊大量中產(chǎn)階級的消化；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式；第五步:商鋪銷售階段本階段主推廣語:第六步:本項目開發(fā)商品牌升華階段本階段主推廣語:

引領(lǐng)榆林邁進街區(qū)商務(wù)時代

----中央廣場街區(qū)，CBD商務(wù)旗艦理由與目的:1、利用本項目尾期貨量銷售，利用本階段強化本項目品牌形象的同時，深化開發(fā)商的品牌，為開發(fā)商后續(xù)項目提升品牌基礎(chǔ);2、利用“CBD商務(wù)旗艦”的項目定位語，結(jié)合前期的推廣語，給本項目做一個項目市場形象的強化，為項目后期的經(jīng)營與運做奠定良好的市場口碑；主要媒體途徑：軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式第六步:本項目開發(fā)商品牌升華階段本階段主推廣語:略

本項目要在客戶拓展、媒體組合、價格走勢等各個方面采取有效的策略整合，利用各種策略促進銷售進度和銷售價格！略本項目要在客戶拓展、媒體組合、價格走勢等各個方面采項目客戶拓展策略榆林客戶周邊區(qū)域異地客戶特殊群體營銷策略關(guān)鍵點解決方法營銷提升的關(guān)鍵點目標(biāo)核心客戶群；價格認可度低；購買的必然性；補充客戶群；價格認可度低；購買的傾向性；游離客戶群；價格認可度高；購買的選擇性；重點客戶群；價格認可度不等；購買的群居性；價格的支撐點；口碑傳播的運用；“天網(wǎng)密而不漏”重點價值點的引導(dǎo)：產(chǎn)品，配套，物管，品牌，升值等；價格的支撐點；價值的對比性；口碑傳播的運用；“寧殺錯，別放過”

重點價值點的引導(dǎo)：產(chǎn)品，配套，物管，品牌，升值，價值提升等；區(qū)域價值挖掘；未來升值潛力；品牌追隨；“循循善誘，以利導(dǎo)之”

重點價值點的引導(dǎo)：高新區(qū)前景，項目區(qū)位價值，物業(yè)投資回報等；心理認同；帶頭人作用；團體購買利益點；“殺一請百，圍而殲之”

重點價值點的引導(dǎo)：團購折扣，領(lǐng)頭人優(yōu)惠，群體平臺的建立；加快項目開發(fā)進度，在國家政策發(fā)布前盡量消化投資客戶，但始終將投資客戶作為爭取對象！項目客戶拓展策略榆林客戶周邊區(qū)域異地客戶特殊群體營銷策略關(guān)鍵

在既定資源有限的情況下，實施有效的手段組合策略可以最大可能的實現(xiàn)營銷目的，最終實現(xiàn)總體銷售目標(biāo)！品牌營銷主題營銷體驗營銷實效營銷小眾營銷延續(xù)中央公園品牌；升華本項目品牌價值核心；最大可能利用榆橫兩地現(xiàn)有的客戶資源；實現(xiàn)項目聯(lián)動，實現(xiàn)點線面推廣面上的結(jié)合。項目主題化，給市場鮮明形象；組團（產(chǎn)品與附加值）主題化，結(jié)合目標(biāo)客戶心理需求；事件、活動主題化，結(jié)合策略點演繹；價值點主題化，有效的引導(dǎo)客戶，加強賣點認識深刻度。通過定點導(dǎo)客加大對周邊區(qū)域、高速入口等戶外投入；利用公眾傳媒對寫字樓客戶進行逼迫性信息傳送，提高廣告覆蓋面；利用網(wǎng)點、收費站、DM等定向傳播手段，增加廣告到達率。最大可能設(shè)置樣板區(qū)，給客戶實景展示，樣板房在考慮效果的同時要考慮實用性，最大可能樣板交樓；銷售現(xiàn)場注意主題氛圍的展示，例如設(shè)置區(qū)域價值圖；針對本地人，主要和村委達成相關(guān)協(xié)議，可奪身定造產(chǎn)品；針對企業(yè)群體，與周邊大型企業(yè)組織產(chǎn)品推介活動，促進團購；針對特殊群體，例如外企等，利用小范圍聯(lián)誼活動，促進群體購買。項目營銷手段策略在既定資源有限的情況下，實施有效的手段組合策略可

根據(jù)本項目所針對目標(biāo)客戶的不同，在不同的階段綜合運用不同媒體的投放策略，針對不同區(qū)域做針對性媒體投放計劃！周邊板塊附近區(qū)域戶外廣告牌樓體廣告工地圍墻短信等戶外廣告牌網(wǎng)點咨詢短信上門拜訪城區(qū)協(xié)會商會等電視報紙分眾傳媒短信、網(wǎng)絡(luò)等報刊，行業(yè)雜志DM與短信產(chǎn)品推薦手冊等榆林客戶針對性活動高速路T牌利用其他項目整合搜房網(wǎng)資源整合各種交誼會各種報紙聯(lián)動區(qū)外設(shè)咨詢點周邊客戶加油站與收費站廣告車友會短信等項目媒體組合手段策略根據(jù)本項目所針對目標(biāo)客戶的不同，在不同的階段綜合運用

本項目要充分利用價格策略，在定價策略上將產(chǎn)品與客戶需求緊密結(jié)合，特別是利用價格策略實現(xiàn)價格與銷售進度的統(tǒng)一，最大可能實現(xiàn)利潤最大化。定價及價格運用策略價格制定：第一個階段是比較訂價階段，根據(jù)相似性原則，確定項目的比較價格；第二個階段是產(chǎn)品市場訂價階段，就是根據(jù)產(chǎn)品和市場，確定指導(dǎo)價格；第三個階段是根據(jù)實際目標(biāo)客戶群的接受價格判斷，最后決定產(chǎn)品的實際成交價格。市場需求旺盛的情況下：實行價格的高開高走策略，利用榆林市場對價格的承受度，利用外部客戶支持，實現(xiàn)價格的碎步快跑。舉行大規(guī)模統(tǒng)一開盤活動，利用現(xiàn)場氣氛提高銷售解籌率，加快銷售進度。在市場需求萎靡的情況下：實行價格的平開高走策略，利用少量多次推貨，最大可能增加外部需求，實現(xiàn)價格與銷售速度的同步上揚；利用價格的高走，提高物業(yè)的增值速度，利用價格壓迫客戶快速成交。項目價格手段策略本項目要充分利用價格策略，在定價策略上將產(chǎn)品與客戶需價格提升3%

