遼寧營口渤海大街地塊項(xiàng)目大盤市場策劃提報課件

營口渤海大街地塊市場策劃提報2010.06營口渤海大街地塊市場策劃提報項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目價格客源項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位聚仁理解的營口（我們將要承載什么）聚仁理解的項(xiàng)目自身（我們擁有什么）項(xiàng)目戰(zhàn)略定位聚仁理解的營口（我們將要承載什么）排名城市生產(chǎn)總值（億元）1大連44102沈陽43593鞍山19154營口8225錦州7806撫順7247盤錦6858本溪6809遼陽65810丹東65511鐵嶺65312朝陽52013葫蘆島48714阜新2702009年遼寧各市GDP排名排名城市人均生產(chǎn)總值（元）1大連702232沈陽560573鞍山526104盤錦507405本溪430376營口348937遼陽346318撫順294589丹東2620010錦州2548311鐵嶺2106412朝陽1710513葫蘆島1705014阜新142102009年遼寧各市人均GDP排名城市經(jīng)濟(jì)具備較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2009年遼寧各市GDP增幅排名排名城市環(huán)比增幅（%）1朝陽20.0%2營口19.0%3本溪18.6%4鞍山18.5%5鐵嶺18.0%6丹東16.2%7錦州16.0%8遼陽16.0%9大連15.0%10沈陽14.0%11撫順12.0%12葫蘆島10.5%13盤錦4.0%14阜新--城市人均GDP、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居遼寧前列，具備較高可支配財產(chǎn)收入，對高端物業(yè)購買力提供有力保障排名城市生產(chǎn)總值1大連44102沈陽43593鞍山19154城市經(jīng)濟(jì)城市定位升級遼河大橋國家級戰(zhàn)略定位升級，城市地位和經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步提升預(yù)計于2010年10月1日通車，將營口與大連、丹東、葫蘆島形成五點(diǎn)一線的沿海經(jīng)濟(jì)帶；“五點(diǎn)一線”是促進(jìn)環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)新發(fā)展的迫切需要，是國家戰(zhàn)略部署之一；國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略部署、東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)新增長極城市經(jīng)濟(jì)城市定位升級遼河大橋國家級戰(zhàn)略定位升級，城市地位和經(jīng)城市樓市城市樓市進(jìn)入快速發(fā)展期住宅投資與增長率——08、09年爆發(fā)性發(fā)展——08、09年住宅投資額分別50.1億、96.2億，增長率120%、91.8%住宅成交量與增長率——市場需求量同樣爆發(fā)性發(fā)展——內(nèi)聚型市場特征，05、07年政策調(diào)控成交量保持穩(wěn)定——08、09年住宅成交量225.1萬方、357.7萬，增長率22.9%、56.9%城市進(jìn)入樓市快速發(fā)展期，市場潛在需求逐步釋放城市樓市城市樓市進(jìn)入快速發(fā)展期住宅投資與增長率——08、09城市樓市改善高端產(chǎn)品需求穩(wěn)定項(xiàng)目名稱一房兩房三房復(fù)式面積供應(yīng)比例去化率面積供應(yīng)比例去化率面積供應(yīng)比例去化率面積供應(yīng)比例去化率君臨天下∕∕∕∕95-11212030%92%112-15312030%87%201-25715040%41%水岸一品4915010%57%86-10165040%31%95-13950030%14%147-18010020%31%美景英倫郡∕∕∕∕96-10518436%44%111-15829657%31%166347%24%自然風(fēng)景∕∕∕∕97-10721070%62%122-1405017%40%300-3104013%25%格林山水城∕∕∕∕109-1174613%76%130-17322766%64%205-2577221%64%金港綠洲∕∕∕∕75-10724345%86%135-15819640%37%180-19010115%87%翰宇園∕∕∕∕78-10547665%77%129-13518325%35%154-1987310%63%水御蘭亭672710%44%98-10610539%91%112-1399033%58%149-1894818%40%佰仕楓景∕∕∕∕97-10816040%77%124-14224060%80%∕∕∕∕城南公館∕∕∕∕68-9827033%87%14228034%79%160-28027033%75%合計/1773%54%/246444%69%/209237%52%/88816%54%三房以及躍層的穩(wěn)定熱銷一方面也反映出城市高端需求穩(wěn)定，市場具備高端產(chǎn)品需求及高端購買力城市樓市改善高端產(chǎn)品需求穩(wěn)定項(xiàng)目名稱一房兩房三房復(fù)式面積供應(yīng)城市樓市產(chǎn)品高端表現(xiàn)力不強(qiáng)水岸一品格林山水城英倫郡行列排布形象同質(zhì)總規(guī)現(xiàn)代、英倫多種風(fēng)格建材以面磚為主立面處理簡單無主題性景觀市場立面有一定差異競爭，但風(fēng)格品質(zhì)表現(xiàn)不純粹；景觀主題性不強(qiáng)城市樓市產(chǎn)品高端表現(xiàn)力不強(qiáng)水岸一品格林山水城英倫郡行列排布總城市樓市價格與城市發(fā)展落差大房價與城市發(fā)展存在反差初級市場，缺乏顛覆性產(chǎn)品引爆市場，提升整體價值表現(xiàn)09-10年遼寧各市區(qū)公寓價對比排名城市市區(qū)公寓均價（元/㎡）1大連10000以上2沈陽7000以上3丹東5000-70004鞍山3000-60005撫順、本溪3000-50006營口、遼陽、朝陽3000-45007阜新、鐵嶺2500-4000城市經(jīng)濟(jì)情況：2009年GDP排名第四

