如何做好一個(gè)物業(yè)管理處主任

如何做好一個(gè)物業(yè)管理處主任

如何做好一個(gè)物業(yè)管理處主任

第一部分：管理處主任應(yīng)具備的能力第二部分：項(xiàng)目管理分為哪幾個(gè)階段

第一部分：管理處主任應(yīng)具備的能力

管理處主任應(yīng)具備的能力

一、優(yōu)秀的品德、良好的敬業(yè)精神管理處主任是一個(gè)物業(yè)管轄區(qū)日常物業(yè)管理工作中的總策劃和實(shí)施者，他的一舉一動(dòng)都代表公司的形象和企業(yè)文化。要想做好物業(yè)管理這一項(xiàng)工作，他必須是敬業(yè)的、愛(ài)物業(yè)管理這一行業(yè)的人。只有這樣，才能在平時(shí)的工作中充分發(fā)揮他的工作熱情，敬業(yè)的人就有高度的工作責(zé)任心，敬業(yè)的人更能體現(xiàn)出他對(duì)客戶的尊重，更是員工的工作表率，因此，管理處主任的敬業(yè)心是他做好工作的一大前提！例如手機(jī)必須保證24小時(shí)開(kāi)機(jī)；遇到突發(fā)的緊急事件而下屬不能處理時(shí)，物業(yè)管理處主任不管風(fēng)吹雨打，立即趕到現(xiàn)場(chǎng)親自處理。

管理處主任應(yīng)具備的能力二、良好的身體素質(zhì)管理處主任這一份工作是一項(xiàng)繁雜且較累的工作，這樣就不但要求管理處主任要具備以下的知識(shí)和技能外，還要有良好的身體素質(zhì)，才能把物業(yè)管理工作做好。管理處主任是一個(gè)團(tuán)體的帶頭人，凡事都要以身作則，才能夠帶好管理處全體員工去為客戶提供及時(shí)高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。管理處主任應(yīng)具備的能力

三、良好的法律、法規(guī)和依法履約的意識(shí)

作為物業(yè)管理處主任來(lái)說(shuō)，必須全面掌握國(guó)家頒布并實(shí)施的法律、法規(guī)以及地方政府的一些實(shí)施細(xì)則，如《物業(yè)管理?xiàng)l列》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《溫州市物業(yè)收費(fèi)管理辦法》、《物權(quán)法》、《住宅室內(nèi)裝飾、裝修管理辦法》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等等一系列指令性文件。只有熟練掌握了這些法律、法規(guī)，才能使物業(yè)管理工作有條不紊地展開(kāi)；同時(shí)，物業(yè)管理處主任也必須掌握物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》、與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》或與業(yè)委會(huì)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》，明確掌握合同內(nèi)所規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、期限、時(shí)間等一系列條款，這樣才便于今后開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)實(shí)務(wù)操作。管理處主任應(yīng)具備的能力

四、良好的溝通能力溝通是為了更好地了解對(duì)方的需要和心里傾向，更清楚地知道你周?chē)霈F(xiàn)的一些問(wèn)題。當(dāng)然，溝通它必須雙向的、互有信息傳遞的基礎(chǔ)上。管理處主任的溝通能力將直接影響到他的工作能力。因此，管理處主任一定要在溝通的方法上、技巧上不斷加強(qiáng)，隨時(shí)隨地與內(nèi)外部客戶和外界保持正常有效的溝通，力求在第一時(shí)間搜集各方面的信息、客戶需求、員工動(dòng)向，使自己有較充足的思考時(shí)間，能更理智地處理問(wèn)題，將問(wèn)題圓滿地解決在第一時(shí)間內(nèi)。管理處主任應(yīng)具備的能力

五、良好的組織協(xié)調(diào)能力

一個(gè)物業(yè)管理處必是一個(gè)團(tuán)隊(duì)，其人員包括管理員、出納員、保安人員、維修人員、清潔工。一個(gè)物業(yè)管理處少則十幾個(gè)人，多則上百個(gè)人，要把這些來(lái)自五湖四海的性格、喜好、文化層次均不同的員工，揉合成一個(gè)理念一致、步伐一致、全心全意為廣大業(yè)主服務(wù)的團(tuán)隊(duì)，需要管理處主任付出極大的心血來(lái)精心澆鑄。如果沒(méi)有一定的組織協(xié)調(diào)能力，那么結(jié)果是可想而知的。

管理處主任應(yīng)具備的能力

六、熟練掌握工作有關(guān)的綜合知識(shí)管理處主任除了對(duì)物業(yè)管理有豐富的認(rèn)識(shí)之外，還要具備其他方面的相關(guān)知識(shí)。如：管理知識(shí)、法律知識(shí)、消防知識(shí)、安全知識(shí)、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、協(xié)調(diào)能力、組織能力、激勵(lì)技巧等方面知識(shí)和其他技能。要管理好一個(gè)物業(yè)，這些方面的知識(shí)都涉及到，如果你對(duì)有些相關(guān)知識(shí)不了解的話，在處理日常工作過(guò)程中就會(huì)顯得比較被動(dòng)，不能準(zhǔn)確地找出問(wèn)題所在，那么就不能正確有效地解決問(wèn)題，并擴(kuò)大了問(wèn)題的發(fā)展，甚至?xí)a(chǎn)生矛盾，客戶容易產(chǎn)生抱怨，這是誰(shuí)也不想看到的局面。（例如：最近全國(guó)范圍內(nèi)全面推開(kāi)的營(yíng)改增試點(diǎn)）

