大盤房地產(chǎn)項目管理開發(fā)特點及攻略

大盤開發(fā)攻略王志綱工作室大盤開發(fā)的特點大盤開發(fā)的優(yōu)勢規(guī)模大才能營造高品質(zhì)的環(huán)境、有足夠的空間進(jìn)行概念開發(fā)和泛地產(chǎn)開發(fā)。規(guī)模大可面對更廣闊的市場。規(guī)模大可以使開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)、推廣成本相對劃算、低廉。大盤開發(fā)的優(yōu)勢有較大的利潤規(guī)模。既適于低開高走，也有打價格戰(zhàn)的基礎(chǔ)，競爭力更強(qiáng)。有較大的調(diào)整空間。小樓盤一但定錯位，全盤皆死，大盤則不然，有足夠的空間予以調(diào)整。大盤開發(fā)的難點大盤開發(fā)規(guī)模大、周期長、所需投入的人力物力財力大，若不能環(huán)環(huán)相扣，勢必導(dǎo)致混亂與潰敗。 先期開發(fā)若不能迅速走紅，往往容易拖成爛盤，不可收拾，反受其累。而先期開發(fā)是必須一炮打響的，因為正如英文諺語所說的：Wellbegun，halfdone——好的開端是成功的一半。 所以先期開發(fā)在投入有限的情況下要做得很理想，往往是不太容易的，需要全情投入，費一番苦心，以保成功。大盤開發(fā)的難點大盤開發(fā)所需配套設(shè)施繁多蕪雜，分散了資金力量，使先期投入的規(guī)模受到限制。大盤開發(fā)的難點大盤開發(fā)易于陷入漫無主題的一盤散沙局面，若沒有一個強(qiáng)勢主題，非僅導(dǎo)致大而不當(dāng)?shù)幕靵y拼湊，且其中可取之處也易于被競爭對手所克隆，喪失僅有的閃光點與競爭力。大盤開發(fā)的難點大盤必須廣泛適應(yīng)不同層次的消費群。必須合理分區(qū)，推出不同定位的住房。在這種情形下，從規(guī)劃到推廣均面臨復(fù)雜而多變的挑戰(zhàn)。大盤開發(fā)基本模式萬科模式專業(yè)化品牌擴(kuò)張型市場化先驅(qū)，先知先覺，先行一步，領(lǐng)跑者專業(yè)化、品牌化路線跨區(qū)域品牌擴(kuò)張，塑造了全國性的品牌江湖盟主策略局限于常規(guī)技術(shù)層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，新的競爭優(yōu)勢尚未形成碧桂園模模式規(guī)?；瘜崒嵙U(kuò)張張型在強(qiáng)勢品品牌帶動動下的規(guī)規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)規(guī)模化營營銷縱向一體體化的企企業(yè)運(yùn)作作模式化、、工業(yè)化化的產(chǎn)品品路線高門檻（（現(xiàn)樓））營銷策策略連鎖化經(jīng)經(jīng)營，但但只局限限于一個個區(qū)域板板塊是哲學(xué)思思路的成成功，““五出””理論的的成功。。占據(jù)了了中國房房地產(chǎn)開開發(fā)的一一個時代代。但在擴(kuò)張張中被無無限夸大大，品牌牌透支，，工廠化化生產(chǎn)，，在一個個平面上上重復(fù)，，原地踏踏步，沒沒有創(chuàng)新新。麗江花園園模式積累完善善型廣地、祈祈福、光光大、金金碧等都都屬于這這一模式式。從一個項項目開始始到一個個項目結(jié)結(jié)束，一一切都以以項目運(yùn)運(yùn)作為中中心企業(yè)運(yùn)作作是由項項目公司司到專業(yè)業(yè)公司產(chǎn)品成熟熟，配套套完善做社區(qū)文文化和生生活方式式文火煲湯湯，小步步慢走，，缺乏速速度與空空間跨度度，局限限于一個個局域性性陣地金地模式式專業(yè)化精精品型注重企業(yè)業(yè)文化與與企業(yè)制制度建設(shè)設(shè)精品路線線品牌與企企業(yè)成長長性很強(qiáng)強(qiáng)開始由區(qū)區(qū)域市場場向全國國市場擴(kuò)擴(kuò)張奧林匹克克花園模模式主題與專專業(yè)開發(fā)發(fā)型概念地產(chǎn)產(chǎn)，復(fù)合合地產(chǎn)，，主題地地產(chǎn)注重速度度與創(chuàng)新新注重概念念炒作，，短期內(nèi)內(nèi)高度集集中市場場注意力力，實現(xiàn)現(xiàn)快速營營銷由項目公公司到專專業(yè)化公公司與眾不同同的是在在技術(shù)領(lǐng)領(lǐng)先、概概念領(lǐng)先先基礎(chǔ)上上達(dá)到了了高度專專業(yè)化強(qiáng)調(diào)資源源整合和和戰(zhàn)略聯(lián)聯(lián)盟面向大眾眾的根本本性需求求連鎖化全全國性品品牌擴(kuò)張張，全國國性網(wǎng)絡(luò)絡(luò)大盤開發(fā)發(fā)基本原原則基本原則則嚴(yán)格的成成本控制制與合理理的利潤潤預(yù)期；；切忌短期期行為，，不是不不報，時時候未到到——大盤開發(fā)發(fā)要的就就是時間間；一個好的的開局，，特別是是開局時時展示出出高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的環(huán)境境、配套套水平，，對未來來走高走走低均有有利；基本原則則把握開發(fā)發(fā)節(jié)奏，，控制每每期供應(yīng)應(yīng)量，小小步快走走；可持續(xù)性性的關(guān)鍵鍵在于業(yè)業(yè)主的口口碑和有有足夠的的熱點不不斷刺激激市場在針對面面廣的基基礎(chǔ)上，，每期開開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品均有有明確的的針對性性；發(fā)展商的的品牌形形象與給給公眾的的實力感感是重要要的市場場信心保保障。