物業(yè)管理糾紛課件

物業(yè)管理糾紛物業(yè)管理糾紛一、物業(yè)管理糾紛的定義二、物業(yè)管理糾紛的類型三、物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)四、物業(yè)管理糾紛的成因五、物業(yè)管理糾紛的對策一、物業(yè)管理糾紛的定義一、物業(yè)管理糾紛物業(yè)管理糾紛是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)以及政府行政主管部門等在物業(yè)的使用、維修、管理活動(dòng)中發(fā)生的爭執(zhí)。一、物業(yè)管理糾紛二、物業(yè)管理糾紛的類型1.物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的糾紛。部分業(yè)主以收費(fèi)依據(jù)不足、前期遺留問題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等原因?yàn)橛赏锨肺飿I(yè)管理費(fèi)，以此作為“維護(hù)”自己權(quán)利的主要手段。這類案件在物業(yè)管理糾紛案件中占了大多數(shù)。二、物業(yè)管理糾紛的類型2.業(yè)主委員會更替、業(yè)主或業(yè)委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛，物業(yè)管理項(xiàng)目接、撤、管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出，如前任和現(xiàn)任業(yè)主委員會對各自合法性的認(rèn)同、相關(guān)資料的交接發(fā)生的糾紛；前任的物業(yè)管理公司不退管、新的物業(yè)管理公司進(jìn)不來，前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等。2.業(yè)主委員會更替、業(yè)主或業(yè)委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的3.業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司起訴業(yè)主違反業(yè)主公約行為的糾紛。針對業(yè)主、使用人是否遵守法律、法規(guī)、業(yè)主公約，合理安全地使用物業(yè)，業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司在建議整改未果的情況下，通常通過起訴方式解決糾紛。3.業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司起訴業(yè)主違反業(yè)主公約行為的糾紛。4.因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公司擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、基站等所得收益，占有共有用房、擅自出租及共用場地的停車收費(fèi)等歸屬產(chǎn)生爭議。4.因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公5.因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛。如共用部位和共用設(shè)施設(shè)備修繕、房屋修繕費(fèi)用承擔(dān)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金設(shè)立、使用、管理過程中發(fā)生的糾紛等。5.因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行6.業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)產(chǎn)損失的糾紛。如小區(qū)內(nèi)自行車、電動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車被盜，有的屬物業(yè)專門安排人員看管，有些發(fā)生在小區(qū)地面停放、無專人看管，業(yè)主起訴物業(yè)管理公司未履行職責(zé)，要求賠償，導(dǎo)致訴訟。6.業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中7.前期物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理糾紛主要是開發(fā)商在物業(yè)交付過程中引發(fā)的爭議，主要有開發(fā)商未移交或移交不清，圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的爭議；開發(fā)商未兌現(xiàn)減免物業(yè)管理費(fèi)、交付配套設(shè)施的承諾或存在延期交樓、房屋質(zhì)量問題引發(fā)的爭議等。7.前期物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理糾紛主要是開發(fā)商在物業(yè)交付三、物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)1.案件呈逐年上升趨勢。

近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，而規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理者之間的法律規(guī)范、合同和公約尚欠完善和成熟。各方對于如何行使權(quán)利及權(quán)利的內(nèi)容缺乏具體的認(rèn)知和可操作的程序方式，從而使業(yè)主與物業(yè)管理者之間的矛盾漸生，因而產(chǎn)生大量糾紛，導(dǎo)致物業(yè)管理案件的數(shù)量逐年不斷攀升。三、物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)2.糾紛的形成更多基于違反業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約的行為。

物業(yè)管理法規(guī)賦予業(yè)主團(tuán)體自治的組織權(quán)利和保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治運(yùn)行秩序，承認(rèn)業(yè)主公約作為自治規(guī)范的約束力。受自治規(guī)約約束的業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會若有違反自治規(guī)約的行為，就會引發(fā)該類糾紛。2.糾紛的形成更多基于違反業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約的行為。3.案件訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜。

物業(yè)管理糾紛案件的訴訟主體包括境內(nèi)外公民、法人和其他組織，既有業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、業(yè)主大會，也有物業(yè)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，案件還包含了合同、侵權(quán)等多種性質(zhì)的法律關(guān)系。3.案件訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜。4.案件判決率較高、調(diào)解難度較大。

