有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新課件

有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新

——管理篇主講：周柏生有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新

1總目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)設(shè)計(jì)管理通病與案例分析專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升總目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義12342一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。內(nèi)容包括：從項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場(chǎng)的配合到營(yíng)銷(xiāo)道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過(guò)有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過(guò)程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)3狹義的產(chǎn)品指生產(chǎn)著通過(guò)生產(chǎn)勞動(dòng)而生產(chǎn)出來(lái)的用于滿(mǎn)足消費(fèi)者需要的有形實(shí)體廣義的產(chǎn)品不僅指基本的產(chǎn)品實(shí)體這一物質(zhì)屬性,還包括產(chǎn)品的價(jià)格、包裝、服務(wù)、交貨期、品牌、商標(biāo)、企業(yè)信譽(yù)、廣告宣傳等一系列有形或無(wú)形的特質(zhì)產(chǎn)品的定義狹義的產(chǎn)品指生產(chǎn)著通過(guò)生產(chǎn)勞動(dòng)而生產(chǎn)出來(lái)的用于滿(mǎn)足消費(fèi)者需要4一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及產(chǎn)品的種類(lèi)、品牌、以及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過(guò)有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過(guò)程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo)一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略設(shè)計(jì)管理三5二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計(jì)管理模式1.1企業(yè)管控模式的分類(lèi)1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計(jì)管理模式1.1企6二.1.1企業(yè)管控模式的分類(lèi)財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)營(yíng)型)管控模式二.1.1企業(yè)管控模式的分類(lèi)財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)7財(cái)務(wù)型管控(投行)以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核,總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門(mén)投資回報(bào)通過(guò)投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來(lái)追尋公司價(jià)值最大化總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制法律企業(yè)并購(gòu)總部的核心職能財(cái)務(wù)型管控(投行)總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)總部的核心職8戰(zhàn)略型管控以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略?xún)?yōu)化與協(xié)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)同效率的培養(yǎng)總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控制人力資源技術(shù)管理戰(zhàn)略與平臺(tái)建設(shè)總部的核心職能戰(zhàn)略型管控總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)總部的核心職能9操作型管控(運(yùn)營(yíng)型)通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門(mén)對(duì)下屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理各子公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與優(yōu)化公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制與管理總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制/戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)/銷(xiāo)售項(xiàng)目策劃總部的核心職能設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)工程管理人力資源操作型管控(運(yùn)營(yíng)型)總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)總部的核心10二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)職能型公司型(項(xiàng)目制型)矩陣型項(xiàng)目管控模式設(shè)計(jì)管理模式與企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理設(shè)立的管控模式一一對(duì)應(yīng)二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)職能型公司型(項(xiàng)目制型)矩陣11二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)職能型管理是根據(jù)項(xiàng)目管理中工作任務(wù)的相似性來(lái)設(shè)立管理部門(mén),它最顯著的特點(diǎn)就是管理層次比較分明職能型管控職能型設(shè)計(jì)管理模式：主要特征是設(shè)立專(zhuān)職的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理部門(mén)，管理產(chǎn)品設(shè)計(jì)的全過(guò)程，針對(duì)公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能總經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)成果負(fù)責(zé)二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)職能型管控職能型設(shè)計(jì)管理模式12二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)公司型管理是按公司項(xiàng)目(或產(chǎn)品)的分類(lèi)來(lái)搭建公司組織構(gòu)架,首創(chuàng)于二十世紀(jì)二十年代的美國(guó)通用汽車(chē)公司。在該組織結(jié)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目(部或中心)擁有自己的項(xiàng)目經(jīng)理和必須的職能部門(mén),能相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目公司型(項(xiàng)目制型)管控項(xiàng)目制型設(shè)計(jì)管理模式：主要特征是不僅公司有專(zhuān)職的設(shè)計(jì)管理部門(mén)，各項(xiàng)目(部或中心)也相應(yīng)配置設(shè)計(jì)管理人員，各項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品最終成果負(fù)責(zé)二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)公司型(項(xiàng)目制型)管控項(xiàng)目制13二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)矩陣式組織就是在同一組織機(jī)構(gòu)中把按職能劃分部門(mén)和按項(xiàng)目劃分部門(mén)相結(jié)合而產(chǎn)生的一種組織形式矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中每一成員同時(shí)可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅要受職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)矩陣型設(shè)計(jì)管理模式：也稱(chēng)小項(xiàng)目制，成立以項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)的項(xiàng)目中心，除工程施工管理人員外，同時(shí)各職能部門(mén)下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團(tuán)隊(duì)，虛擬團(tuán)隊(duì)人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,14二.1.3

企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目跨區(qū)域多項(xiàng)目單區(qū)域集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型(大、小)職能型二.1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考組合15二.1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)合理的項(xiàng)目人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)配置，不僅是人力資源有效利用的要求，也是項(xiàng)目有效實(shí)施的保證。配置基準(zhǔn)應(yīng)基于企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、運(yùn)作水平和人力資源成熟度企業(yè)年度人力資源規(guī)劃新增項(xiàng)目人員配置規(guī)劃參考多項(xiàng)目運(yùn)作狀況下，項(xiàng)目之間人員動(dòng)態(tài)規(guī)劃和調(diào)配人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)二.1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基16三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.1建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程,以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效能，提升公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.1建立規(guī)范17三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì))材料設(shè)備選型定板配合成本管理中心建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系,建立從研發(fā)開(kāi)始的成本控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性?xún)r(jià)比。組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研,與成本管理中心配合,建立按體系、專(zhuān)業(yè)分類(lèi)的材料信息庫(kù)(含品牌及供應(yīng)商評(píng)價(jià))3.2.1設(shè)計(jì)管理職責(zé)3.2.1.1一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，保18三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；負(fù)責(zé)與政府部門(mén)就各階段設(shè)計(jì)中間過(guò)程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門(mén)的申報(bào)審批工作

其它部門(mén)在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的職責(zé)成本管理部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)；隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)；負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)中的各項(xiàng)工作市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；負(fù)責(zé)對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評(píng)審提供市場(chǎng)評(píng)價(jià)建議；負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的市場(chǎng)定位部分的內(nèi)容三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部其它部門(mén)在19三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析一：北京金地2006設(shè)計(jì)部組織架構(gòu)圖

三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)20三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例分析二：06~07深圳金地設(shè)計(jì)部構(gòu)架圖(改進(jìn)前)項(xiàng)目組1項(xiàng)目組2項(xiàng)目組3項(xiàng)目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專(zhuān)業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺(tái)重點(diǎn)“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制重點(diǎn)“前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理”設(shè)計(jì)總監(jiān)部門(mén)經(jīng)理專(zhuān)業(yè)組項(xiàng)目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門(mén)副經(jīng)理

行政秘書(shū)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例分析二：06~0721三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容22三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門(mén)營(yíng)銷(xiāo)成本工程開(kāi)發(fā)物業(yè)主線部門(mén)設(shè)計(jì)部

2.3.2業(yè)務(wù)流程三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容主線流程概念設(shè)計(jì)配合部23總的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)框架圖說(shuō)明及圖例：、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷(xiāo)售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷(xiāo)售管理階段的時(shí)間存在重疊。、本示意圖中僅列舉四個(gè)專(zhuān)業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專(zhuān)業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷(xiāo)售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位營(yíng)銷(xiāo)組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶(hù)定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配合工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合銷(xiāo)售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算設(shè)計(jì)流程階段總的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)框架圖說(shuō)明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階24設(shè)計(jì)流程框架圖施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究施工圖設(shè)計(jì)指引部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷(xiāo)售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)流程框架圖施工圖設(shè)計(jì)建筑、部品擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)概念25分階段業(yè)務(wù)流程圖分階段業(yè)務(wù)流程圖26設(shè)計(jì)流程框架圖一級(jí)流程:項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程項(xiàng)目入伙管理階段流程二級(jí)流程:設(shè)計(jì)管理流程設(shè)計(jì)單位選擇管理流程設(shè)計(jì)合同及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程設(shè)計(jì)變更管理流程設(shè)計(jì)流程框架圖一級(jí)流程:二級(jí)流程:27設(shè)計(jì)流程框架圖三級(jí)流程：設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)、咨詢(xún)單位選擇及信息管理細(xì)則施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則計(jì)變更管理細(xì)則設(shè)計(jì)流程框架圖三級(jí)流程：28三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.3管理流程主要是涉及設(shè)計(jì)職能的公司管理制度，如《地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)管理辦法》、《設(shè)計(jì)管理階段集團(tuán)對(duì)子公司監(jiān)控程序》、《實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》等三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.3.3管理流程29三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.4優(yōu)化的流程帶來(lái)的管理效率和效益梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.3.4優(yōu)化30三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.1設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.3.1設(shè)計(jì)管31三.2