大盤開發(fā)發(fā)基本策策略市場決勝勝基礎(chǔ)—項目和企企業(yè)都必必須是全全能冠軍軍在今天““規(guī)定動動作”標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)越來來越高的的競爭形形勢下，，正是建建立社區(qū)區(qū)個性與與特色空空間所在在，在完完善“規(guī)規(guī)定動作作”的基基礎(chǔ)上以以出色的的“自選選動作””建立項項目的個個性和特特色，這這是市場場決勝的的必由之之路。確立市場地位位的關(guān)鍵——項目主題概念念的確立要做好“自選選動作”，建建立項目的個個性與特色，，關(guān)鍵在于主主題概念的確確立，營造一一個實現(xiàn)這一一主題概念的的支持體系。。否則在市場場和競爭中，，只不過是一一種包裝超越同質(zhì)競爭爭之道——總體差異化與與局部領(lǐng)先的的競爭策略要想跳出激烈烈的同質(zhì)競爭爭，必須要采采取差異化的的競爭策略。。針對不同的的競爭市場，，采取不同的的差異化策略略。主要是環(huán)環(huán)境、價格、、主題的差異異。交響樂——分區(qū)特色與開開發(fā)節(jié)奏控制制大盤開發(fā)切忌忌：一忌就是沒有有引導(dǎo)市場的的題材；二忌在首期開開發(fā)時絕招出出盡，使后期期開發(fā)無題材材可做。這將把成敗壓壓力完全放到到后期的營銷銷工作上交響樂——分區(qū)特色與開開發(fā)節(jié)奏控制制大盤猶如交響響樂，由一個個可持續(xù)性的的主題概念作作為總譜，不不同時期開發(fā)發(fā)的不同分區(qū)區(qū)的特色，和和不同時期針針對不同目標(biāo)標(biāo)群所構(gòu)成的的不同推廣方方式、訴求點點構(gòu)成了各自自的樂章。綜合控制開發(fā)發(fā)節(jié)奏，就像像交響樂的指指揮一樣，只只有這樣，總總譜和樂章才才能得到完美美的演繹。先做環(huán)境和配配套，后賣住住宅——從休閑走向居居家的啟動策策略只有先做環(huán)境境和配套，才才能發(fā)揮地塊塊自然環(huán)境資資源的優(yōu)勢，，予人充分的的吸引；只有先做環(huán)境境和配套，才才能將主題概概念落到實處處，予人感性性的認(rèn)識；只有先做環(huán)境境和配套，才才能顯示企業(yè)業(yè)實力，予人人充分的信心心；先做環(huán)境，由由于地塊自然然環(huán)境資源優(yōu)優(yōu)越，投資不不大，但效果果顯著。大盤開發(fā)主要要步驟大盤開發(fā)的主主要步驟前期策劃階段規(guī)劃設(shè)計階段工程施工階段營銷推廣階段售后跟進(jìn)階段土地儲備階段土地儲備階段段市場前景判斷斷政府發(fā)展規(guī)劃劃理解土地成本核算算合作方/參與者工作內(nèi)容項目預(yù)可行性性研究主要決策城建、規(guī)劃等等政府相關(guān)部部門拆遷安置補(bǔ)償償判斷項目的投投資價值地價談判拆遷安置補(bǔ)償償費談判大盤開發(fā)的主主要步驟被拆遷安置者者前期策劃階段段態(tài)勢分析總體開發(fā)思路開發(fā)理念設(shè)計合作方/參與者工作內(nèi)容開發(fā)策略設(shè)計主要決策策劃公司市場調(diào)研公司可行性研究選取策劃公司選取調(diào)研公司開發(fā)策略選擇確定項目定位確定啟動策略大盤開發(fā)的主主要步驟前期策劃階段段態(tài)勢分析總體開發(fā)思路開發(fā)理念設(shè)計合作方/參與者工作內(nèi)容開發(fā)策略設(shè)計主要決策策劃公司市場調(diào)研公司可行性研究選取策劃公司選取調(diào)研公司開發(fā)策略選擇確定項目定位確定啟動區(qū)大盤開發(fā)的主主要步驟規(guī)劃設(shè)計階段段區(qū)域發(fā)展概念念設(shè)計項目發(fā)展概念念設(shè)計項目詳細(xì)規(guī)劃劃設(shè)計合作方/參與者工作內(nèi)容建筑設(shè)計主要決策規(guī)劃設(shè)計公司司建筑設(shè)計公司司選取建筑規(guī)劃劃設(shè)計單位確定規(guī)劃方案案確定建筑方案案資源整合政府資源配套設(shè)施經(jīng)營營資源園林設(shè)計園林設(shè)計公司司大盤開發(fā)的主主要步驟工程施工階段段建筑工程招投投標(biāo)進(jìn)度控制及工工程監(jiān)理設(shè)備、材料選選擇合作方/參與者工作內(nèi)容工程驗收主要決策建筑商建材、設(shè)備供供應(yīng)商甄選建筑單位位甄選建筑單位位選取建材及設(shè)設(shè)備工程監(jiān)理公司司大盤開發(fā)的主主要步驟營銷推廣階段段整體市場推廣廣計劃形象包裝計劃劃價格策略計劃劃合作方/參與者工作內(nèi)容銷售培訓(xùn)主要決策銷售代理公司司廣告公司確定整體營銷銷策略及實施施計劃審定各階段的的售價及優(yōu)惠惠措施甄選代理公司司資源整合物業(yè)管理顧問問商家（家居供供應(yīng)）銷售實施與控控制甄選廣告公司司大盤開發(fā)的主主要步驟售后跟進(jìn)階段段簽定銷售合同同工程改建跟進(jìn)進(jìn)樓宇綜合驗收收合作方/參與者工作內(nèi)容主要決策銷售代理公司司建筑商制定物業(yè)管理理方案及管理理守則工程驗收資源整合律師事務(wù)所大盤開發(fā)的主主要步驟案例分析模式之一：單單店做大案案例：祈福新新村祈福新邨由廣廣州市番禺祈祈福新邨地產(chǎn)產(chǎn)有限公司開開發(fā)。