回收成本價格提升5%回收利潤價格提升8%完成銷售任務(wù)一批二批三批階段主題產(chǎn)品價格區(qū)位價值戶外、事件傳播、網(wǎng)絡(luò)、直投、公關(guān)活動、報廣、示范區(qū)、軟性炒作等。品牌價值08.2108.2208.23渠道與手段08.20前期引導(dǎo)團購最低價格優(yōu)勢回收資金區(qū)域價值施工現(xiàn)場包裝、戶外、軟性炒作、網(wǎng)絡(luò)等。產(chǎn)品價值戶外、事件傳播、網(wǎng)絡(luò)、直投、公關(guān)活動、報廣、示范區(qū)、房展、軟性炒作等。戶外、事件傳播、網(wǎng)絡(luò)、直投、公關(guān)活動、示范區(qū)、房展、軟性炒作等項目營銷階段分期價格提升3%價格提升5%價格提升8%一批二批三批階段主題產(chǎn)品陜西房天下的營銷策略成立項目專案組，制定精準營銷方案詳細調(diào)研客群需求，合理分配產(chǎn)品配比以招商帶動銷售采取雙10%價格策略有針對性陌拜地推激勵營銷備注：以上策略由于時間關(guān)系容后補充具體執(zhí)行策略陜西房天下的營銷策略成立項目專案組，制定精準營銷方案渠道策略46渠道策略46成交獲知信息引發(fā)關(guān)注促成決策寫字樓營銷推廣渠道層次圖了解渠道對于客戶影響層次的不同有助于根據(jù)階段的不同選擇適合的項目推廣渠道。如：預(yù)售推廣期客戶首先需要了解的是“中央廣場大體上是怎樣品質(zhì)的寫字樓”，因此本階段應(yīng)以宣傳形象的新聞宣傳及形象廣告、引導(dǎo)型廣告為主。渠道層次大致上反應(yīng)了客戶跟進的流程。銷售人員在接待客戶的過程中應(yīng)用相應(yīng)問題對客戶作出判斷：客戶了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛幔靠蛻舻年P(guān)注點在哪里？如何引起其關(guān)注？促成其成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？47成交獲知信息引發(fā)關(guān)注促成決策寫字樓營銷推廣渠道層次圖了解渠營銷渠道運用要點----廣告滲透預(yù)售強銷鞏固比例項目體量小及區(qū)域性寫字樓發(fā)展滯后的特性決定了品牌傳播的必要性，廣告渠道的運用要點是特定目標(biāo)群體的多次刺激及提升項目投資價值。

預(yù)售期為廣告主要投放期，進行有效的媒體組合宣傳。

強銷期仍應(yīng)維持一定比例的廣告投放，主要為解析說服型廣告。

鞏固期廣告可少量投放，主要依靠其他渠道。48營銷渠道運用要點----廣告滲透預(yù)售強銷鞏固比例項目體量小及營銷渠道運用要點----新聞傳播預(yù)售強銷鞏固比例組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞傳播是陜西房天下的主要優(yōu)勢之一，新聞傳播的特點為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在預(yù)售階段結(jié)合營銷活動進行專題新聞傳播的宣傳對于中央廣場前期預(yù)售十分有必要。每一輪次的新聞傳播應(yīng)以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則做好新聞繕稿的準備工作，保證新聞報道的可信性及說服力。49營銷渠道運用要點----新聞傳播預(yù)售強銷鞏固比例組織專業(yè)的營銷渠道運用要點----網(wǎng)絡(luò)預(yù)售強銷鞏固比例以客戶數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)進行網(wǎng)絡(luò)新媒體推廣是寫字樓營銷的主要方法。網(wǎng)絡(luò)不應(yīng)僅為信息傳遞型，微信推送、網(wǎng)絡(luò)直播、熱點主體炒作等都有很高的效果。傳播平臺及傳播策略對客戶群的準確性尤為重要。高效的網(wǎng)絡(luò)傳播應(yīng)包括如下特性“可閱讀性、可擴散性、可預(yù)見性、可溝通性。50營銷渠道運用要點----網(wǎng)絡(luò)預(yù)售強銷鞏固比例以客戶數(shù)據(jù)庫為營銷渠道運用要點----圈層預(yù)售強銷鞏固比例通過朋友介紹而引發(fā)購買行為的客戶一般為滾動客源。由于有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。擁有滿意購買經(jīng)歷的客戶大多會引導(dǎo)朋友來購買，形成良性的客戶滾動。滾動客戶開發(fā)所發(fā)生的單位營銷成本最低。優(yōu)質(zhì)的“售前、售中、售后”三階段客戶服務(wù)是滾動客源成功開發(fā)的前提。51營銷渠道運用要點----圈層預(yù)售強銷鞏固比例通過朋友介紹而陜西房天下專有優(yōu)勢渠道策略計劃(1)專題研討會及產(chǎn)品發(fā)布會執(zhí)行策略執(zhí)行計劃

在中央廣場預(yù)售及交房階段，作為營銷及媒體宣傳的重要組成部分，陜西房天將配合甲方組織兩次會議，進而帶動媒體傳播力度及客戶關(guān)注度。2017年8月“寫字樓期房投資技巧及風(fēng)險防范研討會”2017年8月“榆林寫字樓發(fā)展的走勢及投資策略研討會”52陜西房天下專有優(yōu)勢渠道策略計劃(1)專題研討會及產(chǎn)品發(fā)布會執(zhí)陜西房天下專有優(yōu)勢渠道策略計劃(2)合作媒體專題報道執(zhí)行策略執(zhí)行計劃陜西房天下與媒體具有廣泛的合作關(guān)系，通過在媒體專業(yè)報道中在選題及內(nèi)容上對中央廣場相關(guān)內(nèi)容的關(guān)注，強化項目營銷力度及廣度，作為廣告宣傳的有益補充。

陜西房天下營銷管理部將與策劃部密切合作，安排提供媒體合作計劃。陜西房天下營銷部獲得媒體合作計劃后，撰寫媒體繕稿并就項目推廣部分與甲方進行磋商定稿。53陜西房天下專有優(yōu)勢渠道策略計劃(2)合作媒體專題報道執(zhí)行策略陜西房天下專有優(yōu)勢渠道策略計劃(3)長期客戶的跟蹤推介執(zhí)行策略執(zhí)行計劃陜西房天下將組織公司內(nèi)客戶代表對中央廣場項目進行專題介紹會及信息跟蹤服務(wù)，通過他們向公司的長期客戶進行推介。

陜西房天將定期向長期客戶寄推送中央廣場的資訊信息。陜西房天下將定期對公司內(nèi)客戶代表進行項目相關(guān)介紹與培訓(xùn)，以便更好地將項目向客戶進行推介。54陜西房天下專有優(yōu)勢渠道策略計劃(3)長期客戶的跟蹤推介執(zhí)行策陜西房天下專有優(yōu)勢渠道策略計劃(4)陜西房天下跨部門的協(xié)作推廣執(zhí)行策略執(zhí)行計劃陜西房天下將中央廣場項目資料、策略向聯(lián)盟中介機構(gòu)部門相關(guān)負責(zé)人傳達，利用聯(lián)盟間的高效合作廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶。