體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.4

優(yōu)化的流程帶來(lái)的管理效率和效益市場(chǎng)與產(chǎn)品定位評(píng)審、概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審合并到投資決策評(píng)審會(huì),強(qiáng)調(diào)工作前置,縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期目標(biāo)案例分析：某大型地產(chǎn)公司關(guān)鍵把控節(jié)點(diǎn)反思未有效地實(shí)現(xiàn)工作前置和并行開(kāi)展；《項(xiàng)目投資決策報(bào)告》達(dá)不到市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、成本等各專(zhuān)業(yè)的成果標(biāo)準(zhǔn),(僅滿(mǎn)足拿地測(cè)算要求)：拿地后,市場(chǎng)定位、方案深化與投資決策時(shí)往往發(fā)生很大的變化，降低投資決策的嚴(yán)肅性；市場(chǎng)與產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)方案、目標(biāo)成本等專(zhuān)業(yè)職能評(píng)審缺位；反思三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.3.4優(yōu)化的流32三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容流程方向12345關(guān)鍵把控節(jié)點(diǎn)反思集團(tuán)總部范圍內(nèi)四方評(píng)審，確保實(shí)施方案符合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、成本的要求目標(biāo)由于設(shè)計(jì)管理階段時(shí)間較長(zhǎng)，原評(píng)審節(jié)點(diǎn)位于實(shí)施方案2/3這一時(shí)間點(diǎn)，在實(shí)際工作中把控時(shí)間不明確，造成成本、市場(chǎng)、營(yíng)運(yùn)等各專(zhuān)業(yè)不能有效對(duì)接，同時(shí)此評(píng)審點(diǎn)相對(duì)滯后，集團(tuán)總部不能有效的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控；部門(mén)接口間關(guān)系及相關(guān)的成果標(biāo)準(zhǔn)未完全梳理清晰，例如：實(shí)施方案評(píng)審時(shí),成本專(zhuān)業(yè)成果是未經(jīng)過(guò)子公司評(píng)審的目標(biāo)成本,待目標(biāo)成本確定后，項(xiàng)目進(jìn)度已到施工圖階段；反思三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容流程方向12345關(guān)鍵33三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

流程關(guān)鍵績(jī)效反省《經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》作為集團(tuán)管理流程的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，在實(shí)施過(guò)程中存在部分問(wèn)題：在投資決策評(píng)審時(shí)，項(xiàng)目的IRR和銷(xiāo)售凈利潤(rùn)可以確定，其他指標(biāo)如：項(xiàng)目的成本目標(biāo)等值無(wú)法準(zhǔn)確確定，致使項(xiàng)目＜經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)＞簽署的嚴(yán)肅性降低目標(biāo)成本控制方面：集團(tuán)對(duì)子公司的把控，主要問(wèn)題是只對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)只關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)，其他如成本偏差、進(jìn)度偏差等是否要提具體的考核要求；去年的項(xiàng)目成本均超出預(yù)控目標(biāo)，雖然提高售價(jià)，項(xiàng)目的收益達(dá)到了集團(tuán)的要求，但成本組認(rèn)為目前的售價(jià)提升有市場(chǎng)向好的因素，但市場(chǎng)一旦疲軟，可能導(dǎo)致收益下降?！督?jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》中二級(jí)指標(biāo)反省:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期方面：目前集團(tuán)各子公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與集團(tuán)頒布的基準(zhǔn)周期仍然存在差距。三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容流程關(guān)鍵績(jī)效反省《34三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.4計(jì)劃管理

目的：理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬，保障開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。2.4.1設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.4計(jì)35地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖36三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)劃2.4.2.1各級(jí)計(jì)劃的制定方式與監(jiān)控辦法2.4.2項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制與風(fēng)險(xiǎn)管理公司一級(jí)計(jì)劃部門(mén)二級(jí)計(jì)劃部門(mén)月度計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)劃2.4.2.137三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

各級(jí)計(jì)劃的制定方式縮短計(jì)劃督查期，在重要節(jié)點(diǎn)提前核對(duì)督促通過(guò)項(xiàng)目組周例會(huì)檢查周工作計(jì)劃，部門(mén)例會(huì)檢查月計(jì)劃，跨部門(mén)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施中的不定因素和困難等，同時(shí)檢查和修訂二級(jí)計(jì)劃和一級(jí)計(jì)劃公司客觀制訂一級(jí)計(jì)劃設(shè)計(jì)部制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃部門(mén)經(jīng)理與各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理分解計(jì)劃各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理與組員再分解計(jì)劃監(jiān)控辦法三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容各級(jí)計(jì)劃的制定方式縮38三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.4.2.2考核制度與風(fēng)險(xiǎn)防范設(shè)計(jì)部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)及年度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)部門(mén)月份績(jī)效計(jì)劃/考核評(píng)價(jià)各人月度計(jì)劃考核評(píng)價(jià)項(xiàng)目緊張時(shí)，周計(jì)劃考核評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)巡檢制度設(shè)計(jì)部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)及年度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)表設(shè)計(jì)部月績(jī)效考核評(píng)價(jià)表員工月績(jī)效考評(píng)表三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.4.2.2考核制39三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理階段及專(zhuān)業(yè)的合理劃分

專(zhuān)業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示

階段：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì)2.5.1建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5規(guī)范化的40三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5.2設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立《概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《住宅施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《景觀概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》2.5.2.1設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容2.5.2.1.1任務(wù)書(shū)類(lèi)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.2設(shè)計(jì)文41三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容《概念設(shè)計(jì)咨詢(xún)合同》《建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同》《建筑施工圖設(shè)計(jì)合同》《景觀方案設(shè)計(jì)合同》《景觀施工圖設(shè)計(jì)合同》《室內(nèi)設(shè)計(jì)合同》《銷(xiāo)售示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)合同》2.5.2.1.2合同類(lèi)2.5.2.2模板標(biāo)準(zhǔn)化三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容《概念設(shè)計(jì)咨詢(xún)合同》242三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書(shū)》《方案設(shè)計(jì)指引》及《施工圖設(shè)計(jì)指引》統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》交樓標(biāo)準(zhǔn)方案、實(shí)施方案、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求新技術(shù)應(yīng)用2.5.3.1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容2.5.3.2模板三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)43三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對(duì)每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作，除頒布程序(工作的方法)\成果標(biāo)準(zhǔn)外，同時(shí)根據(jù)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略,建立相關(guān)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè)計(jì)管理質(zhì)量保證工作有章可循。