位于番番禺區(qū)鐘村鎮(zhèn)鎮(zhèn)，整體規(guī)劃劃占地6500畝；經(jīng)過過10年的開開發(fā)，已有近近20000戶入住，被被譽(yù)為“中國國第一村”。。祈福新村：單單店做大的典典型總體概況占地6500畝總建筑面積：：200萬平方米容積率：1建筑密度：20%祈福新村：單單店做大的典典型開發(fā)時間：1991年至今，十二二年。已開發(fā)面積：：5000畝已銷售面積：：3萬套，170萬平方米銷售價格：洋洋房3800元/m2，別墅從60萬-1000萬不等。主力產(chǎn)品：五五層洋房，60-80m2二房和90-110m2三房為主。祈福新村：單單店做大的典典型自1998年祈福將主力力市場轉(zhuǎn)向廣廣州本地后，，開始從度假假大盤向長住住型大盤的變變化。1998-2003年，，正是廣州人人均GDP從3500美美金向5000美金上升升的時期，可可以說，祈福福正好抓住了了廣州郊區(qū)化化居住從小步步慢走到高歌歌猛進(jìn)的盛行行期，吃到廣廣州經(jīng)濟(jì)高速速發(fā)展十余年年的豐美果實實。另一方面，當(dāng)當(dāng)大盤時代到到來時，祈福福用八年辛勤勤耕耘，在開開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、社社區(qū)氛圍、管管理服務(wù)等方方面做好了積積累。怎么把單店做做大？在每年推出10-20萬萬住宅的同時時，祁福完成成了以下大事事：96年面積12萬平方米米、投資2.3億的祈福福英語實驗學(xué)學(xué)校落成；97年面積33萬平方米米、投資3億億的祈福湖及及水上俱樂部部落成；98年面積200畝、投投資2500萬的祈福生生態(tài)農(nóng)莊落成成；98年開始，，社區(qū)巴士實實現(xiàn)24小時時運(yùn)營99年面積8萬平方米、、投資3.5億的祈福度度假俱樂部啟啟用，投資1.5億的祈祈福新邨學(xué)校校落成；2000年祈祈福酒店啟用用，祈福食街街啟用；2002年面面積9萬平方方米、投資10億的社區(qū)區(qū)三甲醫(yī)院———祈福綜合合醫(yī)院落成。。祈福新村：單單店做大的典典型銷售的六大利利器：交通：外線：：廣州7條線路、市橋橋、香港、澳澳門、珠海、、深圳、順德德等，內(nèi)線社社區(qū)穿梭巴士士。全市唯一一的區(qū)內(nèi)公交交體系，擁有有屋村巴士近近３００輛，，上下班時間間每１０分鐘鐘就有巴士接接送。700多班次屋村大大巴，24小時運(yùn)營（1998年開始）8萬平方米大會會所（1999年對外營業(yè)））5000平方方米的超市、、一萬平方米米的菜市場，，食街（1999年對外營業(yè)））醫(yī)院（2002年對外營業(yè)））20萬平方米的小小學(xué)、中學(xué)、、幼兒園綠化環(huán)境，綠綠化率超過70%，大型型人工湖、200畝農(nóng)莊莊小結(jié)祈福新村是將將一個盤做大大做強(qiáng)的典型型，它在98年前，以港澳澳市場為主，，發(fā)展度假洋洋房和別墅，，自98年后，瞄準(zhǔn)白白領(lǐng)小康家庭庭，發(fā)展物美美價廉的洋房房。由于距離城市市中心偏遠(yuǎn)，，它逐步發(fā)展展了齊全的社社區(qū)配套。并并以此與低價價形成拉動市市場的雙套馬馬車。小結(jié)祈福新村主力力產(chǎn)品總價始始終在30萬萬左右，不超超過40萬。在廣廣州州，，這這種種價價位位的的樓樓盤盤，，質(zhì)質(zhì)素素好好的的只只有有在在郊郊區(qū)區(qū)。。而而其其綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)，，除除了了南南奧奧，，廣廣州州雅雅居居樂樂，，暫暫時時無無法法與與之之抗抗衡衡。。祈福福新新村村與與同同樣樣做做白白領(lǐng)領(lǐng)階階層層洋洋房房市市場場的的后后起起之之秀秀相相比比，，其其優(yōu)優(yōu)勢勢還還在在于于它它發(fā)發(fā)展展歷歷史史長長，，社社區(qū)區(qū)成成熟熟。。即即使使南南國國奧奧林林匹匹克克花花園園上上升升迅迅速速，，但但也也只只是是瓜瓜分分其其部部分分市市場場，，由由于于白白領(lǐng)領(lǐng)小小康康家家庭庭市市場場數(shù)數(shù)量量龐龐大大，，祈祈福福新新村村仍仍以以其其成成熟熟優(yōu)優(yōu)勢勢領(lǐng)領(lǐng)先先市市場場。。祈福福新新村村給給中中國國樓樓市市的的啟啟示示牢牢牢占占領(lǐng)領(lǐng)30-40萬/套房房子子的的小小康康階階層層置置業(yè)業(yè)市市場場，，居居住住性性價價比比做做到到最最好好，，或或者者是是最最好好的的選選擇擇之之一一。。