目前該類糾紛主要以物業(yè)管理公司作為原告起訴業(yè)主為主，由于涉訟事務(wù)往往涉及到所在物業(yè)與業(yè)主的共同性問題，物業(yè)管理公司擔(dān)心調(diào)解讓步后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，而且業(yè)主與物業(yè)管理公司往往矛盾較為激烈。因此，該類案件的調(diào)解工作量大，另一方面審理難度也比一般案件更困難，導(dǎo)致了目前案件判決率較高，而調(diào)解撤訴率相對較低。4.案件判決率較高、調(diào)解難度較大。5.案件具有群體性糾紛的潛在因素。

由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務(wù)大多是涉及業(yè)主團(tuán)體公共利益甚至社會公共利益的事務(wù)，因此產(chǎn)生糾紛的原因往往是涉及全體業(yè)主利益的共性問題，由于當(dāng)事人多處于同一事件背景和同一社區(qū)，因此會形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時(shí)，有的業(yè)主會通過群體行為的方式參加訴訟，向物業(yè)管理公司甚至法院施加影響。因此物業(yè)管理糾紛具有群體糾紛的潛在因素。5.案件具有群體性糾紛的潛在因素。四、物業(yè)管理糾紛的成因1.制度根源——物業(yè)管理領(lǐng)域法律、法規(guī)的不完善。

在司法實(shí)踐中，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對該領(lǐng)域的調(diào)整相對滯后，缺乏相應(yīng)完整的理論體系的支撐，在涵蓋性、合理性和科學(xué)性上還存在諸多不足，是此類糾紛頻發(fā)并難以處理的一個(gè)主要原因。目前國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間責(zé)、權(quán)、利不清，不僅容易誘發(fā)糾紛，而且糾紛產(chǎn)生后往往處理難度較大。四、物業(yè)管理糾紛的成因

最根本的是，物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)——建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在我國法律中尚未得到充分適用，導(dǎo)致了物業(yè)管理中機(jī)制、規(guī)范、意識方面的多重問題。前不久，剛剛通過的《中華人民共和國物權(quán)法》在一定程度上解決了這一問題，但從立法到法律真正得到準(zhǔn)確、具體的適用還有很長的路要走。最根本的是，物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)——建筑物區(qū)分所有2.體制根源——業(yè)主自治組織和物業(yè)管理公司體制上的瑕疵。

在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主自治存在重重困難，業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系往往“本末倒置”。這一方面是源于過去我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度未能以民事法律的形式予以確立，導(dǎo)致物業(yè)管理整個(gè)法律框架失衡；2.體制根源——業(yè)主自治組織和物業(yè)管理公司體制上的瑕疵。

另一方面則是因?yàn)楝F(xiàn)行的物業(yè)管理行政法規(guī)中有關(guān)業(yè)主大會選舉的規(guī)則和程序過于籠統(tǒng)和模糊，一旦政府行政主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督錯(cuò)位或缺位，業(yè)主本應(yīng)享有的選舉與罷免業(yè)主委員會的權(quán)利則無法得到保護(hù)，業(yè)主與業(yè)主委員會缺乏健康的互信和互動(dòng)機(jī)制，業(yè)主自治也就陷入困境。另一方面則是因?yàn)楝F(xiàn)行的物業(yè)管理行政法規(guī)中有關(guān)業(yè)主

同時(shí)，物業(yè)管理公司本身也存在體制上的瑕疵。而新建的小區(qū)則往往由各開發(fā)商自己成立或者選定物業(yè)管理公司，沒有貫徹“建管分離”原則的物業(yè)公司在提供前期物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候，往往承擔(dān)了開發(fā)商的保護(hù)傘和防火墻的作用。這種利益的相互滲透、主體關(guān)系的顛倒如果不加以理順，還有可能使前期物業(yè)服務(wù)中與業(yè)主直接發(fā)生的糾紛不能夠得到合理有效的解決。同時(shí)，物業(yè)管理公司本身也存在體制上的瑕疵。而新建3.理念根源——物業(yè)管理公司和業(yè)主物業(yè)服務(wù)、管理理念的缺位。

