富通房地產(chǎn)集團公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告

富通房地產(chǎn)集團公司

戰(zhàn)略規(guī)劃報告2008年3月北大縱橫管理咨詢公司北大縱橫秘密富通集團戰(zhàn)略要回答清楚以下問題企業(yè)內(nèi)部如何管理？權(quán)責分配？業(yè)務(wù)定位和商業(yè)模式企業(yè)使命、愿景產(chǎn)品戰(zhàn)略職能戰(zhàn)略（管控模式、核心資源和關(guān)鍵能力培養(yǎng)）未來富通是個什么樣的公司？富通未來的業(yè)務(wù)選擇應(yīng)是什么？如何進行選擇？富通公司商業(yè)模式是什么？在確定的商業(yè)模式和業(yè)務(wù)定位基礎(chǔ)上，富通的戰(zhàn)略目標是什么？管理體系和組織結(jié)構(gòu)如何設(shè)計？如何改善流程以提高工作效率？如何改善富通的薪酬制度和用人機制？區(qū)域戰(zhàn)略階段性戰(zhàn)略目標發(fā)展何種產(chǎn)品，在哪個市場，哪個地域競爭如何競爭：價值定位、競爭優(yōu)勢來源？戰(zhàn)略規(guī)劃框架-我們將按照以下步驟來規(guī)劃富通集團戰(zhàn)略愿景使命經(jīng)營策略第一步

確定使命、愿景定位和商業(yè)模式第二步

分階段發(fā)展目標與經(jīng)營策略第三步

產(chǎn)品戰(zhàn)略規(guī)劃第四步

區(qū)域戰(zhàn)略第五步

職能戰(zhàn)略支撐現(xiàn)有產(chǎn)品和新產(chǎn)品評估分析產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域聚焦戰(zhàn)略區(qū)域選擇基于富通自身資源和能力的戰(zhàn)略規(guī)劃分階段戰(zhàn)略目標管控模式圍繞戰(zhàn)略目標實現(xiàn)所需的核心資源和能力培養(yǎng)定位和商業(yè)模式基于對富通地產(chǎn)外部環(huán)境、內(nèi)部資源能力分析及標桿企業(yè)借鑒分析，確定富通地產(chǎn)總體戰(zhàn)略思想是適度聚焦，并側(cè)重體現(xiàn)在以下三方面區(qū)域聚焦：產(chǎn)品聚焦：專業(yè)化：立足深圳、東莞，聚焦珠三角面向中高層收入人群的產(chǎn)品規(guī)劃，發(fā)展2-3個具有復(fù)制功能的產(chǎn)品線以房地產(chǎn)開發(fā)為核心，專注住宅及商業(yè)配套設(shè)施的開發(fā)運營做精做專項目組將從三個方面確定富通集團的使命、愿景、定位及商業(yè)模式富通集團的

現(xiàn)狀條件領(lǐng)導(dǎo)和員工的

愿望常見房地產(chǎn)集團公司商業(yè)模式富通集團戰(zhàn)略富通集團面臨著怎樣的機遇和挑戰(zhàn)？公司目前的資源能力如何？股東對富通的定位和期望？富通以何種模式參與市場競爭更易成功？公司高管層對富通的理解和期望？公司員工對富通的期望？對標企業(yè)的發(fā)展對富通的戰(zhàn)略有什么啟示？隨著市場競爭和集中度的加強，房地產(chǎn)市場逐步走向?qū)I(yè)化發(fā)展方向產(chǎn)品決策規(guī)劃設(shè)計施工組織營銷管理物業(yè)管理施工/監(jiān)理材料設(shè)備采購招標銷售策劃項目策劃取得土地建筑設(shè)計市政設(shè)計物業(yè)服務(wù)廣告銷售投資分析各階段的價值活動，都有專業(yè)化公司提供服務(wù)。采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競爭方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價值活動價值鏈集成整合市場調(diào)查開發(fā)商趨于專業(yè)化體現(xiàn)在決策、投資和對各階段價值活動的資源整合和控制上報批/審核辦理規(guī)劃證投資計劃竣工驗收物業(yè)出租物業(yè)服務(wù)出租服務(wù)從行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，資金和能夠決定產(chǎn)品品質(zhì)＼服務(wù)的環(huán)節(jié)將成為價值鏈中最大的增值環(huán)節(jié)開發(fā)流程建筑安裝物業(yè)管理經(jīng)營樓盤銷售15%

10%5%土地運作土地運作營銷策劃建筑安裝物業(yè)管理經(jīng)營前期策劃設(shè)計前期策劃＼產(chǎn)品設(shè)計利潤貢獻度土地雖然依然重要，但當前大量沒有實際開發(fā)的土地資源在等待資金使其價值得以實現(xiàn)，國家地根緊縮政策導(dǎo)致土地價格不斷升高，從土地獲取溢價在不斷減少。買方需求主要表現(xiàn)為追求更低的產(chǎn)品價格，更高的產(chǎn)品質(zhì)量和更多更好的售后服務(wù)20%

