某地區(qū)項(xiàng)目管理及產(chǎn)品定位管理知識(shí)分析建議報(bào)告課件

萬(wàn)科新里程qqqqqqqqq北塊產(chǎn)品定位建議1萬(wàn)科新里程qqqqqqqqq1項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯2項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境過(guò)濾與項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議3項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境過(guò)濾與城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2008，城市居住空間導(dǎo)向4城市發(fā)展分析在城市之上，看居住4現(xiàn)代城市發(fā)展定律——居住區(qū)向城市外圍輻射因市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，生活居住地向外圍區(qū)域輻射擴(kuò)展。中外環(huán)間次級(jí)生活圈內(nèi)中環(huán)間主流生活圈內(nèi)環(huán)內(nèi)商業(yè)中心世博板塊未來(lái)預(yù)判內(nèi)中環(huán)間成城市主流生活中心，發(fā)展前景看好5現(xiàn)代城市發(fā)展定律——居住區(qū)向城市外圍輻射因市中心地塊減城市置業(yè)格局的變化：內(nèi)環(huán)“富豪化”，中環(huán)“中產(chǎn)化”，外環(huán)“平民化”上海“三環(huán)”格局比較與發(fā)展趨勢(shì)特征供應(yīng)發(fā)展價(jià)格內(nèi)環(huán)內(nèi)中環(huán)沿線外環(huán)沿線區(qū)域發(fā)展成熟，地段尊貴性充分體現(xiàn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套逐步完善，未來(lái)潛力較佳潛在發(fā)展區(qū)域，配套落后，潛力一般受土地限制，供應(yīng)極其貧乏供應(yīng)充足、穩(wěn)定供應(yīng)量極大地價(jià)優(yōu)勢(shì)促使價(jià)格穩(wěn)步攀升價(jià)格保持平穩(wěn)運(yùn)行價(jià)格存在進(jìn)一步下跌的空間高房?jī)r(jià)，完全淪為富人置業(yè)區(qū)穩(wěn)定的供應(yīng)與價(jià)格，將成為主流中產(chǎn)的主要置業(yè)區(qū)外來(lái)人員及本市中低階層選擇區(qū)域6城市置業(yè)格局的變化：內(nèi)環(huán)“富豪化”，中環(huán)“中產(chǎn)化”，外環(huán)“平三林板塊與城市關(guān)系三林處中環(huán)沿線，與CBD距離適宜，如在交通、生活配套支持下，易吸引客戶群體廣泛。另外，世博會(huì)賦予三林板塊歷史性的戰(zhàn)略契機(jī)。啟示中環(huán)與世博，使三林備受矚目，購(gòu)買(mǎi)群體范圍廣闊，投資與自用俱佳7三林板塊與城市關(guān)系三林處中環(huán)沿線，與CBD距離適宜，如在交世博會(huì)，憑什么吸引居住者？世博推進(jìn)新一輪浦東開(kāi)發(fā)世博效應(yīng)帶動(dòng)板塊升級(jí)，提升板塊居住附加值會(huì)展經(jīng)濟(jì)導(dǎo)入商務(wù)功能，板塊功能格局發(fā)生變化世博將拉動(dòng)上海整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩岸風(fēng)情游覽區(qū)成為外埠客戶置業(yè)與投資熱點(diǎn)板塊，客戶面極大拓展2010世博，使板塊房地產(chǎn)價(jià)值得到支撐，并成為穩(wěn)步走強(qiáng)的有力保障8世博會(huì)，憑什么吸引居住者？世博推進(jìn)新一輪浦東開(kāi)發(fā)世博效應(yīng)帶3條大橋——南浦、盧浦、徐浦4條隧道——打浦路（復(fù)線）、西藏路、上中路、龍耀路3條軌道交通——6、7、8號(hào)線(2009年全線完工)規(guī)劃城際磁懸浮設(shè)世博會(huì)-上海南站-嘉興-杭州站軌道交通、越江隧道全面導(dǎo)入交通條件日益完善板塊居住價(jià)值不斷提升具備吸引浙江客戶的條件93條大橋——軌道交通、越江隧道全面導(dǎo)入交通條件日益完善9至2010，三林利好不斷，城市導(dǎo)向使中產(chǎn)階層成為置業(yè)主流板塊市場(chǎng)因世博效應(yīng)的帶動(dòng)將持續(xù)成為熱點(diǎn)與關(guān)注區(qū)域中產(chǎn)群體產(chǎn)品和低門(mén)檻的自用兼投資產(chǎn)品是有市場(chǎng)需求的可開(kāi)發(fā)產(chǎn)品需求：世博效應(yīng)促進(jìn)板塊價(jià)值升級(jí)和格局變化，會(huì)展經(jīng)濟(jì)致使需求激增。導(dǎo)向：內(nèi)中環(huán)及沿線區(qū)域構(gòu)成上海主流中產(chǎn)階層置業(yè)區(qū)域。結(jié)論城市發(fā)展分析交通：交通快步建設(shè)，位置時(shí)間距離大為縮短，客戶來(lái)源范圍有效拓寬。發(fā)展：區(qū)域價(jià)值下檔支撐強(qiáng)勁，發(fā)展前景良好，投資自用俱佳。10至2010，三林利好不斷，城市導(dǎo)向使中產(chǎn)階層成為置業(yè)主流需求潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議11潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析在需求之中，抓主力2008，社會(huì)經(jīng)濟(jì)與需求預(yù)期12社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析在需求之中，抓主力12受房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟影響，05年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，但整體經(jīng)濟(jì)仍高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)2008人均GDP可能突破8000美金，商品房購(gòu)買(mǎi)能力將得到經(jīng)濟(jì)保障。上海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）呈高速良性發(fā)展13受房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟影響，05年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，但整體經(jīng)濟(jì)商品房成交量在05年很快走出了明顯“V”型走勢(shì)。原因在于市場(chǎng)剛性需求旺盛，價(jià)格下檔支撐明顯，購(gòu)房者信心很快恢復(fù)。2006年商品房成交有望復(fù)蘇14商品房成交量在05年很快走出了明顯“V”型走勢(shì)。原因在于市場(chǎng)10年中上海社會(huì)階層形態(tài)變化1995年2000年2005年十年來(lái)，社會(huì)階層已經(jīng)發(fā)生改變，中等收入階層成為上海社會(huì)的主流上海市社會(huì)階層結(jié)構(gòu)分析低端大眾高端小眾中端定位于主流階層的產(chǎn)品將使項(xiàng)目受眾面較為寬廣，也是需求市場(chǎng)主力軍。1510年中上海社會(huì)階層形態(tài)變化1995年2000年2005年十2008年，有三大潛在剛性需求市場(chǎng)值得關(guān)注162008年，有三大潛在剛性需求市場(chǎng)值得關(guān)注16新上海人約1900萬(wàn)上海常住人口總量約1780萬(wàn)120萬(wàn)120萬(wàn)新增常住人口，年均>24萬(wàn)，來(lái)自外來(lái)人口，政府指導(dǎo)多引入25-35歲人才上海戶籍人口已經(jīng)13年負(fù)增長(zhǎng)按50%住房需求量和90平米/套計(jì)算，需求總量約為1080萬(wàn)平米，占上海年度供應(yīng)總量約50%住宅剛性需求支撐之一較強(qiáng)支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)上海，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產(chǎn)地位新上海人：主力需求為一房和二房17新上海人約1900萬(wàn)上海常住人口總量約1780萬(wàn)120萬(wàn)12背景：上海市平均每年大約有10萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚據(jù)預(yù)測(cè)，2006年新婚人口將提高二層受“中國(guó)習(xí)俗”影響，2005年成為積壓年（官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為78449對(duì)）而2007年,由于受“中國(guó)習(xí)俗”影響，由此類推2008年，將有可能達(dá)到12萬(wàn)，2007年,同樣會(huì)成為積壓年,按推算，2008-2010將會(huì)有至少36萬(wàn)新婚人口新婚人口住宅剛性需求支撐之二按80%住房需求量和100平米/套計(jì)算，需求總量約為960萬(wàn)平米，占上海年度供應(yīng)總量近50%新婚主力需求二房>三房，部分客戶受經(jīng)濟(jì)能力影響，購(gòu)一房過(guò)渡。當(dāng)生兒育女后，部分家庭需求會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槿?，可分可合的“彈性組合居”有一定市場(chǎng)。18背景：上海市平均每年大約有10萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚據(jù)預(yù)測(cè)，2006年從萬(wàn)科的戰(zhàn)略眼光思考，養(yǎng)老型商品房將是萬(wàn)科提高市場(chǎng)占有率的機(jī)會(huì)點(diǎn)老齡人口住宅剛性需求支撐之三（中國(guó)人口信息網(wǎng)2006年4月6日）