物業(yè)管理公司是以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取業(yè)主的信任和滿意，爭取更大的市場和更高的效益，與業(yè)主之間屬于平等主體的合同關(guān)系。但是目前的很多物業(yè)管理公司，其工作方法和理念不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，缺乏法律意識和服務(wù)理念，沒有擺正好服務(wù)者的心態(tài)?，F(xiàn)實(shí)中，部分物業(yè)管理公司卻往往將自己凌駕于業(yè)主之上，無視甚至侵害業(yè)主權(quán)益，有的多收費(fèi)少服務(wù)，甚至以押金、罰款、停水停電等不當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，從而使矛盾人為激化。3.理念根源——物業(yè)管理公司和業(yè)主物業(yè)服務(wù)、管理理念的缺位。

與此同時(shí)，很多業(yè)主由于原先的居住生活經(jīng)驗(yàn)，也沒有正確樹立物業(yè)管理的消費(fèi)觀念和意識。部分業(yè)主只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi)，卻希望得到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，甚至只享受服務(wù)而不交費(fèi)，權(quán)利義務(wù)不對等，從而片面引發(fā)物管糾紛。同時(shí)，業(yè)主也沒有充分建立起通過業(yè)主委員會等機(jī)制平臺行使和維護(hù)自身權(quán)益的意識，對于業(yè)委會的功能、作用缺乏了解和信任，甚至存在對立的情緒。與此同時(shí)，很多業(yè)主由于原先的居住生活經(jīng)驗(yàn)，也沒有五、物業(yè)管理糾紛的對策1.注重法律適用，提高物業(yè)管理規(guī)范的可操作性。目前，我國已經(jīng)在立法層面通過物權(quán)法將建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的具體內(nèi)容融入物業(yè)管理法律、法規(guī)之中，這為審判實(shí)踐提供了更為可靠的法律依據(jù)。五、物業(yè)管理糾紛的對策

但是，物權(quán)法對于物業(yè)管理的規(guī)制畢竟是較為原則的，法律在現(xiàn)實(shí)生活中要發(fā)揮預(yù)設(shè)的作用，仍然需要審判機(jī)關(guān)通過法律適用加以實(shí)現(xiàn)，通過裁判對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容加以更為生動(dòng)具體的定義和說明，進(jìn)一步明確和規(guī)范物業(yè)管理法律關(guān)系中各主體的權(quán)利和義務(wù)，對于明確和規(guī)范業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的運(yùn)作方法發(fā)揮導(dǎo)向作用。但是，物權(quán)法對于物業(yè)管理的規(guī)制畢竟是較為原則的，2.加強(qiáng)行政監(jiān)管，提高職能部門的管理和指導(dǎo)力度。房地產(chǎn)行政主管部門作為物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理部門，應(yīng)強(qiáng)化對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的管理和服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督，對違規(guī)經(jīng)營、業(yè)主反映強(qiáng)烈的物業(yè)管理公司要堅(jiān)決取消其資質(zhì)，配合物價(jià)部門進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)，健全完善投訴監(jiān)督機(jī)制，對亂收費(fèi)、只收費(fèi)不服務(wù)的現(xiàn)象積極配合物價(jià)部門進(jìn)行查處。2.加強(qiáng)行政監(jiān)管，提高職能部門的管理和指導(dǎo)力度。房地產(chǎn)行政主3.注重行政指導(dǎo)，引導(dǎo)業(yè)主委員會建設(shè)和業(yè)主意識轉(zhuǎn)變。做好對新建小區(qū)業(yè)主大會的召開及業(yè)主委員會成立的行政指導(dǎo)工作，為業(yè)主的自我組織和自我管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。積極幫助業(yè)主委員會理順其與物業(yè)公司之間的關(guān)系，并對業(yè)主委員會的委員資格、資金狀況、純收益性民事活動(dòng)的經(jīng)營狀況等進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。3.注重行政指導(dǎo)，引導(dǎo)業(yè)主委員會建設(shè)和業(yè)主意識轉(zhuǎn)變。做好對新