為公司各部門制訂宣傳資料并對項目進行專題推介介紹。制訂相應(yīng)激勵機制鼓勵為本項目介紹客戶。每月通過陜西樓市公眾平臺傳達項目最新信息。項目各類推廣活動邀請公司各部門參加。55陜西房天下專有優(yōu)勢渠道策略計劃(4)陜西房天下跨部門的協(xié)作推陜西房天下有優(yōu)勢渠道策略計劃(5)陜西房天下各項目組的協(xié)作推廣執(zhí)行策略執(zhí)行計劃陜西房天下將中央廣場項目資料、策略向各項目組相關(guān)負責(zé)人傳達，利用豐富的公司網(wǎng)絡(luò)資源廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶。為各項目組制訂宣傳資料并對項目進行專題推介介紹。制訂相應(yīng)激勵機制鼓勵為本項目介紹客戶。每月通過陜西樓市傳達項目最新信息。在相應(yīng)城市協(xié)助項目進行異地推廣。56陜西房天下有優(yōu)勢渠道策略計劃(5)陜西房天下各項目組的協(xié)作推陜西房天下專有優(yōu)勢渠道策略計劃(6)陜西樓市、房天下公眾平臺推廣執(zhí)行策略執(zhí)行計劃在陜西樓市上對中央廣場進行推廣，刊登樓盤文字介紹、圖片、聯(lián)系方式等。

2017年8月撰稿、設(shè)計完畢2017年8月網(wǎng)站顯著位置刊登相關(guān)資料2017年8月陜西房天下交底進場57陜西房天下專有優(yōu)勢渠道策略計劃(6)陜西樓市、房天下公眾平臺價格策略58價格策略58價格策略定價策略差價策略調(diào)價策略折扣策略通過對競爭、產(chǎn)品、未來市場走勢及資金回收速度等多方面因素的分析，制訂合理的基準參考價格方案，為其他相關(guān)策略提供基礎(chǔ)與依據(jù)。寫字樓的差價策略主要表現(xiàn)為不同樓層差價及同一樓層不同單元差價，這其中應(yīng)考慮樓層、朝向、位置、景觀、面積大小等因素，總體上應(yīng)考慮合理性與操作方便性。價格應(yīng)根據(jù)市場及銷售狀況可以隨時調(diào)節(jié)，科學(xué)的調(diào)價技巧不但可以使發(fā)展商獲得盡可能高的收益而且還是營銷推廣組合之外的有效補充手段。不同的房地產(chǎn)項目應(yīng)采用不同的折扣策略，包括折扣透明度、折扣幅度、折扣控制等。59價格策略定價策略差價策略調(diào)價策略折扣策略通過對競爭、產(chǎn)定價依據(jù)(1)----市場環(huán)境

1、2013~2017年榆林市寫字樓因市場及經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)因素需求量一直低迷，尤其是高端寫字樓滯銷嚴重。2、租、售

存量項目有盛高時代、瑞智大廈、財富中心、榆商大廈、等，空置率很高。3、寫字樓項目目前報價在5000~5400/平方米之間，預(yù)計成交價格均價大多在5300/平方米左右，與中央廣場形成直接競爭。綜上所述，市場競爭在本項目的主要營銷期間十分激烈，對本項目的價格形成不利影響。60定價依據(jù)(1)----市場環(huán)境1、2013~2榆林市寫字樓市場客戶仍然主要采取租賃方式，寫字樓投資市場處于剛剛啟動階段，成熟客源相對不足。購買寫字樓后自用的客戶主要以金融機構(gòu)、大型民營企業(yè)為主，由于需要面積較大，談價能力強。投資型大客戶根據(jù)我行經(jīng)驗一般都操作謹慎，其心理價位與目前高端寫字樓市場價格還存在一定差距，此類大客戶一般都通過大量考察高端寫字樓后，在滿足其較為苛刻的價格條件的基礎(chǔ)上才會成交，因此市場上此類成交較為緩慢。投資型小客戶一般具有較大的可引導(dǎo)性，但其對出租的保障程度有較高的要求，且需求面積相對較小。定價依據(jù)(2)----客戶需求綜上所述，剛剛啟動的客戶需求相對不足且需求的有效性不足，將對本項目的價格形成不利影響。61榆林市寫字樓市場客戶仍然主要采取租賃方式，寫字樓投中央廣場寫字樓項目建設(shè)的特殊性質(zhì)使項目相比其它競爭對手具有較大的成本優(yōu)勢。

本項目計劃在開始預(yù)售后6個月內(nèi)實現(xiàn)快速回籠資金，決定了項目必須采用積極的價格策略的同時，資金的財務(wù)成本也將有所降低，具有一定的財務(wù)成本優(yōu)勢。定價依據(jù)(3)----成本分析綜上所述，本項目由于在工程成本及財務(wù)成本上占有很大的優(yōu)勢，因此在激烈的市場競爭中仍可通過價格競爭獲取一定的利潤。62中央廣場寫字樓項目建設(shè)的特殊性質(zhì)使項目相比其它競由于以下一些原因，項目應(yīng)該在較短時間內(nèi)基本完成銷售未來供應(yīng)量的持續(xù)增長、調(diào)價，平均租售價格水平提升困難；較長銷售周期帶來較高市場波動風(fēng)險；寫字樓項目成功營銷需盡快聚集人氣；項目在短時間內(nèi)完成銷售，客觀上需要具有市場競爭力的價格支持。定價依據(jù)(4)----營銷周期63由于以下一些原因，項目應(yīng)該在較短時間內(nèi)基本完成本項目在后期進行的公共空間設(shè)計方面相對薄弱，但項目其它方面如外立面、承重柱布置、地理位置、房型實用性、周邊商務(wù)配套環(huán)境及景觀等方面具有一定先天優(yōu)勢，與新供應(yīng)的盛高時代寫字樓相比仍顯不足。綜上所述，項目作為開發(fā)區(qū)新興的商務(wù)街區(qū)型寫字樓有很高的可塑性，具備中等偏高的綜合品質(zhì)特征。定價依據(jù)(5)----綜合品質(zhì)64本項目在后期進行的公共空間設(shè)計方面相對薄弱，但項項目定價影響因素總結(jié)市場競爭、客戶需求、營銷周期、項目體量因素導(dǎo)致高位定價將面臨較大的市場風(fēng)險。項目符合市場投資客戶一般投資需求的指導(dǎo)均價為5300~6000/平方米項目較低的成本為項目在較低價格銷售的情況下仍能獲取合理的收益提供了可能與保障。項目品質(zhì)中等偏高，對于價格的提升影響力稍顯薄弱。定價策略如何？65項目定價影響因素總結(jié)市場競爭、客戶需求、營銷周期、項目體量因價格品質(zhì)高高中低中低價格策略選擇66價格品質(zhì)高高中低中低價格策略選擇66單價價差的分析與制訂市場形象統(tǒng)一價格容易控制目標(biāo)客戶范圍窄客源相對不足價差大價差小優(yōu)點缺點目標(biāo)客戶范圍廣客戶接受范圍廣目標(biāo)客戶品質(zhì)構(gòu)成參差不齊高價客戶會以低價作為成交參照市場形象概念不統(tǒng)一67單價價差的分析與制訂市場形象統(tǒng)一目標(biāo)客戶范圍窄價差大價差極限分析法制定單價價差最低價定位最高價定位綜上所述，建議中央廣場的參考極限單價價差(并考慮不同營銷階段)為5000~5400/平方米。最低價為最低的10%面積實際成交平均單價，條件為最早簽約客戶；最低樓層最差朝向及位置的單元價格。綜合考慮其他影響因素，初步定位為4500/平方米。最高價為最高的10%面積實際成交平均單價，條件交房后簽約的客戶；最高樓層(第16層)最佳朝向及位置的單元價格。綜合考慮其他影響因素，初步定位為5800/平方米。68極限分析法制定單價價差最低價定位最高價定位綜上所述，建議中央樓層差價定位(內(nèi)控)