上海戶籍人口中老齡化水平明顯趨高。60歲及以上人口占總?cè)丝诒戎兀?005年達(dá)到了19.6%的歷史最高水平。上海比全國(guó)提前10年進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且老齡化水平越來(lái)越高的趨勢(shì)在短期內(nèi)不會(huì)改變。老年群體需求調(diào)查高收入人群中有55％的人群愿意購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老型住宅中年人對(duì)養(yǎng)老型住宅的購(gòu)買(mǎi)意愿更為強(qiáng)烈傾向購(gòu)買(mǎi)別墅與公寓的比例為1：8多層帶電梯公寓最受歡迎，面積兩房一廳居多購(gòu)買(mǎi)關(guān)鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書(shū)館資料來(lái)源：2005年12月27日房地產(chǎn)時(shí)報(bào)老齡人口：主力需求為二房>一房，部分需求通過(guò)“彈性組合居”可實(shí)現(xiàn)。19從萬(wàn)科的戰(zhàn)略眼光思考，養(yǎng)老型商品房將是萬(wàn)科提高市場(chǎng)占有率的機(jī)結(jié)論社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)支撐商品房購(gòu)買(mǎi)力整體市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步健康發(fā)展中等收入群體成社會(huì)主流商品房?jī)r(jià)格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力軍新上海人上海置業(yè)：1房/2房新婚人口比例突顯：2房較多老齡化比例逐步提高：2房/1房未來(lái)市場(chǎng)賦予的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，剛性需求量大，潛在需求客戶年輕化趨勢(shì)明顯主流客層：中等收入群體潛在置業(yè)需求：2房/1房，彈性組合居20結(jié)論社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景城市發(fā)展分析導(dǎo)向：中等收入群體需求：未來(lái)5年有持續(xù)需求主流客層：都會(huì)新銳用途：自用為主，可投資發(fā)展前景：想象空間大社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析購(gòu)買(mǎi)力：有經(jīng)濟(jì)發(fā)展保障市場(chǎng)前瞻：穩(wěn)局?推局?進(jìn)局主流消費(fèi)層：都會(huì)新銳戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：新上海人/新婚/老年人用途：自用，自用兼投資產(chǎn)品需求推斷二房、三房產(chǎn)品需求推斷二房、一房，組合居主力需求：二房、三房潛力需求：一房、組合居需求整合潛在客戶的產(chǎn)品需求整合21城市發(fā)展分析導(dǎo)向：中等收入群體社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析購(gòu)買(mǎi)力：有經(jīng)濟(jì)潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議22潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定項(xiàng)目條件分析指標(biāo)/地塊/區(qū)位/交通/配套環(huán)境23項(xiàng)目條件分析23總規(guī)模:10.5萬(wàn)平方米容積率:1.5建筑限高:40米純小高層社區(qū)小高層、花園洋房或別墅充分利用容積率指標(biāo)放棄較多容積率指標(biāo)符合利益最大化的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論違背利益最大化的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指標(biāo)解讀純小高層社區(qū)24總規(guī)模:10.5萬(wàn)平方米純小高層社區(qū)小高層、花園洋房或別墅充屬中等規(guī)模項(xiàng)目，有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)土地形狀為長(zhǎng)方形，比較方正，南北距離較短，地塊具有良好的產(chǎn)品可塑性目前地塊已經(jīng)完成了土地平整，前期工作基本準(zhǔn)備就緒地塊條件解讀中等規(guī)模項(xiàng)目，具有較好的產(chǎn)品塑造條件25屬中等規(guī)模項(xiàng)目，有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)地塊條件解讀中等規(guī)模項(xiàng)目，具有地處中環(huán)以內(nèi)，是上海未來(lái)最大的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良好屬于世博輻射范圍內(nèi)，考慮到北塊上市將臨近世博，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)充分中環(huán)線世博輻射區(qū)本案內(nèi)環(huán)線區(qū)位解讀主流生活區(qū)，可開(kāi)發(fā)中高檔社區(qū)26地處中環(huán)以內(nèi)，是上海未來(lái)最大的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良板塊內(nèi)擁有M6與M8兩條軌道交通，M6線將導(dǎo)入金橋、張江等地的高收入者，而M8線將導(dǎo)入來(lái)自浦西的眾多客源本案距離軌道6號(hào)線高青路站僅900米距離，距離軌道8號(hào)線車(chē)程僅10分鐘，步行時(shí)間大約20分鐘左右臨楊高南路，臨中環(huán)等干道，并擁有795、780、784等眾多公交線浦三路站濱洲路站成山路站高青路站華夏路站外環(huán)線站中山南路站周家渡站耀華路站成山路站900米M6M8交通解讀公共交通體系完善，人口導(dǎo)入基礎(chǔ)完備27板塊內(nèi)擁有M6與M8兩條軌道交通，M6線將導(dǎo)入金橋、張江等地家樂(lè)福與社區(qū)沿街商鋪相結(jié)合，能夠滿足生活需求，但目前周邊休閑消費(fèi)設(shè)施較為缺乏曹鵬藝術(shù)中心、一兆韋德健身會(huì)所，能夠滿足各類精神、娛樂(lè)、休閑需求緊靠明珠小學(xué)，小學(xué)年齡段教育配套到位，中學(xué)也在規(guī)劃中配套解讀一期地塊二期地塊家樂(lè)福曹鵬藝術(shù)中心與明珠小學(xué)公共綠地沿街商鋪一兆韋德健身會(huì)所中學(xué)規(guī)劃幼兒、醫(yī)院基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，配套經(jīng)營(yíng)品牌等級(jí)高，號(hào)召力大，但中高檔時(shí)尚休閑消費(fèi)場(chǎng)所及中學(xué)配套等級(jí)不確定。后期跟蹤重點(diǎn)28家樂(lè)福與社區(qū)沿街商鋪相結(jié)合，能夠滿足生活需求，但目前周邊休閑世博家園動(dòng)遷基地和合苑高壓走廊尚東國(guó)際本案二期本案一期世博家園高壓走廊北部：高壓走廊東部：大型動(dòng)遷基地世博家園南部：本案南塊西部：在建高檔大盤(pán)尚東國(guó)際環(huán)境解讀處大型綜合居住區(qū)，基地受到北部高壓走廊與東部大型動(dòng)遷基地影響，不利于本案定位大幅提升29世博家園和合苑高壓走廊尚東國(guó)際本案二期本案一期世博家園高壓走經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊公共交通發(fā)達(dá)大眾配套完善整體檔次不高缺乏塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間世博帶動(dòng)板塊未來(lái)快速發(fā)展?jié)M足交通便利的需要能夠滿足便利生活的需要缺乏塑造極度高端產(chǎn)品的氛圍不適合大幅提高二期整體定位生活配套和出行條件優(yōu)越產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間結(jié)論高端定位缺乏客觀條件，但具備在現(xiàn)有南塊水平上實(shí)現(xiàn)突破的良好基礎(chǔ)30經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多可塑潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議31潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析現(xiàn)狀理解未來(lái)預(yù)判32競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析32類型細(xì)分代表樓盤(pán)普通公寓標(biāo)準(zhǔn)型萬(wàn)科新里程舒適型環(huán)球中央花園個(gè)性型未來(lái)域混合型別墅、公寓混合社區(qū)環(huán)球翡翠灣目前區(qū)域產(chǎn)品類型較為單一，主要分為公寓產(chǎn)品與混合產(chǎn)品兩大類公寓產(chǎn)品主要可以細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)型、舒適型以及個(gè)性型三個(gè)組成部分混合型則以別墅+公寓混合社區(qū)類為主當(dāng)前市場(chǎng)理解當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)品類型比較單一，公寓型與混合型是目前板塊市場(chǎng)主體33類型細(xì)分代表樓盤(pán)普通公寓標(biāo)準(zhǔn)型萬(wàn)科新里程舒適型環(huán)球中央花園個(gè)代表：萬(wàn)科新里程——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃布局，配套優(yōu)勢(shì)巨大總規(guī)模：17萬(wàn)平方米（南塊）容積率：1.5建筑形態(tài)：小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率：50％主力房型：二房、三房主力面積：二房90-95平方米三房120-135平方米四房146平方米產(chǎn)品規(guī)劃：標(biāo)準(zhǔn)化大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃，房型面積符合區(qū)域目前實(shí)際，大型復(fù)合化配套是該案最大的優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科新里程（南塊）是目前區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化普通公寓產(chǎn)品的代表，其在整體規(guī)劃及房型設(shè)計(jì)上比較符合目前客戶實(shí)際需求，配套齊全和經(jīng)營(yíng)品牌高檔是其最大的亮點(diǎn)。