2009年GDP增幅排名第二

2009年人均GDP排名第六樓市發(fā)展情況：樓市處于爆發(fā)式快速發(fā)展階段內(nèi)部高端需求穩(wěn)定、購買力強(qiáng)經(jīng)濟(jì)、樓市快速發(fā)展房價表現(xiàn)低位運(yùn)行城市樓市價格與城市發(fā)展落差大房價與城市發(fā)展存在反差09-10城市理解結(jié)論內(nèi)聚型城市，以區(qū)域客為絕對購房主力，封閉市場受政策影響微弱；伴隨城市大發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇，良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、較高的可支配財產(chǎn)收入，對高端物業(yè)購買力提供有力保障；同時樓市處于爆發(fā)式發(fā)展階段，高端改善物業(yè)需求旺盛，市場產(chǎn)品也逐步向品質(zhì)時代發(fā)展，但產(chǎn)品力表現(xiàn)普遍不強(qiáng)無法引爆市場價格快速發(fā)展。城市理解結(jié)論內(nèi)聚型城市，以區(qū)域客為絕對購房主力，封閉市場受政聚仁理解的營口（我們將要承載什么）聚仁理解的項(xiàng)目自身（我們擁有什么）項(xiàng)目戰(zhàn)略定位聚仁理解的營口（我們將要承載什么）項(xiàng)目戰(zhàn)略定位渤海大街城市核心形象、商業(yè)配套價值直接受益者市中心價值、城市第一大盤老商業(yè)中心行政中心商業(yè)中心本案項(xiàng)目形象營口中心價值、第一大盤形象項(xiàng)目名稱占地面積（萬方）建筑面積（萬方）自然風(fēng)景4.416.0華城花園3.28.0水岸一品10.020.0英倫郡9.421.0君臨天下11.026.0君悅瀾灣10.015.0水御蘭庭10.821.0佰仕楓景3.87.0格林山水城3.211.0本案15.448.6城市中心形象代表——渤海大街渤海大街城市核心形象、商業(yè)配套價值直接受益者老商業(yè)中心行政中項(xiàng)目級別全市型高端個案樓盤布局格林山水城4100水岸壹品3500水御蘭庭3600英倫郡4200本案君臨天下3800佰仕楓景3400翰宇園3200自然風(fēng)景3300中天尚品3500中高端組團(tuán)3200-3500高端組團(tuán)3500-4200市場最高價值，代表城市高端形象區(qū)域全市型高端形象級別項(xiàng)目名稱價格表現(xiàn)（元/㎡）高端格林山水城4100水岸壹品3500英倫郡4200水御蘭庭3600君臨天下3800中高端翰宇園3200自然風(fēng)景3300中天尚品3500佰仕楓景3400項(xiàng)目級別全市型高端個案樓盤布局格林山水城水岸壹品水御蘭庭英倫項(xiàng)目品牌城市唯一國際性品牌項(xiàng)目名稱開發(fā)商格林山水城營口奧泰誠德水岸壹品營口隆昌房地產(chǎn)英倫郡營口美景房地產(chǎn)水御蘭庭營口津海置業(yè)君臨天下中天企業(yè)翰宇園營口宏宇房地產(chǎn)自然風(fēng)景營口大中房地產(chǎn)佰仕楓景營口嘉德房地產(chǎn)市場以本土開發(fā)商為主項(xiàng)目是營口唯一港資注資開發(fā)的個案國際背景、國際團(tuán)隊、國際品牌國際形象完全超越市場項(xiàng)目品牌城市唯一國際性品牌項(xiàng)目名稱開發(fā)商格林山水城營口奧泰誠營口城市未來發(fā)展具備良好上升期，市場需求旺盛且支撐高端產(chǎn)品運(yùn)作，只是目前市場缺乏一個真正的品質(zhì)代表個案引爆市場，將營口城市的價格運(yùn)作到一個新的市場平臺；而我們，作為營口市中心第一規(guī)模大盤、并且代表可城市未來核心價值的指標(biāo)個案，在國際背景的運(yùn)作下，完全有能力通過項(xiàng)目品質(zhì)的提升，引爆市場，樹立新的市場規(guī)則以及價格標(biāo)桿。項(xiàng)目戰(zhàn)略定位思考營口城市未來發(fā)展具備良好上升期，市場需求旺盛且支撐高端產(chǎn)品運(yùn)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位顛覆營口現(xiàn)有居住價值的，代表未來城市核心價值已經(jīng)居住品質(zhì)形象的營口第一品質(zhì)個案項(xiàng)目戰(zhàn)略定位顛覆營口現(xiàn)有居住價值的，代表未來城市核心價值已經(jīng)項(xiàng)目產(chǎn)品建議如何塑造品質(zhì)標(biāo)桿、城市第一個案形象？如何將我們現(xiàn)有的資源最為合理的運(yùn)用？項(xiàng)目產(chǎn)品建議如何塑造品質(zhì)標(biāo)桿、城市第一個案形象？項(xiàng)目思考一項(xiàng)目條件？總體量：近50萬方容積率：3.0-3.8高容積率限高：最高75米，約25層配套：約6萬方?jīng)Q定項(xiàng)目成為高密度建筑群的必然性！基地北臨渤海大街城市主要道，比鄰大商購物中心、市政府奠定項(xiàng)目城中心、中心城不可復(fù)制的稀缺地段！項(xiàng)目思考一項(xiàng)目條件？總體量：近50萬方項(xiàng)目思考二營口缺什么樣的產(chǎn)品？洋房、多層、小高層已經(jīng)成為市場主流產(chǎn)品高層產(chǎn)品開始進(jìn)入本地市場，但尚屬稀缺……北京、上海、深圳乃至大連、沈陽，高層產(chǎn)品已經(jīng)成為市場的主導(dǎo)，高層建筑的出現(xiàn)代表了一個城市發(fā)展高度的標(biāo)志，代表一個先進(jìn)的、國際的城市形象深圳大連沈陽項(xiàng)目思考二營口缺什么樣的產(chǎn)品？洋房、多層、小高層已經(jīng)成為市場項(xiàng)目思考三營口缺什么樣的品質(zhì)？新古典、簡約現(xiàn)代、歐式、德法、加州等風(fēng)格都有存在新建商品房當(dāng)中深色調(diào)偏多……但整體基調(diào)差異化不夠明顯，個性、創(chuàng)新、國際市場一大空白項(xiàng)目思考三營口缺什么樣的品質(zhì)？新古典、簡約現(xiàn)代、歐式、德法、項(xiàng)目思考四我們能帶給營口什么樣的產(chǎn)品？相似案例分析上?！ぶ袆P城市之光開盤：2003-09-30入住：05-09-30（第一批）項(xiàng)目思考四我們能帶給營口什么樣的產(chǎn)品？相似案例分析開盤：20恒隆泰富梅隴鎮(zhèn)相似點(diǎn)：絕版的地段地段：威海路成都北路口，位于上海的坐標(biāo)地段。該案得天獨(dú)厚的地理位置使其步行到人民廣場、淮海路及南京西路三大商圈僅需8－15分鐘。恒隆泰富梅隴鎮(zhèn)相似點(diǎn)：絕版的地段地段：威海路成都北路口，位于相似點(diǎn)：容積率、用地性質(zhì)總體量：24.5萬方容積率：3.8解決原地回遷解決一定比例社區(qū)配套中凱：合理利用土地價值，成功的規(guī)避了配套、回遷用房對項(xiàng)目整盤商品房的干擾回遷酒店公寓配套會所相似點(diǎn)：容積率、用地性質(zhì)總體量：24.5萬方中凱：合理利用土借鑒點(diǎn)：高端定位城市之光……市中心最高端規(guī)劃：市中心絕版豪宅定位3.8的容積率規(guī)劃有2幢獨(dú)立原地回遷房為體現(xiàn)地段商業(yè)價值，規(guī)劃1幢酒店公寓，主打市中心精裝迷你豪宅為塑造項(xiàng)目國際化功能品質(zhì)，規(guī)劃有4層超大會所，以及沿鬧市道路的街鋪商業(yè)，以及極具國際感的建筑形象為打造與地段相匹配的高端品質(zhì)，主力公寓采用大圍合，為小區(qū)景觀打造預(yù)留充足空間借鑒點(diǎn)：高端定位城市之光……市中心最高端規(guī)劃：3.8的容積率建筑：差異化、國際化風(fēng)格定位中凱石庫門中凱以其現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格在周邊老式石庫門、傳統(tǒng)公寓當(dāng)中脫穎而出建筑：中凱石庫門中凱以其現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格在周邊老式石庫門、中央規(guī)劃有近8000平方米的生態(tài)景觀湖26000平方米湖濱花園配上假山、拱橋、亭臺，襯托出一片和諧優(yōu)雅之景。這種設(shè)計在市中心的樓盤中實(shí)屬稀有。景觀：市中心稀缺湖景豪宅景觀定位中央規(guī)劃有近8000平方米的生態(tài)景觀湖景觀：配套、服務(wù)、團(tuán)隊：追求豪宅高端品質(zhì)會所：大型會所為業(yè)主提供了游泳、健身等多方面的休閑服務(wù)。物管：03年首個引進(jìn)酒店式管理服務(wù)概念。設(shè)計：加拿大B+H建筑師事務(wù)所；國際大師景觀規(guī)劃配套、服務(wù)、團(tuán)隊：會所：大型會所為業(yè)主提供了游泳、健身等多方中凱城市之光的啟示中凱通過超前的規(guī)劃手法，追求國際化開發(fā)思想，將項(xiàng)目成功的跳脫區(qū)域市場，塑造出與其地段相匹配的高端形象；從城市發(fā)展角度來看，任何城市房地產(chǎn)市場發(fā)展，必須要復(fù)合型的地標(biāo)建筑群來運(yùn)作和提升城市房地產(chǎn)市場價值，核心區(qū)域、復(fù)合型、現(xiàn)代風(fēng)格國際社區(qū)表現(xiàn)；對于項(xiàng)目而言，我們有機(jī)會，利用地段優(yōu)勢，提升地段價值，創(chuàng)造更大的利潤空間。國際化開發(fā)理念有空間將項(xiàng)目運(yùn)作成營口城市發(fā)展的新標(biāo)志，徹底顛覆營口高端公寓市場中凱城市之光的啟示中凱通過超前的規(guī)劃手法，追求國際化開發(fā)思想項(xiàng)目定位打造營口城中心首個國際高端社區(qū)營口·城市之光營口豪宅新地標(biāo)項(xiàng)目定位打造營口城中心首個國際高端社區(qū)項(xiàng)目核心支撐規(guī)劃：國際化復(fù)合社區(qū)建筑：國際化地標(biāo)建筑景觀：國際化公園景觀戶型：國際化居住理念配套：國際化生活體驗(yàn)項(xiàng)目核心支撐規(guī)劃：國際化復(fù)合社區(qū)1、規(guī)劃方案一：國際化復(fù)合型社區(qū)集大型購物中心、酒店公寓、高級公寓于一體的城市型復(fù)合地產(chǎn)集中購物：4.1萬方酒店公寓：1.5萬方高級公寓：追求塑造內(nèi)部環(huán)境的前提下，實(shí)現(xiàn)容積率最大化回遷用房ShoppingmallHotel1、規(guī)劃方案一：國際化復(fù)合型社區(qū)集大型購物中心、酒店公寓、高日照分析及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)日照分析及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)打造國際化城市新地標(biāo)集大型Shoppingmall、酒店公寓、高級公寓于一體營口國際新城打造國際化城市新地標(biāo)打造營口最國際的ShoppingMall；高端城市復(fù)合體、塑造城市繁華形象業(yè)態(tài)涵蓋百貨購物、餐飲、娛樂、影院、休閑、健身等于一體；充分吸納最新的時尚品牌、品類，從而融合成為新一代的國際時尚休閑廣場；前期定向招商，引進(jìn)知名百貨公司、賣場，樹立項(xiàng)目知名度。2、國際化購物中心打造營口最國際的ShoppingMall；高端城市復(fù)合體、塑特色娛樂業(yè)：真冰館、湯姆熊、玩具反斗城等吸引社會主要年輕人群及小家庭結(jié)構(gòu)的消費(fèi)人群的大量導(dǎo)入；購物中心——特色業(yè)態(tài)針對北方目前主流有錢客層的購物心理商業(yè)將以娛樂消費(fèi)項(xiàng)目為主導(dǎo)；一、二線國際主流品牌，展現(xiàn)項(xiàng)目時尚前沿的高端形象。特色娛樂業(yè)：購物中心——特色業(yè)態(tài)針對北方目前主流有錢客層的購特色業(yè)態(tài)——大型品牌賣場項(xiàng)目前期引進(jìn)家樂福、沃爾瑪、易初蓮花同級別知名賣場特色業(yè)態(tài)——大型品牌賣場項(xiàng)目前期引進(jìn)家樂福、沃爾瑪、易初蓮花特色業(yè)態(tài)——大型影院特色業(yè)態(tài)——大型影院特色業(yè)態(tài)——專業(yè)大型健身中心引進(jìn)品牌、專業(yè)健身會所，引領(lǐng)營口時尚健康的國際化生活方式特色業(yè)態(tài)——專業(yè)大型健身中心引進(jìn)品牌、專業(yè)健身會所，3、國際化商業(yè)街打造營口新天地……風(fēng)情餐飲一條街3、國際化商業(yè)街打造營口新天地……風(fēng)情餐飲一條街偶數(shù)層奇數(shù)層一房60平米，贈送率19％；奇偶錯層，高附加值，空間個性靈活4、國際化酒店公寓偶數(shù)層奇數(shù)層一房60平米，贈送率19％；奇偶錯層，高附加值，酒店式大堂、走道國際化、時尚感、人性化高端品質(zhì)酒店式大堂、走道國際化、時尚感、人性化高端品質(zhì)硬裝：墻面：環(huán)保、易洗乳膠漆，客廳電視背景墻適當(dāng)造型；天花：客餐廳、主臥根據(jù)戶型考慮吊頂，配置燈帶或筒燈，預(yù)留主燈位置客戶自購；其余房間平頂，做角線，刷乳膠漆，預(yù)購主燈位置地面：整體實(shí)木復(fù)合地板；踢腳線、門套、房門與地板同色系；廚房、衛(wèi)生：?；u鋪設(shè)特色配置：雙寬帶接口、洗衣機(jī)、冰箱、液晶電視、壁掛式吹風(fēng)機(jī)、三件套知名品牌潔具等國際化基本裝修硬裝：國際化基本裝修國際化裝修風(fēng)格國際化裝修風(fēng)格價格：200-300元/戶價格：2000-3000元/戶價格：1200-1500元/戶凈水系統(tǒng)電子密碼鎖無線網(wǎng)絡(luò)中央空調(diào)價格：250-360元/平米中央新風(fēng)價格：9000-9500元/套家庭報警價格：110-125元/套總計：800-1000元/平米注：按50平米計算價格：200-300元/戶價格：2000-3000元/戶價格通過知名酒店公司進(jìn)駐對產(chǎn)權(quán)酒店的統(tǒng)一運(yùn)營統(tǒng)一管理，提升區(qū)位屬性，提升產(chǎn)品國際化的高端形象。服務(wù)項(xiàng)目：訂餐服務(wù)；采購商品、服飾；特別洗熨；專車租賃；代叫出租車；代辦各種票務(wù)；復(fù)印傳真；居家修繕、設(shè)備檢查；代繳各種費(fèi)用賬單……國際化酒店式服務(wù)通過知名酒店公司進(jìn)駐對產(chǎn)權(quán)酒店的統(tǒng)一運(yùn)營統(tǒng)一管理，提升區(qū)位屬5、國際化建筑形象（方向一）超現(xiàn)代城市地標(biāo)國際化，創(chuàng)新化，時尚現(xiàn)代5、國際化建筑形象（方向一）超現(xiàn)代城市地標(biāo)國際化建筑形象（方向二）現(xiàn)代古典有質(zhì)感、國際化，樹立城市地標(biāo)國際化建筑形象（方向二）現(xiàn)代古典Art-deco風(fēng)格國際古典國際化建筑形象（方向三）Art-deco風(fēng)格國際化建筑形象（方向三）6、國際化景觀國際人文主題景觀，注重景觀參與性6、國際化景觀國際人文主題景觀，注重景觀參與性入口景觀開敞震撼的現(xiàn)代雕塑噴水池，結(jié)合入口景觀軸，樹立社區(qū)大氣品質(zhì)的整體形象入口景觀開敞震撼的現(xiàn)代雕塑噴水池，結(jié)合入口景觀軸，樹立社區(qū)大人文景觀主軸景觀主軸以現(xiàn)代雕塑為主題，雕塑小品掩映點(diǎn)綴于道路聯(lián)測，賦予社區(qū)國際化現(xiàn)代人文色彩人文景觀主軸景觀主軸以現(xiàn)代雕塑為主題，雕塑小品掩映點(diǎn)綴于道路可參與性活動設(shè)施親水平臺、潛水，兒童活動場地，休憩區(qū)，賦予社區(qū)濃厚的人文色彩可參與性活動設(shè)施親水平臺、潛水，兒童活動場地，休憩區(qū)，賦予社項(xiàng)目高端戶型機(jī)會點(diǎn)（方向一）：通過附加值突破市場7、國際化戶型項(xiàng)目高端戶型機(jī)會點(diǎn)（方向一）：通過附加值突破市場7、國際化戶附加值贈送：空中花園：12㎡（半送）陽臺：27㎡（半送）入戶花園：10㎡（半送）總附贈面積：24.5㎡附贈比率：17%改造后面積達(dá)180平米左右建筑面積：150-160㎡空中花園別墅——大三房附加值贈送：建筑面積：150-160㎡空中花園別墅——大三房空中花園別墅——三房交房：建筑面積130-140平米改造：實(shí)得面積150平米左右空中花園別墅——三房交房：建筑面積130-140平米改造：實(shí)附加值贈送：入戶花園：28㎡（半送）南北凸窗：3㎡（全送）南向陽臺：12.6㎡（半送）總附贈面積：23.3㎡附贈比率：19%全贈送面積半贈送面積3室2廳2衛(wèi)建筑面積：121平米近30平米的北向入戶花園，超大空間，可變性強(qiáng)；南向大陽臺，實(shí)用性高，可自由變化尺寸。借鑒案例：重慶龍湖悠山郡附加值贈送：全贈送面積3室2廳2衛(wèi)借鑒案例：重慶龍湖悠山郡建筑面積：90㎡2梯4戶組合房型中間戶中間戶2室2廳1衛(wèi)建筑面積：89平米，實(shí)際使用面積100平米高附加值的體現(xiàn)：生活陽臺4.2平米（半送）南向景觀陽臺6.8平米（半送）兩個凸窗約2.2平米（全送）設(shè)備平臺3平米（全送）贈送面積：10.7平米附贈比率：12%