根據(jù)極限單價價差計算平均樓層差價5000~5400/20=7~15/層樓層差價30樓層差價20樓層差價20低區(qū)：為保證項目整體較高的均價及低區(qū)成交的速度，采用“較小差價”。中區(qū)：樓層同質(zhì)性較強，且為預(yù)售期及強銷初期集中成交區(qū)域，差價水平宜定位為“較小差價”。高區(qū)：高區(qū)采用“較大差價”，以注重品質(zhì)的客戶為目標(biāo)，以便獲得較高的利潤空間。69樓層差價定位(內(nèi)控)根據(jù)極限單價價差計算平均樓層差價50“雙10%”價格策略10%10%初期用10%的面積以低于市場認同價進行預(yù)售推廣，制造熱銷氣氛，引發(fā)市場關(guān)注，奠定銷售成功的基礎(chǔ)。成交均價參考線價格提升參考線后期用10%的面積以高于市場認同價進行溢價推廣，賺取對綜合品質(zhì)要求苛刻的高端客戶的“消費者剩余”。70“雙10%”價格策略10%10%初期用10%的面積以低于市場“有條件透明”折扣定位何謂有條件透明？

這里的有條件透明是指折扣相對公開透明，但通過設(shè)定“成交面積”的條件以及預(yù)售期內(nèi)“付款進度”的條件控制客戶追求最高折扣。過于模糊的折扣會導(dǎo)致客戶利用較長時間試探底價，延長成交周期；過于明確的折扣會讓最高折扣成為所有客戶追求的目標(biāo)，導(dǎo)致談判不成功或利潤降低。而有條件透明折扣則具有模糊折扣及明確折扣的優(yōu)點，既可以保證對大面積客戶的吸引，又能限制小客戶的折扣談判。為何采用有條件透明策略？71“有條件透明”折扣定位何謂有條件透明？這里的有條件透明是“中等折扣”定位何謂中等折扣？根據(jù)寫字樓銷售的特點，將折扣范圍定位為“10%~15%高折扣”“5%~10%”中等折扣”及“0~5%低折扣”。建議本項目采用“5%~10%”中等折扣范圍作為成交折扣。為何采用中等折扣定位？

高折扣策略適用于“信息不透明，項目體量不大，市場不成熟”等條件，以期通過獲取每一客戶的“消費者剩余”來獲取最大利潤；低折扣策略適用于“市場成熟，競爭激烈，目標(biāo)客戶同質(zhì)性強，目標(biāo)客戶明確”等條件，可以實現(xiàn)快速成交。而本項目則處于“市場成長期，競爭日趨激烈，客戶構(gòu)成復(fù)雜，項目體量巨大”的條件下，采用中等折扣定位結(jié)和“有條件折扣”及“價格調(diào)整”等，更適合本項目情況。72“中等折扣”定位何謂中等折扣？根據(jù)寫字樓銷售的特點，將折扣范“有條件透明”及“中等折扣”策略操作建議建議宣傳折扣范圍為“99折~95折”成交控制折扣范圍為“99折~93折”具體折扣定位建議：180~230平方米------98折(成交控制96折)；240~300平方米------97折(成交控制95折)；320~500平方米-----96折(成交控制94折)；

主要以成交面積劃分折扣范圍;預(yù)訂期及預(yù)售期附之以付款條件(進度；額度)劃分折扣范圍;73“有條件透明”及“中等折扣”策略操作建議建議宣傳折扣范圍為“小幅快漲”價格策略“小幅快漲”的目的是為前期投資者提供信心?！靶》鞚q”的幅度及進度控制：利用新開樓層時漲價，并適當(dāng)通過媒體進行宣傳。每次漲價根據(jù)7~8%的年利率作為參考，例如某樓層3個月后由4500/平方米調(diào)價為4800/平方米。由此可以暗示投資者即便未交房，也能有每年7%~8%的回報“小幅快漲”的操作關(guān)鍵是要通過各種途徑和手段讓意向客戶理解到“漲價過程是項目價值回歸的過程；越早購買就說明越有眼光，就能獲得越高的升值空間?！?4“小幅快漲”價格策略“小幅快漲”的目的是為前期投資者提供信媒體及推廣活動策略75媒體及推廣活動策略75媒體及推廣總原則

制造獨特性：引起市場的廣泛關(guān)注。各種媒體宣傳活動配比合理性：爭取盡可能高的推廣效率。費用控制合理性：由于項目體量??；客群投資積極性底等因素，合理調(diào)配費用的支出，產(chǎn)生市場效應(yīng)尤其重要。費用節(jié)約原則：后期可視實際情況，通過其他渠道或方式進行推廣，節(jié)約相應(yīng)的開支。76媒體及推廣總原則制造獨特性：引起市場的廣泛關(guān)注。76廣告預(yù)算安排及媒體分配廣告總預(yù)算：20～100萬人民幣會議、活動：40%圈層營銷：15%

廣宣：30%地推：10%其他媒體：5%77廣告預(yù)算安排及媒體分配廣告總預(yù)算：20～100萬人民幣會營銷活動分類

項目現(xiàn)場類活動：銷售中心開放儀式

產(chǎn)品推介：認籌及產(chǎn)品推介會新聞炒作類活動：專題研討會；各類簽約儀式

地推：重點區(qū)域、社區(qū)、寫字樓掃樓、外展

中介類活動：中介說明會；中介聯(lián)誼活動78營銷活動分類項目現(xiàn)場類活動：銷售中心開放儀式78營銷推廣活動安排--預(yù)售期時間：2017年8月？日(取得預(yù)售許可證)活動名稱(暫定)：接待中心開放儀式暨產(chǎn)品發(fā)布會

