城市規(guī)劃及土地管理法

第三講城市規(guī)劃以及土地管理

法律制度一城市規(guī)劃及城市規(guī)劃概述城市規(guī)劃城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法適用范圍城市規(guī)劃法的立法沿革城市規(guī)劃城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃是城市建設(shè)的基本依據(jù)，是保證城市土地合理利用和城市生產(chǎn)、生活協(xié)調(diào)運(yùn)行的重要手段。

城市規(guī)劃法城市規(guī)劃法是調(diào)整在編制、審批和實(shí)施城市規(guī)劃過(guò)程中發(fā)生的各種社會(huì)關(guān)系，保障城市中的土地利用及各項(xiàng)建設(shè)活動(dòng)符合城市規(guī)劃，對(duì)違反城市規(guī)劃法的行為進(jìn)行處罰的各種規(guī)范性文件的總稱。狹義的城市規(guī)劃法 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（1989.12）廣義的城市規(guī)劃法律

（續(xù)）1）建設(shè)部發(fā)布的《城市規(guī)劃編制辦法》、《城鎮(zhèn)規(guī)劃體系編制辦法》和選址意見(jiàn)書管理辦法等部門規(guī)章；2）各省、自治區(qū)、直轄市關(guān)于城市規(guī)劃管理的地方性法規(guī)等；3）《土地管理法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《文物保護(hù)法》、基本建設(shè)投資法、市政共用事業(yè)等法律、法規(guī)中有關(guān)城市規(guī)劃管理的全部?jī)?nèi)容城市規(guī)劃法的立法過(guò)程1956年《城市規(guī)劃編制辦法》（國(guó)家建委）1984年1月《城市規(guī)劃條例》（國(guó)務(wù)院）1986年9月《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部組織起草，于1987年9月報(bào)國(guó)務(wù)院審查）1989年12月26日《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》（七屆全國(guó)人大常委會(huì)第十一次會(huì)議通過(guò)）

城市規(guī)劃法的適用范圍《城市規(guī)劃法》第2條規(guī)定：“制定和實(shí)施城市規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建設(shè)，必須遵守本法”?！冻鞘幸?guī)劃法》第3條規(guī)定：“本法所稱城市，是指國(guó)家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。本法所稱城市規(guī)劃區(qū)，是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)施規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃的具體范圍，由城市人民政府在編制總體規(guī)劃中劃定?！?/p>

（二）城市規(guī)劃的制定城市規(guī)劃的基本方針城市規(guī)劃的原則城市規(guī)劃的編制主體城市規(guī)劃的編制內(nèi)容城市規(guī)劃的審批

城市規(guī)劃的基本方針控制大城市規(guī)模（>50萬(wàn)），合理發(fā)展中等城市（20～50萬(wàn)）和小城市（<20萬(wàn)）的方針；（《城市規(guī)劃法》第4條）正確處理近期建設(shè)（3～5年）和遠(yuǎn)景發(fā)展（20、10～20年）的關(guān)系；在城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)，必須堅(jiān)持適用、經(jīng)濟(jì)和勤儉建國(guó)的方針；（《城市規(guī)劃法》第5條）

城市規(guī)劃的原則（4－1）1。從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)預(yù)測(cè)城市遠(yuǎn)景發(fā)展的原則?！冻鞘幸?guī)劃法》第13條：“編制城市規(guī)劃必須從實(shí)際出發(fā)，科學(xué)預(yù)測(cè)城市遠(yuǎn)景發(fā)展的需要；應(yīng)當(dāng)使城市的發(fā)展規(guī)模、各項(xiàng)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、定額指標(biāo)、開發(fā)程序同國(guó)家和地方的經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平相適應(yīng)?！?/p>

城市規(guī)劃的的原則（4－2）2。保護(hù)和改善善生態(tài)環(huán)境境和歷史文文化遺產(chǎn)，，防止污染染和其他公公害的原則則?！冻鞘惺幸?guī)劃法》》第14條：“編制制城市規(guī)劃劃應(yīng)當(dāng)注意意保持和改改善城市生生態(tài)環(huán)境，，防止污染染和其他公公害，加強(qiáng)強(qiáng)城市綠化化建設(shè)和市市容環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生建設(shè)，，保護(hù)歷史史文化遺產(chǎn)產(chǎn)、城市傳傳統(tǒng)風(fēng)貌、、地方特色色和自然景景觀。編制制民族自治治地方的城城市規(guī)劃，，應(yīng)當(dāng)注意意保持民族族傳統(tǒng)和地地方特色。?！背鞘幸?guī)劃的的原則（4－3）有利生產(chǎn)、、方便生活活、繁榮經(jīng)經(jīng)濟(jì)、防災(zāi)災(zāi)減災(zāi)的原原則?！冻浅鞘幸?guī)劃法法》第15條：“編制制城市規(guī)劃劃應(yīng)當(dāng)貫徹徹有利生產(chǎn)產(chǎn)、方便生生活、促進(jìn)進(jìn)流通、繁繁榮經(jīng)濟(jì)、、促進(jìn)科學(xué)學(xué)技術(shù)文化化教育事業(yè)業(yè)的原則。。編制城市市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合城市市防火、防防爆、抗震震、防洪、、防泥石流流和治安、、交通管理理、人民防防空建設(shè)等等要求；在在可能發(fā)生生強(qiáng)烈地震震和嚴(yán)重洪洪水災(zāi)害的的地區(qū)，必必須在規(guī)劃劃中采取相相應(yīng)的抗震震、防洪措措施?！背鞘幸?guī)劃的的原則（4－4）合理用地、、節(jié)約用的的的原則。?！冻鞘幸?guī)規(guī)劃法》第第16條：“編制制城市規(guī)劃劃應(yīng)當(dāng)貫徹徹合理用地地、節(jié)約用用地的原則則?！背鞘幸?guī)劃的的編制主體體《城市規(guī)劃劃法》第11條規(guī)定：““國(guó)務(wù)院城城市規(guī)劃行行政主管部部門和省、、自治區(qū)、、直轄市人人民政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)分別組組織編制全全國(guó)和省、、自治區(qū)、、直轄市的的城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃，用用以指導(dǎo)城城市規(guī)劃的的編制?！