普通公寓之標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品34代表：萬(wàn)科新里程——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃布局，配套優(yōu)勢(shì)巨大總規(guī)模：17萬(wàn)中產(chǎn)群體新里程客層萬(wàn)科新里程由于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)，因此客戶范圍較大，幾乎囊括了中產(chǎn)群體的中段客層客戶類型以傳統(tǒng)客戶為主，其比較注重總價(jià)與配套隨著銷(xiāo)售的逐漸深入，客戶范圍逐步擴(kuò)大，全市性特征越發(fā)明顯項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)诎鍓K內(nèi)始終處于領(lǐng)先水平以傳統(tǒng)型客戶為主，客戶范圍大，是銷(xiāo)售最快的產(chǎn)品35中產(chǎn)群體新里程客層萬(wàn)科新里程由于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)，因此客戶范圍較大，代表：環(huán)球中央花園——大尺度房型，高綠化率、樓棟距離開(kāi)闊總規(guī)模：10萬(wàn)平方米容積率：1.76建筑形態(tài)：高層、小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率：65％主力房型：二房、三房主力面積：二房120-150平方米三房140-160平方米產(chǎn)品規(guī)劃：四周?chē)闲徒ㄖ季郑胁看竺娣e景觀綠化，建筑棟距開(kāi)闊環(huán)球中央花園是目前區(qū)域舒適型普通公寓產(chǎn)品的代表，明顯高于同類產(chǎn)品的面積尺度，以及高綠化率與大開(kāi)闊布局，是其產(chǎn)品最大的特色。普通公寓之舒適型產(chǎn)品36代表：環(huán)球中央花園——大尺度房型，高綠化率、樓棟距離開(kāi)闊總規(guī)客戶層次略高，屬于慢熱型產(chǎn)品中產(chǎn)群體環(huán)球中央花園客層環(huán)球中央花園客戶層次略高，屬于中端客群的中上區(qū)客戶類型主要以律師、私營(yíng)企業(yè)主等注重品質(zhì)的中高端客戶，沒(méi)有明顯的區(qū)域性客戶特征銷(xiāo)售雖然始終未見(jiàn)火爆，但處于上升區(qū)域，屬于慢熱型產(chǎn)品37客戶層次略高，屬于慢熱型產(chǎn)品中產(chǎn)群體環(huán)球中央花園客層環(huán)球中央代表：未來(lái)域——個(gè)性規(guī)劃，創(chuàng)意布局總規(guī)模：11萬(wàn)平方米容積率：1.4建筑形態(tài)：小高層、多層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率：50％主力房型：二房、三房、四房主力面積：二房80-94平方米三房123-141平方米四房146平方米產(chǎn)品規(guī)劃：創(chuàng)意性“三灣一岸”整體布局，將社區(qū)建筑與僅有的景觀優(yōu)勢(shì)充分融合，整體規(guī)劃獨(dú)具創(chuàng)新未來(lái)域是目前區(qū)域個(gè)性化公寓產(chǎn)品的代表，其創(chuàng)意性規(guī)劃設(shè)計(jì)在區(qū)域內(nèi)具有極大的產(chǎn)品差異優(yōu)勢(shì)，容易引起年輕獵奇一族的共鳴。普通公寓之個(gè)性型產(chǎn)品38代表：未來(lái)域——個(gè)性規(guī)劃，創(chuàng)意布局總規(guī)模：11萬(wàn)平方米未來(lái)域追求個(gè)性化的中高端年輕客戶為主，變相降價(jià)后銷(xiāo)售平穩(wěn)客戶層次與環(huán)球中央花園類似，屬于中端客群的中上區(qū)，但客戶層次范圍更大客戶類型更趨向于年輕化，以新興白領(lǐng)一族為其客戶主體，時(shí)尚、個(gè)性化是其最大的特點(diǎn)目前浦東客戶比例略大，但未來(lái)預(yù)計(jì)浦西客戶比重將逐步上升開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售火爆，后因宏觀影響陷入低谷，變相降價(jià)后基本保持穩(wěn)定走勢(shì)中產(chǎn)群體未來(lái)域客層39追求個(gè)性化的中高端年輕客戶為主，變相降價(jià)后銷(xiāo)售平穩(wěn)客戶層次與代表：環(huán)球翡翠灣——整體布局較為中庸，產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢(shì)明顯總規(guī)模：16萬(wàn)平方米容積率：1.5建筑形態(tài)：小高層、低層建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格綠化率：50％主力房型：二房、三房、聯(lián)排主力面積：二房92-94平方米三房131-133平方米聯(lián)排180-200平方米產(chǎn)品規(guī)劃：混合型社區(qū)設(shè)計(jì)，公寓與別墅形成相互獨(dú)立的兩個(gè)組團(tuán)，公寓以標(biāo)準(zhǔn)型為主，而別墅則突出經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)環(huán)球翡翠灣是目前區(qū)域混合社區(qū)的代表，其雖然在整體規(guī)劃上缺乏亮點(diǎn)，但經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢(shì)突出混合社區(qū)之低密度產(chǎn)品40代表：環(huán)球翡翠灣——整體布局較為中庸，產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢(shì)明顯總規(guī)中產(chǎn)群體公寓客層定位別墅客層定位推案時(shí)間產(chǎn)品類型推案規(guī)模推案套數(shù)去化套數(shù)成交均價(jià)銷(xiāo)售率主力銷(xiāo)售周期2005-4-30別墅662836351333999%1周2005-5-21922750451335190%1周2005-6-4370420181499090%1周2005-9-22680436241450737%6個(gè)月2005-8-4公寓13610128126767899%2周2005-8-12114871201207621100%2周2005-8-1821125176171804997%1個(gè)月2005-8-2616163168166795899%1個(gè)月2005-11-623970192174791291%2個(gè)月2005-12-421526198180785491%2個(gè)月2005-12-1724171210174772183%3個(gè)月別墅產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺銷(xiāo)售火爆，公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)去化迅速公寓客層定位于中端客層的中段，而別墅客戶定位于高端客戶的底端別墅產(chǎn)品由于稀缺優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售火爆，主力去化一般在1-2周內(nèi)公寓產(chǎn)品面積經(jīng)濟(jì)，加上略低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，致使銷(xiāo)售同樣良好41中產(chǎn)群體公寓客層定位別墅客層定位推案時(shí)間產(chǎn)品類型推案規(guī)模推市場(chǎng)結(jié)論一普通公寓市場(chǎng)普通公寓整體銷(xiāo)售情況良好標(biāo)準(zhǔn)型舒適型個(gè)性型符合目前區(qū)域大眾需求，銷(xiāo)售速度最快屬于慢熱型產(chǎn)品銷(xiāo)售情況平穩(wěn)標(biāo)準(zhǔn)型公寓是目前板塊客層最廣、去化最快的產(chǎn)品42市場(chǎng)結(jié)論一普通公寓市場(chǎng)普通公寓整體銷(xiāo)售情況良好標(biāo)準(zhǔn)型舒適型個(gè)混合社區(qū)產(chǎn)品別墅公寓稀缺產(chǎn)品，去化火爆區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，但在別墅帶動(dòng)下社區(qū)品質(zhì)有所提高，銷(xiāo)售良好整體銷(xiāo)售情況良好別墅在區(qū)域內(nèi)屬于稀缺產(chǎn)品，銷(xiāo)售火爆而公寓產(chǎn)品在別墅的帶動(dòng)下社區(qū)品質(zhì)有所提升，在一定程度上推動(dòng)了其銷(xiāo)售速度市場(chǎng)結(jié)論一混合社區(qū)市場(chǎng)混合型社區(qū)在板塊內(nèi)擁有較好前景43混合社區(qū)產(chǎn)品別墅公寓稀缺產(chǎn)品，去化火爆區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，但在別墅2002年末上海申博成功2004年世博規(guī)劃出臺(tái)，三林板塊迎來(lái)重大發(fā)展機(jī)遇，眾多知名開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入2005年萬(wàn)科新里程、未來(lái)域等代表樓盤(pán)正式上市，三林樓市開(kāi)始為人們所關(guān)注2006-07年三林板塊進(jìn)入開(kāi)發(fā)熱潮，供應(yīng)穩(wěn)中有升，開(kāi)始形成規(guī)模效應(yīng)2008-2009年隨著軌道6號(hào)線、8號(hào)線的相繼通車(chē)，配套的完善為板塊導(dǎo)入大量人口，而臨近世博效應(yīng)將更大的激發(fā)板塊潛力，三林板塊開(kāi)始真正進(jìn)入市場(chǎng)高峰未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判一整體市場(chǎng)預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年后，隨著配套的逐漸成熟，三林板塊將進(jìn)入真正的開(kāi)發(fā)高潮，進(jìn)入市場(chǎng)高峰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈442002年末上海申博成功2004年世博規(guī)劃出臺(tái)，三林板塊迎來(lái)供應(yīng)走勢(shì)-2008年開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)高潮，總規(guī)模高達(dá)275萬(wàn)平方米未來(lái)三年內(nèi)板塊及周邊地區(qū)將進(jìn)入供應(yīng)高峰2008-2009年三林、北蔡、六里三個(gè)區(qū)域供應(yīng)合計(jì)將高達(dá)275萬(wàn)平方米供應(yīng)預(yù)判45供應(yīng)走勢(shì)-2008年開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)高潮，總規(guī)模高達(dá)275萬(wàn)樓盤(pán)供應(yīng)-樓盤(pán)供應(yīng)以后續(xù)為主，總體量達(dá)到71萬(wàn)平方上市時(shí)段項(xiàng)目類型預(yù)計(jì)推案規(guī)模預(yù)計(jì)推案套數(shù)推案房型面積段產(chǎn)品界定2007年尚東國(guó)際后續(xù)100000650二房115舒適型普通公寓三房132-148四房152-169花園洋房環(huán)球中央花園30000220二房110-150舒適型普通公寓三房130-160大華錦繡華城90000750二房98-118標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房136-145地杰?chē)?guó)際城1500001500二房85-110標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房123-1402008年尚東國(guó)際后續(xù)120000700二房未定舒適型普通公寓三房未定四房未定花園洋房聯(lián)排未定別墅大華錦繡華城100000800二房未定標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房未定地杰?chē)?guó)際城1200001200二房未定標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓三房未定合計(jì)