2.5.5評(píng)審或評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)《項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表》三個(gè)評(píng)價(jià)表三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.4產(chǎn)品標(biāo)44《項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿(mǎn)足《投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)SJ—201）中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿(mǎn)足日照間距要求、參考戶(hù)型可實(shí)施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿(mǎn)足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素地下室及停車(chē)位地下室布局滿(mǎn)足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來(lái)的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場(chǎng)地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶(hù)數(shù)，梯數(shù)，各戶(hù)型面積等）應(yīng)符合高性?xún)r(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開(kāi)發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿(mǎn)足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)結(jié)論《項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)45《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿(mǎn)足《市場(chǎng)定位》要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿(mǎn)足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求，如戶(hù)車(chē)比、容積率、戶(hù)型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿(mǎn)足《金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號(hào)SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿(mǎn)足政府部門(mén)規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國(guó)家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿(mǎn)足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車(chē)組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿(mǎn)足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)分期規(guī)劃合理首期銷(xiāo)售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷(xiāo)售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿(mǎn)足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開(kāi)發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)46《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶(hù)型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果與經(jīng)營(yíng)評(píng)審階段設(shè)計(jì)方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場(chǎng)包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷(xiāo)售路線便捷，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無(wú)功能性缺陷立面材料分色、交接處理無(wú)原則性錯(cuò)誤客戶(hù)服務(wù)設(shè)計(jì)問(wèn)題投訴來(lái)自客戶(hù)服務(wù)部門(mén)、物業(yè)管理部門(mén)的設(shè)計(jì)投訴問(wèn)題處理、反饋情況《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)47三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.6設(shè)計(jì)策劃管理2.6.1.2方法：成功的相似工程經(jīng)驗(yàn)，是篩選入圍單位的手段，也是考察的重點(diǎn)（是否是原班人馬參與本項(xiàng)目）。設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織方面：管理模式、人員配備、職責(zé)劃分、審核和審批制度、進(jìn)度保證體系及大體水平、利益分配，如何調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的積極性，設(shè)計(jì)人員的流動(dòng)情況。與甲方的配合情況。項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員情況，包括：設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，主要建筑師、結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)人、機(jī)電各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人。主要考察：業(yè)務(wù)能力，責(zé)任心、改進(jìn)意識(shí)。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)及進(jìn)度情況，能否滿(mǎn)足公司要求。方案、擴(kuò)初、施工圖深度及質(zhì)量考察（在基本確定兩到三家時(shí)進(jìn)行）；了解各階段的圖紙的細(xì)致全面程度、各階段發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及落實(shí)問(wèn)題能力、設(shè)計(jì)修改及變更情況。到甲方考察（與考察其施工圖紙同一項(xiàng)目），了解甲方對(duì)設(shè)計(jì)的滿(mǎn)意度，施工過(guò)程的主要問(wèn)題，設(shè)計(jì)問(wèn)題的配合情況，設(shè)計(jì)人員的變動(dòng)情況。2.6.1設(shè)計(jì)單位的比選與組合優(yōu)化2.6.1.1目的：規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的考察及確定程序，促進(jìn)設(shè)計(jì)工作的順利進(jìn)行。三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.6設(shè)計(jì)策劃管48設(shè)計(jì)單位比選表設(shè)計(jì)單位比選表49設(shè)計(jì)費(fèi)用控制表模板X(qián)XXX項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用控制表模板

總體一期規(guī)劃用地面積(公頃)

凈用地面積（公頃）

總建筑面積（平方米）

景觀面積（平方米）

容積率

綠地率

類(lèi)別序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)施公司計(jì)劃/已用費(fèi)用單價(jià)工作進(jìn)程已付款(RMB)此次付款概念規(guī)劃設(shè)計(jì)研究1規(guī)劃理念

2項(xiàng)目和城市的關(guān)系

3概念規(guī)劃設(shè)計(jì)草案

總體規(guī)劃設(shè)方案4總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)保底費(fèi)

5總體概念規(guī)劃方案調(diào)整

6總體修建性詳規(guī)

總體規(guī)劃費(fèi)用小計(jì)

建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)7一期總圖設(shè)計(jì)

8一期建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用

9一期施工圖設(shè)計(jì)

13施工圖審圖

14人防專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)

15燃?xì)鈱?zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)

#DIV/0!

16日照\(chéng)噪聲\通風(fēng)分析

一期建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用小計(jì)

景觀設(shè)計(jì)17總體景觀概念及方案設(shè)計(jì)

總體費(fèi)用小計(jì)

16一期景觀方案設(shè)計(jì)

17一期景觀施工圖設(shè)計(jì)

18綠化種植規(guī)劃設(shè)計(jì)

一期費(fèi)用小計(jì)

景觀費(fèi)用小計(jì)

設(shè)計(jì)費(fèi)用控制表模板X(qián)XXX項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用控制表模板總體一期規(guī)50三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.6.3合同管理2.6.3.1合同技術(shù)管理2.6.3.1.1設(shè)計(jì)人員2.6.3.1.2設(shè)計(jì)周期2.6.3.1.3設(shè)計(jì)費(fèi)用2.6.3.1.4設(shè)計(jì)配合內(nèi)容：目的：使設(shè)計(jì)合同的簽訂、履行規(guī)范化，并最大限度的避免風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)設(shè)計(jì)工作的順利進(jìn)行。景觀配合營(yíng)銷(xiāo)配合室內(nèi)設(shè)計(jì)配合及戶(hù)型室內(nèi)咨詢(xún)燈光設(shè)計(jì)配合2.6.3.1.5成果標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明月度付款計(jì)劃付款動(dòng)態(tài)監(jiān)控表2.6.3.2合同付款管理三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.6.3合51三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.1建立成本管理目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)

2.7設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的成本管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.1建立成本管52三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2建立相關(guān)部品信息庫(kù)2.7.2.1項(xiàng)目信息庫(kù)模板2.7.2.2項(xiàng)目信息庫(kù)建立的要點(diǎn)(工程)材料分判標(biāo)桿企業(yè)主流材料部品品牌及成本基準(zhǔn)借鑒戰(zhàn)略供應(yīng)商合作及集團(tuán)采購(gòu)建立信息庫(kù)共享平臺(tái)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2建立相關(guān)部53三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.3.1典型結(jié)構(gòu)指標(biāo)復(fù)核2.7.3.2主要材料設(shè)備選型定板及價(jià)格控制設(shè)備:電梯、中央空調(diào)......材料:外墻磚、內(nèi)外涂料、門(mén)窗、欄桿......

2.7.3成本管理監(jiān)控

主體結(jié)構(gòu)比選基礎(chǔ)形式比選

2.7.4精細(xì)化成本分配及動(dòng)態(tài)調(diào)整三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.3.1典型54三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容價(jià)值工程應(yīng)用介紹:價(jià)值工程發(fā)展至今已將近半個(gè)世紀(jì)，但直到近年來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)，由于成本控制及產(chǎn)品品質(zhì)的相互平衡等因素，才開(kāi)始對(duì)它產(chǎn)生興趣，引為談?wù)撛掝}。事實(shí)上，在其它高科技產(chǎn)業(yè)如電子業(yè)等，早就將該技術(shù)應(yīng)用于研究發(fā)展，且成效卓越。

2.8設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的客戶(hù)價(jià)值工程三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容價(jià)值工程應(yīng)用介紹:價(jià)值55三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

“任何設(shè)計(jì)都可能有不必要的成本“以及“任何設(shè)計(jì)都可能再加以改善“是價(jià)值工程的基本立論。實(shí)施價(jià)值工程的好處：降低成本，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)能力：價(jià)值工程提供一套在不降低品質(zhì)前題下，有系統(tǒng)地尋找替代方案，以降低成本的管理技術(shù)，同時(shí)藉助此程序化的運(yùn)作，加強(qiáng)研究發(fā)展領(lǐng)域的開(kāi)拓，間接地提升經(jīng)營(yíng)績(jī)效，改善企業(yè)能力，提高獲利空間。經(jīng)由價(jià)值工程工作計(jì)劃程序所產(chǎn)生創(chuàng)新的替代方案，可在成本小幅上升的情況下，大幅度提升產(chǎn)品性能，使得樓盤(pán)的素質(zhì)有了質(zhì)的飛躍，支撐較高價(jià)格。在成本、性能、價(jià)值間尋得最佳平衡點(diǎn)；經(jīng)由價(jià)值工程研究，透徹地分析成本、性能、價(jià)值之關(guān)系，進(jìn)而得出特定性能/價(jià)值所需的真實(shí)預(yù)算，以增加決策依據(jù)。三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容“任何設(shè)計(jì)都可能有不56三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容提高業(yè)務(wù)能力避免后續(xù)項(xiàng)目重復(fù)錯(cuò)誤，提高品質(zhì)和效益通過(guò)經(jīng)驗(yàn)提煉和積累,建立自己的產(chǎn)品體系和標(biāo)準(zhǔn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)通過(guò)沉淀而達(dá)到共享目的