配套套設(shè)設(shè)施施，，銷銷售售道道具具集集中中布布置置。。雖然然這這么么做做的的原原因因之之一一是是1998年前前并并未未考考慮慮向向長長住住型型發(fā)發(fā)展展。。這這么么做做的的后后果果也也導(dǎo)導(dǎo)致致業(yè)業(yè)主主生生活活上上的的不不便便。。但但對對于于銷銷售售來來說說，，銷銷售售大大廳廳、、食食街街、、會會所所、、公公共共綠綠地地、、社社區(qū)區(qū)巴巴士士站站、、商商場場、、酒酒店店、、醫(yī)醫(yī)院院所所形形成成的的龐龐大大““市市容容””，，已已足足以以讓讓買買家家震震撼撼、、興興奮奮和和沖沖動動。。忘忘記記路路途途遙遙遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，忘忘記記身身在在荒荒郊郊野野嶺嶺。。1999年后后，，這這樣樣的的開開盤盤標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，可可以以說說是是廣廣州州一一絕絕。。許許多多人人甚甚至至還還沒沒有有去去到到工工地地現(xiàn)現(xiàn)場場，，已已經(jīng)經(jīng)動動心心。。祈福福新新村村給給中中國國樓樓市市的的啟啟示示做單單項項冠冠軍軍。。產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新，，祈祈福福新新村村不不如如南南國國奧奧林林匹匹克克花花園園，，產(chǎn)產(chǎn)品品精精細(xì)細(xì)，，祈祈福福新新村村不不如如星星河河灣灣，，然然而而就就是是抓抓住住郊郊區(qū)區(qū)大大盤盤社社區(qū)區(qū)配配套套不不足足的的文文章章不不放放，，祈祈福福新新村村十十年年耕耕耘耘，，碩碩果果累累累累。。每每一一個個大大型型配配套套的的落落成成，，都都使使祈祈福福新新村村在在人人們們心心目目中中的的地地位位更更加加突突出出。。也也使使其其他他發(fā)發(fā)展展商商望望而而卻卻步步，，在在競競爭爭的的舞舞臺臺上上另另辟辟蹊蹊徑徑。。模式式之之二二：：行行業(yè)業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的顛顛覆覆者者案案例例：：星星河河灣灣總體體概概況況占地地：：1200畝開發(fā)發(fā)時時間間：：2000至今今已開開發(fā)發(fā)面面積積：：700畝已建建筑筑面面積積：：75萬平平方方米米開盤盤標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：：一組組團(tuán)團(tuán)、、四四組組團(tuán)團(tuán)現(xiàn)現(xiàn)樓樓江邊邊環(huán)環(huán)境境整整治治———騎江江木木道道清水水養(yǎng)養(yǎng)魚魚、、以以水水為為主主的的園園林林環(huán)環(huán)境境靠近近銷銷售售中中心心的的風(fēng)風(fēng)情情商商業(yè)業(yè)街街會所所這樣樣的的開開盤盤標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，在在星星河河灣灣的的二二期期、、三三期期開開盤盤時時，，只只是是增增加加了了““交交樓樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)樣樣板板房房””，，就就成成功功地地實實現(xiàn)現(xiàn)客客戶戶從從54萬-68萬-88萬跨越。換換句話說，，星河灣一一期園林環(huán)環(huán)境、會所所等開盤標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，仍然然被購買88萬/套房子的客客戶認(rèn)同。?？渴裁搭嵏哺残袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)？星河灣銷售售的四大利利器：園林環(huán)境建筑產(chǎn)品室內(nèi)裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)信中學(xué)而歸結(jié)到一一點，就是是高投入，，高標(biāo)準(zhǔn)，，產(chǎn)生的無無處不在的的精致。星河灣董事事長黃文仔仔用五把尺尺子，總結(jié)結(jié)星河灣打打造產(chǎn)品的的標(biāo)準(zhǔn)：賣得好比對手好業(yè)主說好專家說好自己說好經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期二期三期建筑面積（平方米）32萬11.8萬32萬住宅（平方米）18萬9.4萬20.3萬地下車庫（平方米）2.7萬2萬6.8萬公建（平方米）11.3萬0.5萬5.9萬容積率1.21.51.93總戶數(shù)1612戶860戶1427戶戶均銷售面積（平方米）94130（不計算公寓）160均價（元/m2）490053005500戶均價格46萬/套68萬/套（不計算公寓）88萬/套星河灣首期產(chǎn)品戶型建筑面積數(shù)量總建筑面積比例A11326079204.3B12098811856063.8D844323628819.5E192130119606.4