25%

30%

35%

40%

資金：在緊縮性金融政策下，資金成為完成整個開發(fā)環(huán)節(jié)關(guān)鍵，因而成為整體價值鏈的核心在賣方市場逐步向買方市場轉(zhuǎn)移的過程中，決定產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是前期策劃＼產(chǎn)品設(shè)計和物業(yè)服務(wù)資金開發(fā)商在整個開發(fā)鏈條中依然占主導(dǎo)地位，但對于發(fā)達城市和先進企業(yè)而言，其他各種業(yè)務(wù)形態(tài)已得到快速的發(fā)展房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)房產(chǎn)開發(fā)房屋設(shè)計建設(shè)施工工程監(jiān)理全程質(zhì)量成本監(jiān)控地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)項目內(nèi)部立項開發(fā)咨詢土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體勘察設(shè)計市政工程設(shè)計興建融資管理/銷售管理投資管理直接投入項目入股項目公司股權(quán)合作(土地、資金等)基金管理融資管理自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券項目管理物業(yè)經(jīng)營/出租酒店經(jīng)營管理商場租售經(jīng)營寫字樓租售經(jīng)營公寓經(jīng)營工業(yè)用房租售經(jīng)營物業(yè)管理房地產(chǎn)中介/評估/咨詢服務(wù)策劃/銷售相關(guān)服務(wù)在產(chǎn)業(yè)周期演變、國家宏觀調(diào)控、行業(yè)加速集中等因素的帶動下，房地產(chǎn)投資等新興商業(yè)模式開始出現(xiàn)由于中國幅員遼闊、地區(qū)梯級差異明顯、大量的住房需求仍未得到滿足，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還將在相當長的時間里占據(jù)主導(dǎo)地位在國家緊縮性的財政金融政策下，資金變的越來越重要的前提下，已有部分房地產(chǎn)公司利用資金優(yōu)勢在進行轉(zhuǎn)型。例如保利地產(chǎn)持有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營比重在逐年增加、上海中凱地產(chǎn)和國外地產(chǎn)基金合作，利用資金優(yōu)勢去主導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)輔助和配套業(yè)務(wù)未來中國房地產(chǎn)業(yè)主要存在三大類可能的業(yè)務(wù)機會房地產(chǎn)實業(yè)金融服務(wù)房產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)持有投資基金投資信托按揭貸款業(yè)務(wù)財產(chǎn)管理中介代理房地產(chǎn)債權(quán)投資房地產(chǎn)股權(quán)投資物業(yè)運營物業(yè)管理區(qū)域開發(fā)項目開發(fā)住宅開發(fā)辦公開發(fā)廠房/會展/旅游等開發(fā)定制化服務(wù)商業(yè)開發(fā)需要等待中國地產(chǎn)金融相對成熟目前還是配套輔助業(yè)務(wù)在中國，房產(chǎn)和地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合緊密，沒有明確分開內(nèi)外部客戶的共同作用才能創(chuàng)造房地產(chǎn)的利潤和價值公司利潤與顧客價值客戶購買外部客戶人力資源部門財務(wù)部門行政部門營銷策劃部門營造部門前期策劃部門人員引進、培養(yǎng)、激勵服務(wù)資金計劃、使用服務(wù)信息溝通、調(diào)節(jié)服務(wù)物有所值開發(fā)商信譽品牌物業(yè)服務(wù)水平物業(yè)公司價格品質(zhì)戶型配套周邊交通環(huán)境人文土地部門政府部門設(shè)計院施工企業(yè)建材企業(yè)配套商園藝公司利潤創(chuàng)造過程為外部客戶提供服務(wù)為外部客戶提供服務(wù)位置滿意內(nèi)部客戶內(nèi)部客戶間提供服務(wù)因此，在開開發(fā)商占主主導(dǎo)地位的的開發(fā)鏈條條中，開發(fā)發(fā)商對外部部資源利用用的對接和和掌控能力力已經(jīng)逐步步成為房地地產(chǎn)開發(fā)商商提升核心心競爭力的的必然選擇擇設(shè)計院建材商建筑商房地產(chǎn)商客戶生產(chǎn)方式策劃設(shè)計施工設(shè)計確定材料供應(yīng)驗收銷售實現(xiàn)購買市場調(diào)查潛在需求市場調(diào)查策劃設(shè)計組合材料供應(yīng)材料研發(fā)解決方案施工工序強化客戶分析購買方案實現(xiàn)購買售后服務(wù)賣方市場主主導(dǎo)的經(jīng)營營模式：以以“拋過墻墻”作為表表現(xiàn)形式買方市場主主導(dǎo)的經(jīng)營營模式：以以溝通互動動作為表現(xiàn)現(xiàn)形式除土地運作作之外，房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部各環(huán)環(huán)節(jié)（包括括房地產(chǎn)商商內(nèi)部各部部門以及各各個企業(yè)））之間的相相互協(xié)作已已成為房地地產(chǎn)公司競競爭的關(guān)鍵鍵所在；當當土地利潤潤有所下降降時，對整整個價值鏈鏈中各個環(huán)環(huán)節(jié)進行整整合，從而而削減成本本創(chuàng)造利潤潤將成為房房地產(chǎn)公司司的必然選選擇從現(xiàn)狀看看，富通通公司面面臨著一一系列挑挑戰(zhàn)短期內(nèi)，，行業(yè)有有1-2年的緊縮縮發(fā)展，，市場持持續(xù)低迷迷，對中中小型房房地產(chǎn)公公司的生生存構(gòu)成成一定的的威脅富通地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)有的的中低檔檔產(chǎn)品面面臨保障障性住房房的沖擊擊；買方市場場的逐步步到來，，使開發(fā)發(fā)商提供供的產(chǎn)品品品質(zhì)和和產(chǎn)品的的特色變變的越來來越重要要，但富富通地產(chǎn)產(chǎn)目前沒沒有形成成在市場場上具備備較強競競爭力的的特色產(chǎn)產(chǎn)品；行業(yè)資源源向強者者集聚，，行業(yè)集集中度加加強，加加劇行業(yè)業(yè)競爭；；并購、、合作成成為未來來趨勢；；在行業(yè)業(yè)整合階階段，像像富通集集團這樣樣的中小小地產(chǎn)商商拓展空空間在縮縮小房地產(chǎn)開開發(fā)的關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)向前期期策劃設(shè)設(shè)計、品品牌、、物業(yè)服服務(wù)轉(zhuǎn)移移，而富富通地產(chǎn)產(chǎn)在產(chǎn)品品的前期期策劃和和設(shè)計上上相對比比較薄弱弱，品牌牌影響力力基本局局限在深深圳地區(qū)區(qū)面臨的主主要挑戰(zhàn)戰(zhàn)房地產(chǎn)企企業(yè)成長長的不同同階段特特點初創(chuàng)期成長期成熟期平穩(wěn)期下一周期期：再再興或衰衰退初級組織織以個人能能力為主主導(dǎo)集權(quán)型組組織,高層集權(quán)權(quán)的團隊隊權(quán)力趨向向分散按按職能集集權(quán)優(yōu)化組織織結(jié)構(gòu)，，建立創(chuàng)新新體制行業(yè)分散散

