對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)和我們的努力方向

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的認(rèn)識(shí)

和我們的努力方向世聯(lián)新員工入職培訓(xùn)系列課程2022/12/14綱要一、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本認(rèn)識(shí)二、房地產(chǎn)行業(yè)角色面面觀三、關(guān)于房地產(chǎn)咨詢業(yè)四、未來(lái)3~5年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)與世聯(lián)的戰(zhàn)略五、我們的努力方向2第一部分關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本認(rèn)識(shí)3關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)課堂討論：房地產(chǎn)市場(chǎng)與汽車市場(chǎng)的區(qū)別是什么？4房地產(chǎn)：建筑、區(qū)位、權(quán)益。位置固定性異質(zhì)性土地資源稀缺性不易變現(xiàn)性產(chǎn)權(quán)權(quán)利特性價(jià)格個(gè)別形成關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)分級(jí)信息不對(duì)稱交易過程長(zhǎng)交易的實(shí)質(zhì)是“產(chǎn)權(quán)交易”無(wú)實(shí)體“市場(chǎng)”特性：5影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素——

市場(chǎng)因素：供求關(guān)系/客戶——基本面因素：宏觀經(jīng)濟(jì)/政策——金融因素：利率/匯率6關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)：周期性行業(yè)危機(jī)期（06-07年）蕭條期（08年）復(fù)蘇期（09年）發(fā)展期市場(chǎng)表現(xiàn)價(jià)升量跌價(jià)量齊跌價(jià)跌量升價(jià)量齊升價(jià)格全面上漲，豪宅市場(chǎng)上漲速度快于一般物業(yè)期房?jī)r(jià)格＞現(xiàn)房?jī)r(jià)格地價(jià)上升速度＞房?jī)r(jià)上升速度市場(chǎng)低迷，成交量下降，部分樓盤降價(jià)促銷期房、現(xiàn)房?jī)r(jià)格齊跌地價(jià)下跌速度＞房?jī)r(jià)下跌速度高端市場(chǎng)“走價(jià)不走量”，一般物業(yè)“走量不走價(jià)”，個(gè)別具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目在速度上可形成市場(chǎng)熱點(diǎn)量?jī)r(jià)平衡恢復(fù)，價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)，個(gè)盤表現(xiàn)差異較大，明星項(xiàng)目增多地價(jià)上升速度＞房?jī)r(jià)上升速度客戶表現(xiàn)投資客主流集體觀望剛性需求恢復(fù)投資客啟動(dòng)投資客戶比例快速上升，自用型客戶甚至出現(xiàn)恐慌性購(gòu)買行為投資客戶快速退出市場(chǎng)，剛性需求自住型客戶也保持觀望看跌自用型剛性需求恢復(fù)，結(jié)束觀望開始進(jìn)入市場(chǎng)自用型客戶占市場(chǎng)主流，投資市場(chǎng)啟動(dòng)，市場(chǎng)購(gòu)買信心逐漸增強(qiáng)開發(fā)商策略盡快出貨降價(jià)為王競(jìng)爭(zhēng)差異化價(jià)值最大化抓住高價(jià)位的市場(chǎng)趨勢(shì)搶奪投資客戶快速出貨，搶先跑在大勢(shì)之前搶先降價(jià)，盡快撬動(dòng)剛性需求市場(chǎng)試圖快速走量在同質(zhì)客戶群體中利用項(xiàng)目獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力成為明星，實(shí)現(xiàn)速度突破憑借競(jìng)爭(zhēng)力及營(yíng)銷作為，在競(jìng)爭(zhēng)中突圍，在量?jī)r(jià)上跑贏大勢(shì)7第二部分房地產(chǎn)行業(yè)角色面面觀8房地產(chǎn)行業(yè)中的角色金融機(jī)構(gòu)（銀行/擔(dān)保/信貸公司）設(shè)計(jì)施工