C復(fù)6E復(fù)式13256600.4總計1151612185860100星河灣二期產(chǎn)品戶型銷售面積建筑面積數(shù)量總銷售面積總建筑面積比例A235265307050795012.3B18020416288032645.1C109132215234352838043.9D1561806195161098017.0E809563504059859.3B115619717265233495.2C4復(fù)式2172429195321783.4D1復(fù)式2963374118413482.1E2復(fù)式16118346447321.1A復(fù)式38343613834360.7總計1301544205473764602100星河灣三期產(chǎn)品（一區(qū)銷售資料）戶型面積數(shù)量總建筑面積比例平層1168598606.21271602032012.71453465017031.51621242008812.617264111807.01831081976412.41955097506.1復(fù)式22412240.12541538100.1297411880.731326260.43422999186.236413640.2375622501.4總計160.1526995159512100小結(jié)從一期到二二期、三期期，星河灣灣不論是單單價還是總總價，不斷斷向上攀升升，其目標(biāo)標(biāo)市場與周周邊洋房類類項目差異異越來越明明顯，與郊郊外別墅類類項目開始始趨同。在總價攀升升的時候，，社區(qū)配套套、裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)也開始始加碼。園林環(huán)境的的引爆力———交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的引爆爆力——整整體配套的的引爆力，，成為星河河灣在追求求全面超越越同時的一一條中心]線。星河灣之前前，廣州郊郊外大盤是是二分天下下：以洋房房為主的低低價樓盤，，吸引買不不起城里同同等質(zhì)素洋洋房的白領(lǐng)領(lǐng)工薪階層層；以別墅墅為主的高高價樓盤，，吸引“5+2”生活模式的的中產(chǎn)乃至至資本階層層；而星河河灣為什么么敢于以洋洋房類型的的建筑產(chǎn)品品，開發(fā)郊郊外大盤的的高端市場場？并且獲獲得成功？？——抓住一一個新興的的階層。2002年廣州市全全年人均GDP達(dá)到4.19萬元，按當(dāng)當(dāng)年國家平平均匯率計計算，突破破5000美元，廣州州市的人均均GDP由1997年3000多美元到2000年突破4000美元，共用用了3年時間，而而再躍上5000美元的新臺臺階只用了了2年時間。廣州私車擁擁有量目前前僅為23.5萬輛，低于于廣東省3.5/百戶的平均均水平，私私人購車雖雖然火熱，，但由于種種種原因，，還沒有迅迅速上升為為消費主力力，富裕起起來的廣州州人仍然以以買房作為為主要大宗宗消費對象象。人均GDP的變化說明明一個事實實——廣州州小康家庭庭，中產(chǎn)家家庭基數(shù)迅迅速擴(kuò)大。。而中國房房地產(chǎn)只有有十年歷史史，淘汰舊舊的不成熟熟的產(chǎn)品，，實現(xiàn)二次次置業(yè)正是是這批新興興城市中產(chǎn)產(chǎn)階層的一一大需求。。能打動他他們，滿足足他們需求求的不僅僅僅是洋房向向別墅的進(jìn)進(jìn)步，更是是整體生活活空間的進(jìn)進(jìn)步。星河灣正是是尋找到這這個市場空空白，并且且努力做到到唯一。無無論別墅洋洋房，廣州州樓市在50-80萬之間的產(chǎn)產(chǎn)品，品質(zhì)質(zhì)無法與星星河灣抗衡衡。星河灣對中中國樓市大大盤發(fā)展的的啟示在別墅與低低價洋房之之間，星河河灣用新的的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，開創(chuàng)了了郊區(qū)長住住型大盤的的第三個市市場。不是讓買得得起30-40萬房子的白白領(lǐng)搬到郊郊區(qū)，而是是讓買得起起50-80萬房子的客客戶住到郊郊區(qū)。星河河灣沒有把把錢花在地地段上，也也沒有把錢錢僅僅花在在住宅面積積的擴(kuò)大上上，而是整整體高投入入、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的素質(zhì)，，創(chuàng)造了有有別于城里里住宅和郊郊外別墅的的另一種產(chǎn)產(chǎn)品。星河灣對中中國樓市大大盤發(fā)展的的啟示以星河灣為為代表的這這類產(chǎn)品預(yù)預(yù)示著郊區(qū)區(qū)化居住的的一個發(fā)展展階段：在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)，郊郊區(qū)化住宅宅成為整個個行業(yè)水平平提升，市市民居住水水平提升的的地方。創(chuàng)創(chuàng)新建筑產(chǎn)產(chǎn)品，高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)區(qū)環(huán)境、配配套、服務(wù)務(wù)，引領(lǐng)著著行業(yè)發(fā)展展，人們生生活。實施前提企業(yè)資金實實力，24萬平方方米現(xiàn)樓開開盤，2001年底底交樓進(jìn)駐駐企業(yè)產(chǎn)品打打造水平，，從精度、、速度全面面顛覆現(xiàn)有有標(biāo)準(zhǔn)；抓住市場新新的空白點點。在別墅與低低價洋房之之間，星河河灣以新的的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，開創(chuàng)了了郊區(qū)長住住型大盤的的高精市場場。模式之三：：復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)