一方面要通過宣傳指導(dǎo)提高業(yè)主的法律意識和參與意識；另一方面，要為業(yè)主提供必要有效的溝通方式，通過公示欄、意見欄以及網(wǎng)絡(luò)論壇等形式，消除業(yè)主的信息障礙、推進(jìn)業(yè)主委員會的有效運(yùn)作。同時(shí)還要適當(dāng)引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，樹立正確的物業(yè)消費(fèi)觀念，確立對等享受服務(wù)和履行合同義務(wù)意識，以減少物業(yè)管理費(fèi)欠付糾紛。一方面要通過宣傳指導(dǎo)提高業(yè)主的法律意識和參與意識；另一方4.加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的教育導(dǎo)向，使之樹立正確的市場意識和服務(wù)理念。通過行政部門監(jiān)管、司法裁判導(dǎo)向以及新聞媒體的宣傳等，使物業(yè)管理公司切實(shí)將自身定位為提供管理服務(wù)的主體、參與市場競爭的主體，嚴(yán)格依照合同的約定和相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。在對物業(yè)進(jìn)行管理的同時(shí)，真正為業(yè)主服務(wù),從“基本生活保障”和“品質(zhì)生活保障”兩個(gè)層面展開工作，注重與業(yè)主形成良好的溝通機(jī)制，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值。4.加強(qiáng)對物業(yè)管理公司的教育導(dǎo)向，使之樹立正確的市場意識和服本節(jié)課結(jié)束謝謝！本節(jié)課結(jié)束物業(yè)管理糾紛物業(yè)管理糾紛一、物業(yè)管理糾紛的定義二、物業(yè)管理糾紛的類型三、物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)四、物業(yè)管理糾紛的成因五、物業(yè)管理糾紛的對策一、物業(yè)管理糾紛的定義一、物業(yè)管理糾紛物業(yè)管理糾紛是指在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)以及政府行政主管部門等在物業(yè)的使用、維修、管理活動(dòng)中發(fā)生的爭執(zhí)。一、物業(yè)管理糾紛二、物業(yè)管理糾紛的類型1.物業(yè)管理公司向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)及滯納金的糾紛。部分業(yè)主以收費(fèi)依據(jù)不足、前期遺留問題、物業(yè)管理質(zhì)量低下等原因?yàn)橛赏锨肺飿I(yè)管理費(fèi)，以此作為“維護(hù)”自己權(quán)利的主要手段。這類案件在物業(yè)管理糾紛案件中占了大多數(shù)。二、物業(yè)管理糾紛的類型2.業(yè)主委員會更替、業(yè)主或業(yè)委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛，物業(yè)管理項(xiàng)目接、撤、管引起的糾紛。此類糾紛目前較為突出，如前任和現(xiàn)任業(yè)主委員會對各自合法性的認(rèn)同、相關(guān)資料的交接發(fā)生的糾紛；前任的物業(yè)管理公司不退管、新的物業(yè)管理公司進(jìn)不來，前任物業(yè)公司不移交相應(yīng)管理資料等。2.業(yè)主委員會更替、業(yè)主或業(yè)委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的3.業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司起訴業(yè)主違反業(yè)主公約行為的糾紛。針對業(yè)主、使用人是否遵守法律、法規(guī)、業(yè)主公約，合理安全地使用物業(yè)，業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司在建議整改未果的情況下，通常通過起訴方式解決糾紛。3.業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司起訴業(yè)主違反業(yè)主公約行為的糾紛。4.因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公司擅自在電梯、屋頂、外墻等共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告、基站等所得收益，占有共有用房、擅自出租及共用場地的停車收費(fèi)等歸屬產(chǎn)生爭議。4.因物業(yè)管理公司侵占業(yè)主共有物業(yè)引發(fā)的糾紛等。如物業(yè)管理公5.因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行管理職責(zé)的糾紛。如共用部位和共用設(shè)施設(shè)備修繕、房屋修繕費(fèi)用承擔(dān)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金設(shè)立、使用、管理過程中發(fā)生的糾紛等。5.因物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量問題而引發(fā)的要求提高服務(wù)質(zhì)量、履行6.業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)產(chǎn)損失的糾紛。如小區(qū)內(nèi)自行車、電動(dòng)車、機(jī)動(dòng)車被盜，有的屬物業(yè)專門安排人員看管，有些發(fā)生在小區(qū)地面停放、無專人看管，業(yè)主起訴物業(yè)管理公司未履行職責(zé)，要求賠償，導(dǎo)致訴訟。6.業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中7.前期物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理糾紛主要是開發(fā)商在物業(yè)交付過程中引發(fā)的爭議，主要有開發(fā)商未移交或移交不清，圖紙資料不全的設(shè)施、設(shè)備、建筑物及其附著物受損引發(fā)的爭議；開發(fā)商未兌現(xiàn)減免物業(yè)管理費(fèi)、交付配套設(shè)施的承諾或存在延期交樓、房屋質(zhì)量問題引發(fā)的爭議等。7.前期物業(yè)管理糾紛。前期物業(yè)管理糾紛主要是開發(fā)商在物業(yè)交付三、物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)1.案件呈逐年上升趨勢。