管理處主任應(yīng)具備的能力

七、處理各類(lèi)突發(fā)事件的應(yīng)變能力管理處主任會(huì)善于變化靈活巧妙去處理問(wèn)題。因?yàn)槲飿I(yè)管理工作涉及方方面面，日常工作中難免會(huì)出現(xiàn)一些突發(fā)事故或比較棘手的問(wèn)題，這時(shí)就考驗(yàn)管理處主任的應(yīng)變處理的能力，也就是說(shuō)，管理處主任能否對(duì)當(dāng)前發(fā)生的事情作出正確的判斷并進(jìn)行果斷的決策，對(duì)突發(fā)事件進(jìn)行迅速而有效地處理，將事故的危害性控制在最小，甚至避免一些潛在的事故發(fā)生，這就是管理處主任須具備的應(yīng)變能力。因此，管理處主任在處理一些突發(fā)事故時(shí)必須有冷靜的頭腦、鎮(zhèn)定、善于變化，并根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析，力求將事故和問(wèn)題處理在初發(fā)階段。管理理處處主主任任應(yīng)應(yīng)具具備備的的能能力力八、、超超強(qiáng)強(qiáng)的的服服務(wù)務(wù)意意識(shí)識(shí)物業(yè)業(yè)管管理理的的產(chǎn)產(chǎn)品品就就是是服服務(wù)務(wù)。。管管理理處處主主任任是是管管理理處處產(chǎn)產(chǎn)品品的的策策劃劃者者、、監(jiān)監(jiān)督督者者，，同同時(shí)時(shí)還還是是生生產(chǎn)產(chǎn)者者、、實(shí)實(shí)施施者者，，是是帶帶領(lǐng)領(lǐng)管管理理處處全全體體員員工工為為客客戶戶提提供供產(chǎn)產(chǎn)品品的的總總指指揮揮。。因因此此，，管管理理處處主主任任自自己己就就要要強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的““客客戶戶至至上上””的的服服務(wù)務(wù)意意識(shí)識(shí)，，并并將將服服務(wù)務(wù)意意識(shí)識(shí)徹徹底底地地灌灌輸輸給給全全體體員員工工，，讓讓他他們們知知道道只只有有為為客客戶戶提提供供高高效效、、優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的服服務(wù)務(wù)才才是是我我們們生生存存之之道道，，也也是是我我們們的的工工作作職職責(zé)責(zé)。。物物業(yè)業(yè)管管理理人人要要清清楚楚在在地地知知道道，，買(mǎi)買(mǎi)我我們們產(chǎn)產(chǎn)品品的的人人是是誰(shuí)誰(shuí)。管理理處處主主任任應(yīng)應(yīng)具具備備的的能能力力九、、較較強(qiáng)強(qiáng)的的成成本本概概念念（（增增效效節(jié)節(jié)支支））物業(yè)業(yè)管管理理是是微微利利行行業(yè)業(yè)。。所所以以，，管管理理處處主主任任的的成成本本概概念念直直接接影影響響到到管管理理處處的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況和和公公司司的的利利益益。。因因此此，，成成本本控控制制就就是是管管理理處處主主任任要要考考慮慮的的問(wèn)問(wèn)題題。。怎怎樣樣在在不不影影響響服服務(wù)務(wù)質(zhì)質(zhì)量量和和不不降降低低管管理理水水平平的的情情況況下下對(duì)對(duì)管管理理處處的的運(yùn)運(yùn)作作進(jìn)進(jìn)行行成成本本控控制制？？如如：：公公用用水水電電節(jié)節(jié)能能控控制制（（減減少少浪浪費(fèi)費(fèi)））、、智智能能系系統(tǒng)統(tǒng)的的科科學(xué)學(xué)合合理理地地投投入入（（降降低低人人力力成成本本））、、倉(cāng)庫(kù)庫(kù)物物品品等。。管理理處處主主任任應(yīng)應(yīng)具具備備的的能能力力十、、不不斷斷創(chuàng)創(chuàng)新新服務(wù)務(wù)永永無(wú)無(wú)止止境境，，唯唯有有創(chuàng)創(chuàng)新新可可保保生生存存！！不不管管你你現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)的的管管理理服服務(wù)務(wù)水水平平如如何何，，管管理理處處主主任任千千萬(wàn)萬(wàn)不不能能滿滿足足于于現(xiàn)現(xiàn)狀狀，，一一定定要要居居安安思思危危，，不不斷斷求求變變，，持持續(xù)續(xù)不不斷斷地地推推出出更更好好的的服服務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目目去去滿滿足足客客戶戶的的各各種種需需求求。。只只有有這這樣樣才才不不會(huì)會(huì)給給市市場(chǎng)場(chǎng)淘淘汰汰，，才才會(huì)會(huì)給給客客戶戶接接受受??！