房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件

謹(jǐn)呈:易居營銷惠州公司易居房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀易居中國華南事業(yè)部策劃經(jīng)理崔楠20190110謹(jǐn)呈:易居營銷惠州公司1關(guān)于此次分享易居視角:宏觀層面非執(zhí)行層面深度:常識范疇非技術(shù)研討態(tài)度:個(gè)人觀點(diǎn)非磚家叫獸口報(bào)告定位:普及“宏觀房地產(chǎn)市場發(fā)展”的常識口預(yù)期效果:分享房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的判斷方法口作者心態(tài):個(gè)人觀點(diǎn),不盡成熟,歡迎結(jié)束后交流;口聽眾心態(tài):知識體系不同,各取所需關(guān)于此次分享2分享思路易居I.核心概念簡述I國際案例借鑒II中國市場簡析ⅣV惠城發(fā)展簡析分享思路3分享思路易居I.核心概念簡述I國際案例借鑒I中國市場簡析ⅣV惠城發(fā)展簡析分享思路4無法回避的房地產(chǎn)周期易居價(jià)格趨勢:定價(jià)中樞的變化方向,形成向上或向下的變化即為趨勢周期:圍繞趨勢線的上下波動(dòng)即為周期時(shí)趨勢變化的核心因素:房地產(chǎn)需求的基本面:人口總量、人口結(jié)構(gòu)及家庭裂變速度周期變化的相關(guān)因素:收入波動(dòng)、利率和金融杠桿等;政策,可以放大或收縮周期,但難以長期改變趨勢;無法回避的房地產(chǎn)周期5無法左右的趨勢易居住宅房地產(chǎn)需求:是由人口總量、年齡結(jié)構(gòu)及家庭裂變速度決定的商業(yè)房地產(chǎn)需求:是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷過程中,第一、第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度決定的00000日本人口結(jié)構(gòu)示意圖少兒撫養(yǎng)比20—老年撫養(yǎng)比195019551960196519701975198019851990201920002019201920192020202520302035204020452050數(shù)據(jù)來源:聯(lián)合國人口署中國婦女總和生育率:HHtt19551960196519701975198019851990201920002019201920192020202520302035204020452050趨勢一旦確定,往往存在持久性,不易改變;無法左右的趨勢6無法回避的周期易居根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)周期性減動(dòng)往往10年內(nèi)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)復(fù)蘇、繁榮、衰退與蕭條的周期輪換單位:季度■平均向下周期■平均向上周期18.5韓國-22.512.5大利亞-1014.3如拿大15.516318.3.535.516.521.3美國14.3數(shù)據(jù)來源:OECE數(shù)據(jù)庫從代表國家的數(shù)據(jù)來看,繁榮上行周期通常持續(xù)22個(gè)季度,衰退下行周期通常持無法回避的周期7房地產(chǎn)周期的三大特征易居1947-2019年美國衰退周期中各構(gòu)成的貢獻(xiàn)率0.50.2庫存-1.6凈出口日0.7住宅投資0.8二0.101建0.1耐用品消費(fèi)-0.5二州和地方政府設(shè)備投資04二非耐用品消費(fèi)0.6數(shù)據(jù)來源:參考文獻(xiàn)1、在衰退周期中,房地產(chǎn)投資對于衰退的負(fù)面沖擊異常眀顯;(與正常周期經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)相反2、周期來臨時(shí),房地產(chǎn)投資最早變化3、汽車等耐用品消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)周期的領(lǐng)先作用與房地產(chǎn)投資類似,但通常晩-個(gè)季度;房地產(chǎn)周期的三大特征8分享思路易居I.核心概念簡述I國際案例借鑒I中國市場簡析ⅣV惠城發(fā)展簡析分享思路9日本房地產(chǎn)市場的周期性演變歷史易居泡沫破滅及“失復(fù)興時(shí)期快速成長階段泡沫形成與膨脹落的十年”第一階段:戰(zhàn)后至20世紀(jì)70年代中期,政府力量主導(dǎo)的公營住宅建設(shè)時(shí)期,日本房地產(chǎn)市場的制度重建時(shí)期第二階段:70年代中期至80年代中期,日本經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期,日本房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展期第三階段:80年代中期至90年代初,日本面臨日元“升值蕭條”,日本房地產(chǎn)市場的泡沫開始形成并膨脹第四階段:90年代初至本世紀(jì)初,政府政策轉(zhuǎn)向誘發(fā)日本房地產(chǎn)市場泡沫破裂,進(jìn)入所謂“失落的十年日本房地產(chǎn)市場的周期性演變歷史10房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件11房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件12房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件13房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件14房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件15房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件16房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件17房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件18房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件19房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件20房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件21房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件22房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件23房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件24房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件25房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件26房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件27房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件28房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件29房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件30房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件31房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件32房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件33房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件34房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件35房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件36房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件37房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件38房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件39房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件40房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件41房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件42房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件43房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件44房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件45房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件46房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件47房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件48房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件49房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件50房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件51房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件52房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件53房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件54房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件55房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件56房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件57房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件58房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件59房