人員員背景多多樣行業(yè)集中中

專業(yè)業(yè)化團隊隊人員結(jié)構(gòu)構(gòu)進一步步優(yōu)化富通現(xiàn)狀狀但富通作作為在一一線城市市成長發(fā)發(fā)展起來來的地產(chǎn)產(chǎn)公司，，也有相相應(yīng)的優(yōu)優(yōu)勢組織管理理能力組織管理理（硬件件建設(shè)））的基礎(chǔ)礎(chǔ)很好，，有個清清晰的管管控思路路，有與與之相配配的組織織體系；；制度、流流程、權(quán)權(quán)責體系系建設(shè)已已經(jīng)啟動動；開發(fā)運營營能力業(yè)務(wù)領(lǐng)域域沿價值值鏈延伸伸，對各各環(huán)節(jié)有有完全控控制權(quán)，，利于整整合資源源優(yōu)勢；；工程施工工能力較較強，可可有效支支持經(jīng)營營目標的的實現(xiàn)；；能力優(yōu)勢勢外部資源源（包括括土地、、資金））土地儲備備充足，，盈利能能力較好好；資產(chǎn)保持持增長，，資產(chǎn)結(jié)結(jié)構(gòu)、償償債能力力、盈利利能力都都保持較較好狀態(tài)態(tài)；現(xiàn)在的資資金能力力可以保保證現(xiàn)有有開發(fā)能能力在一一定時期期內(nèi)的需需要；內(nèi)部資源源（人力力資源、、無形資資源）房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)人均效效能高，，集團整整體人均均效能也也還可以以；公共關(guān)系系基礎(chǔ)好好，與政政府關(guān)系系良好；；有一定的的品牌影影響力，，個別項項目品牌牌推廣很很出色；；資源優(yōu)勢勢雖然和全全國性知知名地產(chǎn)產(chǎn)公司相相比有一一定差距距，但相相對于國國內(nèi)大多多數(shù)房地地產(chǎn)公司司，富通通在一線線城市發(fā)發(fā)展所培培養(yǎng)和鍛鍛煉的能能力和眼眼界、思思想、前前瞻性都都有一定定的優(yōu)勢勢項目組將將從三個個方面確確定富通通集團的的使命、、愿景、、定位及及商業(yè)模模式富通集團團的現(xiàn)現(xiàn)狀條件件領(lǐng)導(dǎo)和員員工的愿愿望常見房地地產(chǎn)集團團公司商商業(yè)模式式富通集團團戰(zhàn)略富通集團團面臨著著怎樣的的機遇和和挑戰(zhàn)？？公司目前前的資源源能力如如何？股東對富富通的定定位和期期望？富通以何何種模式式參與市市場競爭爭更易成成功？公司高管管層對富富通的理理解和期期望？公司員工工對富通通的期望望？對標企業(yè)業(yè)的發(fā)展展對富通通的戰(zhàn)略略有什么么啟示？？通過訪談?wù)労脱杏懹憰?，公公司領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層和員員工對富富通的未未來都提提出了很很高的期期望富通應(yīng)成成為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、運營營商為中產(chǎn)階階級打造造品位之之家有行業(yè)創(chuàng)創(chuàng)新力和和領(lǐng)導(dǎo)力力、打造造有競爭爭力的產(chǎn)產(chǎn)品成為受尊尊重的公公眾性的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)集集團穩(wěn)健發(fā)展展的、跨跨區(qū)域經(jīng)經(jīng)營的、、全國知知名的（（或中國國最好的的）中型型的富通領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層和員員工對公公司未來來發(fā)展不不同點，，主要體體現(xiàn)在：：是否做綜綜合性開開發(fā)商是否只專專注于開開發(fā)，是是否應(yīng)進進行適當當?shù)奈飿I(yè)業(yè)持有經(jīng)經(jīng)營富通領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)層和員員工對未未來愿景景較大的的共通點點在于：：依賴創(chuàng)新新能力，，開發(fā)有有競爭力力的產(chǎn)品品，做中中國最好好的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)運營商商？問卷調(diào)查查，也反反映了全全體員工工的相同同愿望1-3、您了解富通地產(chǎn)未來發(fā)展愿景嗎（富通地產(chǎn)集團未來想成為什么樣的公司）？58.9%47.5%37.3%31.6%15.2%3.80%項目組將將從三個個方面確確定富通通集團的的使命、、愿景、、定位及及商業(yè)模模式富通集團團的現(xiàn)現(xiàn)狀條件件領(lǐng)導(dǎo)和員員工的愿愿望常見房地地產(chǎn)集團團公司商商業(yè)模式式富通集團團戰(zhàn)略富通集團團面臨著著怎樣的的機遇和和挑戰(zhàn)？？公司目前前的資源源能力如如何？股東對富富通的定定位和期期望？富通以何何種模式式參與市市場競爭爭更易成成功？公司高管管層對富富通的理理解和期期望？公司員工工對富通通的期望望？對標企業(yè)業(yè)的發(fā)展展對富通通的戰(zhàn)略略有什么么啟示？？商業(yè)模式式：地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)原有有的商業(yè)業(yè)模式正正在被新新的商業(yè)業(yè)模式所所取代買地開發(fā)建造造銷售這種模式式，單調(diào)調(diào)而且雷雷同，同同質(zhì)化產(chǎn)產(chǎn)品泛濫濫市場處于于火熱階階段，誰誰有土地地都希望望自己開開發(fā)然后后銷售，，沒有整整合的動動力基本上只只要擁有有土地或或擁有資資本就可可以隨意意進入房房地產(chǎn)市市場，依依靠攫取取土地資資源價值值來盈利利。依靠品牌牌影響力力啟動新新項目整合社會會資源依靠項目目控制能能力創(chuàng)造造價值新的政策策導(dǎo)向引引起行業(yè)業(yè)整合，，房地產(chǎn)產(chǎn)三種最最主要的的資源：：土地、、資金和和開發(fā)能能力在不不同企業(yè)業(yè)之間的的分布是是不均衡衡的，需需要重新新整合才才能體現(xiàn)現(xiàn)效率。。金融體系系的變化化使社會會資金的的融通變變得更廣廣闊，善善于利用用資本市市場和其其他融資資渠道獲獲取資金金直接影影響發(fā)展展的規(guī)模模和速度度土地、資資本、專專業(yè)開發(fā)發(fā)能力、、客戶資資源、品品牌影響響都將成成為不可可或缺的的資源。。舊的模式式：開發(fā)發(fā)商新模式：：開發(fā)運運營商根據(jù)客戶戶需求驅(qū)驅(qū)動的價價值鏈分分析，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)有五種種主要商商業(yè)模式式：地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)型型、房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)型型、物業(yè)業(yè)持有型型、金融融投資型型、綜合合開發(fā)型型運營模式地產(chǎn)開發(fā)發(fā)型（陸家嘴嘴）房產(chǎn)開發(fā)發(fā)型（萬科））物業(yè)持有有型（國貿(mào)貿(mào)）金融投投資型型（凱德德置地地）綜合開開發(fā)型型（金融融街））客戶需求規(guī)劃設(shè)計施工組織營銷管理物業(yè)管理物業(yè)出租產(chǎn)品定位土地開發(fā)土地儲備各種模模式的的條件件和能能力要要求不不同，，其中中開發(fā)發(fā)模式式最為為成熟熟典型代表盈利模式關(guān)鍵能力優(yōu)點缺點萬科中海通過拿地、設(shè)計、建造、銷售等一系列環(huán)節(jié)，獲得銷售或出租收益房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)能力多項目管理資本實力國內(nèi)最成熟的模式目前盈利相對較高自身掌控能力強，易形成品牌影響力環(huán)節(jié)較多，需要較長時間積累，對組織資源依賴高，需要投入相對多的人力資源擴張速度慢摩根士丹利收購成熟物業(yè)/項目，獲得投資收益發(fā)行房地產(chǎn)基金、開展按揭貸款業(yè)務(wù)等投資評估/管理能力資本實力金融運作能力組織、人員精簡易迅速做大目前政策還不明朗對業(yè)務(wù)掌控力不強，在終端缺乏品牌影響力存在投資風險萬達商業(yè)國貿(mào)自主開發(fā)/收購物業(yè)，持有、經(jīng)營，獲得租金收益招商/運營/服務(wù)能力資金實力穩(wěn)定的租金收益升值空間占有較多財務(wù)資源，需要極強的資金融通能力嘉德置地荷蘭ING以上三種盈利模式的綜合以上三種業(yè)務(wù)的綜合能力組合三種業(yè)務(wù)優(yōu)勢，易消除業(yè)績波動更易形成規(guī)模效應(yīng)綜合能力要求高資源要求高需要平衡業(yè)務(wù)組合關(guān)系房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模模式金融投投資模式綜合模模式持有經(jīng)經(jīng)營模式（地產(chǎn)產(chǎn)和房房產(chǎn)合合并））物業(yè)持持有經(jīng)經(jīng)營模模式：：一方方面需需要專專業(yè)策策劃、、招商商和運運營能能力，，另一一方面面需要要長期期投入入大量量資金金，大大規(guī)模模操作作不適適宜當當前的的富通通專業(yè)策策劃招招商和和運營營能力力項目選選址能能力項目規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計能能力招商能能力租戶管管理能能力物業(yè)管管理能能力物業(yè)持持有經(jīng)經(jīng)營的的關(guān)鍵鍵成功功要素素長期大大量資資金投投入單個項項目一一般需需要投投入3-10億元由于不不出售售而是是取得得運營營租賃賃收益益，平平均投投資回回收期期約在在10年左右右，需需要一一定的的資金金投入入能力力國內(nèi)目目前可可供持持有的的優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)業(yè)也不不足，，收益益率不不高外部環(huán)環(huán)境內(nèi)部因因素競爭加加?。和赓Y資基金金加速速進入入，目目前資資金過過剩而而優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)業(yè)少收益率率下降降：從前前幾年年的12%降到目目前的的8%目前持持有業(yè)業(yè)務(wù)只只能作作為輔輔助，，主要要是持持有自自主開開發(fā)項項目中中的高高檔物物業(yè)部部分，，而且且規(guī)模模要控控制行業(yè)競競爭加加劇自身能能力不不足持有、、經(jīng)營營管理理能力力風險控控制和和投資資決策策技能能培養(yǎng)養(yǎng)專業(yè)團團隊由于現(xiàn)現(xiàn)在各各路基基金越越來越越多，，競爭爭非常常激烈烈，因因此外外資基基金被被迫從從純粹粹的物物業(yè)買買賣，，更多多參與與到房房地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)階階段。。