管理理處處主主任任應(yīng)應(yīng)具具備備的的能能力力十一一、、其其他他綜綜合合素素質(zhì)質(zhì)（（同同事事發(fā)發(fā)言言））：：1、對(duì)對(duì)企企業(yè)業(yè)忠忠誠(chéng)誠(chéng)，，以以公公司司利利益益為為重重；；2、較強(qiáng)強(qiáng)的的團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)建建設(shè)設(shè)及及管管理理能能力力，，樹(shù)樹(shù)立立員員工工愛(ài)愛(ài)崗崗敬敬業(yè)業(yè)；；3、撰撰寫(xiě)寫(xiě)各各種種書(shū)書(shū)面面文文本本的的能能力力、、知知識(shí)識(shí)；；4、熟熟悉悉所所管管項(xiàng)項(xiàng)目目，，清清楚楚該該項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位；；5、高高度度的的責(zé)責(zé)任任感感、、主主人人翁翁意意識(shí)識(shí)、、集集體體榮榮譽(yù)譽(yù)感感、、擔(dān)擔(dān)當(dāng)當(dāng)責(zé)責(zé)任任，，能能模模范范遵遵守守公公司司規(guī)規(guī)章章制制度度；；6、能能清清晰晰各各崗崗位位職職責(zé)責(zé)，，核核算算成成本本費(fèi)費(fèi)用用，，控控制制成成本本支支出出，，查查看看財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)報(bào)表表，，熟熟悉悉工工程程管管理理要要點(diǎn)點(diǎn)；；7、這是基本功功、基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)，各項(xiàng)目互互通；8、物業(yè)雖然不不是高科技，，但不學(xué)習(xí)還還是會(huì)被淘汰汰，因?yàn)槲飿I(yè)業(yè)現(xiàn)在涉及醫(yī)醫(yī)院、寺廟等等等，學(xué)習(xí)行行業(yè)特點(diǎn)，持持續(xù)改進(jìn)。第二部分：項(xiàng)項(xiàng)目管理分為為哪幾個(gè)階段段項(xiàng)目管理分為為哪幾個(gè)階段段第一階段：招招投標(biāo)階段第二階段：前前期介入階段段第三階段：項(xiàng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收收和接管驗(yàn)收收階段第四階段：大大規(guī)模入伙和和裝修管理階階段第五階段：步步入正常管理理階段第六階段：創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)階段第一階段：招招投標(biāo)階段建設(shè)單位通過(guò)過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方方式選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企業(yè)的的，應(yīng)當(dāng)按照照下列規(guī)定時(shí)時(shí)限完成物業(yè)業(yè)管理項(xiàng)目招招標(biāo)投標(biāo)工作作：（一）新建現(xiàn)現(xiàn)售商品房項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)現(xiàn)售前30日日完成；（二）預(yù)售商商品房項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)當(dāng)在取得《《商品房預(yù)售售許可證》前前完成；（三）非出售售的新建物業(yè)業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在在交付使用前前90日完成成。業(yè)主或者業(yè)主主大會(huì)選聘物物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)的物業(yè)招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)工作，，應(yīng)當(dāng)在原物物業(yè)服務(wù)合同同終止前1個(gè)個(gè)月完成。第一階段：招招投標(biāo)階段管理處主任應(yīng)參與項(xiàng)目招招投標(biāo)工作，，了解項(xiàng)目的的基礎(chǔ)信息資資料、設(shè)施設(shè)設(shè)備構(gòu)成明細(xì)細(xì)等。核算項(xiàng)項(xiàng)目收支成本本，制定項(xiàng)目目物業(yè)管理方方案（包括項(xiàng)目的的最終目標(biāo)））。第二階段：前前期介入階段段一、及時(shí)、有有效地做好前前期介入工作作（一）密切配配合開(kāi)發(fā)商，，利用項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)盤(pán)和開(kāi)發(fā)商商舉行促銷(xiāo)活活動(dòng)的機(jī)會(huì)，，展示物業(yè)服服務(wù)企業(yè)的良良好形象和專(zhuān)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。在正式開(kāi)盤(pán)之之前，開(kāi)發(fā)商商、施工單位位、銷(xiāo)售代理理、物業(yè)管理理等部門(mén)要共共同制定周密密的開(kāi)盤(pán)日和和促銷(xiāo)活動(dòng)的的工作方案。。作為項(xiàng)目主主任，應(yīng)對(duì)秩秩序維護(hù)、保保潔等人員在在禮節(jié)禮儀、、溝通能力等等方面進(jìn)行重重點(diǎn)培訓(xùn)。在在看樓購(gòu)房人人員較多時(shí)，，應(yīng)重點(diǎn)做好好車(chē)輛有序引引導(dǎo)、人員分分流、看樓通通道及樣板房房安全防范以以及臨時(shí)看樓樓電梯的應(yīng)急急維護(hù)預(yù)案和和認(rèn)購(gòu)及簽約約區(qū)域的重點(diǎn)點(diǎn)看護(hù)等等。。