2.9設(shè)計(jì)總結(jié)制度三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容提高業(yè)務(wù)能力避免后續(xù)項(xiàng)57三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.10案例法與關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理日照---關(guān)鍵點(diǎn)決策方法案例：蘇州億城新天地7#地：日照測(cè)算決策三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.10案例法與58三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例：北京金地國(guó)際花園地下車(chē)庫(kù)南北區(qū)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例：北京金地國(guó)際花園59四、設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)

4.1人工效能指標(biāo)指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)萬(wàn)科某城市公司（萬(wàn)科內(nèi)部標(biāo)桿）北京H地產(chǎn)公司公司開(kāi)發(fā)規(guī)模深圳：8-10個(gè)項(xiàng)目北京：4-5個(gè)項(xiàng)目青島/西安：各2個(gè)項(xiàng)目北京：3個(gè)項(xiàng)目天津：1個(gè)項(xiàng)目蘇州：1個(gè)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)人均利潤(rùn)率250萬(wàn)元/人140萬(wàn)元/人61.5萬(wàn)元/人人均開(kāi)發(fā)面積4200平米/人3520平米/人6324.79平米/人人均效能（凈利潤(rùn)/人力總成本）8.553.11（4583萬(wàn)）開(kāi)發(fā)效率（從拿地到開(kāi)盤(pán)）低、多層：9個(gè)月高層：12個(gè)月項(xiàng)目1（多層）：18個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：21個(gè)月項(xiàng)目1（高層）：31個(gè)月蘇州項(xiàng)目1-1.5年目標(biāo)成本變動(dòng)率3%以?xún)?nèi)項(xiàng)目1：2.8%項(xiàng)目2：-2.6%項(xiàng)目3：1.1%5%左右計(jì)劃完成率計(jì)劃指標(biāo)完成86%

會(huì)議決議完成100%

月計(jì)劃完成90%計(jì)劃指標(biāo)完成55%

會(huì)議決議完成？%

月計(jì)劃完成40.7%未統(tǒng)計(jì)四、設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)4.1人工效能指標(biāo)指標(biāo)類(lèi)別指標(biāo)名稱(chēng)萬(wàn)60四、設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)分類(lèi)指標(biāo)名稱(chēng)含義/計(jì)算公式目標(biāo)值①程序文件備注進(jìn)度★概念規(guī)劃周期從拿地到概念規(guī)劃成果備案完成75天《設(shè)計(jì)管理流程》《概念規(guī)劃成果標(biāo)準(zhǔn)》總設(shè)計(jì)周期為：225天/240天，可根據(jù)項(xiàng)目具體情況調(diào)整各階段的周期，但總設(shè)計(jì)周期必須保證?！锓桨?擴(kuò)初周期從概念規(guī)劃備案到擴(kuò)初成果備案完成95天《設(shè)計(jì)管理流程》《實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)》★施工圖周期從擴(kuò)初成果備案到施工圖最終成果備案完成55天（多層）70天（高層）《設(shè)計(jì)管理流程》《施工圖成果標(biāo)準(zhǔn)》成本目標(biāo)成本偏差率結(jié)構(gòu)含鋼量實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價(jià)表》含鋼量：鋼筋kg/m2;景觀造價(jià):元/m2示范區(qū)造價(jià)：元/m2景觀造價(jià)實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價(jià)表》示范區(qū)造價(jià)實(shí)際值－目標(biāo)值/目標(biāo)值±%《各地區(qū)成本基價(jià)表》★設(shè)計(jì)變更簽證率由設(shè)計(jì)原因②導(dǎo)致的簽證總金額/總包或分包工程合同金額%《設(shè)計(jì)變更管理流程》每項(xiàng)變更導(dǎo)致費(fèi)用增加或減少，為合計(jì)值。人均設(shè)計(jì)管理面積總面積（規(guī)劃x20%+方案x50%+施工圖x30%）/設(shè)計(jì)部總?cè)藬?shù)5萬(wàn)平米/人《設(shè)計(jì)系統(tǒng)組織架構(gòu)》人數(shù)包括經(jīng)理、秘書(shū)和各專(zhuān)業(yè)人員和項(xiàng)目中心建筑師質(zhì)量★節(jié)點(diǎn)聽(tīng)證通過(guò)率論證/策劃/實(shí)施方案集團(tuán)/區(qū)域公司聽(tīng)證100%《項(xiàng)目論證/策劃/實(shí)施方案聽(tīng)證會(huì)管理程序》提交的成果經(jīng)判斷不須召開(kāi)會(huì)議，視為通過(guò)?！镌O(shè)計(jì)失誤率由設(shè)計(jì)原因②導(dǎo)致的變更總次數(shù)/建筑面積次/萬(wàn)M2《設(shè)計(jì)變更管理流程》每項(xiàng)變更用一張單，便于統(tǒng)計(jì)總次數(shù)。部品定樣率施工圖階段結(jié)束前完成定樣及定板的部品項(xiàng)/部品清單總項(xiàng)數(shù)100%《設(shè)計(jì)管理流程》《實(shí)施方案成果標(biāo)準(zhǔn)》部品包含材料、設(shè)備、構(gòu)件三類(lèi)合理設(shè)計(jì)費(fèi)所有與設(shè)計(jì)有關(guān)的設(shè)計(jì)、咨詢(xún)、研究類(lèi)費(fèi)用支出總和一類(lèi)50-55元/M2二類(lèi)35-45元/M2《項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)管理辦法》示范區(qū)室內(nèi)設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)入營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。目標(biāo)值---已列出的僅為討論值，未列出的尚在調(diào)研中。設(shè)計(jì)原因---按深圳公司《設(shè)計(jì)變更管理流程》的規(guī)定：設(shè)計(jì)類(lèi)變更原因：A.超成本目標(biāo)

B.設(shè)計(jì)優(yōu)化

C.設(shè)計(jì)錯(cuò)誤

D.設(shè)計(jì)缺漏

E.補(bǔ)充設(shè)計(jì)F.二次設(shè)計(jì)

G.現(xiàn)場(chǎng)條件。其中由A、B、C、D、E中任何一項(xiàng)原因?qū)е碌暮炞C費(fèi)用/變更次數(shù)均做統(tǒng)計(jì)。四、設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)分類(lèi)指標(biāo)名稱(chēng)含義/計(jì)算公式目標(biāo)值①程序文61五、設(shè)計(jì)管理通病與案例分析

案例

五、設(shè)計(jì)管理通病與案例分析案例62六、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升合理薪酬體系人才梯隊(duì)建設(shè)員工素質(zhì)審核與培養(yǎng)提升計(jì)劃團(tuán)隊(duì)激情與凝聚力六、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升合理薪酬體系63ThankYou!ThankYou!64有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新