7100005820

供應(yīng)預(yù)判46樓盤(pán)供應(yīng)-樓盤(pán)供應(yīng)以后續(xù)為主，總體量達(dá)到71萬(wàn)平方上市時(shí)段項(xiàng)尚東國(guó)際地杰?chē)?guó)際錦繡華城中央花園樓盤(pán)供應(yīng)分布供應(yīng)預(yù)判47尚東國(guó)際地杰?chē)?guó)際錦繡華城中央花園樓盤(pán)供應(yīng)分布供應(yīng)預(yù)判47土地供應(yīng)-三年內(nèi)總供應(yīng)量近300萬(wàn)平方米，未來(lái)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈編號(hào)板塊地塊地址土地面積建筑面積容積率項(xiàng)目進(jìn)程預(yù)計(jì)上市時(shí)間1三林三林鎮(zhèn)2街坊22/1宗地塊東至洪山路南至板泉路1332172131471.6選址階段2008年后2三林鎮(zhèn)1街坊1/5宗地塊東明路以西板泉路以2用地許可2007年3三林新村前期開(kāi)發(fā)地塊長(zhǎng)清路東環(huán)南一大道北4535606803401.5用地許可2007-2010年4三林鎮(zhèn)上南路西側(cè)西至振興路南至楊思路340050001.7用地許可2007年5杉林新苑A,B區(qū)楊高南路外環(huán)線口1000002200002.2選址階段2008年后6環(huán)球河濱花園東至浦三路南至三林塘1081001621001.5報(bào)建階段2007年7耀華小區(qū)濟(jì)陽(yáng)路東川楊河南12928193921.5用地許可2007年8周邊板塊錦華小區(qū)西至錦繡路南至川楊河52500

選址階段2008年后9錦繡華城后續(xù)地塊錦繡路成山路1683712525561.5用地許可2007-2008年10六里14號(hào)地塊西至楊高南路南至川楊河4974667462001.5用地許可2008年后11

六里園區(qū)1-6地塊楊高南路、博文路

4340006510001.9用地許可2008年后12蔡鎮(zhèn)51街坊1宗地塊

滬南公路東、北中路南669086971.3施工2007年合計(jì)

19861322977512

區(qū)域未來(lái)土地供應(yīng)巨大，三年內(nèi)總體量達(dá)到近300萬(wàn)平方米容積率1.5以上項(xiàng)目達(dá)到75%，未來(lái)區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入以公寓為主的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)供應(yīng)預(yù)判48土地供應(yīng)-三年內(nèi)總供應(yīng)量近300萬(wàn)平方米，未來(lái)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈編123456789101211地塊供應(yīng)分布編號(hào)土地面積建筑面積項(xiàng)目進(jìn)程1133217213147選址階段21590019080用地許可3453560680340用地許可434005000用地許可5100000220000選址階段6108100162100報(bào)建階段71292819392用地許可852500

選址階段9168371252556用地許可10497466746200用地許可11434000651000用地許可1266908697施工合計(jì)19861322977512