案例：：南國奧林林匹克花園園占地1000畝，建筑面面積75萬平方米，，以體育運(yùn)運(yùn)動+居住住復(fù)合，2001年7月開開盤，5個個月單盤銷銷售面積15.8萬萬平方米，，位居2001年廣廣州樓市銷銷量亞軍。。同樣針對對郊區(qū)化居居住的大眾眾市場，南南奧成功地地開辟了另另一種地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式式，并且因因為其短期期內(nèi)迅速打打開局面，，對于大盤盤開發(fā)的借借鑒意義更更為明顯。。一期開發(fā)面面積：三個個組團(tuán)約17萬平方米以80m2二房和110m2三房為主力力戶型戶均面積：：100m2均價：3800元/m2洛杉磯奧運(yùn)村產(chǎn)品戶型面積棟數(shù)數(shù)量總建筑面積比例A110231842024037.1B83201601328024.3C65690585010.7A復(fù)式153

61933317.1B復(fù)式163

36586810.8總計102

53154571100首期配套會所體育館小學(xué)幼兒園高爾夫球場場撒野公園2001年開盤標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)首期洛杉磯磯、雅典組組團(tuán)，約700套房子，8萬平方米銷售中心體育館停車場、巴巴士站景觀大道小學(xué)、幼兒兒園撒野公園2002年年5月南南奧推出悉悉尼奧運(yùn)村村悉尼奧運(yùn)村村基本資料料戶均面積：：114m2主力產(chǎn)品：：85m2二房和125m2三房均價：4200元/m2悉尼奧運(yùn)村三區(qū)產(chǎn)品戶型面積棟數(shù)數(shù)量總建筑面積比例B1454821189016.1C125123594487560.6D8581781513020.4B復(fù)式2624820962.8C復(fù)式250122430004.1總計114

651739911002002年開盤標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一期開盤標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：會所所、學(xué)村、、撒野公園園、候車廳廳、高爾夫夫練習(xí)場等等。建成組團(tuán)樣板樓北京奧運(yùn)村一期戶型面積棟數(shù)數(shù)量總建筑面積比例平3811632182528845.5578372561610.12復(fù)式23631228325.1019931223884.301763621091219.66126348604810.89總計125.5973

442555141002003年年5月南南奧推出出北京奧運(yùn)運(yùn)村2003年開盤標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：已建成的四四個組團(tuán)已建成的配配套北京組團(tuán)樣樣板樓南國奧林匹匹克花園對對中國大盤盤的啟示產(chǎn)業(yè)復(fù)合，，做出唯一一性。高爾夫+體育運(yùn)動+地產(chǎn)，從產(chǎn)產(chǎn)品到社區(qū)區(qū)文化，充充滿前所未未見的創(chuàng)新新精神。在在此基礎(chǔ)上上，以市場場基數(shù)最大大的白領(lǐng)階階層為主力力客戶群，，房價控制制在30-40萬左右。這這樣就創(chuàng)造造出“新的提升升的生活形形態(tài)，舊的的不變的價價格”，對客戶充充滿強(qiáng)烈吸吸引，對比比市場所有有同等產(chǎn)品品，具有壓壓倒性的性性價比優(yōu)勢勢。小步快走的的開發(fā)規(guī)模模。每次以5萬平方米的的小組團(tuán)推推出市場，，約400套左右。一一旦熱銷，，乘勝追擊擊，工程速速度驚人。。集中布局，，濃墨重彩彩的銷售道道具。銷售中心、、撒野公園園、學(xué)村、、高爾夫，，統(tǒng)一成一一套銷售道道具，集中中布局，與與現(xiàn)場包裝裝結(jié)合，形形成個性鮮鮮明、極具具感染力的的賣場。把主力產(chǎn)品品——4-5層小洋房，，作為出奇奇制勝的重重點，在既既定的產(chǎn)品品類型和戶戶型大小的的前提下，，著重在平平面布局、、樓宇外型型上不斷創(chuàng)創(chuàng)新。