中介公司

其他合作公司政府（一級(jí)市場(chǎng)：土地）開發(fā)商（二級(jí)市場(chǎng)：樓房）小業(yè)主

小業(yè)主（三級(jí)市場(chǎng)：二手房）9國(guó)土局關(guān)鍵職能：土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、審批，調(diào)處土地權(quán)屬糾紛，查處土地違法案件，征地，土地登記、確權(quán)、定級(jí)等，除了土地資源，還具有管理礦產(chǎn)資源的職責(zé)。

建設(shè)局關(guān)鍵職能：開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)管理，房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證，房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，房地產(chǎn)中介及物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的行業(yè)資質(zhì)審查。建筑行業(yè)及建筑市場(chǎng)管理，工程招投標(biāo)管理，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)審核，工程質(zhì)量監(jiān)督，工程施工管理，工程竣工驗(yàn)收。

規(guī)劃局編制實(shí)施全市國(guó)土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、礦產(chǎn)資源規(guī)劃、地質(zhì)勘察規(guī)劃、地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃、地質(zhì)遺跡保護(hù)規(guī)劃和基礎(chǔ)測(cè)繪規(guī)劃；編制實(shí)施土地利用年度計(jì)劃。重點(diǎn)政府機(jī)構(gòu)10上市公公司：：萬(wàn)科科/金地/招商特點(diǎn)：：對(duì)業(yè)業(yè)績(jī)目目標(biāo)要要求高高，職職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人人型管管理決決策模模式，，全國(guó)國(guó)布局局發(fā)展展，專專業(yè)線線型發(fā)發(fā)展。。央企或或國(guó)企企：中中信/華潤(rùn)/保利特點(diǎn)：：資金金雄厚厚，政政府關(guān)關(guān)系好好，對(duì)對(duì)名利利都有有較高高要求求，集集體式式的決決策為為多，，在集集團(tuán)的的支持持下有有更多多元化化發(fā)展展空間間。民營(yíng)企業(yè)業(yè)：星河河/卓越/泰華特點(diǎn)：數(shù)數(shù)量最為為眾多的的中小型型房地產(chǎn)產(chǎn)公司，，老板一一言堂的的管理決決策模式式，發(fā)展展方向受受老板影影響較大大。關(guān)于開發(fā)發(fā)商11設(shè)計(jì)計(jì)院院：：規(guī)規(guī)劃劃/建筑筑/景觀觀園園林林/結(jié)構(gòu)構(gòu)/室內(nèi)內(nèi)建筑筑：：華華森森/柏濤濤/中建建/室內(nèi)內(nèi)：：梁梁志志天天工工作作室室/高文文安安工工作作室室施工工單單位位典型型：：江江蘇蘇華華建建/中鐵鐵監(jiān)理理公公司司典型：中海海關(guān)于設(shè)計(jì)施施工12中介（下節(jié)重點(diǎn)點(diǎn)講，此處處略）廣告公司職能：項(xiàng)目目推廣形象象，包括案案名/廣告語(yǔ)及文文案/LOGO等系統(tǒng)包裝裝禮儀公司職能：項(xiàng)目目活動(dòng)組織織，提供包包括人員/物品/場(chǎng)地布置的的提供媒體公司職能：推廣廣渠道的控控制，如短短信/電子屏/報(bào)紙電視/網(wǎng)絡(luò)等關(guān)于中介公公司及其他他合作公司司13銀行關(guān)鍵職能：：為開發(fā)商商及小業(yè)主主提供資金金支持。擔(dān)保公司關(guān)鍵職能：：銀行為了了降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，不直接接放款給個(gè)個(gè)人，而是是要求借款款人找到第第三方（擔(dān)擔(dān)保公司或或資質(zhì)好的的個(gè)人）為為其做信用用擔(dān)保。