薄薄冻鞘幸?guī)劃劃法》第12條規(guī)定：““城市人民民政府負(fù)責(zé)責(zé)組織編制制城市規(guī)劃劃?？h級(jí)人人民政府所所在地鎮(zhèn)的的城市規(guī)劃劃，由縣級(jí)級(jí)人民政府府負(fù)責(zé)組織織編制?！薄背鞘幸?guī)劃的的編制內(nèi)容容《城市規(guī)劃劃法》第18條：“編制制城市規(guī)劃劃一般分總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段進(jìn)進(jìn)行。大城城市、中等等城市為了了進(jìn)一步控控制確定不不同地段的的土地用途途、范圍和和容量，協(xié)協(xié)調(diào)各項(xiàng)基基礎(chǔ)設(shè)施和和公共設(shè)施施的建設(shè)，，在總體規(guī)規(guī)劃基礎(chǔ)上上，可以分分區(qū)規(guī)劃。。編制總體規(guī)規(guī)劃之前還還可總體規(guī)規(guī)劃綱要詳細(xì)規(guī)劃又又分控制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃和建設(shè)性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃城市規(guī)劃的的審批《城市規(guī)劃劃法》第21條規(guī)定，城城市規(guī)劃實(shí)實(shí)行分級(jí)審審批制度。。（1）直轄轄市的城市市總體規(guī)劃劃，由直轄轄市人民政政府報(bào)國(guó)務(wù)務(wù)院審批。。（2）省和和自治區(qū)人人民政府所所在地城市市、城市人人口在100萬(wàn)以上的城城市及國(guó)務(wù)務(wù)院指定的的其他城市市（如桂林林）的總體體規(guī)劃，由由省、自治治區(qū)人民政政府審查同同意后，報(bào)報(bào)國(guó)務(wù)院審審批。（3）其他他設(shè)市城市市和縣級(jí)人人民政府所所在地鎮(zhèn)的的總體規(guī)劃劃，報(bào)省、、自治區(qū)、、直轄市人人民政府審審批，其中中市管轄的的縣級(jí)人民民政府所在在地鎮(zhèn)的總總體規(guī)劃，，報(bào)市人民民政府審批批。（4）其他建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)的總體規(guī)規(guī)劃，報(bào)縣縣級(jí)人民政政府審批。。（5）城市分區(qū)規(guī)規(guī)劃由城市市人民政府府審批。（（不需報(bào)國(guó)國(guó)務(wù)院審批批）（6)城市市的控制性性詳細(xì)規(guī)劃劃由城市人人民政府審審批；修建建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃，除重重要的由城城市人民政政府審批外外，由城市市人民政府府城市規(guī)劃劃行政主管管部門審批批。歷史文化名名城的保護(hù)護(hù)規(guī)劃“城市人民民政府和縣縣級(jí)人民政政府在向上上級(jí)人民政政府報(bào)請(qǐng)審審批城市總總體規(guī)劃前前，必須經(jīng)經(jīng)同級(jí)人民民代表大會(huì)會(huì)或者其常常務(wù)委員會(huì)會(huì)審查同意意?！薄冻浅鞘幸?guī)劃法法》第22條規(guī)定：城城市人民政政府對(duì)城市市總體規(guī)劃劃進(jìn)行局部部調(diào)整應(yīng)報(bào)報(bào)同級(jí)人民民代表大會(huì)會(huì)常務(wù)委員員會(huì)和原批批準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案；涉及重大大變更的，，須經(jīng)同級(jí)級(jí)人民代表表大會(huì)或其其常務(wù)委員員會(huì)審查同同意后，報(bào)報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。（三）城市市規(guī)劃的實(shí)實(shí)施建設(shè)用地選選址意見(jiàn)書書建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃管理制制度建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃管理制制度城市規(guī)劃實(shí)實(shí)施的法律律責(zé)任“一書兩證證”制度建設(shè)用地選選址意見(jiàn)書書建設(shè)工程在在立項(xiàng)過(guò)程程中，由城城市規(guī)劃行行政主管部部門出具的的該建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目是否符符合城市規(guī)規(guī)劃要求的的意見(jiàn)書。。依據(jù)《城城市規(guī)劃法法》的規(guī)定定，建設(shè)單單位在上報(bào)報(bào)設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書前，其其項(xiàng)目擬建建地址必須須先經(jīng)城市市規(guī)劃行政政主管部門門審查，并并取得其核核發(fā)的選址址意見(jiàn)書，，然后方可可連同設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)書一一并上報(bào)。。建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃管理制制度建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證在城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行行建設(shè)需要要申請(qǐng)用地地的，必須須持國(guó)家批批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的有關(guān)關(guān)文件，向向城市規(guī)劃劃行政主管管部門申請(qǐng)請(qǐng)定點(diǎn)，由由城市規(guī)劃劃行政主管管部門核定定其用地位位置和界限限，提供規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件，核發(fā)發(fā)建設(shè)用地地規(guī)劃許可可證。建設(shè)設(shè)單位或者者個(gè)人在取取得建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證后，，方可向縣縣級(jí)以上地地方人民政政府土地管管理部門申申請(qǐng)用地，，經(jīng)縣級(jí)以以上人民政政府審查批批準(zhǔn)后，由由土地管理理部門劃撥撥土地。