供應(yīng)預(yù)判49123456789101211地塊供應(yīng)分布編號(hào)土地面積建筑面重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案預(yù)判-尚東國(guó)際（三林板塊）距離本案最近的競(jìng)爭(zhēng)大盤(pán)，整體銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)一期二期三期尚東國(guó)際位于浦東三林板塊，東至東明路，西近上南路，南至高青路，北靠海陽(yáng)路，地塊總規(guī)模近22.4萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)32.28萬(wàn)平方米，住宅容積率為1.14，是目前板塊內(nèi)最大的綜合性商品住宅項(xiàng)目，整盤(pán)銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)長(zhǎng)達(dá)3年未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判一競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案50重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案預(yù)判-尚東國(guó)際（三林板塊）一期二期三期尚東國(guó)際位整體分三期開(kāi)發(fā)，一期緊靠政府規(guī)劃配套用地項(xiàng)目從北至南共分三期開(kāi)發(fā)，其中一期住宅規(guī)模9.39萬(wàn)平方米，二期12.19萬(wàn)平方米，三期10.69萬(wàn)平方米一期北部為綠化緩沖帶，東部為政府規(guī)劃的交通樞紐及商業(yè)中心二期與三期東部為政府潛在規(guī)劃用地，目前尚無(wú)明確規(guī)劃出臺(tái)教育配套目前暫時(shí)只確定社區(qū)幼兒園，中小學(xué)尚無(wú)明確規(guī)劃三期二期一期政府交通、商業(yè)規(guī)劃區(qū)東明路潛在規(guī)劃區(qū)綠化緩沖帶社區(qū)幼兒園6號(hào)線高青路站高青路海陽(yáng)路高壓走廊51整體分三期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目從北至南共分三期開(kāi)發(fā)，其中一期住宅規(guī)模9以小型生活配套設(shè)施為主（便利店、藥房、鮮花店、郵局等等）主題體育休閑會(huì)所（參考奧林匹克花園會(huì)所）大型生活配套（泛會(huì)所概念）（網(wǎng)吧、咖啡吧、SPA、美容美發(fā)、保健按摸、證券公司）大型綜合餐飲為主（定向招）以小型生活配套為主（洗衣放、便利店、西餅店、銀行等等）項(xiàng)目階段商業(yè)配套面積會(huì)所配套面積合計(jì)一期0350350二期16740185018590三期51008505950整體配套規(guī)模近2.5萬(wàn)平方米，以休閑娛樂(lè)消費(fèi)配套為核心52以小型生活配套設(shè)施為主（便利店、藥房、鮮花店、郵局等等）主題產(chǎn)品類型豐富，為混合社區(qū)，整體檔次較高項(xiàng)目產(chǎn)品豐富，在舒適型普通公寓與聯(lián)排別墅的基礎(chǔ)上，在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)新的引入花園洋房產(chǎn)品，形成多重產(chǎn)品組合，使其成為未來(lái)板塊內(nèi)產(chǎn)品最全、檔次最高的大型商品住宅項(xiàng)目房型面積套數(shù)比重比重合計(jì)1/1/1618412.50%13.1%1/2/19440.60%2/1/177-798412.50%36.1%2/2/192-10515923.60%3/2/1113-11812919.20%33.2%3/2/2125-1669414%4/2/2157-220405.90%17.6%4/2/3207-220426.20%5/2/5403-41971%復(fù)式189-195304.50%合計(jì)

673100.00%100%花園洋房公寓聯(lián)排53產(chǎn)品類型豐富，為混合社區(qū)，整體檔次較高項(xiàng)目產(chǎn)品豐富，在舒適型項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比產(chǎn)品對(duì)比配套對(duì)比萬(wàn)科新里程33萬(wàn)方？整體：齊全亮點(diǎn)：小學(xué)配套集中，綜合品牌好尚東國(guó)際32萬(wàn)方產(chǎn)品新穎多樣，具備良好立面表現(xiàn)力和質(zhì)感，易吸引成熟客戶整體：齊全亮點(diǎn)：休閑商業(yè)軌道6號(hào)線對(duì)比結(jié)果等同新里程一期立面質(zhì)感略遜、二期建議立面表現(xiàn)提升2008年新里程配套成熟度高，配套品牌較尚東國(guó)際好，交通略遜與本案對(duì)比——規(guī)模相當(dāng)，配套條件各具特色競(jìng)爭(zhēng)策略突出配套的品牌性和小學(xué)的差異配套，完善休閑商業(yè)的不足。小學(xué)的品質(zhì)會(huì)成為關(guān)鍵點(diǎn)，休閑商業(yè)可通過(guò)盛苑路底商業(yè)態(tài)定位解決，同時(shí)附加萬(wàn)科品牌附加優(yōu)勢(shì)和總價(jià)的控制來(lái)取得競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先主要爭(zhēng)取客層三口家庭（幼?。┖湍贻p群體54項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比產(chǎn)品對(duì)比配套對(duì)比萬(wàn)科新里程33萬(wàn)方？整體：齊全尚重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案預(yù)判-大華錦繡華城（相鄰板塊）超大規(guī)模產(chǎn)品，位于成熟板塊，造鎮(zhèn)式配套該案位于浦東六里生活板塊,屬于已經(jīng)發(fā)展成熟區(qū)域項(xiàng)目總規(guī)模近400萬(wàn)平方米,屬于本市超級(jí)大盤(pán)尚東國(guó)際地杰?chē)?guó)際錦繡華城中央花園一期二期（在售）55重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案預(yù)判-大華錦繡華城（相鄰板塊）該案位于浦東六里生二期在售11街坊二期07-08年上市18街坊在售二期由11街坊與18街坊兩部分組成,總體量達(dá)到35.21萬(wàn)平方米目前在售為二期11街坊,總規(guī)模為18.23萬(wàn)平方米,目前已推規(guī)模1萬(wàn)方二期18街坊預(yù)計(jì)07-08年上市,總規(guī)模為16.98萬(wàn)平方米在售二期分為兩部分,總體量高達(dá)35.21萬(wàn)方56二期在售二期07-08年上市在售二期由11街坊與18街坊兩部項(xiàng)目整體配套齊全,主題公園是其最大亮點(diǎn)主題公園位于北艾路以南，經(jīng)三路以西，南望川楊河，西鄰春塘河，成山路橫貫其中,是大華錦繡華城中央綠色生態(tài)園總用地面積：15.97公頃,水系總面積：4.4萬(wàn)平方米（含春塘河）規(guī)劃突出生態(tài)效應(yīng),大型主題公園是其最大亮點(diǎn)57項(xiàng)目整體配套齊全,主題公園是其最大亮點(diǎn)規(guī)劃突出生態(tài)效應(yīng),大型產(chǎn)品房型面積（預(yù)測(cè)）產(chǎn)品類型公寓二房89.57平方米經(jīng)濟(jì)三房149.69平方米舒適四房164.19平方米舒適別墅196-197平方米經(jīng)濟(jì)型別墅二期未來(lái)上市為混合社區(qū),產(chǎn)品類型豐富07-08年上市的18街坊為別墅與公寓的混合社區(qū),產(chǎn)品比較豐富其東部沿街為點(diǎn)式小高層,西部規(guī)劃為板式小高層,中部及南部為低層別墅區(qū)域公寓產(chǎn)品面積跨度較大,二房為經(jīng)濟(jì)房型,三房與四房為舒適型房型別墅則以經(jīng)濟(jì)別墅為主58產(chǎn)品房型面積（預(yù)測(cè)）產(chǎn)品類型公寓二房89.57平方米經(jīng)濟(jì)三房與本案對(duì)比——本案缺少中學(xué)配套，但配套品牌等級(jí)高，人均享有配套面積大項(xiàng)目規(guī)模對(duì)比產(chǎn)品對(duì)比配套對(duì)比萬(wàn)科新里程33萬(wàn)方？整體：齊全亮點(diǎn)：配套集中，綜合品牌好錦繡華城400萬(wàn)方產(chǎn)品豐富多樣，為混合型社區(qū)整體：齊全（包括中小學(xué)）亮點(diǎn)：主題公園對(duì)比華城為造鎮(zhèn)式開(kāi)發(fā)各具特色新里程人均享有配套面積大，應(yīng)密切關(guān)注北邊中學(xué)規(guī)劃情況，協(xié)助引進(jìn)優(yōu)質(zhì)名校競(jìng)爭(zhēng)策略以配套的集中性和全品牌經(jīng)營(yíng)超越對(duì)手，同時(shí)，密切關(guān)注基地北側(cè)中學(xué)規(guī)劃情況，主動(dòng)協(xié)助引進(jìn)優(yōu)質(zhì)名校，再利用板塊間存在的價(jià)格差，控制好總價(jià)，來(lái)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地位。品牌開(kāi)發(fā)+品牌配套，構(gòu)成新里程核心的競(jìng)爭(zhēng)力。59與本案對(duì)比——本案缺少中學(xué)配套，但配套品牌等級(jí)高，人均享項(xiàng)目總規(guī)模開(kāi)發(fā)商對(duì)比區(qū)位對(duì)比核心配套配套對(duì)比萬(wàn)科新里程33萬(wàn)方★★★★★★★★★家樂(lè)福、名牌小學(xué)、藝術(shù)中心、品牌會(huì)所品牌性尚東國(guó)際32萬(wàn)方★★★★★★★家樂(lè)福(分享)、大型休閑商業(yè)、幼兒園、交通樞紐休閑性錦繡華城400萬(wàn)方★★★★★★★★★樂(lè)購(gòu)、運(yùn)動(dòng)主題公園、社區(qū)中小學(xué)（06年開(kāi)學(xué)）綜合性綜合競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比—產(chǎn)品定位各不相同，配套設(shè)施各具特點(diǎn)60項(xiàng)目總規(guī)模開(kāi)發(fā)商對(duì)比區(qū)位對(duì)比核心配套配套對(duì)比萬(wàn)科新里程33萬(wàn)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣研判核心優(yōu)勢(shì)最大劣勢(shì)配套集中且綜合品牌好，一期在區(qū)域普通公寓市場(chǎng)已經(jīng)確立領(lǐng)先地位與良好口碑，開(kāi)發(fā)品牌有附加值地塊條件受限制和影響較多，產(chǎn)品類型和檔次拔高有限，產(chǎn)品價(jià)值創(chuàng)新是唯一競(jìng)爭(zhēng)策略保持優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，并在條件可許的范圍內(nèi)創(chuàng)造差異優(yōu)勢(shì)，是二期的制勝關(guān)鍵以成交活躍的標(biāo)準(zhǔn)型普通公寓產(chǎn)品為主導(dǎo)，適度增加創(chuàng)新型市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品61未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣研判核心優(yōu)勢(shì)最大劣勢(shì)配套集中且綜合品牌好，一期在未來(lái)預(yù)測(cè)之產(chǎn)品預(yù)測(cè)——普通公寓仍將占絕對(duì)主體，研判特殊公寓將是避免同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的方向區(qū)域未來(lái)產(chǎn)品構(gòu)成公寓低密度普通公寓特殊公寓純別墅混合社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)房型舒適房型小戶型彈性組合居(平層豪宅/三代居/上下組合)全復(fù)式公寓花園洋房獨(dú)立、聯(lián)排別墅、公寓低層洋房聯(lián)排、小高層尚東國(guó)際尚東國(guó)際未來(lái)主力稀缺產(chǎn)品未來(lái)大盤(pán)壟斷，競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)，壓力極大個(gè)性化產(chǎn)品容易陷入普通公寓的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)中稀缺產(chǎn)品受容積率限制，很難出現(xiàn)該類產(chǎn)品未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但項(xiàng)目具備優(yōu)勢(shì)×？√未來(lái)市場(chǎng)預(yù)判一趨勢(shì)預(yù)判注：平層豪宅—標(biāo)準(zhǔn)房+標(biāo)準(zhǔn)房；三代居—標(biāo)準(zhǔn)房+小戶型①①62未來(lái)預(yù)測(cè)之產(chǎn)品預(yù)測(cè)——普通公寓仍將占絕對(duì)主體，研判特殊公寓將結(jié)論預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)將仍然保持“普通公寓產(chǎn)品為主、混合社區(qū)為輔”的現(xiàn)有模式整體檔次不會(huì)有大的突破特殊公寓將是未來(lái)區(qū)域稀缺產(chǎn)品，有望成為新的亮點(diǎn)63結(jié)論預(yù)計(jì)未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)將仍然保持63潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議64潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定潛在客戶分析基于競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目條件分析65潛在客戶分析基于65前期已銷(xiāo)售房源的客戶統(tǒng)計(jì)（家庭年收入）前期成交客戶家庭年收入中等收入群體，占76%核心客戶群5萬(wàn)以下42%5-7萬(wàn)127%7-10萬(wàn)4527%10-15萬(wàn)6136%15-20萬(wàn)2213%20-30萬(wàn)106%100萬(wàn)以上32%其它117%可拓展群體可拓展群體7-20萬(wàn)家庭收入群體為主力客層5-7萬(wàn)和20-30萬(wàn)群體可拓展66前期已銷(xiāo)售房源的客戶統(tǒng)計(jì)（家庭年收入）前期成交客戶家庭年收入簽約客戶的年齡段分析25歲以下8%