前些年年通過過收購購現(xiàn)有有物業(yè)業(yè)，可可以得得到12%左右的的收益益，但但現(xiàn)在在這種種收益益已經(jīng)經(jīng)降到到了8%左右，如果果想獲得更更高的收益益，只有介介入項目開開發(fā)環(huán)節(jié)才才行房地產(chǎn)金融融模式：純純粹的房地地產(chǎn)金融模模式所需的的發(fā)展環(huán)境境目前也還還不具備外部環(huán)境內(nèi)部因素市場規(guī)模發(fā)展周期利潤率房地產(chǎn)金融融所需的內(nèi)內(nèi)外部條件件還不充分分但要密切注注意市場及政策策變化，同時適當當培養(yǎng)自身能力金融政策未未定國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基基金法尚不不明朗，發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)信托、基基金等的環(huán)環(huán)境不具備備行業(yè)趨勢不不明朗自身能力要要求風險控制和和投資決策策技能培養(yǎng)養(yǎng)專業(yè)團隊缺缺乏內(nèi)外比較內(nèi)部投資與與外部投資資的收益比比較產(chǎn)業(yè)基金尚尚待試點：《產(chǎn)業(yè)投資基基金試點管理辦法》已在制訂當當中，規(guī)模模200億的渤海產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金已已獲得國務(wù)務(wù)院特批，，但是帶有有政府色彩彩，在短時時間內(nèi)只有有試點的可可能，大規(guī)規(guī)模開展須須待以時日日制約房地產(chǎn)產(chǎn)基金發(fā)展展的主要瓶瓶頸：政府不希望望房地產(chǎn)投投資過快增增長：擔心產(chǎn)業(yè)業(yè)基金大舉舉進入房地地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)基金法法尚沒有出出臺，REITS還不能在國國內(nèi)公開發(fā)發(fā)行，形成成政策壁壘壘社會信用體體制和機制制還未建立立：開發(fā)商、、社會公眾眾及參與基基金的各方方面的信用用都有一些些問題國內(nèi)基金管管理水平低低，存在明明顯的投資資風險但從業(yè)內(nèi)同同行發(fā)展看看：對行業(yè)業(yè)發(fā)展有一一定敏感性性的公司則則正在進行行商業(yè)模式式的轉(zhuǎn)型項目經(jīng)營以房地產(chǎn)項目開發(fā)為核心，實現(xiàn)快速滾動發(fā)展資產(chǎn)經(jīng)營大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，注重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)同時積極持有高收益性物業(yè)，以平衡行業(yè)周期的風險資本經(jīng)營房地產(chǎn)投資開發(fā)與持有經(jīng)營同步發(fā)展進入房地產(chǎn)投資信托和投資基金領(lǐng)域鴻榮源的戰(zhàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思思路之三：：從項目經(jīng)經(jīng)營轉(zhuǎn)向資資產(chǎn)經(jīng)營、、資本經(jīng)營營金地：和瑞銀環(huán)球資資產(chǎn)管理集集團（UBSGlobalAM）達成了協(xié)協(xié)議，決定定共同發(fā)起起建立針對對中國住宅宅開發(fā)市場場的房地產(chǎn)產(chǎn)投資平臺臺。保利地產(chǎn)：：保利地產(chǎn)04年便制定百百分之七十十的住宅產(chǎn)產(chǎn)品和百分分之三十的的商業(yè)產(chǎn)品品比例，在在堅持住宅宅產(chǎn)品為主主導(dǎo)的基礎(chǔ)礎(chǔ)之上，開開始大舉進進軍商業(yè)地地產(chǎn)，進行行商業(yè)開發(fā)發(fā)和運營。。萬達集團、、深國投：：專業(yè)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投資資開發(fā)商，，在全國多多個一線二二線城市建建設(shè)萬達廣廣場和深國國投商業(yè)中中心，建設(shè)設(shè)數(shù)量和規(guī)規(guī)模處于全全國領(lǐng)先地地位中凱開發(fā)：：中凱開發(fā)以以項目管理理為切入點點，攜手房房地產(chǎn)投資資商和建筑筑商，成功功集合各種種資源開發(fā)發(fā)完成“中中凱錦湖豪豪庭”等項項目富通集團應(yīng)應(yīng)在以房地地產(chǎn)開發(fā)為為主導(dǎo)的同同時，適度度考慮自主主開發(fā)優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)的持持有經(jīng)營富通地產(chǎn)在在業(yè)務(wù)運作作上已邁出出了可喜的的第一步，，公司資源源逐步聚焦焦在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)能力力的提升上上在當前開發(fā)發(fā)占主導(dǎo)的的時代，富富通房地產(chǎn)產(chǎn)集團目前前已逐步剝剝離了房地地產(chǎn)中介服服務(wù)業(yè)務(wù)、、房地產(chǎn)擔擔保業(yè)務(wù)，，正在把資資源集中到到房地產(chǎn)開開發(fā)上。已已邁出了可可喜的一步步。開發(fā)業(yè)務(wù)建筑施工物業(yè)管理資產(chǎn)管理投資擔保營銷、策劃劃等中介業(yè)業(yè)務(wù)開發(fā)發(fā)公公司司建筑筑施施工工物業(yè)業(yè)管管理理資產(chǎn)產(chǎn)管管理理投資資擔擔保保營銷銷、、策策劃劃等等中中介介業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)轉(zhuǎn)變變過去去現(xiàn)在在但目目前前的的商商業(yè)業(yè)模模式式還還需需要要逐逐步步有有所所取取舍舍和和整整合合建議議：：從當當前前富富通通涉涉及及的的業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)范范圍圍看看，，建建筑筑、、物物業(yè)業(yè)和和資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理公公司司還還緊緊緊緊依依附附在在開開發(fā)發(fā)上上，，形形成成““大大鍋鍋飯飯””業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)。。造造成成集集團團管管理理協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)成成本本的的加加大大，，不不利利于于對對開開發(fā)發(fā)、、建建造造、、服服務(wù)務(wù)責責、、權(quán)權(quán)、、利利的的劃劃分分，，從從而而不不利利于于對對其其業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)的的考考核核和和工工作作促促進進及及能能力力提提升升。。出出現(xiàn)現(xiàn)問問題題，，物物業(yè)業(yè)認認為為是是建建造造質(zhì)質(zhì)量量問問題題，，建建筑筑工工程程公公司司認認為為是是開開發(fā)發(fā)管管理理問問題題；；從富富通通集集團團全全局局來來看看，，不不利利于于富富通通地地產(chǎn)產(chǎn)集集團團開開發(fā)發(fā)能能力力的的提提升升，，從從發(fā)發(fā)展展的的長長期期趨趨勢勢看看，，對對開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)所所形形成成的的優(yōu)優(yōu)勢勢小小于于其其對對開開發(fā)發(fā)能能力力提提升升所所形形成成的的阻阻礙礙作作用用；；物業(yè)業(yè)公公司司應(yīng)應(yīng)注注重重在在售售后后服服務(wù)務(wù)上上，，重重在在提提升升富富通通品品牌牌維維護護上上，，將將開開發(fā)發(fā)和和物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)捆捆綁綁的的更更加加緊緊密密，，通通過過服服務(wù)務(wù)提提升升，，體體現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)和和運運營營價價值值在業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)整整合合的的同同時時，，人人才才資資源源、、資資金金資資源源逐逐步步整整合合到到開開發(fā)發(fā)和和資資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營營、、資資本本運運作作中中來來富通通集集團團應(yīng)應(yīng)成成為為以以房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)為為核核心心的的專專業(yè)業(yè)性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)集集團團。。房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)建筑筑施施工工物業(yè)業(yè)管管理理投資資擔擔保保營銷銷、、策策劃劃等等中中介介業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)資產(chǎn)產(chǎn)管管理理和和資資本本運運營營戰(zhàn)略略協(xié)協(xié)同同關(guān)關(guān)系系未來來，，資資產(chǎn)產(chǎn)的的持持有有經(jīng)經(jīng)營營對對富富通通發(fā)發(fā)展展有有重重要要意意義義隨著著城城市市中中心心區(qū)區(qū)可可供供給給土土地地的的逐逐步步減減少少，，現(xiàn)現(xiàn)有有物物業(yè)業(yè)的的增增值值潛潛力力將將越越來來越越大大產(chǎn)品形式價值表現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營物業(yè)辦公樓物業(yè)酒店物業(yè)工業(yè)物業(yè)高檔公寓或別墅物業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入土地及不動產(chǎn)的溢價優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)沉淀資本運作的載體分析析：：對對富富通通的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略意意義義：：向““服服務(wù)務(wù)和和做做產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值””延延伸伸已已成成為為競競爭爭重重要要手手段段，，服服務(wù)務(wù)和和產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值的的創(chuàng)創(chuàng)新新成成為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的主主要要競競爭爭力力。。這這種種創(chuàng)創(chuàng)新新主主要要來來自自于于項項目目周周邊邊商商業(yè)業(yè)、、教教育育配配套套等等產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值的的持持有有經(jīng)經(jīng)營營和和運運作作；；由持持有有經(jīng)經(jīng)營營帶帶來來的的持持續(xù)續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定定的的現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入，，將將平平衡衡開開發(fā)發(fā)波波動動所所帶帶來來的的經(jīng)經(jīng)營營風風險險；；對解解決決富富通通地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)融融資資渠渠道道單單一一，，融融資資困困難難具具有有更更大大戰(zhàn)戰(zhàn)略略意意義義；；同同時時，，一一旦旦中中國國地地產(chǎn)產(chǎn)金金融融環(huán)環(huán)境境成成熟熟，，為為后后續(xù)續(xù)富富通通的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型型贏贏得得主主動動權(quán)權(quán)從時時間間上上看看，，未未來來1-2年不不適適宜宜大大規(guī)規(guī)模模開開展展資資產(chǎn)產(chǎn)的的持持有有經(jīng)經(jīng)營營，，但但當當前前應(yīng)應(yīng)注注重重培培養(yǎng)養(yǎng)和和積積累累資產(chǎn)產(chǎn)的的持持有有經(jīng)經(jīng)營營有有較較強強的的增增值值效效應(yīng)應(yīng)全國國商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)售售價價趨趨勢勢單位：：千元元/平方米米上海新新天地地帶動動的周周邊房房價與與上上海市市平均均房價價對比比單位：：千元元/平方米米“上海海新天天地””周邊邊物業(yè)業(yè)年平平均增增長率率超過過50%,遠遠超超過上上海市市12%的年平平均增增長率率,良好的的物業(yè)業(yè)運作作產(chǎn)生生超常常規(guī)的的價值值增值值全國商商業(yè)物物業(yè)價價格自自2001年持續(xù)續(xù)上漲漲,年均增增長10%,土地增增值空空間大大,通過持持有物物業(yè)，，可以以獲取取相應(yīng)應(yīng)的收收益另外，，富通通地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)鏈條條上沉沉淀下下來的的物業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)越來來越大大，資資產(chǎn)運運營已已經(jīng)提提到日日程上上來項目名稱建筑面積麗沙花都自有商鋪8156.03好旺角一期、二期6726.20富通城一期繽紛世界7101.10