建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃管理制制度建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證在城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)新建建、擴(kuò)建和和改建建筑筑物、構(gòu)筑筑物、道路路、管線和和其他工程程設(shè)施，必必須持有關(guān)關(guān)批準(zhǔn)文件件向城市規(guī)規(guī)劃行政主主管部門提提出申請(qǐng)，，由城市規(guī)規(guī)劃行政主主管部門根根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃提出的的規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)要求，核核發(fā)建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證件。。建設(shè)單位位或者個(gè)人人在取得建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證件和其他他有關(guān)批準(zhǔn)準(zhǔn)文件后，，方可申請(qǐng)請(qǐng)辦理開工工手續(xù)。城市規(guī)劃實(shí)實(shí)施的法律律責(zé)任（1）違法占用城城市土地的的行政處罰罰《城市規(guī)劃劃法》第39條：“在城城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)，未取取得建設(shè)用用地規(guī)劃許許可證而取取得建設(shè)用用地批準(zhǔn)文文件、占用用土地的，，批準(zhǔn)文件件無(wú)效，占占用的土地地由縣級(jí)以以上人民政政府責(zé)令退退回?！埃?）違法建設(shè)行行為的行政政處罰《城市規(guī)劃劃法》第40條：“在城城市規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)，未取取得建設(shè)工工程規(guī)劃許許可證件或或者違反建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證件的規(guī)定定進(jìn)行建設(shè)設(shè)，嚴(yán)重影影響城市規(guī)規(guī)劃的，由由縣級(jí)以上上地方人民民政府城市市規(guī)劃行政政主管部門門責(zé)令停止止建設(shè)，限限期拆除或或者沒(méi)收違違法建筑物物、構(gòu)筑物物或者其他他設(shè)施；影影響城市規(guī)規(guī)劃，尚可可采取改正正措施的，，由縣級(jí)以以上地方人人民政府城城市規(guī)劃行行政主管部部門責(zé)令限限期改正，，并處罰款款?！保?）對(duì)違法行為為的直接責(zé)責(zé)任人的行行政處分《城市規(guī)劃劃法》第41條：“對(duì)未未取得建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證件件或違反建建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證的規(guī)定進(jìn)進(jìn)行建設(shè)的的單位的有有關(guān)責(zé)任人人員，可以以由其所在在單位或者者上級(jí)主管管機(jī)關(guān)給予予行政處分分?！薄冻鞘幸?guī)劃劃法》第43條：“城市市規(guī)劃行政政主管部門門工作人員員玩忽職守守、徇私舞舞弊的，由由其所在單單位或者上上級(jí)主管機(jī)機(jī)關(guān)給予行行政處分；；構(gòu)成犯罪罪的依法追追究刑事責(zé)責(zé)任?！保?）執(zhí)法程序第四十二條條當(dāng)事人人對(duì)行政處處罰決定不不服的，可可以在接到到處罰通知知之日起十十五日內(nèi)，，向作出處處罰決定的的機(jī)關(guān)的上上一級(jí)機(jī)關(guān)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議議；對(duì)復(fù)議議決定不服服的，可以以在接到復(fù)復(fù)議決定之之日起十五五日內(nèi)，向向人民法院院起訴。當(dāng)當(dāng)事人也可可以在接到到處罰通知知之日起十十五日內(nèi)，，直接向人人民法院起起訴。當(dāng)事事人逾期不不申請(qǐng)復(fù)議議、也不向向人民法院院起訴、又又不履行處處罰決定的的，由作出出處罰決定定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。。（四）歷史史文化名城城保護(hù)與文文物保護(hù)國(guó)務(wù)院（1985.6.7）頒行了《風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)管理暫行行條例》風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)按其景物物的觀賞、、文化、科科學(xué)價(jià)值和和環(huán)境質(zhì)量量、規(guī)模大大小、游覽覽條件等，，劃分為三三級(jí)：（（條例第3條）（一）市、、縣級(jí)風(fēng)景景名勝區(qū)（二）省級(jí)級(jí)風(fēng)景名勝勝區(qū)（三）國(guó)家家重點(diǎn)風(fēng)景景名勝區(qū)風(fēng)景名勝區(qū)區(qū)的管理部部門（條例第4條）違法處理第十五條違違反本條條例，有下下列行為的的，給予行行政或經(jīng)濟(jì)濟(jì)處罰：（一）侵占占風(fēng)景名勝勝區(qū)土地，，進(jìn)行違章章建設(shè)的，，由有關(guān)部部門或管理理機(jī)構(gòu)責(zé)令令退出所占占土地，拆拆除違章建建筑，并可可根據(jù)情節(jié)節(jié)，處以罰罰款；（二）損毀毀景物、林林木植被、、捕殺野生生動(dòng)物或污污染、破壞壞環(huán)境的，，由有關(guān)部部門或管理理機(jī)構(gòu)責(zé)令令停止破壞壞活動(dòng)，賠賠償經(jīng)濟(jì)損損失，并可可根據(jù)情節(jié)節(jié)，處以罰罰款；（三）破壞壞風(fēng)景名勝勝區(qū)游覽秩秩序和安全全制度，不不聽勸阻的的，由有關(guān)關(guān)部門或管管理機(jī)構(gòu)給給予警告或或罰款；屬屬于違反有有關(guān)治安管管理規(guī)定的的，由公安安機(jī)關(guān)依法法處罰。前前款行為，，情節(jié)嚴(yán)重重，觸犯刑刑律或違反反國(guó)家有關(guān)關(guān)森林、環(huán)環(huán)境保護(hù)和和文物保護(hù)護(hù)法律的，，依法懲處處。歷史文化化名城的的概念：：1．歷史文化化街區(qū)2.歷歷史文化化名城歷史文化化名城的的保護(hù)原原則整體性原原則發(fā)展性原原則展示性原原則風(fēng)景名勝勝及歷史史文化名名城保護(hù)護(hù)相關(guān)法法律、法法規(guī)《中華人人民共和和國(guó)文物物保護(hù)法法》《中華人人民共和和國(guó)城市市規(guī)劃法法》各地方立立法機(jī)關(guān)關(guān)根據(jù)上上述兩法法制定的的地方法法規(guī)、條條例等思考題1.城城市規(guī)劃劃法的作作用、原原則和適適用范圍圍是什么么？2.城城市規(guī)劃劃是怎樣樣得以實(shí)實(shí)施的？？3.城城市新區(qū)區(qū)開發(fā)與與舊區(qū)改改造應(yīng)遵遵循什么么原則？？4.公公眾參與與對(duì)于城城市規(guī)劃劃有什么么重要意意義？土地管理理法律制制度3.1概述3.1.1土地的概概念與特特征根據(jù)土地地的用途途將土地地分為三三類：農(nóng)用地、建設(shè)用地地和未利用土土地。