第二階段：前前期介入階段段（二）在項(xiàng)目目施工階段適適時(shí)介入，向向開(kāi)發(fā)商及時(shí)時(shí)提出合理化化建議和要求求整改的書(shū)面面報(bào)告，以減減少開(kāi)發(fā)商資資金浪費(fèi)，同同時(shí)最大限度度地減少日后后管理麻煩。。項(xiàng)目竣工驗(yàn)驗(yàn)收前的主要要工作是參與與工程施工質(zhì)質(zhì)量的監(jiān)理工工作和全面收收集項(xiàng)目的各各種物業(yè)資料料。第三階段：項(xiàng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收收和接管驗(yàn)收收階段（1）積極參參與項(xiàng)目的竣竣工驗(yàn)收工作作，全面了解解項(xiàng)目的工程程質(zhì)量，為后后期管理工作作做好充分準(zhǔn)準(zhǔn)備；（2）積極做做好項(xiàng)目接管管驗(yàn)收工作，，與開(kāi)發(fā)商、、建設(shè)單位共共同組建驗(yàn)收收小組，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目各項(xiàng)工程程以及綜合使使用功能進(jìn)行行驗(yàn)收，此階階段應(yīng)把握兩兩個(gè)重點(diǎn)：一一是明確交樓樓雙方的責(zé)權(quán)權(quán)利關(guān)系，確確保物業(yè)具備備正常的使用用功能，更充充分地維護(hù)業(yè)業(yè)主利益；二二是對(duì)驗(yàn)收接接管中發(fā)現(xiàn)的的問(wèn)題，及時(shí)時(shí)跟蹤、督促促開(kāi)發(fā)商或施施工單位盡快快落實(shí)整改。。第三階段：項(xiàng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收收和接管驗(yàn)收收階段（3）物業(yè)接管驗(yàn)收收是物業(yè)管理理公司在簽訂訂《物業(yè)管理理委托合同》》之后，履行行的第一項(xiàng)重重要義務(wù)。物物業(yè)管理公公司在接管受受托物業(yè)，對(duì)對(duì)移交的物業(yè)業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)時(shí)，應(yīng)針對(duì)可可以預(yù)見(jiàn)的容容易產(chǎn)生糾紛紛的諸多方面面：如物業(yè)質(zhì)質(zhì)量引起的糾糾紛;物業(yè)保保修的期限，，保修責(zé)任，，保修金的給給付金額、方方式以及保修修金的使用方方面的糾紛;接管日期不不明確導(dǎo)致的的接管前后相相關(guān)責(zé)任無(wú)法法確定的糾紛紛等等。采取取以下相應(yīng)的的預(yù)防措施：：A.按照《房房屋接管驗(yàn)收收標(biāo)準(zhǔn)》驗(yàn)收收;B.將驗(yàn)收中中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量量問(wèn)題記錄在在案，約定期期限由開(kāi)發(fā)商商維修;C.與開(kāi)發(fā)商詳細(xì)約定保修修事宜;D.收齊移交交物業(yè)整套竣竣工驗(yàn)收資料料和竣工圖。。實(shí)踐表明，在在物業(yè)管理糾糾紛中，最多多和最令物業(yè)業(yè)管理公司頭頭疼的是物業(yè)業(yè)管理資金匱匱乏的問(wèn)題，，而這一問(wèn)題題產(chǎn)生的根源源往往是開(kāi)發(fā)商移交的保修金金不足。因因此，這一時(shí)時(shí)期工作的重重中之重是確確定物業(yè)保修修期限、保修修責(zé)任、保修修金的給付金金額、方式以以及保修金的的使用方法。。第三階段：項(xiàng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收收和接管驗(yàn)收收階段物業(yè)管理?xiàng)l例例：第二十八條物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)承接物業(yè)業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)物業(yè)共用部部位、共用設(shè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行行查驗(yàn)。第二十九條在在辦理物業(yè)業(yè)承接驗(yàn)收手手續(xù)時(shí)，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向向物業(yè)服務(wù)企企業(yè)移交下列列資料：（一）竣工總總平面圖，單單體建筑、結(jié)結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣竣工圖，配套套設(shè)施、地下下管網(wǎng)工程竣竣工圖等竣工工驗(yàn)收資料；；（二）設(shè)施設(shè)設(shè)備的安裝、、使用和維護(hù)護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)質(zhì)量保修文件件和物業(yè)使用用說(shuō)明文件；；（四）物業(yè)管管理所必需的的其他資料。。