二期碧海富通城3811.10財富中心泰豐大廈5441.04東莞0769C9棟2928.20

C10棟10218.00散鋪富盈門600.56

富瑰園1647.34

蟠龍居1171.78

天駿A棟、78/219商鋪8328.22合計

56129.57分析：：目前經(jīng)經(jīng)營沉沉淀下下來的的物業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)并不不是通通過主主動經(jīng)經(jīng)營留留下的的優(yōu)質(zhì)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)，而而是從從開發(fā)發(fā)鏈條條上被被動留留下的的資產(chǎn)產(chǎn)。資產(chǎn)運運營如如果作作為獨獨立業(yè)業(yè)務(wù)運運作，，對能能力和和資源源要求求相對對較高高，不不適宜宜目前前富通通的資資產(chǎn)管管理公公司，，同時時由于于富通通并沒沒有沉沉淀一一些優(yōu)優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)，，外部部可供供運作作的優(yōu)優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)也也相對對有限限，因因此，，當前前不適適宜大大規(guī)模模開展展資產(chǎn)產(chǎn)運營營工作作，但但富通通地產(chǎn)產(chǎn)需要要逐步步將資資產(chǎn)運運營管管理提提到戰(zhàn)戰(zhàn)略層層面上上來，，以適適應(yīng)未未來資資產(chǎn)運運營和和資本本運作作的需需要富通資資產(chǎn)管管理公公司經(jīng)經(jīng)營的的物業(yè)業(yè)（截截止2008年3月）綜合以以上分分析，，短期期來看看，富富通應(yīng)應(yīng)專注注于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)，從從長期期戰(zhàn)略略發(fā)展展角度度，建建議富富通地地產(chǎn)形形成開開發(fā)和和資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營、資資本運運營鏈鏈的戰(zhàn)戰(zhàn)略協(xié)協(xié)同，，以獲獲取房房地產(chǎn)產(chǎn)價值值鏈上上的核核心價價值營銷策策劃建筑安安裝物業(yè)管管理經(jīng)營前期策策劃＼＼產(chǎn)品品設(shè)計計資金土地房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營和和資本本運作作業(yè)務(wù)務(wù)將開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)中的的優(yōu)質(zhì)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)沉淀淀下來來，獲獲取更更大的的資產(chǎn)產(chǎn)增值值和資資本運運作收收益支撐富富通地地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)所所需要要的資資本，，同時時平衡衡開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的行行業(yè)波波動風風險資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營和和資本本運營營業(yè)務(wù)務(wù)與開開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)產(chǎn)產(chǎn)生戰(zhàn)戰(zhàn)略協(xié)協(xié)同，，為開開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)的的融資資戰(zhàn)略略提供供支撐撐。物業(yè)持持有經(jīng)經(jīng)營，，由于于其開開發(fā)運運作能能力和和資金金要求求相對對較高高，起起步發(fā)發(fā)展應(yīng)應(yīng)更多多采用用合作作與聯(lián)聯(lián)盟的的方式式獨立或主導(dǎo)：整合各種商業(yè)物業(yè)運作資源，和國際上有實力的酒店、公寓、商業(yè)街以及地產(chǎn)金融機構(gòu)合作，或委托經(jīng)營或獨立上市融資3獨立或主導(dǎo)：整合各種商業(yè)物業(yè)運作資源，和國際上有實力的酒店、公寓、商業(yè)街運營商以及地產(chǎn)金融機構(gòu)合作，或委托經(jīng)營或獨立上市融資3松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項目附加值的配套開發(fā)為合作基點。聯(lián)合開發(fā)1松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項目附加值的配套開發(fā)為合作基點。聯(lián)合開發(fā)1松散聯(lián)盟：以提升產(chǎn)品或項目附加值的配套開發(fā)為合作基點。聯(lián)合開發(fā)1緊密聯(lián)合：合資合作進行整體項目的開發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營運作2緊密聯(lián)合：合資合作進行整體項目的開發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營運作2緊密聯(lián)合：合資合作進行整體項目的開發(fā)和優(yōu)質(zhì)物業(yè)的經(jīng)營運作2通過以以上分分析：：建議議富通通集團團以房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)為主主，在在開發(fā)發(fā)能力力得到到提升升同時時，主主動進進行資資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營和和資本本運作作富通的的未來來定位位是什什么？？富通的的商業(yè)業(yè)模式式是什什么？？富通的的管控控模式式是什什么？？富通的的產(chǎn)品品線如如何構(gòu)構(gòu)建？？在哪哪些區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展相相應(yīng)的的產(chǎn)品品目前以以加強強和培培養(yǎng)開開發(fā)能能力為為主的的開發(fā)發(fā)商并并逐步步向運運營商商轉(zhuǎn)化化住宅開開發(fā)和和適度度的優(yōu)優(yōu)質(zhì)物物業(yè)持持有經(jīng)經(jīng)營，，逐步步實現(xiàn)現(xiàn)由業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)經(jīng)營到到資產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營營、資資本經(jīng)經(jīng)營的的有機機組合合我們是是什么么我們做做什么么我們怎怎么做做（業(yè)業(yè)務(wù)運運作上上）我們怎怎么做做（管管理上上）產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略、、區(qū)域域戰(zhàn)略略管控模模式及及核心心資源源和能能力培培養(yǎng)富通開開發(fā)運運營商商內(nèi)涵涵：通通過整整合內(nèi)內(nèi)外部部資源源，以以住宅宅及其其配套套設(shè)施施開發(fā)發(fā)為主主，適適當開開發(fā)并并主動動沉淀淀部分分優(yōu)質(zhì)質(zhì)物業(yè)業(yè)，通通過優(yōu)優(yōu)質(zhì)資資產(chǎn)持持有經(jīng)經(jīng)營及及資本本運作作帶動動開發(fā)發(fā)產(chǎn)品品價值值提升升及整整體項項目運運作水水平不不斷提提高富通公司司的使命命、愿景景愿景提升人居居價值，，筑造上上善生活活做中國優(yōu)優(yōu)秀的房房地產(chǎn)開開發(fā)運營營商指導(dǎo)使命企業(yè)存在在的價值值和意義義可持續(xù)追追求的遠遠大目標標公司經(jīng)營營戰(zhàn)略分階段戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標體系（（承上啟啟下）經(jīng)營策略略產(chǎn)品戰(zhàn)略略區(qū)域戰(zhàn)略略根據(jù)發(fā)展展模式的的不斷提提升，富富通公司司的經(jīng)營營戰(zhàn)略應(yīng)應(yīng)當從資資源－機機會型階階段向資資源－能能力型，，價值擴擴張型階階段轉(zhuǎn)移移第一階段段第二階段段前期資源－機機會型資源－能能力型價值擴張張型199820072009時間發(fā)展模模式第一階段第二階段目標保持在深圳地區(qū)主流品牌開發(fā)商的地位珠三角地區(qū)知名開發(fā)運營商戰(zhàn)略