特征：土土地位置置的固定定性、面積的有有限性、、土地利用用的永久久性概念：《土地管理理法》是調(diào)整人人們?cè)陂_開發(fā)、利利用、管管理和保保護(hù)土地地過(guò)程中中所形成成的權(quán)利利和義務(wù)務(wù)關(guān)系的的法律規(guī)規(guī)范的總總稱。立法目的的：維護(hù)土土地的社社會(huì)主義義公有制制、加強(qiáng)強(qiáng)土地管管理保護(hù)護(hù)、開發(fā)發(fā)土地資資源、合合理利用用土地、、切實(shí)保保護(hù)耕地地、促進(jìn)進(jìn)社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)可持持續(xù)發(fā)展展。調(diào)整對(duì)象象：土地民民事法律律關(guān)系和和行政法法律關(guān)系系?，F(xiàn)行法律律：《中華人民民共和國(guó)國(guó)土地管管理法》（1986.6.25.六屆人大大十六次次會(huì)議通通過(guò)；1988.12.29.七屆人大大五次會(huì)會(huì)議修改改；1998.8.29.九屆人大大四次會(huì)會(huì)議修訂訂）3.1.2土地管理理法3.2.1土地的所所有權(quán)土地所有有權(quán)是指指國(guó)家或者農(nóng)民集體體依法對(duì)其其所有的的土地行行使占有有、使用用、收益益和處分分的權(quán)利利。我國(guó)國(guó)實(shí)行的的是土地地的社會(huì)會(huì)主義公公有制，，土地所所有權(quán)分分為國(guó)家土地地所有權(quán)權(quán)和農(nóng)民集體體土地所所有權(quán)。3.2土土地地的利用用和保護(hù)護(hù)1.國(guó)國(guó)家土地地所有權(quán)權(quán)(1)城市市區(qū)區(qū)(通說(shuō)為城城市建成成區(qū))的土地；；(2)農(nóng)村和城城市郊區(qū)區(qū)中已經(jīng)經(jīng)依法沒(méi)沒(méi)收、征征收、征征購(gòu)為國(guó)國(guó)有的土土地；(3)依法不屬屬于集體體所有的的林地、、草地、、荒地、、灘涂以以及其他他土地；；(4)國(guó)家依法法征用的的土地；；(5)農(nóng)村集體體經(jīng)濟(jì)組組織全部部成員轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民的的，原屬屬于其成成員集體體所有的的土地；；(6)因國(guó)家組組織移民民、自然然災(zāi)害等等原因，，農(nóng)民成成建制地地集體遷遷移后不不再使用用的原屬屬于遷移移農(nóng)民集集體所有有的土地地；(7)土地所有有權(quán)有爭(zhēng)爭(zhēng)議，不不能依法法證明爭(zhēng)爭(zhēng)議的土土地屬于于農(nóng)民集集體所有有的，屬屬于國(guó)家家。2.集集體土地地所有權(quán)權(quán)(1)除由法律律規(guī)定屬屬于國(guó)家家所有以以外的農(nóng)農(nóng)村和城城市郊區(qū)區(qū)的土地地；(2)農(nóng)村村民民的宅基基地和自自留地、、自留山山；(3)土地改革革時(shí)期分分給農(nóng)民民并頒發(fā)發(fā)了土地地所有權(quán)權(quán)證，現(xiàn)現(xiàn)在仍由由村或鄉(xiāng)鄉(xiāng)農(nóng)民集集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織或或其成員員使用的的；(4)不具上述述情形，，但農(nóng)民民集體連連續(xù)使用用其他農(nóng)農(nóng)民集體體所有的的土地已已滿20年的，或或者雖然然未滿20年但經(jīng)縣縣級(jí)以上上人民政政府根據(jù)據(jù)具體情情況確認(rèn)認(rèn)其所有有權(quán)的。。概念：土地使用用權(quán)是指指土地使使用人(法人、自自然人、、非法人人組織)根據(jù)法律律規(guī)定或或合同的的約定，，依法對(duì)對(duì)國(guó)家或或集體所所有的土土地所享享有的占占有、使使用、收收益的權(quán)權(quán)利。土土地使用用權(quán)是一一項(xiàng)獨(dú)立立的財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。3.2.2土土地的的使用權(quán)權(quán)1.國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)是指土土地使用用人依法法對(duì)國(guó)有有土地進(jìn)進(jìn)行占有有、使用用、收益益的權(quán)利利。凡符符合依法法使用國(guó)國(guó)有土地地條件的的單位和和個(gè)人均均可成為為國(guó)有土土地使用用者。國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)的取得得主要包包括有償和劃撥兩種方式式。2.集集體土地地使用權(quán)權(quán)集體土地地使用權(quán)權(quán)是指農(nóng)村村集體經(jīng)經(jīng)濟(jì)組織織及其成成員以及及符合法法律規(guī)定定的其他他組織和和個(gè)人依依法對(duì)集集體所有有的土地地享有占占有、使使用、收收益的權(quán)權(quán)利。集體土地地使用權(quán)權(quán)依照土土地的用用途可劃劃分為農(nóng)地使用用權(quán)和農(nóng)村建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)。農(nóng)地使用用權(quán)一般般通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)營(yíng)的方式取取得。通通過(guò)這種種方式取取得的集集體土地地使用權(quán)權(quán)，稱為為土地承承包經(jīng)營(yíng)營(yíng)權(quán)。農(nóng)農(nóng)村建設(shè)設(shè)用地使使用權(quán)，，主要是是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)、、農(nóng)村基基礎(chǔ)設(shè)施施和公共共事業(yè)建建設(shè)、農(nóng)農(nóng)民宅基基地等占占用農(nóng)民民集體土土地的使使用權(quán)，，是農(nóng)民民集體和和個(gè)人依依法進(jìn)行行非農(nóng)業(yè)業(yè)建設(shè)而而使用農(nóng)農(nóng)民集體體土地的的權(quán)利。。農(nóng)村建建設(shè)用地地使用權(quán)依依照法律律規(guī)定的的審批程程序取得得。概念：土地利用總總體規(guī)劃是在在一定區(qū)域內(nèi)內(nèi)，綜合考慮慮社會(huì)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展需要、、國(guó)土整治和和資源與環(huán)境境保護(hù)要求、、土地使用現(xiàn)現(xiàn)狀及實(shí)際供供給能力等各各項(xiàng)因素，對(duì)對(duì)土地的開發(fā)發(fā)、利用、治治理和保護(hù)所所作出的時(shí)間間上和空間上上的總體安排排和設(shè)計(jì)方案案。土地利用總體體規(guī)劃由各級(jí)級(jí)人民政府組組織編制和審審批，規(guī)劃期期限一般為15年。土地利用總體體規(guī)劃的編制制：（略）3.2.3土土地利用用總體規(guī)劃制制度《土地法》第第四條：國(guó)家家實(shí)行土地用用途管制制度度。