活動內(nèi)容及意義：以中央廣場的項目定位及發(fā)展愿景，樹立項目品牌形象及市場知名度，以“中央廣場商務(wù)街區(qū)第一項目”作為賣點之一，吸引目標(biāo)客戶及潛在意向客戶的關(guān)注。屆時舉行大型認籌儀式暨新聞發(fā)布會，熱烈渲染現(xiàn)場氣氛，同時挖掘中央公園新老客戶參加產(chǎn)品發(fā)布會，緊扣項目主題，擬新聞繕稿，全方位向市場推出。建議同期舉辦與大型企業(yè)、銀行(建議中資或外企)簽訂銀企合作協(xié)議，借此提升項目的信用度。79營銷推廣活動安排--預(yù)售期時間：2017年8月？日(取得預(yù)售營銷推廣活動安排--強銷期時間：2017年10月(交房驗收或第一個客戶入住)活動名稱(暫定)：交房儀式活動內(nèi)容及意義：可邀請相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(或其他知名人士)參加剪彩，通過此次活動宣傳本項目按時順利交房，為后續(xù)客戶提供信心，同期舉辦大客戶入駐儀式，邀請準客戶參加此次活動，促其成交。80營銷推廣活動安排--強銷期時間：2017年10月(交房驗收或營銷推廣活動安排--鞏固期活動名稱(暫定)：中央廣場業(yè)主答謝會時間：2017年11月活動內(nèi)容及意義：中央廣場通過有效的營銷措施緊密配合成功銷售至今，為了答謝廣大業(yè)主及行業(yè)聯(lián)盟的厚愛，向關(guān)心、關(guān)愛中央廣場的公眾匯報項目的工作業(yè)績，并借此與媒體保持良好持久的關(guān)系，繼續(xù)贏得新老客戶的全力支持。促使新老客戶以中央廣場為熱點宣傳對象，樹立房地產(chǎn)市場成功企業(yè)形象。81營銷推廣活動安排--鞏固期活動名稱(暫定)：中央廣場業(yè)主答謝附調(diào)研參考數(shù)據(jù)(1)附調(diào)研參考數(shù)據(jù)(1)附調(diào)研參考數(shù)據(jù)(2)附調(diào)研參考數(shù)據(jù)(2)周邊商業(yè)樓物業(yè)調(diào)查周邊市場租賃價格定位（單位：元/平米/月）序號項目樓層月租金/㎡物業(yè)費單位1高新華府1F-3F502元/㎡2中央公園南區(qū)1F-3F平均281.6元/㎡3中央公園商業(yè)街1F25

元/㎡42F15

元/㎡53F10

元/㎡7中央公園D棟1F-3F平均33暫未定元/㎡8御溪臺臨街商鋪1F-3F平均25約1.8元/㎡周邊商業(yè)樓物業(yè)調(diào)查周邊市場租賃價格定位（單位：元/平謝謝！商業(yè)寫字樓策劃方案課件謝謝！謝謝！86商業(yè)寫字樓策劃方案商業(yè)寫字樓策劃方案商業(yè)寫字樓策劃方案前言很榮幸獲得杏焉村村委會所開發(fā)項目提案的建議我司將以最優(yōu)秀的團隊、最實效的營銷理念、最勤奮的態(tài)度為您提供專業(yè)服務(wù)，期待與貴方達成共識!

商業(yè)寫字樓策劃方案商業(yè)寫字樓策劃方案商業(yè)寫字樓策劃方案前87前言

很榮幸獲得杏焉村村委會所開發(fā)項目提案的建議

我司將以最優(yōu)秀的團隊、最實效的營銷理念、最勤奮的態(tài)度為您提供專業(yè)服務(wù)，期待與貴方達成共識!

前言項目SWOT分析S優(yōu)勢分析W劣勢分析O市場機會分析T市場威脅分析項目SWOT分析S優(yōu)勢分析優(yōu)

勢

分

析1、地處中高端成熟居住區(qū)，且入住率達到95%，穩(wěn)定成熟的居住群體將拉升區(qū)域多業(yè)態(tài)消費；2、緊臨地標(biāo)性建筑榆林大劇院，交通便利，形成與交通銀行、陽光廣場、新聞大廈、永昌國際等諸多的城市配套為一體的綜合商圈。3、周邊居住氛圍、配套設(shè)施相對成熟，區(qū)域價值日漸突顯；4、建筑形態(tài)具備開放式城市綜合體基本特質(zhì)，多業(yè)態(tài)交通線貫通，項目可塑性較高；5、項目輻射五小、高新中學(xué)等，促使教育培訓(xùn)場地租賃需求劇增。6、項目標(biāo)準層可根據(jù)市場需求進行有效分隔，滿足不同客群需求，降低資金回籠風(fēng)險。優(yōu)勢分析劣

勢

分

析1、本項目被諸多中高端存量商業(yè)、寫字樓包圍，且眾多項目滯銷嚴重，市場需求過剩，投資溢價空間收窄，將直接影響本項目銷售價格及進度；2、本項目體量小，產(chǎn)品單一，與諸多A級、甲級寫字樓相比配套設(shè)施薄弱，后期升級改造難度大；3、本項目商業(yè)及寫字樓業(yè)態(tài)前期推廣及客群認知度較低，市場滲透不夠，沒有形成專業(yè)化營銷體系；4、目前項目不具備預(yù)售條件，潛在消費周期長，客群引導(dǎo)難度較大；劣勢分析1、本項目被諸多中高端存量商業(yè)、寫字樓包圍，且市場機會

分

析1、選擇專業(yè)團隊，通過對項目系統(tǒng)化、專業(yè)化策劃包裝，將本案打造成高新區(qū)標(biāo)桿性街區(qū)式的商務(wù)區(qū)；2、項目周邊中高端社區(qū)入住率達95%，居住氛圍成熟，通過圈層營銷充分利用高端優(yōu)質(zhì)資源，快速去化；3、靈活調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿足不同客戶群體和投資客的需求；4、政府樓市調(diào)控對住宅限制較多，但對商業(yè)寫字樓業(yè)態(tài)相對寬松；5、通過專業(yè)的價格策略與競爭對手形成差異化營銷；市場機會分析1、選擇專業(yè)團隊，通過對項目系統(tǒng)化、專市

場

威

脅

分析1、榆林城區(qū)商業(yè)和寫字樓租賃及投資需求仍保持相對較弱的態(tài)勢；2、項目周邊現(xiàn)房庫存量較大，如高科廣場、盛高時代、創(chuàng)業(yè)大廈、融智大廈、榆商大廈等是本案強有力的競爭對手；3、目前高新區(qū)主要以盛高時代、創(chuàng)業(yè)大廈、高科廣場為代表，形成了較成熟的商務(wù)圈，本案在功能區(qū)位上被邊緣化；4、現(xiàn)存量寫字樓促銷力度大，價格偏低，且配套相對成熟；市場威脅分析1、榆林城區(qū)商業(yè)和寫字樓租賃及投資需求《中央廣場營銷策劃報告提案》整體思路讀思破略定位方案思路剖析本項目在特定的市場環(huán)境下如何定位？本項目階段營銷目標(biāo)與銷售進度？本項目銷售回款進度？本項目核心競爭價值是什么？本項目命名如何突破？項目形象如何構(gòu)建？項目主題價值如何演繹？項目采取何種價格策略？項目如何運用客戶策略？項目如何運用優(yōu)化媒體？榆林房地產(chǎn)市場整體狀況如何？高新區(qū)房地產(chǎn)市場目前整體狀況如何？榆林城市規(guī)劃對高新區(qū)房地產(chǎn)影響？專業(yè)策劃中央廣場的意義何在？《中央廣場營銷策劃報告提案》整體思路讀思破略定位方案思路剖析讀房地產(chǎn)營銷主要以市場作為依托基礎(chǔ)，挖掘社會價值對項目的提升功能，用未來發(fā)展的眼光來思考項目價值，為項目價值提升尋求支撐點！讀房地產(chǎn)營銷主要以市場作為依托基礎(chǔ)，挖掘社會價值對項榆林目前房地產(chǎn)整體市場：價格穩(wěn)定，剛需為主榆林寫字樓和商鋪整體市場狀況榆林目前房地產(chǎn)整體市場：價格穩(wěn)定，剛需為主榆林寫字樓和商鋪整高新區(qū)商、住市場動態(tài)：住宅成交量基本平穩(wěn)，商業(yè)遇冷