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件60房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件61房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件62房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件63房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件64房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件65房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件66房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件67房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件68謹(jǐn)呈:易居營銷惠州公司易居房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀易居中國華南事業(yè)部策劃經(jīng)理崔楠20190110謹(jǐn)呈:易居營銷惠州公司69關(guān)于此次分享易居視角:宏觀層面非執(zhí)行層面深度:常識范疇非技術(shù)研討態(tài)度:個(gè)人觀點(diǎn)非磚家叫獸口報(bào)告定位:普及“宏觀房地產(chǎn)市場發(fā)展”的常識口預(yù)期效果:分享房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的判斷方法口作者心態(tài):個(gè)人觀點(diǎn),不盡成熟,歡迎結(jié)束后交流;口聽眾心態(tài):知識體系不同,各取所需關(guān)于此次分享70分享思路易居I.核心概念簡述I國際案例借鑒II中國市場簡析ⅣV惠城發(fā)展簡析分享思路71分享思路易居I.核心概念簡述I國際案例借鑒I中國市場簡析ⅣV惠城發(fā)展簡析分享思路72無法回避的房地產(chǎn)周期易居價(jià)格趨勢:定價(jià)中樞的變化方向,形成向上或向下的變化即為趨勢周期:圍繞趨勢線的上下波動(dòng)即為周期時(shí)趨勢變化的核心因素:房地產(chǎn)需求的基本面:人口總量、人口結(jié)構(gòu)及家庭裂變速度周期變化的相關(guān)因素:收入波動(dòng)、利率和金融杠桿等;政策,可以放大或收縮周期,但難以長期改變趨勢;無法回避的房地產(chǎn)周期73無法左右的趨勢易居住宅房地產(chǎn)需求:是由人口總量、年齡結(jié)構(gòu)及家庭裂變速度決定的商業(yè)房地產(chǎn)需求:是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷過程中,第一、第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度決定的00000日本人口結(jié)構(gòu)示意圖少兒撫養(yǎng)比20—老年撫養(yǎng)比195019551960196519701975198019851990201920002019201920192020202520302035204020452050數(shù)據(jù)來源:聯(lián)合國人口署中國婦女總和生育率:HHtt19551960196519701975198019851990201920002019201920192020202520302035204020452050趨勢一旦確定,往往存在持久性,不易改變;無法左右的趨勢74無法回避的周期易居根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)周期性減動(dòng)往往10年內(nèi)會(huì)經(jīng)歷一個(gè)復(fù)蘇、繁榮、衰退與蕭條的周期輪換單位:季度■平均向下周期■平均向上周期18.5韓國-22.512.5大利亞-1014.3如拿大15.516318.3.535.516.521.3美國14.3數(shù)據(jù)來源:OECE數(shù)據(jù)庫從代表國家的數(shù)據(jù)來看,繁榮上行周期通常持續(xù)22個(gè)季度,衰退下行周期通常持無法回避的周期75房地產(chǎn)周期的三大特征易居1947-2019年美國衰退周期中各構(gòu)成的貢獻(xiàn)率0.50.2庫存-1.6凈出口日0.7住宅投資0.8二0.101建0.1耐用品消費(fèi)-0.5二州和地方政府設(shè)備投資04二非耐用品消費(fèi)0.6數(shù)據(jù)來源:參考文獻(xiàn)1、在衰退周期中,房地產(chǎn)投資對于衰退的負(fù)面沖擊異常眀顯;(與正常周期經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)相反2、周期來臨時(shí),房地產(chǎn)投資最早變化3、汽車等耐用品消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)周期的領(lǐng)先作用與房地產(chǎn)投資類似,但通常晩-個(gè)季度;房地產(chǎn)周期的三大特征76分享思路易居I.核心概念簡述I國際案例借鑒I中國市場簡析ⅣV惠城發(fā)展簡析分享思路77日本房地產(chǎn)市場的周期性演變歷史易居泡沫破滅及“失復(fù)興時(shí)期快速成長階段泡沫形成與膨脹落的十年”第一階段:戰(zhàn)后至20世紀(jì)70年代中期,政府力量主導(dǎo)的公營住宅建設(shè)時(shí)期,日本房地產(chǎn)市場的制度重建時(shí)期第二階段:70年代中期至80年代中期,日本經(jīng)濟(jì)高速增長時(shí)期,日本房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展期第三階段:80年代中期至90年代初,日本面臨日元“升值蕭條”,日本房地產(chǎn)市場的泡沫開始形成并膨脹第四階段:90年代初至本世紀(jì)初,政府政策轉(zhuǎn)向誘發(fā)日本房地產(chǎn)市場泡沫破裂,進(jìn)入所謂“失落的十年日本房地產(chǎn)市場的周期性演變歷史78房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件79房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件80房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件81房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件82房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件83房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件84房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件85房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件86房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件87房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件88房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件89房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件90房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件91房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件92房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件93房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件94房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件95房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件96房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件97房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件98房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件99房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件100房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件101房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件102房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件103房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件104房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件105房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件106房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件107房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件108房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件109房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件110房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件111房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件112房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件113房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件114房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件115房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件116房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件117房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件118房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件119房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀課件120房地產(chǎn)發(fā)展周期