房地產(chǎn)信托托關(guān)鍵職能：：REITs(房地產(chǎn)投資資信托基金金)是一種以發(fā)發(fā)行收益憑憑證的方式式匯集特定定多數(shù)投資資者的資金金，由專門門投資機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行房地地產(chǎn)投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理，，并將投資資綜合收益益按比例分分配給投資資者的一種種信托基金金。按揭服務(wù)公公司（少/新興）關(guān)鍵職能：：一手樓及及二手樓按按揭代理、、合同公證證、房產(chǎn)評(píng)評(píng)估、擔(dān)保保、保險(xiǎn)等等房地產(chǎn)相相關(guān)服務(wù)，，并整合地地產(chǎn)中介的的業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)和各大銀銀行的理財(cái)財(cái)優(yōu)勢(shì)，為為置業(yè)者提提供快捷、、便利、專專業(yè)的““一站式式”房房地產(chǎn)交易易和貸款服服務(wù)。關(guān)于金融及及服務(wù)機(jī)構(gòu)構(gòu)14第三部分關(guān)關(guān)于房房地產(chǎn)咨詢?cè)儤I(yè)15房地產(chǎn)咨詢?cè)儤I(yè)的核心心作用為開發(fā)商提提供決策依依據(jù)，降低低風(fēng)險(xiǎn)尋找交易對(duì)象的費(fèi)用+談?wù)摵灱s的費(fèi)用+合約履行監(jiān)督的費(fèi)用交易費(fèi)用=提供第三方方意見，為為金融提供供依據(jù)及支支持提供渠道及及管理，降降低交易費(fèi)費(fèi)用各類外包服服務(wù)及管理理，專業(yè)化化分工16房地產(chǎn)咨詢?cè)儤I(yè)的業(yè)務(wù)務(wù)范圍不同的公司司在業(yè)務(wù)范范圍上重點(diǎn)點(diǎn)和競(jìng)爭(zhēng)力力上有所不不同17資訊價(jià)格=資訊提供者者以前提供供資訊的價(jià)價(jià)值房地產(chǎn)咨詢?cè)儤I(yè)的價(jià)值值資訊價(jià)格？18房地產(chǎn)咨詢?cè)儤I(yè)的行業(yè)業(yè)發(fā)展：二二三線城市市諸侯爭(zhēng)戰(zhàn)戰(zhàn)，空間巨巨大城市代理分額市場(chǎng)現(xiàn)狀成都25%主要公司：中原、尺度、正合等重慶40%主要公司：中原、金豐易居、緯聯(lián)等中原2006年收入2000萬(wàn)，2007年至今已完成1600萬(wàn)收入。廈門10%主要公司：新景祥、豪斯、立丹行等。福州10%當(dāng)?shù)卮硎袌?chǎng)不活躍,代理公司大概20幾家,且基本本地公司，屬于關(guān)系型。外地代理商有深圳同致行長(zhǎng)沙20%長(zhǎng)沙代理公司有200多家,其中有實(shí)力的外地代理公司大概10幾家,合富輝煌大概有8個(gè)項(xiàng)目，06年額度為8億元。武漢20%主要公司：戴德梁行、德思勤、中原地產(chǎn)、易居中國(guó)、合富輝煌等；上海易居、合富輝煌各代理樓盤約10個(gè)左右樓盤項(xiàng)目，中原1個(gè)南京60%主要公司：中原、新吉陽(yáng)、新景祥、世聯(lián)顧問、澳洲五合、蘇墾等,有30-40家一定規(guī)模的公司;中原代理樓盤有6個(gè)；杭州10%主要公司：青鳥、精銳、中原、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、戴德梁行;目前中原地產(chǎn)在浙江的代理項(xiàng)目有40個(gè)；鄭州30%主要公司：恒輝、同致行、盛聯(lián)陽(yáng)、地產(chǎn)前沿、金豐易居、水木良行、深圳星彥、高登地產(chǎn)、廣州鈞城國(guó)際、深圳新業(yè)、中原等；行業(yè)魚龍混雜，當(dāng)?shù)卮砩虨橹髑鄭u10%主要公司：中原、偉業(yè)、協(xié)成、戴行梁行等代理公司；當(dāng)?shù)卮砉疽呀?jīng)相對(duì)成熟，其中代理量50萬(wàn)以上的公司也有好幾個(gè)，100萬(wàn)以上的也有一個(gè)沈陽(yáng)10%主要公司：美業(yè)，中原等少量外地品牌代理進(jìn)駐，本地代理企業(yè)和外地代理企業(yè)各占一半。