受政策影響，截至今年7月，市場整體價格方趨于平穩(wěn)，基本面平均保持在4500~7200多元/平方米之間，且有所滑落。隨著中央公園一期、高新華府、御溪臺、塞維利亞等小區(qū)入住率的提升，再加上周邊項目的逐步完善，區(qū)域內(nèi)住宅價格漲幅明顯。但寫字樓市場投資仍然低迷，通過差異化產(chǎn)品定位，打造街區(qū)式商務(wù)辦公空間無疑是最佳選擇，通過對高新區(qū)寫字樓市場分析：影響客群投資及租賃的主要因素是

1、交通的便捷性；

2、配套設(shè)施的完善性；

3、投資回報率；

4、空間格局的舒適性；

5、信息的流通性！高新區(qū)商、住市場動態(tài)：住宅成交量基本平穩(wěn)，商業(yè)遇冷城市化發(fā)展進程：高新區(qū)，現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)

地處榆林高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和榆橫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)幾何中心，方圓20公里范圍內(nèi)約有25萬人，把整個榆林城市群都網(wǎng)絡(luò)其中，戰(zhàn)略地位無可替代；高新區(qū)現(xiàn)有市政道路已初具規(guī)模，朝陽路，明珠大道，榆溪大道等城市主干道整潔通暢。其周邊緊臨新聞大廈、創(chuàng)業(yè)大廈、永昌國際酒店、高新華府、陽光廣場等。本案位置城市化發(fā)展進程：高新區(qū)，現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)地處榆中央廣場價值提升：優(yōu)化配套，升級功能機構(gòu)，準確定位占地300多畝-----規(guī)模大環(huán)境好中央廣場位于中央公園北，規(guī)劃20層，由陜西國信華居公司開發(fā)建設(shè)。該盤位于高新區(qū)最核心、最熱點區(qū)域――明珠大道東朝陽路地段，東接朝陽橋，南有高新華府，西臨新聞大廈，北依永昌國際大酒店，是一個宜居宜商之地。

配套完善-----提升規(guī)模配套中央廣場商業(yè)配套齊全，商業(yè)街內(nèi)有特色飲食、服飾、休閑等。該項目還將引進大型休閑廣場。本案中央廣場價值提升：優(yōu)化配套，升級功能機構(gòu)，準確定位占地300思

房地產(chǎn)講究差異化和主題化營銷，在市場需求和市場空缺作為前提基礎(chǔ)上，尋求項目價值最大化的定位！思房地產(chǎn)講究差異化和主題化營銷，在市場需求和市場目前市場環(huán)境對本項目的影響區(qū)域范圍內(nèi)住宅市場發(fā)展較快，住宅類物業(yè)投資熱度繼續(xù)升高；寫字樓市場庫存量大，市場需求少，極具挑戰(zhàn)；置業(yè)群體結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，剛需及功能性改善需求客群成為市場主力，但不會成為庫存接盤俠；針對本項目來看，我們目前的主要任務(wù)解決兩個問題：項目在特定的市場環(huán)境下該如何定位？項目要實現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)該如何策劃？目前市場環(huán)境對本項目的影響區(qū)域范圍內(nèi)住宅市場發(fā)展較快，住宅類榆林目前市場需求：自用、投資、租賃分類自用投資租賃積累一定資金，現(xiàn)有空間無法滿足辦公需求；降低運營成本，完善公司體制；認同產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，符合創(chuàng)業(yè)需求；認同高新區(qū)未來的發(fā)展前景；認同未來物業(yè)的投資價值保障；規(guī)避人民幣對內(nèi)貶值帶來的資產(chǎn)貶值！傳統(tǒng)辦公空間無法滿足企業(yè)發(fā)展；配套設(shè)施薄弱，商務(wù)功能影響企業(yè)發(fā)展投入產(chǎn)出比率沒有保證依據(jù)，客戶投資似有盲區(qū)榆林目前市場需求：自用、投資、租賃分類自用投資租本項目價值點分析區(qū)域價值城市規(guī)劃和功能定位帶來的社會大環(huán)境的價值；區(qū)位價值本項目所在版塊所帶來的城市中心區(qū)價值；產(chǎn)品價值本項目獨特的定位和功能多樣化帶來的價值！品牌價值開發(fā)商品牌優(yōu)化對價值的提升作用！本項目價值點分析區(qū)域價值城市規(guī)劃和功能定位帶來的社會大環(huán)境的定位差異化原則附加值原則彈性化原則市場共鳴原則通過業(yè)態(tài)選擇或者是業(yè)態(tài)的根本顛覆來實現(xiàn)項目的定位差異化充分考慮區(qū)域需求或者是本項目寫字樓、商鋪經(jīng)營人群的需求，把定位作為附加值項目進行規(guī)劃項目硬件配置或分割要考慮業(yè)態(tài)的多重選擇性，功能上保證各種業(yè)態(tài)靈活取舍通過主題特色營銷或特色業(yè)態(tài)或者特色消費群體做出規(guī)模和品牌效應(yīng)，獲取贏利價值項目定位的四原則定位差異化原則附加值原則彈性化原則市場共鳴原則通過業(yè)態(tài)選擇或項目功能定位：商務(wù)辦公、商業(yè)投資、休閑CBDCLDDiagram2中央廣場商務(wù)區(qū)；中央廣場生活區(qū)！

（居住辦公首選）榆林未來新城；城市生活后花園！

（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城）產(chǎn)品多樣化和功能附加值；未來建設(shè)帶來的價值提升；

（產(chǎn)品價值）Diagram2本項目高新區(qū)相互關(guān)系載體與紐帶載體與紐帶項目功能定位：商務(wù)辦公、商業(yè)投資、休閑CBDDiagram中項目功能定位