國(guó)家編制土地地利用總體規(guī)規(guī)劃，規(guī)定土土地用途，將將土地分為農(nóng)農(nóng)用地、建設(shè)設(shè)用地和未利利用土地。嚴(yán)嚴(yán)格限制農(nóng)用用地轉(zhuǎn)為建設(shè)設(shè)用地，控制制建設(shè)用地總總量，對(duì)耕地地實(shí)行特殊保保護(hù)。3.2.4耕耕地保護(hù)護(hù)制度基本農(nóng)田保護(hù)護(hù)制度經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)關(guān)主管部門或或者縣級(jí)以上上地方人民政政府批準(zhǔn)的糧糧、棉、油生生產(chǎn)基地內(nèi)的的耕地；有良好的水利利與水土保持持設(shè)施的耕地地，正在實(shí)施施改造計(jì)劃以以及可以改造造的中、低產(chǎn)產(chǎn)田。蔬菜生產(chǎn)基地地；農(nóng)業(yè)科研、教教學(xué)實(shí)驗(yàn)田；；國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)劃入基本本農(nóng)田保護(hù)區(qū)區(qū)的其他耕地地。占用耕地補(bǔ)償償制度鼓勵(lì)開墾荒地地、整治工地地，嚴(yán)禁毀損損、廢棄耕地地3.3.1建設(shè)用地的概概念建設(shè)用地是指指建造建筑物物、構(gòu)筑物的的土地，包括括城鄉(xiāng)住宅和和公共設(shè)施用用地、工礦用用地、交通水水利設(shè)施用地地、旅游用地地、軍事設(shè)施施用地等。3.3建建設(shè)用地地3.3.2國(guó)國(guó)有建設(shè)設(shè)用地國(guó)有建設(shè)用地地是指國(guó)家進(jìn)進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化、國(guó)國(guó)防建設(shè)以及及舉辦社會(huì)公公共事業(yè)所需需要使用的土土地，包括城城市市區(qū)的土土地，鐵路、、公路、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、國(guó)有企業(yè)業(yè)、港口等國(guó)國(guó)家所有土地地中的建設(shè)用用地。已經(jīng)確定為國(guó)國(guó)有建設(shè)用地地的國(guó)有土地地，建設(shè)時(shí)可可以直接使用用，這是國(guó)有有建設(shè)用地的的主要來(lái)源。。此外，國(guó)有有建設(shè)用地還還可以通過(guò)國(guó)國(guó)有農(nóng)用地、、國(guó)有未利用用土地、農(nóng)村村集體所有建建設(shè)用地、農(nóng)農(nóng)村集體所有有農(nóng)用地和未未利用土地等等轉(zhuǎn)化成為國(guó)國(guó)有建設(shè)用地地。關(guān)于國(guó)家建設(shè)設(shè)用地審批工工作的暫行規(guī)規(guī)定征地審批下列土地，由由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)：基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外外的耕地超過(guò)過(guò)三十五公頃頃的；其他土地超過(guò)過(guò)七十公頃的的。征地補(bǔ)償征用耕地的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用：土土地補(bǔ)償費(fèi)、、安置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)以及地上附附著物和青苗苗補(bǔ)償費(fèi)。3.3.3農(nóng)農(nóng)村集體體建設(shè)用地農(nóng)村集體建設(shè)設(shè)用地，即農(nóng)農(nóng)村非農(nóng)業(yè)建建設(shè)用地，是是指農(nóng)民集體體所有的用于于建造建筑物物、構(gòu)筑物的的土地，包括括原有的建設(shè)設(shè)用地和經(jīng)批批準(zhǔn)辦理農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用手續(xù)續(xù)的農(nóng)用地。。農(nóng)村集體建設(shè)設(shè)用地的取得得由縣級(jí)以上上地方人民政政府批準(zhǔn)。土地法律責(zé)任任是指行為人人實(shí)施違反土土地法律規(guī)范范的行為，依依法必須承擔(dān)擔(dān)的具有強(qiáng)制制性的法律上上的義務(wù)。土土地法中的法法律責(zé)任分為為民事責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任三種。3.4法律責(zé)任任土地征用制度度所謂土地的征用是指國(guó)家因建建設(shè)需要，強(qiáng)強(qiáng)制將屬于農(nóng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織織所有的土地地（即集體土土地）收歸國(guó)國(guó)有。土地征用的概概念由建設(shè)單位持持國(guó)務(wù)院主管管部門或縣級(jí)級(jí)以上地方人人民政府按照照國(guó)家基本建建設(shè)程序批準(zhǔn)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書或者其他他批準(zhǔn)文件，，向縣級(jí)以上上地方人民政政府土地管理理部門提出用用地申請(qǐng)，由由縣級(jí)以上人人民政府審查查核批。外國(guó)使領(lǐng)館、、國(guó)際組織、、中外合資建建設(shè)項(xiàng)目需要要使用集體土土地的，由中中國(guó)政府主管管部門根據(jù)有有關(guān)法律法規(guī)規(guī)的規(guī)定向所所在地省級(jí)人人民政府土地地管理部門提提出征用土地地的申請(qǐng)，報(bào)報(bào)省級(jí)人民政政府批準(zhǔn)。征用土地的審審批程序新《土地法》第44條規(guī)定：“建設(shè)占用的的土地，涉及及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為為建設(shè)用地的的，應(yīng)當(dāng)辦理理農(nóng)用地審批批手續(xù)?！笔?、自治區(qū)、、直轄市人民民政府批準(zhǔn)的的道路、管線線工程和大型型基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)的項(xiàng)目、、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目目占用土地，，涉及農(nóng)用地地轉(zhuǎn)為建設(shè)用用地的由國(guó)務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)。征用土地的審審批規(guī)定在土地利用總總體規(guī)劃確定定的城市和村村莊、集鎮(zhèn)建建設(shè)用地規(guī)模模范圍內(nèi)，為為實(shí)施該規(guī)劃劃而將農(nóng)用地地轉(zhuǎn)為建設(shè)用用地的，按土土地利用年度度計(jì)劃分批次次由原批準(zhǔn)土土地利用總體體規(guī)劃的機(jī)關(guān)關(guān)批準(zhǔn)。