實施前提企業(yè)跨行業(yè)業(yè)整合資源源能力企業(yè)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新能力；；企業(yè)施工速速度；鳳凰城：一一夜成城的的恐龍2002年年，位于廣廣州東部郊郊區(qū)——增增城的廣州州鳳凰城，，首期開發(fā)發(fā)2500畝，5月月1日正式式發(fā)售，截截止2002年底，，共推出近近1000套別墅，，1000套洋房，，銷售面積積達(dá)47萬萬平方米，，銷售額達(dá)達(dá)22億。。開盤準(zhǔn)備銷售前投資資：約10億，建成成區(qū)2000畝產(chǎn)品1000套帶精裝修修別墅，私私家花園綠綠化基本完完成1000套帶精裝修修的洋房環(huán)境入口美化園區(qū)主要干干道沿路綠綠化，交通通節(jié)點美化化別墅區(qū)內(nèi)湖湖泊、河流流開挖洋房組團(tuán)間間綠化配套會所（已落落成部分設(shè)設(shè)施，如泳泳池、組團(tuán)團(tuán)小會所））交通中心商業(yè)街（部部分已開業(yè)業(yè)）餐飲（部分分已開業(yè)））近1萬平方方米銷售中中心道路交通廣州廣園東東快速路200臺看看樓巴士，，開盤期間間十個看樓樓車接送點點，包括廣廣州市區(qū)7個，黃埔埔、增城、、東莞、香香港、深圳圳各有一個個。推廣地毯式覆蓋蓋媒體轟炸炸，5-7月廣告投投放接近2000萬萬，全年單單盤廣告投投放超過3500萬萬。集團(tuán)廣廣告投放超超過2個億億。產(chǎn)品獨立別墅為為主，190m2-350m2面積占據(jù)八八成左右。。洋房面積75m2起，少量復(fù)式樓樓，面積170-190m2少量聯(lián)體別別墅，面積積190m2碧桂園鳳凰凰城對中國國大盤的啟啟示以速度和力力度求勝，，一夜成城城做地產(chǎn)的格格蘭仕，以以價廉物美美為旗幟，，打擊對手手在產(chǎn)品規(guī)格格多樣化的的前提下，，以價格抓抓住市場的的空檔，別別墅平民化化實施前提強(qiáng)大的資金金實力，2002年年5月以現(xiàn)現(xiàn)樓實景開開盤，實地地樣板房多多達(dá)40余余套，2002年底底一期收樓樓進(jìn)駐；頭啖湯的市市場資源。。一期七成買買家來自增增城、黃埔埔。廣州市市區(qū)、黃埔埔、增城臨臨廣州郊區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長長積累多年年，而沒有有如此價廉廉物美的產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)；；土地地規(guī)規(guī)模模夠夠大大，，可可以以有有效效控控制制單單方方成成本本；；企業(yè)業(yè)具具有有非非常常強(qiáng)強(qiáng)的的資資源源整整合合、、操操作作控控制制能能力力，，可可以以實實施施高高速速度度、、大大規(guī)規(guī)模模工工業(yè)業(yè)化化生生產(chǎn)產(chǎn)；；模式式：：多多國國部部隊隊聯(lián)聯(lián)合合開開發(fā)發(fā)案案例例：：西西安安田田園園都都市市田園園都都市市位位于于西西安安高高新新開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，由由西西安安紫紫薇薇房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)公公司司開開發(fā)發(fā)，，以以““統(tǒng)統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃、、統(tǒng)統(tǒng)一一施施工工、、統(tǒng)統(tǒng)一一監(jiān)監(jiān)理理、、統(tǒng)統(tǒng)一一銷銷售售、、統(tǒng)統(tǒng)一一推推廣廣、、統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理、、統(tǒng)統(tǒng)一一品品牌牌””等等““八八大大統(tǒng)統(tǒng)一一””的的開開發(fā)發(fā)模模式式，，十十家家開開發(fā)發(fā)商商共共同同投投資資，，2000畝畝同同時時啟啟動動，，180萬萬建建筑筑面面積積，，2002年年7月月開開盤盤，，當(dāng)當(dāng)年年預(yù)預(yù)售售70萬萬平平方方米米。。紫紫薇薇地地產(chǎn)產(chǎn)實實現(xiàn)現(xiàn)項項目目銷銷售售業(yè)業(yè)績績、、項項目目品品牌牌、、企企業(yè)業(yè)品品牌牌的的多多贏贏。。開盤盤準(zhǔn)準(zhǔn)備備首期期投投資資：：約約1400萬萬產(chǎn)品品8套套樣樣板板房房配套套學(xué)校校規(guī)規(guī)劃劃定定位位環(huán)境境示范范環(huán)環(huán)境境1萬萬平平方方米米銷銷售售中中心心推廣廣投入入1400萬萬銷銷售售費費用用，，以以示示范范區(qū)區(qū)和和壓壓倒倒性性的的媒媒體體推推廣廣造造勢勢，，解解決決產(chǎn)產(chǎn)品品認(rèn)認(rèn)同同、、區(qū)區(qū)位位認(rèn)認(rèn)同同、、品品牌牌認(rèn)認(rèn)同同、、生生活活方方式式認(rèn)認(rèn)同同等等問問題題。。