面寬約：35.2米高附加值的體現(xiàn)：入戶花園6.5平米（半送）可變空間（空中庭院）17.6平米（半送）南向景觀陽臺6.8平米（半送）兩個凸窗約2.2平米（全送）贈送面積（6.5+17.6+6.8）÷2+2.2=17.7平米附贈比率：19.7%建筑面積95平米；實(shí)得面積112.7平米端頭戶建筑面積：90㎡2梯4戶組合房型中間戶中間戶2室2廳1項(xiàng)目高端戶型機(jī)會點(diǎn)（方向二）全朝南、大面寬、舒適度最大化建筑面積130-135平米建筑面積95-100平米項(xiàng)目高端戶型機(jī)會點(diǎn)（方向二）全朝南、大面寬、舒適度最大化建筑方案二：國際化高端公寓社區(qū)考慮到項(xiàng)目商業(yè)三地塊分別滿足不大于2萬方的商業(yè)體量我司給出另一套可行性方案保證每塊地的公寓圍合效果最大化，實(shí)現(xiàn)戶均均好價值最大化方案二：國際化高端公寓社區(qū)遼寧營口渤海大街地塊項(xiàng)目大盤市場策劃提報課件項(xiàng)目價格客源項(xiàng)目價格建議項(xiàng)目目標(biāo)客源項(xiàng)目價格客源項(xiàng)目價格建議政策影響政策影響小、市場非政策主導(dǎo)性+4%+15%成交量表現(xiàn)——05、07年調(diào)整期上海成交量分別下跌54%、59%——營口成交量保持穩(wěn)定增長，調(diào)整上漲24%、10%成交價表現(xiàn)——05、07年調(diào)整期上海成交價分別下跌26%、18%——營口成交價保持穩(wěn)定增長，調(diào)整上漲4%、15%封閉市場，政策影響小市場價值體系穩(wěn)定、正常發(fā)展項(xiàng)目名稱開盤時間推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率水岸一品2010.0430020067%美景英倫郡2010.0426018069%自然風(fēng)景2010.0430016053%水御蘭庭2010.0427017967%個案推盤成交情況——政策前后新推盤成交率60-70%左右政策影響政策影響小、市場非政策主導(dǎo)性+15%成交量表現(xiàn)——0供求環(huán)境后續(xù)供求環(huán)境樂觀項(xiàng)目名稱總體量（萬㎡）已推體量（萬㎡）去化體量（萬㎡）未來供應(yīng)（萬㎡）月均去化（套）君臨天下151514.50.540水岸一品201611.88.268美景英倫郡772.44.660自然風(fēng)景1642.713.356格林山水城115.23.77.314金港綠洲752.94.131翰宇園8.985.23.730水御蘭亭213.11.919.189佰仕楓景74.83.83.226城南公館12.88.46.26.640合計125.776.555.170.6454套約45000㎡市場存量僅需1.5年的消化期，供求環(huán)境比較樂觀供求環(huán)境后續(xù)供求環(huán)境樂觀項(xiàng)目名稱總體量已推體量去化體量未來供價格建議前提1、定價基礎(chǔ)：市場受政策影響小、后續(xù)供求環(huán)境相對樂觀，市場價值體系一直處于穩(wěn)定、正常發(fā)展；項(xiàng)目價格在城市穩(wěn)定的價值體系上研判；2、定價方法：以對比綜合打分方式，得到項(xiàng)目靜態(tài)價；再通過項(xiàng)目及城市的漲幅，預(yù)判項(xiàng)目動態(tài)價；價格建議前提1、定價基礎(chǔ)：市場受政策影響小、后續(xù)供求環(huán)境相對個案比重選取格林山水城4100水岸壹品3500水御蘭庭3600英倫郡4200本案君臨天下3800高端組團(tuán)3500-42001、選取對象：與項(xiàng)目區(qū)位相近、同屬城市高端區(qū)域的個案（格林山水城、水岸壹品、英倫郡、水御蘭庭、君臨天下）2、比重分配：結(jié)合市場品牌、價值、去化表現(xiàn)，比重分配如下項(xiàng)目名稱月均去化（套）成交均價（元/㎡）格林山水城144100水岸一品683500英倫郡604200水御蘭庭893600君臨天下403800項(xiàng)目名稱英倫郡格林山水城君臨天下水岸壹品水御蘭庭比重35%30%15%15%10%個案比重選取格林山水城水岸壹品水御蘭庭英倫郡本案君臨天下高端區(qū)位價值表現(xiàn)（30%）目前區(qū)位價值略低于中天君臨天下、格林山水城，價值表現(xiàn)4000元/㎡參照項(xiàng)目本案英倫郡格林山水城君臨天下水岸壹品水御蘭庭評分指標(biāo)權(quán)重評分(X1)評分(X2)評分(X3)評分(X4)評分(X5)評分(X6)區(qū)位片區(qū)形象25%9.09.09.09.09.09.0與區(qū)中心的距離15%8.58.59.09.08.58.5道路/交通狀況12%9.59.09.59.59.08.5周邊自然環(huán)境10%9.08.08.08.09.08.0周邊人文環(huán)境10%8.58.58.58.58.58.5周邊配套10%8.58.59.09.08.58.5治安狀況10%9.09.09.09.08.59.0片區(qū)提升空間8%8.58.08.58.58.58.0加權(quán)總評分8.88.68.98.98.78.6各項(xiàng)目售價（元）P1(a)-