在已已批準(zhǔn)的農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用范圍圍內(nèi)，具體的的建設(shè)項(xiàng)目用用地可以由市市、縣人民政政府批準(zhǔn)。新《土地法》第44條第2款、第3款規(guī)定以外建建設(shè)項(xiàng)目占用用的土地，涉涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為建設(shè)用地地的，由省、、自治區(qū)、直直轄市人民政政府批準(zhǔn)。征用下列土地地的由國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)：(1)基本農(nóng)田；(2)基本農(nóng)田以外外的耕地超過(guò)過(guò)35公頃的；(3)其他土地超過(guò)過(guò)70公頃的。征用上述以外外的土地由省省、自治區(qū)、、直轄市人民民政府批準(zhǔn)，，并報(bào)國(guó)務(wù)院院備案。1.土地補(bǔ)償費(fèi)(1)征用耕地的土土地補(bǔ)償費(fèi)按按該耕地被征征用前3年的平均產(chǎn)值值的6至10倍計(jì)算；(2)征用其他土地地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，由省、自自治區(qū)、直轄轄市參照征用用耕地的補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。。征用土地的補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用2.附著物、青苗苗補(bǔ)償費(fèi)(1)被征用土地上上的附著物和和青苗補(bǔ)償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，由省、、自治區(qū)、直直轄市規(guī)定；；(2)征用城市郊區(qū)區(qū)菜地，建設(shè)設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)家的的有關(guān)規(guī)定繳繳納新菜地開開發(fā)基金。安置補(bǔ)助費(fèi)以以征地范圍內(nèi)內(nèi)的人均占有有土地?cái)?shù)量來(lái)來(lái)計(jì)算。土地補(bǔ)償費(fèi)和和安置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)不足以使需需要安置的農(nóng)農(nóng)民保持原有有的生活水平平的，經(jīng)省、、自治區(qū)、直直轄市政府批批準(zhǔn)，可以增增加安置補(bǔ)助助費(fèi)。征用土地的安安置補(bǔ)助費(fèi)《房地產(chǎn)管理法法》第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)劃劃撥，是指縣級(jí)以以上人民政府府依法批準(zhǔn)，，在土地使用用者繳納補(bǔ)償償、安置等費(fèi)費(fèi)用后將該幅幅土地交付其其使用，或者者將土地使用用權(quán)無(wú)償交付付給土地使用用者使用的行行為”，“依依照本法規(guī)定定以劃撥方式式取得土地使使用權(quán)的，除除法律、行政政法規(guī)另有規(guī)規(guī)定外，沒(méi)有有使用期限的的限制?！蓖恋厥褂脵?quán)劃劃撥的概念土地使用權(quán)劃劃撥劃撥行為的主體是作為土地所所有者的國(guó)家家，劃撥行為為的客體是國(guó)有土地使使用權(quán)。土地使用權(quán)劃劃撥有兩種形式。第一種形式式是對(duì)集體土土地的劃撥，，第二種形式式是將國(guó)有土土地使用權(quán)無(wú)無(wú)償交付給土土地使用者使使用。下列建設(shè)用地地的土地使用用權(quán)，確屬必必要，可以由由縣級(jí)以上人人民政府依法法批準(zhǔn)劃撥：：1.國(guó)家機(jī)關(guān)用地地和軍事用地地2.城市基礎(chǔ)設(shè)施施用地和公益益事業(yè)用地3.國(guó)家重點(diǎn)扶持持的能源、交交通、水利等等項(xiàng)目用地土地使用權(quán)劃劃撥的范圍土地使用權(quán)的的出讓《房地產(chǎn)管理法法》第七條規(guī)定：：“土地使用權(quán)權(quán)的出讓，是是指國(guó)家將國(guó)國(guó)有土地使用用權(quán)（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱土地使用用權(quán)）在一定定年限內(nèi)出讓讓給土地使用用者，由土地地使用者向國(guó)國(guó)家支付土地地使用權(quán)出讓讓金的行為。。”土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的概概念與與特征征從這個(gè)個(gè)法律律概念念可以以看出出土地地使用用權(quán)出出讓具具有以以下四個(gè)特特征：(1)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓是國(guó)國(guó)家將將國(guó)有有土地地使用用權(quán)出出讓的的行為為；(2)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓是有有期限限的；；(3)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓是有有償?shù)牡模?4)土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓享有有權(quán)利利的范范圍不不含地地下之之物。。1.土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的范范圍①土地地使用用權(quán)出出讓的的地域域范圍圍。②土地地使用用權(quán)出出讓的的土地地范圍圍為城城市規(guī)規(guī)劃范范圍內(nèi)內(nèi)的國(guó)國(guó)有土土地，，城市市規(guī)劃劃范圍圍內(nèi)的的集體體所有有土地地，必必須先先依法法征用用轉(zhuǎn)為為國(guó)有有土地地后方方可出出讓。。③土地地使用用權(quán)出出讓的的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目目范圍圍是除除可以以由政政府劃劃撥外外的其其他建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目都都應(yīng)采采取有有償出出讓方方式供供地。。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的法法律限限制2.土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的批批準(zhǔn)權(quán)權(quán)限土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的批批準(zhǔn)，，應(yīng)該該符合合國(guó)家家新《土地法法》的規(guī)定定，對(duì)對(duì)出讓讓農(nóng)用用地的的，各各級(jí)人人民政政府不不能越越級(jí)審審批。。在審批批過(guò)程程中，，必須須對(duì)出出讓方方案所所涉及及的出出讓地地塊的的用途途、年年限和和其他他條件件等一一并進(jìn)進(jìn)行審審查。。