19門檻與信譽(yù)譽(yù)房地產(chǎn)咨詢?cè)儤I(yè)的特性性競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵20實(shí)實(shí)在在地地了解現(xiàn)實(shí)實(shí)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，市市場(chǎng)的內(nèi)容容是永遠(yuǎn)不不會(huì)被全部部掌握的，，是變化的的，因此這這個(gè)了解過過程是伴隨隨我們工作作一生的；；掌握建筑物物構(gòu)造、功功能、結(jié)構(gòu)構(gòu)、材料、、工程施工工和規(guī)劃的的基本概念念；掌握法規(guī)和和政策，這這是在日常常工作中天天天要接觸觸的，絕不不可隨意應(yīng)應(yīng)付；掌握并遵守守公司的業(yè)業(yè)務(wù)程序和和要求，這這是對(duì)客戶戶負(fù)責(zé)的基基本內(nèi)容。。房地產(chǎn)咨詢?cè)儤I(yè)的人員員知識(shí)要求求21第四部分未未來(lái)3~5年中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)與世世聯(lián)的戰(zhàn)略略22我們認(rèn)定外外部環(huán)境變變化的如下下五種趨勢(shì)將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生生重大影響響：未來(lái)3~5年中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)的的趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)1234523近期受經(jīng)濟(jì)濟(jì)影響出現(xiàn)現(xiàn)短期市場(chǎng)場(chǎng)波動(dòng)調(diào)整整，但受中中國(guó)城市化化大勢(shì)和經(jīng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇影影響下，長(zhǎng)長(zhǎng)期看好。。未來(lái)3~5年中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)的的趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)1234524對(duì)房地產(chǎn)服服務(wù)的需求求日趨多樣樣化：1、增量中：：土地，區(qū)區(qū)域，物物業(yè)形態(tài)2、存量中：：交易，金金融和資產(chǎn)產(chǎn)管理3、上市企業(yè)業(yè)越來(lái)越多多未來(lái)3~5年中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)的的趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)1趨勢(shì)234525行業(yè)因信息息技術(shù)而發(fā)發(fā)生變化未來(lái)3~5年中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)的的趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)1245趨勢(shì)326房地產(chǎn)財(cái)富富效應(yīng)日益益顯現(xiàn)，爭(zhēng)爭(zhēng)奪終端消消費(fèi)者的趨趨勢(shì)增強(qiáng)；；對(duì)專業(yè)要要求提高。。未來(lái)3~5年中國(guó)房地地產(chǎn)行業(yè)的的趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)1235趨勢(shì)427組織成長(zhǎng)因因?qū)I(yè)和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)而將形形成新的格格局。未來(lái)3~5年中國(guó)國(guó)房地地產(chǎn)行行業(yè)的的趨勢(shì)勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)趨勢(shì)23趨勢(shì)5428世聯(lián)上上市元元年四四大亮亮點(diǎn)平臺(tái)支支撐的的各級(jí)級(jí)職能能管理理工作作捷報(bào)報(bào)頻傳傳世聯(lián)上上市元元年的的第一一份年年報(bào)遞遞出2009年公司司凈利利潤(rùn)預(yù)預(yù)增110％~140％；與IBM、惠普普學(xué)院院合作作，引引進(jìn)從從項(xiàng)目目經(jīng)理理到高高管的的系列列培訓(xùn)訓(xùn)；CRM客戶管管理系系統(tǒng)上上線；；明源系系統(tǒng)投投入使使用。。29世聯(lián)一一直是是一個(gè)個(gè)戰(zhàn)略略驅(qū)動(dòng)動(dòng)型公公司，，而而非機(jī)機(jī)會(huì)型型公司司。