P2(a)4200P3(a)4100P4(a)3800P5(a)3500P6(a)3600參照權(quán)重（%）Y1-

Y235%Y330%Y415%Y515%Y65%目標(biāo)加權(quán)售價-

--4297-

4088-

3789-

3544-

3709加權(quán)后價格（元）P1(b)-

P2(b)1504P3(b)1227P4(b)568P5(b)532P6(b)185本項(xiàng)目加權(quán)平均價格(區(qū)位)4016區(qū)位價值表現(xiàn)（30%）目前區(qū)位價值略低于中天君臨天下、格林山產(chǎn)品價值表現(xiàn)（70%）建議產(chǎn)品品質(zhì)隸屬城市最高端表現(xiàn)，價值表現(xiàn)4700元/㎡綜合區(qū)位靜態(tài)價格4500元/㎡參照項(xiàng)目本案英倫郡格林山水城君臨天下水岸壹品水御蘭庭評分指標(biāo)權(quán)重評分(X1)評分(X2)評分(X3)評分(X3)評分(X3)評分(X3)規(guī)劃設(shè)計總體規(guī)劃20%9.57.58.58.07.57.5社區(qū)規(guī)模20%9.57.07.58.08.58.5園林環(huán)境15%9.57.59.08.07.58.0建筑外觀20%9.58.08.08.07.57.5戶型設(shè)計15%9.58.58.58.58.58.5社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)5%9.57.58.07.57.57.5會所5%9.07.58.07.07.07.5施工質(zhì)量5%9.08.59.08.59.09.0其他物業(yè)管理5%9.08.58.58.58.58.5開發(fā)商品牌5%9.58.08.59.58.08.0加權(quán)總評分10.98.99.59.39.19.2各項(xiàng)目售價（元）P1(a)-P2(a)4200P3(a)4100P4(a)3800P5(a)3500P6(a)3600參照權(quán)重（%）Y1-Y235%Y330%Y415%Y515%Y65%目標(biāo)加權(quán)售價-

--

5120-

4670-

4421-4173-

4246加權(quán)后價格（元）P1(b)-P2(b)1792P3(b)1401P4(b)663P5(b)626P6(b)212本項(xiàng)目加權(quán)平均價格(產(chǎn)品)4695產(chǎn)品價值表現(xiàn)（70%）建議產(chǎn)品品質(zhì)隸屬城市最高端表現(xiàn)，價值表項(xiàng)目動態(tài)價格1、宏觀漲幅：城市成交均價年均漲幅16.5%2、個案漲幅：個案成交均價年漲幅15.2%3、政策影響小，價值體系保持穩(wěn)定發(fā)展以15-16%年漲幅計算2010年底動態(tài)價格4800-4900元/㎡（以年底上市為標(biāo)準(zhǔn)）項(xiàng)目名稱2009.052010.06年漲幅君臨天下3300380015.2%項(xiàng)目動態(tài)價格1、宏觀漲幅：城市成交均價年均漲幅16.5%以1項(xiàng)目價格建議項(xiàng)目目標(biāo)客源項(xiàng)目價格建議項(xiàng)目名稱區(qū)域分布年齡區(qū)間職業(yè)分布置業(yè)目的君臨天下站前區(qū)為主、部分西市區(qū)及外地人