實施施條條件件政府府背背景景企企業(yè)業(yè)機(jī)機(jī)制制，，擁擁有有土土地地規(guī)規(guī)劃劃、、宣宣傳傳造造勢勢等等方方面面主主動動權(quán)權(quán)和和控控制制權(quán)權(quán)；；市場場存存在在產(chǎn)產(chǎn)品品真真空空;市場場存存在在大大盤盤真真空空，，從從產(chǎn)產(chǎn)品品到到銷銷售售，，擁擁有有對對大大盤盤的的定定義義權(quán)權(quán)；；誰跌跌了了跟跟斗斗？？2000年華華南南碧碧桂桂園園，，遭遭遇遇碧碧桂桂園園集集團(tuán)團(tuán)有有史史以以來來的的滑滑鐵鐵盧盧。。2001年，，華華南南新新城城受受到到冷冷遇遇2002年，，廣廣州州雅雅居居樂樂令令人人大大跌跌眼眼鏡鏡。。華南南碧碧桂桂園園輸輸在在哪哪里里？？華南南碧碧桂桂園園自自2000年年五五月月開開盤盤一一陣陣火火爆爆后后，，銷銷售售比比較較緩緩慢慢，，2001年年周周邊邊大大盤盤陸陸續(xù)續(xù)出出來來后后，，銷銷售售壓壓力力增增大大，，不不得得不不采采取取降降格格措措施施推推廣廣第第二二期期盈盈峰峰翠翠庭庭。。2002年年低低借借鳳鳳凰凰城城火火熱熱之之勢勢再再推推出出第第三三期期映映翠翠桃桃園園。。仍仍采采取取低低價價策策略略。。雖然然碧碧桂桂園園集集團(tuán)團(tuán)的的這這個個項項目目并并沒沒有有出出現(xiàn)現(xiàn)大大動動蕩蕩，，但但是是對對于于真真正正意意義義上上的的華華南南板板塊塊第第一一個個發(fā)發(fā)力力者者來來說說，，華華南南碧碧桂桂園園確確實實沒沒有有獲獲得得應(yīng)應(yīng)有有的的地地位位。。配套套會所所占地地8萬萬平平方方米米，，建建筑筑面面積積3.5萬萬平平方方米米室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)施施銷售售大大廳廳恒恒溫溫泳泳池池超超市市肉菜菜市市場場網(wǎng)網(wǎng)球球館館餐餐廳廳閱閱覽覽室室乒乓乓球球室室臺臺球球室室兒兒童童樂樂園園游游戲戲機(jī)機(jī)室室保齡齡球球室外外設(shè)設(shè)施施泳池池戶戶外外籃籃球球場場網(wǎng)網(wǎng)球球場場羽毛毛球球場場溜溜冰冰場場小結(jié)結(jié)：：首期期規(guī)規(guī)模模大大、、啟啟動動示示范范組組團(tuán)團(tuán)規(guī)規(guī)模模大大產(chǎn)品品豐豐富富別墅墅別別墅墅均均價價9000元元/m2左右右。。（（包包括括花花園園））做做低低端端市市場場，，價價格格從從98萬萬-378萬萬，，以以122萬萬-250多多萬萬為為主主力力洋房均均價3500m2左右。。主要要市場場仍然然以26-36萬和和50-65萬萬為主主復(fù)式抓抓住人人們想想買別別墅，，而別別墅價價格比比較高高的心心理，，價格格趨于于于70-100萬萬之間間，原因克隆嚴(yán)嚴(yán)重，，從開開發(fā)模模式到到產(chǎn)品品設(shè)計計已經(jīng)經(jīng)沒有有新鮮鮮感。。啟動動不了了新客客戶新出來來的競競爭對對手改改變了了游戲戲規(guī)則則別墅單單價是是洋房房的3倍左左右，，確實實存在在暴利利，而而產(chǎn)品品落伍伍。在在鳳凰凰城，，別墅墅與洋洋房價價格比比例降降低到到2倍倍左右右。它輸在在哪里里？廣廣州雅雅居樂樂首期占占地面面積：：500畝畝首期開開發(fā)：：32萬住宅：：20萬公建配配套：：5萬萬平方方米會所：：2.2萬萬平方方米開盤準(zhǔn)準(zhǔn)備：：產(chǎn)品20萬萬平方方米精精裝修修現(xiàn)樓樓在建建配套5萬平平方米米商業(yè)業(yè)街基基本竣竣工1萬平平方米米人工工湖開開挖，，湖岸岸基本本整治治環(huán)境沿路美美化標(biāo)志性性建筑筑小區(qū)主主要干干道沿沿路基基本綠綠化交通免費看看樓巴巴士，，開通通市區(qū)區(qū)7個個接送送點開通市市區(qū)到到樓盤盤的公公交線線路推廣2002年年5月月-7月，，以擅擅長廣廣州本本地推推廣和和香港港推廣廣的兩兩家地地產(chǎn)銷銷售代代理公公司聯(lián)聯(lián)合代代理銷銷售，，以近近1500萬媒媒體廣廣告投投放轟轟炸市市場。。雅居樂樂首期期產(chǎn)品品雅居樂樂首期期產(chǎn)品品小結(jié)首期規(guī)規(guī)模大大客戶區(qū)區(qū)間清清晰。。近8成目標(biāo)標(biāo)市場場集中中在92m2-122m2之間，，價位位在34-46萬之間間。啟動投投資大大。這種定定位正正好是是一期期星河河灣和和南國國奧林林匹克克花園園的客客戶。。由于于精度度不夠夠星河河灣高高，開開盤倉倉促，，效果果不明明顯，，導(dǎo)致致廣州州雅居居樂開開盤反反應(yīng)冷冷淡，，但同同一模模式的的南湖湖雅居居樂卻卻可以以勝出出。因因為在在那個個地域域，競競爭標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)還還沒有有升級級。為什么么大投投資沒沒有大大效果果？游戲規(guī)規(guī)則已已經(jīng)改改變，，武器器還沒沒有更更新。。消費者者已經(jīng)經(jīng)被星星河灣灣、南南國奧奧林匹匹克花花園和和鳳凰凰城創(chuàng)創(chuàng)造的的市場場游戲戲規(guī)則則所引引導(dǎo)，，改變變了單單價3000-5000元/m2郊區(qū)住宅的的性價比判判斷標(biāo)準(zhǔn)。。廣州雅居居樂目標(biāo)市市場與南國國