重點依托積累的資源和自身能力，聚焦在核心的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)上，以提升開發(fā)能力為重點，通過整合運營能力的提升來提高產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)，并注重對資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的培育以開發(fā)為核心，資產(chǎn)管理和資本運作業(yè)務(wù)逐步提升，形成特色產(chǎn)品線支撐開發(fā)業(yè)務(wù)，同時資產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)業(yè)務(wù)能夠相輔相成。出發(fā)點奠定價值提升基礎(chǔ)價值提升和創(chuàng)造，而不在于規(guī)模擴張2012實力擴張張型逐步由單單純開發(fā)發(fā)商向開開發(fā)運營營商轉(zhuǎn)變變第一階段段，積累累資源能能力，提提升管理理和運作作水平，，為后續(xù)續(xù)價值擴擴張奠定定良好基基礎(chǔ)2008-2009：資源能力力型階段段業(yè)務(wù)重點戰(zhàn)略目標標財務(wù)目標標：實現(xiàn)現(xiàn)年銷售售收入15-20億元，凈凈利潤率率高于行行業(yè)平均均水平管理目標標：建立與業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展相適應(yīng)應(yīng)的管控控體系，，理清管管控責權(quán)權(quán)關(guān)系；；調(diào)整關(guān)鍵鍵制度和和流程，，建立計計劃預(yù)算算、監(jiān)督督考核相相連貫的的績效管管理體系系；規(guī)范投資資決策的的過程，，提升投投資決策策的能力力，有效效降低投投資風險險；整合運營營能力提提升，加加強營銷銷策劃、、研發(fā)設(shè)設(shè)計環(huán)節(jié)節(jié)，實現(xiàn)現(xiàn)資源向向價值貢貢獻高的的環(huán)節(jié)的的轉(zhuǎn)移；；建立完善善的人力力資源管管理體系系，營造造人才環(huán)環(huán)境，推推動人力力資本的的升值；；啟動品牌牌文化建建設(shè)，打打造富通通持久競競爭力。。區(qū)域選擇擇：立足深圳圳、東莞莞，重點點發(fā)展珠珠三角，，將沈陽陽培養(yǎng)成成為下一一個重要要的戰(zhàn)略略點；產(chǎn)品：戰(zhàn)略的指指導(dǎo)思想想是開發(fā)發(fā)“精品品”，將將理想系系列產(chǎn)品品完善發(fā)發(fā)展，作作為本階階段的成成熟產(chǎn)品品，主要要貢獻現(xiàn)現(xiàn)金流，，形成富富通第一一個產(chǎn)品品線，培培育高檔檔小戶型型公寓和和高檔商商住綜合合體產(chǎn)品品；品牌：開發(fā)成功功1個高檔精精品，能能夠成為為富通里里程碑式式的標志志性產(chǎn)品品，同時時在業(yè)內(nèi)內(nèi)能夠有有一定影影響力。。達到項項目的運作作水平、、品牌的的溢價能能力、區(qū)區(qū)域市場場的帶動動、企業(yè)業(yè)成長都都上一個個新臺階階。第二階段段，通過過價值擴擴張型發(fā)發(fā)展模式式，成為為產(chǎn)品極極具特色色的的房房地產(chǎn)運運營商2010-2012：價值擴張張型階段段業(yè)務(wù)重點點戰(zhàn)略目標標財務(wù)目標標：實現(xiàn)現(xiàn)年收入入30-40億元，實實現(xiàn)凈利利潤6-8億元管理目標標：根據(jù)業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)展，，集團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略略管理中中心，開開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)重心逐逐漸向區(qū)區(qū)域開發(fā)發(fā)公司轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；實現(xiàn)資產(chǎn)產(chǎn)管理公公司的實實體化，，培育資資產(chǎn)經(jīng)營營管理能能力，使使之逐步步成為核核心業(yè)務(wù)務(wù)；研發(fā)設(shè)計計能力更更上臺階階，一方方面注重重提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)，另一一方面兼兼顧不同同地域開開發(fā)的共共性與個個性；拓展融資資，推動動上市，，解決戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展的資金金瓶頸；；針對戰(zhàn)略略目標區(qū)區(qū)域，儲儲備人才才、土地地，為戰(zhàn)戰(zhàn)略擴張張做好準準備；區(qū)域選擇擇：立足珠三三角，有有選擇性性進入國國內(nèi)2-3個二三線線城市，，并發(fā)展展成為富富通地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)略略核心區(qū)區(qū)域；業(yè)務(wù)：開發(fā)依然然是富通通地產(chǎn)的的核心業(yè)業(yè)務(wù)，但但資產(chǎn)運運營和資資本管理理業(yè)務(wù)逐逐步得到到提升和和加強，，為未來來國家地地產(chǎn)金融融政策變變化做好好準備產(chǎn)品：繼續(xù)走高高品質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品之路路，以住住宅為核核心，發(fā)發(fā)展成熟熟理想系系列和高高檔小戶戶型公寓寓系列兩兩條產(chǎn)品品線，積積極發(fā)展展商住綜綜合體系系列品牌：成為珠三三角地區(qū)區(qū)主流品品牌開發(fā)發(fā)商第三階段段，2012年以后，，富通公公司在適適度聚焦焦，奠定定發(fā)展實實力和品品牌影響響力后，，在新臺臺階上重重新開始始實力擴擴張2013年及以后后：實力擴張型階階段業(yè)務(wù)重點點戰(zhàn)略目標標房地產(chǎn)開開發(fā)、資資產(chǎn)運營營和資本本管理業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展展壯大，，年開發(fā)發(fā)面積達達到100萬平方米米產(chǎn)品：以以高檔小小戶型公公寓、商商住綜合合體為核核心，發(fā)發(fā)展成熟熟2-3條產(chǎn)品線線戰(zhàn)略區(qū)域域擴張到到全國，，成為全全國知名名的開發(fā)發(fā)運營商商財務(wù)目標標：10年內(nèi)達到到年銷售售收入100億元，實實現(xiàn)凈利利潤10-15億元管理目標標：隨著管控控模式的的成熟完完善，集集團轉(zhuǎn)向向服務(wù)型型的政策策中心、、投資中中心，集集團總部部規(guī)模收收縮；建立風險險管理機機制，引引入全面面風險管管理的觀觀念，提提升風險險管理能能力；公司經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略分階段戰(zhàn)略略目標體系系經(jīng)營策略總體戰(zhàn)略思思路產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略根據(jù)公司所所處的成長長階段和未未來市場機機遇與挑戰(zhàn)戰(zhàn)，富通公公司目前適適宜先強后后大，在產(chǎn)產(chǎn)品和發(fā)展展區(qū)域上進進行聚焦初創(chuàng)期成長期成熟期平穩(wěn)期下一周期：：