25-45歲左右政府官員、外地的私營老板、少量外地投資客自住居多、少量投資水岸一品站前區(qū)為主、少量外地人25-50歲為主私營業(yè)主和上班族居多自主占90%以上美景英倫郡市區(qū)南部附近居民30-45歲為主私營業(yè)主、等私企老板，區(qū)政府公務(wù)員為主自住為主，投資較少自然風(fēng)景本地居民多35-50歲為主公務(wù)員，企事業(yè)單位較多，部分私營老板自住居多，少量投資格林山水城市中心及外地人居多35-45歲公務(wù)員、私企老板、事業(yè)單位、投資客自住為主，投資較少金港綠洲站前區(qū)及部分市區(qū)以南的居民25-35歲事業(yè)單位、公務(wù)員、普通上班族自住翰宇園本地人、部分周邊縣的人25-40歲私營業(yè)主及白領(lǐng)、上班族自住水御蘭亭站前區(qū)及部分外地人25-45歲私營業(yè)主及公務(wù)員主要自住，投資少佰仕楓景市中心及外地人居多30-55歲公務(wù)員、私營老板自住城南公館市區(qū)往南延伸的地區(qū)30-55歲公務(wù)員、企事業(yè)單位員工自住目前客源區(qū)域客為絕對主力以本市居民的剛性改善需求，少量外地生意人，投資客很少，80-90%是自住；政府、事業(yè)單位工作人員以及私營業(yè)主是主要客源。項(xiàng)目名稱區(qū)域分布年齡區(qū)間職業(yè)分布置業(yè)目的君臨天下站前區(qū)為主、客源定位城區(qū)公務(wù)員、私營業(yè)主為核心目標(biāo)客客源策略：1、城市中心區(qū)、樓市高端集中區(qū)的影響力輻射全市2、國際化產(chǎn)品力超越市場，吸引及壟斷城市高端客群客戶來源：營口城區(qū)附近下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶職業(yè)：個體經(jīng)商戶為主置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：地段、價格置業(yè)驅(qū)動：城區(qū)生活、核心配套、孩子教育核心客戶重要客戶偶得客戶客戶來源：營口城區(qū)客客戶職業(yè)：企事業(yè)單位、公務(wù)員、私營業(yè)主置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：地段、配套、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)置業(yè)驅(qū)動：高端改善、產(chǎn)品舒適客戶來源：周邊大連、鞍山等外地客源客戶職業(yè)：個體經(jīng)商戶、私營業(yè)主置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：價格、升值潛力置業(yè)驅(qū)動：較低價格水平、區(qū)域發(fā)展前景客源定位城區(qū)公務(wù)員、私營業(yè)主為核心目標(biāo)客客源策略：客戶來源：報告結(jié)語城市具備良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、樓市處于爆發(fā)式發(fā)展階段，在缺乏高端產(chǎn)品力個案引爆市場，導(dǎo)致城市房價難以跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展；項(xiàng)目自身第一大盤、城市中心價值區(qū)位，同時是營口唯一國際背景團(tuán)隊，通過國際化理念的居住產(chǎn)品的設(shè)計，完全有機(jī)會超越市場產(chǎn)品力，成為城市品質(zhì)標(biāo)桿個案，通過品質(zhì)來壟斷市場高端客同時，引爆城市樓市價格。報告結(jié)語城市具備良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、樓市處于爆發(fā)式發(fā)展階段，在缺報告結(jié)束敬請指教報告結(jié)束敬請指教營口渤海大街地塊市場策劃提報2010.06營口渤海大街地塊市場策劃提報項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目產(chǎn)品建議項(xiàng)目價格客源項(xiàng)目戰(zhàn)略定位項(xiàng)目戰(zhàn)略定位聚仁理解的營口（我們將要承載什么）聚仁理解的項(xiàng)目自身（我們擁有什么）項(xiàng)目戰(zhàn)略定位聚仁理解的營口（我們將要承載什么）排名城市生產(chǎn)總值（億元）1大連44102沈陽43593鞍山19154營口8225錦州7806撫順7247盤錦6858本溪6809遼陽65810丹東65511鐵嶺65312朝陽52013葫蘆島48714阜新2702009年遼寧各市GDP排名排名城市人均生產(chǎn)總值（元）1大連702232沈陽560573鞍山526104盤錦507405本溪430376營口348937遼陽346318撫順294589丹東2620010錦州2548311鐵嶺2106412朝陽1710513葫蘆島1705014阜新142102009年遼寧各市人均GDP排名城市經(jīng)濟(jì)具備較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2009年遼寧各市GDP增幅排名排名城市環(huán)比增幅（%）1朝陽20.0%2營口19.0%3本溪18.6%4鞍山18.5%5鐵嶺18.0%6丹東16.2%7錦州16.0%8遼陽16.0%9大連15.0%10沈陽14.0%11撫順12.0%12葫蘆島10.5%13盤錦4.0%14阜新--城市人均GDP、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居遼寧前列，具備較高可支配財產(chǎn)收入，對高端物業(yè)購買力提供有力保障排名城市生產(chǎn)總值1大連44102沈陽43593鞍山19154城市經(jīng)濟(jì)城市定位升級遼河大橋國家級戰(zhàn)略定位升級，城市地位和經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)一步提升預(yù)計于2010年10月1日通車，將營口與大連、丹東、葫蘆島形成五點(diǎn)一線的沿海經(jīng)濟(jì)帶；“五點(diǎn)一線”是促進(jìn)環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)新發(fā)展的迫切需要，是國家戰(zhàn)略部署之一；國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略部署、東北地區(qū)經(jīng)濟(jì)新增長極城市經(jīng)濟(jì)城市定位升級遼河大橋國家級戰(zhàn)略定位升級，城市地位和經(jīng)城市樓市城市樓市進(jìn)入快速發(fā)展期住宅投資與增長率——08、09年爆發(fā)性發(fā)展——08、09年住宅投資額分別50.1億、96.2億，增長率120%、91.8%住宅成交量與增長率——市場需求量同樣爆發(fā)性發(fā)展——內(nèi)聚型市場特征，05、07年政策調(diào)控成交量保持穩(wěn)定——08、09年住宅成交量225.1萬方、357.7萬，增長率22.9%、56.9%城市進(jìn)入樓市快速發(fā)展期，市場潛在需求逐步釋放城市樓市城市樓市進(jìn)入快速發(fā)展期住宅投資與增長率——08、09城市樓市改善高端產(chǎn)品需求穩(wěn)定項(xiàng)目名稱一房兩房三房復(fù)式面積供應(yīng)比例去化率面積供應(yīng)比例去化率面積供應(yīng)比例去化率面積供應(yīng)比例去化率君臨天下∕∕∕∕95-11212030%92%112-15312030%87%201-25715040%41%水岸一品4915010%57%86-10165040%31%95-13950030%14%147-18010020%31%美景英倫郡∕∕∕∕96-10518436%44%111-15829657%31%166347%24%自然風(fēng)景∕∕∕∕97-10721070%62%122-1405017%40%300-3104013%25%格林山水城∕∕∕∕109-1174613%76%130-17322766%64%205-2577221%64%金港綠洲∕∕∕∕75-10724345%86%135-15819640%37%180-19010115%87%翰宇園∕∕∕∕78-10547665%77%129-13518325%35%154-1987310%63%水御蘭亭672710%44%98-10610539%91%112-1399033%58%149-1894818%40%佰仕楓景∕∕∕∕97-10816040%77%124-14224060%80%∕∕∕∕城南公館∕∕∕∕68-9827033%87%14228034%79%160-28027033%75%合計/1773%54%/246444%69%/209237%52%/88816%54%三房以及躍層的穩(wěn)定熱銷一方面也反映出城市高端需求穩(wěn)定，市場具備高端產(chǎn)品需求及高端購買力城市樓市改善高端產(chǎn)品需求穩(wěn)定項(xiàng)目名稱一房兩房三房復(fù)式面積供應(yīng)城市樓市產(chǎn)品高端表現(xiàn)力不強(qiáng)水岸一品格林山水城英倫郡行列排布形象同質(zhì)總規(guī)現(xiàn)代、英倫多種風(fēng)格建材以面磚為主立面處理簡單無主題性景觀市場立面有一定差異競爭，但風(fēng)格品質(zhì)表現(xiàn)不純粹；景觀主題性不強(qiáng)城市樓市產(chǎn)品高端表現(xiàn)力不強(qiáng)水岸一品格林山水城英倫郡行列排布總城市樓市價格與城市發(fā)展落差大房價與城市發(fā)展存在反差初級市場，缺乏顛覆性產(chǎn)品引爆市場，提升整體價值表現(xiàn)09-10年遼寧各市區(qū)公寓價對比排名城市市區(qū)公寓均價（元/㎡）1大連10000以上2沈陽7000以上3丹東5000-70004鞍山3000-60005撫順、本溪3000-50006營口、遼陽、朝陽3000-45007阜新、鐵嶺2500-4000城市經(jīng)濟(jì)情況：2009年GDP排名第四