近年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極為迅速，而規(guī)范業(yè)主與物業(yè)管理者之間的法律規(guī)范、合同和公約尚欠完善和成熟。各方對于如何行使權(quán)利及權(quán)利的內(nèi)容缺乏具體的認(rèn)知和可操作的程序方式，從而使業(yè)主與物業(yè)管理者之間的矛盾漸生，因而產(chǎn)生大量糾紛，導(dǎo)致物業(yè)管理案件的數(shù)量逐年不斷攀升。三、物業(yè)管理糾紛的特點(diǎn)2.糾紛的形成更多基于違反業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約的行為。

物業(yè)管理法規(guī)賦予業(yè)主團(tuán)體自治的組織權(quán)利和保護(hù)業(yè)主團(tuán)體自治運(yùn)行秩序，承認(rèn)業(yè)主公約作為自治規(guī)范的約束力。受自治規(guī)約約束的業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會若有違反自治規(guī)約的行為，就會引發(fā)該類糾紛。2.糾紛的形成更多基于違反業(yè)主團(tuán)體自治規(guī)約的行為。3.案件訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜。

物業(yè)管理糾紛案件的訴訟主體包括境內(nèi)外公民、法人和其他組織，既有業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、業(yè)主大會，也有物業(yè)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，案件還包含了合同、侵權(quán)等多種性質(zhì)的法律關(guān)系。3.案件訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜。4.案件判決率較高、調(diào)解難度較大。

目前該類糾紛主要以物業(yè)管理公司作為原告起訴業(yè)主為主，由于涉訟事務(wù)往往涉及到所在物業(yè)與業(yè)主的共同性問題，物業(yè)管理公司擔(dān)心調(diào)解讓步后導(dǎo)致連鎖反應(yīng)，而且業(yè)主與物業(yè)管理公司往往矛盾較為激烈。因此，該類案件的調(diào)解工作量大，另一方面審理難度也比一般案件更困難，導(dǎo)致了目前案件判決率較高，而調(diào)解撤訴率相對較低。4.案件判決率較高、調(diào)解難度較大。5.案件具有群體性糾紛的潛在因素。

由于物業(yè)管理所執(zhí)行的事務(wù)大多是涉及業(yè)主團(tuán)體公共利益甚至社會公共利益的事務(wù)，因此產(chǎn)生糾紛的原因往往是涉及全體業(yè)主利益的共性問題，由于當(dāng)事人多處于同一事件背景和同一社區(qū)，因此會形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時(shí)，有的業(yè)主會通過群體行為的方式參加訴訟，向物業(yè)管理公司甚至法院施加影響。因此物業(yè)管理糾紛具有群體糾紛的潛在因素。5.案件具有群體性糾紛的潛在因素。四、物業(yè)管理糾紛的成因1.制度根源——物業(yè)管理領(lǐng)域法律、法規(guī)的不完善。

在司法實(shí)踐中，由于現(xiàn)行法律、法規(guī)對該領(lǐng)域的調(diào)整相對滯后，缺乏相應(yīng)完整的理論體系的支撐，在涵蓋性、合理性和科學(xué)性上還存在諸多不足，是此類糾紛頻發(fā)并難以處理的一個(gè)主要原因。目前國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，導(dǎo)致業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)管理公司之間責(zé)、權(quán)、利不清，不僅容易誘發(fā)糾紛，而且糾紛產(chǎn)生后往往處理難度較大。四、物業(yè)管理糾紛的成因

最根本的是，物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)——建筑物區(qū)分所有權(quán)制度在我國法律中尚未得到充分適用，導(dǎo)致了物業(yè)管理中機(jī)制、規(guī)范、意識方面的多重問題。前不久，剛剛通過的《中華人民共和國物權(quán)法》在一定程度上解決了這一問題，但從立法到法律真正得到準(zhǔn)確、具體的適用還有很長的路要走。最根本的是，物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)——建筑物區(qū)分所有2.體制根源——業(yè)主自治組織和物業(yè)管理公司體制上的瑕疵。