再興或或衰退富通現(xiàn)狀時間行業(yè)規(guī)模市場現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)長期趨勢富通的成長長期行業(yè)成長期期適度聚焦從發(fā)展規(guī)模模上看，富富通是一家家中型房地地產(chǎn)公司，，異地項目目管控和運運作能力還還需要培養(yǎng)養(yǎng)和加強，，盲目擴張張將會導(dǎo)致致更大的風風險從行業(yè)長期期趨勢看，，發(fā)展前景景良好，但但短期存在在發(fā)展緊縮縮的的趨勢勢由”開發(fā)速速度+財務(wù)杠桿““到”開發(fā)發(fā)速度+財務(wù)杠桿+產(chǎn)品品質(zhì)““，并著重重處理好產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提提升和速度度之間的平平衡市場成熟度度的提升和和客戶收入入水平的提提高，要求求產(chǎn)品高質(zhì)質(zhì)量、高舒舒適度、環(huán)環(huán)保和節(jié)能能。過去以以快速開發(fā)發(fā)為先，甚甚至部分犧犧牲產(chǎn)品品品質(zhì)的做法法將會使富富通逐漸失失去競爭力力。外圍資金的的緊縮，產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)要要求的提升升，及結(jié)合合富通地產(chǎn)產(chǎn)當前的規(guī)規(guī)模和市場場地位，未未來的競爭爭力體現(xiàn)在在關(guān)注速度度、品質(zhì)和和資金三者者中找到平平衡。從長長遠發(fā)展看看，是產(chǎn)品品品質(zhì)的追追求與開發(fā)發(fā)速度均衡衡發(fā)展，開開發(fā)速度的的提升主要要在于內(nèi)部部管理效率率的提升和和決策執(zhí)行行流程的簡簡潔、暢通通、高效快遞滾動開發(fā)財務(wù)杠桿產(chǎn)品品質(zhì)快遞滾動開開發(fā)財務(wù)杠桿產(chǎn)品品質(zhì)客戶對品質(zhì)質(zhì)的要求轉(zhuǎn)變富通地產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略核心體體現(xiàn)的是專專業(yè)化和差差異化，重重在通過產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)務(wù)支持富通通地產(chǎn)在業(yè)業(yè)內(nèi)的品牌牌提升專業(yè)化戰(zhàn)略略專注于住宅宅開發(fā)和與與住宅相配配套的少量量商業(yè)物業(yè)業(yè)差異化戰(zhàn)略略集中于高檔檔住宅細分分市場，追追求卓越的的產(chǎn)品功能能、產(chǎn)品質(zhì)質(zhì)量和物業(yè)業(yè)服務(wù)區(qū)域化戰(zhàn)略略憑借本地區(qū)區(qū)的發(fā)展機機會積累資資源能力目的：集中力量創(chuàng)創(chuàng)造專業(yè)化化的品牌形形象目的：通過高品質(zhì)質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服服務(wù)，建立立產(chǎn)品自身身的競爭優(yōu)優(yōu)勢目的：通過核心戰(zhàn)戰(zhàn)略城市的的發(fā)展機會會培育相關(guān)關(guān)能力，在在積累實力力的基礎(chǔ)之之上，向周周邊地區(qū)延延伸專業(yè)化：建建議以住宅宅開發(fā)及配配套商業(yè)服服務(wù)設(shè)施為為主，其它它物業(yè)形態(tài)態(tài)為輔住宅占房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的的80%以上，發(fā)展展前景最好好；因此建議重點開開發(fā)中高檔檔住宅業(yè)務(wù)務(wù)，并根據(jù)據(jù)項目需要要開發(fā)配套套商業(yè)樓及及其他服務(wù)務(wù)設(shè)施商業(yè)用房市市場近期有有所萎縮，，同時開發(fā)發(fā)難度大，，對資金和和開發(fā)能力力要求高，，不宜介入入小小大開發(fā)難度商品住宅辦公樓商業(yè)用房配套商業(yè)樓市場吸引力力大辦公寫字樓樓市場供給給量大，投投資收益處處于下降趨趨勢，回收收周期過長長，只有高高等級的寫寫字樓有相相對較好的的前景，因因此建議慎慎重開發(fā)從房地產(chǎn)百百強企業(yè)的的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)看，大規(guī)規(guī)模開發(fā)中中高檔產(chǎn)品品為主的企企業(yè)仍占據(jù)據(jù)行業(yè)領(lǐng)先先地位專業(yè)性體現(xiàn)現(xiàn)在業(yè)務(wù)上上專注于開開發(fā)，開發(fā)發(fā)方向上以以住宅為重重點根據(jù)細分市市場需求和和企業(yè)已建建立的競爭爭優(yōu)勢，住住宅開發(fā)定定位于所在在區(qū)域的中中高端市場場，走高品品質(zhì)產(chǎn)品發(fā)發(fā)展之路客戶購買力力不斷提高高，對產(chǎn)品品品質(zhì)要求求也不斷提提升，因此此建議重點開開發(fā)所在區(qū)區(qū)域市場上上購買力較較強的中高高檔普通住住宅保障性住房房市場需求求大，政策策支持性強強，但是壟壟斷程度高高，進入壁壁壘高，保保障性住房房的價值在在于提升企企業(yè)規(guī)模，，其對于富富通價值提提升作用較較小別墅市場購購買群體小小，對經(jīng)營營運作能力力要求很高高，政策限限制型強,開發(fā)風險大大，目前不不宜進入公寓受特定定區(qū)域市場場的功能發(fā)發(fā)展限制，，土地獲取取難度大，，市場定位位較難，只只有在更細細分化的特特定客戶群群中尋找機機會，在特特定市場可可選擇謹慎慎進入小小大普通住宅別墅市場吸引力力大保障性住房房公寓消費者需求求：個性化適中價位品牌從東莞0769項目模式的的成功經(jīng)驗驗來看，住住宅業(yè)務(wù)應(yīng)應(yīng)定位于區(qū)域域市場的高高收入、高高地位階層層建設(shè)大型社社區(qū)，注重重環(huán)境、交交通、商業(yè)業(yè)金融、醫(yī)醫(yī)療服務(wù)、、學校等配配套設(shè)施以以及物業(yè)管管理，滿足客戶戶對住宅的的功能、質(zhì)質(zhì)量、安全全、文化的的全面要求求；具有較高性性價比的產(chǎn)產(chǎn)品；以規(guī)模經(jīng)濟濟保持成本本優(yōu)勢，并并確保住宅宅具有較高高的品質(zhì)與與服務(wù)，借借此打造““富通”的的中高檔品品牌形象開發(fā)難度差異化的核核心是資源源整合和項項目開發(fā)的的組織管理理，做好產(chǎn)產(chǎn)品差異化化和服務(wù)差差異化富通房地產(chǎn)產(chǎn)的差異化化戰(zhàn)略主要要體現(xiàn)在出色的產(chǎn)品品和卓越的的服務(wù)：產(chǎn)品差異化化：在設(shè)計方方面，提供供優(yōu)異的質(zhì)質(zhì)量—價格—功能組合，，滿足中高高端客戶需需求；在技技術(shù)方面，，實現(xiàn)建材材科技化和和裝修裝飾飾標準化；；產(chǎn)品的核心心差異點在在戶型和高高檔次服務(wù)差異化化：開發(fā)差異化化服務(wù)產(chǎn)品品，滿足客客戶合理需需求，體現(xiàn)專業(yè)業(yè)服務(wù)精神神；在品牌牌形象方面面，體現(xiàn)責責任、創(chuàng)新新、誠信的的文化內(nèi)涵涵。實現(xiàn)差別化化戰(zhàn)略的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是是前期策劃劃與物業(yè)管管理。在前期策劃劃環(huán)節(jié)，應(yīng)應(yīng)注重市場場調(diào)查和客客戶消費行行為分析，，充分了解解客戶需求求，并根據(jù)據(jù)項目環(huán)境境，對項目目進行精確確定位，明明確規(guī)劃設(shè)設(shè)計的主要要參數(shù)；在物業(yè)管理理環(huán)節(jié)，注注重業(yè)主的的職業(yè)、年年齡、家庭庭構(gòu)成、消消費偏好信信息調(diào)查和和客戶關(guān)系系管理，有有針對性開開發(fā)差異化化服務(wù)和體體現(xiàn)服務(wù)的的專業(yè)性。。物業(yè)管理市場營銷工程建設(shè)規(guī)劃設(shè)計土地獲取市場策劃房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)策劃顧問問公司相關(guān)單位專業(yè)規(guī)劃設(shè)設(shè)計機構(gòu)專業(yè)研究機機構(gòu)工程建設(shè)公公司工程監(jiān)理公公司建材設(shè)備商商專業(yè)廣告公公司銷售代理公公司專業(yè)物業(yè)管管理顧問公公司作為開發(fā)商商，富通房房地產(chǎn)的定定位是做好好資源整合合與項目開開發(fā)的組織織管理工作作區(qū)域化：聚聚焦珠三角角，建議以以經(jīng)濟較發(fā)發(fā)達的有一一定產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展支持的的中等城市市為重點S優(yōu)勢O機會富通地產(chǎn)有有一定的資資金實力，，但相對大大城市項目目，資金實實力無法支支撐較大規(guī)規(guī)模、較長長開發(fā)期的的項目富通地產(chǎn)已已擁有在一一線城市開開發(fā)經(jīng)驗，，將此經(jīng)驗驗推廣到中中小城市，，有較大優(yōu)優(yōu)勢富通現(xiàn)有的的理想系列列產(chǎn)品已具具備在中等等城市發(fā)展展立足的要要素，綜合合性價比相相對高相對于大城城市，中等等城市商品品住宅市場場較大城市市具有起步步晚、起點點低等特點點隨著近年中中等城市經(jīng)經(jīng)濟的不斷斷發(fā)展、中中高收入家家庭不斷增增多以及舊舊城區(qū)改造造進程的加加快，使中中等城市居居民改善居居住條件的的要求也愈愈加強烈大城市由于于存在大量量的投資型型購房者，，對房屋保保值增值及及投機的要要求較高，，對房價的的敏感度較較高。