前期階段注意意事項(xiàng)1、項(xiàng)目組織框框架架設(shè)及人人員崗位設(shè)置置和隊(duì)伍建設(shè)設(shè)；2、強(qiáng)化員工培培訓(xùn)：（入職職培訓(xùn)、崗位位職責(zé)、技能能、操作規(guī)程程、公司規(guī)章章制度、員工工守則、禮節(jié)節(jié)禮貌、入伙伙流程等等）），此項(xiàng)工作作貫穿整個(gè)物物業(yè)管理；3、人員進(jìn)場(chǎng)時(shí)時(shí)機(jī)：（充分分考慮項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)展速度和人人力成本因素素），同時(shí)考考慮員工宿舍舍及食堂建立立；4、入伙資料料等相關(guān)文文件資料整整理完成，，如入伙文文件、裝修修登記、業(yè)業(yè)主臨時(shí)公公約、業(yè)主主手冊(cè)等等等；5、辦公所需需固定資產(chǎn)產(chǎn)及物品采采購(gòu)，同時(shí)時(shí)建冊(cè)入檔檔。前期階段注注意事項(xiàng)（（隊(duì)伍建設(shè)設(shè)）“麻雀雖小小，五臟俱俱全”，作作為物業(yè)管管理企業(yè)的的基層單位位——管理理處，她由由一批具有有各種專(zhuān)業(yè)業(yè)知識(shí)的龐龐大陣容組組成，為管管理處生存存和發(fā)展的的重要支柱柱。這個(gè)支支柱核心就就在于管理理處核心人人物——管管理處主任任對(duì)本管理理處隊(duì)伍的的組建和管管理，主要要包括：1)為組建建一個(gè)和諧諧的管理處處隊(duì)伍，管管理處主任任必須充當(dāng)當(dāng)員工的激激勵(lì)者、教教練員、氣氣氛活躍者者等。同時(shí)時(shí)要身體厲厲行，以公公司制度為為準(zhǔn)繩，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行各各項(xiàng)規(guī)章制制度，做到到獎(jiǎng)罰及時(shí)時(shí)、分明。。2)擬制合合理的培訓(xùn)訓(xùn)計(jì)劃，進(jìn)進(jìn)行有效的的培訓(xùn)。根根據(jù)管理處處各級(jí)人員員的需求，，分層次、、分階段地地培訓(xùn)。培培訓(xùn)工作應(yīng)應(yīng)貫穿于項(xiàng)項(xiàng)目的始終終，使管理理處每位員員工的能力力和素質(zhì)得得到質(zhì)的提提高，并發(fā)發(fā)揮其應(yīng)有有的作用。前期階段注注意事項(xiàng)3)內(nèi)部授授權(quán)。適當(dāng)當(dāng)放權(quán)給管管理處各級(jí)級(jí)員工來(lái)激激發(fā)他們的的主動(dòng)性和和創(chuàng)造性，，使其在一一定的職權(quán)權(quán)范圍內(nèi)有有自主選擇擇權(quán)。同時(shí)時(shí)也為管理理處培養(yǎng)接接班人，為為公司的可可持續(xù)發(fā)展展提供有效效保障。4)內(nèi)部溝溝通。利用用座談會(huì)、、內(nèi)刊等建建立暢通的的溝通渠道道，為各級(jí)級(jí)員工創(chuàng)造造足夠的溝溝通機(jī)會(huì)，，以此創(chuàng)造造一種良好好的人際關(guān)關(guān)系，使員員工能在一一種輕松、、和諧的環(huán)環(huán)境下工作作，這樣更更能發(fā)揮員員工的主觀觀能動(dòng)性。。5)關(guān)心關(guān)關(guān)注員工生生活。要經(jīng)經(jīng)常親臨一一線，關(guān)心心一線員工工，消除員員工的后顧顧之憂，讓讓員工感覺(jué)覺(jué)有歸宿感感，這樣可可以減少員員工流失率率，穩(wěn)固現(xiàn)現(xiàn)有隊(duì)伍。。第四階段：：大規(guī)模入入伙和裝修修管理階段段1.物業(yè)入伙伙期物業(yè)管理公公司在完成成接管任務(wù)務(wù)之后，接接踵而至的的工作是辦辦理業(yè)主收收房入住事事宜，也就就是俗稱(chēng)的的“入伙””。這一時(shí)時(shí)期容易產(chǎn)產(chǎn)生的糾紛紛有：A.服務(wù)態(tài)態(tài)度和辦事事效率方面面的糾紛;B.服務(wù)差差錯(cuò)造成業(yè)業(yè)主利益損損害的糾紛紛;C.業(yè)主驗(yàn)驗(yàn)收物業(yè)發(fā)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量瑕瑕疵而錯(cuò)究究責(zé)任人糾糾紛;D.房屋銷(xiāo)(預(yù))售合合同中關(guān)于于售后物業(yè)業(yè)管理約定定的糾紛。。物業(yè)管理公公司可通過(guò)過(guò)以下工作作防止糾紛紛的發(fā)生第一，及時(shí)時(shí)將入伙通通知書(shū)、收收房須知、、管理規(guī)約約等送達(dá)業(yè)業(yè)主;第二，做好好關(guān)于物業(yè)業(yè)管理的權(quán)權(quán)利、義務(wù)務(wù)和責(zé)任范范圍的宣傳傳工作;第三，組織織簽署管理理規(guī)約、物物業(yè)管理收收費(fèi)辦法及及相關(guān)規(guī)范范性文件。。第四階段：：大規(guī)模入入伙和裝修修管理階段段2.房屋裝飾飾裝修期裝修房屋表表面上看是是業(yè)主自己己的事，實(shí)實(shí)際上物業(yè)業(yè)管理公司司在其中也也肩負(fù)著重重要責(zé)任———預(yù)防和和制止違法法裝飾裝修修行為。