25-29歲28%

30-39歲35%40-49歲20%50-60歲9%3.26日成交客戶年齡分析25歲以下4%

25-29歲56%

30-39歲23%40-49歲9%50-60歲8%前期已銷(xiāo)售房源的客戶統(tǒng)計(jì)（年齡）25-39歲是成交客戶主力年齡段25-29歲年輕化趨勢(shì)明顯4.16日成交客戶年齡分析25歲以下11%

25-29歲39%

30-39歲25%40-49歲13%50-60歲11%67簽約客戶的年齡段分析3.26日成交客戶年齡分析前期已銷(xiāo)售房源前期客戶總結(jié)萬(wàn)科新里程一期精英步入精英階層向往白領(lǐng)生活的藍(lán)領(lǐng)2006年優(yōu)越小資情調(diào)的白領(lǐng)68前期客戶總結(jié)萬(wàn)科新里程精英步入精英階層向往白領(lǐng)生活的藍(lán)領(lǐng)20藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng)粉領(lǐng)小資富豪新富人國(guó)際自由人金領(lǐng)現(xiàn)有主力客群2期目標(biāo)主力客群世博家園氛圍高壓走廊技術(shù)指標(biāo)（①②√×產(chǎn)品概念上占據(jù)本階層的上端，但不突破階層屬性，可對(duì)本階層內(nèi)人群形成領(lǐng)導(dǎo)力。二期客戶可拓展的空間②69藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng)富豪現(xiàn)有主力客群2期目標(biāo)主力客群世博家園氛圍（①②√二期客戶拓展后的階層定位立足一期，向上適當(dāng)拓展客層，在價(jià)格自然上漲的同時(shí)，品質(zhì)小幅提升，維持一期性價(jià)比感覺(jué)。2008年萬(wàn)科新里程二期精英向往白領(lǐng)生活的藍(lán)領(lǐng)步入精英階層優(yōu)越小資情調(diào)的白領(lǐng)70二期客戶拓展后的階層定位立足一期，向上適當(dāng)拓展客層，在價(jià)格自二期主力客層階層定性中產(chǎn)是一個(gè)社會(huì)分層概念，是衡量生活的標(biāo)準(zhǔn)。也是精神富足的象征。當(dāng)今中國(guó)中產(chǎn)者的標(biāo)準(zhǔn)是——家庭人均年收入在8萬(wàn)－20萬(wàn)RMB從事腦力勞動(dòng)（體育運(yùn)動(dòng)員除外）大專及以上文化程度中產(chǎn)階層上海中產(chǎn)階層特性１.數(shù)量增長(zhǎng)明顯２.階層剛性遞進(jìn)３.消費(fèi)能力強(qiáng)勁４.平均年齡年輕x收入y文化程度z職業(yè)o標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)點(diǎn)中產(chǎn)階層71二期主力客層階層定性中產(chǎn)是一個(gè)社會(huì)分層概念，是衡量生活的標(biāo)準(zhǔn)特征：年齡集中在25—35歲，單身居多，從事網(wǎng)絡(luò)、軟件開(kāi)發(fā)、通信設(shè)備等行業(yè)，月薪6000元以上，有的每月還可得到一筆可觀的房屋津貼，可以承受3000元左右的房租?！岸际行落J”對(duì)居住要求很高，向往質(zhì)量高樓盤(pán)——環(huán)境優(yōu)美、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、交通便利、定位年輕化，最好還有一定的“知名度”和升值潛力。以品牌主導(dǎo)消費(fèi)的特征明顯。都會(huì)新銳二期主力客層定位類型描述72特征：年齡集中在25—35歲，單身居多，從事網(wǎng)絡(luò)、軟件開(kāi)發(fā)、他們是70年代的客戶（26歲—36歲）這個(gè)人群段精神特質(zhì)相似，生活方式和價(jià)值觀非常個(gè)性化。對(duì)于后70年代（77-80年）群體，往往是房?jī)r(jià)上漲的直接“受害者”，他們被壓抑已久的購(gòu)房自住需求目前急需得到釋放，只要產(chǎn)品價(jià)格和他們的購(gòu)買(mǎi)力預(yù)期一致，就會(huì)從“承租客”變成“業(yè)主”。前70年代（70-76年）群體，（以及部分理財(cái)能力和意識(shí)超前的人）在2002-2004房?jī)r(jià)爆漲期內(nèi)已成為了投資獲益者，擁有的房產(chǎn)不止一套，買(mǎi)房目的是兼有投資和自住升級(jí)。他們處于職業(yè)生涯的上升期和波峰期，收入高，預(yù)期看好。70年代的晚婚族，具有婚房市場(chǎng)最強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。上海76年嬰兒潮一代面臨培養(yǎng)下一代的任務(wù)，2室換3室的需求在最近兩年會(huì)集中爆發(fā)。73他們是70年代的客戶（26歲—36歲）這個(gè)人群段精神特質(zhì)相似一房>>>產(chǎn)品總價(jià)：71.5萬(wàn)(單價(jià)11000元/平方米，以65平方米估算)貸款7成每月還款（商業(yè)，貸款50萬(wàn)計(jì)）：20年30年月還款（40%為安全比例）36153040家庭月收入>9037>7600家庭年收入>10.8萬(wàn)>9.12萬(wàn)二期主力客層定位之購(gòu)買(mǎi)力驗(yàn)證客戶準(zhǔn)入及格線成交客戶的基準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)力=家庭年收入高于9萬(wàn)74一房>>>產(chǎn)品總價(jià)：71.5萬(wàn)(單價(jià)11000元/平方米，產(chǎn)品總價(jià)：105萬(wàn)（單價(jià)10000元/平方米，以105平方米估算）貸款7成每月還款（商業(yè)，貸款73.5萬(wàn)計(jì)）：20年30年月還款（40%為安全比例）52924484家庭月收入>13230>11210家庭年收入>15.8萬(wàn)>13.5萬(wàn)成交客戶的基準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)力=家庭年收入高于13.5萬(wàn)二房>>>二期主力客層定位之購(gòu)買(mǎi)力驗(yàn)證客戶準(zhǔn)入及格線75產(chǎn)品總價(jià)：105萬(wàn)（單價(jià)10000元/平方米，以105平方米產(chǎn)品總價(jià)：135萬(wàn)（單價(jià)10000元/平方米，以135平方米估算）貸款7成每月還款（商業(yè)，貸款94.5萬(wàn)計(jì)）：20年30年月還款（40%為安全比例）68335746家庭月收入>17083>14365家庭年收入>20.5萬(wàn)>17萬(wàn)三房>>>二期主力客層定位之購(gòu)買(mǎi)力驗(yàn)證客戶準(zhǔn)入及格線成交客戶的基準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)力=家庭年收入高于17萬(wàn)76產(chǎn)品總價(jià)：135萬(wàn)（單價(jià)10000元/平方米，以135平方米1房客戶2房客戶3房以上客戶家庭年收入>9萬(wàn)家庭年收入>13.5萬(wàn)家庭年收入>17萬(wàn)驗(yàn)證結(jié)論5萬(wàn)以下42%5-7萬(wàn)127%7-10萬(wàn)4527%10-15萬(wàn)6136%15-20萬(wàn)2213%20-30萬(wàn)106%100萬(wàn)以上32%其它117%可拓展群體可拓展群體此比例會(huì)下降購(gòu)買(mǎi)力分布支付能力√×二期客群購(gòu)買(mǎi)力需要提升，符合前述目標(biāo)客戶定位，相比一期小幅升級(jí)，主力購(gòu)買(mǎi)力分布為10-30萬(wàn)家庭年收入主力客層比一期上升一檔771房客戶2房客戶3房以上客戶家庭年收入>9萬(wàn)家庭年收入>13潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議78潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向紅海：共性市場(chǎng)優(yōu)化方案藍(lán)海：市場(chǎng)差異化方案產(chǎn)品定位方向79項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向紅海：共性市場(chǎng)優(yōu)化方案藍(lán)海：市場(chǎng)差異化方案產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)房型舒適房型客層廣泛但競(jìng)爭(zhēng)激烈普通公寓萬(wàn)科最具優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品線，建議保持此優(yōu)勢(shì)慢熱型產(chǎn)品維持標(biāo)準(zhǔn)房型，避免舒適房型標(biāo)準(zhǔn)型都會(huì)新銳√紅海戰(zhàn)略之普通公寓普通公寓的研判共性市場(chǎng)優(yōu)化方案是市場(chǎng)需求最大和活躍產(chǎn)品，總價(jià)可控制在優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)間。并以全裝修方式讓產(chǎn)品品質(zhì)提升。對(duì)位80標(biāo)準(zhǔn)房型舒適房型客層廣泛但競(jìng)爭(zhēng)激烈普通公寓萬(wàn)科最具優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品紅海戰(zhàn)略之混合社區(qū)混合社區(qū)損失一定容積率指標(biāo)陷入與尚東國(guó)際之間的板塊內(nèi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)加入與錦繡華城之間的板塊外同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大,無(wú)絕對(duì)勝算不符合利益最大化原則不符合有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)原則不建議定位于混合社區(qū)×混合社區(qū)的研判共性市場(chǎng)優(yōu)化方案81紅海戰(zhàn)略之混合社區(qū)混合社區(qū)損失一定容積率指標(biāo)陷入與尚東國(guó)際之小戶型彈性組合居平層豪宅三代居上下組合全復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)公寓×√√藍(lán)海戰(zhàn)略稀缺產(chǎn)品的研判市場(chǎng)差異化方案彈性組合居可分可合的靈活形式給予客戶更多樣的選擇，是一種價(jià)值創(chuàng)新。平層豪宅—標(biāo)準(zhǔn)房+標(biāo)準(zhǔn)房；三代居—標(biāo)準(zhǔn)房+小戶型；上下組合—標(biāo)準(zhǔn)房+標(biāo)準(zhǔn)房√②①全復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)公寓，是以標(biāo)準(zhǔn)型公寓的面積做復(fù)式房，能夠滿足客層定位，如138平米的三房復(fù)式。②①×82小戶型彈性組合居全復(fù)式×√√藍(lán)海戰(zhàn)略稀缺產(chǎn)品的研判產(chǎn)品定位思路市場(chǎng)活躍產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品+價(jià)值創(chuàng)新產(chǎn)品+標(biāo)準(zhǔn)2/3房型小戶型、全復(fù)式標(biāo)準(zhǔn)公寓三代居83產(chǎn)品定位思路市場(chǎng)活躍產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品+價(jià)值創(chuàng)新產(chǎn)品+標(biāo)準(zhǔn)2/產(chǎn)品整體優(yōu)選后的定位全裝修創(chuàng)新型小高層全生活社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)型公寓+小戶型