世聯(lián)的的戰(zhàn)略略30天津北京沈陽(yáng)青島無(wú)錫南京重慶廈門廣州深圳成都世聯(lián)的的戰(zhàn)略略1：進(jìn)入入分公公司成成長(zhǎng)拉拉動(dòng)型型的的快快速成成長(zhǎng)期期深圳區(qū)區(qū)域：：廣東、、廣西西、海海南、、湖南南、福福建、、湖北北、河河南、、貴州州、云云南北京區(qū)區(qū)域：：北京、、天津津、河河北、、遼寧寧、吉吉林、、黑龍龍江、、內(nèi)蒙蒙古、、山西西、山山東＋＋西北北上海區(qū)區(qū)域：：上海、、浙江江、安安徽、、江蘇蘇、江江西X區(qū)域：：四川、、重慶慶世聯(lián)的的業(yè)務(wù)務(wù)規(guī)劃劃：3+X31世聯(lián)的的戰(zhàn)略略2：從專專業(yè)型型到服服務(wù)型型提升升世聯(lián)的的新愿愿景：：中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)務(wù)的第第一選選擇。。在運(yùn)營(yíng)營(yíng)效率率最優(yōu)優(yōu)、產(chǎn)產(chǎn)品技技術(shù)領(lǐng)領(lǐng)先、、客戶戶關(guān)系系密切切三種種競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略略中，，世聯(lián)聯(lián)選擇擇：客戶關(guān)關(guān)系密密切型型的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策策略。。32第五部部分我我們的的努力力方向向33世聯(lián)的的整體體努力力方向向中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)務(wù)的第第一選選擇FIRSTCHOICE,BESTSOLUTION持續(xù)推推動(dòng)中中國(guó)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展展的服服務(wù)力力量WeadheretobetheserviceforcegivingasustainedpushtothedevelopmentofChinarealestatemarket.34各業(yè)務(wù)務(wù)線努努力方方向35顧問策策劃目目標(biāo)保持先先進(jìn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，憑借借強(qiáng)大大的知知識(shí)管管理平平臺(tái)、、系統(tǒng)統(tǒng)化的的創(chuàng)新新能力力、對(duì)對(duì)行業(yè)業(yè)和城城市發(fā)發(fā)展的的前瞻瞻性以以及對(duì)對(duì)消費(fèi)費(fèi)者需需求的的敏銳銳把握握，協(xié)協(xié)助客客戶共共同面面對(duì)挑挑戰(zhàn)，，達(dá)致致成功功。中國(guó)國(guó)房房地地產(chǎn)產(chǎn)咨咨詢?cè)兊诘谝灰黄菲放婆祁檰枂柗?wù)務(wù)體體系系36代理理銷銷售售目目標(biāo)標(biāo)秉承承““挖挖掘掘物物業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值，，降降低低交交易易成成本本””的的核核心心理理念念，，以以專專業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)為為核核心心，，與與客客戶戶建建立立戰(zhàn)戰(zhàn)略略伙伙伴伴關(guān)關(guān)系系。。開開設(shè)設(shè)代代理理分分公公司司開開設(shè)設(shè)，，做做大大一一手手樓樓市市場(chǎng)場(chǎng)，，兩兩大大區(qū)區(qū)域域領(lǐng)領(lǐng)先先。中國(guó)物物業(yè)代代理的的知名名品牌牌代理服務(wù)領(lǐng)領(lǐng)域世聯(lián)代理為為住宅物業(yè)業(yè)、寫字樓樓物業(yè)、商商服物業(yè)三三大市場(chǎng)提提供營(yíng)銷策策劃和銷售售代理服務(wù)務(wù)。37經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)目目標(biāo)順應(yīng)市場(chǎng)變變化和企業(yè)業(yè)自身發(fā)展展，針對(duì)房房產(chǎn)主流市市場(chǎng)，整合合世聯(lián)顧問問、代理的的服務(wù)鏈及及區(qū)域資源源，以“置置業(yè)理財(cái)””定位