將將裝修房屋屋的禁止行行為和注意意事項(xiàng)告知知業(yè)主和使使用人，對(duì)對(duì)裝修房屋屋活動(dòng)進(jìn)行行指導(dǎo)和監(jiān)監(jiān)督，也就就成了物業(yè)業(yè)管理公司司的工作內(nèi)內(nèi)容。實(shí)實(shí)踐中，業(yè)業(yè)主為省錢(qián)錢(qián)或沒(méi)有經(jīng)經(jīng)驗(yàn)而委托托不具備專(zhuān)專(zhuān)業(yè)資質(zhì)的的裝修隊(duì)施施工，常引引發(fā)諸如裝裝修質(zhì)量或或報(bào)酬糾紛紛;裝修后后房屋的安安全糾紛;以及裝修修對(duì)環(huán)境的的侵害和業(yè)業(yè)主之間環(huán)環(huán)境權(quán)的糾糾紛。為為保護(hù)業(yè)主主的利益，，物業(yè)管理理公司應(yīng)審審核裝修隊(duì)隊(duì)的來(lái)源及及資質(zhì)證書(shū)書(shū)，嚴(yán)格按按照《建筑筑裝飾裝修修管理規(guī)定定》對(duì)裝修修方案實(shí)行行審批制;并規(guī)定裝裝飾裝修管管理的禁為為和行為要要求，列明明違規(guī)責(zé)任任及物業(yè)管管理方面的的管理權(quán)限限。第四階段：：大規(guī)模入入伙和裝修修管理階段段此階段也是是對(duì)項(xiàng)目主主任及其服服務(wù)團(tuán)隊(duì)實(shí)實(shí)力的第一一次嚴(yán)峻考考驗(yàn)。因此此，應(yīng)在入入伙前做好好各方面可可能出現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題的應(yīng)急急措施，指指導(dǎo)思想就就是想方設(shè)設(shè)法促使業(yè)業(yè)主盡快收收樓，除嚴(yán)嚴(yán)格按入伙伙流程為業(yè)業(yè)主辦理入入伙、裝修修手續(xù)外，，尤其注意意以下幾點(diǎn)點(diǎn)：1．主動(dòng)建建議開(kāi)發(fā)商商向業(yè)主分分期分批發(fā)發(fā)出《入伙伙通知書(shū)》》，主動(dòng)分分解入伙現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)聚眾壓壓力；2．積極配配合、會(huì)同同開(kāi)發(fā)商和和施工單位位對(duì)小區(qū)作作一次徹底底清場(chǎng)，杜杜絕各種隱隱患;第四階段：：大規(guī)模入入伙和裝修修管理階段段3．努力為為業(yè)主入伙伙提供一條條龍服務(wù)，，尤其是要要求開(kāi)發(fā)商商必須在入入伙現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)立答疑組組和維修小小組，隨時(shí)時(shí)為業(yè)主答答疑，并對(duì)對(duì)聯(lián)合驗(yàn)房房時(shí)發(fā)現(xiàn)的的問(wèn)題及時(shí)時(shí)進(jìn)行修復(fù)復(fù)或?qū)I(yè)主主做出明確確的維修承承諾等；4．及時(shí)與與業(yè)主簽署署《前期物物業(yè)管理服服務(wù)協(xié)議》》、《業(yè)主主公約》等等一系列入入伙程序工工作，動(dòng)員員業(yè)主盡快快收樓；5．若現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)業(yè)主主拒絕收樓樓的情況，，應(yīng)按事先先準(zhǔn)備的應(yīng)應(yīng)急方案，，會(huì)同開(kāi)發(fā)發(fā)商及時(shí)把把該業(yè)主與與其他業(yè)主主進(jìn)行分隔隔，逐個(gè)溝溝通，盡量量避免在現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)群群起攻之的的局面；第四階段：：大規(guī)模入入伙和裝修修管理階段段6．結(jié)合小小區(qū)實(shí)際制制定的具有有較強(qiáng)操作作性的裝修修監(jiān)管方案案，特別對(duì)對(duì)小區(qū)可能能造成違章章裝修的部部位及空間間，在裝修修協(xié)議書(shū)中中應(yīng)有明確確的責(zé)任界界定，千萬(wàn)萬(wàn)不能出現(xiàn)現(xiàn)模棱兩可可的意見(jiàn)；；7．嚴(yán)格控控制進(jìn)入小小區(qū)的裝修修人員，全全面實(shí)施持持證管理，，實(shí)施夜間間清場(chǎng)制度度，加大對(duì)對(duì)裝修施工工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)監(jiān)管頻次，，把預(yù)防違違章裝修、、治安秩序序維護(hù)、消消防安全、、環(huán)境保護(hù)護(hù)作為監(jiān)管管的工作重重點(diǎn)。第五階段：：步入正常常管理階段段經(jīng)過(guò)1-2年大規(guī)模入入伙和裝修修管理后，，項(xiàng)目步入入正常管理理或業(yè)委會(huì)會(huì)成立后工工作（其實(shí)實(shí)此階段工作作之前都已已陸續(xù)開(kāi)展展，但側(cè)重點(diǎn)點(diǎn)不同，此此時(shí)應(yīng)更規(guī)規(guī)范、具體體、細(xì)致、、標(biāo)準(zhǔn)更高高）：第五階段：：步入正常常管理階段段1、服務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)：物業(yè)管理行行業(yè)是一個(gè)個(gè)服務(wù)性行行業(yè)，其主主要目標(biāo)是是最大限度度地滿足業(yè)業(yè)主需求。。