+個(gè)性復(fù)式可組合成為三代居84產(chǎn)品整體優(yōu)選后的定位全裝修創(chuàng)新型小高層全生活社區(qū)可組合定位依據(jù)全裝修是發(fā)展趨勢(shì)，有助于提高項(xiàng)目整體品質(zhì)感，標(biāo)準(zhǔn)建議1000元/平方米左右標(biāo)準(zhǔn)公寓是目前市場(chǎng)成交活躍的產(chǎn)品，且新里程優(yōu)勢(shì)明顯，并有利于控制總價(jià)，安全性較強(qiáng)，還能夠依靠現(xiàn)有已積累客戶的口碑在同屬階層中傳播特殊公寓是市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，且存在需求市場(chǎng)三代組合居是一種價(jià)值創(chuàng)新，存在潛在需求多元化的產(chǎn)品組合，能夠吸收更為廣泛的客戶群戰(zhàn)略導(dǎo)向客戶導(dǎo)向世博利好將推動(dòng)本案完全成為一個(gè)全市性項(xiàng)目客戶層次將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上有所提升，但整體不會(huì)突破現(xiàn)有中產(chǎn)階級(jí)范疇符合對(duì)位85定位依據(jù)全裝修是發(fā)展趨勢(shì)，有助于提高項(xiàng)目整體品質(zhì)感，標(biāo)準(zhǔn)建議產(chǎn)品定位與需求整合標(biāo)準(zhǔn)公寓小戶型個(gè)性復(fù)式單身白領(lǐng)單身貴族已婚丁客三口之家（幼小）二老空巢單身貴族已婚丁客二老空巢已婚丁克三口之家（小學(xué)）2房2房2房2房/3房三口之家（中學(xué)）2房/3房1房1房1房1房3房3房三代同堂三代組合居=小戶型+標(biāo)準(zhǔn)公寓小戶型產(chǎn)品是一個(gè)客戶需求市場(chǎng)的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，有利于萬(wàn)科通過(guò)客戶覆蓋面增長(zhǎng)市場(chǎng)占有率。86產(chǎn)品定位與需求整合標(biāo)準(zhǔn)公寓小戶型個(gè)性復(fù)式單身白領(lǐng)單身貴族已婚總占地面積7.05總建面10.58萬(wàn)平方米住宅10.48萬(wàn)平方米商店0.1萬(wàn)平方米建筑高度20%綠地率50%綜合容積率1.5產(chǎn)品建議—房型配比技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)房型面積(平方米)面積比總面積(平方米)戶數(shù)11\1\16015%1577026222\2\19545%4716047132\2\210543\2\111537%3877632353\2\213063\2\21383%314423面積配比建議87總占地面積7.05總建面10.58萬(wàn)平方米住宅10.48萬(wàn)平小戶型標(biāo)準(zhǔn)房型個(gè)性復(fù)式1/1/1約60m22/2/1約95m22/2/2約105m23/2/1約115m23/2/2約130m23/2/2約138m2產(chǎn)品的供應(yīng)滿足中產(chǎn)階層家庭結(jié)構(gòu)的需求，在同一階層中全齡覆蓋。產(chǎn)品建議—房型配比15%45%單身二人世界三口之家二人世界三口之家37%3%類型戶型面積配比家庭結(jié)構(gòu)包含三代組合居88小戶型標(biāo)準(zhǔn)房型個(gè)性復(fù)式1/1/1約60m22/2/1THEEND89THEEND89萬(wàn)科新里程qqqqqqqqq北塊產(chǎn)品定位建議90萬(wàn)科新里程qqqqqqqqq1項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議思考邏輯91項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境過(guò)濾與項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位城市發(fā)展分析++共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議92項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境過(guò)濾與城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2008，城市居住空間導(dǎo)向93城市發(fā)展分析在城市之上，看居住4現(xiàn)代城市發(fā)展定律——居住區(qū)向城市外圍輻射因市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉(zhuǎn)變，生活居住地向外圍區(qū)域輻射擴(kuò)展。中外環(huán)間次級(jí)生活圈內(nèi)中環(huán)間主流生活圈內(nèi)環(huán)內(nèi)商業(yè)中心世博板塊未來(lái)預(yù)判內(nèi)中環(huán)間成城市主流生活中心，發(fā)展前景看好94現(xiàn)代城市發(fā)展定律——居住區(qū)向城市外圍輻射因市中心地塊減城市置業(yè)格局的變化：內(nèi)環(huán)“富豪化”，中環(huán)“中產(chǎn)化”，外環(huán)“平民化”上?！叭h(huán)”格局比較與發(fā)展趨勢(shì)特征供應(yīng)發(fā)展價(jià)格內(nèi)環(huán)內(nèi)中環(huán)沿線外環(huán)沿線區(qū)域發(fā)展成熟，地段尊貴性充分體現(xiàn)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，配套逐步完善，未來(lái)潛力較佳潛在發(fā)展區(qū)域，配套落后，潛力一般受土地限制，供應(yīng)極其貧乏供應(yīng)充足、穩(wěn)定供應(yīng)量極大地價(jià)優(yōu)勢(shì)促使價(jià)格穩(wěn)步攀升價(jià)格保持平穩(wěn)運(yùn)行價(jià)格存在進(jìn)一步下跌的空間高房?jī)r(jià)，完全淪為富人置業(yè)區(qū)穩(wěn)定的供應(yīng)與價(jià)格，將成為主流中產(chǎn)的主要置業(yè)區(qū)外來(lái)人員及本市中低階層選擇區(qū)域95城市置業(yè)格局的變化：內(nèi)環(huán)“富豪化”，中環(huán)“中產(chǎn)化”，外環(huán)“平三林板塊與城市關(guān)系三林處中環(huán)沿線，與CBD距離適宜，如在交通、生活配套支持下，易吸引客戶群體廣泛。另外，世博會(huì)賦予三林板塊歷史性的戰(zhàn)略契機(jī)。啟示中環(huán)與世博，使三林備受矚目，購(gòu)買(mǎi)群體范圍廣闊，投資與自用俱佳96三林板塊與城市關(guān)系三林處中環(huán)沿線，與CBD距離適宜，如在交世博會(huì)，憑什么吸引居住者？世博推進(jìn)新一輪浦東開(kāi)發(fā)世博效應(yīng)帶動(dòng)板塊升級(jí)，提升板塊居住附加值會(huì)展經(jīng)濟(jì)導(dǎo)入商務(wù)功能，板塊功能格局發(fā)生變化世博將拉動(dòng)上海整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展兩岸風(fēng)情游覽區(qū)成為外埠客戶置業(yè)與投資熱點(diǎn)板塊，客戶面極大拓展2010世博，使板塊房地產(chǎn)價(jià)值得到支撐，并成為穩(wěn)步走強(qiáng)的有力保障97世博會(huì)，憑什么吸引居住者？世博推進(jìn)新一輪浦東開(kāi)發(fā)世博效應(yīng)帶3條大橋——南浦、盧浦、徐浦4條隧道——打浦路（復(fù)線）、西藏路、上中路、龍耀路3條軌道交通——6、7、8號(hào)線(2009年全線完工)規(guī)劃城際磁懸浮設(shè)世博會(huì)-上海南站-嘉興-杭州站軌道交通、越江隧道全面導(dǎo)入交通條件日益完善板塊居住價(jià)值不斷提升具備吸引浙江客戶的條件983條大橋——軌道交通、越江隧道全面導(dǎo)入交通條件日益完善9至2010，三林利好不斷，城市導(dǎo)向使中產(chǎn)階層成為置業(yè)主流板塊市場(chǎng)因世博效應(yīng)的帶動(dòng)將持續(xù)成為熱點(diǎn)與關(guān)注區(qū)域中產(chǎn)群體產(chǎn)品和低門(mén)檻的自用兼投資產(chǎn)品是有市場(chǎng)需求的可開(kāi)發(fā)產(chǎn)品需求：世博效應(yīng)促進(jìn)板塊價(jià)值升級(jí)和格局變化，會(huì)展經(jīng)濟(jì)致使需求激增。導(dǎo)向：內(nèi)中環(huán)及沿線區(qū)域構(gòu)成上海主流中產(chǎn)階層置業(yè)區(qū)域。結(jié)論城市發(fā)展分析交通：交通快步建設(shè)，位置時(shí)間距離大為縮短，客戶來(lái)源范圍有效拓寬。發(fā)展：區(qū)域價(jià)值下檔支撐強(qiáng)勁，發(fā)展前景良好，投資自用俱佳。99至2010，三林利好不斷，城市導(dǎo)向使中產(chǎn)階層成為置業(yè)主流需求潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議100潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析在需求之中，抓主力2008，社會(huì)經(jīng)濟(jì)與需求預(yù)期101社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析在需求之中，抓主力12受房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟影響，05年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，但整體經(jīng)濟(jì)仍高位運(yùn)行，預(yù)計(jì)2008人均GDP可能突破8000美金，商品房購(gòu)買(mǎi)能力將得到經(jīng)濟(jì)保障。上海市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）呈高速良性發(fā)展102受房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟影響，05年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，但整體經(jīng)濟(jì)商品房成交量在05年很快走出了明顯“V”型走勢(shì)。原因在于市場(chǎng)剛性需求旺盛，價(jià)格下檔支撐明顯，購(gòu)房者信心很快恢復(fù)。2006年商品房成交有望復(fù)蘇103商品房成交量在05年很快走出了明顯“V”型走勢(shì)。原因在于市場(chǎng)10年中上海社會(huì)階層形態(tài)變化1995年2000年2005年十年來(lái)，社會(huì)階層已經(jīng)發(fā)生改變，中等收入階層成為上海社會(huì)的主流上海市社會(huì)階層結(jié)構(gòu)分析低端大眾高端小眾中端定位于主流階層的產(chǎn)品將使項(xiàng)目受眾面較為寬廣，也是需求市場(chǎng)主力軍。10410年中上海社會(huì)階層形態(tài)變化1995年2000年2005年十2008年，有三大潛在剛性需求市場(chǎng)值得關(guān)注1052008年，有三大潛在剛性需求市場(chǎng)值得關(guān)注16新上海人約1900萬(wàn)上海常住人口總量約1780萬(wàn)120萬(wàn)120萬(wàn)新增常住人口，年均>24萬(wàn)，來(lái)自外來(lái)人口，政府指導(dǎo)多引入25-35歲人才上海戶籍人口已經(jīng)13年負(fù)增長(zhǎng)按50%住房需求量和90平米/套計(jì)算，需求總量約為1080萬(wàn)平米，占上海年度供應(yīng)總量約50%住宅剛性需求支撐之一較強(qiáng)支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)上海，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產(chǎn)地位新上海人：主力需求為一房和二房106新上海人約1900萬(wàn)上海常住人口總量約1780萬(wàn)120萬(wàn)12背景：上海市平均每年大約有10萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚據(jù)預(yù)測(cè)，2006年新婚人口將提高二層受“中國(guó)習(xí)俗”影響，2005年成為積壓年（官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為78449對(duì)）而2007年,由于受“中國(guó)習(xí)俗”影響，由此類推2008年，將有可能達(dá)到12萬(wàn)，2007年,同樣會(huì)成為積壓年,按推算，2008-2010將會(huì)有至少36萬(wàn)新婚人口新婚人口住宅剛性需求支撐之二按80%住房需求量和100平米/套計(jì)算，需求總量約為960萬(wàn)平米，占上海年度供應(yīng)總量近50%新婚主力需求二房>三房，部分客戶受經(jīng)濟(jì)能力影響，購(gòu)一房過(guò)渡。當(dāng)生兒育女后，部分家庭需求會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槿?，可分可合的“彈性組合居”有一定市場(chǎng)。107背景：上海市平均每年大約有10萬(wàn)對(duì)新人結(jié)婚據(jù)預(yù)測(cè)，2006年從萬(wàn)科的戰(zhàn)略眼光思考，養(yǎng)老型商品房將是萬(wàn)科提高市場(chǎng)占有率的機(jī)會(huì)點(diǎn)老齡人口住宅剛性需求支撐之三（中國(guó)人口信息網(wǎng)2006年4月6日）