——管理篇主講：周柏生有效管理下的地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新

65總目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義123456房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與相應(yīng)設(shè)計(jì)管理模式建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系設(shè)計(jì)管理效率指標(biāo)設(shè)計(jì)管理通病與案例分析專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)與能力提升總目錄房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義123466一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。內(nèi)容包括：從項(xiàng)目初判的跟蹤,到項(xiàng)目決策中的概念草案研究，從概念設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)，從施工現(xiàn)場(chǎng)的配合到營(yíng)銷(xiāo)道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持等。契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過(guò)有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過(guò)程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的定義一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)67狹義的產(chǎn)品指生產(chǎn)著通過(guò)生產(chǎn)勞動(dòng)而生產(chǎn)出來(lái)的用于滿(mǎn)足消費(fèi)者需要的有形實(shí)體廣義的產(chǎn)品不僅指基本的產(chǎn)品實(shí)體這一物質(zhì)屬性,還包括產(chǎn)品的價(jià)格、包裝、服務(wù)、交貨期、品牌、商標(biāo)、企業(yè)信譽(yù)、廣告宣傳等一系列有形或無(wú)形的特質(zhì)產(chǎn)品的定義狹義的產(chǎn)品指生產(chǎn)著通過(guò)生產(chǎn)勞動(dòng)而生產(chǎn)出來(lái)的用于滿(mǎn)足消費(fèi)者需要68一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義涉及產(chǎn)品的種類(lèi)、品牌、以及開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導(dǎo)下，通過(guò)有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過(guò)程中實(shí)施的涉及設(shè)計(jì)內(nèi)容的管理。產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略品質(zhì)保證、進(jìn)度控制、成本控制設(shè)計(jì)管理三大目標(biāo)一：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的范疇與定義產(chǎn)品的戰(zhàn)略產(chǎn)品的策略設(shè)計(jì)管理三69二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計(jì)管理模式1.1企業(yè)管控模式的分類(lèi)1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)二：房地產(chǎn)企業(yè)不同發(fā)展階段的管控模式與設(shè)計(jì)管理模式1.1企70二.1.1企業(yè)管控模式的分類(lèi)財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)營(yíng)型)管控模式二.1.1企業(yè)管控模式的分類(lèi)財(cái)務(wù)型(投行)戰(zhàn)略型操作型(運(yùn)71財(cái)務(wù)型管控(投行)以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核,總部無(wú)業(yè)務(wù)管理部門(mén)投資回報(bào)通過(guò)投資業(yè)務(wù)組合的結(jié)構(gòu)優(yōu)化來(lái)追尋公司價(jià)值最大化總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制法律企業(yè)并購(gòu)總部的核心職能財(cái)務(wù)型管控(投行)總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)總部的核心職72戰(zhàn)略型管控以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核公司業(yè)務(wù)組合的協(xié)調(diào)發(fā)展投資業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略?xún)?yōu)化與協(xié)調(diào)戰(zhàn)略協(xié)同效率的培養(yǎng)總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制戰(zhàn)略規(guī)劃與控制人力資源技術(shù)管理戰(zhàn)略與平臺(tái)建設(shè)總部的核心職能戰(zhàn)略型管控總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)總部的核心職能73操作型管控(運(yùn)營(yíng)型)通過(guò)總部業(yè)務(wù)管理部門(mén)對(duì)下屬企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理各子公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一與優(yōu)化公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)對(duì)行業(yè)成功因素的集中控制與管理總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)財(cái)務(wù)控制/戰(zhàn)略營(yíng)銷(xiāo)/銷(xiāo)售項(xiàng)目策劃總部的核心職能設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)工程管理人力資源操作型管控(運(yùn)營(yíng)型)總部與下屬分公司的關(guān)系管理目標(biāo)總部的核心74二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)職能型公司型(項(xiàng)目制型)矩陣型項(xiàng)目管控模式設(shè)計(jì)管理模式與企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理設(shè)立的管控模式一一對(duì)應(yīng)二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)職能型公司型(項(xiàng)目制型)矩陣75二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)職能型管理是根據(jù)項(xiàng)目管理中工作任務(wù)的相似性來(lái)設(shè)立管理部門(mén),它最顯著的特點(diǎn)就是管理層次比較分明職能型管控職能型設(shè)計(jì)管理模式：主要特征是設(shè)立專(zhuān)職的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理部門(mén)，管理產(chǎn)品設(shè)計(jì)的全過(guò)程，針對(duì)公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能總經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)成果負(fù)責(zé)二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)職能型管控職能型設(shè)計(jì)管理模式76二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)公司型管理是按公司項(xiàng)目(或產(chǎn)品)的分類(lèi)來(lái)搭建公司組織構(gòu)架,首創(chuàng)于二十世紀(jì)二十年代的美國(guó)通用汽車(chē)公司。在該組織結(jié)構(gòu)每個(gè)項(xiàng)目(部或中心)擁有自己的項(xiàng)目經(jīng)理和必須的職能部門(mén),能相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目公司型(項(xiàng)目制型)管控項(xiàng)目制型設(shè)計(jì)管理模式：主要特征是不僅公司有專(zhuān)職的設(shè)計(jì)管理部門(mén)，各項(xiàng)目(部或中心)也相應(yīng)配置設(shè)計(jì)管理人員，各項(xiàng)目設(shè)計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)產(chǎn)品最終成果負(fù)責(zé)二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)公司型(項(xiàng)目制型)管控項(xiàng)目制77二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)矩陣式組織就是在同一組織機(jī)構(gòu)中把按職能劃分部門(mén)和按項(xiàng)目劃分部門(mén)相結(jié)合而產(chǎn)生的一種組織形式矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中每一成員同時(shí)可能要受雙層或多重領(lǐng)導(dǎo),即不僅要受職能部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的指揮,還要受一個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導(dǎo)矩陣型設(shè)計(jì)管理模式：也稱(chēng)小項(xiàng)目制，成立以項(xiàng)目總經(jīng)理牽頭負(fù)責(zé)的項(xiàng)目中心，除工程施工管理人員外，同時(shí)各職能部門(mén)下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團(tuán)隊(duì)，虛擬團(tuán)隊(duì)人員受雙重領(lǐng)導(dǎo)二.1.2設(shè)計(jì)管理模式的分類(lèi)矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,78二.1.3

企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考組合1組合2多項(xiàng)目區(qū)域總部多項(xiàng)目跨區(qū)域整合多項(xiàng)目跨區(qū)域多項(xiàng)目單區(qū)域集群式復(fù)合職能型項(xiàng)目制型(大、小)職能型二.1.3企業(yè)管理模式與設(shè)計(jì)管理模式的優(yōu)化組合之思考組合79二.1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)合理的項(xiàng)目人員數(shù)量和結(jié)構(gòu)配置，不僅是人力資源有效利用的要求，也是項(xiàng)目有效實(shí)施的保證。配置基準(zhǔn)應(yīng)基于企業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作模式、運(yùn)作水平和人力資源成熟度企業(yè)年度人力資源規(guī)劃新增項(xiàng)目人員配置規(guī)劃參考多項(xiàng)目運(yùn)作狀況下，項(xiàng)目之間人員動(dòng)態(tài)規(guī)劃和調(diào)配人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基準(zhǔn)的作用案例:某大型地產(chǎn)公司人員配置基準(zhǔn)二.1.4設(shè)計(jì)管理資源配置基準(zhǔn)人員配置基準(zhǔn)目的人員配置基80三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.1建立規(guī)范化管理體系的意義規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)水平,規(guī)范設(shè)計(jì)管理制度和流程,以保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效能，提升公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，打造企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力三.建立精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系3.1建立規(guī)范81三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)(規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、景觀、室內(nèi)設(shè)計(jì))材料設(shè)備選型定板配合成本管理中心建立設(shè)計(jì)成本基準(zhǔn)體系,建立從研發(fā)開(kāi)始的成本控制理念與系統(tǒng),提高產(chǎn)品綜合性?xún)r(jià)比。組織并參與主要材料、設(shè)備的調(diào)研,與成本管理中心配合,建立按體系、專(zhuān)業(yè)分類(lèi)的材料信息庫(kù)(含品牌及供應(yīng)商評(píng)價(jià))3.2.1設(shè)計(jì)管理職責(zé)3.2.1.1一般意義下的設(shè)計(jì)管理職責(zé)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理，保82三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；負(fù)責(zé)與政府部門(mén)就各階段設(shè)計(jì)中間過(guò)程成果的技術(shù)溝通及完成各政府相關(guān)部門(mén)的申報(bào)審批工作