2009年GDP增幅排名第二

2009年人均GDP排名第六樓市發(fā)展情況：樓市處于爆發(fā)式快速發(fā)展階段內(nèi)部高端需求穩(wěn)定、購買力強(qiáng)經(jīng)濟(jì)、樓市快速發(fā)展房價表現(xiàn)低位運(yùn)行城市樓市價格與城市發(fā)展落差大房價與城市發(fā)展存在反差09-10城市理解結(jié)論內(nèi)聚型城市，以區(qū)域客為絕對購房主力，封閉市場受政策影響微弱；伴隨城市大發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)迎來新一輪發(fā)展機(jī)遇，良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、較高的可支配財產(chǎn)收入，對高端物業(yè)購買力提供有力保障；同時樓市處于爆發(fā)式發(fā)展階段，高端改善物業(yè)需求旺盛，市場產(chǎn)品也逐步向品質(zhì)時代發(fā)展，但產(chǎn)品力表現(xiàn)普遍不強(qiáng)無法引爆市場價格快速發(fā)展。城市理解結(jié)論內(nèi)聚型城市，以區(qū)域客為絕對購房主力，封閉市場受政聚仁理解的營口（我們將要承載什么）聚仁理解的項(xiàng)目自身（我們擁有什么）項(xiàng)目戰(zhàn)略定位聚仁理解的營口（我們將要承載什么）項(xiàng)目戰(zhàn)略定位渤海大街城市核心形象、商業(yè)配套價值直接受益者市中心價值、城市第一大盤老商業(yè)中心行政中心商業(yè)中心本案項(xiàng)目形象營口中心價值、第一大盤形象項(xiàng)目名稱占地面積（萬方）建筑面積（萬方）自然風(fēng)景4.416.0華城花園3.28.0水岸一品10.020.0英倫郡9.421.0君臨天下11.026.0君悅瀾灣10.015.0水御蘭庭10.821.0佰仕楓景3.87.0格林山水城3.211.0本案15.448.6城市中心形象代表——渤海大街渤海大街城市核心形象、商業(yè)配套價值直接受益者老商業(yè)中心行政中項(xiàng)目級別全市型高端個案樓盤布局格林山水城4100水岸壹品3500水御蘭庭3600英倫郡4200本案君臨天下3800佰仕楓景3400翰宇園3200自然風(fēng)景3300中天尚品3500中高端組團(tuán)3200-3500高端組團(tuán)3500-4200市場最高價值，代表城市高端形象區(qū)域全市型高端形象級別項(xiàng)目名稱價格表現(xiàn)（元/㎡）高端格林山水城4100水岸壹品3500英倫郡4200水御蘭庭3600君臨天下3800中高端翰宇園3200自然風(fēng)景3300中天尚品3500佰仕楓景3400項(xiàng)目級別全市型高端個案樓盤布局格林山水城水岸壹品水御蘭庭英倫項(xiàng)目品牌城市唯一國際性品牌項(xiàng)目名稱開發(fā)商格林山水城營口奧泰誠德水岸壹品營口隆昌房地產(chǎn)英倫郡營口美景房地產(chǎn)水御蘭庭營口津海置業(yè)君臨天下中天企業(yè)翰宇園營口宏宇房地產(chǎn)自然風(fēng)景營口大中房地產(chǎn)佰仕楓景營口嘉德房地產(chǎn)市場以本土開發(fā)商為主項(xiàng)目是營口唯一港資注資開發(fā)的個案國際背景、國際團(tuán)隊、國際品牌國際形象完全超越市場項(xiàng)目品牌城市唯一國際性品牌項(xiàng)目名稱開發(fā)商格林山水城營口奧泰誠營口城市未來發(fā)展具備良好上升期，市場需求旺盛且支撐高端產(chǎn)品運(yùn)作，只是目前市場缺乏一個真正的品質(zhì)代表個案引爆市場，將營口城市的價格運(yùn)作到一個新的市場平臺；而我們，作為營口市中心第一規(guī)模大盤、并且代表可城市未來核心價值的指標(biāo)個案，在國際背景的運(yùn)作下，完全有能力通過項(xiàng)目品質(zhì)的提升，引爆市場，樹立新的市場規(guī)則以及價格標(biāo)桿。項(xiàng)目戰(zhàn)略定位思考營口城市未來發(fā)展具備良好上升期，市場需求旺盛且支撐高端產(chǎn)品運(yùn)項(xiàng)目戰(zhàn)略定位顛覆營口現(xiàn)有居住價值的，代表未來城市核心價值已經(jīng)居住品質(zhì)形象的營口第一品質(zhì)個案項(xiàng)目戰(zhàn)略定位顛覆營口現(xiàn)有居住價值的，代表未來城市核心價值已經(jīng)項(xiàng)目產(chǎn)品建議如何塑造品質(zhì)標(biāo)桿、城市第一個案形象？如何將我們現(xiàn)有的資源最為合理的運(yùn)用？項(xiàng)目產(chǎn)品建議如何塑造品質(zhì)標(biāo)桿、城市第一個案形象？項(xiàng)目思考一項(xiàng)目條件？總體量：近50萬方容積率：3.0-3.8高容積率限高：最高75米，約25層配套：約6萬方?jīng)Q定項(xiàng)目成為高密度建筑群的必然性！基地北臨渤海大街城市主要道，比鄰大商購物中心、市政府奠定項(xiàng)目城中心、中心城不可復(fù)制的稀缺地段！項(xiàng)目思考一項(xiàng)目條件？總體量：近50萬方項(xiàng)目思考二營口缺什么樣的產(chǎn)品？洋房、多層、小高層已經(jīng)成為市場主流產(chǎn)品高層產(chǎn)品開始進(jìn)入本地市場，但尚屬稀缺……北京、上海、深圳乃至大連、沈陽，高層產(chǎn)品已經(jīng)成為市場的主導(dǎo)，高層建筑的出現(xiàn)代表了一個城市發(fā)展高度的標(biāo)志，代表一個先進(jìn)的、國際的城市形象深圳大連沈陽項(xiàng)目思考二營口缺什么樣的產(chǎn)品？洋房、多層、小高層已經(jīng)成為市場項(xiàng)目思考三營口缺什么樣的品質(zhì)？新古典、簡約現(xiàn)代、歐式、德法、加州等風(fēng)格都有存在新建商品房當(dāng)中深色調(diào)偏多……但整體基調(diào)差異化不夠明顯，個性、創(chuàng)新、國際市場一大空白項(xiàng)目思考三營口缺什么樣的品質(zhì)？新古典、簡約現(xiàn)代、歐式、德法、項(xiàng)目思考四我們能帶給營口什么樣的產(chǎn)品？相似案例分析上?！ぶ袆P城市之光開盤：2003-09-30入住：05-09-30（第一批）項(xiàng)目思考四我們能帶給營口什么樣的產(chǎn)品？相似案例分析開盤：20恒隆泰富梅隴鎮(zhèn)相似點(diǎn)：絕版的地段地段：威海路成都北路口，位于上海的坐標(biāo)地段。該案得天獨(dú)厚的地理位置使其步行到人民廣場、淮海路及南京西路三大商圈僅需8－15分鐘。恒隆泰富梅隴鎮(zhèn)相似點(diǎn)：絕版的地段地段：威海路成都北路口，位于相似點(diǎn)：容積率、用地性質(zhì)總體量：24.5萬方容積率：3.8解決原地回遷解決一定比例社區(qū)配套中凱：合理利用土地價值，成功的規(guī)避了配套、回遷用房對項(xiàng)目整盤商品房的干擾回遷酒店公寓配套會所相似點(diǎn)：容積率、用地性質(zhì)總體量：24.5萬方中凱：合理利用土借鑒點(diǎn)：高端定位城市之光……市中心最高端規(guī)劃：市中心絕版豪宅定位3.8的容積率規(guī)劃有2幢獨(dú)立原地回遷房為體現(xiàn)地段商業(yè)價值，規(guī)劃1幢酒店公寓，主打市中心精裝迷你豪宅為塑造項(xiàng)目國際化功能品質(zhì)，規(guī)劃有4層超大會所，以及沿鬧市道路的街鋪商業(yè)，以及極具國際感的建筑形象為打造與地段相匹配的高端品質(zhì)，主力公寓采用大圍合，為小區(qū)景觀打造預(yù)留充足空間借鑒點(diǎn)：高端定位城市之光……市中心最高端規(guī)劃：3.8的容積率建筑：差異化、國際化風(fēng)格定位中凱石庫門中凱以其現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格在周邊老式石庫門、傳統(tǒng)公寓當(dāng)中脫穎而出建筑：中凱石庫門中凱以其現(xiàn)代時尚的建筑風(fēng)格在周邊老式石庫門、中央規(guī)劃有近8000平方米的生態(tài)景觀湖26000平方米湖濱花園配上假山、拱橋、亭臺，襯托出一片和諧優(yōu)雅之景。這種設(shè)計在市中心的樓盤中實(shí)屬稀有。景觀：市中心稀缺湖景豪宅景觀定位中央規(guī)劃有近8000平方米的生態(tài)景觀湖景觀：配套、服務(wù)、團(tuán)隊：追求豪宅高端品質(zhì)會所：大型會所為業(yè)主提供了游泳、健身等多方面的休閑服務(wù)。物管：03年首個引進(jìn)酒店式管理服務(wù)概念。