出讓讓方案案應(yīng)由由市、、縣人人民政政府土土地管管理部部門會(huì)會(huì)同城城市規(guī)規(guī)劃、、建設(shè)設(shè)、房房產(chǎn)管管理部部門共共同擬擬定。。3.土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓的宏宏觀調(diào)調(diào)控和和微觀觀管理理國(guó)家對(duì)對(duì)各級(jí)級(jí)人民民政府府出讓讓的土土地實(shí)實(shí)行總總量控控制，，并且且制定定了一一些宏宏觀調(diào)調(diào)控和和微觀觀管理理措施施?！斗康禺a(chǎn)產(chǎn)管理理法》規(guī)定：：“以出出讓方方式取取得土土地使使用權(quán)權(quán)進(jìn)行行房地地產(chǎn)開開發(fā)的的，必必須按按照土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓合同同約定定的土土地用用途、、動(dòng)工工開發(fā)發(fā)期限限，開開發(fā)土土地。。超出出出讓讓合同同約定定的動(dòng)動(dòng)工開開發(fā)日日期內(nèi)內(nèi)一年年未動(dòng)動(dòng)工開開發(fā)的的，可可以征征收相相當(dāng)于于土地地使用用權(quán)出出讓金金20%以下的的土地地閑置置費(fèi)；；滿二二年未未動(dòng)工工開發(fā)發(fā)的，，可以以無(wú)償償收回回土地地使用用權(quán)。。但是是，因因不可可抗力力或者者政府府、政政府有有關(guān)部部門的的行為為或者者動(dòng)工工開發(fā)發(fā)必需需的前前期工工作造造成動(dòng)動(dòng)工開開發(fā)遲遲延的的除外外?！薄蓖恋厥故褂脵?quán)權(quán)出讓讓方式式，是指指國(guó)家家將國(guó)國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓給土土地使使用者者時(shí)所所采取取的形形式和和方法法。1.拍賣出出讓拍賣出出讓是指土土地管管理部部門在在指定定的時(shí)時(shí)間、、地點(diǎn)點(diǎn)，利利用公公開場(chǎng)場(chǎng)合，，就所所出讓讓土地地使用用權(quán)的的地塊塊公開開叫價(jià)價(jià)競(jìng)投投，按按“價(jià)價(jià)高者者得””的原原則，，確定定土地地使用用權(quán)受受讓者者的一一種方方式。。土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓方式式2.招標(biāo)出出讓招標(biāo)出出讓是指在在規(guī)定定的期期限以以內(nèi)，，由符符合規(guī)規(guī)定條條件的的單位位和個(gè)個(gè)人，，以書書面投投標(biāo)形形式，，競(jìng)投投某一一塊土土地的的使用用權(quán)，，由招招標(biāo)方方擇優(yōu)優(yōu)確定定土地地使用用者的的出讓讓方式式。招標(biāo)出出讓分分為公開招招標(biāo)和定向招招標(biāo)（限制制競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性招招標(biāo)））兩種種形式式。招標(biāo)出出讓的的程序序一般有有招標(biāo)標(biāo)、投投標(biāo)、、評(píng)標(biāo)標(biāo)、決決標(biāo)和簽約約、登登記等等環(huán)節(jié)節(jié)。3.協(xié)議出出讓協(xié)議出出讓是指土土地所所有者者即出出讓方方與土土地使使用者者即有有意受受讓方方在沒(méi)沒(méi)有第第三者者參與與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的情情況下下，通通過(guò)談?wù)勁?、、協(xié)商商，達(dá)達(dá)成出出讓土土地使使用權(quán)權(quán)一致致意見(jiàn)見(jiàn)的一一種方方式。。2003年8月1日起起實(shí)實(shí)施施的的我我國(guó)國(guó)國(guó)國(guó)土土資資源源部部《協(xié)議議出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)規(guī)規(guī)定定》（第第21號(hào)令令）），，對(duì)協(xié)協(xié)議議出出讓讓國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)作作出出了了詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)定定根據(jù)據(jù)國(guó)國(guó)務(wù)務(wù)院院頒頒布布的的《中華華人人民民共共和和國(guó)國(guó)城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓暫暫行行條條例例》第十十三三條條的的規(guī)規(guī)定定，，土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓最最高高年年限限按按用用途途分分別別為為：：①①居居住住用用地地70年；；②②工工業(yè)業(yè)用用地地50年；；③③教教育育科科技技、、文文化化、、衛(wèi)衛(wèi)生生、、體體育育50年；；④④商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游娛娛樂(lè)樂(lè)用用地地40年；；⑤⑤綜綜合合或或其其他他用用地地50年。。土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓的的最最高高年年限限1.土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同的的特特征征與與分分類類土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同是指指市市、、縣縣人人民民政政府府土土地地管管理理部部門門與與土土地地使使用用者者之之間間就就出出讓讓城城市市國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)所所達(dá)達(dá)成成的的、、明明確確相相互互之之間間權(quán)權(quán)利利義義務(wù)務(wù)關(guān)關(guān)系系的的協(xié)協(xié)議議。。土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同具具有有以以下下特特征征：：(1)它只只是是出出讓讓和和受受讓讓雙雙方方當(dāng)當(dāng)事事人人之之間間設(shè)設(shè)立立、、變變更更關(guān)關(guān)于于土土地地使使用用權(quán)權(quán)權(quán)權(quán)利利義義務(wù)務(wù)法法律律關(guān)關(guān)系系的的協(xié)協(xié)議議。。(2)土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同中中的的出出讓讓方方是是特特定定的的，，必必須須是是市市、、縣縣人人民民政政府府土土地地管管理理部部門門。。