上海戶籍人口中老齡化水平明顯趨高。60歲及以上人口占總?cè)丝诒戎兀?005年達(dá)到了19.6%的歷史最高水平。上海比全國(guó)提前10年進(jìn)入老齡化社會(huì)，并且老齡化水平越來(lái)越高的趨勢(shì)在短期內(nèi)不會(huì)改變。老年群體需求調(diào)查高收入人群中有55％的人群愿意購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老型住宅中年人對(duì)養(yǎng)老型住宅的購(gòu)買(mǎi)意愿更為強(qiáng)烈傾向購(gòu)買(mǎi)別墅與公寓的比例為1：8多層帶電梯公寓最受歡迎，面積兩房一廳居多購(gòu)買(mǎi)關(guān)鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書(shū)館資料來(lái)源：2005年12月27日房地產(chǎn)時(shí)報(bào)老齡人口：主力需求為二房>一房，部分需求通過(guò)“彈性組合居”可實(shí)現(xiàn)。108從萬(wàn)科的戰(zhàn)略眼光思考，養(yǎng)老型商品房將是萬(wàn)科提高市場(chǎng)占有率的機(jī)結(jié)論社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)支撐商品房購(gòu)買(mǎi)力整體市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)步健康發(fā)展中等收入群體成社會(huì)主流商品房?jī)r(jià)格上漲存在經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)基礎(chǔ)是支付能力較強(qiáng)的置業(yè)需求主力軍新上海人上海置業(yè)：1房/2房新婚人口比例突顯：2房較多老齡化比例逐步提高：2房/1房未來(lái)市場(chǎng)賦予的戰(zhàn)略機(jī)會(huì)，剛性需求量大，潛在需求客戶年輕化趨勢(shì)明顯主流客層：中等收入群體潛在置業(yè)需求：2房/1房，彈性組合居109結(jié)論社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景城市發(fā)展分析導(dǎo)向：中等收入群體需求：未來(lái)5年有持續(xù)需求主流客層：都會(huì)新銳用途：自用為主，可投資發(fā)展前景：想象空間大社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析購(gòu)買(mǎi)力：有經(jīng)濟(jì)發(fā)展保障市場(chǎng)前瞻：穩(wěn)局?推局?進(jìn)局主流消費(fèi)層：都會(huì)新銳戰(zhàn)略機(jī)會(huì)：新上海人/新婚/老年人用途：自用，自用兼投資產(chǎn)品需求推斷二房、三房產(chǎn)品需求推斷二房、一房，組合居主力需求：二房、三房潛力需求：一房、組合居需求整合潛在客戶的產(chǎn)品需求整合110城市發(fā)展分析導(dǎo)向：中等收入群體社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景分析購(gòu)買(mǎi)力：有經(jīng)濟(jì)潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議111潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定項(xiàng)目條件分析指標(biāo)/地塊/區(qū)位/交通/配套環(huán)境112項(xiàng)目條件分析23總規(guī)模:10.5萬(wàn)平方米容積率:1.5建筑限高:40米純小高層社區(qū)小高層、花園洋房或別墅充分利用容積率指標(biāo)放棄較多容積率指標(biāo)符合利益最大化的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論違背利益最大化的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論指標(biāo)解讀純小高層社區(qū)113總規(guī)模:10.5萬(wàn)平方米純小高層社區(qū)小高層、花園洋房或別墅充屬中等規(guī)模項(xiàng)目，有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)土地形狀為長(zhǎng)方形，比較方正，南北距離較短，地塊具有良好的產(chǎn)品可塑性目前地塊已經(jīng)完成了土地平整，前期工作基本準(zhǔn)備就緒地塊條件解讀中等規(guī)模項(xiàng)目，具有較好的產(chǎn)品塑造條件114屬中等規(guī)模項(xiàng)目，有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)地塊條件解讀中等規(guī)模項(xiàng)目，具有地處中環(huán)以內(nèi)，是上海未來(lái)最大的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良好屬于世博輻射范圍內(nèi)，考慮到北塊上市將臨近世博，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)充分中環(huán)線世博輻射區(qū)本案內(nèi)環(huán)線區(qū)位解讀主流生活區(qū)，可開(kāi)發(fā)中高檔社區(qū)115地處中環(huán)以內(nèi)，是上海未來(lái)最大的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良板塊內(nèi)擁有M6與M8兩條軌道交通，M6線將導(dǎo)入金橋、張江等地的高收入者，而M8線將導(dǎo)入來(lái)自浦西的眾多客源本案距離軌道6號(hào)線高青路站僅900米距離，距離軌道8號(hào)線車(chē)程僅10分鐘，步行時(shí)間大約20分鐘左右臨楊高南路，臨中環(huán)等干道，并擁有795、780、784等眾多公交線浦三路站濱洲路站成山路站高青路站華夏路站外環(huán)線站中山南路站周家渡站耀華路站成山路站900米M6M8交通解讀公共交通體系完善，人口導(dǎo)入基礎(chǔ)完備116板塊內(nèi)擁有M6與M8兩條軌道交通，M6線將導(dǎo)入金橋、張江等地家樂(lè)福與社區(qū)沿街商鋪相結(jié)合，能夠滿足生活需求，但目前周邊休閑消費(fèi)設(shè)施較為缺乏曹鵬藝術(shù)中心、一兆韋德健身會(huì)所，能夠滿足各類精神、娛樂(lè)、休閑需求緊靠明珠小學(xué)，小學(xué)年齡段教育配套到位，中學(xué)也在規(guī)劃中配套解讀一期地塊二期地塊家樂(lè)福曹鵬藝術(shù)中心與明珠小學(xué)公共綠地沿街商鋪一兆韋德健身會(huì)所中學(xué)規(guī)劃幼兒、醫(yī)院基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，配套經(jīng)營(yíng)品牌等級(jí)高，號(hào)召力大，但中高檔時(shí)尚休閑消費(fèi)場(chǎng)所及中學(xué)配套等級(jí)不確定。后期跟蹤重點(diǎn)117家樂(lè)福與社區(qū)沿街商鋪相結(jié)合，能夠滿足生活需求，但目前周邊休閑世博家園動(dòng)遷基地和合苑高壓走廊尚東國(guó)際本案二期本案一期世博家園高壓走廊北部：高壓走廊東部：大型動(dòng)遷基地世博家園南部：本案南塊西部：在建高檔大盤(pán)尚東國(guó)際環(huán)境解讀處大型綜合居住區(qū)，基地受到北部高壓走廊與東部大型動(dòng)遷基地影響，不利于本案定位大幅提升118世博家園和合苑高壓走廊尚東國(guó)際本案二期本案一期世博家園高壓走經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多限制可塑性強(qiáng)潛力板塊公共交通發(fā)達(dá)大眾配套完善整體檔次不高缺乏塑造產(chǎn)品多樣性的基礎(chǔ)內(nèi)部布局上具有一定發(fā)揮空間世博帶動(dòng)板塊未來(lái)快速發(fā)展?jié)M足交通便利的需要能夠滿足便利生活的需要缺乏塑造極度高端產(chǎn)品的氛圍不適合大幅提高二期整體定位生活配套和出行條件優(yōu)越產(chǎn)品與客層上具備一定提升空間結(jié)論高端定位缺乏客觀條件，但具備在現(xiàn)有南塊水平上實(shí)現(xiàn)突破的良好基礎(chǔ)119經(jīng)濟(jì)指標(biāo)區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多可塑潛在客戶分析社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景分析項(xiàng)目條件分析競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向過(guò)濾與配對(duì)項(xiàng)目精確定位共性市場(chǎng)優(yōu)化方案市場(chǎng)差異化方案藍(lán)海紅海符合萬(wàn)科企業(yè)戰(zhàn)略產(chǎn)品初步方案建議120潛在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)背景項(xiàng)目條件競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境城市發(fā)展分析++項(xiàng)目市場(chǎng)定競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析現(xiàn)狀理解未來(lái)預(yù)判121競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析32類型細(xì)分代表樓盤(pán)普通公寓標(biāo)準(zhǔn)型萬(wàn)科新里程舒適型環(huán)球中央花園個(gè)性型未來(lái)域混合型別墅、公寓混合社區(qū)環(huán)球翡翠灣目前區(qū)域產(chǎn)品類型較為單一，主要分為公寓產(chǎn)品與混合產(chǎn)品兩大類公寓產(chǎn)品主要可以細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)型、舒適型以及個(gè)性型三個(gè)組成部分混合型則以別墅+公寓混合社區(qū)類為主當(dāng)前市場(chǎng)理解當(dāng)前市場(chǎng)產(chǎn)品類型比較單一，公寓型與混合型是目前板塊市場(chǎng)主體122類型細(xì)分代表樓盤(pán)普通公寓標(biāo)準(zhǔn)型萬(wàn)科新里程舒適型環(huán)球中央花園個(gè)代表：萬(wàn)科新里程——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃布局，配套優(yōu)勢(shì)巨大總規(guī)模：17萬(wàn)平方米（南塊）容積率：1.5建筑形態(tài)：小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率：50％主力房型：二房、三房主力面積：二房90-95平方米三房120-135平方米四房146平方米產(chǎn)品規(guī)劃：標(biāo)準(zhǔn)化大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃，房型面積符合區(qū)域目前實(shí)際，大型復(fù)合化配套是該案最大的優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科新里程（南塊）是目前區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化普通公寓產(chǎn)品的代表，其在整體規(guī)劃及房型設(shè)計(jì)上比較符合目前客戶實(shí)際需求，配套齊全和經(jīng)營(yíng)品牌高檔是其最大的亮點(diǎn)。普通公寓之標(biāo)準(zhǔn)型產(chǎn)品123代表：萬(wàn)科新里程——標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃布局，配套優(yōu)勢(shì)巨大總規(guī)模：17萬(wàn)中產(chǎn)群體新里程客層萬(wàn)科新里程由于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)，因此客戶范圍較大，幾乎囊括了中產(chǎn)群體的中段客層客戶類型以傳統(tǒng)客戶為主，其比較注重總價(jià)與配套隨著銷(xiāo)售的逐漸深入，客戶范圍逐步擴(kuò)大，全市性特征越發(fā)明顯項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)诎鍓K內(nèi)始終處于領(lǐng)先水平以傳統(tǒng)型客戶為主，客戶范圍大，是銷(xiāo)售最快的產(chǎn)品124中產(chǎn)群體新里程客層萬(wàn)科新里程由于產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)，因此客戶范圍較大，代表：環(huán)球中央花園——大尺度房型，高綠化率、樓棟距離開(kāi)闊總規(guī)模：10萬(wàn)平方米容積率：1.76建筑形態(tài)：高層、小高層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率：65％主力房型：二房、三房主力面積：二房120-150平方米三房140-160平方米產(chǎn)品規(guī)劃：四周?chē)闲徒ㄖ季?，中部大面積景觀綠化，建筑棟距開(kāi)闊環(huán)球中央花園是目前區(qū)域舒適型普通公寓產(chǎn)品的代表，明顯高于同類產(chǎn)品的面積尺度，以及高綠化率與大開(kāi)闊布局，是其產(chǎn)品最大的特色。普通公寓之舒適型產(chǎn)品125代表：環(huán)球中央花園——大尺度房型，高綠化率、樓棟距離開(kāi)闊總規(guī)客戶層次略高，屬于慢熱型產(chǎn)品中產(chǎn)群體環(huán)球中央花園客層環(huán)球中央花園客戶層次略高，屬于中端客群的中上區(qū)客戶類型主要以律師、私營(yíng)企業(yè)主等注重品質(zhì)的中高端客戶，沒(méi)有明顯的區(qū)域性客戶特征銷(xiāo)售雖然始終未見(jiàn)火爆，但處于上升區(qū)域，屬于慢熱型產(chǎn)品126客戶層次略高，屬于慢熱型產(chǎn)品中產(chǎn)群體環(huán)球中央花園客層環(huán)球中央代表：未來(lái)域——個(gè)性規(guī)劃，創(chuàng)意布局總規(guī)模：11萬(wàn)平方米容積率：1.4建筑形態(tài)：小高層、多層建筑風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格綠化率：50％主力房型：二房、三房、四房主力面積：二房80-94平方米三房123-141平方米四房146平方米產(chǎn)品規(guī)劃：創(chuàng)意性“三灣一岸”整體布局，將社區(qū)建筑與僅有的景觀優(yōu)勢(shì)充分融合，整體規(guī)劃獨(dú)具創(chuàng)新未來(lái)域是目前區(qū)域個(gè)性化公寓產(chǎn)品的代表，其創(chuàng)意性規(guī)劃設(shè)計(jì)在區(qū)域內(nèi)具有極大的產(chǎn)品差異優(yōu)勢(shì)，容易引起年輕獵奇一族的共鳴。普通公寓之個(gè)性型產(chǎn)品127代表：未來(lái)域——個(gè)性規(guī)劃，創(chuàng)意布局總規(guī)模：11萬(wàn)平方米未來(lái)域追求個(gè)性化的中高端年輕客戶為主，變相降價(jià)后銷(xiāo)售平穩(wěn)客戶層次與環(huán)球中央花園類似，屬于中端客群的中上區(qū)，但客戶層次范圍更大客戶類型更趨向于年輕化，以新興白領(lǐng)一族為其客戶主體，時(shí)尚、個(gè)性化是其最大的特點(diǎn)目前浦東客戶比例略大，但未來(lái)預(yù)計(jì)浦西客戶比重將逐步上升開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售火爆，后因宏觀影響陷入低谷，變相降價(jià)后基本保持穩(wěn)定走勢(shì)中產(chǎn)群體未來(lái)域客層128追求個(gè)性化的中高端年輕客戶為主，變相降價(jià)后銷(xiāo)售平穩(wěn)客戶層次與代表：環(huán)球翡翠灣——整體布局較為中庸，產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢(shì)明顯總規(guī)模：16萬(wàn)平方米容積率：1.5建筑形態(tài)：小高層、低層建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格綠化率：50％主力房型：二房、三房、聯(lián)排主力面積：二房92-94平方米三房131-133平方米聯(lián)排180-200平方米產(chǎn)品規(guī)劃：混合型社區(qū)設(shè)計(jì)，公寓與別墅形成相互獨(dú)立的兩個(gè)組團(tuán)，公寓以標(biāo)準(zhǔn)型為主，而別墅則突出經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)環(huán)球翡翠灣是目前區(qū)域混合社區(qū)的代表，其雖然在整體規(guī)劃上缺乏亮點(diǎn)，但經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢(shì)突出混合社區(qū)之低密度產(chǎn)品129代表：環(huán)球翡翠灣——整體布局較為中庸，產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性優(yōu)勢(shì)明顯總規(guī)中產(chǎn)群體公寓客層定位別墅客層定位推案時(shí)間產(chǎn)品類型推案規(guī)模推案套數(shù)去化套數(shù)成交均價(jià)銷(xiāo)售率主力銷(xiāo)售周期2005-4-30別墅662836351333999%1周2005-5-21922750451335190%1周2005-6-4370420181499090%1周2005-9-22680436241450737%6個(gè)月2005-8-4公寓13610128126767899%2周2005-8-12114871201207621100%2周2005-8-1821125176171804997%1個(gè)月2005-8-2616163168166795899%1個(gè)月2005-11-623970192174791291%2個(gè)月2005-12-421526198180785491%2個(gè)月2005-12-1724171210174772183%3個(gè)月別墅產(chǎn)品市場(chǎng)稀缺銷(xiāo)售火爆，公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)去化迅速公寓客層定位于中端客層的中段，而別墅客戶定位于高端客戶的底端別墅產(chǎn)品由于稀缺優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售火爆，主力去化一般在1-2周內(nèi)公寓產(chǎn)品面積經(jīng)濟(jì)，加上略低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，致使銷(xiāo)售同樣良好130中產(chǎn)群體公寓客層定位別墅客層定位推案時(shí)間產(chǎn)品類型推案規(guī)模推市場(chǎng)結(jié)論一普通公寓市場(chǎng)普通公寓整體銷(xiāo)售情況良好標(biāo)準(zhǔn)型舒適型個(gè)性型符合目前區(qū)域大眾需求，銷(xiāo)售速度最快屬于慢熱型產(chǎn)品銷(xiāo)售情況平穩(wěn)標(biāo)準(zhǔn)型公寓是目前板塊客層最廣、去化最快的