因此此，目前較較適中的價價格水平和和以自住型型為絕對主主流的旺盛盛購房需求求使中等城城市的房價價上升潛力力相對較大大珠三角地區(qū)區(qū)因經(jīng)濟起起飛較早，，過去主要要以加工貿(mào)貿(mào)易生產(chǎn)為為主，目前前正在從低低端制造業(yè)業(yè)向高端制制造業(yè)、服服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移移，主要吸吸引高技術(shù)術(shù)行業(yè)進入入珠三角因此此，，富富通通房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在珠珠三三角角地地區(qū)區(qū)獨獨特特產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)型型城城市市面面臨臨著著較較多多的的機機遇遇：：有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展支支持持的的城城市市，，造造就就了了較較高高的的就就業(yè)業(yè)率率、、人人均均可可支支配配收收入入及及居居民民儲儲蓄蓄，，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)升升級級帶帶來來更更多多高高端端客客戶戶群群;擁有有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)支支持持型型城城市市，，吸吸引引外外來來人人口口就就業(yè)業(yè)和和創(chuàng)創(chuàng)業(yè)業(yè)，，城城市市化化發(fā)發(fā)展展要要求求迫迫切切，，對對富富通通發(fā)發(fā)展展理理想想系系列列產(chǎn)產(chǎn)品品提提供供了了發(fā)發(fā)展展機機會會區(qū)域域發(fā)發(fā)展展路路徑徑：：一一旦旦選選定定一一個個核核心心區(qū)區(qū)域域，，適適宜宜在在此此區(qū)區(qū)域域進進行行深深耕耕細細作作，，采采取取相相對對穩(wěn)穩(wěn)健健的的區(qū)區(qū)域域延延伸伸策策略略面向向區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟增增長長較較快快的的中中心心城城市市，，由由點點帶帶面面發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域運運行行軌軌跡跡深圳圳東莞莞沈陽陽某戰(zhàn)戰(zhàn)略略城城市市深圳圳某戰(zhàn)戰(zhàn)略略城城市市沈陽陽東莞莞從富富通通地地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)有有的的資資金金和和項項目目運運作作管管理理能能力力看看，，不不適適宜宜多多點點同同時時推推進進發(fā)發(fā)展展，，管管控控風風險險相相對對較較大大發(fā)展展策策略略：：發(fā)發(fā)展展““精精品品工工程程””，，在在中中高高檔檔住住宅宅細細分分市市場場，，現(xiàn)現(xiàn)階階段段以以積積累累開開發(fā)發(fā)能能力力、、鍛鍛煉煉人人才才隊隊伍伍為為主主，，同同時時達達到到提提升升富富通通市市場場影影響響力力和和打打造造企企業(yè)業(yè)品品牌牌的的目目的的功能質(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量工程質(zhì)量售中服務(wù)質(zhì)量售后服務(wù)質(zhì)量深入了解客戶需求完善項目的前期策劃工作創(chuàng)造新概念、引領(lǐng)新風格適當采用新技術(shù)、新材料完善工程管理與采購管理，建立國際通用的質(zhì)量管理體系作為置業(yè)顧問向客戶提供技術(shù)與置業(yè)咨詢，同客戶建立互信互利關(guān)系完善物業(yè)管理解決客戶的后顧之憂以專業(yè)人才為主體的人力資源隊伍以人為本、以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向，提倡人人對富通的品質(zhì)負責，通過管理、產(chǎn)品創(chuàng)新繼續(xù)推行“精品富通”文化系統(tǒng)、規(guī)范的管理模式做好產(chǎn)品標準化的積累和推廣工作，現(xiàn)代建筑、建材的研發(fā)成果跟蹤和應(yīng)用措施施基礎(chǔ)礎(chǔ)工工作作物業(yè)業(yè)管管理理市場場營營銷銷工程程建建設(shè)設(shè)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計土地地獲獲取取市場場策策劃劃根本本做精精品品項項目目創(chuàng)項項目目品品牌牌借助助項項目目品品牌牌在區(qū)區(qū)域域市市場場樹立立企企業(yè)業(yè)品品牌牌依托托品品牌牌在在區(qū)域域市市場場的的影影響響力力跨區(qū)區(qū)域域滲滲透透提升升品品牌牌的的溢溢價價能能力力，，為為價價值值擴擴張張打打開開局局面面，，為為富富通通的的可可持持續(xù)續(xù)發(fā)發(fā)展展提提供供保保障障融資資模模式式：：多多種種融融資資渠渠道道的的組組合合，，搭搭建建融融資資平平臺臺融資資平平臺臺自有有資資本本銀行行貸貸款款股市市融融資資債券券金融融工工具具創(chuàng)創(chuàng)新新買殼殼借借殼殼上上市市開發(fā)發(fā)貸貸款款個人人貸貸款款結(jié)算算資資金金IPO上市市資本本市市場場－－資資本本運運營營現(xiàn)金金市市場場－－資資金金融融通通產(chǎn)業(yè)業(yè)投投資資基基金金地產(chǎn)產(chǎn)信信托托內(nèi)部部積積累累吸收收權(quán)權(quán)益益性性投投資資項目目債債券券企業(yè)業(yè)債債券券工程程墊墊款款預(yù)售房款款融資平臺臺老項目新項目儲備項目目資金資金資金培育融資平臺臺的搭建建：加強資金金融通能能力，通通過銀行行貸款以以及利用用結(jié)算資資金保證證開發(fā)資資金需求求密切關(guān)注注房地產(chǎn)產(chǎn)金融工工具創(chuàng)新新、債券券、股市市融資的的發(fā)展狀狀況，努努力實現(xiàn)現(xiàn)融資多多元化融資平臺臺的利用用：提高土地地資源開開發(fā)能力力通過合理理安排，，分期滾滾動開發(fā)發(fā)，實現(xiàn)現(xiàn)短、中中、長項項目的協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展展配合適當當穩(wěn)健的的財務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略，各各種融資資策略在在不同發(fā)發(fā)展階段段組合使使用第一階段第二階段第三階段主要融資策略銀行信貸配合融資戰(zhàn)略開展資產(chǎn)運營與資本運作配合融資戰(zhàn)略開展資產(chǎn)運營與資本運作以項目合作融資模式為主要手段以項目合作融資模式為主要手段以項目合作融資模式為主要手段爭取項目快速回籠資金引入戰(zhàn)略合作伙伴銀行信貸信托產(chǎn)品融資考慮上市融資：外部監(jiān)管體系的壓力將迫使公司實施相對規(guī)范化運作，有利于公司長期融資基礎(chǔ)建設(shè)發(fā)展資本市場股票、債券融資爭取項目快速回籠資金做信托產(chǎn)品銀行信貸公司經(jīng)營營戰(zhàn)略分階段戰(zhàn)戰(zhàn)略目標標體系經(jīng)營策略略產(chǎn)品戰(zhàn)略略區(qū)域戰(zhàn)略略產(chǎn)品戰(zhàn)略略主要解解決以下下問題我們當前前的產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)是是否合理理？我們應(yīng)該該側(cè)重于于哪些產(chǎn)產(chǎn)品？我們是否否應(yīng)該開開發(fā)新的的產(chǎn)品/服務(wù)？？我們業(yè)務(wù)務(wù)的地域域分布是是否合理理？我們今后后發(fā)展的的重點應(yīng)應(yīng)該在哪哪里？產(chǎn)品地域示意價值選擇擇價值定位位通過對客客戶群的的梳理，，我們定定位富通通地產(chǎn)未未來發(fā)展展產(chǎn)品支付付能能力力生命命周周期年老年年輕低高高借鑒普爾爾特客戶戶分類方方法，將將我國房房地產(chǎn)市市場中的的客戶劃劃分為八八類首次置業(yè)常年工作流動人士（高級商務(wù)人士）雙人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭大齡單身貴族ⅣⅢⅠⅡ各個不同同細分市市場，二二、四象象限客戶戶需求市市場規(guī)模模相對較較小，在在產(chǎn)品同同質(zhì)化時時代，還還沒有得得到充分分重視產(chǎn)品位于于城市中中心外圍圍或城郊郊，多為為大戶型型，適于于家庭居居住。市場代表表作品：：各種文文化或主主題的中中高檔普普通住宅宅首次置業(yè)常年工作流動人士（高級商務(wù)人士）雙人工作丁克家庭有嬰兒的夫婦成熟家庭富足成熟家庭空巢家庭大齡單身貴族ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅠⅡⅣⅢⅠⅡ產(chǎn)品多為為小戶型型，位于于城市中中心、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)高檔，，高科技技、高智智能，周周圍配套套環(huán)境要要求高、、居住人人群素質(zhì)質(zhì)高，物物業(yè)服務(wù)務(wù)要求高高。市場代表表產(chǎn)品：：小戶型型公寓、、酒店式式公寓、、螞蟻工工房產(chǎn)品多為為大戶型型，位于于遠郊或或獨特風風景區(qū)、、產(chǎn)品品品質(zhì)高檔檔，居住住人群素素質(zhì)高，，物業(yè)服服務(wù)要求求高。市場代表表產(chǎn)品：：山、水水、海景景別墅、、山莊或或城市繁繁華商業(yè)業(yè)中心高高檔公寓寓社區(qū)周圍配套套要求高高：市場代表表產(chǎn)品：：有部分分老年公公寓，但但基本空空缺大部分房房地產(chǎn)公公司提供供的產(chǎn)品品主要服服務(wù)于一一、三象象限客戶戶，同質(zhì)質(zhì)化時代代，產(chǎn)品品多以仿仿制為主主，產(chǎn)品品創(chuàng)新將將為公司司贏得巨巨大的競競爭實力力以萬科為為例：針對客戶戶需求重重構(gòu)一個個以客戶戶為中心心的產(chǎn)品品體系。。由于其其有“萬萬創(chuàng)產(chǎn)品品研發(fā)中中心”的的支撐，，萬科的的產(chǎn)品““設(shè)計含含量”高高，就就是這一一點點之之差，成成就了萬萬科在房房地產(chǎn)界界的龍頭頭企業(yè)的的地位從富通內(nèi)內(nèi)部能力力提升、、價值擴擴張的發(fā)發(fā)展模式式出發(fā)，，結(jié)合外外部市場場規(guī)模及及成長性性等因素素考慮，，三、四四象限客客戶群所所需求的的產(chǎn)品較較適宜富富通這是一個個目前正正在不斷斷高速增增長的客客戶群