管理處主主任應(yīng)做好好大量的營(yíng)營(yíng)造環(huán)境氛氛圍等服務(wù)務(wù)工作，關(guān)關(guān)注服務(wù)細(xì)細(xì)節(jié)，由被被動(dòng)變?yōu)橹髦鲃?dòng)服務(wù)，，實(shí)行走動(dòng)動(dòng)式管理，，親臨服務(wù)務(wù)一線，直直接了解客客戶要求，，有效迅速速的解決各各項(xiàng)客戶投投訴?！拔鹨陨菩⌒《粸椤薄?，物業(yè)管管理無(wú)大事事，事事是是責(zé)任。物物業(yè)管理服服務(wù)過(guò)程中中許多事情情是涉及到到諸如修水水管，換燈燈泡的類(lèi)似似事情，我我們就不能能簡(jiǎn)單地把把他當(dāng)成僅僅僅是一件件小事情，，可以暫時(shí)時(shí)拖一拖，，但正是因因?yàn)檫@樣的的“小事情情”就直接接影響到客客戶的工作作和生活，，我們唯有有將物業(yè)管管理過(guò)程中中的一件件件小事情累累計(jì)起來(lái)并并規(guī)范地做做好，才能能真正兌現(xiàn)現(xiàn)我們服務(wù)務(wù)的承諾，，才能真正正做到“我我們多努力力，讓您更更滿意”。。第五階段：：步入正常常管理階段段2、設(shè)施設(shè)備備管理設(shè)備管理是是項(xiàng)目管理理的重要核核心。設(shè)施施設(shè)備管理理好壞直接接影響到整整個(gè)管理處處的整體運(yùn)運(yùn)作，哪怕怕是設(shè)備上上的一個(gè)小小小的零配配件都有可可能影響到到整個(gè)設(shè)施施設(shè)備的運(yùn)運(yùn)作。這勢(shì)勢(shì)必要求我我們做到有有問(wèn)題需立立即跟蹤落落實(shí)，直到到問(wèn)題的根根本性解決決。其可采采取點(diǎn)、面面相結(jié)合的的方法，面面方面整體體把握好幾幾大系統(tǒng)的的質(zhì)量關(guān)，，如：給排排水系統(tǒng)、、供配電系系統(tǒng)、弱電電系統(tǒng)、電電梯系統(tǒng)等等，制定合合理的巡視視檢查、維維護(hù)保養(yǎng)計(jì)計(jì)劃，并跟跟蹤使各計(jì)計(jì)劃得到有有效落實(shí)；；點(diǎn)方面需需對(duì)每位業(yè)業(yè)主的裝修修質(zhì)量進(jìn)行行嚴(yán)格把關(guān)關(guān)，杜絕因因個(gè)別裝修修不到位而而影響其它它設(shè)施設(shè)備備的正常運(yùn)運(yùn)行。同時(shí)時(shí)，還應(yīng)充充分利用現(xiàn)現(xiàn)代化新技技術(shù)，對(duì)設(shè)設(shè)施設(shè)備系系統(tǒng)進(jìn)行必必要的節(jié)能能改造，降降低各系統(tǒng)統(tǒng)的能耗，，切實(shí)保障障業(yè)主的根根本利益。。第五階段：：步入正常常管理階段段3、安全管理理建設(shè)安全管理是是項(xiàng)目管理理中的重中中之重，也也是令人棘棘手的一個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)。其其包括人員員進(jìn)出管理理、治安消消防管理、、車(chē)場(chǎng)車(chē)輛輛管理等。。管理處主主任可合理理的安排保保安人員對(duì)對(duì)管理區(qū)域域內(nèi)，加強(qiáng)強(qiáng)各項(xiàng)巡視視、監(jiān)督、、檢查工作作，及時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題解解決問(wèn)題。。同時(shí)還可可通過(guò)圖文文并茂的消消防安全知知識(shí)宣傳畫(huà)畫(huà)對(duì)客戶進(jìn)進(jìn)行宣傳，，或聯(lián)合項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)客戶戶舉行消防防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)習(xí)，提高轄轄區(qū)內(nèi)客戶戶的安全防防范意識(shí)，，引起每個(gè)個(gè)客戶的強(qiáng)強(qiáng)烈重視，，為轄區(qū)內(nèi)內(nèi)客戶創(chuàng)造造一個(gè)安全全、文明、、和諧的生生活和工作作環(huán)境。第五階段：：步入正常常管理階段段4、環(huán)境綠綠化⑴、加強(qiáng)作作風(fēng)建設(shè)，，提高員工工的服從力力和執(zhí)行力力。加強(qiáng)思想教教育，改善善員工素養(yǎng)養(yǎng)，增強(qiáng)團(tuán)團(tuán)隊(duì)凝聚力力和集體向向心力。保保潔員工來(lái)來(lái)自五湖四四海，年齡齡偏大，文文化水平低低，綜合素素質(zhì)不高，，是部門(mén)的的軟肋。員員工之間經(jīng)經(jīng)常為一些些小事較真真，產(chǎn)生矛矛盾，隊(duì)伍伍不和諧。。為了疏導(dǎo)導(dǎo)員工思想想，化解矛矛盾。我們們經(jīng)常與保保潔溝通交交流講道理理，做“和和事佬”調(diào)調(diào)和關(guān)系。。嚴(yán)肅勞動(dòng)動(dòng)紀(jì)律。管管理人員以以身作則，，不斷的教教育和感化化員工，鏟鏟除不良陋陋習(xí)，讓散散漫員工知知難而退。。提高業(yè)務(wù)務(wù)水平。