(3)土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同中中的的受受讓讓方方，，一一般般為為境境內(nèi)內(nèi)外外公公司司、、其其他他組組織織和和個(gè)個(gè)人人等等，，成成片片出出讓讓合合同同中中的的受受讓讓方方必必須須是是在在中中國(guó)國(guó)注注冊(cè)冊(cè)的的外外商商投投資資開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)。。(4)土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同是是訂訂立立轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同的的前前提提條條件件，，并并對(duì)對(duì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓合合同同有有重重要要的的制制約約作作用用。。土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同可可分分為為三三種種類類型型：：(1)宗地地出出讓讓合合同同，，是是指指市市、、縣縣人人民民政政府府土土地地管管理理部部門門根根據(jù)據(jù)有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定，，出出讓讓某某一一宗宗地地的的固固有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，與與土土地地使使用用者者簽簽訂訂的的合合同同。。(2)成片片開開發(fā)發(fā)土土地地出出讓讓合合同同，，是是指指市市、、縣縣人人民民政政府府土土地地管管理理部部門門根根據(jù)據(jù)有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定，，將將國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓給給外外商商，，與與外外商商簽簽訂訂的的投投資資從從事事開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)成成片片土土地地的的合合同同。。(3)劃撥撥土土地地使使用用權(quán)權(quán)補(bǔ)補(bǔ)辦辦出出讓讓合合同同，，是是指指已已經(jīng)經(jīng)由由國(guó)國(guó)家家通通過(guò)過(guò)行行政政劃劃撥撥方方式式分分配配給給土土地地使使用用者者使使用用的的土土地地，，納納入入有有償償、、有有期期限限、、可可流流動(dòng)動(dòng)軌軌道道，，市市、、縣縣人人民民政政府府土土地地管管理理部部門門根根據(jù)據(jù)有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定，，與與土土地地使使用用者者補(bǔ)補(bǔ)簽簽的的土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同2.土地使用用權(quán)出讓讓合同的的主要內(nèi)內(nèi)容指合同當(dāng)當(dāng)事人用用以確定定關(guān)于土土地使用用權(quán)出讓讓中雙方方權(quán)利和和義務(wù)的的各項(xiàng)條條款，一一般包括括下列內(nèi)內(nèi)容：①①標(biāo)的；；②使用用年限；；③開發(fā)發(fā)期限；；④出讓讓金數(shù)額額及支付付方式；；⑤開發(fā)發(fā)進(jìn)度與與分期投投資額度度；⑥土土地使用用規(guī)則；；⑦違約約責(zé)任；；⑧雙方方認(rèn)為應(yīng)應(yīng)約定的的變更和和解除。。1.土地使用用權(quán)終止止是指因土土地的滅滅失而導(dǎo)導(dǎo)致使用用者不再再享有土土地使用用權(quán)或是是指土地地使用權(quán)權(quán)出讓年年限屆滿滿即土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同期滿滿而由國(guó)國(guó)家收回回土地使使用權(quán)，，或者土土地使用用權(quán)出讓讓期滿前前國(guó)家因因社會(huì)公公共利益益的需要要而提前前收回土土地使用用權(quán)。土地使用用權(quán)終止止和續(xù)期期2.土地使用權(quán)的的續(xù)期土地使用權(quán)出出讓合同約定定的使用年限限屆滿，土地地使用權(quán)即行行終止。但是是如果土地使使用者需要繼繼續(xù)使用該土土地，就必須須申請(qǐng)續(xù)期，，通過(guò)一定的的法律手續(xù)，，重新獲得土土地使用權(quán)。。土地使用者者申請(qǐng)續(xù)期并并重新辦理出出讓手續(xù)，補(bǔ)補(bǔ)交出讓金的的，地上建筑筑物、其他附附著物的產(chǎn)權(quán)權(quán)仍歸土地使使用者所有；；土地使用者者未申請(qǐng)續(xù)期期或者未獲批批準(zhǔn)的，土地地使用權(quán)由國(guó)國(guó)家無(wú)償收回回。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租與與抵押1.轉(zhuǎn)讓的概念根據(jù)《國(guó)有土地使用用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行條例例》，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓是指土地使用用者將土地使使用權(quán)再轉(zhuǎn)移移的行為，包包括出售、交交換和贈(zèng)與。。未按土地使使用權(quán)出讓合合同規(guī)定的期期限和條件投投資開發(fā)、利利用土地的，，土地使用權(quán)權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的程序(1)申請(qǐng)。(2)批準(zhǔn)。(3)簽約。(4)公證和認(rèn)證。。(5)登記。1.土地使用權(quán)出出租的概念根據(jù)《國(guó)有土地使用用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓暫行條例例》，土地使用權(quán)出出租是指土地使用用者作為出租租人將土地使使用權(quán)隨同地地上建筑物、、其他附著物物租賃給承租租人使用，由由承租人向出出租人支付租租金的行為。。土地使用權(quán)出出租2.出租的條件土地使用權(quán)的出租是地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的的一種方式，，是地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)二級(jí)市場(chǎng)的的重要組成部部分。出租應(yīng)應(yīng)具備一定的的條件。立法上規(guī)定出出租與轉(zhuǎn)讓的的條件相同，，即出租必須須符合轉(zhuǎn)讓的的條件，即““未按土地使使用權(quán)出讓合合同規(guī)定的期期限和條件投投資開發(fā)、利利用土地的，，土地使用權(quán)權(quán)不得出租””。3.出租的程序一般說(shuō)，出租租程序主要包包括簽約和登記兩個(gè)階段。簽約即出租人與承承租人簽訂土土地使用權(quán)出出租合同。登記是出租人分別別向土地管理理部門和房產(chǎn)產(chǎn)管理部門辦辦理土地使用用權(quán)和地上建建筑物、其他他附著物出租租登記，不經(jīng)經(jīng)登記的出租租行為無(wú)法律律效力。4.出租合同雙方方當(dāng)事人的權(quán)權(quán)利義務(wù)(1)根據(jù)