由于本項目受到諸多因素的影響，我們可以從中心區(qū)功能和社區(qū)型功能兩者相結(jié)合作反向考慮，考慮規(guī)劃中的城市商業(yè)布局以及交通干線，所以在整體屬性定位下，本項目功能定位應(yīng)該是：兼顧城市功能需要和社區(qū)配套的以周邊CBD為主要輻射對象的并形成與區(qū)域旅游商務(wù)聯(lián)系的同周邊功能定位形成互補的區(qū)域過渡型城市功能綜合體項目功能定位由于本項目受到諸多因素的影響，我們可以本項目差異功能優(yōu)化下業(yè)態(tài)需求本區(qū)域有什么樣的消費潛力沒有被挖掘？1高檔社區(qū)型消費2教育資源和商業(yè)消費3城市初級階段企業(yè)型辦公需要+商務(wù)型寫字樓社區(qū)型配套商業(yè)本項目差異功能優(yōu)化下業(yè)態(tài)需求本區(qū)域有什么樣的消費潛力沒有被挖本項目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議（主體）一層：以金融、品牌店鋪為主體商業(yè)

重點業(yè)態(tài)提示：西點店、品牌便利店、品牌服飾、西餐為主、咖啡店二層：特色餐飲、中式正餐

重點業(yè)態(tài)提示：三層：休閑餐飲

重點業(yè)態(tài)提示：四層：教育培訓(xùn)

重點業(yè)態(tài)提示：優(yōu)而思培優(yōu)本項目商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議（主體）一層：以金融、品牌店鋪為主體商本項目四層以上寫字樓業(yè)態(tài)建議寫字樓：高級商務(wù)型寫字樓（辦公兼具商務(wù)渡假居住功能）業(yè)態(tài)提示：大中小型企業(yè)、金融機構(gòu)、廣告公司、路橋、事業(yè)單位等。目標(biāo)客戶：企業(yè)商務(wù)辦公需要廣告公司網(wǎng)絡(luò)公司科技公司裝飾公司貿(mào)易型公司商務(wù)旅游個體需求等本項目四層以上寫字樓業(yè)態(tài)建議寫字樓：高級商務(wù)型寫字樓（辦公兼營銷目標(biāo)而我們的最終銷售目標(biāo)是:寫字樓實現(xiàn)整體毛坯均價4900~5400元/㎡;商業(yè)出租部分實現(xiàn)整體均價20~30元/㎡；開盤后4個月內(nèi)實現(xiàn)銷售70%！備注：以上價格為初步建議，最后以與開發(fā)商多方確定為準！營銷目標(biāo)而我們的最終銷售目標(biāo)是:破

本項目要依托自身的價值優(yōu)勢，利用準確的主題定位和差異化的主題營銷，通過有效的階段價值的釋放，在現(xiàn)場配合下促進銷售！破本項目要依托自身的價值優(yōu)勢，利用準確的主題定位和差項目價值概括區(qū)域價值榆林城市進化速度快，城市地位不斷提升；榆林高新開發(fā)區(qū)作為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，輻射西北經(jīng)濟圈；大部大開發(fā)進程中國家級能源化工基地開發(fā)，榆林是第一選擇基地。投資價值榆林城市產(chǎn)業(yè)升級及城市化進程中帶來的物業(yè)價值提升；高新產(chǎn)業(yè)園在榆林扮演的地位與角色，對項目帶來的價值提升；東-西-橫五分鐘生活圈的形成，交通帶來物業(yè)價值的提升等。產(chǎn)品價值開發(fā)商品牌下的質(zhì)量控制體系，對園林、建筑、物管、社區(qū)文化等的品質(zhì)要求；本項目與其他項目在產(chǎn)品價值的可比度，突出特有物業(yè)創(chuàng)新的角色；突出商業(yè)、高檔社區(qū)等自身配套對項目的價值補充和提升，增加溢價空間。區(qū)位價值中央廣場地處高新區(qū)核心地段，區(qū)位價值明顯；開發(fā)區(qū)作為榆林城市拓展重點，生活后援基地，五分鐘時理想生活區(qū)；本項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施完善配套，榆林獨一無二。項目價值概括區(qū)域價值榆林城市進化速度快，城市地位不斷提升；投整體營銷推廣思路利用城市規(guī)劃，提升項目所在區(qū)域價值；1利用板塊規(guī)劃，利用開發(fā)商品牌提升項目價值；利用主題定位和特色營銷，進行項目形象入市；3利用特色產(chǎn)品定位，促進項目營銷；4通過對項目和開發(fā)商品牌升華，提升開發(fā)商品牌；52整體營銷推廣思路利用城市規(guī)劃，提升項目所在區(qū)域價值；1利用板營銷推廣主題

由于本項目產(chǎn)品設(shè)置有高級寫字樓與商業(yè)部分,為了體現(xiàn)項目的整體形象，同時避免一個項目兩個名的情況，我們建議用一個統(tǒng)一的名稱與推廣主題來包裝項目，具體為：

中央廣場

----榆林中央創(chuàng)富旗艦理由:1、利用“中央”開發(fā)商品牌提升項目品牌，通過項目品牌的樹立深化開發(fā)商品牌；2、利用“旗艦”概念區(qū)分其他項目在高度上的地標(biāo)形象，樹立市場差異化的形象認知；3、統(tǒng)一項目名稱與推廣主題,樹立前期市場占位,為后期各物業(yè)做前期鋪墊營銷推廣主題由于本項目產(chǎn)品設(shè)置有高級寫字樓與區(qū)域價值階段主題區(qū)域價值階段主題第一步:榆林CBD功能定位的強化本階段主推廣語:

迎接榆林CBD新商務(wù)時代來臨

----榆林中央商務(wù)區(qū)形成理由與目的:

1、本項目周邊項目的相續(xù)施工,對榆林CBD區(qū)域商務(wù)功能城市定位有很強的促進作用,通過榆林CBD功能城市定位的強化作用,提升本項目在所在區(qū)域的價值;2、通過對榆林CBD區(qū)域的炒作，轉(zhuǎn)變市場對榆林CBD定位的舊認識，強化在功能定位上的轉(zhuǎn)變，樹立榆林CBD在城市功能定位上的高度；3、通過對榆林CBD的定位在市場觀念的確立，樹立本項目在榆林CBD的區(qū)域價值；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、論壇（政府及行業(yè)共同舉辦）、電視專集等媒體形式；

第一步:榆林CBD功能定位的強化本階段主推廣語:第二步:本項目市場差異化形象的樹立本階段主推廣語:

榆林中央創(chuàng)富商務(wù)前站

----中央廣場新時代商務(wù)區(qū)理由與目的:1、本項目作為從榆林的第一個高級寫字樓商業(yè)項目，是榆林城市印象的“前站”，本項目不需要在地標(biāo)上與其他項目競爭，只利用“前站”的市場形象占位，與其他項目明顯區(qū)分;2、利用前期樹立的榆林CBD城市功能定位的強化，突出本項目在兩者獨特的地段價值，樹立本項目在目前CBD項目的價值“旗艦”形象；3、通過對“前站”概念的炒作，引起市場共鳴；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、圍墻廣告等媒體形式；