設(shè)計：加拿大B+H建筑師事務(wù)所；國際大師景觀規(guī)劃配套、服務(wù)、團(tuán)隊：會所：大型會所為業(yè)主提供了游泳、健身等多方中凱城市之光的啟示中凱通過超前的規(guī)劃手法，追求國際化開發(fā)思想，將項(xiàng)目成功的跳脫區(qū)域市場，塑造出與其地段相匹配的高端形象；從城市發(fā)展角度來看，任何城市房地產(chǎn)市場發(fā)展，必須要復(fù)合型的地標(biāo)建筑群來運(yùn)作和提升城市房地產(chǎn)市場價值，核心區(qū)域、復(fù)合型、現(xiàn)代風(fēng)格國際社區(qū)表現(xiàn)；對于項(xiàng)目而言，我們有機(jī)會，利用地段優(yōu)勢，提升地段價值，創(chuàng)造更大的利潤空間。國際化開發(fā)理念有空間將項(xiàng)目運(yùn)作成營口城市發(fā)展的新標(biāo)志，徹底顛覆營口高端公寓市場中凱城市之光的啟示中凱通過超前的規(guī)劃手法，追求國際化開發(fā)思想項(xiàng)目定位打造營口城中心首個國際高端社區(qū)營口·城市之光營口豪宅新地標(biāo)項(xiàng)目定位打造營口城中心首個國際高端社區(qū)項(xiàng)目核心支撐規(guī)劃：國際化復(fù)合社區(qū)建筑：國際化地標(biāo)建筑景觀：國際化公園景觀戶型：國際化居住理念配套：國際化生活體驗(yàn)項(xiàng)目核心支撐規(guī)劃：國際化復(fù)合社區(qū)1、規(guī)劃方案一：國際化復(fù)合型社區(qū)集大型購物中心、酒店公寓、高級公寓于一體的城市型復(fù)合地產(chǎn)集中購物：4.1萬方酒店公寓：1.5萬方高級公寓：追求塑造內(nèi)部環(huán)境的前提下，實(shí)現(xiàn)容積率最大化回遷用房ShoppingmallHotel1、規(guī)劃方案一：國際化復(fù)合型社區(qū)集大型購物中心、酒店公寓、高日照分析及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)日照分析及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)打造國際化城市新地標(biāo)集大型Shoppingmall、酒店公寓、高級公寓于一體營口國際新城打造國際化城市新地標(biāo)打造營口最國際的ShoppingMall；高端城市復(fù)合體、塑造城市繁華形象業(yè)態(tài)涵蓋百貨購物、餐飲、娛樂、影院、休閑、健身等于一體；充分吸納最新的時尚品牌、品類，從而融合成為新一代的國際時尚休閑廣場；前期定向招商，引進(jìn)知名百貨公司、賣場，樹立項(xiàng)目知名度。2、國際化購物中心打造營口最國際的ShoppingMall；高端城市復(fù)合體、塑特色娛樂業(yè)：真冰館、湯姆熊、玩具反斗城等吸引社會主要年輕人群及小家庭結(jié)構(gòu)的消費(fèi)人群的大量導(dǎo)入；購物中心——特色業(yè)態(tài)針對北方目前主流有錢客層的購物心理商業(yè)將以娛樂消費(fèi)項(xiàng)目為主導(dǎo)；一、二線國際主流品牌，展現(xiàn)項(xiàng)目時尚前沿的高端形象。特色娛樂業(yè)：購物中心——特色業(yè)態(tài)針對北方目前主流有錢客層的購特色業(yè)態(tài)——大型品牌賣場項(xiàng)目前期引進(jìn)家樂福、沃爾瑪、易初蓮花同級別知名賣場特色業(yè)態(tài)——大型品牌賣場項(xiàng)目前期引進(jìn)家樂福、沃爾瑪、易初蓮花特色業(yè)態(tài)——大型影院特色業(yè)態(tài)——大型影院特色業(yè)態(tài)——專業(yè)大型健身中心引進(jìn)品牌、專業(yè)健身會所，引領(lǐng)營口時尚健康的國際化生活方式特色業(yè)態(tài)——專業(yè)大型健身中心引進(jìn)品牌、專業(yè)健身會所，3、國際化商業(yè)街打造營口新天地……風(fēng)情餐飲一條街3、國際化商業(yè)街打造營口新天地……風(fēng)情餐飲一條街偶數(shù)層奇數(shù)層一房60平米，贈送率19％；奇偶錯層，高附加值，空間個性靈活4、國際化酒店公寓偶數(shù)層奇數(shù)層一房60平米，贈送率19％；奇偶錯層，高附加值，酒店式大堂、走道國際化、時尚感、人性化高端品質(zhì)酒店式大堂、走道國際化、時尚感、人性化高端品質(zhì)硬裝：墻面：環(huán)保、易洗乳膠漆，客廳電視背景墻適當(dāng)造型；天花：客餐廳、主臥根據(jù)戶型考慮吊頂，配置燈帶或筒燈，預(yù)留主燈位置客戶自購；其余房間平頂，做角線，刷乳膠漆，預(yù)購主燈位置地面：整體實(shí)木復(fù)合地板；踢腳線、門套、房門與地板同色系；廚房、衛(wèi)生：?；u鋪設(shè)特色配置：雙寬帶接口、洗衣機(jī)、冰箱、液晶電視、壁掛式吹風(fēng)機(jī)、三件套知名品牌潔具等國際化基本裝修硬裝：國際化基本裝修國際化裝修風(fēng)格國際化裝修風(fēng)格價格：200-300元/戶價格：2000-3000元/戶價格：1200-1500元/戶凈水系統(tǒng)電子密碼鎖無線網(wǎng)絡(luò)中央空調(diào)價格：250-360元/平米中央新風(fēng)價格：9000-9500元/套家庭報警價格：110-125元/套總計：800-1000元/平米注：按50平米計算價格：200-300元/戶價格：2000-3000元/戶價格通過知名酒店公司進(jìn)駐對產(chǎn)權(quán)酒店的統(tǒng)一運(yùn)營統(tǒng)一管理，提升區(qū)位屬性，提升產(chǎn)品國際化的高端形象。服務(wù)項(xiàng)目：訂餐服務(wù)；采購商品、服飾；特別洗熨；專車租賃；代叫出租車；代辦各種票務(wù)；復(fù)印傳真；居家修繕、設(shè)備檢查；代繳各種費(fèi)用賬單……國際化酒店式服務(wù)通過知名酒店公司進(jìn)駐對產(chǎn)權(quán)酒店的統(tǒng)一運(yùn)營統(tǒng)一管理，提升區(qū)位屬5、國際化建筑形象（方向一）超現(xiàn)代城市地標(biāo)國際化，創(chuàng)新化，時尚現(xiàn)代5、國際化建筑形象（方向一）超現(xiàn)代城市地標(biāo)國際化建筑形象（方向二）現(xiàn)代古典有質(zhì)感、國際化，樹立城市地標(biāo)國際化建筑形象（方向二）現(xiàn)代古典Art-deco風(fēng)格國際古典國際化建筑形象（方向三）Art-deco風(fēng)格國際化建筑形象（方向三）6、國際化景觀國際人文主題景觀，注重景觀參與性6、國際化景觀國際人文主題景觀，注重景觀參與性入口景觀開敞震撼的現(xiàn)代雕塑噴水池，結(jié)合入口景觀軸，樹立社區(qū)大氣品質(zhì)的整體形象入口景觀開敞震撼的現(xiàn)代雕塑噴水池，結(jié)合入口景觀軸，樹立社區(qū)大人文景觀主軸景觀主軸以現(xiàn)代雕塑為主題，雕塑小品掩映點(diǎn)綴于道路聯(lián)測，賦予社區(qū)國際化現(xiàn)代人文色彩人文景觀主軸景觀主軸以現(xiàn)代雕塑為主題，雕塑小品掩映點(diǎn)綴于道路可參與性活動設(shè)施親水平臺、潛水，兒童活動場地，休憩區(qū)，賦予社區(qū)濃厚的人文色彩可參與性活動設(shè)施親水平臺、潛水，兒童活動場地，休憩區(qū)，賦予社項(xiàng)目高端戶型機(jī)會點(diǎn)（方向一）：通過附加值突破市場7、國際化戶型項(xiàng)目高端戶型機(jī)會點(diǎn)（方向一）：通過附加值突破市場7、國際化戶附加值贈送：空中花園：12㎡（半送）陽臺：27㎡（半送）入戶花園：10㎡（半送）總附贈面積：24.5㎡附贈比率：17%改造后面積達(dá)180平米左右建筑面積：150-160㎡空中花園別墅——大三房附加值贈送：建筑面積：150-160㎡空中花園別墅——大三房空中花園別墅——三房交房：建筑面積130-140平米改造：實(shí)得面積150平米左右空中花園別墅——三房交房：建筑面積130-140平米改造：實(shí)附加值贈送：入戶花園：28㎡（半送）南北凸窗：3㎡（全送）南向陽臺：12.6㎡（半送）總附贈面積：23.3㎡附贈比率：19%全贈送面積半贈送面積3室2廳2衛(wèi)建筑面積：121平米近30平米的北向入戶花園，超大空間，可變性強(qiáng)；南向大陽臺，實(shí)用性高，可自由變化尺寸。借鑒案例：重慶龍湖悠山郡附加值贈送：全贈送面積3室2廳2衛(wèi)借鑒案例：重慶龍湖悠山郡建筑面積：90㎡2梯4戶組合房型中間戶中間戶2室2廳1衛(wèi)建筑面積：89平米，實(shí)際使用面積100平米高附加值的體現(xiàn)：生活陽臺4.2平米（半送）南向景觀陽臺6.8平米（半送）兩個凸窗約2.2平米（全送）設(shè)備平臺3平米（全送）贈送面積：10.7平米附贈比率：12%