其它部門(mén)在設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的職責(zé)成本管理部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需成本目標(biāo)；隨著圖紙的不斷深化，調(diào)整成本及控制目標(biāo)；負(fù)責(zé)組織方案設(shè)計(jì)招標(biāo)中的各項(xiàng)工作市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部按要求及時(shí)向設(shè)計(jì)管理部提交各設(shè)計(jì)階段所需資料條件；負(fù)責(zé)對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果地產(chǎn)公司內(nèi)部技術(shù)評(píng)審提供市場(chǎng)評(píng)價(jià)建議；負(fù)責(zé)制定各階段設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中的市場(chǎng)定位部分的內(nèi)容三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部其它部門(mén)在83三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)優(yōu)化案例分析一：北京金地2006設(shè)計(jì)部組織架構(gòu)圖

三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容3.2.2組織與架構(gòu)84三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例分析二：06~07深圳金地設(shè)計(jì)部構(gòu)架圖(改進(jìn)前)項(xiàng)目組1項(xiàng)目組2項(xiàng)目組3項(xiàng)目組N

結(jié)構(gòu)組

設(shè)備組

景觀組

室內(nèi)組專(zhuān)業(yè)組主管負(fù)責(zé)制強(qiáng)大的技術(shù)支撐平臺(tái)重點(diǎn)“技術(shù)支持+質(zhì)量控制”項(xiàng)目組設(shè)計(jì)經(jīng)理制重點(diǎn)“前期方案+項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理”設(shè)計(jì)總監(jiān)部門(mén)經(jīng)理專(zhuān)業(yè)組項(xiàng)目（建筑師)組建筑研發(fā)組

材料組部門(mén)副經(jīng)理

行政秘書(shū)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容案例分析二：06~0785三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容86三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容主線流程概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)配合部門(mén)營(yíng)銷(xiāo)成本工程開(kāi)發(fā)物業(yè)主線部門(mén)設(shè)計(jì)部

2.3.2業(yè)務(wù)流程三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容主線流程概念設(shè)計(jì)配合部87總的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)框架圖說(shuō)明及圖例：、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個(gè)階段：項(xiàng)目論證、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、工程施工管理、銷(xiāo)售管理和入伙管理。、工程施工管理階段和銷(xiāo)售管理階段的時(shí)間存在重疊。、本示意圖中僅列舉四個(gè)專(zhuān)業(yè)的工作內(nèi)容，其他的專(zhuān)業(yè)的工作內(nèi)容在流程文件中有詳細(xì)的描述。：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程施工階段竣工銷(xiāo)售管理階段入伙管理階段工程拓展組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位營(yíng)銷(xiāo)組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶(hù)定位研究規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配合工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合銷(xiāo)售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu)結(jié)算設(shè)計(jì)流程階段總的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)框架圖說(shuō)明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階88設(shè)計(jì)流程框架圖施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案報(bào)建方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)模型研究施工圖設(shè)計(jì)指引部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣銷(xiāo)售配合資料結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)備選型建筑平面實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)流程框架圖施工圖設(shè)計(jì)建筑、部品擴(kuò)初設(shè)計(jì)拿地節(jié)點(diǎn)概念規(guī)概念89分階段業(yè)務(wù)流程圖分階段業(yè)務(wù)流程圖90設(shè)計(jì)流程框架圖一級(jí)流程:項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段流程項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程項(xiàng)目投資決策論證管理階段流程項(xiàng)目入伙管理階段流程二級(jí)流程:設(shè)計(jì)管理流程設(shè)計(jì)單位選擇管理流程設(shè)計(jì)合同及付款管理流程材料設(shè)備選型/定板/驗(yàn)板管理流程設(shè)計(jì)變更管理流程設(shè)計(jì)流程框架圖一級(jí)流程:二級(jí)流程:91設(shè)計(jì)流程框架圖三級(jí)流程：設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃編制細(xì)則設(shè)計(jì)合同編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)編制工作細(xì)則設(shè)計(jì)、咨詢(xún)單位選擇及信息管理細(xì)則施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)配合工作細(xì)則設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)控制工作細(xì)則計(jì)變更管理細(xì)則設(shè)計(jì)流程框架圖三級(jí)流程：92三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.3管理流程主要是涉及設(shè)計(jì)職能的公司管理制度，如《地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)管理辦法》、《設(shè)計(jì)管理階段集團(tuán)對(duì)子公司監(jiān)控程序》、《實(shí)施地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)》等三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.3.3管理流程93三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.4優(yōu)化的流程帶來(lái)的管理效率和效益梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.3.4優(yōu)化94三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.1設(shè)計(jì)管理業(yè)務(wù)流程的意義梳理設(shè)計(jì)工作流程，明確設(shè)計(jì)管理的控制節(jié)點(diǎn)和不同階段的設(shè)計(jì)輸入條件,清晰規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的控制節(jié)點(diǎn)，以便提高設(shè)計(jì)管理效率，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三方面均得到有效控制三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.3.1設(shè)計(jì)管95三.2

體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.3.4

優(yōu)化的流程帶來(lái)的管理效率和效益市場(chǎng)與產(chǎn)品定位評(píng)審、概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審合并到投資決策評(píng)審會(huì),強(qiáng)調(diào)工作前置,縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期目標(biāo)案例分析：某大型地產(chǎn)公司關(guān)鍵把控節(jié)點(diǎn)反思未有效地實(shí)現(xiàn)工作前置和并行開(kāi)展；《項(xiàng)目投資決策報(bào)告》達(dá)不到市場(chǎng)、設(shè)計(jì)、成本等各專(zhuān)業(yè)的成果標(biāo)準(zhǔn),(僅滿(mǎn)足拿地測(cè)算要求)：拿地后,市場(chǎng)定位、方案深化與投資決策時(shí)往往發(fā)生很大的變化，降低投資決策的嚴(yán)肅性；市場(chǎng)與產(chǎn)品定位、概念設(shè)計(jì)方案、目標(biāo)成本等專(zhuān)業(yè)職能評(píng)審缺位；反思三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.3.4優(yōu)化的流96三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容流程方向12345關(guān)鍵把控節(jié)點(diǎn)反思集團(tuán)總部范圍內(nèi)四方評(píng)審，確保實(shí)施方案符合項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、成本的要求目標(biāo)由于設(shè)計(jì)管理階段時(shí)間較長(zhǎng)，原評(píng)審節(jié)點(diǎn)位于實(shí)施方案2/3這一時(shí)間點(diǎn)，在實(shí)際工作中把控時(shí)間不明確，造成成本、市場(chǎng)、營(yíng)運(yùn)等各專(zhuān)業(yè)不能有效對(duì)接，同時(shí)此評(píng)審點(diǎn)相對(duì)滯后，集團(tuán)總部不能有效的對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控；部門(mén)接口間關(guān)系及相關(guān)的成果標(biāo)準(zhǔn)未完全梳理清晰，例如：實(shí)施方案評(píng)審時(shí),成本專(zhuān)業(yè)成果是未經(jīng)過(guò)子公司評(píng)審的目標(biāo)成本,待目標(biāo)成本確定后，項(xiàng)目進(jìn)度已到施工圖階段；反思三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容流程方向12345關(guān)鍵97三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

流程關(guān)鍵績(jī)效反省《經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》作為集團(tuán)管理流程的關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，在實(shí)施過(guò)程中存在部分問(wèn)題：在投資決策評(píng)審時(shí)，項(xiàng)目的IRR和銷(xiāo)售凈利潤(rùn)可以確定，其他指標(biāo)如：項(xiàng)目的成本目標(biāo)等值無(wú)法準(zhǔn)確確定，致使項(xiàng)目＜經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)＞簽署的嚴(yán)肅性降低目標(biāo)成本控制方面：集團(tuán)對(duì)子公司的把控，主要問(wèn)題是只對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)評(píng)價(jià)只關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)，其他如成本偏差、進(jìn)度偏差等是否要提具體的考核要求；去年的項(xiàng)目成本均超出預(yù)控目標(biāo)，雖然提高售價(jià)，項(xiàng)目的收益達(dá)到了集團(tuán)的要求，但成本組認(rèn)為目前的售價(jià)提升有市場(chǎng)向好的因素，但市場(chǎng)一旦疲軟，可能導(dǎo)致收益下降?！督?jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)》中二級(jí)指標(biāo)反省:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期方面：目前集團(tuán)各子公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期與集團(tuán)頒布的基準(zhǔn)周期仍然存在差距。三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容流程關(guān)鍵績(jī)效反省《98三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.4計(jì)劃管理