我我們堅(jiān)持每每周召開(kāi)一一次保潔會(huì)會(huì)議，以會(huì)會(huì)代訓(xùn)。強(qiáng)強(qiáng)化業(yè)務(wù)知知識(shí)和衛(wèi)生生質(zhì)量。⑵、規(guī)范操操作程序，，引導(dǎo)每位位員工嚴(yán)格格按照保潔潔程序工作作。⑶、提高工工作檢查力力度，工作作重心下移移，把主要要精力投入入到現(xiàn)場(chǎng)督督促指導(dǎo)。。每日進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)督查管管理，及時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾糾正錯(cuò)誤，，彌補(bǔ)漏洞洞。發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題或衛(wèi)生生不到位的的，現(xiàn)場(chǎng)指指導(dǎo)整改，，事后跟蹤蹤復(fù)查。對(duì)對(duì)屢教不改改，服從力力和執(zhí)行力力差的進(jìn)行行批評(píng)教育育。使事事事有檢查，，件件有落落實(shí)。第五階段：：步入正常常管理階段段5、社區(qū)文文化建設(shè)開(kāi)展積極向向上、公眾眾樂(lè)見(jiàn)的社社區(qū)文化活活動(dòng)，是物物業(yè)管理的的基本內(nèi)容容，也是營(yíng)營(yíng)造小區(qū)良良好的人文文環(huán)境、融融洽小區(qū)業(yè)業(yè)主關(guān)系的的重要手段段。因此，，如何不斷斷提升社區(qū)區(qū)文化活動(dòng)動(dòng)的質(zhì)量和和范圍，讓讓更多小區(qū)區(qū)業(yè)主參與與進(jìn)來(lái)。社區(qū)文化也也是物業(yè)管管理工作中中的一種潤(rùn)潤(rùn)滑劑，工作開(kāi)展的的好壞直接接影響到轄轄區(qū)客戶對(duì)對(duì)管理處工工作的評(píng)價(jià)價(jià)。如何尋尋找本管理理處的文化化特征，營(yíng)營(yíng)造一個(gè)良良好的文化化氛圍，不不是簡(jiǎn)單地地通過(guò)幾次次平常的娛娛樂(lè)性活動(dòng)動(dòng)就能做好好的，而應(yīng)應(yīng)將其放在在整個(gè)社區(qū)區(qū)文化建設(shè)設(shè)高度來(lái)考考慮。其實(shí)實(shí)是一種整整體的社區(qū)區(qū)氛圍，主主要包括自自然、社會(huì)會(huì)、人文三三個(gè)環(huán)境，以滿滿足人類(lèi)生生存、發(fā)展展、享受的的各層次需需求。第五階段：：步入正常常管理階段段6、加強(qiáng)物業(yè)業(yè)宣傳工作作，包括物物業(yè)法律、、法規(guī)、常常識(shí)、業(yè)主主手冊(cè)、業(yè)業(yè)主公約等等等，使業(yè)業(yè)主知道我我們平時(shí)做做些什么？？哪些是我我們合同約約定的服務(wù)務(wù)內(nèi)容？哪哪些是我們們的增值服服務(wù)？業(yè)主主有哪些權(quán)權(quán)利和義務(wù)務(wù)？物業(yè)公公司有哪些些職責(zé)和責(zé)責(zé)任等等？？可以利用用宣傳欄、、電子顯示示屏、報(bào)刊刊等等公共共部位做好好宣傳工作作。第五階段：：步入正常常管理階段段7、根據(jù)項(xiàng)目目實(shí)際情況況及專(zhuān)業(yè)人人員技術(shù)水水平提供力力所能及的的有償服務(wù)務(wù)⑴、代代繳繳水水電電費(fèi)費(fèi)；；⑵、代代收收發(fā)發(fā)郵郵件件；；⑶、業(yè)業(yè)主主自自用用部部位位簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單維維修修，，如如更更換換燈燈泡泡、、開(kāi)開(kāi)關(guān)關(guān)插插座座、、鎖鎖扣扣、、檢檢修修電電路路、、疏疏通通地地漏漏、、下下水水管管道道、、馬桶桶、、更換換信信箱箱鎖鎖等等等等；；⑷、、智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)移移位位。第六六階階段段：：創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)優(yōu)階階段段積極極主主動(dòng)動(dòng)配配合合成成立立業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)，，并并與與其其建建立立良良好好的的合合作作關(guān)關(guān)系系是是項(xiàng)項(xiàng)目目主主任任需需要要考考慮慮的的大大事事之之一一。。成成立立業(yè)業(yè)主主大大會(huì)會(huì)（（業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)））是是法法律律賦賦予予業(yè)業(yè)主主的的權(quán)權(quán)利利，，我們們所所要要做做的的就就是是把把具具有有一一定定議議事事能能力力、、配配合合物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)公公司司工工作作和和能能持持客客觀觀、、公公平平、、公公正正態(tài)態(tài)度度處處理理問(wèn)問(wèn)題題的的業(yè)業(yè)主主選選入入業(yè)業(yè)主主委委員員會(huì)會(huì)，從從而而為為今今后后的的愉愉快快合合作作打打好好堅(jiān)堅(jiān)