面寬約：35.2米高附加值的體現(xiàn)：入戶花園6.5平米（半送）可變空間（空中庭院）17.6平米（半送）南向景觀陽臺6.8平米（半送）兩個凸窗約2.2平米（全送）贈送面積（6.5+17.6+6.8）÷2+2.2=17.7平米附贈比率：19.7%建筑面積95平米；實(shí)得面積112.7平米端頭戶建筑面積：90㎡2梯4戶組合房型中間戶中間戶2室2廳1項(xiàng)目高端戶型機(jī)會點(diǎn)（方向二）全朝南、大面寬、舒適度最大化建筑面積130-135平米建筑面積95-100平米項(xiàng)目高端戶型機(jī)會點(diǎn)（方向二）全朝南、大面寬、舒適度最大化建筑方案二：國際化高端公寓社區(qū)考慮到項(xiàng)目商業(yè)三地塊分別滿足不大于2萬方的商業(yè)體量我司給出另一套可行性方案保證每塊地的公寓圍合效果最大化，實(shí)現(xiàn)戶均均好價值最大化方案二：國際化高端公寓社區(qū)遼寧營口渤海大街地塊項(xiàng)目大盤市場策劃提報課件項(xiàng)目價格客源項(xiàng)目價格建議項(xiàng)目目標(biāo)客源項(xiàng)目價格客源項(xiàng)目價格建議政策影響政策影響小、市場非政策主導(dǎo)性+4%+15%成交量表現(xiàn)——05、07年調(diào)整期上海成交量分別下跌54%、59%——營口成交量保持穩(wěn)定增長，調(diào)整上漲24%、10%成交價表現(xiàn)——05、07年調(diào)整期上海成交價分別下跌26%、18%——營口成交價保持穩(wěn)定增長，調(diào)整上漲4%、15%封閉市場，政策影響小市場價值體系穩(wěn)定、正常發(fā)展項(xiàng)目名稱開盤時間推盤套數(shù)去化套數(shù)去化率水岸一品2010.0430020067%美景英倫郡2010.0426018069%自然風(fēng)景2010.0430016053%水御蘭庭2010.0427017967%個案推盤成交情況——政策前后新推盤成交率60-70%左右政策影響政策影響小、市場非政策主導(dǎo)性+15%成交量表現(xiàn)——0供求環(huán)境后續(xù)供求環(huán)境樂觀項(xiàng)目名稱總體量（萬㎡）已推體量（萬㎡）去化體量（萬㎡）未來供應(yīng)（萬㎡）月均去化（套）君臨天下151514.50.540水岸一品201611.88.268美景英倫郡772.44.660自然風(fēng)景1642.713.356格林山水城115.23.77.314金港綠洲752.94.131翰宇園8.985.23.730水御蘭亭213.11.919.189佰仕楓景74.83.83.226城南公館12.88.46.26.640合計125.776.555.170.6454套約45000㎡市場存量僅需1.5年的消化期，供求環(huán)境比較樂觀供求環(huán)境后續(xù)供求環(huán)境樂觀項(xiàng)目名稱總體量已推體量去化體量未來供價格建議前提1、定價基礎(chǔ)：市場受政策影響小、后續(xù)供求環(huán)境相對樂觀，市場價值體系一直處于穩(wěn)定、正常發(fā)展；項(xiàng)目價格在城市穩(wěn)定的價值體系上研判；2、定價方法：以對比綜合打分方式，得到項(xiàng)目靜態(tài)價；再通過項(xiàng)目及城市的漲幅，預(yù)判項(xiàng)目動態(tài)價；價格建議前提1、定價基礎(chǔ)：市場受政策影響小、后續(xù)供求環(huán)境相對個案比重選取格林山水城4100水岸壹品3500水御蘭庭3600英倫郡4200本案君臨天下3800高端組團(tuán)3500-42001、選取對象：與項(xiàng)目區(qū)位相近、同屬城市高端區(qū)域的個案（格林山水城、水岸壹品、英倫郡、水御蘭庭、君臨天下）2、比重分配：結(jié)合市場品牌、價值、去化表現(xiàn)，比重分配如下項(xiàng)目名稱月均去化（套）成交均價（元/㎡）格林山水城144100水岸一品683500英倫郡604200水御蘭庭893600君臨天下403800項(xiàng)目名稱英倫郡格林山水城君臨天下水岸壹品水御蘭庭比重35%30%15%15%10%個案比重選取格林山水城水岸壹品水御蘭庭英倫郡本案君臨天下高端區(qū)位價值表現(xiàn)（30%）目前區(qū)位價值略低于中天君臨天下、格林山水城，價值表現(xiàn)4000元/㎡參照項(xiàng)目本案英倫郡格林山水城君臨天下水岸壹品水御蘭庭評分指標(biāo)權(quán)重評分(X1)評分(X2)評分(X3)評分(X4)評分(X5)評分(X6)區(qū)位片區(qū)形象25%9.09.09.09.09.09.0與區(qū)中心的距離15%8.58.59.09.08.58.5道路/交通狀況12%9.59.09.59.59.08.5周邊自然環(huán)境10%9.08.08.08.09.08.0周邊人文環(huán)境10%8.58.58.58.58.58.5周邊配套10%