目的：理順各項(xiàng)工作的銜接關(guān)系，明確里程碑點(diǎn)和責(zé)任歸屬，保障開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn)的有效實(shí)施，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。2.4.1設(shè)計(jì)周期基準(zhǔn)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.4計(jì)99地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期參考基準(zhǔn)值簡(jiǎn)圖100三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)劃2.4.2.1各級(jí)計(jì)劃的制定方式與監(jiān)控辦法2.4.2項(xiàng)目總體計(jì)劃下設(shè)計(jì)計(jì)劃的分級(jí)控制與風(fēng)險(xiǎn)管理公司一級(jí)計(jì)劃部門(mén)二級(jí)計(jì)劃部門(mén)月度計(jì)劃項(xiàng)目組周計(jì)劃三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容項(xiàng)目計(jì)劃2.4.2.1101三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

各級(jí)計(jì)劃的制定方式縮短計(jì)劃督查期，在重要節(jié)點(diǎn)提前核對(duì)督促通過(guò)項(xiàng)目組周例會(huì)檢查周工作計(jì)劃，部門(mén)例會(huì)檢查月計(jì)劃，跨部門(mén)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施中的不定因素和困難等，同時(shí)檢查和修訂二級(jí)計(jì)劃和一級(jí)計(jì)劃公司客觀制訂一級(jí)計(jì)劃設(shè)計(jì)部制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃部門(mén)經(jīng)理與各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理分解計(jì)劃各項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理與組員再分解計(jì)劃監(jiān)控辦法三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容各級(jí)計(jì)劃的制定方式縮102三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.4.2.2考核制度與風(fēng)險(xiǎn)防范設(shè)計(jì)部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)及年度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)部門(mén)月份績(jī)效計(jì)劃/考核評(píng)價(jià)各人月度計(jì)劃考核評(píng)價(jià)項(xiàng)目緊張時(shí)，周計(jì)劃考核評(píng)價(jià)設(shè)計(jì)巡檢制度設(shè)計(jì)部年度KPI(關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)及年度計(jì)劃)考核評(píng)價(jià)表設(shè)計(jì)部月績(jī)效考核評(píng)價(jià)表員工月績(jī)效考評(píng)表三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.4.2.2考核制103三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5規(guī)范化的文件標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)管理階段及專(zhuān)業(yè)的合理劃分

專(zhuān)業(yè)：總圖、規(guī)劃與建筑、景觀、室內(nèi)、展示

階段：概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、實(shí)施方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、部品設(shè)計(jì)2.5.1建立標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5規(guī)范化的104三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5.2設(shè)計(jì)文件的管理與模板建立《概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《住宅施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《景觀概念規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》《室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》2.5.2.1設(shè)計(jì)文件的內(nèi)容2.5.2.1.1任務(wù)書(shū)類(lèi)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.2設(shè)計(jì)文105三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容《概念設(shè)計(jì)咨詢(xún)合同》《建筑方案/擴(kuò)初設(shè)計(jì)合同》《建筑施工圖設(shè)計(jì)合同》《景觀方案設(shè)計(jì)合同》《景觀施工圖設(shè)計(jì)合同》《室內(nèi)設(shè)計(jì)合同》《銷(xiāo)售示范區(qū)包裝設(shè)計(jì)合同》2.5.2.1.2合同類(lèi)2.5.2.2模板標(biāo)準(zhǔn)化三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容《概念設(shè)計(jì)咨詢(xún)合同》2106三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與模板建立《產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)建議書(shū)》《方案設(shè)計(jì)指引》及《施工圖設(shè)計(jì)指引》統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn):《區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》及《區(qū)域通用節(jié)點(diǎn)構(gòu)造設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》交樓標(biāo)準(zhǔn)方案、實(shí)施方案、施工圖設(shè)計(jì)各階段成果標(biāo)準(zhǔn)及深度要求新技術(shù)應(yīng)用2.5.3.1技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容2.5.3.2模板三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.3技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)107三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.5.4產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)的建立對(duì)每項(xiàng)設(shè)計(jì)管理工作，除頒布程序(工作的方法)\成果標(biāo)準(zhǔn)外，同時(shí)根據(jù)企業(yè)的技術(shù)戰(zhàn)略,建立相關(guān)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，使設(shè)計(jì)管理質(zhì)量保證工作有章可循。

2.5.5評(píng)審或評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)《項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表》三個(gè)評(píng)價(jià)表三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.5.4產(chǎn)品標(biāo)108《項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性滿(mǎn)足《投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》（編號(hào)SJ—201）中對(duì)內(nèi)容及深度的要求。技術(shù)指標(biāo)符合性經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)符合政府規(guī)劃要點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)的要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性設(shè)計(jì)方案可實(shí)施（如滿(mǎn)足日照間距要求、參考戶(hù)型可實(shí)施性等），避免技術(shù)指標(biāo)的虛假性滿(mǎn)足各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范要求交通組織、空間構(gòu)成、物業(yè)分布等合理、舒適并符合價(jià)值最大化原則設(shè)計(jì)成本關(guān)鍵因素地下室及停車(chē)位地下室布局滿(mǎn)足技術(shù)合理、成本最優(yōu)原則地下停車(chē)場(chǎng)內(nèi)交通組織高效、便利其他特殊因素因特殊情況帶來(lái)的其它超常規(guī)成本（如特殊地質(zhì)條件、特殊場(chǎng)地條件、特殊結(jié)構(gòu)形式等）應(yīng)進(jìn)行成本收益論證產(chǎn)品價(jià)值分析設(shè)計(jì)概念項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)手法和概念應(yīng)形成鮮明的特色，并支撐項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，為項(xiàng)目創(chuàng)造附加值。產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃布局應(yīng)建立在多方案收益比較的基礎(chǔ)上遵循經(jīng)濟(jì)效益最大化原則配套設(shè)施（會(huì)所、商業(yè)等）布局有利于居住品質(zhì)提升、經(jīng)濟(jì)效益最大化典型住宅單元配置標(biāo)準(zhǔn)（包括層數(shù)，單元戶(hù)數(shù)，梯數(shù)，各戶(hù)型面積等）應(yīng)符合高性?xún)r(jià)比原則典型單體價(jià)值點(diǎn)挖掘：設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值原則附送空間創(chuàng)新的結(jié)構(gòu)形式（高廳等）開(kāi)發(fā)周期分期策略分期策略應(yīng)滿(mǎn)足結(jié)轉(zhuǎn)要求，遵循首期快速和總體最大化的資金回收原則項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)方案是否有利于快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)結(jié)論《項(xiàng)目投資決策評(píng)審階段概念設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)109《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品符合性設(shè)計(jì)成果滿(mǎn)足《市場(chǎng)定位》要求；設(shè)計(jì)成果與投資決策評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果的延續(xù)性指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿(mǎn)足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求，如戶(hù)車(chē)比、容積率、戶(hù)型配比等技術(shù)成果達(dá)標(biāo)成果內(nèi)容符合性設(shè)計(jì)成果內(nèi)容及深度滿(mǎn)足《金地集團(tuán)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》要求（編號(hào)SJ－202）技術(shù)指標(biāo)符合性各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)滿(mǎn)足政府部門(mén)規(guī)劃要點(diǎn)及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性指標(biāo)要求設(shè)計(jì)成果科學(xué)性符合各項(xiàng)國(guó)家及地方設(shè)計(jì)規(guī)范要求，滿(mǎn)足日照間距、建筑節(jié)能的要求方案設(shè)計(jì)合理性規(guī)劃效益對(duì)各項(xiàng)元素（總體布局，住宅組團(tuán)，道路交通及停車(chē)組織，景觀環(huán)境，豎向設(shè)計(jì)及公建配套等）的規(guī)劃設(shè)計(jì)合理并滿(mǎn)足價(jià)值最大化原則。居住區(qū)規(guī)劃利于物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)分期規(guī)劃合理首期銷(xiāo)售示范區(qū)規(guī)劃布局及銷(xiāo)售路線清晰合理產(chǎn)品創(chuàng)新在滿(mǎn)足成本收益原則的基礎(chǔ)上進(jìn)行戶(hù)型設(shè)計(jì)創(chuàng)新提高產(chǎn)品附加值建筑技術(shù)應(yīng)用應(yīng)用合適的建筑技術(shù)提高居住性能及產(chǎn)品附加值立面設(shè)計(jì)建筑主題突出、特性鮮明色彩及材料搭配合理開(kāi)發(fā)周期設(shè)計(jì)進(jìn)度導(dǎo)致關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)度偏差的設(shè)計(jì)原因結(jié)論《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案評(píng)審階段方案設(shè)計(jì)成果評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)110《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)