在現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主自治存在重重困難，業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系往往“本末倒置”。這一方面是源于過去我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度未能以民事法律的形式予以確立，導(dǎo)致物業(yè)管理整個(gè)法律框架失衡；2.體制根源——業(yè)主自治組織和物業(yè)管理公司體制上的瑕疵。

另一方面則是因?yàn)楝F(xiàn)行的物業(yè)管理行政法規(guī)中有關(guān)業(yè)主大會選舉的規(guī)則和程序過于籠統(tǒng)和模糊，一旦政府行政主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督錯(cuò)位或缺位，業(yè)主本應(yīng)享有的選舉與罷免業(yè)主委員會的權(quán)利則無法得到保護(hù)，業(yè)主與業(yè)主委員會缺乏健康的互信和互動(dòng)機(jī)制，業(yè)主自治也就陷入困境。另一方面則是因?yàn)楝F(xiàn)行的物業(yè)管理行政法規(guī)中有關(guān)業(yè)主

同時(shí)，物業(yè)管理公司本身也存在體制上的瑕疵。而新建的小區(qū)則往往由各開發(fā)商自己成立或者選定物業(yè)管理公司，沒有貫徹“建管分離”原則的物業(yè)公司在提供前期物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候，往往承擔(dān)了開發(fā)商的保護(hù)傘和防火墻的作用。這種利益的相互滲透、主體關(guān)系的顛倒如果不加以理順，還有可能使前期物業(yè)服務(wù)中與業(yè)主直接發(fā)生的糾紛不能夠得到合理有效的解決。同時(shí)，物業(yè)管理公司本身也存在體制上的瑕疵。而新建3.理念根源——物業(yè)管理公司和業(yè)主物業(yè)服務(wù)、管理理念的缺位。

物業(yè)管理公司是以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取業(yè)主的信任和滿意，爭取更大的市場和更高的效益，與業(yè)主之間屬于平等主體的合同關(guān)系。但是目前的很多物業(yè)管理公司，其工作方法和理念不能適應(yīng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，缺乏法律意識和服務(wù)理念，沒有擺正好服務(wù)者的心態(tài)?，F(xiàn)實(shí)中，部分物業(yè)管理公司卻往往將自己凌駕于業(yè)主之上，無視甚至侵害業(yè)主權(quán)益，有的多收費(fèi)少服務(wù)，甚至以押金、罰款、停水停電等不當(dāng)手段強(qiáng)制業(yè)主服從管理，從而使矛盾人為激化。3.理念根源——物業(yè)管理公司和業(yè)主物業(yè)服務(wù)、管理理念的缺位。

與此同時(shí)，很多業(yè)主由于原先的居住生活經(jīng)驗(yàn)，也沒有正確樹立物業(yè)管理的消費(fèi)觀念和意識。部分業(yè)主只愿意付非常少的物業(yè)管理費(fèi)，卻希望得到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，甚至只享受服務(wù)而不交費(fèi)，權(quán)利義務(wù)不對等，從而片面引發(fā)物管糾紛。同時(shí)，業(yè)主也沒有充分建立起通過業(yè)主委員會等機(jī)制平臺行使和維護(hù)自身權(quán)益的意識，對于業(yè)委會的功能、作用缺乏了解和信任，甚至存在對立的情緒。與此同時(shí)，很多業(yè)主由于原先的居住生活經(jīng)驗(yàn)，也沒有五、物業(yè)管理糾紛的對策1.注重法律適用，提高物業(yè)管理規(guī)范的可操作性。目前，我國已經(jīng)在立法層面通過物權(quán)法將建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的具體內(nèi)容融入物業(yè)管理法律、法規(guī)之中，這為審判實(shí)踐提供了更為可靠的法律依據(jù)。五、物業(yè)管理糾紛的對策

但是，物權(quán)法對于物業(yè)管理的規(guī)制畢竟是較為原則的，法律在現(xiàn)實(shí)生活中要發(fā)揮預(yù)設(shè)的作用，仍然需要審判機(jī)關(guān)通過法律適用加以實(shí)現(xiàn)，通過裁判對于建筑