第二步:本項目市場差異化形象的樹立本階段主推廣語:項目產(chǎn)品階段主題項目產(chǎn)品階段主題第一步:整體產(chǎn)品的導(dǎo)入階段本階段主推廣語:引領(lǐng)榆林CBD商務(wù)新時代----中央廣場商業(yè)寫字樓為榆林度身定造理由與目的:1、高新區(qū)作為榆林新開發(fā)區(qū)域，目前寫字樓主要為產(chǎn)業(yè)型的企業(yè)服務(wù)，也就是說主要是為貿(mào)易的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)服務(wù);2、利用“寫字樓型”的整體產(chǎn)品定位，與周邊競爭對手區(qū)分開來，樹立市場差異化的產(chǎn)品形象，為本項目謀求最大的市場接受份額；3、通過“街區(qū)”高品質(zhì)多功能寫字樓的產(chǎn)品，樹立與同類產(chǎn)品的市場檔次，同時通過健康、環(huán)保、節(jié)能）的新寫字樓標(biāo)準與其他項目區(qū)分開來，形成自身的市場競爭力；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、搜房、短信、電視等媒體形式；

第一步:整體產(chǎn)品的導(dǎo)入階段本階段主推廣語:第二步:商業(yè)部分的招商階段本階段主推廣語:坐享城市中央財富----中央廣場街區(qū)，時尚休閑商都理由與目的:1、“街區(qū)”主要和商務(wù)旅游等中產(chǎn)階級追求時尚的心理想吻合，同時有濃重的商業(yè)氣氛，“商都”能夠在感覺上是大規(guī)模的商業(yè)量體，能夠與周邊商業(yè)結(jié)合起來，提升本項目商業(yè)價值;2、利用“坐享城市中央財富”的商業(yè)統(tǒng)一推廣語，能夠突出本項目在城市中央的商業(yè)價值，與榆林CBD的城市功能定位相連接，利用城市形象提升本項目的商業(yè)價值；3、通過“時尚休閑商都”的商業(yè)業(yè)態(tài)定位，突出本項目在商業(yè)業(yè)態(tài)定位的優(yōu)勢，與本項目周邊目標(biāo)客戶消費內(nèi)容相符合；主要媒體途徑：軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式；第二步:商業(yè)部分的招商階段本階段主推廣語:第三步:商務(wù)寫字樓型銷售前期本階段主推廣語:

智富時代運籌帷幄方能制勝千里

----中央廣場街區(qū)·企業(yè)創(chuàng)富平臺理由與目的:1、“智富”時代是高科技時代的代名詞，與榆林在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整上向高科技型企業(yè)轉(zhuǎn)型，同時符合高新產(chǎn)業(yè)基地的主導(dǎo)思想，與目前榆森在科技與貿(mào)易型寫字樓的需求一致;2、利用“運籌帷幄方能制勝千里”的統(tǒng)一推廣語，一是突出本項目在榆林CBD區(qū)域的城市地段價值，二是能體現(xiàn)本項目“思想”型寫字樓的高端定位，提升本項目的檔次形象，提升本項目銷售價格；3、一是與目前市場購買寫字樓趨勢相一致，二是利用高端客戶提升本項目的檔次與高度，與周邊項目區(qū)分開來，三是抓住最核心的財富企業(yè)，實現(xiàn)“人以群分”的財富集團；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式；

第三步:商務(wù)寫字樓型銷售前期本階段主推廣語:第四步:商務(wù)寫字樓型銷售中期本階段主推廣語:

酒店是您辦公室中央廣場商務(wù)公寓

----中央廣場新時代公寓理由與目的:1、“新時代”象征高檔的心里追求，同時又能夠與目標(biāo)客戶追求時尚、追求身份象征符號一致，能夠在體現(xiàn)本項目高檔物業(yè)形象的同時與目標(biāo)客戶群體產(chǎn)生心理共鳴;2、利用“酒店就是您辦公室”的統(tǒng)一推廣語，一是突出本項目酒店式的物業(yè)管理，突出本項目辦公型產(chǎn)品的市場價值，二是能體現(xiàn)本項目獨特的高端定位，與周邊其他公寓項目區(qū)分出來，突出本項目的市場差異價值，利用物業(yè)管理提升項目實現(xiàn)價格；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式；第四步:商務(wù)寫字樓型銷售中期本階段主推廣語:第五步:商鋪銷售階段本階段主推廣語:

坐享城市中央財富

----中央廣場，創(chuàng)富之都理由與目的:1、利用“坐享城市中央財富”的商業(yè)銷售推廣語，能夠突出本項目在城市中央的商業(yè)價值，強化榆林CBD的城市功能定位，依靠城市形象提升本項目的商業(yè)價值;2、利用“創(chuàng)富之都”的項目定位語，一是突出本項目在商鋪經(jīng)營方面的價值，二是利用中產(chǎn)階級“富了還想富”的心理，利用本項目自身投資客戶群消化的同時，吸引周邊大量中產(chǎn)階級的消化；主要媒體途徑：硬廣、軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式；第五步:商鋪銷售階段本階段主推廣語:第六步:本項目開發(fā)商品牌升華階段本階段主推廣語:

引領(lǐng)榆林邁進街區(qū)商務(wù)時代

----中央廣場街區(qū)，CBD商務(wù)旗艦理由與目的:1、利用本項目尾期貨量銷售，利用本階段強化本項目品牌形象的同時，深化開發(fā)商的品牌，為開發(fā)商后續(xù)項目提升品牌基礎(chǔ);2、利用“CBD商務(wù)旗艦”的項目定位語，結(jié)合前期的推廣語，給本項目做一個項目市場形象的強化，為項目后期的經(jīng)營與運做奠定良好的市場口碑；主要媒體途徑：軟文、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告、短信等媒體形式第六步:本項目開發(fā)商品牌升華階段本階段主推廣語:略

本項目要在客戶拓展、媒體組合、價格走勢等各個方面采取有效的策略整合，利用各種策略促進銷售進度和銷售價格！略本項目要在客戶拓展、媒體組合、價格走勢等各個方面采項目客戶拓展策略榆林客戶周邊區(qū)域異地客戶特殊群體營銷策略關(guān)鍵點解決方法營銷提升的關(guān)鍵點目標(biāo)核心客戶群；價格認可度低；購買的必然性；補充客戶群；價格認可度低；購買的傾向性；游離客戶群；價格認可度高；購買的選擇性；重點客戶群；價格認可度不等；購買的群居性；價格的支撐點；口碑傳播的運用；“天網(wǎng)密而不漏”重點價值點的引導(dǎo)：產(chǎn)品，配套，物管，品牌，升值等；價格的支撐點；價值的對比性；口碑傳播的運用；“寧殺錯，別放過”

重點價值點的引導(dǎo)：產(chǎn)品，配套，物管，品牌，升值，價值提升等；區(qū)域價值挖掘；未來升值潛力；品牌追隨；“循循善誘，以利導(dǎo)之”

重點價值點的引導(dǎo)：高新區(qū)前景，項目區(qū)位價值，物業(yè)投資回報等；心理認同；帶頭人作用；團體購買利益點；“殺一請百，圍而殲之”

重點價值點的引導(dǎo)：團購折扣，領(lǐng)頭人優(yōu)