設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)度戶(hù)型成果符合性立面成果符合性現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施效果與經(jīng)營(yíng)評(píng)審階段設(shè)計(jì)方案的符合性

示范區(qū)效果示范區(qū)整體形象展場(chǎng)包裝效果示范區(qū)整體形象整潔、美觀銷(xiāo)售路線便捷，標(biāo)識(shí)系統(tǒng)清晰，設(shè)置合理示范區(qū)形象鮮明、個(gè)性突出、展示效果強(qiáng)烈，定位符合項(xiàng)目整體形象定位要求建筑細(xì)部節(jié)點(diǎn)技術(shù)處理立面材料交接立面色彩處理門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)欄桿、樓梯構(gòu)造設(shè)計(jì)無(wú)功能性缺陷立面材料分色、交接處理無(wú)原則性錯(cuò)誤客戶(hù)服務(wù)設(shè)計(jì)問(wèn)題投訴來(lái)自客戶(hù)服務(wù)部門(mén)、物業(yè)管理部門(mén)的設(shè)計(jì)投訴問(wèn)題處理、反饋情況《設(shè)計(jì)巡檢評(píng)價(jià)表》評(píng)價(jià)緯度關(guān)鍵要素評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)價(jià)意見(jiàn)111三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.6設(shè)計(jì)策劃管理2.6.1.2方法：成功的相似工程經(jīng)驗(yàn)，是篩選入圍單位的手段，也是考察的重點(diǎn)（是否是原班人馬參與本項(xiàng)目）。設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目設(shè)計(jì)組織方面：管理模式、人員配備、職責(zé)劃分、審核和審批制度、進(jìn)度保證體系及大體水平、利益分配，如何調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的積極性，設(shè)計(jì)人員的流動(dòng)情況。與甲方的配合情況。項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員情況，包括：設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，主要建筑師、結(jié)構(gòu)負(fù)責(zé)人、機(jī)電各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人。主要考察：業(yè)務(wù)能力，責(zé)任心、改進(jìn)意識(shí)。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)費(fèi)及進(jìn)度情況，能否滿(mǎn)足公司要求。方案、擴(kuò)初、施工圖深度及質(zhì)量考察（在基本確定兩到三家時(shí)進(jìn)行）；了解各階段的圖紙的細(xì)致全面程度、各階段發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及落實(shí)問(wèn)題能力、設(shè)計(jì)修改及變更情況。到甲方考察（與考察其施工圖紙同一項(xiàng)目），了解甲方對(duì)設(shè)計(jì)的滿(mǎn)意度，施工過(guò)程的主要問(wèn)題，設(shè)計(jì)問(wèn)題的配合情況，設(shè)計(jì)人員的變動(dòng)情況。2.6.1設(shè)計(jì)單位的比選與組合優(yōu)化2.6.1.1目的：規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位的考察及確定程序，促進(jìn)設(shè)計(jì)工作的順利進(jìn)行。三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.6設(shè)計(jì)策劃管112設(shè)計(jì)單位比選表設(shè)計(jì)單位比選表113設(shè)計(jì)費(fèi)用控制表模板X(qián)XXX項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用控制表模板

總體一期規(guī)劃用地面積(公頃)

凈用地面積（公頃）

總建筑面積（平方米）

景觀面積（平方米）

容積率

綠地率

類(lèi)別序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)施公司計(jì)劃/已用費(fèi)用單價(jià)工作進(jìn)程已付款(RMB)此次付款概念規(guī)劃設(shè)計(jì)研究1規(guī)劃理念

2項(xiàng)目和城市的關(guān)系

3概念規(guī)劃設(shè)計(jì)草案

總體規(guī)劃設(shè)方案4總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)保底費(fèi)

5總體概念規(guī)劃方案調(diào)整

6總體修建性詳規(guī)

總體規(guī)劃費(fèi)用小計(jì)

建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)7一期總圖設(shè)計(jì)

8一期建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用

9一期施工圖設(shè)計(jì)

13施工圖審圖

14人防專(zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)

15燃?xì)鈱?zhuān)項(xiàng)設(shè)計(jì)

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16日照\(chéng)噪聲\通風(fēng)分析

一期建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用小計(jì)

景觀設(shè)計(jì)17總體景觀概念及方案設(shè)計(jì)

總體費(fèi)用小計(jì)

16一期景觀方案設(shè)計(jì)

17一期景觀施工圖設(shè)計(jì)

18綠化種植規(guī)劃設(shè)計(jì)

一期費(fèi)用小計(jì)

景觀費(fèi)用小計(jì)

設(shè)計(jì)費(fèi)用控制表模板X(qián)XXX項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用控制表模板總體一期規(guī)114三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容

2.6.3合同管理2.6.3.1合同技術(shù)管理2.6.3.1.1設(shè)計(jì)人員2.6.3.1.2設(shè)計(jì)周期2.6.3.1.3設(shè)計(jì)費(fèi)用2.6.3.1.4設(shè)計(jì)配合內(nèi)容：目的：使設(shè)計(jì)合同的簽訂、履行規(guī)范化，并最大限度的避免風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)設(shè)計(jì)工作的順利進(jìn)行。景觀配合營(yíng)銷(xiāo)配合室內(nèi)設(shè)計(jì)配合及戶(hù)型室內(nèi)咨詢(xún)燈光設(shè)計(jì)配合2.6.3.1.5成果標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明月度付款計(jì)劃付款動(dòng)態(tài)監(jiān)控表2.6.3.2合同付款管理三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.6.3合115三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.1建立成本管理目標(biāo)及節(jié)點(diǎn)

2.7設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的成本管理項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)輔助節(jié)點(diǎn)管理目標(biāo)案例項(xiàng)目初判成本估算表項(xiàng)目決策項(xiàng)目成本測(cè)算方案階段成本基價(jià)表(方案階段)深化擴(kuò)初階段典型樓棟結(jié)構(gòu)指標(biāo)表施工圖成本預(yù)算清單全精裝修房施工圖成本預(yù)算清單竣工驗(yàn)收成本結(jié)算三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.1建立成本管116三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2建立相關(guān)部品信息庫(kù)2.7.2.1項(xiàng)目信息庫(kù)模板2.7.2.2項(xiàng)目信息庫(kù)建立的要點(diǎn)(工程)材料分判標(biāo)桿企業(yè)主流材料部品品牌及成本基準(zhǔn)借鑒戰(zhàn)略供應(yīng)商合作及集團(tuán)采購(gòu)建立信息庫(kù)共享平臺(tái)三.2體系建立的組成要素與核心內(nèi)容2.7.2建立相關(guān)部117三.2體系建立的組成要